Borchwerf II, 2e herziening veld A

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het initiatief AGORA 21B te Oud Gastel betreft de uitbreiding van de kavelgrootte in noordelijke richting voor initiatiefnemer met de bouw van een nieuwe bedrijfsunit en daarbij behorende ontsluiting, groen en parkeervoorziening. Het plangebied ligt op het bedrijventerrein Borchwerf II (veld A) te Oud Gastel.

De huidige bedrijfskavel is circa 8 hectare groot. De noordelijke uitbreiding van het bedrijfskavel is circa 2,5 ha groot waarvan de nieuwe bedrijfsunit een oppervlakte van circa 1 ha beslaat. De bouwhoogte van de nieuwe bedrijfsunit bedraagt 24 meter. Binnen het vigerende bestemmingsplan 'Borchwerf II' is het plangebied bestemd voor 'Bedrijf'. Bedrijven in milieucategorie 3.1 en 3.2 zijn toegestaan. Binnen de bouwregels van 'Bedrijf' is opgenomen dat kavelgroottes van maximaal 8 hectare zijn toegestaan en dat de maximale bouwhoogte 15 meter mag bedragen. Omdat er sprake is van strijdigheid met de bouwregels is een afwijking van het bestemmingsplan nodig. De bedrijfsunit wordt gerealiseerd voor bedrijven in de logistieke sector (milieucategorie 3.1), daarmee is geen sprake van strijdigheid met de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Bedrijf'.

Om het planvoornemen planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan Borchwerf II, 2e herziening veld A opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt op het bedrijventerrein Borchwerf II (veld A) te Oud Gastel. Het plangebied grenst aan:

• Rietvaartstraat (westzijde)
• Bestaande bedrijfshallen veld A (oostzijde)
• De Boekerman ( zuidzijde)
• Agrarisch gebied (noordzijde)

De snelweg A17 ligt ten oosten van het plangebied (aan de overzijde van de Rietvaartstraat).

Afbeelding ligging plangebied

Voor de 2e herziening is het gehele perceel van de initiatiefnemer binnen het nieuwe bestemmingsplan opgenomen de met de reeds bestaande hallen en de uitbreiding van de noordelijkste hal (kadastraal bekend nummers 2305 (deels), 2282, sectie H, gemeente Halderberge)).

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is 'Bestemmingsplan Borchwerf II, herziening veld A'. Het plangebied is hierin bestemd voor 'Bedrijf'. Binnen het plangebied zijn bedrijven met milieucategorie 3.1 en 3.2 toegestaan alsmede bij de bestemming behorende voorzieningen. De bedrijfsunit wordt gerealiseerd ten behoeve van de vestiging van een logistiek bedrijf (milieucategorie 3.1). Het bouwplan is niet in strijd met de bestemmingsomschrijving.

Afbeelding vigerend bestemmingsplan

Op de voor 'Bedrijf' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht die qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen, met dien verstande dat wordt voldaan aan de bouwregels. In onderstaande tabel zijn de voor het plangebied van toepassing zijnde bouwregels weergegeven en daarbij is aangegeven of wordt voldaan aan deze regel of niet.

Bouwregels 'Bedrijf'	Toetsing plan
Voorzien moet worden in voldoende laad- en los mogelijkheden op eigen terrein, waarbij de laad- en losplaatsen zo dienen te worden gesitueerd dat het ladend en lossend verkeer kan manoeuvreren en zich kan opstellen op het bouwperceel zelf, zodat het openbaar gebied daarmee niet wordt belast	Er zijn voldoende laad- en los mogelijkheden aanwezig aan de westkant van het nieuwe gebouw. Ook is voldoende manoeuvreerruimte voor vrachtwagens op het perceel zelf beschikbaar, dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 4.
Voorzien moet worden in voldoende parkeermogelijkheden op eigen terrein, waarbij in ieder geval ruimte dient te worden gereserveerd zodat voldaan wordt aan de door de gemeente Halderberge vastgestelde parkeernormen	Er worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd op eigen terrein, dit wordt nader toegelicht in hoofdstuk 4
Voorzien moet worden in voldoende inpandige fietsvoorzieningen, waarbij de volgende minimale normen gelden: voor bedrijven: 1 fietsvoorziening per 500 m² bruto bedrijfsvloeroppervlak	De fietsenstallingen worden inpandig voorzien. De exacte locatie van deze fietsenstalling wordt in samenspraak met de gebruiker bepaald en is steeds voldoende groot om aan de regelgeving te voldoen.
Ten aanzien van de maximale omvang van bouwpercelen geldt dat de kavelgrootte maximaal 8 ha mag bedragen	De uitbreiding van het bedrijfskavel heeft een oppervlakte van circa 2,5 ha, hiervan beslaat de oppervlakte van de nieuwe bedrijfsunit 1 ha. De oppervlaktemaat van het huidige bedrijfskavel (8ha) wordt overschreden doordat een deel van de bedrijfskavel (ten zuiden van het plangebied) al is ingevuld. Het plan is op dit punt in strijd met het bestemmingsplan.
Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd	De nieuwbouw wordt gerealiseerd binnen het aangewezen bouwvlak
De afstand van een gebouw tot aan de perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter	De afstand van het nieuwe bedrijfsunit tot de zijdelingse perceelgrens van het aangrenzende gebouw bedraagt 0 meter. Het plan is op dit punt in strijd met het bestemmingsplan.
De maximale bouwhoogte is 15 meter	De bouwhoogte van de nieuwe bedrijfsunit is 24 meter en is daarmee hoger dan de toegestane bouwhoogte. Het plan is op dit punt in strijd met het bestemmingsplan.
Het minimale bebouwingspercentage per bouwperceel is 40% en het maximale bebouwingspercentage per bouwperceel is 80%	Door de toevoeging van de nieuwe bedrijfsunit wordt het maximum bebouwingspercentage van het bouwvlak niet overschreden. Het maximum bebouwingspercentage van het gehele bouwvlak bedraagt circa 60%.
Binnen een zone van 9 meter vanaf de perceelsgrens waarin het perceel wordt ontsloten, mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van de kantoorfunctie worden gebouwd	Binnen 9 meter van de ontsluitingsweg wordt geen bebouwing gerealiseerd.
Binnen een zone van 22 meter vanaf de weg waarop het perceel wordt ontsloten mogen buiten of aan de bedrijfsgebouwen geen laad- en losvoorzieningen worden gerealiseerd	Binnen een zone van 22 meter van de ontsluitingsweg worden geen laad- en losvoorziening gerealiseerd.

Ter plaatse van het plangebied geldt ook een gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'. Het is niet toegestaan nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen de aanduiding te realiseren. Het planvoornemen betreft geen realisatie van een geluidsgevoelig object, het plan is niet in strijd met het bestemmingsplan op dit punt.

Strijdigheid bestemmingsplan
Aangaande kaveloppervlak, bouwhoogte en afstand zijdelingse perceelgrens is er sprake van strijdigheid met de bouwregels van de geldende bestemming 'Bedrijf'. In het bestemmingsplan wordt gemotiveerd waarom een afwijking van het bestemmingsplan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. De basis voor deze motivering is het goedgekeurde principeverzoek. De afwijking van het bestemmingsplan wordt planologisch mogelijk gemaakt met voorliggend bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het planvoornemen toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleid behandeld. In hoofdstuk 4 worden de beoordelingen van verscheidene milieuaspecten toegelicht. In hoofdstuk 5 wordt de uitvoerbaarheid van het plan beschreven. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de juridische planvorm beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

De locatie voor de uitbreiding is in de huidige situatie een lege bouwkavel dat aan de noordkant van veld A op het bedrijventerrein Borchwerf II ligt. Aan de oostkant van het plangebied staan bestaande bedrijfsgebouwen (perceel A15A). De uitbreiding grenst direct aan bestaande bedrijfsbebouwing van Heylen Warehouses gelegen aan de zuidkant van het plangebied (units A t/ m F, zie hiervoor ook onderstaande tekening). Ten westen van het plangebied ligt de A17 en ten noorden ligt een retentievijver. De initiatiefnemer is voornemens om een nieuwe bedrijfsunit (Unit G) te bouwen in het plangebied.

Afbeelding plattegrond bestaande bedrijfskavels units A t/ F en de nieuwe bedrijfsunit G

2.2 Toekomstige situatie

De nieuwe bedrijfsunit wordt gerealiseerd voor de vestiging van een logistiek bedrijf (milieucategorie 3.1) op de bedrijfskavel die in eigendom is van initiatiefnemer. De unit heeft een oppervlakte van 10.750 m2 en een bouwhoogte van 24 meter. Op de bedrijfskavel worden ook een laad- en losvoorziening, parkeerterrein en ontsluitingsroute gerealiseerd. Als in de toekomst uitbreiding van het aantal parkeerplaatsten nodig is zal dit gebeuren door middel van een gebouwde parkeervoorziening, zie ook toelichting parkeren in paragraaf 4.1 Verkeer en parkeren. Zoals toegelicht in paragraaf 1.3 is er aangaande kaveloppervlak, bouwhoogte en afstand zijdelingse perceelgrens sprake van strijdigheid met de bouwregels van de geldende bestemming 'Bedrijf'. Voor deze afwijkingen van het bestemmingsplan wordt onderstaand gemotiveerd dat er sprake is van goede ruimtelijke ordening. In deze motivatie wordt tevens het plan nader toegelicht.

Kavelgrootte

De uitbreiding van het bedrijfskavel heeft een oppervlakte van 2,5 ha. De totale oppervlakte van het bedrijfskavel van initiatiefnemer komt dan in totaal op circa 10,5 ha. In het vigerende bestemmingsplan geldt een maximale kavelgrootte van 8 ha.

Het aantal XXL-distributiecentra (hierna XXL-DC) van groter dan 40.000 m2 in Nederland is explosief toegenomen, van 6 in 2016 naar 17 in 2017. Verwachting is dat de groei op korte termijn nog zal doorzetten. Op middellange termijn zal de groei normaliseren doordat grotendeels in de explosief gegroeide vraag van m. n. e-commerce bedrijven is voorzien. Door schaarste in het aanbod van geschikte locaties voor XXL-distributiecentra zal groei stabiliseren. In de door het College van Rijksadviseurs geïnitieerde debat over XXL-distributiecentra, wordt gepleit voor minder, compacter, geconcentreerder en multifunctioneler. Een compacte clustering van logistieke centra zoals op businesspark Borchwerf die geschikt voor multifunctioneel gebruik sluiten aan bij deze visie. De kaveloppervlakte van een dergelijk XXL-DC is al snel het dubbele van het gebouwoppervlak, in verband met manoeuvreer- en parkeerruimte voor vrachtwagens, parkeerruimte voor personeel en gewenste uitbreidingsmogelijkheden. Deze distributiecentra worden daarom vrijwel altijd op kavels van meer dan 6-8 hectare verwezenlijkt. Door de uitbreiding van het bedrijfskavel met 2,5 ha in noordelijke richting ontstaan een betere en efficiënter invulling van het totale bedrijfskavel en sluiten de bedrijfsunits goed op elkaar aan. Door de uitbreiding vindt geen onevenredige aantasting plaats van het straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De uitbreiding betreft de invulling van het laatste kavel in de noordwest hoek van veld A en wordt daarmee goed benut.

Bouwen in de perceelsgrens

Het nieuwe gebouw wordt direct tegen de bedrijfsunit C / F aangebouwd. Er wordt niet voldaan aan de in de bouwregels opgenomen afstand van 5 meter. Omdat alle bedrijfsunits nu onderdeel uitmaken van hetzelfde bedrijfsperceel (eigendom in initiatiefnemer) wordt gesteld dat dit geen belemmering oplevert voor de realisatie van het plan. Er is nu sprake van één bedrijfsperceel. Daarnaast is voldoende ruimte op het eigen kavel beschikbaar, voor vrachtwagens om te manoeuvreren, zonder dat de verkeersruimte van de aangrenzende bedrijfsunit wordt belemmerd. Ook wordt een bedrijf gevestigd in de nieuwe bedrijfsunit die dezelfde milieucategorie heeft als de aangrenzende bedrijfsunits, mogelijke hinder zoals geluid of gevaar, wordt daarom niet verwacht. Bouwen in de perceelsgrens heeft ook geen nadelige invloed heeft op de brandveiligheid van de aangrenzende gronden, in het kader van branddoorslag en -overslag. Alvorens het indienen van een omgevingsvergunning, worden de bouwplannen besproken en worden er brandrapporten opgesteld door een extern bureau en voorgelegd aan het bevoegd gezag. Met de brandveiligheid van de aangrenzende gronden wordt rekening gehouden.

Door de bedrijfsunits tegen elkaar aan te bouwen ontstaat een optimalisatie in ruimtegebruik en komt het de efficiënte bedrijfsvoering van het bedrijf ten goede.

Bouwhoogte

In het vigerende bestemmingsplan is een maximale bouwhoogte van 15 meter toegestaan. De keuze voor een bouwhoogte van 24 meter wordt onderstaand toegelicht.

Bedrijfseconomische noodzaak:
De distributiecentra in Nederland worden gemiddeld steeds groter en steeds hoger. In de jaren '80 en '90 was 8-10 meter vrije hoogte binnen het gebouw de norm. De huidige praktijk is een vrije hoogte van ca. 12 meter. Het distributiecentrum is dan aan de buitenzijde ongeveer 15 meter hoog, inclusief dakrand. Deze hoogte is het resultaat van de technische beperkingen van de sprinklertechniek. De huidige evolutie van de sprinklertechnieken die nu op de markt komen maken het nu al mogelijk om een vrije hoogte te realiseren van meer dan 15 meter wat resulteert in een dakrand hoogte van ca. 18 meter. Dergelijke hoge gebouwen zijn in de praktijk ook mogelijk geworden door betere bouwtechnieken, en worden steeds minder gehinderd door restricties van staal- en betonconstructies.

Naast deze trend van hogere warehouses is er nog een belangrijke ontwikkeling die de vraag naar hogere warehouses voedt. Door enorme groei van de E-commerce warehouses en het steeds beperkte aanbod aan personeel is een enorme toename van de automatisering en robotisering van de logistieke processen zichtbaar. Onder aanvoering van grote system integrators worden geautomatiseerde high-bay warehouses ontworpen. Om deze systemen optimaal te laten functioneren, de ruimte efficiënt te gebruiken en de hoge investeringen te laten renderen is hoogte noodzakelijk. Vanaf 20 meter wordt gesproken van een high bay. Typische hoogte van dit soort high bays zijn vervolgens dan 24 meter en 30 meter hoog.

Er zijn twee belangrijke redenen waarom de hoogte van de gebouwen stijgt ('maximizing cubic space'):

• 1. Efficiënt en duurzaam gebruik van grond: een hoger gebouw leidt tot efficiënter gebruik van het grondoppervlak. Zeker in of nabij stedelijke centra is dit een belangrijke overweging met het oog op beperkte beschikbaarheid grond en - mede daardoor - hoge grondprijzen;
• 2. Efficiënte logistiek: een hoger warehouse ('high rise') heeft bovendien efficiency voordelen voor twee populaire typen warehouses, namelijk het hoge stellingen warehouse en het meerlaags warehouse. Bij het hoge stellingen-magazijn ('high bay warehouse') kunnen de geautomatiseerde verticale oplossingen voor picking en gemakkelijk te bereiken opslaglocaties (zgn. automatic storage and retrieval systems - AS/RS) grotere hoogtes aan, en dit zorgt voor minimale loopafstanden voor de warehousemedewerkers. Het meerlaags magazijn ('multifloor warehouse', 'multilevel warehouse') is sterk in opkomst bij e-fulfilment centra. Hier wordt vaak gewerkt met (gedeeltelijke) tussenvloeren (mezzanines) om bijv. door consumenten teruggestuurde goederen te controleren en te herpakken.

Voor ontwikkelaars en beleggers in logistiek vastgoed is de vrije hoogte van een warehouse vaak een cruciale factor. Dit geeft hen namelijk vaak de kans om verschillende typen klanten, die op zoek zijn naar een hoog stellingen-magazijn of een meerlaags magazijn, te bedienen. Bovendien geeft dit hen na afloop van het eerste huurcontract een grotere kans op het opnieuw verhuren aan een (eventueel) nieuwe klant.

Distributiecentra in Nederland worden niet alleen gemiddeld steeds iets groter maar ook nog steeds iets hoger. Die trend zet voorlopig door, want hoe groter een gebouw, hoe efficiënter het potentie gebruikt kan worden.

De initiatiefnemer wil de bedrijfsunits met de maatvoering van 10.750 m2 (tezamen met units A tot en met F bedraagt de oppervlakte aan bedrijfsbebouwing circa 10 ha) en een bouwhoogte van 24 meter realiseren om voldoende ruimte te kunnen bieden aan een potentiële huurder. Deze huurder is gezien de trends in Nederland op zoek naar een groot en hoog logistiek centrum hetgeen het planvoornemen in voorziet.

Ruimtelijk passend

De uitbreiding is gelegen in de noordwest hoek van het bedrijventerrein Borchwerf II en vormt het noordelijkste puntje van het bedrijventerrein wat goed zichtbaar is vanaf de snelweg A17. Door op de noordwesthoek van het bedrijfskavel van initiatiefnemer de bedrijfsunit te verhogen naar 24 meter ontstaat er een stedenbouwkundig afronding aan de snelweg A17 die dient als noordelijke rand van het bedrijventerrein. In het vigerende bestemmingsplan is tevens een afwijking op de bouwregels opgenomen om op de gronden binnen het aanduidingsvlak 'specifieke vorm van bedrijf - veld a' de maximale bouwhoogte te verhogen naar 25 meter (toegestane hoogte zonder afwijking bedraagt 15 meter). Dit aanduidingsvlak grenst direct aan het bedrijfskavel van initiatiefnemer. Het verhogen van de bouwhoogte in de noordwesthoek sluit daardoor tevens aan op de hogere bouwhoogte die door middel van een afwijking is toegestaan aan de noordrand van het bedrijventerrein.

Afbeelding toegestane bouwhoogtes conform het vigerende bestemmingsplan. Aanduiding plangebied heeft betrekking op de nieuwe uitbreiding waar bouwhoogte wordt verhoogd naar 24 meter.

Afbeelding aanzicht gebouw met huidige gebouwen en uitbreiding naar 24 meter. Bron Wastiau & co

Afbeelding; Artist impression nieuwe bedrijfsunit, 24m ruimtelijk passend in de omgeving Bron Wastiau & co

Zichtlijn Reclamemast Interbest

In de noordwesthoek van het bedrijventerrein staat in de groenzone een reclamemast van Interbest. Op de situatietekening is de zichtlijn voor de reclamemast aangegeven. De uitbreiding van de bedrijfsunit is gesitueerd buiten het gebied van de zichtlijn. De nieuwe bedrijfsgebouwen leveren geen belemmeringen op voor de zichtlijn naar de reclamemast. Het verhogen van de bouwhoogte van 15 meter naar 24 meter levert ook geen belemmering op voor de zichtlijn van de reclamemast. Als in de toekomst uitbreiding van het aantal parkeerplaatsten nodig is door middel van een gebouwde parkeervoorziening zal ook dit gebouw de zichtlijn niet belemmeren, zie toelichting parkeren in paragraaf 4.1 Verkeer en parkeren. De bedrijfsunits hebben een ingetogen en zakelijke uitstraling met weinig reclame uitingen en de extra bouwhoogte valt visueel weg ten opzichte van de grotere bedrijfshallen. Op onderstaande afbeeldingen is gevisualiseerd dat de uitbreiding in kaveloppervlakte en bouwhoogte geen belemmering vormt.

Afbeelding; Massastudie nieuwe bedrijfsunit 24 m. Bron Wastiau & co. Materiaal- en kleurgebruik zie paragraaf 3.3.2

2.3 Verkeer en parkeren

Laden en lossen

Aan de westkant van de nieuwe bedrijfsunit wordt een laad- en losvoorziening gerealiseerd in aansluiting op de reeds bestaande voorzieningen. Er is ruimte voor 12 vrachtwagens om te laden en lossen. Deze voorziening en de verkeersruimte wordt op het eigen bedrijfskavel gerealiseerd.

Ontsluiting

Het plangebied wordt voor vrachtverkeer ontsloten vanaf de bestaande ontsluitingsroutes die lopen vanaf de Rietschotten/Den Brak en vanaf de Boekerman. De route vanaf de Boekerman bevindt zich aan de zuidzijde van de bestaande bebouwing. De route vanaf de Rietschotten/Den Brak bevindt zich aan de oostkant van perceel A15A. Deze ontsluitingsroutes worden doorgetrokken naar het plangebied zodat het gebouw, parkeerplaatsen en de laad- en losvoorziening te bereiken is voor vrachtwagens. Bij het ontwerpen van de ontsluiting is rekening gehouden dat er voldoende ruimte is voor vrachtwagens om te manoeuvreren.

Aan de westzijde van deze bebouwing ligt een route voor personenauto's, deze route wordt doorgetrokken naar het noorden zodat personenauto's het plangebied kunnen bereiken.

Parkeren

Een parkeervoorziening wordt aan de noordkant van het plangebied gerealiseerd. In totaal worden 255 parkeerplaatsen aangelegd op het eigen terrein. In paragraaf 4.1 wordt de parkeerberekening toegelicht.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Deze structuurvisie regelt geen specifieke zaken op provinciaal of lokaal niveau. De verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal laat het Rijk over aan de provincies. De structuurvisie wordt daarom niet nader toegelicht.

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen die bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in acht moet worden genomen en die tevens is opgenomen in de Verordening Ruimte. Artikel 3.1.6 schrijft voor de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien

Het planvoornemen betreft de realisatie van een bedrijfsunits met een oppervlakte circa 10.750 m² binnen het aangewezen bouwvlak en binnen de reeds toegekende bestemming 'Bedrijf'.

Het planvoornemen is in strijd met de maatvoering voor kavels omdat de bedrijfsunit deel uitmaakt van een bestaande bedrijfskavel met een oppervlakte van circa 8ha. Maar planologisch gezien is de realisatie van een bedrijfskavel van 8 ha van een nieuw bedrijf wel planologisch toegestaan in het plangebied. Omdat het planvoornemen niet voorziet in een nieuwe planologische mogelijkheid voor de realisatie van bedrijfsgronden wordt gesteld dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het licht van een goede ruimtelijke ordening wordt geoordeeld dat het planvoornemen voorziet in een landelijke behoefte aan grotere distributiecentra, dit is nader toegelicht in paragraaf 2.2.

Er is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6. lid 2 Bro.

3.2 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie is het volgende beschreven ten aanzien van werklocaties in Brabant.

Er wordt ingezet op het toekomstbestendig maken van de werklocaties in Brabant. Het (kwalitatief) 'up to date' houden van de bestaande werklocaties is van vitaal belang voor een concurrerende economie, innovatie, werkgelegenheid, zorgvuldig ruimtegebruik en realisatie van vergroenings- en duurzaamheidsambities. Op bedrijventerreinen liggen grote opgaven en kansen in het kader van klimaatadaptatie, energietransitie (zoals het gebruik van restwarmte, energieopwekking) en slimme mobiliteit. Uitbreiding van het areaal bedrijventerreinen wordt vraaggericht opgepakt, vanuit een kwalitatieve insteek. De ruimtevraag is vooral gekoppeld aan de groei van (zeer) grootschalige logistiek. Gezien de schaal en de impact van deze ontwikkelingen op het landschap, en mogelijke tijdelijkheid van de ruimtebehoefte van deze doelgroep, wordt er provinciaal belang gehecht aan een integrale aanpak waarbij de opgaven voor klimaat, energietransitie, bereikbaarheid, circulaire verstedelijking en de kwaliteit van het landschap vanaf het begin van het planproces worden meegenomen.

Het planvoornemen voorziet in een benutting van gronden bestemd voor 'Bedrijf', er is geen sprake van een uitbreiding van het bedrijfsareaal. Wel voorziet in het planvoornemen in de invulling van de ruimtevraag die gekoppeld is aan de groei van (zeer) grootschalige logistiek. Hiermee wordt gesteld dat het planvoornemen passend is binnen het provinciaal beleid.

In de Interim omgevingsverordening is het plangebied als 'stedelijk gebied, concentratiegebied' aangewezen. In artikel 3.42 zijn de regels ten aanzien van duurzame stedelijke ontwikkeling opgenomen.

Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken;
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Lid 3

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen op een bedrijventerrein, bevat het bestemmingsplan regels over:

• a. een bij de aard van het bedrijventerrein en de toe te laten functies passende kavelomvang;
• b. het beperken van ontwikkelingen die een effectief gebruik van het bedrijventerrein beperken, waaronder:
  • 1. bedrijfswoningen;
  • 2. bedrijven die doelmatig gevestigd kunnen worden in gemengde gebieden tenzij deze bedrijven concept-versterkend werken en geclusterd worden;
  • 3. voorzieningen die gelet op hun publieksaantrekkende werking thuishoren in centrumgebieden tenzij deze concept-versterkend werken en geclusterd worden.

Zoals toegelicht in paragraaf 3.1 betreft het planvoornemen geen stedelijke ontwikkeling en geen ontwikkeling van nieuw bedrijfsareaal maar een benutting van de gronden die reeds zijn aangewezen voor 'Bedrijf'. Het planvoornemen is daarom niet in strijd met de regels in dit artikel.

3.3 Regionaal beleid

 

Op grond van het bepaalde in artikel 3.42 IOV dient het plan een verantwoording te bevatten waaruit blijkt dat de voorgestane ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. In november 2019 zijn nieuwe 'Regionale afspraken bedrijventerreinen West-Brabant 2019-2023' vastgesteld.

Met de nieuwe afspraken wilt de regio de volgende stap zetten en komen tot een echte kwaliteitsslag op de West-Brabantse bedrijventerreinen en het bedrijfsterreinen beleid. Er wordt veel meer nadruk gelegd op kwalitatieve thema’s, zoals de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen, herstructurering, duurzaamheid en de manier waarop met elkaar wordt samengewerkt en ambities worden gerealiseerd (het proces).

In deze paragraaf wordt daarom vooruitlopend op de omgevingsvergunningaanvraag alvast over een aantal kwalitatieve aspecten uit het afsprakenkader een korte verantwoording gegeven. Hierbij gaat het, gelet op de bestaande bedrijfsbestemming, voornamelijk om de kwalitatieve afspraken die zijn gemaakt in het kader van duurzaamheid (zonnepanelen op dak), arbeidsmigranten (wordt er -extra- inzet geleverd door arbeidsmigranten vanwege de gemoeide uitbreiding en zo ja, hoe is de huisvesting geregeld) en logistiek (hoe is de regionale gebondenheid en maatschappelijk-economische meerwaarde). Deze aspecten worden bij een concrete aanvraag omgevingsvergunning verder uitgewerkt

Duurzaamheid

Bij de ontwikkeling en realisatie zal worden uitgegaan van een ambitieniveau van tenminste Breeam Very Good. Een aantal concrete voorbeelden waaraan kan worden gedacht (en die ook al werden toegepast in eerdere fasen) zijn o.a.:

• Groeninrichting en aanplant met inlandse bomen- en plantsoorten;
• Plaatsen van voorzieningen ter bevordering van de biodiversiteit, zoals insectenhotels, nestkastjes, bloeiende planten, etc.;
• Een separate ontsluiting voor fietsers die aansluit op fiets-/en langzaam verkeersroute (Rietvaartstraat);
• Dak zal worden voorzien van pv-panelen;
• Electrische laadpalen zullen worden voorzien;
• Verharding van terrein met waterdoorlatende materialen (klinkers ed.) en waterbuffering onder de grond waardoor regenwater langzaam infiltreert in de ondergrond;
• Regenwater gebruik voor doorspoeling van toiletten
• Een veelvoud aan technische voorzieningen om het energieverbruik (elektra en gas) van de gebruikers te verlagen.

Arbeidsmigranten

Het is de intentie om met de voorgestelde bestemmingswijziging beter aan te sluiten bij de randvoorwaarden die gesteld worden aan de steeds verdergaande automatisering en robotisering van logistieke operaties. Een hogere gebouwhoogte is noodzakelijk om deze systemen efficiënt en economisch rendabel te kunnen inzetten. Een toename van de inzet van arbeidsmigranten zal hiermee vermoedelijk juist beperkt worden.

Logistiek
Vanwege een combinatie van factoren behoort West-Brabant sinds geruime tijd tot de top van logistieke hotspots in Nederland. De ligging ten opzichte van de zeehavens (Rotterdam, Antwerpen), de goede ontsluiting, het aanbod van gespecialiseerde toeleveranciers en personeel etc. vormen tezamen aantrekkelijke vestigingsfactoren voor bedrijven die zich op hun beurt maatschappelijk en economisch binden aan deze regio. Het is de intentie van de voorgestelde bestemmingswijziging om nieuwe bedrijven maar misschien zelf nog meer om ook bestaande logistieke bedrijven blijvend te binden aan deze regio door ze de mogelijkheid te bieden (een deel van) hun logistieke processen te kunnen automatiseren.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Halderberge 2025

Een structuurvisie is een integrale beleidsvisie. Het doel van de structuurvisie is het aangeven van de kaders waarbinnen ontwikkelingen en projecten kunnen plaatsvinden en het communiceren van de ambities van de gemeente.

De ambities van Halderberge met betrekking tot de ruimtelijke structuur voor de functies wonen, economie, mobiliteit, welzijn, groen, water, milieu, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit zijn in de structuurvisie in beeld en woord samengebracht. In de structuurvisie zijn afwegingen gemaakt voor het toekomstig ruimtelijk beleid binnen de gemeente.

Het plangebied wordt in de structuurvisie benoemd als grootschalig werkgebied, als onderdeel van het gehele bedrijventerrein Borchwerf II. Het planvoornemen voorziet in een verdere invulling van het bedrijventerrein en is daarmee passend binnen de structuurvisie aangaande grootschalig werkgebied.

Afbeelding uitsnede kaart structuurvisie, plangebied aangegeven door middel van een rode stip

3.4.2 Welstandsnota

In de Welstandsnota gemeente Halderberge, vastgesteld 28 maart 2017 wordt voor de verschillende te onderscheiden gebieden binnen de gemeente respectievelijk de kernen aangegeven welke welstandscriteria van toepassing zijn op het realiseren, vernieuwen, veranderen en/of uitbreiden van gebouwen en bouwwerken. De Welstandsnota betreft een zowel intern als extern samenhangend stelsel van beleidsregels voor de welstandsadvisering, waarmee de gemeente haar visie op het ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de rol van welstandszorg uiteen zet.

De locatie Borchwerf II is in de welstandsnota aangegeven als nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Voor het bedrijventerrein geldt daarom het bijbehorende beeldkwaliteitsplan Borchwerf II, velden A, C, D en F vastgesteld 17 november 2005.

Het bedrijventerrein is opgedeeld in twee zones, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar een zone waarin de ontwerpvrijheden beperkt zijn (de representatieve zone) en een zone waarin de ontwerpvrijheden groot zijn (de functionele zone). Het plangebied is gelegen in de functionele zone. De huidige bedrijfsunits en de uitbreiding van de bedrijfsunits sluiten aan op de gestelde criteria van het beeldkwaliteitsplan.

Architectuur

Ter versterking van het parkachtige karakter van het bedrijventerrein is een sterke eenheid in architectuur gewenst. De eenheid wordt bereikt door het toepassen van een ingetogen, zakelijke architectuur met een terughoudend materiaal- en kleurgebruik. De uitbreiding van de nieuwe bedrijfsunit sluit aan op de reeds bestaande bedrijfsunits die een ingetogen zakelijke architectuur hebben.

Kleur- en materiaalgebruik

Uitgangspunt is een duurzaam materiaalgebruik, passend bij het type bedrijvigheid. Het materiaal-eigen kleurgebruik sluit aan op de reeds bestaande bedrijfsunits (zwart) er worden geen accent kleuren toegepast. Er word gewerkt met een zeer duurzame gevelmaterialen die uitermate geschikt zijn voor een industriële site. Met een minimum aan onderhoud kennen deze materialen een lange levensduur zonder lelijk verouderingsproces doorheen de jaren. De kleur wordt afgestemd met de reeds bestaande gebouwen om tot één samenhangend geheel te komen.

Door het terughoudend kleurgebruik en passende reclame uitingen voldoet de unit aan de handreiking 'Beoordeling van Objecten langs Auto(snel)wegen, dd. 20 mei 2019 van Rijkswaterstaat. Reclame-uitingen dienen te allen tijde te worden voorgelegd ter goedgekeurd door de gemeente en te voldoen aan de richtlijnen van Rijkswaterstaat, zodat de bebouwing geen voor de weggebruiker afleidende reclame en/of verlichting bevat.

Afbeelding; foto huidige bedrijfsunits van initiatiefnemer

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Verkeer en parkeren

Verkeer

In hoofdstuk 2 is toegelicht dat de ontsluitingsstructuur geschikt is voor vrachtwagens en dat het gebouw ook te bereiken is via een aparte ontsluiting voor auto's. Aan de westkant van het gebouw wordt een laad- en losvoorziening gerealiseerd op eigen terrein waarbij er voldoende verkeersruimte wordt gecreëerd waardoor vrachtwagens kunnen manoeuvreren.

Aangaande de verkeersgeneratie, in het kader van de aanleg van bedrijventerrein Borchwerf II is een interne ontsluitingsstructuur aangelegd. Er wordt vanuit gegaan dat deze structuur en de omliggende wegen de verkeersgeneratie van de verschillende bedrijfsunits die gerealiseerd zijn of gerealiseerd kunnen worden ook kunnen opvangen. Het plangebied is bestemd voor 'Bedrijf' en wordt ontsloten via de interne ontsluitingsstructuur. Gesteld wordt dat het toevoegen van de bedrijfsunit niet zorgt voor een significante toename van het aantal verkeersbewegingen op de diverse ontsluitingswegen en dat deze wegen geschikt zijn om de verkeersgeneratie op te vangen.

Parkeren

De parkeernormen in de gemeente zijn vastgelegd in de Kadernota Parkeren 2017-2021. Voor de parkeerberekening is uitgegaan van een logistiek bedrijf dat gebruik maakt van de bedrijfsunits.

De volgende norm is van toepassing; arbeidsextensieve/ bezoekersextensieve bedrijven (loods, opslag, groothandel, transportbedrijf, etc.) in overig gebied, er geldt een norm van 0,9 per 100 m2 bvo. Voor de nieuwe uitbreiding bedrijfsunit is in totaal 10.750 m2 * 0,9 /100 = 97 parkeerplaatsen nodig. Voor de bestaande bedrijfsunits (A t/m F) is in totaal circa 70.000 m2 * 0,9 /100 = 630 parkeerplaatsen nodig. Volgens de norm is op het totale bedrijfsperceel 727 parkeerplaatsen benodigd.

Aan de noordkant van de bedrijfsunit wordt een parkeerplaats op maaiveldniveau (eigen terrein) aangelegd met 255 parkeerplaatsen. Op het terrein van initiatiefnemer zijn in de huidige situatie 157 parkeerplaatsen gerealiseerd (90 buitencirkel, 6 opgegeven aan stalling, 61 binnencirkel). Om een idee te krijgen hoe het huidige gebruik zich verhoud tot de parkeernorm zijn op twee tijdstippen de bezetting van de parkeerplaatsen geteld.

• 21 mei 2019: 88 auto's geparkeerd (14u47)
• 14 mei 2019: 70 auto's geparkeerd (10u57)

Van de 157 parkeerplaatsen worden er nu in de huidige situatie circa 70-88 gebruikt. Op basis van het huidige parkeergebruik zijn met 412 parkeerplaatsen (huidig 157pp en nieuw 255pp) voldoende parkeerplaatsen aanwezig.

Indien een bedrijf wordt gevestigd met een andere parkeerbehoefte dan is het mogelijk om op de bedrijfskavel meer parkeerplaatsen aan te leggen door middel van de bouw van een gebouwde parkeervoorziening op de locatie van de beoogde noordelijke parkeerterrein. Een dergelijke voorziening wordt in de toekomst gerealiseerd indien hier behoefte aan bestaat. De uitbreiding van het parkeerterrein met een gebouwde parkeervoorziening van drie verdiepingen heeft een extra parkeercapaciteit van 506 parkeerplaatsten. Hiermee kan op het bedrijfsperceel een aantal van 918 parkeerplaatsen in de toekomst worden gerealiseerd.

Hiermee wordt in de huidige situatie en in de nieuwe situatie aan de parkeernorm voldaan. Parkeren vormt geen belemmering. De realisatie van deze voorziening is planologisch mogelijk gemaakt door als dat nodig is af te wijken van de maximale bebouwingspercentage.

4.2 Overige aspecten

Het planvoornemen wordt gerealiseerd op gronden die reeds bouwrijp zijn gemaakt en (milieuhygiënisch) geschikt zijn voor de vestiging van een bedrijf met maximaal milieucategorie 3.2 binnen het aangewezen bouwvlak. In het kader van het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van Borchwerf II is onderzocht dat de realisatie van bedrijven met milieucategorie 3.2 vanuit milieuhygiënisch oogpunt mogelijk zijn en dat er geen sprake is van onaanvaardbare hinder op de omgeving. Onderzoeken naar flora en fauna, luchtkwaliteit, bodem, archeologie, akoestiek, bedrijven- en milieuzonering, m.e.r. beoordeling en externe veiligheid zijn daarom niet nodig. Het plan wordt voor deze aspecten haalbaar acht.

Wat betreft het aspect water. Het planvoornemen betreft een geringe uitbreiding en optimalisatie van de vigerende mogelijkheden binnen het plangebied. Het te verharden oppervlak wordt niet verruimd ten opzichte van de vigerende verhardingsmogelijkheden (planologisch gezien kan een nieuwe bedrijfskavel van 8ha gerealiseerd worden). In het kader van de ontwikkeling van Borchwerf II is al voorzien in benodigde compensatie voor de invulling van de bedrijfskavels. Daarmee geldt er geen compensatieplicht om in nieuwe waterberging te voorzien binnen het plangebied.

Bluswater

Op de site van Agora is een sprinkler voorzien. Hier kan de brandweer op aansluiten. Er is een debiet van 60m³/u voorzien. Dit is de primaire voorziening. Op de site zijn daarnaast vier secundaire putten voorzien. Deze putten werden recent beproefd en geven voldoende debiet. De putten werden doelbewust vlakbij fase G geplaatst zodat deze ook daar kunnen gebruikt worden. De totale hoeveelheid van de putten is 4*60m³/U of 240m³

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omdat er reeds principemedewerking is verleend door de gemeente en omdat het bestemmingsplan geen grootschalige nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt is besloten om de fase van het voorontwerp bestemmingsplan over te slaan en alleen een ontwerp bestemmingsplan ter inzage te leggen. Wel is het plan in het kader van het vooroverleg volgens artikel 3.1.1 Bro toegezonden aan de diverse instanties. In Bijlage 1 Nota Vooroverleg zijn de overlegreacties samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording. De reacties zijn samengevat weergegeven maar zijn wel in hun totaliteit beschouwd. Daarbij is aangegeven of de opmerkingen leiden tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt ter visie gelegd en naar de betrokken overlegpartners gestuurd. Gedurende de ter visie termijn is het voor een ieder mogelijk een reactie in te dienen. De resultaten hiervan worden samengevat en beantwoord in een nota zienswijzen en vooroverleg.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

De realisatie van het planvoornemen komt voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is geborgd door middel van een anterieure overeenkomst.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan heeft tot doel een adequaat juridisch-planologische regeling te scheppen voor het initiatief AGORA 21B voor de uitbreiding van de kavelgrootte ten behoeve van de bouw van een nieuw bedrijfsunit en de daarbij behorende voorzieningen.

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Uit het oogpunt van uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels, is daarbij zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het handboek (digitale) bestemmingsplannen van de gemeente Halderberge. Het onderhavige bestemmingsplan beschrijft meer dan alleen de hoofdlijnen van het beleid, doch treedt niet al te zeer in details. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid van de burger wordt geschaad. Hierna wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen het onderhavige bestemmingsplan.

6.2 Planverbeelding

De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit uit zich met name in de structuur en opmaak van de regels en verbeelding. De verbeelding is opgebouwd en gecodeerd volgens IMRO 2012 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehoren kleurgebruik, het gebruik en de vorm van aanduidingen en dergelijken. Op de planverbeelding zijn de volgende onderdelen opgenomen:

• de plangrens;
• de verschillende bestemmingen;
• bouwvlakken;
• maatvoeringsvlakken;
• functie- en bouwaanduidingen;

De gronden gelegen binnen de grens van het plangebied zijn geregeld binnen dit bestemmingsplan. De kleuraanduiding op de planverbeelding geeft aan om welke bestemming het gaat. Het bouwvlak geeft de begrenzing weer waarbinnen gebouwen mogen worden opgericht. De overige aanduidingen geven een specifieke situatie weer, waarvoor in de regels een aparte regeling is opgenomen.

6.3 Regels

6.3.1 Indeling planregels

De indeling van de planregels is als volgt:

Hoofdstuk 1 omvat twee artikelen: een artikel met een aantal noodzakelijke begripsomschrijvingen en een artikel dat de wijze van meten regelt.

Hoofdstuk 2 bevat de bepalingen die direct verband houden met de bestemmingen die op de planverbeelding zijn aangegeven. Bij een bestemming geldt in beginsel het volgende stramien:

• een bestemmingsomschrijving: waarvoor mogen de gronden worden gebruikt?;
• bouwregels: waaraan moet worden voldaan op de gronden? Voorbeelden zijn regels over soort bebouwing, hoogte, oppervlakte, bebouwingsdichtheid;
• gebruiksregels: voor welke doeleinden mogen de gronden gebruikt worden.

Hoofdstuk 3 bevat een aantal bepalingen, te weten:

•  Anti-dubbeltelregel: met dit artikel dient voorkomen te worden dat situaties ontstaan welke niet in overeenstemming zijn met de bedoeling van het plan. Grond die al eerder moest worden meegeteld bij de beoordeling van een bouwplan mag niet nog eens worden meegeteld bij een nieuwe bouwaanvraag;
• Algemene bouwregels en Algemene gebruiksregels: hierin is een aanvullende regeling voor het gebruik van gronden (anders dan bouwen) en opstallen opgenomen;
• Algemene aanduidingsregels: hierin is de regeling voor de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' opgenomen.
• Algemene afwijkingsregels: deze bepaling geeft het bevoegd gezag de bevoegdheid een omgevingsvergunning voor het afwijken te verlenen;
• Algemene wijzigingsregels: in het bestemmingsplan is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen;
• Overige regels: regeling ten behoeve van het parkeren.

Hoofdstuk 4 omvat twee artikelen:

• Overgangsrecht: deze bepalingen houden in dat bouwwerken, die op het moment van tervisielegging van het plan bestaan (of die op grond van de Woningwet mogen worden gebouwd) mogen blijven bestaan hoewel zij strijdig zijn met de bebouwingsregels van het plan. Bovendien bepaalt de overgangsrechtbepaling dat het gebruik van de gronden en opstallen dat afwijkt van de regels zoals die gelden op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt gehandhaafd mag blijven;
• Slotregel: in deze bepaling is de titel van het bestemmingsplan opgenomen.

6.3.2 Artikelgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per artikel uiteengezet op welke wijze het beleid, de regelgeving is vertaald in de regels welke samen met de verbeelding, de gebruiks- en bebouwingskaders vormen.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aansloten bij het normale taalgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden. In de regels is bepaald dat alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming mogen worden opgericht. Een aantal meetwijzen is door de SVBP 2012 voorgeschreven.

Artikel 3 Bedrijf

In deze bestemming zijn de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden aangegeven. De gronden zijn aangeduid met de aanduiding 'bedrijf van categorie 3.1' en 'bedrijf van categorie 3.2', welke zijn bedoeld voor bedrijven met categorie 3.1 en 3.2 van de Staat van bedrijven en inrichtingen (SBI) en daarvan onderdeel uitmakende kantoren.

Bovendien zijn op alle gronden met de bestemming 'Bedrijf' interne ontsluitingswegen, een (gebouwde) parkeervoorziening, toegangswegen, langzaam verkeersroutes, groenvoorzieningen en voorzieningen van openbaar nut toegestaan. Gebouwen zijn alleen toegestaan binnen het bouwvlak die op de planverbeelding opgenomen. De maximale bouwhoogte bedraagt 24 meter. De maximale hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn tevens in de regels opgenomen, waarbij afwijkende hoogtes zijn genoemd voor terreinafscheidingen en bewegwijzering.

Artikel 4 Groen

De gronden met de bestemming ‘Groen’ zijn bedoeld voor de aanleg en instandhouding van groenvoorzieningen, interne ontsluitingen, tevens ten behoeve van de aangrenzende bestemming, in en uitritten, voet- en fietspaden, straatmeubilair en abri's, waterhuishoudingsvoorzieningen en voorzieningen van openbare nut. De bouwmogelijkheden binnen deze bestemming zijn beperkt. Uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die verband houden met de bestemming en kleine gebouwtjes van openbaar nut zijn toegestaan.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning tot bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit artikel is door artikel 3.2.4 Bro voorgeschreven.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn regels opgenomen ten behoeve van bestaande afwijkingen van de toegestane maatvoeringen en het ondergronds bouwen.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod gegeven voor gebruik in strijd met de bestemming. Zo is het gebruik van gronden, gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf en (raam- en straat-)prostitutie is bijvoorbeeld expliciet uitgesloten.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel is een regeling opgenomen voorziet in een verbod op het oprichten van geluidsgevoelige bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone - industrie'.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel zijn enkele algemene afwijkingen opgenomen. Het betreffen geringe afwijkingen welke onder voorwaarde toelaatbaar worden geacht.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel bevat een algemene wijzigingsregel waardoor het bevoegd gezag, onder voorwaarden, geringe wijzigingen kunnen aanbrengen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen.

Artikel 11 Overige regels

In dit artikel is een regeling opgenomen ten behoeve van het parkeren.

Artikel 12 Overgangsrecht

Dit artikel betreft de overgangsbepalingen met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot.

Artikel 13 Slotregel

Dit is de Slotregel met de titel; Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan
‘Borchwerf II, 2e herziening veld A'.