Uithuizen dorpscentrum

Artikel 11 Wonen

11.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

1. woningen en wooneenheden in al dan niet gestapelde bouwvorm met inbegrip van op de bewoners gerichte woonzorg- en dienstverlenende voorzieningen op de begane grond (woongebouw);
2. aan huis verbonden beroepen;
3. verkeer, parkeervoorzieningen en verblijfsdoeleinden;
4. ter plaatse van de aanduiding “garage”, garageboxen;
5. ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van dienstverlening - kapsalon", een kapsalon;

Ten dienste van en in verband met de bestemming zijn op deze gronden gebouwen, andere bouwwerken, tuinen en erven toegestaan.

11.2 Bouwregels

11.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

1. het realiseren van nieuw te bouwen woningen is niet toegestaan, met uitzondering van de vervanging van bestaande woningen, mits het aantal woningen niet toeneemt per bouwvlak;
2. de hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken worden opgericht;
3. de hoofdgebouwen dienen te worden opgericht in of maximaal 2 meter achter de naar de weg gekeerde bouwgrens;
4. de hoofdgebouwen dienen te worden geplaatst binnen een strook gemeten vanuit de naar de weg gekeerde bouwgrens met een diepte van ten hoogste 20 meter, met dien verstande dat deze regels niet van toepassing is voor woongebouwen;
5. van een bouwperceel mag niet meer dan 60% worden bebouwd dan wel niet meer dan op het tijdstip van ter inzage leggen van het ontwerp bestemmingsplan indien dit percentage reeds is overschreden, met dien verstande dat deze regel niet van toepassing is voor bouwpercelen aangegeven met woongebouw;
6. de hoogte van de hoofdgebouwen mag bij platte afdekking niet meer bedragen dan 7 meter, terwijl bij een afdekking met kap de goothoogte niet meer dan 7 meter en de hoogte niet meer dan 10 meter mag bedragen, tenzij op de verbeelding een andere maatvoering is aangegeven;
7. bij afdekking met een kap mag de dakhelling niet minder bedragen dan 30°;
8. uitbouwen dienen aan het hiervoor gestelde te voldoen, dan wel aan het gestelde in artikel 11 lid 2.2.

11.2.2 Bijgebouwen

Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels:

1. uitbouwen, voor zover deze niet voldoen aan het bepaalde in artikel 11 lid 2.1, en al dan niet vrijstaande bijgebouwen dienen binnen het op de kaart aangegeven bouwvlak te worden gebouwd;
2. uitbouwen, voor zover deze niet voldoen aan het bepaalde in artikel 11 lid 2.1, en al dan niet vrijstaande bijgebouwen, met uitzondering van carports, dienen 2 meter achter (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd, dan wel op niet minder dan de afstand van de bestaande uitbouw of het bestaande al dan niet vrijstaande bijgebouw tot (het verlengde van) de naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw indien deze minder bedraagt;
3. uitbouwen, voor zover deze niet voldoen aan het bepaalde in artikel 11 lid 2.1, en al dan niet vrijstaande bijgebouwen worden op de perceelgrens gebouwd of op minimaal 1 meter uit de perceelgrens;
4. de goothoogte bedraagt niet meer dan 3 meter, dan wel niet meer dan de goothoogte van het bestaande gebouw indien deze meer bedraagt;
5. de bouwhoogte bij platte afdekking bedraagt niet meer dan 3 meter en bij afdekking met kap niet meer dan 6 meter, dan wel niet meer dan de bouwhoogte van het bestaande gebouw indien deze meer bedraagt;
6. de gezamenlijke oppervlakte, inclusief de oppervlakte van uitbouwen die niet voldoen aan de eisen van het hoofdgebouw, bedraagt niet meer dan 60 m², met inachtneming van de regel dat niet meer dan 60% van een bouwperceel, dan wel niet meer dan het bestaande percentage indien dat meer is, wordt bebouwd.

11.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels:

1. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 5 meter, met uitzondering van erfafscheidingen, waarvan de hoogte maximaal 2 meter mag bedragen;
2. niet meer dan 60% van een bouwperceel mag worden bebouwd.

11.3 Nadere eisen

Het bevoegd gezag kan met het oog op het voorkomen van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en/of de stedenbouwkundige karakteristieke bebouwing, nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van een samenhangend straatwand- en bebouwingsbeeld waarbij de voorwaarden en eisen uit de gemeentelijke welstandsnota uitgangspunt vormen.

11.4 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, afwijken van: 

1. het bepaalde in artikel 11 lid 2.1 sub a ten behoeve van het toevoegen van woningen, anders dan aanwezig op het moment van de terinzagelegging van de ontwerpplan, waarbij het volgende in acht genomen dient te worden:
   1. het gemeentelijk woonplanuitvoeringsbeleid wordt als toetsingskader in de afweging betrokken;
   2. het toevoegen van woningen dient in overeenstemming te zijn met de (provinciale) nieuwbouwruimte;
   3. het bepaalde in artikel 11 lid 2.1  blijft onverminderd van kracht, met dien verstande dat de (gewenste) functionele samenhang in het winkelfront op de begane grond - met name binnen het centrale winkeldeel Hoofdstraat-Oost en rond De Blink (inclusief Molenerf) - in de afweging wordt betrokken;
2. het bepaalde in artikel 11 lid 2.1 sub g voor een geringere dakhelling en/of een andere afwijkende dakvorm;
3. het bepaalde in artikel 11 lid 2.2 sub a en b voor de bouw van:
   1. erkers en toegangsportalen voor de naar de weg gekeerde gevel tot een oppervlakte van 6 m² met een bouwhoogte van maximaal 3 meter;
   2. uitbouwen, voor zover deze niet voldoen aan het bepaalde in artikel 11 lid 2.1 en al dan niet vrijstaande bijgebouwen voor de naar de weg gekeerde zijgevel van hoekwoningen, mits:
      • de overschrijding van de bouwgrens niet meer dan 3,5 meter bedraagt;
      • de afstand tot de grens van het bouwperceel minimaal 2 meter bedraagt;
      • de afstand tot (het verlengde van) de naar de weg gekeerde voorgevel van de hoekwoning minimaal 3 meter bedraagt;
      • het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast;
4. het bepaalde in artikel 11 lid 2.2 sub e tot een bouwhoogte van 7 meter;
5. het bepaalde in artikel 11 lid 2.2 sub f tot een:
   1. oppervlakte van 70 m²;
   2. oppervlakte van 80 m², mits het bouwperceel ten minste 500 m² bedraagt;
   3. oppervlakte van 100 m², mits het bouwperceel ten minste 1.000 m² bedraagt;
   4. overschrijding van de toegestane oppervlakte tot maximaal 13 m² per woning of wooneenheid in het geval van bijgebouwen bij woon(zorg)complexen;
6. het bepaalde in artikel 11 lid 2.3 sub a tot een bouwhoogte van 15 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van reclame-uitingen niet meer dan 6 meter mag bedragen.

11.5 Specifieke gebruiksregels

Voor het gebruik van gronden en bouwwerken, anders dan voor bouwen, gelden de volgende regels. 

1. In combinatie met de woonfunctie worden toegevoegde functies in de vorm van een aan-huis-verbonden beroep of bedrijf passend geacht onder de volgende voorwaarden:
   1. de woonfunctie dient in ruimtelijke en visuele zin primair te blijven;
   2. de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep dienen uitsluitend inpandig te worden verricht;
   3. maximaal 30% van de oppervlakte van hoofdgebouwen mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep met een maximum van 40 m²;
   4. maximaal 50% van de oppervlakte van bijgebouwen mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepen met een maximum van 25 m²;
   5. het betreft bedrijvigheid die valt onder categorieën 1 of 2 van de in de bijlage opgenomen Lijst van Bedrijfsactiviteiten;
   6. er mogen geen vergunningplichtige activiteiten op grond van Wet Milieubeheer plaats te vinden;
   7. degene die de gebruiker is van de woning dient ook degene te zijn die het aan huis verbonden beroep uitoefent;
   8. het gebruik mag geen ernstige hinder voor het woonmilieu op te leveren, dan wel mag geen afbreuk te doen aan het woonkarakter van de omringende woonomgeving;
   9. behoudens een beperkte verkoop in het klein, in direct verband met het aan huis verbonden beroep, dient geen detailhandel plaats te vinden;
   10. het gebruik dient geen nadelige invloed te hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse;
   11. ten slotte geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein.

11.6 Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan door middel het verlenen van een omgevingsvergunning, afwijken van:

1. het bepaalde in artikel 11 lid 1 sub a ten behoeve van het toestaan van kamerverhuur, waarbij de volgende regels in acht worden genomen:
   1. het gebruik past bij de schaal en het karakter van de omgeving;
   2. het gebruik mag geen ernstige hinder voor het woonmilieu opleveren, dan wel mag geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omringende woonomgeving;
   3. het gebruik mag geen afbreuk doen aan de functie van hotels/pensions in het centrumwinkelgebied;
   4. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de verkeersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse;
   5. het gebruik mag geen afbreuk doen aan de stedenbouwkundige en monumentale karakteristieke bebouwing;
   6. door de toevoeging van kamerverhuur mag geen ongewenste concentratie van kamerverhuur ontstaan;
   7. er mag nachtverblijf worden geboden aan maximaal tien personen;
2. het bepaalde in artikel 11 lid 1 en een bedrijf aan huis toestaan, met dien verstande dat voldaan moet worden aan het gestelde in artikel 11 lid 5 sub a.