Parapluplan Halderberge 2021

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel van het plan

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de onderdelen Parkeren, Wonen en VAB (Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing). Het onderdeel Parkeren heeft nog niet in alle bestemmingsplannen van de gemeente Halderberge een plek gekregen. Dit is al wel het geval in de meest recente plannen. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt er voor het gehele grondgebied een eenduidige regeling opgesteld.

Voor het onderdeel VAB gaat het om een herziening van een aantal artikelen met betrekking tot een wijzigingsbevoegdheid, wijzigen naar Wonen en wijzigen ten behoeve van niet-agrarische functies. In het bestemmingsplan Buitengebied zijn meerdere regels over verbrede landbouw opgenomen en over Wonen-VAB of niet-agrarische-bedrijven, na beëindiging van het (agrarische) bedrijf. Het geldende bestemmingsplan biedt al ruime mogelijkheden voor functieverandering na bedrijfsbeëindiging, middels een afwijkingsregeling dan wel wijzigingsbevoegdheid. Als voorwaarde is echter bepaald dat overtollige bedrijfsgebouwen moet worden gesloopt. Dit wordt nu als kapitaalvernietiging ervaren van de nog in goede staat verkerend vastgoed. Bij raadsbesluit (11-02-2021) is de visie vastgelegd om de economische en recreatieve potentie van het buitengebied te versterken. Dit is vertaald in een aanpak met drie pijlers. De tweede pijler betreft een toekomstbestendig gebruik van agrarisch vastgoed. In lijn daarmee wordt in dit paraplu bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij de voorgaande regeling wordt verruimd om tegemoet te komen aan dit bezwaar. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt een aantal artikelen van het vigerend bestemmingsplan herzien.

In het reeds genoemde raadsbesluit (11-02-2021) is de derde pijler het realiseren van een humaan verblijf voor arbeidsmigranten. Voor het onderdeel Wonen is het uitgangspunt om de regels omtrent de begrippen woning, wonen en bewoning eenduidig te houden om te voorkomen dat arbeidsmigranten zich middels kamergewijze verhuur vestigen in een woonwijk dan wel in recreatieve voorzieningen hun intrek nemen. De geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente Halderberge bieden op dit moment onvoldoende sturingsmogelijkheden voor de regulering van huisvesting van arbeidsmigranten. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hier wel in.

Onderzoek van Wageningen Environmental Research (2019) laat zien dat de afgelopen vijf jaar ongeveer 1,4 miljoen m2 aan stallen en schuren in Brabant leeg is komen staan. De komende tien jaar komt daar nog 2,5 miljoen m2 bij. Veel agrariërs in Brabant zijn nu 55 jaar of ouder. Minder dan de helft daarvan heeft een bedrijfsopvolger en veel agrariërs stoppen naar verwachting op termijn. Een deel van die stallen blijft, via overnames, in gebruik. Een ander deel krijgt een nieuwe (niet-agrarische) bestemming. Het merendeel van de vrijkomende stallen en schuren, tot zo'n 4 miljoen m2, komt naar verwachting echter de komende tien jaar leeg te staan. Dit is mede de aanleiding om over het vraagstuk VAB na te denken, zoals in de bestuurlijke koers van de gemeenteraad in 2019 is benoemd. In mei 2022 is genoemde rapportage vanuit Wageningen geactualiseerd met daarin prognoses van vrij te komen agrarische bebouwing voor de periode 2020-2035. Hierin is ook ingegaan op de warme Sanering Veehouderij (WSV) voor varkensrechten en varkenseenheden.

Het parapluplan betreft VAB na volledige bedrijfsbeëindiging en verruimt enkele gebruiksmogelijkheden in bestaand agrarisch vastgoed, Maar het parapluplan maakt geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking is dan ook niet nodig. Ook is het niet nodig om alle milieuaspecten, die normaliter terugkomen in de toelichting van een bestemmingsplan, te behandelen.

Het doel is om een bestemmingsplan vast te stellen waarin de bovenstaande aanleidingen op een consistente wijze zijn verwerkt alsmede om vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen waarin voor de gehele gemeente een aantal beleidsstukken op een uniforme manier juridisch-planologisch zijn vertaald.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied omvat de hele gemeente Halderberge. De navolgende afbeelding toont de begrenzing van het plangebied. Voor de exacte weergave van de plangrens wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Afbeelding ligging plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het plangebied geldt een groot aantal bestemmingsplannen en de daartoe behorende uitwerkings- of wijzigingsplannen. De geldende plannen zijn te raadplegen via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. 

Parkeren

Totdat voorliggend bestemmingsplan in werking treedt, is het parkeren in de gemeente Halderberge veelal nog geregeld in de onderliggende individuele bestemmingsplannen. In een aantal plannen was het parkeren nog helemaal niet geregeld. Het voorliggende plan treedt in de plaats van alle onderliggende bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen op het onderdeel 'parkeren', zodat voor het aspect 'parkeren' alleen het voorliggende plan geldt. De overige aspecten van de onderliggende plannen blijven onverkort van kracht en hiermee ontstaat uniformiteit.

Wonen

De geldende bestemmingsplannen binnen de gemeente Halderberge bieden op dit moment onvoldoende sturingsmogelijkheden voor de regulering van huisvesting van arbeidsmigranten en seizoenarbeiders. In de gemeentelijke woonvisie heeft de gemeenteraad aangegeven dat kamergewijze verhuur in het algemeen niet wenselijk is. Kamergewijze verhuur heeft een te grote impact op de ruimtelijke structuur. Op 15 september 2022 is er een voorbereidingsbesluit Kamergewijze verhuur vastgesteld. De overige aspecten van de onderliggende plannen blijven onverkort van kracht.

Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing (VAB)

In het vigerende bestemmingsplan 'Eerste herziening bestemmingsplan Buitengebied Halderberge' vastgesteld op 14 december 2017 zijn regels opgenomen voor het onderdeel VAB. De overige aspecten van de onderliggende plannen blijven onverkort van kracht.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De toelichting is opgebouwd uit 5 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het onderwerp parkeren. In Hoofdstuk 3 komt het onderwerp wonen aan de orde en in Hoofdstuk 4 het onderwerp Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. In Hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en op de procedure.

1.5 Methodiek

Dit bestemmingsplan is een paraplubestemmingsplan of 'thematische herziening'. Dat is een bijzondere variant op een regulier bestemmingsplan. Een bestemmingsplan herziet of 'vervangt' normaal gesproken het voorheen geldende bestemmingsplan. Daarbij voorziet het nieuwe bestemmingsplan dan in een volledig planologisch-juridisch kader door middel van een verbeelding met bestemmingen en bijbehorende regels. Dit paraplubestemmingsplan heeft echter een ander doel en een andere werking. Het doel van dit bestemmingsplan is uitsluitend:

• het vastleggen van het gemeentelijk parkeerbeleid voor het grondgebied van de gemeente Halderberge.
• het bieden van uniformiteit in de regeling en begripsbepalingen omtrent woning/wonen/bewoning.
• het bieden van uniformiteit in de regeling ten aanzien van Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing.

De opzet van het paraplubestemmingsplan is daarom zodanig dat alle 'onderliggende' bestemmingsplannen van kracht blijven. De herziening bestaat uitsluitend uit het toevoegen van uniforme regelingen aan alle 'onderliggende' bestemmingsplannen. Voor het overige blijven de vigerende bestemmingsplannen dus gewoon gelden.

• 1. Parkeren

Het onderdeel parkeren geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Halderberge en is met name een technische aanvulling/reparatie. Met uitzondering van recente plannen heeft parkeren nog niet in alle bestemmingsplannen een plek gekregen. Voor de regeling wordt als uitgangspunt de regeling van het buitengebied artikel 39.2/kern Oud Gastel artikel 24.1 gebruikt. Hiermee ontstaat uniformiteit ten aanzien van de regeling parkeren. De regeling wordt toegelicht in Hoofdstuk 2.

• 2. Wonen

Het onderdeel wonen geldt voor het gehele grondgebied van de gemeente Halderberge en is met name een technische aanvulling/reparatie. Er is eenduidigheid wenselijk in de begripsbepalingen en regels omtrent woning/wonen/bewoning. Hiermee kan kamergewijze verhuur indien gewenst worden voorkomen. De gemeente heeft hiertoe op 15 september 2022 een voorbereidingsbesluit genomen. Naast de begrippen wordt ook de betreffende artikelbeschrijving meegenomen, zodat het eenduidig is en op elkaar aansluit. De regeling wordt toegelicht in Hoofdstuk 3.

• 3. Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing

Het onderdeel VAB heeft alleen betrekking op het bestemmingsplan Buitengebied en betreft het vertalen van nieuw beleid. In het bestemmingsplan Buitengebied zijn meerdere regels over verbrede landbouw opgenomen én over Wonen-VAB of niet-agrarische-bedrijven, na beëindiging van het agrarische bedrijf. Veelal is sloop een voorwaarde in het kader van kwaliteitsverbetering. In het beleid is omschreven dat de gemeente ruimer/flexibel gebruik wil en behoud van de vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. De regeling wordt toegelicht in Hoofdstuk 4.

Hoofdstuk 2 Parkeren

Het voorliggende bestemmingsplan herziet de regeling voor de onderdelen 'Parkeren' in alle geldende gemeentelijke ruimtelijke plannen (inclusief wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen), ten tijde van de vaststelling van dit Paraplubestemmingsplan. Dit geldt dus ook voor de ruimtelijke plannen waarin al wel een toereikende regeling was opgenomen.

2.1 Bestaande situatie

Het onderdeel parkeren is in de meest recente bestemmingsplannen geregeld. Dit is niet het geval in de oude bestemmingsplannen, waardoor in die plannen nu geen parkeernormering is voorgeschreven.

2.2 Toekomstige situatie

Ruimtebehoefte voor parkeren en laden en lossen

De omvang, bestemming of gebruik van een gebouw kan een behoefte aan parkeerplaatsen voor auto's veroorzaken. Ook kan de omvang, bestemming of gebruik van een gebouw het noodzakelijk maken dat bij het gebouw wordt voorzien in een ruimte voor het laden of lossen van goederen. In de meeste bestemmingen waar gebouwen zijn toegestaan, is ook parkeren ten dienste van de bestemming toegestaan of behoort dit tot het in de regel normale gebruik van een erf. Het voorzien in de parkeerbehoefte of een ruimte voor laden en lossen betekent een ruimtebehoefte. Deze ruimtebehoefte zal voor het laden of lossen in de meeste gevallen beperkt zijn en in ieder geval voor parkeren aanzienlijk groter.

Achtergrond - wettelijke kaders

Een bestemmingsplan is één van de instrumenten voor regulering van ruimtegebruik. In een bestemmingsplan is onder meer vastgelegd voor welke doeleinden gronden en opstallen op de desbetreffende gronden mogen worden gebruikt en welke bebouwing er is toegestaan.

Ingevolge de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is het verboden om zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit activiteiten als het bouwen van een bouwwerk en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan.

Het gebruik van de gronden en/of opstallen ten behoeve van parkeren en het laden of lossen is een van de gebruiksdoeleinden waarvoor in verband met een goede ordening van functies regels kunnen worden opgenomen in een bestemmingsplan. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de vraag of parkeren wel of niet ter plaatse is toegestaan. De regelgeving in een bestemmingsplan kan ook verder gaan, bijvoorbeeld door het voorschrijven van parkeernormen die in acht moeten worden genomen als het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Ook kunnen regels worden opgenomen op grond waarvan het laden of lossen bij een gebouw op eigen terrein moet gebeuren. Parkeerbeleid is vanaf medio jaren negentig primair een gemeentelijke verantwoordelijkheid. Parkeerbeleid is daarbij te zien als een beleidsterrein dat is in te passen in de gemeentelijke hoofddoelstellingen op het terrein van bereikbaarheid, leefbaarheid en stedelijke vitaliteit. Het is bij uitstek een onderdeel waarin het primaat veeleer ligt bij de lagere overheden en in het bijzonder bij de gemeente. Het rijk en provincie bieden uitsluitend een globaal kader, waarbinnen de gemeente haar eigen beleid nader kan invullen.

Wijziging wettelijke kaders voor parkeren en laden en lossen

Sinds 29 november 2014 zijn, als gevolg van de Reparatiewet Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) 2014, de stedenbouwkundige voorschriften uit de gemeentelijke bouwverordening komen te vervallen. Alle stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening moeten sindsdien worden opgenomen in bestemmingsplannen. Een van de consequenties van het vervallen van de stedenbouwkundige voorschriften is dat vanaf dat moment bij het verlenen van een omgevingsvergunning niet meer op basis van de bouwverordening kan worden getoetst aan gemeentelijke parkeernormen.

De gemeente Halderberge wil bij nieuwbouwplannen en/of wijziging van het gebruik eisen kunnen stellen aan het minimum aantal parkeerplaatsen en eventuele ruimte voor laden en lossen. Met voorliggend paraplubestemmingsplan wordt voorzien in een uniforme regeling ten aanzien van parkeren voor het gehele grondgebied van de gemeente.

Regeling parkeren

De regeling voor het parkeren, waaronder de te hanteren parkeernormen zijn vastgelegd in het vastgestelde parkeerbeleid van de gemeente Halderberge: 'Kadernota Parkeren 2023-2027', vastgesteld door de gemeenteraad op 25 mei 2023. In deze nota is uitputtend beschreven, hoe met het parkeren wordt omgegaan en welke eisen er worden gesteld. Deze nota is als Bijlage 1 bij de toelichting gevoegd en te raadplegen op de gemeentelijke website: www.halderberge.nl.

In de regels van dit paraplubestemmingsplan is een zogenaamde 'dynamische verwijzing' opgenomen. Dit houdt in dat als de parkeernormen zoals nu opgenomen in de Kadernota tussentijds wijzigen, deze automatisch van toepassing zijn op alle bestemmingsplannen en dus het toetsingskader vormt voor aanvragen omgevingsvergunning. De regeling is overeenkomstig de regeling van de Eerste herziening bestemmingplan Buitengebied Halderberge artikel 39.2 en kern Oud Gastel artikel 24.1. Daarin is de parkeernormering opgenomen in de algemene bouwregels en gebruiksregels met een verwijzing naar de parkeernota.

Toetsing parkeren bij aanvraag omgevingsvergunning

Een aanvraag omgevingsvergunning moet worden getoetst aan de parkeernormen wanneer sprake is van een vergunningsplichtige nieuw- of verbouwontwikkeling en/of wanneer sprake is van wijziging van het gebruik. Op basis van de hiervoor genoemde Kadernota wordt de parkeerbehoefte berekend.

2.3 Wijze van bestemmen

Algemeen

Voor het paraplubestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Dit paraplubestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het paraplubestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van onder andere de beweegredenen en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk deel uit van het bestemmingsplan.

Dit bestemmingsplan

Een paraplubestemmingsplan herziet alle geldende gemeentelijke ruimtelijke plannen op gelijke wijze. Dit is geregeld in artikel 3.1 van de regels. Hierin is ook opgenomen dat als geldende ruimtelijke plannen niet voorzien in een eigen regeling of waar een regeling in een vigerend plan afwijkt, de regels van het paraplubestemmingsplan gelden. Het paraplubestemmingsplan wijzigt de regels van de geldende bestemmingsplannen verder niet.

Artikel 7.1 is de kernbepaling van het paraplubestemmingsplan. In dit artikel staat dat bij elk bouwplan of functiewijziging moet worden voldaan aan de parkeernorm zoals opgenomen in de Kadernota Parkeren.

Tevens is bepaald, dat wanneer deze Kadernota gedurende de planperiode wijzigt, rekening moet worden gehouden met de wijziging (dynamische verwijzing). Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning, onder voorwaarden, van de geldende parkeernorm afwijken.

De regels ten aanzien van de parkeren zijn te raadplegen in Artikel 7 Algemene gebruiksregels.

Hoofdstuk 3 Wonen

3.1 Bestaande situatie

De bestaande bestemmingsplannen binnen de gemeente Halderberge bieden op dit moment onvoldoende sturingsmogelijkheden voor de regulering van huisvesting van arbeidsmigranten. In het genoemde raadsbesluit (11-02-2021) is beschreven dat de gemeente streeft naar het realiseren van een humaan verblijf voor arbeidsmigranten. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste sturingsmogelijkheden voor de regulering van huisvesting van arbeidsmigranten.

Het uitgangspunt is om de regels omtrent de begrippen woning, wonen en bewoning eenduidig te houden om te voorkomen dat arbeidsmigranten zich middels kamergewijze verhuur vestigen in een woonwijk dan wel in recreatieve voorzieningen hun intrek nemen. In de Eerste herziening bestemmingplan Buitengebied Halderberge (14-12-2017) is al het een en ander geregeld over seizoenarbeiders bij agrarische bedrijven, als afwijking in bouw- en gebruiksregels. Deze regels behoeven in feite geen aanpassing.

3.2 Definities en huidige regeling

In beginsel bestaat er een verschil tussen seizoenarbeiders, tijdelijke arbeidsmigranten en arbeidsmigranten. Daarbij komt bijvoorbeeld seizoensarbeid zowel voor bij agrarische bedrijven, als horeca en recreatie. In de Eerste herziening bestemmingsplan Buitengebied Halderberge zijn geen definities opgenomen. Het 'Voorbereidingsbesluit Huisvesting arbeidsmigranten' spreekt van arbeidsmigranten, waar 'internationale werknemers' mee worden aangeduid.

Definitie arbeidsmigranten (Toetsingskader Humane Huisvesting Arbeidsmigranten)

Arbeidsmigranten zijn personen die voor kortere of langere tijd naar Nederland komen om hier te werken en te wonen. Er wordt een onderscheid gemaakt in tussen short-, mid- en longstay van arbeidsmigranten. Bij de huisvesting van arbeidsmigranten wordt gericht op de groep arbeidsmigranten die niet de intentie heeft om voor een langere tijd te blijven, of wel de intentie heeft om voor langere tijd te verblijven maar nog niet terecht kan op de reguliere woningmarkt vanwege de krapte.

In de Eerste herziening bestemmingplan Buitengebied Halderberge vallen arbeidsmigranten onder seizoenarbeiders. Er zijn ook voorbeelden waarin seizoenarbeiders worden gezien als tijdelijke arbeidsmigranten. Dit onderscheid wordt gedaan:

• Huisvesting van 'definitieve' arbeidsmigranten' is mogelijk via de reguliere woningmarkt door een huis te kopen of een huis te huren, bijvoorbeeld van een corporatie. Werknemers kunnen dit rechtstreeks regelen dan wel door tussenkomst / via bemiddeling van werkgevers en makelaars. Hieronder worden arbeidsmigranten verstaan die een huishouden vormen.
• Bij huisvesting van 'tijdelijke arbeidsmigranten' is geen sprake van een regulier huishouden, omdat de continuïteit in de samenstelling ontbreekt. Ook is er in veruit de meeste gevallen geen sprake van onderlinge verbondenheid, ook al verrichten de tijdelijke werknemers hetzelfde werk, hebben zij dezelfde nationaliteit en doen zij het huishouden gezamenlijk.

Omdat het Toetsingskader Humane Huisvesting Arbeidsmigranten spreekt over arbeidsmigranten wordt deze terminologie aangehouden.

Huidige regeling huisvesting seizoensarbeiders

De regels voor afwijking zijn opgenomen in bouw- en gebruiksregels voor Agrarisch (artikel 3.3.6), Agrarisch met waarden - Landschapswaarden (artikel 4.4.6) en Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden (artikel 5.3.5). Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in de regels voor het plaatsen van stacaravans of andere verblijfseenheden ten behoeve van de huisvesting van seizoenarbeiders, met inachtneming van vastgestelde regels en voorwaarden.

In artikelen 3.5.3, 4.6.3 en 5.5.3 (afwijken gebruik bestaande bedrijfsgebouwen ten behoeve van seizoenarbeiders) van datzelfde plan kan het bevoegd gezag onder voorwaarden een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 3.1 (bestemmingsomschrijving) voor het gebruik van bestaande bedrijfsgebouwen ten behoeve van de huisvesting van seizoenarbeiders.

De tijdelijke huisvesting (maximaal 9 maanden) van seizoenarbeiders staat de gemeente via een afwijking tijdelijk toe in stacaravans of andere verblijfseenheden op het erf. Logies in de eigen bedrijfswoning is direct toegestaan. Het verbouwen van eigen bedrijfsgebouwen ten behoeve van bewoning acht de gemeente niet wenselijk vanuit de optiek van handhaving. Wel kan via een afwijking toestemming verleend worden voor het gebruik van bedrijfsgebouwen voor tijdelijke bewoning door seizoenarbeiders. Er wordt huisvesting ten behoeve van maximaal 50 werknemers toegestaan.

Eerder is slechts in beperkte mate gebruik gemaakt van deze afwijkingsregels

3.3 Toekomstige situatie

De geldende bestemmingsplannen bieden onvoldoende sturingsmogelijkheden voor de regulering van huisvesting van arbeidsmigranten. Met het 'Toetsingkader humane huisvesting arbeidsmigranten' zet de gemeente in op kwalitatief goede en voldoende huisvesting voor arbeidsmigranten om zo de (boven)lokale economie te versterken en uitbuiting te voorkomen. Hierbij wil de gemeente de druk op de woningmarkt verminderen en de leefbaarheid in de wijken vergroten door kamergewijze verhuur in woningen niet meer toe te staan en in te zetten op centrale huisvesting van arbeidsmigranten. Centrale huisvesting biedt daarnaast de mogelijkheid om de arbeidsmigranten op recreatieparken en kampeerterreinen te herhuisvesten waardoor de recreatieve functie van deze voorzieningen versterkt.

Om de leefbaarheid in de wijken te versterken wordt kamergewijze verhuur in woningen niet langer toegestaan. Er kan afgeweken worden bij een omgevingsvergunning, mits aangetoond is dat de huisvesting in overeenstemming is met het nieuw vastgestelde beleid, stedenbouwkundig toelaatbaar is, er een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en er geen onevenredige nadelige effecten ontstaan voor de gebruiksmogelijkheden van de aangelegen gronden en bouwwerken.

3.4 Achtergrond -kaders

Toetsingskader Humane Huisvesting Arbeidsmigranten

Arbeidsmigranten wonen, werken en leven al jaren in de gemeente Halderberge. Zij leveren een belangrijke bijdrage aan de (boven)lokale economie. Door het tekort op de arbeidsmarkt is er een stijging in het aantal arbeidsmigranten te zien. Hierdoor komt ook de woningmarkt, de leefbaarheid in de wijken en de recreatieve sector onder druk te staan. Ook komt het voor dat arbeidsmigranten slecht worden gehuisvest wat het risico op gezondheidsproblemen, uitbuiting en overlast vergroot. Daarnaast maken inwoners zich zorgen over mogelijk negatieve aspecten van deze huisvesting. Dit brengt nieuwe vraagstukken met zich mee:

Vitaal Buitengebied

De gemeente zet in op kwalitatief goede en voldoende huisvesting voor arbeidsmigranten om zo de (boven)lokale economie te versterken en uitbuiting te voorkomen. Binnen de bestuurlijke koers 'Vitaal Buitengebied' is een plan van aanpak opgenomen om de huisvesting van arbeidsmigranten te verbeteren. Het is een opgave voor het hele grondgebied en beperkt zich niet tot alleen het buitengebied.

Regionaal afsprakenkader

Er is afstemming en samenwerking met gemeenten in de regio West-Brabant en de Provincie Noord- Brabant. Dit leidde tot het opstellen van een Afsprakenkader arbeidsmigranten Regio West-Brabant. Het gemeentelijk toetsingskader sluit aan bij het regionale afsprakenkader.

De ambities, knelpunten en oplossingen

In het collegewerkprogramma en raadsprogramma zijn de volgende ambities opgenomen ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten:

• Voor arbeidsmigranten is er voldoende en veilige huisvesting
• De huisvesting van arbeidsmigranten is evenwichtig verspreid over de kernen en is afgestemd op de behoefte
• De huisvesting van arbeidsmigranten vindt niet (beperkt) plaats op recreatieve voorzieningen
• De huisvestingsopgave van arbeidsmigranten wordt (sub)regionaal afgestemd.

Binnen het huidige 'Beleidskader arbeidsmigranten' (vastgesteld 4 februari 2016) zijn ten aanzien van de huisvesting van arbeidsmigranten kaders opgenomen voor reguliere woningen, agrarisch bedrijf en nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied.

Ondanks deze kaders ontstaan er knelpunten doordat woningen in woonwijken worden verhuurd. Om dit tegen te gaan wil de gemeente Halderberge:

• 1. Kamergewijze verhuur in eengezinswoningen niet meer toestaan

Het komt naar voren dat inwoners een woning in een woonwijk niet geschikt vinden voor kamergewijze verhuur. Om de leefbaarheid in de wijken te versterken wil de gemeente kamergewijze verhuur in woningen niet langer toegestaan.

• 2. Handhavend optreden tegen verblijf van arbeidsmigranten in recreatiewoningen

De gemeente heeft de ambitie om de recreatieve functie te versterken. Om dit te bereiken zal handhavend worden opgetreden tegen huisvesting van arbeidsmigranten op vakantieparken.

• 3. Inzetten op centrale huisvesting van arbeidsmigranten

Centrale huisvesting geeft efficiënt en effectief ruimte aan de (her-)huisvesting. Er is meer effectief toezicht en overlast voor de directe omgeving kan worden voorkomen. Centrale huisvestingslocaties zijn niet zonder meer toegestaan onder de huidige planologische regimes. Hierdoor moet altijd gewerkt worden met een tijdelijke ontheffing. De gemeente heeft in die situatie een regierol in de projectkaders.

Toetsingskader centrale huisvesting arbeidsmigranten

De gemeente speelt een rol bij het huisvesten van arbeidsmigranten door de (ruimtelijke) kaders te bepalen waarin de huisvesting mogelijk is. Het toetsingskader biedt ruimte om de lokale vraag naar arbeidsmigranten in te vullen en kwalitatief goede en verantwoorde huisvesting. Dit toetsingskader voorziet in de huisvesting van de shortstay en midstay arbeidsmigranten. Longstay arbeidsmigranten zullen hun plek (moeten) vinden binnen de reguliere woningmarkt. De locatie moet altijd ruimtelijk inpasbaar zijn en blijft altijd maatwerk.

Ruimtelijke criteria

Centrale huisvesting is enkel toegestaan aan de rand van de bebouwde kom of bedrijventerreinen en niet in recreatieve voorzieningen. Het criterium is opgenomen dat zij bij voorkeur binnen een straal van 2 km (circa 15 - 20 minuten lopen) van een supermarkt worden gehuisvest. Een goede ontsluiting van de centrale huisvesting voor auto's, fietsers en wandelaars is van belang om verkeersoverlast in de directe omgeving te voorkomen. Arbeidsmigranten moeten zich makkelijk per fiets of te voet kunnen verplaatsen. Ook moeten er onderzoeken naar onder andere flora en fauna, archeologie en verschillende milieuaspecten gedaan worden.

Borging en relatie met het huidige beleidskader arbeidsmigranten

Voor de borging van het totale beleid aan huisvesting arbeidsmigranten zijn de volgende beleidsdoelen opgesteld:

• 1. Voldoende huisvesting op de juiste plaats
• 2. Beheersbare en veilige huisvesting
• 3. Veilige woon- en leefomgeving
• 4. Juiste registratie van arbeidsmigranten
• 5. Heldere toegang naar het sociaal domein

Het raadsbesluit van 11 februari 2021 inzake arbeidsmigranten is niet zozeer een beleidsplan (en is ook niet juridisch als beleidsplan in procedure gebracht of bekendgemaakt e.d.) maar geeft wel kaders. Dit raadsbesluit is als bijlage bij de toelichting van het paraplu bestemmingsplan opgenomen.

3.5 Wijze van bestemmen

Er is eenduidigheid wenselijk in de begripsbepalingen en regels omtrent woning/wonen/bewoning. Dit is van toepassing op nieuwe situaties. De gemeente treedt handhavend op indien er in bestaande situaties reeds sprake is van strijdigheid met een beleidsregel of wanneer sprake is van een inhumane huisvesting.

De regeling

• Naast de begrippen wordt ook de betreffende artikelbeschrijving meegenomen, zodat het eenduidig is en op elkaar aansluit.
• De regeling wordt afgestemd op het te maken onderscheid: arbeidsmigranten (incl. seizoenarbeiders) en medewerkers horeca/recreatie.

Regeling kamergewijze verhuur

De nieuwe regeling voorziet in een aanpassing van de bestemmings- of doeleindenomschrijving van een groot aantal bestemmingen. Met het paraplubestemmingsplan wordt de kamergewijze verhuur alleen via een afwijkingsbevoegdheid mogelijk. Ongewenste huisvestingsvormen in woningen en in de omgeving worden hiermee voorkomen. Het gaat dan om bestemmingen waar de woonfunctie globaal als 'het wonen' is omschreven. Dit begrip wordt vervangen door 'het wonen in een woning'. Hierdoor zijn, zoals ook de intentie van de regeling in de geldende plannen altijd is geweest, woningen in principe weer bedoeld voor de huisvesting van één huishouden. Deze aanpassing betreft de bestemmingen waarbinnen de functie wonen is toegestaan.

Naast de aanpassing in de bestemmingsomschrijving is in de betreffende bestemmingen een gebruiksverbod toegevoegd. Daarin is bepaald dat 'het gebruik van een woning door meer dan één huishouden' strijdig is. Met dit gebruiksverbod wordt benadrukt dat een woning niet is bedoeld voor de huisvesting van meerdere huishoudens.

Tot slot is een bepaling toegevoegd met een afwijkingsbevoegdheid om medewerking te kunnen verlenen aan verzoeken voor kamergewijze verhuur of het realiseren van bijvoorbeeld bijzondere woonvormen. In die afwijkingsbevoegdheid wordt verwezen naar de beleidsregel 'huisvesting arbeidsmigranten en seizoenarbeiders'.

De regels ten aanzien van Wonen zijn te raadplegen in Artikel 5 Wonen.

Hoofdstuk 4 Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing

4.1 Bestaande situatie

In het vigerende bestemmingsplan 'Eerste herziening bestemmingsplan Buitengebied Halderberge' uit 2017 is een regeling opgenomen voor Vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing (hierna: Vab). In dat bestemmingsplan zijn meerdere regels over verbrede landbouw opgenomen én over Wonen-Vab of niet-agrarische-bedrijven, na beëindiging van het (agrarische) bedrijf. Het slopen van bebouwing is een voorwaarde in het kader van kwaliteitsverbetering. Een aantal artikelen dient herzien te worden met betrekking tot wijzigingsbevoegdheid, wijzigen naar Wonen en wijzigen ten behoeve van niet-agrarische functies.

Het geldende bestemmingsplan biedt al ruime mogelijkheden voor functieverandering na bedrijfsbeëindiging, middels een afwijkingsregeling of een wijzigingsbevoegdheid. De regels in het bestemmingsplan (artikelen 3, 4 en 5) voor bedrijvigheid/wonen/wonen-Vab zijn identiek:

• Omzetting naar bedrijvigheid cat.1 en 2 is mogelijk én naar 3.1 indien agrarisch verwant en/of technisch hulpbedrijf.
• Omzetting naar Wonen is toegestaan indien het bouwvlak groter is dan 1 ha en het bestemmingsvlak Wonen tot 1500m2 wordt teruggebracht met daarbij nog maximaal 200m2 aan voormalige bedrijfsbebouwing/bijgebouwen Er is geen specificatie opgenomen ten behoeve van kwaliteitsverbetering. Dit valt in cat.1 van het afsprakenkader kwaliteitsverbetering landschap, inhoudende dat geen extra inspanning is vereist.
• Omzetting naar Wonen-Vab is toegestaan als het bestemmingsvlak tot max 5000m2 wordt teruggebracht met daarbij nog maximaal 500 m2 aan voormalige bedrijfsbebouwing/bijgebouwenen doelmatig gebruik. Bij het omzetten naar Wonen-Vab is derhalve kwaliteitsverbetering volgens categorie 2 nodig.

De huidige mogelijkheden zijn opgenomen in de tabel in Bijlage 2.

Het vraagstuk voor hergebruik van agrarisch vastgoed doet zich vooral voor nu de agrarische sector, onder meer door veranderende wetgeving met betrekking tot stikstof, onder druk staat. De gemeente krijgt steeds vaker te maken met stoppende agrarische bedrijven. Daarbij is er in Halderberge een tekort aan reguliere percelen op de gemeentelijke bedrijventerreinen. De regionale bedrijventerrein zijn veelal geschikt voor andersoortige en grootschalige activiteiten. Deze voorzien niet altijd in de kleinschalige behoefte bij onze ondernemers.

De regeling in het bestemmingsplan voor het buitengebied uit 2017 vindt zijn oorsprong in het bestemmingsplan uit 2011. De voorbereidingen voor dit bestemmingsplan startten in 2009.

In deze periode is ook de provinciale regelgeving diverse malen gewijzigd, te weten de provinciale verordening 2010-2012-2014-2019. De verordening is in de loop der jaren flexibeler geworden. Het gemeentelijk bestemmingsplan is hierop niet voortdurend noch volgtijdelijk afgestemd.

NB: In de volgende artikelen worden de zinsneden gemarkeerd die in dit parapluplan aangepast dienen te worden.

Artikelen 3.6.9, 4.8.9 en 5.7.8 uit het bestemmingsplan luiden als volgt:

Wijziging naar de bestemming 'Wonen' met aanduiding VAB

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - VAB', met in achtneming van de volgende regels:

• a. de wijziging is uitsluitend toegestaan ter plaatse van het bouwvlak;
• b. het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is niet langer mogelijk;
• c. het bouwvlak wordt verwijderd en het bestemmingsvlak 'Wonen' met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - VAB' bestaat uit de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken, tuinen, erven en verhardingen;
• d. de woning mag geen onevenredige beperking opleveren voor de bedrijfsvoering/bedrijfsontwikkeling van omliggende (agrarische) bedrijven;
• e. de woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieu-hygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat;
• f. de voormalige overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt waarbij:
  • 1. zuinig ruimtegebruik wordt toegepast door aan te sluiten bij bestaande bebouwing of, al dan niet door herschikking, optimaal gebruik te maken van de beschikbare ruimte, waarbij het bestemmingsvlak zoveel mogelijk wordt verkleind;
  • 2. het bestemmingsvlak maximaal 0,5 ha mag bedragen;
  • 3. er maximaal 500 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing toegestaan is voor doelmatig gebruik, waarbij de aanduiding 'maximum oppervlakte (m2)' wordt gebruikt om deze bijbehorende bouwwerken te duiden;
• g. er is sprake van ruimtelijke kwaliteitsverbetering die tevens is veiliggesteld en vastgelegd overeenkomstig het Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap West-Brabant zoals deze geldt op het tijdstip van ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Indien gekozen wordt voor landschappelijke inpassing bij wijze van kwaliteitsverbetering dan dient de landschappelijke inpassing in het wijzigingsplan te worden vastgelegd door het opnemen van de bestemming 'Groen' met de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing.
• h. bij rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten met een oppervlakte groter dan 500 m2 geldt de bestaande oppervlak als maximaal resterende voormalige agrarische bedrijfsbebouwing.

De artikelen 3.6.10, 4,8,10 en 5.7.9 zijn soortgelijk. Deze gaan over het wijzigen van de agrarische bestemming in de bestemming Wonen, als het huidig bouwvlak minimaal 1 ha. groot is. Daarbij wordt het bestemmingsvlak tot 1500 m2 verkleind én mag maximaal 200 m2 voormalige bedrijfsbebouwing resteren.

Artikel 3.6.11, 4.8.11 en 5.7.10 luiden als volgt:

Wijziging ten behoeve van niet-agrarische functies

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen ten behoeve van de vestiging van niet-agrarische functies, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. wijziging is uitsluitend toegestaan ter plaatse van het bouwvlak;
• b. het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is niet langer mogelijk;
• c. het bouwvlak wordt verwijderd en de oppervlakte van het bestemmingsvlak mag niet meer bedragen dan 5.000 m2 waarbinnen de voormalige bedrijfswoning met bijhorende verhardingen en bebouwing ten behoeve de niet-agrarische functie is gesitueerd;
• d. in afwijking van het bepaalde onder c mag de omvang van het bestemmingsvlak ten behoeve van een agrarisch technisch hulpbedrijf, agrarisch verwant bedrijf, horeca, dagrecreatieve en/of maatschappelijke voorziening niet meer bedragen dan 1,5 ha;
• e. overtollige bebouwing wordt gesloopt;
• f. de ontwikkeling leidt niet tot 2 of meer zelfstandige bedrijven;
• g. de volgende niet-agrarische functies zijn toegestaan:
  • 1. statische binnenopslag;
  • 2. recreatie;
  • 3. een agrarisch-technisch hulpbedrijf en/of een agrarisch verwant bedrijf in categorie 1, 2 of 3.1 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (zie bijlage 1) of een naar aard en invloed hiermee gelijk te stellen bedrijf;
  • 4. een niet-agrarisch bedrijf in categorie 1 of 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten (zie bijlage 1) of een naar aard en invloed hiermee gelijk te stellen bedrijf;
  • 5. zorgboerderijen, kinderboerderijen, educatieve en sociale voorzieningen;
• h. bij niet-agrarische functies genoemd in sub g onder 2 en 5 is ondergeschikte horeca toegestaan tot een oppervlakte van 50 m2, tevens is aansluitend een terras van maximaal 50 m2 toegestaan;
• i. buitenopslag en opslag in kassen zijn niet toegestaan;
• j. detailhandel en/of een zelfstandige kantoorvoorziening met baliefunctie is niet toegestaan;
• k. de niet-agrarische functie mag geen onevenredige beperking opleveren voor de bedrijfsvoering/bedrijfsontwikkeling van omliggende (agrarische) bedrijven;
• l. de niet-agrarische functie mag geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben;
• m. er is sprake van ruimtelijke kwaliteitsverbetering die tevens is veiliggesteld en vastgelegd overeenkomstig het Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap West-Brabant zoals deze geldt op het tijdstip van ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Indien gekozen wordt voor landschappelijke inpassing bij wijze van kwaliteitsverbetering dan dient de landschappelijke inpassing in het wijzigingsplan te worden vastgelegd door het opnemen van de bestemming 'Groen' met de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing'.

Ook in de bestemming 'Bedrijf' (artikel 6) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om Ook in de bestemming 'Bedrijf' (artikel 6) is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om voormalige bedrijfswoningen te wijzigen naar de bestemming Wonen. Artikel 6.5.2 Wijzigen naar wonen luidt als volgt:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen', voor zover het de voormalige bedrijfswoning betreft, waarbij moet worden voldaan aan de volgende regels:

• a. het bedrijf ter plaatse is beëindigd;
• b. het bestemmingsvlak wordt verkleind tot maximaal 1.500 m2 met daarin de voormalige bedrijfswoning met bijhorende bouwwerken, erven en verhardingen. Gelijktijdig vindt wijziging plaats van de overige gronden naar de overeenkomstig aangrenzende bestemming Agrarisch', 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' en/of 'Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden';
• c. de voormalige overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij:
  • 1. maximaal 10% van de oppervlakte van de te slopen overtollige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de inhoud van de woning tot een maximum van 900 m3 of aan de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 240 m2;
  • 2. in uitzondering op sub c onder 1 mag ter plaatse van de aanduiding 'bebouwingsconcentratie' maximaal 20% van de oppervlakte van de te slopen overtollige bedrijfsgebouwen worden toegevoegd aan de inhoud van de woning tot een maximum van 900 m3 of aan de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken tot een maximum van 240 m2;
• d. er is sprake van ruimtelijke kwaliteitsverbetering die tevens is veiliggesteld en vastgelegd overeenkomstig het Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap West-Brabant zoals deze geldt op het tijdstip van ontvangst van de ontvankelijke aanvraag. Indien gekozen wordt voor landschappelijke inpassing bij wijze van kwaliteitsverbetering dan dient de landschappelijke inpassing in het wijzigingsplan te worden vastgelegd door het opnemen van de bestemming 'Groen' met de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschappelijke inpassing';
• e. cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en monumenten ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden' dienen gehandhaafd te blijven;
• f. de woning mag geen onevenredige beperking opleveren van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven;
• g. de woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat;
• h. er dient te worden voldaan aan de parkeernorm zoals aangegeven in artikel 39.2.

Wijzigingsplannen

In de loop van de tijd zijn al enkele procedures doorlopen voor de omzetting van agrarisch naar wonen en wonen-vab en voor agrarisch naar bedrijf. Er zijn bedrijfsbestemmingen gelegd op Roosendaalsebaan 1 Oud Gastel, De Hoop 4 Hoeven, Gors 72 Hoeven, Pietsweg 6b Oud Gastel.

4.2 Agrarische sector brabantbreed

In Noord-Brabant zijn er in 2020 bijna 4700 bedrijven met een bedrijfshoofd boven de 55 jaar. Daarvan stoppen tussen 2020 tot 2035 nog 2.500 tot 3.000 agrarische bedrijven op ca. 2.900 tot 3.500 agrarische locaties. Deze bedrijven hebben namelijk geen potentiële opvolger. Op deze vrijkomende agrarische locaties staat 6,0 tot 8,3 miljoen m2 agrarische bebouwing (daarvan is 4,9 tot 6,7 miljoen m2 enkel bedrijfsgebouwen (stallen of schuren).

Een deel van deze agrarische gebouwen wordt nog hergebruikt voor agrarische doeleinden, aangezien steeds meer bedrijven op verschillende nevenlocaties actief zijn. Zeker in de veehouderij is dit aan de orde. Dit zijn met name de gebouwen die de afgelopen jaren gebouwd zijn en nog voldoen aan de hedendaagse eisen. Aanname is dat gebouwen die na 2015 gebouwd zijn nog in agrarisch gebruik blijven. Daarnaast worden in de toekomst op een deel van de vrijgekomen agrarische erven niet-agrarische bedrijven gevestigd. Op basis van de resultaten uit deze en voorgaande onderzoeken wordt uitgegaan van hergebruik op 25% van de locaties. In de periode 2012 - 2020 was het aandeel hergebruik voor andere bedrijvigheid ruim 20 %; daar komt agrarisch hergebruik van relatief nieuwere stallen dan nog bij.

In totaal (wonen en niet-agrarisch gebruik) is de verwachting dat 2,3 tot 3,4 miljoen m2 nog hergebruikt gaat worden. Van de resterende oppervlakte, 2,6 tot 3,3 miljoen m2, is de verwachting dat deze niet of zeer beperkt hergebruikt gaan worden en leeg komt te staan. Ten opzichte van het vorige onderzoek is de omvang van de prognose VAB wat groter; dat komt deels doordat de periode in dit onderzoek iets langer is: namelijk 15 jaar, tegenover 13 jaar in het voorgaande onderzoek. Daarnaast blijkt ook dat het oppervlak aan bedrijfsgebouwen per vrijkomende locatie met gemiddeld 2400 m2 per locatie, groter is dan de voorgaande prognose, toen het om ruim 2000 m2 per locatie ging. Dat komt door de schaalvergroting in de landbouw, waardoor ook de stoppende bedrijven in de loop van de tijd groter zijn. Het oppervlak aan bedrijfsgebouwen dat per jaar vrijkomt in deze prognose is 0,55 miljoen m2 per jaar, tegenover 0,49 miljoen m2 in het voorgaande onderzoek. Deze stijging komt doordat de huidige prognose 5 jaar verder gaat, waarin weer grotere bedrijven stoppen dan in de prognose tot 2030.

In het recente onderzoek is gebleken dat bedrijven in de loop naar 2020 in relatie tot het besluit Huisvesting versneld zijn gestopt met de bedrijfsvoering, terwijl ze zonder deze regels mogelijk nog wat langer waren doorgegaan én dat er grotere bouwvolumes op de agrarische erven vrijkomen.

Op de vrijkomende erven staat relatief meer bebouwing van een recenter bouwjaar dan voorheen, waardoor de mogelijkheden voor hergebruik door andere bedrijven groter zijn. Dit leidt in de prognose tot een grotere oppervlakte die hergebruikt gaat worden voor agrarische bedrijven. Dit is deels gebaseerd op aannames en omgeven met veel onzekerheid, maar past wel in de trend dat steeds meer agrarische bedrijven op meerdere locaties actief zijn en locaties van stoppers met nog relatief nieuwe stallen en schuren deels overnemen. In dergelijke situaties kan de stopper op het erf blijven wonen en worden de stallen verhuurd aan een ander bedrijf. Dit betekent dat er weliswaar wel een bedrijf is gestopt, bijvoorbeeld vanwege leeftijd en geen opvolger, maar dat de agrarische bedrijfslocatie vooralsnog doorgaat.

4.3 Toekomstige situatie

In de praktijk blijkt dat de voorwaarde om gebouwen te slopen een belemmering vormt om gebruik te maken van de regeling. Inwoners zien sloop vaak als een onnodige kapitaalsvernietiging, technisch niet haalbaar en/of zien het als hun pensioen, willen graag nog mogelijkheden openlaten, zijn nog hobbyboer, doen nog wat loonwerk als nevenfunctie (naast reguliere werk).

Het is de ambitie van de gemeente om leegstand van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied te voorkomen. Met oog voor de leefbaarheid en veiligheid in het buitengebied én met oog voor de gezondheid van de bewoners. Door het mogelijk maken en stimuleren van innovaties, creativiteit en herstructurering zijn ondernemers en bewoners minder kwetsbaar voor (ondermijnende) criminaliteit, wordt verkrotting en verrommeling tegengegaan en blijft het buitengebied vitaal. Gemeente Halderberge beschikt momenteel al over ruime mogelijkheden om hergebruik toe te staan, maar de intentie is om de regeling gebiedsgericht te verruimen.

De gemeente wil daarom een meer flexibel gebruik toestaan. Juist door minder aan sloop te eisen, zijn mensen eerder bereid om mee te werken aan bijvoorbeeld natuurontwikkeling en landschappelijke inpassing, om op die wijze een gebied een kwaliteitsimpuls te geven. Kwaliteitsverbetering kan niet alleen worden bereikt door sloop, maar juist ook door het (onder strikte voorwaarden) behouden en hergebruiken van vrijkomende agrarische (bedrijfs)bebouwing.

Dit bestemmingsplan voorziet derhalve in een gedeeltelijke herziening van de huidige regeling, waarbij de intentie is dat er niet onnodig hoeft te worden gesloopt. Daardoor wordt de procedure om bestaande gebouwen van een nieuw gebruik te voorzien inzichtelijker en korter. Bestaande regels met betrekking tot afwijkingen voor nevenfuncties worden niet herzien. Het agrarisch bedrijf moet in dat geval de hoofdactiviteit blijven. De systematiek van het werken met een wijzigingsbevoegdheid blijft van toepassing. Voor de invulling van de regeling is onder andere gekeken naar de regelingen zoals die in omliggende gemeenten wordt toegepast.

Tenslotte wijzigt dit plan niets aan het beleid inzake Ruimte-voor-ruimte. De visie uit 2009 blijft hiervoor gelden. Ook in de gemeentelijke omgevingsvisie wordt dit niet aangepast. Separaat wordt in 2023 bekeken of het beleid "Ruimte-voor-ruimte" aanpassing behoeft, hetgeen ook in relatie staat tot het recent gewijzigde provinciale beleid en de provinciale verordening.

De gemeente wil ook wooneenheden in cultuurhistorisch waardevolle (CHW)-bebouwing mogelijk maken. De waarde kan blijken uit het huidige bestemmingsplan en/of rijksmonumentenlijst en/of gemeentelijke monumentenlijst en/of de provinciale CHW-kaart en/of uit een maatwerkrapport c.q. redengevende omschrijving van bijvoorbeeld het monumentenhuis. Als het alleen om de CHW gaat, is dit enkel mogelijk in een bebouwingsconcentratie. Gaat het om een beeldbepalend gebouw, dan kan de vraag tot extra wooneenheden zich ook buiten een concentratie voordoen.

Bijzondere woonvormen in het buitengebied worden niet onder de wijzigingsvoorwaarde gebracht. Maatwerk is wenselijker dan een generieke regeling.

Als een initiatief niet binnen de kaders van het VAB-plan past, dat is het niet persé onmogelijk en is maatwerk mogelijk. De visie De Stoof en omgeving wordt als richtinggevend gebruikt.

4.3.1 Achtergrond-kaders

Ruimte voor (duurzaam) agrarisch ondernemen

Het buitengebied van Halderberge heeft een overwegend divers agrarisch en groen karakter. De bestaande agrarische bedrijven moeten ook in de toekomst hun bedrijfsvoering uit kunnen voeren. Met name de vruchtbare kleigronden hebben een belangrijke functie voor de agrarische productie in de vorm van vooral akkerbouw. Dit betreft met name het open landschap, zoals opgenomen op de waardenkaart.

Nergens is de agrarische sector in Nederland al zo ver richting een circulaire landbouw als in West-Brabant. Binnen het praktijkcluster Nieuw Prinsenland krijgt de biobased economy vorm en kan een voorbeeld zijn voor de rest van Nederland. De agrarische sector van Halderberge kan daar op meeliften. De gemeente wil deze uitstekende agrarische functie behouden en versterken en ruimte bieden aan innovaties om de functie als topsector te kunnen blijven vervullen.

In het halfopen landschap is er sprake van een grotere diversiteit aan functies. Dit gebied kenmerkt zich door de combinatie van agrarische bedrijven, niet-agrarische bedrijven, wonen en recreëren. De gemeente ziet deze gemengde functies ook in de toekomst naast elkaar bestaan, waarbij uiteraard bestaande (agrarische) bedrijven niet gehinderd mogen worden in hun bedrijfsvoering. Verdere verdichting van het gebied willen we voorkomen.

De gemeente streeft naar:

• Een gezonde en duurzame leefomgeving
• Ruimte voor uitbreiding van bestaande agrarische bedrijven, mits deze niet voor grotere druk op het milieu en de leefomgeving van omwonenden zorgen.
• We ondersteunen de bestaande veehouderijen om zich op een duurzame manier te ontwikkelen. Voor de duurzame ontwikkeling volgen we de regels die de provincie daarvoor heeft gesteld. Daarbij hanteren we ook de Handreiking Veehouderij en Volksgezondheid.
• Het ondersteunen van ondernemers die de omslag willen maken naar een meer duurzame, natuurinclusieve bedrijfsvorm
• Het bieden van mogelijkheden om de bedrijfsvoering uit te breiden met nevenfuncties. In het open landschap dat primair een agrarische functie heeft, zijn we terughoudend met nevenfuncties die potentieel een belemmering kunnen vormen voor de agrarische functie, zoals verblijfsfuncties. Anderzijds zijn hier nevenfuncties met een duidelijke koppeling met de agrarische functie juist kansrijk, zoals verkoop van eigen producten en een kookstudio.
• Het voorkomen van een verdere verdichting van ons buitengebied. We werken daarom niet mee aan de vestiging van een nieuw bedrijf, tenzij het gaat om een verplaatsing om een knelpunt elders op te lossen.
• Het stimuleren van duurzame energievormen en biodiversiteit bij nieuwe ontwikkelingen, zoals zonnepanelen op daken en groene daken
• Een kwalitatief goede en voldoende huisvesting voor arbeidsmigranten. Dit om zo de (boven)lokale economie te versterken en uitbuiting te voorkomen. Hiervoor hebben we het toetsingskader humane huisvesting arbeidsmigranten opgesteld
• Een goede en verkeersveilige infrastructuur op gebied van wegen, kabels en leidingen

Visie van de gemeente

Het buitengebied verandert. Voor agrarische bedrijven is het steeds moeilijker om aan alle eisen van wet- en regelgeving te voldoen. Daarnaast hebben veel bedrijven geen opvolger. Daarom stoppen steeds meer bedrijven, met leegstand tot gevolg. Leegstand en verwaarlozing van deze gebouwen heeft grote invloed op de kwaliteit van buitengebied van Halderberge. De gemeente wil leegstand van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing in het buitengebied voorkomen. Door het mogelijk maken en stimuleren van innovaties, creativiteit en herstructurering zijn ondernemers en bewoners minder kwetsbaar voor (ondermijnende) criminaliteit en wordt verrommeling tegengegaan.

De gemeente maakt geen (uitputtende) lijst van mogelijkheden, om ruimte te bieden aan innovatieve ideeën en aan te haken bij de uitnodigingsplanologie uit de aanstaande Omgevingswet. Wel moet elk initiatief, dat geldt per individueel bedrijf, aan voorwaarden voldoen.

• Er moet per saldo sprake moet zijn van een versterking van de omgevingskwaliteit.
• Het initiatief houdt rekening met de zonering.
• Om het karakter van het buitengebied in stand te laten, vinden we het belangrijk dat een herontwikkeling aansluit bij de omvang van het bestaande erf. Het erf wordt bij voorkeur verkleind naar ca 2.500 m2. Een kleine vergroting is wel mogelijk, maar uitsluitend in ruil voor extra investeringen in de omgevingskwaliteit. Bij bestaande, grote erven vormt een nieuwe omvang van 5.000 m² de absolute bovengrens.
• De vorm en ligging van het voormalige bouwvlak is niet op voorhand bepalend. Ook een vormverandering of verschuiving van het erf is mogelijk, mits het geheel nog wel de omvang en uitstraling heeft van een agrarisch erf.
• Er moet sprake blijven van een koppeling tussen de aanwezige woning en de nieuwe functie. De bebouwing moet ruimtelijk en functioneel bij elkaar blijven behoren en dezelfde bestemming hebben. Deze voorwaarde is belangrijk om te voorkomen dat de woning en de bedrijfsgebouwen worden opgesplitst. Opsplitsing leidt al snel tot overlast over en weer en roept de vraag weer op naar huisvesting voor de ondernemer van de functie in de bedrijfsgebouwen.
• Omliggende functies mogen door een ontwikkeling niet worden belemmerd.
• Bedrijfsverzamelgebouwen en splitsing in meerdere bedrijven is niet gewenst.
• In geval van verblijfsfuncties moet er sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
• We bieden geen ruimte aan:
  • 1. reguliere detailhandel zonder meerwaarde voor het buitengebied;
  • 2. bedrijven die veel verkeer aantrekken, met name logistieke bedrijven;
  • 3. bedrijven die veel milieuoverlast veroorzaken. Milieucategorie 3.2 en hoger wordt niet toegestaan.
  • 4. op zichzelf staande mestbewerking en/of -verwerking.

Werkwijze

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt er sinds een aantal jaar in de gemeente Halderberge al gewerkt met een uniform werkproces voor nieuwe initiatieven, te weten het digitale loket Ruimtelijk & Maatschappelijk Initiatief (R&MI). Richting de Omgevingswet is dit verder uitgerold en aangevuld met een intake- en omgevingstafel. Dit alles om integraal ten aanzien van een vraagstuk de wenselijkheid en haalbaarheid te bekijken, alvorens een collegebesluit over principemedewerking voor te bereiden. Aan de hand van dit collegebesluit wordt aan initiatiefnemer - dit kan een eigenaar of toekomstige koper zijn - gemeld of een planprocedure kan worden voorbereid, welke planprocedure dit is, wordt een overeenkomst opgesteld (anterieur voor het plankostenverhaal én een overeenkomst voor kwaliteitsverbetering van het landschap) en wordt aangegeven welke voorwaarden aan het vervolg kleven c.q. welke onderzoeken nodig zijn. Zo kan ook worden vastgesteld of een bedrijfsplan noodzakelijk is c.q. of een eventueel ingediend bedrijfsplan voldoende en serieus genoeg wordt geacht om het vraagstuk te onderbouwen. Een dergelijk plan wordt noodzakelijk geacht, mede om te voorkomen dat initiatieven, ook op langere termijn, niet haalbaar zijn of economisch niet rendabel. Een veelvoud aan soortgelijke initiatieven willen we niet. De gemeente draagt zorgt voor bewustmaking hiervan bij initiatiefnemers. Ter illustratie, het is niet wenselijk dat er in het buitengebied een veelvoud aan caravanstallingen ontstaat. Bebouwing moet niet persé, koste wat kost, in stand worden gehouden. Ook dat werkt leegstand en ondermijnende criminaliteit in de hand.

Dit in navolging van de werkwijze/handreiking van het Taskforce-RIEC/LIEC ten aanzien van bestuurlijke weerbaarheid in het buitengebied. Het aspect veiligheid en ondermijning worden nadrukkelijke in de ruimtelijke afweging betrokken. Medewerking kan leegstand en ondermijning voorkomen. En anderzijds, bij sloop kan actief worden meegedacht aan transformatie. De Taskforce is mede de aanleiding om het project Vitaal Buitengebied te starten.

Het bedrijfs- c.q. ondernemersplan wordt intern getoetst.

Hieraan gekoppeld, bepaalt de gemeente nog nader hoe gerealiseerde initiatieven gemonitord en gehandhaafd worden. Dit om te voorkomen dat initiatieven in de loop van de tijd stranden, met wederom leegstand of andere ongewenste ontwikkelingen tot gevolg.

Overigens worden initiatieven veelal aan de intake- en omgevingstafel besproken. De provincie is partner tijdens deze omgevingstafel. Daarmee kunnen zij hun belangen en visie in een vroegtijdig stadium kenbaar maken en worden deze meegewogen.

Versterking omgevingskwaliteit

Om te bepalen of een initiatief de omgevingskwaliteit versterkt, moet er (per saldo) sprake zijn van meerwaarde voor het buitengebied: wordt het buitengebied er gezonder, vitaler, leefbaarder, aantrekkelijker en schoner van? Nodigt het uit tot meer bewegen en is het meer divers qua natuurwaarden? Daarbij is ruimte voor ondernemen noodzakelijk om die meerwaarde vorm te kunnen geven. Door de waarden te versterken en bij te dragen aan de in deze omgevingsvisie geformuleerde opgaven kan dit onderbouwd worden. Onder het versterken van de waarden verstaan we in ieder geval een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Sloop van overtollige gebouwen kan een goede bijdrage leveren aan de versterking van de omgevingskwaliteit, maar is niet per definitie noodzakelijk. Naast hergebruik mag er ook sprake zijn van vervangende nieuwbouw, mits dit bijdraagt aan de omgevingskwaliteit en er (per saldo) geen sprake is van een toename van de bebouwing. Om de kwaliteitsverbetering (art.3.9 van de provinciale verordening) concreet te kunnen beoordelen wordt gebruik gemaakt van het Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap West-Brabant. Medio 2022 zijn de uitgangspunten voor kwaliteitsverbetering Brabant breed geactualiseerd. Daar zal vanzelfsprekend aan worden voldaan. Erg groot zijn de verschillen met 2014 echter niet.

De omgevingskwaliteit is provinciaal terug te vinden in art. 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Dit uit zich in een zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6), lagenbenadering-toepassing (art.3.7) en meerwaardecreatie (art.3.8).

Het karakter van Halderberge wordt gekenmerkt door de grote verschillen binnen de gemeente. Elke kern heeft z'n eigen karakter. En ook het buitengebied is erg divers. Uniek voor Halderberge is de overgang van klei naar zand. Daardoor kunnen we binnen onze gemeente genieten van zowel polderlandschap en bosgebieden.

De gemeente wil dit bijzondere karakter van gebieden en kernen met hun eigen identiteit koesteren en versterken. Daarom wil de gemeente met elk initiatief ervoor zorgen dat we de waarden en het karakter versterken van dat deelgebied of kern.

De gemeente heeft de waarden per deelgebied beschreven. Het behoud van de kwaliteiten van de ondergrond zijn een essentiële voorwaarde voor alle thema's die in de Omgevingsvisie aan de orde komen. Een robuust en toekomstbestendig bodem - en watersysteem is nodig om de waarden in alle deelgebieden te kunnen behouden.

Zonering

De mogelijkheden zijn afhankelijk van het gebied waar de locatie ligt. Daarbij sluit de gemeente aan bij de indeling in deelgebieden, zoals deze zijn benoemd in de Omgevingsvisie Halderberge van 10 februari 2022.

De gebiedsindeling in de omgevingsvisie is tot stand gekomen op basis van enerzijds vigerende bestemmingsplannen, de historische en feitelijke situatie én het Landschapsplan Halderberge 2016-2025. In dit plan is beschreven dat het buitengebied visueel-ruimtelijk is in te delen in 14 landschappelijke eenheden met ieder een eigen identiteit c.q. landschapsbeeld. Er zijn 3 landschapsbeelden beschreven.

Het grondgebied van Halderberge kenmerkt zich door de aanwezigheid van veel gradiënten. ( klei/zand/veen, nat/droog, hoog/laag, open/ gesloten ) Mede daardoor zijn er in Halderberge ook vele typen landschappen ontstaan.

Het landschap van de gemeente Halderberge is opgedeeld in drie visuele eenheden: open, half-open en besloten.

Het open landschap bestaat uit de zeekleipolders en de lager gelegen gebiedsdelen in het zandgebied . Rond de dorpskernen op de zandgronden is sprake van een half-open landschap dat voornamelijk is ontstaan vanuit een cultuurhistorische achtergrond, waarbij houtwallen, bomenrijen, geriefhoutbosjes en verspreide bebouwing het landschap een kleinschalig en half-open karakter hebben gegeven. In het open gebied concentreerde de bebouwing zich oorspronkelijk op en langs de dijken en hoger gelegen gebiedsdelen. Het besloten landschap onderscheid zich door de aanwezigheid van bos en andere opgaande begroeiing.

In de omgevingsvisie is beschreven wat de waarden en opgaven zijn, om samen te werken aan een aantrekkelijke gemeente. Dit parapluplan laat de "besloten gebieden" buiten beschouwing.

• Zone open agrarisch landschap: 

Het open polderlandschap bestaat uit verschillende gebieden, zoals de zeekleipolders ten noorden van Hoeven en de lager gelegen gebiedsdelen in het zandgebied. De zeekleipolders worden vanuit de cultuurhistorie gekenmerkt door de dijken en turfvaarten in een grootschalig en open landschap. Ook in de Hoevense Beemden hebben turfvaarten een cultuurhistorische waarde. Specifiek voor de Hoevense Beemden komt nog bij dat het gebied zettingsgevoelig is vanwege veen in de ondergrond.

De gebieden in het open polderlandschap zijn voornamelijk gevuld met agrarische functies. De agrarische sector is van oudsher een belangrijke en beeldbepalende sector in de gemeente en kent verschillende vormen, zoals akkerbouw, veeteelt, boomteelt en glastuinbouw. De natuurwaarden zijn dan ook gerelateerd aan deze agrarische functies. De sector draagt in sterke mate bij aan het groene karakter van de gemeente en de leefbaarheid van het buitengebied.

Gebieden waar wat minder agrarisch gebruik voorkomt, zijn Langenberg-Noordhoek, Pietseweg en Seppe-Kibbelvaart. Gelijkenis tussen deze gebieden is dat zij allemaal op zandgrond of op de overgang tussen zand en klei gelegen zijn. Hoogspanningsleidingen, de A17 en de spoorlijn zijn kenmerkende zaken in de eerste twee genoemde gebieden. Seppe-Kibbelvaart kent daarentegen voornamelijk een woonfunctie en de functie vliegveld. De aanwezigheid van de Kibbelvaart is typerend in dit gebied en de natuurwaarden langs de loop van dit water zijn versterkt door de realisatie van een ecologische verbindingszone.

De waarden, de trots van ons polderlandschap, zijn:

• Agrarisch gebied met akker- en graslandgebieden en verspreid liggende agrarische bebouwing met beplanting
• Open, lager gelegen, klei (en veen op klei) gebied
• (Agrarische) natuur- en cultuurwaarden
• Aanwezigheid van dijken en turfvaarten
• Deels omringd door water: Markvlietkanaal, de Dintel, de Mark en de Kibbelvaart

In deze zone krijgt de verdere ontwikkeling van de agrarische bedrijven voorrang. De gemeente denkt hier vooral aan functies die een relatie hebben met de agrarische bedrijvigheid, zoals agrarisch verwante bedrijven, loonwerkbedrijven, veehandelsbedrijf. Uiteraard zijn andere nieuwe functies ook welkom, zolang dit niet ten koste gaat van de uitoefening van de agrarische bedrijven. Bij agrarische erven die in de buurt liggen van de kernen of nabij een bebouwingslint is om die reden meer mogelijk. Met functies die snel belemmerend kunnen zijn voor de agrarische bedrijven wordt terughoudend omgegaan. Denk hierbij aan intensieve recreatie of een kinderdagverblijf

• Zone half open landschap:

dit gebied kenmerkt zich door de combinatie van agrarische bedrijven, niet-agrarische bedrijven, wonen en recreëren. Dankzij de open structuur kunnen deze functies ook heel goed naast elkaar bestaan. We zien deze gemengde functies ook in de toekomst naast elkaar bestaan. Verdere verdichting van het gebied wil de gemeente voorkomen.

Op de zandgronden rond de kernen is sprake van een halfopen landschap dat voornamelijk is ontstaan in vroegere tijden. Houtwallen, bomenrijen, geriefhoutbosjes en verspreide bebouwing hebben het landschap een kleinschalig en halfopen karakter gegeven. Binnen dit kleinschalige / halfopen landschap liggen verschillende gebieden, zoals De Stoof, Kuivezand-Heinsberg en Gastels Laag.

Gastels Laag heeft ook cultuurhistorische waarden als onderdeel van de Naad van Brabant en heeft door de ligging op de rand van zand naar klei grote potenties voor natuurontwikkeling.

In sommige van deze gebieden is typerende lintbebouwing aanwezig, die omringd wordt door kleinschalige groen- en landschapselementen. Andere gebieden worden weer gekenmerkt door de aanwezigheid van boomkwekerijen en glastuinbouwbedrijven. Daarnaast is kenmerkend voor dit kleinschalige landschap dat water(lopen), kwelgebieden en retentievoorzieningen een plek innemen hierin.

Waarden, de trots van ons kleinschalige landschap, zijn:

• Landelijke omgeving waar recreatie, natuur, landbouw, wonen en water samenkomt
• Gemengd agrarisch gebruik
• Rond de kernen: kleine bebouwingsclusters of verdichte lintbebouwing
• Behoud grondwaterkwaliteit in het waterwingebied en het grondwaterbeschermingsgebied en boringsvrije zone daar omheen
• Oude groenelementen als houtwallen, laanbeplanting en geriefbosjes
• Onregelmatige verkaveling
• Beken/beekdalen

• Bebouwingsconcentraties:

ruimte voor ruimte woningen zijn mogelijk op locaties binnen bebouwingsconcentraties. Het beleid vanuit de gebiedsvisie voor bebouwingsconcentraties blijft hier gelden. Artikel 38 lid 3 uit het bestemmingsplan blijft gelden, daarbij rekening houdend met de verruimde provinciale regels omtrent ruimte voor ruimte. Deze zijn opgenomen in de Beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant van 5 juli 2022, in werking 19 juli 2022.

De regeling

Met deze visie anticipeert de gemeente op de nieuwe Omgevingswet. De gemeente wil meer een Ja-mits principe hanteren dan een Nee-tenzij-principe. De gemeente werkt op basis van vertrouwen en pakt initiatieven zoveel mogelijk integraal op. De gemeente hoopt creatieve initiatieven op te laten bloeien en zo mogelijkheden te bieden naast de ruimte die het bestemmingsplan al biedt. Daarbij gaat de gemeente voor een kwaliteitsimpuls bij iedere ontwikkeling. Alleen met elkaar kan het buitengebied vitaal worden gehouden. Dit alles in lijn met de provinciale Omgevingsverordening Noord-Brabant.

In de toepassing van deze visie kijkt de gemeente breed naar het gemeentelijk grondgebied, indachtig de provinciale visie en de aanstaande Omgevingswet. Daarom is het parapluplan niet op detailniveau ingestoken. Ook bij de provincie heeft de agrarische sector volop aandacht, zowel om de sector levendig te houden maar ook om mogelijkheden te bieden als bedrijven stoppen, noodgedwongen of vrijwillig. De stikstof-discussie heeft dit in een stroomversnelling gebracht. Vanuit de provincie zijn er diverse tools en regelingen beschikbaar, zoals de VAB-impuls. Ook is er de Brabantse Ontwikkelaanpak Stikstof en heeft de provincie een Inspiratiebox ontwikkeld om plannen richting te geven, beweging te stimuleren en mogelijk te maken. Op https://www.halderberge.nl/agrarische-kennisbank heeft de gemeente dit in kaart gebracht.

Interim Omgevingsverordening

De interim Omgevingsverordening (IOV) van de provincie geeft overigens al behoorlijk wat ruimte. Zoals eerder gezegd, is deze verordening in de loop der jaren verruimd en flexibeler geworden, maar is het gemeentelijk bestemmingsplan in de basis sinds 2011 niet mee bewogen.

Wellicht biedt de Omgevingsverordening méér mogelijkheden of is maatwerk voor Halderberge bespreekbaar. De gemeente heeft zich aangemeld voor een provinciale uitvraag 'verkenning gebiedsgerichte aanpak VAB's'.Wanneer de Interim omgevingsverordening (IOV 2022) wordt vergeleken met de omgevingsverordening (OV april 2022) dan worden de volgende wijzigingen voorgesteld:

• Art.3.60/3.61 (agr.verwant/technisch hulp) worden hernummerd tot 5.74
• Art.3.71/3.73 (niet-agrarisch) worden hernummerd tot 5.78
• Art.3.69 (wonen) wordt hernummerd tot 5.77
• Art.3.75/3.76 (vrije tijd) wordt hernummerd tot 5.79
• Art.5.57 in de OV is nieuw (bebouwd gebied).

De algehele strekking is niet veranderd; de bewoordingen wel. Maatvoering en milieucategorieën worden niet genoemd (dit in tegenstelling tot de verordening uit 2014). In de verordening uit 2014 (die van toepassing was op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan) waren deze onderwerpen geregeld in:

• Agrarisch verwant technisch hulpbedrijf (art.7.11)
• Niet-agrarisch (art. 7.10)
• Wonen (art. 7.7)
• Overige zaken (7.12 e.v.)

Overigens heeft de provincie in haar verordening geen maatvoering over 'terugsloop' staan. De motivatie is wel bepalend. De gemeentelijke maatvoering van 200 m2 en 500 m2 is gebaseerd op de afspraken ten aanzien van kwaliteitsverbetering. Dit kan leiden tot een situatie waarin een aanvraag wordt gedaan voor 600m2, waarbij aanvrager kan aantonen dat dit voor eigen doelmatig gebruik is. In dat geval is dit in theorie mogelijk via het bestemmingsplan en vervolgens met kwaliteitsverbetering cat.3.

Onderstaand de relevante artikelen uit de geldende Interim omgevingsverordening

Artikel 3.60 Bestaand agrarisch-technisch hulpbedrijf / agrarisch-verwant bedrijf in Landelijk gebie

Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bevat regels voor een bestaand agrarisch-technisch hulpbedrijf of een bestaand agrarisch-verwant bedrijf die:

• a. de bestaande planologische gebruiksactiviteit vastleggen;
• b. bepalen dat de omvang ten hoogste 1,5 hectare bedraagt;
• c. een toename van de gebruiksoppervlakte voor mestbewerking uitsluiten;
• d. kunnen voorzien in een redelijke uitbreiding, als dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken:
  • 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving;
  • 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
  • 3. hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied.

Artikel 3.61 Vestiging agrarisch-technisch hulpbedrijf / agrarisch-verwant bedrijf in Gemengd landelijk gebied

Lid 1

Een bestemmingsplan van toepassing op Gemengd landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een agrarisch-technisch hulpbedrijf of een agrarisch-verwant bedrijf als:

• a. de ontwikkeling vanuit een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving qua omvang, effect op omliggende functies en ontsluiting past in de omgeving;
• b. de ontwikkeling niet leidt tot splitsing (IOV) van het bouwperceel;
• c. is verzekerd dat overtollige bebouwing wordt gesloopt;
• d. mestbewerking is uitgesloten.

Lid 2

Als een binnen de omgeving passende omvang van een agrarisch-technisch hulpbedrijf of een agrarisch-verwant bedrijf geldt een bouwperceel van ten hoogste 1,5 hectare.

Artikel 3.71 Bestaande niet-agrarische functie in Landelijk gebied

Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bevat regels voor een bestaande niet-agrarische functie die:

• a. de bestaande planologische gebruiksactiviteit vastleggen;
• b. een toename van de gebruiksoppervlakte voor mestbewerking uitsluiten;
• c. kunnen voorzien in een redelijke uitbreiding, als dat past binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken:
  • 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving;
  • 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
  • 3. hoe de uitbreiding bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk Gebied.

Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied

Lid 1

Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken:
  • 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving;
  • 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
  • 3. hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied.
• b. er vindt geen splitsing (IOV) plaats van het bouwperceel;
• c. overtollige bebouwing wordt gesloopt;
• d. de vestiging heeft geen betrekking op:
  • 1. een kantoor met baliefunctie;
  • 2. lawaaisport;
  • 3. mestbewerking.

Lid 2

Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels:

• a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking;
• b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan;
• c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen;
• d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang.

Lid 3

Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor:

• a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein;
• b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²;
• c. een voorziening ten dienste van vrije-tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

Artikel 3.69 Afwijkende regels (burger)woningen

In afwijking van Artikel 3.68 Wonen in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan voorzien in:

• a. de bouw van een woning ter vervanging van een bestaande woning binnen het bouwperceel , als is verzekerd dat:
  • 1. de bestaande woning feitelijk wordt opgeheven;
  • 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.
• b. een inpandige splitsing van een beeldbepalende woonboerderij als:
  • 1. een fysieke tegenprestatie wordt geleverd aan het versterken van de omgevingskwaliteit vergelijkbaar met de tegenprestatie voor een ruimte voor ruimtekavel; en
  • 2. de beeldbepalende woonboerderij wordt behouden.
• c. de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing als dat bijdraagt aan het behoud of herstel van deze bebouwing .
• d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat:
  • 1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;
  • 2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Artikel 3.75 Aanvullende regels voor vrije-tijds voorziening

Lid 1

In geval er sprake is van een watergebonden voorziening kan het bestemmingsplan onder overeenkomstige toepassing van artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied nieuwvestiging mogelijk maken, als elders een bouwperceel is gesaneerd en de daarop aanwezige bebouwing van ten minste gelijke omvang, met uitzondering van de bedrijfswoning, is gesloopt.

Lid 2

In geval een bestemmingsplan de vestiging van verblijfsrecreatie, waaronder de bouw van een recreatiewoning, toestaat, geldt in aanvulling op artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied, tweede lid dat het bestemmingsplan borgt dat:

• a. het terrein en de woningen bedrijfsmatig worden beheerd;
• b. permanente bewoning is uitgesloten.

Artikel 3.76 Afwijkende regels omvang vrije-tijds voorziening

Lid 1

In afwijking van Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in Landelijk gebied kan een bestemmingsplan van toepassing op Gemengd landelijk gebied een andere omvang toelaten voor een vrije-tijds voorziening als:

• a. dat past in de ontwikkelingsrichting van het gebied als bedoeld in het eerste lid van voornoemd artikel;
• b. ter uitvoering van Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap elders leegstaand vastgoed binnen Landelijk gebied is gesloopt van een omvang die ten minste gelijk is aan de oppervlakte van de bebouwing die boven de 1 hectare wordt toegestaan;
• c. de ontwikkeling in samenhang met andere doelen voor het gebied en de directe omgeving wordt uitgevoerd, waarbij ook kwaliteitswinst voor andere functies, waaronder natuur, wordt bereikt.

Lid 2

Als de afwijkende omvang leidt tot bovenlokale effecten, waaronder een grote publieksaantrekkende werking, geldt in aanvulling op het eerste lid dat:

• a. de ontwikkeling draagvlak heeft in de regio;
• b. is voorzien in een goede ontsluiting van de voorziening;
• c. het initiatief buiten de Nieuwe Hollandse waterlinie ligt.

De strekking van deze artikelen is dat te allen tijde de omgevingskwaliteit en gebiedsgericht maatwerk voorop staat. Met een goede motivering zijn er volop mogelijkheden om bijvoorbeeld niet-agrarische bedrijvigheid te realiseren binnen bestaande bebouwing en/of een bestaand bouwperceel als een alternatief ontbreekt. Als die motivatie gegeven kan worden, is er geen of beperkt sprake van overtollige bebouwing, welke gesloopt zou moeten worden. In de verordening is ook duidelijk verwoord dat afsplitsing niet mogelijk is en dat kwaliteitsverbetering nodig is.

Bij de doorvertaling in dit gemeentelijk parapluplan wordt de verordening in acht genomen. Maar dit parapluplan biedt geen directe bouw- of gebruiksrechten maar schetst het plan slechts de kaders waaraan te zijner een verzoek met wijzigingsplan aan moet voldoen. Dit betekent dat op dat moment nogmaals een toetsing aan de verordening kan plaatsvinden.

4.3.2 Randvoorwaarden voor herstructurering

De gemeente wil de strikte voorwaarde om gebouwen te slopen laten vervallen en andere kwaliteitsvoorwaarden toevoegen. In dit paraplu bestemmingsplan wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarbij de voorwaarde tot slopen als strikt uitgangspunt wordt geschrapt. In de tabel 'Reeds toegestane functies Buitengebied Halderberge' is een inventarisatie gemaakt van wat er al mogelijk is in het vigerende bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zelf is geregeld waar de functieveranderingen aan dienen te voldoen, dit is niet in deze tabel opgenomen.

Bij het onderdeel VAB gaat het om de herziening van de volgende artikelen met betrekking tot wijzigingsbevoegdheid, wijzigen naar Wonen en wijzigen ten behoeve van niet-agrarische functies of een bedrijf:

• Artikel 3 Agrarisch
• Artikel 4 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden,
• Artikel 5 Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden
• Artikel 6 Bedrijf

De verruiming ten aanzien van de huidige mogelijkheden is opgenomen in de tabel in Bijlage 3 Verruiming toegestane functies van de regels.

In deze tabel zijn in de eerste kolom de Functiehoofdgroepen (niet persé de bestemmingen) benoemd, zoals agrarische functies, bedrijf of detailhandel. In de tweede kolom is een niet-limitatieve voorbeeldenlijst opgenomen van mogelijk toelaatbare functies binnen de Functiehoofdgroep (specifieke activiteiten en naar soort/aard/omvang vergelijkbare activiteiten). De derde kolom bevat de maximaal toelaatbare oppervlakten aan bebouwing of bouwvlak, waarbij is opgemerkt dat altijd de randvoorwaarden voor herstructurering van toepassing zijn. Waar nodig is een opmerking toegevoegd. In de laatste 3 kolommen is een relatie gelegd tussen de drie gebiedstypen en de Functiehoofdgroepen / toelaatbare functies. Niet binnen elk gebied worden dezelfde mogelijkheden geboden voor neven- of vervolgfuncties. Zo is het open gebied vooral voor agrarische activiteiten bedoeld en moeten deze niet worden belemmerd door niet-agrarische gevoelige functies.

Andersom is de bebouwingsconcentratie vooral bedoeld voor een ongestoorde voortzetting van het wonen, waarbij bedrijvigheid -waar mogelijk- wordt verplaatst c.q. beëindigd, tenzij het kleinschalig en niet-hinderlijke activiteiten betreft.

In het tussenliggende gebied zijn de meeste functies toelaatbaar.

De tabel moet worden gelezen als een set van mogelijkheden, die eventueel ook gecombineerd, dus gestapeld, kunnen worden. Op deze manier kunnen meerdere vervolgfuncties binnen één bedrijf tegelijkertijd worden gerealiseerd, mits plausibel gemotiveerd, zonder maximum. Bedrijfsverzamelgebouwen sluiten we echter uit.

In de tabel zijn dus meerdere neven- en vervolgfuncties benoemd. In de tabel is een toevoeging gedaan ten aanzien van het realiseren van een kleine windmolen en/of paardenbak. De basis-bestemming hoeft niet persé te worden gewijzigd.

In de tabel worden de volgende functiehoofdgroepen belicht:

• Bedrijf: diverse vormen van (kleinschalige) bedrijvigheid worden benoemd waarbij voor het aantal m2 maatwerk wordt toegepast en een vormverandering van het bouwvlak bespreekbaar is. In de bebouwingsconcentraties zijn niet alle vormen van bedrijvigheid toegestaan.
• Cultuur en ontspanning: deze activiteiten zijn in het open gebied niet wenselijk.
• Detailhandel: het gaat om maximaal 250 m2 niet-zelfstandige en ondergeschikte detailhandel.
• Dienstverlening: dit behelst niet-publieksgerichte dienstverlening, een kinderdagverblijf of praktijk aan huis. Niet wenselijk in het open gebied.
• Groen
• Horeca: als voorbeeld wordt genoemd een terras, ijsboerderij en kookstudio. Niet toelaatbaar in het open gebied.
• Maatschappelijk: hiermee wordt een zorgboerderij en woonzorgvoorziening bedoeld.
• Natuur: het gaat over natuureducatie in bebouwing tot max. 500m2, niet in het open gebied.
• Recreatie: het betreft dagrecreatie en kleinschalige verblijfsrecreatie.
• Sport
• Wonen: dit is een omvangrijke groep, waar ook op het hobbyboeren (*) en aan huis-gebonden-bedrijf/beroep wordt ingegaan alsmede de wooneenheden in chw-panden.
• Windmolen (**)
• Paardenbak (***)

(*) Onder een hobbyboer wordt verstaan: een persoon die als hobby op kleine schaal, zonder een melding of vergunning activiteitenbesluit en zonder winstoogmerk vee of andere boerderijdieren houdt. Als iemand binnen het woonvlak bebouwing wil behouden voor het houden van dieren, is dit een mogelijkheid. Dit is aanvullend op de bepaling uit het geldende bestemmingsplan waarin staat dat agrarische onbebouwde grond mede is bestemd voor een hobbymatig agrarisch gebruik.

Deze definitie vormt de tegenhanger van de definitie agrarisch bedrijf uit het moederplan: inrichting die tot een, krachtens artikel 1.1 derde lid, Wet milieubeheer, aangewezen categorie behoort en die is gericht op het voortbrengen van producten door het telen van gewassen of door het houden van dieren, zijnde: een (vollegronds)teeltbedrijf, een veehouderij, een glastuinbouwbedrijf of een overig agrarisch bedrijf.

(**) In het vigerende bestemmingsplan was al een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om een kleine windmolen tot 15 meter hoog te realiseren binnen een bouwvlak. Dit mits er geen sprake is van milieuhygiënische, landschappelijke en ecologische belemmeringen. Om juridische redenen is deze afwijkingsbevoegdheid door de Raad van State in de beroepsfase geschrapt, op verzoek van de Brabantse MilieuFederatie. Dit ondanks het feit dat aan het bestemmingsplan een milieurapportage was gehecht, waaruit bleek dat deze windmolens haalbaar zijn.

De afgelopen jaren zijn beperkt verzoeken voor een windmolen ingediend. Echter gelet op de gewenste milieu-transitie en de stijgende prijzen qua energie, is de noodzaak en vraag naar windenergie toegenomen. Daarom wordt in dit parapluplan wederom de mogelijkheid voor een windmolen ingevoegd.

Het provinciaal beleid verzet zich hier niet tegen. Brabantbreed zou zelfs, onder voorwaarden, een turbine tot 25 meter hoog mogelijk zijn, geclusterd tot drie stuks, met een looptijd van 25 jaar.

(***) In het vigerende bestemmingsplan uit 2017 is alleen een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor een paardenbak bij een agrarisch bouwvlak. Dit gaat om een bak van maximaal 1200 m2, zonder lichtmasten. In het voorgaande bestemmingsplan uit 2011 was de mogelijkheid benoemd bij nog méér bestemmingen, maar de Raad van State heeft die artikelen doorgehaald, conform een beroepschrift van de Brabantse Milieufederatie. Gelijktijdig heeft de Raad van State aangegeven dat een paardenbak bij een woonbestemming niet onlogisch is. Gelet op die handreiking én op de toenemende vraag door geïnteresseerde kopers van een agrarisch object, is de mogelijkheid voor een paardenbak toegevoegd in de tabel van functies. Een dergelijke wijzigingsprocedure zal veelal gelijktijdig oplopen met de wijziging waarbij een agrarische bestemming tot Wonen wordt omgezet.

Conform de 'Visie Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed De Stoof en omgeving' (vastgesteld 11 februari 2021) gelden voorts de volgende randvoorwaarden voor de herstructurering van agrarisch en bedrijfsmatig vastgoed in het buitengebied. Immers niet alle voorwaarden moeten worden losgelaten. Zoals gezegd worden er in elk geval afspraken gemaakt over het indienen van een bedrijfsplan en wordt voor handhaving/monitoring zo nodig nog maatwerk-een visie opgesteld c.q. geldt het handhavingsplan.

• Ontwikkelingen vinden plaats in bestaande bebouwing (hergebruik) of door middel van vervangende nieuwbouw met een passende omvang
• Sloop indien mogelijk, maar geen verplichting. Sloop kan het middel zijn, maar is geen doel op zich voor de gemeente. Indien er geen sloop hoeft plaats te vinden is er een grotere inspanning ten aanzien van kwaliteitsverbetering. Sloop blijft overigens nodig als hergebruik niet wordt aangetoond.
• In het gebied dat is aangeduid als 'overige zone-agrarisch (openheid)' is geen toevoeging van bebouwing toegestaan. Deze voorwaarde is strikter dan de IOV. Binnen de IOV mag onder voorwaarde (gebiedsgericht etc) wel uitgebreid worden.
• Bij iedere ontwikkeling moet sprake zijn van versterking van leefbaarheid van het gebied.
• Gezondheid & Veiligheid:
  • 1. versterken van een gezonde, schone en veilige leefomgeving.
  • 2. nieuwe ontwikkelingen mogen geen negatief effect hebben op de volksgezondheid.
  • 3. er moet rekening worden gehouden met externe veiligheid.
• Duurzaamheid:
  • 1. ontwikkelingen dragen bij aan een duurzaam en vitaal buitengebied.
  • 2. balans tussen het bieden van ontwikkelmogelijkheden en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving.
  • 3. aandacht voor duurzame en innovatieve oplossingen voor watervraagstukken zoals waterkwantiteit,
  • 4. waterveiligheid en waterkwaliteit.
• Omgevingsdialoog:
  • 1. ontwikkelingen passen qua aard, schaal en functie in de omgeving en houden rekening met de Omgevingskwaliteiten.
  • 2. rekening houden met bestaande en ontwikkelmogelijkheden van omliggende bedrijven of woningen.
  • 3. initiatiefnemer neemt de omgeving mee in de gewenste ontwikkeling d.m.v. omgevingsdialoog.
• Kwaliteitsverbetering van het landschap:
  • 1. nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit.
  • 2. passende functies kunnen zich ontwikkelen als er ook passende landschapsversterkende maatregelen tegenover staan.
  • 3. kwaliteitsverbetering o.b.v. notitie 'Toepassing kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant' (2014 en elke opvolgende nota). Onderscheid in de volgende 3 categorieën ruimtelijke ontwikkelingen:
    • a. Categorie 1: ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist. Aan het afsprakenkader is een limitatieve lijst met ontwikkelingen gekoppeld.
    • b. Categorie 2: ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden. Of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in enkel een goede landschappelijke inpassing. Aan het afsprakenkader is een niet-limitatieve lijst met ontwikkelingen gekoppeld.
    • c. Categorie 3: Alle ruimtelijke ontwikkelingen welke mogelijk worden gemaakt via vooral een wijzigingsplan of een bestemmingsplanherziening, tenzij de ontwikkeling concreet wordt benoemd in een andere categorie. Hiervoor dient kwaliteitsverbetering, fysieke en/of financiële compensatie, te worden toegepast.

Onder landschap versterkende maatregelen, zoals bedoeld in categorie 3, verstaat de gemeente ten minste:

• de landschappelijke inpassing van de bebouwing;
• toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur;
• aanleg recreatieve voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik;
• activiteiten, gericht op behoud of herstel van cultuurhistorische waardevolle bebouwing of terreinen;
• het verwijderen van verharding;
• het slopen van bebouwing;
• fysieke bijdrage aan de realisering van de ecologische hoofdstructuur en ecologische verbindingszones.

4.3.3 Randvoorwaarden voor een plattelandswoning

De gemeente stelt zich op het standpunt dat het buitengebied wel landbouwgericht moet blijven. Functies moeten goed worden getoetst/ingekaderd om mogelijke knelpunten te voorkomen. Bij veelvuldige toepassing van plattelandswoningen is een beperking van de ontwikkelingsmogelijkheid van de agrarische sector namelijk niet uitgesloten. Als een aanduiding voor de plattelandswoning wordt toegekend, moet het volgende in de afweging worden betrokken:

• Behoefte: er moet worden aangetoond dat het gebruik van de woning als agrarische bedrijfswoning niet meer noodzakelijk is. Daarnaast moet worden aangetoond dat er behoefte bestaat aan toepassing van de Wet plattelandswoning. Er kan bijvoorbeeld worden aangegeven dat toezicht op afstand mogelijk is.
• Het agrarische bedrijf op de locatie bij de plattelandswoning moet één levensvatbaar en actief functionerend bedrijf (veehouderij en/of akkerbouw en/of paardenhouderij) betreffen. Er moet gemotiveerd worden dat er sprake is van een duurzaam toekomstgericht agrarisch gebruik. Is dit niet het geval, dan ligt een reguliere woonbestemming of VAB-beleid voor de hand.
• Instemming agrarisch bedrijf: Het overblijvende of te vestigen agrarisch bedrijf dient zich privaatrechtelijk akkoord te verklaren met de plattelandswoning. De gemeente is geen partij tussen private partijen bij eventuele conflicten; ook als de afsplitsing zich eerder heeft voorgedaan. De agrariër en de bewoners moeten bewust zijn van de voor- en nadelen van een plattelandswoning.
• Legale bestaande 1e of 2e bedrijfswoning: Er mag geen sprake zijn van illegaal tot stand gekomen situatie, zoals tot een woning verbouwde schuren.
• Geen persoonlijk recht: de aanduiding voor de bewoning is niet persoonsgebonden.

Redenen om de wet toe te passen zijn:

• Door inzet van technische middelen, modernisering en automatisering kan steeds meer vee worden gehouden met minder personeel. De noodzaak voor het permanente toezicht ontbreekt dan. Een andere manier van toezicht is mogelijk. Dit geldt ook, en zelfs sterker, bij akkerbouwbedrijven.
• Overdracht van bedrijven van vader op zoon, waarbij vader of een familielid in de agrarische bedrijfswoning blijft wonen, zonder dat er sprake is van een directe relatie met het agrarisch bedrijf.
• Agrariërs die hun bedrijf vrijwillig verkopen en als burger (rustende boer) willen blijven wonen in hun agrarische bedrijfswoning.
• Agrariërs die door veranderende en strengere wet- en regelgeving gedwongen worden tot verkoop van het bedrijf en zelf in de woning blijven wonen of de woning en het bedrijf los van elkaar willen verkopen.
• Voorkomen van illegale bewoning en handhaving.
• Voorkomen van leegstand, onverkoopbaarheid, verpaupering en verval.
• Bevorderen van leefbaarheid, sociale controle en veiligheid.
• Bevorderen van zuinig ruimtegebruik en hergebruik.
• Oplossing in tijden van crisis.
• Bij de beoordeling van milieutechnische ontwikkelingsmogelijkheden wordt gekeken naar het feitelijk gebruik en naar wat planologisch is toegestaan.

De wet kan naar inzien van de gemeente niet toegepast worden bij:

• woningen binnen de bestemming 'Wonen', ook al is er sprake van een voormalige agrarische bedrijfswoning; (dus geen terugwerkende kracht);
• bedrijfswoningen bij een gestopt agrarisch bedrijf. Deze komen in aanmerking voor een totale woonbestemming dan wel is het beleid omtrent vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) van toepassing teneinde een niet-agrarische functie toe te kennen;
• toepassing van de rood-voor-rood regeling;
• bedrijfswoningen bij niet-agrarische bedrijven.

Overige aandachtspunten

• Er hoeven geen minimale afstandseisen opgenomen te worden tussen woning en bedrijf; een goed woon- en leefklimaat toets volstaat;
• Er is geen kwaliteitsverbetering van het landschap nodig;
• De plattelandswoning mag qua omvang de reguliere bijbehorende bouwwerken (bijgebouwen voor privé gebruik) hebben, dus mogelijk moet er worden gesloopt;
• Er is nooit een nieuwe bedrijfswoning toelaatbaar.

De aanduiding wordt niet actief door de gemeente op locaties aangebracht, maar slechts op verzoek als uiterst instrument. Als er andere betere keuzes zijn, prevaleren deze.

4.4 Wijze van bestemmen

Zonering

Er wordt in dit bestemmingsplan een gebiedsspecifieke regeling toegepast. In eerste instantie is gekeken naar de zonering uit de Visie Toekomstbestendig gebruik agrarisch vastgoed De Stoof en omgeving. Deze is echter zeer specifiek en niet toepasbaar voor de gehele gemeente.

Voor het (geometrisch) bepalen van de gebieden wordt uitgegaan van de bestemmingslegging, een doorkijk naar de gemeentelijke Omgevingsvisie en gebieden volgens het Landschapsplan Halderberge 2016 - 2025, de Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties (2009) en het vigerend BP Buitengebied 2017 (Agrarische bestemmingen (art. 3, 4 en 5) en bijbehorende aanduidingsgebieden). De voorgestelde indeling volgt derhalve de bestemmingslegging en gebiedsaanduidingen, waarmee een landschappelijke waardering/typering is vastgelegd. Er is dan een onderscheid in de volgende 3 gebieden:

• 1. Bebouwingsconcentraties: overige zone - gemengd geconcentreerd: lintbebouwing, nabij kern, bebouwd gebied conform de ontwerp-omgevingsverordening Brabant, aangevuld met de gebieden uit de visie 2009 (die gebieden zijn namelijk overgenomen in het bestemmingsplan in 2011 en 2017) en buiten het Natuurnetwerk Brabant (NNB) - geel
• 2. Gebieden die geduid zijn met openheid in 2017 (waar art. 4 en 5 van toepassing is): overige zone - agrarisch: noordelijke zeekleipolders, agrarisch, openheid - groen
• 3. Overige gebieden (art. 3): overige zone - gemengd verspreid: half open, natuurwaarden en buiten het Natuurnetwerk Brabant (NNB) - oranje

De functieverandering is gespecificeerd op basis van de gebiedsindeling, waarbij voormalige agrarische bedrijfsgebouwen behouden kunnen worden, met een maximum oppervlakte. Ten behoeve van de kwaliteitsverbetering zijn aanvullende voorwaarden opgenomen.

Relatie met de provinciale verordening

De provincie heeft met ingang van de Omgevingswet een Omgevingsverordening waarin een nieuwe duiding 'bebouwd gebied' vorm krijgt. Er is geconstateerd dat de provinciale kaartbeelden (waardegebieden-landschappelijke waarden) niet geheel overeenkomen met het bestemmingsplan Buitengebied. De provincie heeft niet alle bebouwingsconcentraties overgenomen in de Omgevingsverordening. Bestemmingen/aanduidingen wijken soms af van de kaarten van de provincie. De gemeente baseert het kaartbeeld van dit paraplubestemmingsplan op de gemeentelijke Omgevingsvisie en de concentratiegebieden uit de Gebiedsvisie bebouwingsconcentraties (2009). Dit heeft voor de regeling overigens geen gevolgen.

De regeling

• Voor wat betreft de voorgestelde zonering met betrekking tot de vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing zijn de relevante gebiedsaanduidingen weergegeven.
• Uniformiteit in bestemmingen en gebruiksregels.
• Alle relevante begrippen worden opgenomen in artikel 1-begrippen.
• De regeling voor VAB is alleen van toepassing binnen het bouwvlak.
• De bestaande regelingen voor kamperen bij de boer en nevenfuncties bij de boer veranderen niet.
• Het accent bij het verruimen van de regeling ligt bij de sloopregeling: de vereisten voor de hoeveelheid sloop vervallen en de toelaatbare gebruiksmogelijkheden worden ruimer mits hergebruik plausibel en geloofwaardig wordt gemotiveerd en aangetoond. De toelaatbare functies zijn opgenomen in Bijlage 3 Verruiming toegestane functies van de regels.
• artikel 6.5.2 (omzetten van voormalige bedrijfswoning naar wonen) wordt eveneens geactualiseerd.
• extra m2 zijn niet toegestaan (in openheid) én alles wat zonder motivatie niet voor hergebruik wordt aangevraagd/aangewezen, moet worden gesloopt.

De regels ten aanzien van de Vrijkomende Agrarische Bouwwerken zijn te raadplegen in Artikel 4 Vrijkomende Agrarische Bouwwerken (VAB).

Procedure

Om de wijziging toe te passen is het wenselijk dat dit wordt gedaan met wijzigingsbevoegdheden voor B&W. Dit sluit aan bij de transitie van bestemmingsplan naar omgevingsplan. De wijzigingsbevoegdheden worden dan behandeld als buitenplanse omgevingsactiviteit dat met een delegatiebesluit wordt gemandateerd aan B&W.

Handhaving 

Voor een goede vergunningverlening zijn transparante richtlijnen nodig hoe om te gaan met bouwvergunningen, omgevingsvergunning voor het aanleggen, afwijkingen, wijzigingen en eventueel afwijkingen. Met name de laatste categorie is lastig te benoemen.

Het handhavingsbeleid van de gemeente is verwoord in eigen beleid. De beleidsvisie bevat het integrale handhavingsbeleid dat de gemeente Halderberge gaat voeren ten aanzien van de gemeentelijke handhavingstaken op het gebied van openbare orde en veiligheid, brandveiligheid, bouwen, milieu en ruimtelijke ordening.

Aan de hand van de bestaande wet- en regelgeving is een inventarisatie gemaakt van alle gemeentelijke handhavingstaken. Om te kunnen komen tot een adequate handhaving en een juiste prioritering is vervolgens een vertaalslag gemaakt aan de hand van het risicoafwegingsmodel 'DBC-Risico'. DBC staat voor Diagnose Behandel Combinatie. Dit risicomodel gaat er vanuit dat de prioriteit van een bepaalde handhavingstaak (ten opzichte van een andere handhavingstaak) wordt bepaald door de negatieve effecten die optreden indien op die overtreding niet of onvoldoende wordt gehandhaafd in combinatie met de kans dat een overtreding zal plaatsvinden. Hoe groter het negatieve effect van een overtreding en hoe groter de kans daarop, des te hoger komt de betreffende taak op de prioriteitenlijst te staan. Door op deze prioriterende wijze de uitvoering van de handhaving af te stemmen, kan doelmatig en kostenefficiënt worden gehandhaafd.

De huidige wet- en regelgeving - en dan met name de Wabo en het Bor - noodzaakt tot een integraal handhavingsbeleid en daarmee ook tot een integraal toezicht. Voor zover dat in praktijk nog niet of onvoldoende gebeurt, betekent dit dat de handhavende taken en het daarmee gepaard gaande toezicht van de verschillende handhavende instanties en vakdisciplines (nog beter) op elkaar dient te worden afgestemd. Dit vergt een hoge mate van coördinatie en het nastreven van eenduidigheid; zowel op het vlak van preventief als repressief toezicht.

De gemeente Halderberge zal in de jaarlijkse uitvoeringsprogramma's nader bepalen welke zaken preventief en repressief worden opgepakt en zo ja, in welke mate. Deze keuze zal worden gemaakt op basis van:

• de mate waarin een (vermeende) overtreding zich leent voor repressief toezicht, zonder dat dit ten koste gaat van een adequaat handhavingsniveau c.q. uitvoerbaarheid van preventief toezicht en het rendement daarvan;
• de dan geldende politiek-maatschappelijke agenda;
• de beschikbare manuren (bij een tekort zullen er meer taken repressief worden opgepakt).

Ongeacht de in het uitvoeringsprogramma te maken indeling in preventief en repressief toezicht, kan te allen tijde tegen een overtreding worden opgetreden. In het geval er bij controles strijdigheden/overtredingen zijn geconstateerd, dienen er vervolgstappen gezet te worden. Er wordt dan echter niet klakkeloos overgegaan tot een sanctietraject. Als eerste vervolgstap wordt namelijk onderzoek gedaan naar de vraag of er omstandigheden zijn die, ondanks het beginselprincipe tot handhaving, noodzaken om van handhaving af te zien. In dat kader wordt er onderzoek gedaan naar de vraag of de strijdigheid/overtreding direct of op termijn te legaliseren is of dat er zich dringende omstandigheden voordoen die noodzaken tot gedogen. Pas indien is vastgesteld dat de omstandigheden tot legalisering of gedogen zich niet voordoen, wordt een sanctietraject ingezet.

Daarbij dient overigens opgemerkt te worden dat de vraag of legalisering of gedogen aan de orde is opnieuw kan opspelen als er tijdens het sanctietraject gegevens bekend worden die de vraag om te legaliseren of gedogen tijdens het ingezette sanctietraject actueel maken.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid en procedure

Het plan wordt vastgesteld om gevolg te kunnen geven aan wetswijzigingen. Het betreft wetswijzigingen waarmee de mogelijkheden van het instrument 'bouwverordening' worden overgeheveld naar het instrument 'bestemmingsplan'. De inrichting en het gebruik van de bestaande situaties in binnen het plangebied veranderen hierdoor niet. Het plan is daarmee van dien aard dat uitvoerbaarheidsaspecten als milieu (milieuzonering, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid), water, natuur, cultuurhistorie, archeologie en economische uitvoerbaarheid niet in het geding zijn.

Voor wat betreft het onderwerp VAB maakt dit bestemmingsplan het mogelijk dat er nieuwe functies worden toegestaan binnen vrijkomende agrarische bouwwerken, zodat deze in gebruik kunnen blijven en hun economische/karakteristiek waarde behouden en niet gesloopt hoeven te worden. Nieuwe bebouwing wordt in principe niet toegestaan. Wat dit onderwerp betreft zijn uitvoerbaarheidsaspecten als milieu (milieuzonering, bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid), water, natuur, cultuurhistorie, archeologie en economische uitvoerbaarheid niet in het geding.

Procedure

Op de bestemmingsplanprocedure is afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De procedure start met het wettelijk verplichte vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Vooroverleg

In het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg is het bestemmingsplan 8 februari 2022 toegezonden aan diverse instanties waaronder de provincie en ZLTO. Met de provincie heeft een ambtelijk overleg plaatsgevonden. Van de resultaten van het informeel ambtelijk vooroverleg (22 september 2021) is onderstaand verslag gedaan in het bestemmingsplan.

Op 16 maart 2022 heeft de provincie Noord-Brabant een vooroverlegreactie verzonden, waarover hierna met de provincie overleg is gevoerd.

De strekking van de reactie is dat het plan slechts globaal de gewenste toekomstrichting van de gebruikte deelgebieden beschrijft. Het plan is te grofmazig en weinig onderscheidend. Niet omschreven is wat onder meerwaarde wordt verstaan en hoe de omgevingskwaliteit wordt verbeterd. Er wordt geadviseerd een visie op te stellen voor de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten. De actuele afspraken kwaliteitsverbetering landschap moeten worden opgenomen. Dit geldt ook voor de nieuwe Omgevingsverordening.

De passages over sloop van overtollige bebouwing zijn niet juist geformuleerd. Hoe gaat de gemeente toetsen, onderbouwing en handhaven?

Waarom wordt er gesproken over hobbymatig agrarisch gebruik?

Is er een inventarisatie over bebouwing met cultuurhistorische waarde?

• Naar aanleiding van de vooroverlegreactie zijn meerdere onderdelen in de bestemmingsplantoelichting aangepast en verduidelijkt. Anders dan de provincie is de gemeente van mening dat het plan geen hulpmiddel is maar een formeel bestemmingsplan. Bewust is het plan globaal opgezet, om meer ruimte te bieden en in de geest van de Omgevingswet te handelen. Met dien verstande dat de directe gebruiksmogelijkheden in het moederplan nog steeds van kracht blijven; met dit parapluplan worden slechts de wijzigingsbevoegdheden verruimd. Er moet altijd nog een ruimtelijke procedure doorlopen worden, met dus een extra toetsmoment. De wijzigingsbevoegdheden bieden wel mogelijkheden en kaders om in te spelen op actuele ontwikkelingen.

Ook een vooroverlegreactie is 2 maart 2022 ontvangen van Kaan Consultancy namens Dow Benelux B.V., Zeeland Refinery N.V./Total opslag, Pijpleiding Nederland N.V. en Stichting Leidingenstraat Nederland , Partijen gaan ervan uit dat bij concrete invulling van het parapluplan zorgvuldige afstemming plaatsvindt met de buisleidingeigenaren, met als doel ongestoorde ligging van de buisleidingen.

• Het spreekt voor zich dat de buisleidingen in acht worden genomen; partijen zijn vaste partners tijdens regulier vooroverleg.

Met het oprichten van huisvesting voor arbeidsmigranten in de nabijheid van de buisleidingen wordt verzocht de hiervoor geldende wet- en regelgeving in acht te nemen zoals nu bepaald in het (Bevb) en toekomstig onder de Omgevingswet. Verzocht is om hierbij terughoudend te zijn bij ontwikkelingen op de grens van het toegestane. Rekening houdende met toekomstige nieuwe infrastructuur en of wijzigende wet- en regelgeving.

• In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe locaties voor huisvesting voorgesteld; wel wordt de kamergewijze verhuur verboden.

Op 3 maart 2022 is een vooroverlegreactie ontvangen van de Brandweer Midden- en West-Brabant waarbij aandacht is gevraagd door de basisregels externe veiligheid als het gaat om het plaatsen van stacaravans voor bewoning.

• De zorg van de brandweer is terecht en is ondervangen. Voor het plaatsen van stacaravans blijft artikel 3.3.6 van bijvoorbeeld het bestemmingsplan voor het buitengebied uit 2017 gelden, waarin is bepaald dat er geen milieuhygiënische belemmeringen mogen zijn. Externe veiligheid is een dergelijk milieuaspect. Artikel 5.3. 1 uit het parapluplan gaat over het gebruik van de caravan. Hierin wordt verwezen naar het toetsingskader, waarin de veiligheid, in meest brede zin, voorop staat.

Op 2 maart 2022 heeft het Waterschap Brabantse Delta een positief wateradvies afgegeven.

Op 3 april 2022 heeft ZLTO, afdeling Halderberge, een nagekomen vooroverlegreactie ingestuurd waarin gepleit wordt voor het opschalen van de huisvesting van arbeidsmigranten op agrarische bedrijven. Verder pleit de ZLTO ervoor om te bewaken dat agrarische activiteiten niet belemmerd worden als in de omgeving vervolg- en nevenfuncties tot stand komen. Tot slot vraagt de ZLTO zich af hoe de gemeente de aanpak gaat monitoren.

• De gemeente kiest er bewust voor om dit parapluplan te beperken tot een verbod op kamergewijze verhuurd. Het plan is niet een ontwikkelingsplan waarin in algemene zin verruimde mogelijkheden voor arbeidsmigranten wordt geboden. Het bestemmingsplan uit 2017 biedt mogelijkheden voor arbeidsmigrantenhuisvesting, tot 50 personen gedurende 9 maanden per jaar. Verruiming hiervan wil de gemeente slechts via maatwerk.
• De gemeente erkent dat bestaande agrarische activiteiten nooit belemmerd mogen worden als er zich een nieuw initiatief voordoet. In elk wijzigingsplan wordt dit in acht genomen, zoals uit artikel 4.1 lid f van het parapluplan is verwoord. Bovendien blijven de artikelen 3.6.9 lid d, 3.6.10 lid d en 3.6.11 lid k uit het 'moeder' bestemmingsplan uit 2017 van kracht. Hierin is voorgeschreven dat nieuwe bestemmingen geen belemmeringen mogen opwerpen.
• Zeker gelet op de aanstaande Omgevingswet, gaat de gemeente een Omgevingsplan opstellen waarin de ervaringen die zijn opgedaan meewegen. Zoals in de bestemmingsplantoelichting staat, heeft de gemeente ook beleid omtrent handhaving.

Op 3 maart 2022 is een reactie ontvangen van een bestaande zorgboerderij waarbij vraagtekens worden gesteld bij de gehanteerde gebiedsindeling.

• Zoals uit de plantoelichting blijkt, is de gebiedsindeling afgestemd op het huidige bestemmingsplan en de gebiedsindeling uit de Omgevingsvisie.

Van Prorail, rijkswaterstaat en Gasunie zijn instemmende reacties ontvangen.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan wordt met ingang van 15 december 2022 gedurende zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze termijn is 8 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn ontvankelijk verklaard. Voor de samenvatting en beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar de 'nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bij bestemmingsplan 'paraplubestemmingsplan' zoals opgenomen in de Bijlage 3 Nota van zienswijze.