Zweedsestraat 17 en Noorsestraat 26 Ouwerkerk

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In april 2016 heeft de gemeente van woningbouwvereniging Zeeuwland het verzoek ontvangen om medewerking te verlenen aan het verwijderen van de bouwvlakken van vier kavels in Ouwerkerk, te weten Phoenixstraat 9, 11, 13 en 15, waarbij de woonbestemming behouden blijft. In haar verzoek geeft Zeeuwland aan dat deze vier woningbouwwoningen klein zijn en kwalitatief versleten en de bestaande kavels ook te klein zijn om er nieuwbouw te realiseren. Inmiddels zijn de woningen gesloopt en onttrokken aan de woningvoorraad. Zeeuwland wenst de vrijkomende grond toe te voegen als tuin bij de bestaande woningen van de percelen Zweedsestraat 17 en Noorsestraat 26.

De gemeente is eigenaar van de omliggende groenstrook aan de Phoenixstraat. Het college van burgemeester en wethouders heeft besloten deze groenstrook te vervreemden en te verkopen aan Zeeuwland, zodat deze grond ook bij de eerder genoemde kavels kan worden gevoegd. In dit bestemmingsplan is daarom ook het wijzigen van de bestaande groenbestemming en het opnieuw bestemmen van deze strook als woonbestemming meegenomen.

Voor de vrijkomende gronden is overeengekomen dat de gronden niet eerder worden geleverd dan dat dit bestemmingsplan in werking treedt.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 16 augustus 2016 besloten medewerking te verlenen aan dit bestemmingsplan.

1.2 Doel

De ontwikkeling om de bouwmogelijkheid voor vier woningen aan de Phoenixstraat 9, 11, 13 en 15 in Ouwerkerk en de omliggende groenstrook te verwijderen om de woonpercelen aan de Zweedsestraat 17 en de Noorsestraat 26 in Ouwerkerk te kunnen vergroten, past niet in het geldende bestemmingsplan 'Bebouwde Kom Zonnemaire, Ouwerkerk, Sirjansland'. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken, moet het bestemmingplan gewijzigd te worden. Het doel van dit bestemmingsplan is om een planologisch kader vast te stellen waarbinnen de gewenste ontwikkeling mogelijk is.

1.3 Ligging en plangrenzen

Het plangebied omvat de percelen Phoenixstraat 9, 11, 13 en 15 inclusief omliggende groenstrook en de huidige percelen Zweedsestraat 17 en Noorsestraat 26 in Ouwerkerk. Op onderstaande afbeelding 1 is het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1: ligging van het plangbied Zweedsestraat 17 en Noorsestraat 26 Ouwerkerk

1.4 Geldende bestemmingsregeling

Voor de gronden die binnen het bestemmingsplangebied 'Zweedsestraat 17 en Noorsestraat 26 Ouwerkerk Ouwerkerk' vallen, wordt de bestaande bestemmingsregeling herzien. Daarmee vervalt het voor het plangebied geldende bestemmingsplan ''Bebouwde Kom Zonnemaire, Ouwerkerk, Sirjansland' (vastgesteld 28 juni 2012).

Op afbeelding 2 is te zien dat voor de percelen Phoenixstraat 9, 11, 13 en 15 een woonbestemming geldt, waarbij op ieder van deze adressen een hoofdgebouw met bijgebouwen is toegestaan, bedoeld voor de huisvesting van personen. De omliggende groenstrook heeft een groenbestemming, onder andere bestemd voor plantsoenen en bermstroken.

Afbeelding 2: uitsnede plangebied vigerende bestemmingsplan 'Bebouwde Kom Zonnemaire, Ouwerkerk, Sirjansland

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de ontwikkeling omschreven, inclusief beleidskader. In hoofstuk 3 worden de juridische aspecten beschreven. De toelichting van dit bestemmingsplan wordt afgesloten met hoofdstuk 4, welke de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan behandelt.

2 Planbeschrijving

2.1 Algemene omschrijving

De ontwikkeling ziet op het planologisch verwijderen van de bouwvlakken van vier woningen aan de Phoenixstraat 9, 11, 13, 15 en het passend maken van de vigerende woonbestemming, zodat de vrijkomende grond kan worden toegevoegd als tuin bij de bestaande woningen van de percelen Zweedsestraat 17 en Noorsestraat 26. Ook de gemeentelijke groenstrook zal worden toegevoegd aan de percelen van deze woningen. Tussen de percelen wordt de bestaande brandgang gehandhaafd. Afbeelding 3 geeft de toekomstige percelen van de Zweedsestraat 17 en de Noorsestraat 26 weer.

Afbeelding 3: toekomstige percelen Zweedsestraat 17 en Noorsestraat 26

2.2 Beleidskader

De gemeente Schouwen-Duiveland heeft te maken met geldende beleidskaders van diverse overheden. Deze kaders zijn van invloed op de inhoud van een bestemmingsplan. Het gemeentelijke ruimtelijke beleid dient zich te bewegen binnen de marges van deze beleidskaders. Belangrijk voor dit bestemmingsplan zijn de Woningmarktafspraken regio Schouwen-Duiveland uit 2014, die worden hieronder weergegeven. Voor het overige uitgebreide beleidskader van dit bestemmingsplan verwijzen wij naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Bebouwde Kom Zonnemaire, Ouwerkerk, Sirjansland'.

Woningmarktafspraken regio Schouwen-Duiveland 2014-2023

De gemeentelijke Woonvisie 'We wonen prettig, naar wens en behoefte' uit 2013 speelt in op de uitdagingen op het gebied van wonen in Schouwen-Duiveland. Door de beperkte huishoudensgroei en de veranderende samenstelling van de bevolking is het aanbod van de (nieuwe)woningen onvoldoende afgestemd op de toekomstige behoefte. Daarom heeft het college in opdracht van de gemeenteraad de mismatch tussen de woonbehoefte en het aanbod van woningbouwplannen binnen de gemeente in kaart gebracht en keuzes gemaakt. Op 18 maart 2014 heeft B&W de regionale woningmarktafspraken 2014-2023 vastgesteld. Daarmee is duidelijk geworden welke stappen we moeten nemen om regie te kunnen pakken en te sturen op de ontwikkelingen op de woningmarkt in Schouwen-Duiveland.

Minder en anders

Uit de inventarisatie is gebleken dat we te maken hebben met een kwalitatieve mismatch (behoefte sluit niet aan bij de vraag), een grote overcapaciteit (meer woningbouwplannen, dan behoefte) en te weinig spreiding (te veel plannen in bepaalde kernen/woonmilieus). De gezamenlijke opgave is minder en andere woningen!

Voor alle woonmilieus Zierikzee, Dorpswonen en Wonen aan de kust zijn keuzes gemaakt om zo veel mogelijk aan de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte te voldoen voor eigen inwoners en vestigers. Er is echter veel harde plancapaciteit (85%), waardoor er op dit moment weinig (kwalitatieve) keuzes gemaakt kunnen worden en er ook weinig ruimte is voor nieuwe initiatieven. De gemeente heeft in eerste instantie alleen ruimte gemaakt door zachte plannen te schrappen of deze door te schuiven tot na 2024. En er zijn keuzes gemaakt om minder of geen woningen te realiseren in eigen gemeentelijke plannen. Hiermee willen we het goede voorbeeld geven. Echter het kan niet zo zijn dan alleen de gemeente werkt aan het beter in balans brengen van plannen op vraag en aanbod en daarvoor de financiële consequenties draagt. Wij doen nadrukkelijk ook een beroep op andere (markt)partijen om daaraan ook een bijdrage te leveren.

Vervolgstap

Met het vaststellen van de regionale woningmarktafspraken hebben we duidelijkheid gegeven over gewenste en ongewenste ontwikkelingen op basis van de prognoses uit de Woonvisie. Ook vormt dit document de basis om met marktpartijen en corporaties, die plannen hebben voor woningbouw en die zijn opgenomen in het woningbouwprogramma, in gesprek te gaan. Wij willen in overleg met hen kijken of er mogelijkheden zijn om bestaande plannen kwalitatief aan te passen, zodat we de juiste woningen op de juiste plaats kunnen realiseren. Hiermee willen we bovendien ook bereiken dat de concurrentie tussen plannen vermindert, zodat de gewenste woningen echt gerealiseerd worden. Dit is een eerste stap om erop te sturen dat we nu, maar ook in de toekomst op Schouwen-Duiveland naar wens en behoefte kunnen wonen.

Conclusie

Dit bestemmingsplan sluit aan bij de woningmarktafspraken omdat het voorziet in het verwijderen van woningen uit de woningvoorraad op Schouwen-Duiveland.

3 Juridische aspecten

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de wijze waarop het ruimtelijk en functioneel beleid voor het plangebied in het bestemmingsplan is vertaald. Bij het opstellen van de juridische regeling heeft het uitgangspunt centraal gestaan dat de nieuwe regeling de beoogde ontwikkeling in het plangebied mogelijk maakt.

3.2 Plansystematiek

Het bestemmingsplan bestaat uit (bestemmings)planregels, een verbeelding en een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Hierna volgt een toelichting op de afzonderlijke onderdelen. De verbeelding is een kaart van het plangebied waarop onder andere te zien is waar, welke bestemming geldt en waar bouwvlakken liggen waarbinnen gebouwen opgericht dienen te worden. Op de verbeelding zijn de volgende hoofdgroepen opgenomen:

• Enkelbestemmingen;
• Dubbelbestemmingen;
• Functieaanduidingen;
• Bouwvlakken;
• Bouwaanduidingen;
• Maatvoeringen.

Uit de bestemmingsregels blijkt hoe de betreffende gronden mogen worden gebruikt en bebouwd. De bestemmingsplanregels bestaan altijd uit de volgende vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels;
• 2. Bestemmingsregels;
• 3. Algemene regels;
• 4. Overgangs- en slotregels.

De opzet van de verbeelding en regels sluit aan op de wettelijk vastgelegde Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Verder zijn de bestemmingen zo opgenomen dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gronden.

In de toelichting wordt gemotiveerd waarom er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Ondanks het feit dat de toelichting geen onderdeel uitmaakt van het juridische plangedeelte, dient het wel als interpretatiekader voor de uitleg van de regels.

3.3 Toelichting op de bestemmingen

3.3.1 Inleidende regels

De inleidende regels staan in hoofdstuk 1 (artikel 1 en 2) van de regels.

In artikel 1 van de regels worden diverse begrippen die in de planregels voorkomen nader omschreven. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis, ook als in het normale spraakgebruik of bijvoorbeeld in een encyclopedie andere, afwijkende definities voorkomen.

Artikel 2 geeft aan hoe hoogte-, oppervlakte- en andere maten moeten worden gemeten.

3.3.2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 (met de artikelen 3 tot en met 25) zijn de bouw- en de gebruiksregels opgenomen van de op de verbeelding opgenomen (enkel)bestemmingen en dubbelbestemmingen.

In de regels van de verschillende bestemmingen komen een aantal onderdelen (bijna altijd) terug. De bestemmingsomschrijving omschrijft voor welke functies de gronden zijn bedoeld. In de bouwregels is vervolgens geregeld wat er ten behoeve van de bestemming mag worden gebouwd.

In veel bestemmingen is de regeling opgenomen dat het bevoegd gezag nadere eisen kan stellen aan de plaats en afmeting van bebouwing waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd. Als nadere eis komen in de verschillende bestemmingen de volgende criteria voor:

• een redelijke lichttoetreding en voldoende privacy;
• milieusituatie: met het oog op de milieukundige situatie kunnen eisen worden gesteld als gevoelige functies zich in de nabijheid bevinden van hinderlijke functies; vanwege de gevolgen voor flora en fauna, geluid, bodemkwaliteit en/of (grond)waterkwaliteit en gelet op de situering van gebouwen ten opzichte van water;
• verkeersveiligheid: nadere eisen kunnen worden gesteld gelet op de verkeersaantrekkende werking en parkeerbehoefte;
• sociale veiligheid: het zoveel mogelijk voorkomen van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is. Zo kunnen nadere eisen hierbij zien op verbetering van toezicht op en overzichtelijkheid en toegankelijkheid van sociaal onveilige plekken en andere openbare ruimten;
• brandveiligheid en bereikbaarheid bij calamiteiten: nadere eisen kunnen zien op de aanwezigheid en bereikbaarheid van vluchtwegen, bereikbaarheid van bouwwerken en de beschikbaarheid van adequate blusmiddelen.
• gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden: voorkomen van een zodanige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen ontstaat, dat een gebruik van die percelen overeenkomstig de bestemming niet meer volledig mogelijk is.

In de specifieke gebruiksregels is het volgens de begripsomschrijving toegestane gebruik van zowel de onbebouwde gronden als van de aanwezige gebouwen gedetailleerder uitgewerkt en/of wordt een nader omschreven soort gebruik uitgesloten.

Verder komen diverse flexibiliteitsbepalingen voor (afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden).

Let op: de gebruiks- en de bouwmogelijkheden die in de enkelbestemmingen zijn opgenomen, kunnen worden beperkt door de dubbelbestemmingen of door de bepalingen uit hoofdstuk 3 (de algemene regels).

3.3.3 Algemene regels

In hoofdstuk 3 zijn algemene regels opgenomen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen.

In artikel 11.1 is de anti-dubbeltelregel opgenomen. Deze regel voorkomt dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als een deel van een bouwperceel van eigenaar wisselt, terwijl diezelfde gronden bij een al eerder verleende omgevingsvergunning zijn meegeteld bij het bepalen van de maximale bebouwingspercentage van het bouwperceel waartoe het behoorde. Het is dus niet mogelijk de gronden in te zetten voor twee verschillende bouwpercelen om op die manier een omgevingsvergunning voor het bouwen te verkrijgen.

4 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

Gedurende de voorbereiding van bestemmingsplannen wordt het plan één of meerdere keren ter inzage gelegd. Tijdens de periode van ter inzage legging kunnen bewoners, bedrijven, dorps- en stadsraden en andere geïnteresseerden of belanghebbenden reageren op het plan. In dezelfde periode wordt ook overleg gevoerd met andere overheden over het plan. De resultaten van de ter inzage legging kunnen leiden tot aanpassingen, verbeteringen of wijzigingen van het plan. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat de resultaten zijn van deze maatschappelijke consultaties.

4.2 Resultaten ter inzage legging voorontwerpbestemmingsplan

Tijdens de ter inzage legging van 17 augustus 2016 tot en met 15 september 2016 zijn er drie vooroverlegreacties ingediend. Een overzicht van deze reacties en de bijbehorende beantwoording door het college vindt u in bijlage 1 Antwoordnotitie inspraak en vooroverleg van de toelichting. De reacties geven geen aanleiding om aanpassingen in het bestemmingsplan door te voeren.

4.3 Resultaten ter inzage legging ontwerpbestemmingsplan

Tijdens de ter inzage legging van 24 oktober 2016 tot en met 5 december 2016 zijn er geen zienswijzen ingediend. Ook zijn er geen ambtelijke opmerkingen op het plan gemaakt.

De gemeenteraad heeft als gevolg daarvan op 23 februari 2017 het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld.

Het vaststellingsbesluit van de gemeenteraad is opgenomen in bijlage 2 Vaststellingsbesluit van de toelichting.