Dorpstraat 32 Baexem

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Reden voor wijzigingsplan

Aan de Dorpstraat 32 in Baexem bestaat het voornemen om de bestemming 'Maatschappelijk' te wijzigen naar 'Kantoor'. Het plangebied voor die kantoorfunctie betreft de kadastrale percelen Baexem, sectie E, perceelnummers 1438 en 1440. Het bestaande pand is reeds in gebruik bij de initiatiefnemer, echter in verband met de beoogde aankoop is verzocht om de bestemming af te stemmen op het huidige gebruik als kantoor.
In het kader van de voorgestane ontwikkeling wordt de bestemming van de kadastrale percelen 1437 en 1439 gewijzigd naar 'Wonen', omdat deze percelen enerzijds al feitelijk worden gebruikt als groenvoorziening c.q. tuin ten behoeve van de aangrenzende woningen. Anderzijds kan er geen zelfstandige invulling meer worden gegeven aan de maatschappelijke bestemming op dit deel van het perceel door de ligging schuin achter het kantoor. Hierbij wordt aangesloten bij de omliggende woonpercelen rondom het plangebied.

In het op 14 november 2017 door de gemeenteraad van Leudal vastgestelde bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017', is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de beoogde bestemmingswijziging onder voorwaarden mogelijk kan worden gemaakt. Middels het voorliggende wijzigingsplan wordt hieraan invulling gegeven.

1.2 Ligging en grens van het plangebied

Het plangebied, waarvan de globale ligging is weergegeven op de onderstaande topografische kaart (afbeelding 1) en de exacte begrenzing is af te lezen uit afbeelding 2, ligt in de kern Baexem, aan de oostzijde van de Dorpstraat op nummer 32.

Afbeelding 1. Topografische kaart kern Baexem, met aanduiding globale ligging plangebied (rode pijl).

Afbeelding 2. Begrenzing plangebied. Bovenstaand is binnen de groene omlijning de toekomstige kantoorfunctie weergeven en binnen de gele omlijning is de functie voor woondoeleinden weergeven.

1.3 Vigerend juridisch-planologisch kader

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017', vastgesteld door de gemeenteraad van Leudal op 14 november 2017. Het plangebied is daarin bestemd tot:

• 'enkelbestemming: maatschappelijk'
• 'dubbelbestemming waarde - archeologie 5'
• 'functieaanduiding: specifieke vorm van waarde - monument gemeente'
• 'maatvoering: maximum bebouwingspercentage - 10 %' (voor het gehele gebied)

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• maatschappelijke activiteiten
• ruimtelijk niet relevante evenementen
• uitoefening ter plaatse van specifieke aanduidingen

met de daarbij behorende:

• groenvoorzieningen;
• tuinen en erven bij de (bedrijfs)woningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' en/of 'wonen';
• parkeervoorzieningen;
• voorzieningen van algemeen nut;
• waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterberging- en infiltratievoorzieningen.
• wegen en paden.

Het gebruik van de gronden en bebouwing ten behoeve van een kantoorfunctie is binnen de bestemming 'Maatschappelijk' niet toegestaan.

Afbeelding 3. Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'.

In artikel 17.7 van het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemming 'Maatschappelijk' te wijzigen in onder andere de bestemmingen 'Kantoor' en 'Wonen' indien de activiteit ter plaatse is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet, met dien verstande dat:

• a. het aantal woningen niet toeneemt;
• b. het gebruik als 'Kantoor' en 'Wonen' vanuit milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar is;
• c. de behoefte aan uitbreiding van kantoren moet worden aangetoond.
• d. sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
• e. het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast;
• f. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, een en ander overeenkomstig het bepaalde in de 'Overige regels' onder 'Parkeren';
• g. de belangen en bestemmingen in de omgeving niet onevenredig worden aangetast;
• h. de 'Nota Kwaliteit' (bijlage 1 bij de regels) in acht wordt genomen;
• i. de bouw- en gebruiksregels voor de bestemmingen 'Kantoor' en 'Wonen' in het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' onverkort van toepassing blijven.

Aan de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

• Voor de onderdelen a t/m h geldt dat in deze toelichting is onderbouwd dat hieraan wordt voldaan.
• Voor onderdeel i geldt dat de toepasselijke onderdelen van de bestemming 'Kantoor' en 'Wonen' uit het moederplan 'Woonkernen Leudal 2017' zijn overgenomen, met dien verstande dat deze zijn afgestemd op de specifieke locatie.

Voor het hoofdgebouw geldt tot slot de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - monument gemeente', waarvoor behoud, herstel en ontwikkeling van de cultuurhistorische waarde(n) en het stedenbouwkundig beeld voorop staan. In dit planvoornemen is er slechts sprake van een functiewijziging. De initiatiefnemer is voornemens om wellicht in de toekomst enkele bouwkundige aanpassingen uit te voeren, deze zijn echter nu niet direct gekoppeld aan de beoogde functiewijziging. Te zijner tijd zal hier een afzonderlijke aanvraag omgevingsvergunning voor ingediend worden. Derhalve wordt er geen invloed uitgeoefend op de monumentale waarden.

1.4 Leeswijzer

De toelichting van dit wijzigingsplan is als volgt opgebouwd:

De hoofdlijnen van beleid van het Rijk, de provincie, de regio en de gemeente zijn beschreven in hoofdstuk 2. Op basis van de inventarisatiegegevens is het plangebied in hoofdstuk 3 beschreven onder meer aan de hand van functionele en ruimtelijke aspecten. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de milieuaspecten die van invloed zijn op het plangebied. Het juridisch kader komt naar voren in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de haalbaarheid van het plan. In hoofdstuk 7 is aangegeven hoe wordt gehandhaafd op dit plan. Tot slot volgt in hoofdstuk 8 een beschrijving van de gevoerde communicatie.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Voorsorterend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet is op 11 september 2021 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI biedt het Rijk een duurzaam toekomstperspectief voor onze leefomgeving. Met ruim 17 miljoen mensen op ruim 41.000 m2 is het zoeken om goede keuzes te maken ten aanzien van ruimtebeslag, om Nederland over 30 jaar nog steeds een plek te laten zijn waar het goed wonen, werken en recreëren is.

De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen de 21 nationale belangen die in de NOVI worden onderscheiden. De belangrijkste keuzes zijn:

• De inpassing van duurzame energie(opwekking) met oog voor omgevingskwaliteit.
• Het bieden van ruimte voor een overgang naar een circulaire economie.
• Woningbouw faciliteren in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden.
• Landgebruik meer in balans laten zijn met natuurlijke systemen.

Het realiseren van deze wensen, het benutten van kansen en het oplossen van knelpunten vraagt om samenwerking tussen overheden. Zowel bij nationale vraagstukken als bij gebiedsgerichte regionale opgaven.

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) richt zich op onderstaande vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe de fysieke leefomgeving wordt ingericht. De Nationale Omgevingsvisie helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes.

1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

• Nederland is in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust. We reserveren voldoende ruimte voor toekomstige waterveiligheidsmaatregelen.
• We maken de energie-infrastructuur geschikt voor duurzame energiebronnen en reserveren daarvoor ruimte.
• We passen duurzame energie in met oog voor de kwaliteit van de omgeving en combineren deze zo veel mogelijk met andere functies, zoals zonnepanelen op daken en clustering van windmolens. Voor de inpassing van duurzame energie op land worden regionale energiestrategieën opgesteld.

2. Duurzaam economisch groeipotentieel

• De Nederlandse economie verandert van karakter en is in 2050 geheel circulair en de broeikasgasemissies zijn dan met 95% gereduceerd, met 55% reductie als beoogd tussendoel in 2030.
• We zetten in op optimale (inter)nationale bereikbaarheid van steden en economische kerngebieden in het Stedelijk Netwerk Nederland.
• Overheden investeren in een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving in steden en regio's en bevorderen een aantrekkelijk vestigingsklimaat.

3. Sterke en gezonde steden en regio's

• We versterken het Stedelijk Netwerk Nederland door de ontwikkeling van de stedelijke regio's te ondersteunen en te zorgen voor goede onderlinge en externe verbindingen. Verstedelijking koppelen we aan de ontwikkeling van de (ov-) infrastructuur en vindt plaats in de regio's waar er vraag is.
• Het Rijk hanteert een integrale verstedelijkingsstrategie. Dit is een samenhangende aanpak van wonen, werken, mobiliteit, gezondheid, veiligheid en leefomgevingskwaliteit. Zo kunnen steden zich duurzaam ontwikkelen.
• Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio. Toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op efficiënte wijze ingepast met oog voor beschikbare ruimte en mobiliteit. Het woningaanbod in de regio's sluit aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse.
• We richten de leefomgeving zo in dat deze een actieve, gezonde leefstijl en maatschappelijke participatie bevordert. We verbeteren de luchtkwaliteit, zodat in 2030 wordt voldaan aan de advieswaarden van de Wereldgezondheidsorganisatie.
• We versterken het aanbod en de kwaliteit van het groen in de stad en verbeteren de aansluiting op het groene gebied buiten de stad. Een natuurinclusieve ontwikkeling van de stedelijke regio's en natuurinclusief bouwen zijn het uitgangspunt.
• We richten steden en regio's klimaatbestendig in.
• Het stedelijke mobiliteitssysteem levert een goede bereikbaarheid op. De auto, het ov, fietsen en lopen zijn onderling verknoopt. Het systeem draagt zo bij aan een gezonde leefomgeving en een gezonde leefstijl.
• Voor gebieden buiten het Stedelijk Netwerk Nederland, die liggen aan de grens van het land en/of waar vraagstukken rond bevolkingsdaling spelen, ontwikkelen de overheden gezamenlijk een integrale gebiedsgerichte aanpak.

4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

• Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschapsinclusief.

Conclusie

Met betrekking tot het voornemen zijn er weinig directe en concrete raakvlakken tussen deze visies uit de NOVI en onderhavig plan, anders dan de meer algemene uitgangspunten ten aanzien van een veilige en gezonde leefomgeving, duurzaam ruimtegebruik, etc. Op deze onderwerpen wordt in navolgende paragrafen en hoofdstukken nog nader ingegaan.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationale ruimtelijke beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Navolgende onderwerpen met nationaal belang zijn opgenomen in het Barro en de eerste aanvulling (Stb. 2012, nr. 388):

• project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• kustfundament en de daarbuiten gelegen primaire waterkeringen;
• grote rivieren en rijksvaarwegen en de veiligheid daarom heen;
• toekomstige rivierverruiming van de Maastakken;
• Waddenzee en Waddengebied, en IJsselmeergebied;
• verstedelijking in het IJsselmeer;
• defensie;
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen;
• elektriciteitsvoorziening;
• ecologische hoofdstructuur.

2.1.3 Regeling algemene regels ruimteljike ordening (Rarro)

Naast het Barro is ook de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) in werking getreden. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

2.1.4 Conclusie Rijksbeleid

Voorliggende ontwikkeling levert geen strijd op met de Nationale Omgevingsvisie, het Barro en de Rarro. Het Rijksbeleid is niet aan de orde, omdat sprake is van een kleinschalige ontwikkeling en er geen onderwerpen vanuit de NOVI en Barro op het plangebied van toepassing zijn. Ook gelden er vanuit de Rarro geen beperkingen ten aanzien van het project.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Limburg (POVI)

Op 1 oktober 2021 hebben Provinciale Staten van Limburg de Omgevingsvisie Limburg vastgesteld, met inachtneming van de aanvaarde amendementen. De Omgevingsvisie Limburg vervangt de Omgevingsvisie POL 2014. De Omgevingsvisie is een strategische en lange termijn (2030-2050) visie op de fysieke leefomgeving en beschrijft onderwerpen zoals wonen, infrastructuur, milieu, water, natuur, landschap, bodem, ruimtelijke economie, luchtkwaliteit en cultureel erfgoed. Daarnaast worden ook de aspecten gezondheid, veiligheid en een gezonde leefomgeving in de Omgevingsvisie meegenomen.

Afbeelding 4. Uitsnede kaart POVl met aanduiding plangebied.

In het POVI is onderhavig plangebied gedeeltelijk gelegen in de zone 'Landelijke Kernen' en gedeeltelijk in de zone 'Buitengebied'. Vanuit beleidsmatig oogpunt in relatie tot voorliggende planontwikkeling is geen sprake van relevante wijzigingen. Over 'Landelijke kernen' en 'Buitengebied' is in het POVI het volgende opgenomen.

Landelijke kernen

De leefbaarheid en vitaliteit van de kernen in het landelijk gebied is belangrijk. Een aantal kernen vervult op sommige terreinen een regionale verzorgende functie met onderwijs, zorg, cultuur, winkels en werklocaties) De zorg voor een goede kwaliteit van de leefomgeving en een goede bereikbaarheid zijn hier belangrijke uitgangspunten.

Buitengebied

Het buitengebied betreft de landelijke gebieden op de Zuid-Limburgse plateaus en op de hogere zandgronden in Noord- en Midden-Limburg, samen zo’n 85.000 hectaren groot. Vergeleken met Noord- en Midden-Limburg zijn er in Zuid-Limburg minder mogelijkheden voor intensieve vormen van grondgebruik op de plateaus. Dit komt door de aard van de ondergrond en de aanwezige omgevingskwaliteiten. Op de hogere zandgronden van Noord- en Midden-Limburg is, rekening houdend met de natuurlijke omstandigheden en de ruimteclaims vanuit verschillende transitieopgaven, een breed scala aan grondgebruiksvormen mogelijk.

Voorliggende ontwikkeling wordt niet belemmerd door de beleidsuitgangspunten van de provincie Limburg.

2.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014

Naast de indeling in zoneringen is tevens sprake van diverse provinciale beschermingsgebieden, waartoe op grond van de Omgevingsverordening Limburg 2014 specifieke regelgeving geldt. Onderhavig plangebied is gelegen binnen het 'Grondwaterbeschermingsgebied' en 'Roerdalslenk zone III'.

Afbeelding 5. Uitsnede kaart 'milieubeschermingsgebieden' Omgevingsverordening Limburg 2014 met ligging plangebied.

Grondwaterbeschermingsgebied

Voorts is blijkens de kaart 'milieubeschermingsgebieden' van de Omgevingsverordening Limburg 2014 de locatie gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied. De grondwaterbeschermingsgebieden zijn beschermingszones voor de onttrekkingen voor de openbare drinkwatervoorziening. In de Omgevingsverordening 2014 zijn specifieke regels opgenomen voor de (nieuw)vestiging of uitbreiding van diverse soorten inrichtingen of constructies en voor het (verbod op het) gebruik of vervoer van diverse (schadelijke) stoffen. Bij voorliggend voornemen is echter geen sprake van het realiseren van dergelijke activiteiten. Bovendien vinden geen grondwerken plaats dieper dan 3 meter beneden maaiveld. Derhalve wordt geconcludeerd dat het voornemen niet strijdig is met de regels omtrent grondwaterbeschermingsgebieden.

Roerdalslenk zone III

De locatie is gelegen in de zone Roerdalslenk zone III op basis waarvan aanvullende regels gelden voor bescherming van de drinkwatervoorziening. Naast een verbod in de waterwingebieden en grondwaterbeschermingsgebieden is in de Omgevingsverordening een verbod opgenomen voor diepe boringen in de boringsvrije zones. Daartoe is de Roerdalslenk verdeeld in vier gebieden, waarbij per gebied de diepte van het boorverbod varieert. In de Omgevingsverordening wordt aangegeven dat boringen tot de bovenkant van de Bovenste Brunssumklei zijn toegestaan en dat een melding moet worden verricht indien een boring dieper dan 80 meter beneden maaiveld plaatsvindt. Aangezien onderhavig voornemen niet gepaard gaat met dergelijke diepe boringen in de bodem, vormt de ligging in de zone 'Roerdalslenk zone III' geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

2.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

De ladder voor duurzame verstedelijking is door de provincie verankerd in de Omgevingsverordening Limburg 2014 (Ovl2014) in artikel 2.2.2, lid 1. Aanvullend op deze ladder heeft de provincie daarin bepaald dat tevens de mogelijkheden van herbenutting van leegstaande monumentale en beeldbepalende gebouwen moet worden onderzocht.

Uitgangspunt voor toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat sprake dient te zijn van een stedelijke ontwikkeling. Conform artikel 2.2.1 van de Ovl2014 is de definitie van een stedelijke ontwikkeling een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Onderhavig project betreft het wijzigen van de bestemming 'Maatschappelijk' naar gedeeltelijk 'Kantoor' en gedeeltelijk 'Wonen'. Gelet op het feit dat de ontwikkeling is gericht op het doorvoeren van een functieverandering van een bestaand gebouw/locatie, is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro.

2.2.4 Conclusie provinciaal beleid

Gelet op vorenstaande uiteenzetting van het vigerende provinciale beleid, bestaan er geen onoverkomelijke belemmeringen met betrekking tot voorliggende ontwikkeling.

2.3 Gemeentelijk beleid

Omdat sprake is van een ontwikkeling waarvoor in het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' reeds een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, heeft ook de beleidsmatige onderbouwing reeds in dat bestemmingsplan plaatsgevonden. Het initiatief, bestaande uit de functiewijziging van een bestaand gebouw met bijbehorende gronden, past dan ook binnen het gemeentelijk beleid.

In artikel 17.7 van het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemming 'Maatschappelijk' te wijzigen in de bestemming 'Kantoor' en 'Wonen' indien de activiteit ter plaatse is beëindigd en er geen redenen zijn om aan te nemen dat de activiteit op korte termijn wordt voortgezet, met dien verstande dat:

• a. het aantal woningen niet toeneemt;
• b. het gebruik als 'Kantoor' en 'Wonen' vanuit milieuhygiënisch oogpunt aanvaardbaar is;
• c. de behoefte aan uitbreiding van kantoren moet worden aangetoond.
• d. sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
• e. het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast;
• f. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, een en ander overeenkomstig het bepaalde in de 'Overige regels' onder 'Parkeren';
• g. de belangen en bestemmingen in de omgeving niet onevenredig worden aangetast;
• h. de 'Nota Kwaliteit' (bijlage 1 bij de regels) in acht wordt genomen;
• i. de bouw- en gebruiksregels voor de bestemmingen 'Kantoor' en 'Wonen' in het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017' onverkort van toepassing blijven.

Aan de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan, omdat

• voor onderdeel a geldt dat ter plaatse van de bestemming 'Wonen' geen bouwvlak opgenomen wordt
• de milieuhygiënisch omgevingskwaliteiten worden onderbouwd in Hoofdstuk 4 (onderdeel b en d);
• de behoefte aan onderhavige ontwikkeling wordt nader beschreven in paragraaf 3.2 (onderdeel c);
• de stedenbouwkundige onderbouwing is beschreven in paragraaf 3.3 (onderdeel e);
• er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein, zie paragraaf 4.9 (onderdeel f);
• de belangen zijn geborgd, zie Hoofdstuk 6, en de bestemmingen worden niet onevenredig geschaad, zie Hoofdstuk 4 (onderdeel g);
• de Nota Kwaliteit wordt geborgd in de regels van dit bestemmingsplan, zie artikel 10.2 in de regels (onderdeel h);
• de toepasselijke onderdelen van de bestemming 'Kantoor' en 'Wonen' uit het moederplan 'Woonkernen Leudal 2017' zijn overgenomen, met dien verstande dat deze zijn afgestemd op de specifieke locatie (onderdeel i).

2.3.1 Conclusie gemeentelijk beleid

Met inachtneming van bovenstaande uiteenzetting wordt geconcludeerd dat onderhavige ontwikkeling voldoet aan de wijzigingsbevoegdheid in artikel 17.7 van het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Gebiedsprofiel en projectprofiel

3.1 Beschrijving bestaande situatie

Het plangebied ligt aan de Dorpstraat 32 in Baexem en bestaat uit de percelen kadastraal bekend als Baexem, sectie E, nummers 1437, 1438, 1439 en 1440. Het plangebied zelf bestaat in de huidige situatie uit een monumentaal hoofdgebouw met bijbehorende omliggende gronden. Aan de noord-, zuid- en westzijde is sprake van woonbebouwing. Kadastraal perceel 1439 is reeds in gebruik als achtererf en tuin behorende bij de gronden bij de woning aan de Dorpstraat 34 (woning direct aan noordzijde van het plangebied). Aan de oostzijde grenst het plangebied aan agrarische percelen.

Afbeelding 6. Luchtfoto plangebied en directe omgeving, met het plangebied rood omlijnd.

3.2 Beschrijving ontwikkeling

Middels het voorliggende wijzigingsplan wordt de bestemming van de percelen aan de Dorpstraat 32 en het daarop aanwezige monumentale pand gewijzigd van 'Maatschappelijk' naar 'Kantoor'. Hierbij vindt geen wijziging aan bestaande bebouwing plaats. Als gevolg van de functiewijziging kan de verkoop van de voormalige maatschappelijke voorziening doorgang vinden en wordt het gebruik van het voormalige gemeentehuis als kantoorlocatie juridisch-planologisch vastgelegd. Hiermee blijft het monumentale pand behouden voor de toekomst.

In het kader van de voorgestane ontwikkeling wordt de bestemming van de kadastrale percelen 1437 en 1439 gewijzigd in 'Wonen', omdat deze percelen enerzijds al feitelijk worden gebruikt als groenvoorziening c.q. tuin ten behoeve van de aangrenzende woningen. Anderzijds kan er geen zelfstandige invulling meer worden gegeven aan de maatschappelijke bestemming op dit deel van het perceel door de ligging schuin achter het kantoor. Hierbij wordt aangesloten bij de omliggende woonpercelen rondom het plangebied.

Daarnaast vindt in het kader van de functiewijziging een grondruil plaats tussen de initiatiefnemer en de eigenaar van het naastgelegen perceel. Het betreft een strook tussen de naastgelegen woning en het voormalige bedrijfspand aan de Dorpstraat 32. Hier wordt een nieuwe erfafscheiding geplaatst, zes meter vanaf de zijgevel van het voormalige bedrijfspand. Het deel aan de andere kant van de nieuwe erfafscheiding behoort dan tot het woonperceel. Dit betreft kadastraal perceel 1437, en dit perceel wordt niet voorzien van een bouwvlak.

Voor wat betreft de bestemming 'Kantoor' en 'Wonen' is aangesloten bij de regels van deze bestemmingen in het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'.

3.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten

In het kader van het voorliggende planvoornemen worden geen gebouwelijke wijzigingen doorgevoerd. Met de functiewijziging blijft het gemeentelijke monument behouden. De beoogde kantoorfunctie past bovendien zowel vanuit ruimtelijk, functioneel als stedenbouwkundig oogpunt in de omgeving, aangezien sprake is van de ligging aan de Dorpstraat met diverse functies zoals woningen, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en kleine detailhandel. Kortom, het plan heeft zowel op korte als op (middel)lange termijn geen negatieve ruimtelijke en stedenbouwkundige effecten voor de omgeving.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient rekening te worden gehouden met aspecten uit de omgeving die invloed uitoefenen op functies in het plangebied. Daarnaast kunnen ook functies binnen het plangebied invloed uitoefenen op de in de omgeving aanwezige waarden.

4.1 Cultuurhistorische en archeologische waarden

4.1.1 Cultuurhistorische waarden en monumenten

Het hoofdgebouw binnen het plangebied is aangeduid als gemeentelijk monument. Het hoofdgebouw betreft het voormalige gemeentehuis van Baexem. Het gebouw was tot de herindeling met de voormalige gemeente Heythuysen in 1991 in gebruik. Het gemeentehuis betreft een vrijstaand pand op ruimte verkaveling, terugliggend van de belending.

Het gebouw bestaat uit een hoofdbouwmassa met twee haaks hierop gesitueerde achteraanbouwen. De hoofdbouwmassa loopt evenwijdig aan de Dorpstraat. Aan de achtergevel van de hoofdbouwmassa is een eenlaagse uitbouw gerealiseerd. De bouwmassa bestaat uit een bouwlaag met een hoger opgetrokken middendeel.

Het object heeft cultuurhistorische waarde en bijzondere onderdelen zoals oorspronkelijke glas-in-loodramen, decoratieve smeedijzeren elementen en het torentje met windvaan. Voor meer informatie over de waardestelling en kerngegevens van het voormalige gemeentehuis wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting.

In dit geval is er slechts sprake van een functiewijziging. De initiatiefnemer is voornemens om in de toekomst wellicht enkele bouwkundige aanpassingen uit te voeren, deze zijn echter nu niet direct gekoppeld aan de beoogde functiewijziging. Te zijner tijd zal hiervoor een afzonderlijke omgevingsvergunning aanvraag ingediend worden. Derhalve wordt er in het kader van dit planvoornemen geen invloed uitgeoefend op de aanwezige monumentale waarden.

4.1.2 Archeologische waarden

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. De wet is een raamwet die regelt hoe rijk, provincie en gemeente bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem en de wet beoogt het culturele erfgoed (en vooral het archeologische erfgoed) te beschermen. Per 1 juli 2016 is daarnaast de Erfgoedwet in werking getreden.

Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Bij bodemingrepen dieper dan 40 cm, waarbij de bodemingreep groter is dan 1.000 m², geldt dat het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Deze dubbelbestemming blijft in dit wijzigingsplan gehandhaafd. Bij toekomstige omgevingsvergunningaanvragen voor bouwactiviteiten zal hieraan getoetst worden.

Aangezien in het kader van dit wijzigingsplan geen nieuwe bodemingrepen voorzien zijn, is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Los van de verplichting om in bepaalde gevallen archeologisch onderzoek uit te voeren, geldt voor toekomstige omgevingsvergunningaanvragen waarbij tijdens werkzaamheden archeologische waarden worden aangetroffen, conform paragraaf 5.4, 5.10 en 5.11 van de Erfgoedwet, een meldingsplicht bij de bevoegde minister of door het hem vertegenwoordigd bevoegd gezag, zijnde de gemeente Leudal.

4.2 Bodem

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening dient beoordeeld te worden of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie(s). Aangezien slechts sprake is van een bestemmingswijziging van 'Maatschappelijk' naar 'Kantoor' en 'Wonen' waarvoor geen bouwvlak is opgenomen, is geen sprake van een wijziging naar een gevoeliger gebruik. Daarbij zijn in het kader van het planvoornemen geen bouwactiviteiten voorzien, waarbij mogelijk bodemingrepen plaats zouden kunnen vinden. Het uitvoeren van een bodemonderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

4.3 Externe veiligheid

Achtergrond
Een kantoor is volgens het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een kwetsbaar object. Indien er sprake is van de ontwikkeling of uitbreiding van een (beperkt) kwetsbaar object, dienen de risico's te worden beoordeeld op twee maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. De normen hiervoor staan beschreven in het Bevi.

Risicovolle activiteiten
In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plangebied sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan.

Afbeelding 7. Uitsnede Risicokaart met de locatie van het planvoornemen (paarse cirkel).

Risicovolle bedrijvigheid
Uit de Risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen. De dichtstbijzijnde gelegen inrichting betreft het tankstation aan de Rijksweg. Het plangebied ligt op 620 meter afstand van deze risicovolle activiteit. Het plangebied ligt niet binnen de plaatsgebonden risico contour 10-6 en invloedsgebied van deze inrichting.

Buisleidingen
Volgens de Risicokaart, het vigerende bestemmingsplan en de kaarten van Gasunie, liggen er geen risicovolle kabels of leidingen in of in de directe nabijheid van het plangebied.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg
In het Basisnet weg wordt aangegeven dat binnen 200 meter van een weg waarover vervoer van gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden het groepsrisico betrokken moet worden. Voor wat betreft het groepsrisico wordt aangegeven dat berekeningen uitwijzen dat er slechts verwaarloosbare invloed op het groepsrisico wordt uitgeoefend op afstanden van een route groter dan 200 meter. Het plangebied is niet gelegen binnen 200 meter van een weg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor
Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een spoorlijn waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Conclusie
Het plangebied ligt niet binnen de plaatsgebonden risicocontour 10-6 van een inrichting. Gezien de grote afstand tot transportassen voor risicovolle goederen behoeft het groepsrisico niet te worden verantwoord. Externe veiligheidsaspecten leggen dan ook geen beperkingen op aan de bestemmingswijziging.

4.4 Flora en fauna

Het toetsingskader ten aanzien van flora en fauna bestaat uit de Wet natuurbescherming die per 1 januari 2017 in werking is getreden. Bij ruimtelijke planvorming is een toetsing aan de natuurwetgeving verplicht. Hierbij is het van belang om in beeld te brengen in hoeverre het plan effecten heeft op beschermde natuurwaarden. Hierdoor wordt duidelijk of het plan in overeenstemming is met de natuurwetgeving.

In het voorliggende geval is slechts sprake van een bestemmingswijziging waarbij de bebouwing ongewijzigd blijft. Middels de bestemmingswijziging wordt kortom geen gewijzigde invloed uitgeoefend op al dan niet beschermde soorten binnen of in de directe omgeving van het plangebied.

Voor wat betreft gebiedsbescherming dient eveneens te worden opgemerkt dat slechts sprake is van een bestemmingswijziging waarbij de bestaande bebouwing ongewijzigd blijft. Daarnaast is geen sprake van een toename van het aantal verkeersbewegingen, waardoor als gevolg van de bestemmingswijziging geen negatieve invloed wordt uitgeoefend op omliggende beschermde natuurgebieden zoals Natura 2000-gebieden.

In het voorliggende geval is slechts sprake van een bestemmingswijziging waarbij de bestaande houtopstanden ongewijzigd blijven. Toetsing aan het onderdeel houtopstanden conform de Wet natuurbescherming is zodoende niet van toepassing.

Tot slot is van belang dat het in het kader van de algemene zorgplicht te allen tijde noodzakelijk is om voldoende zorg te dragen voor aanwezige individuen. Dit houdt in dat al het redelijkerwijs mogelijke gedaan dient te worden om het doden van individuen te voorkomen.

4.5 Luchtkwaliteit

Als een project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitvoeren van een initiatief. De normen hiervoor staan beschreven in de Wet milieubeheer en in het besluit NIBM. In het voorliggende geval heeft de bestemmingswijziging geen toename van het aantal verkeersbewegingen tot gevolg, zoals reeds is beargumenteerd in paragraaf 3.3. Dit betekent dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Luchtkwaliteitseisen werken dan ook niet belemmerend voor het plan.

4.6 Water

In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze in voorliggend plan rekening is gehouden met de (ruimtelijk) relevante aspecten van (duurzaam) waterbeheer.

Waterbeleid
Het beleid ten aanzien van waterbeheer is op rijksniveau onder meer vastgelegd in het Nationaal Waterplan en op provinciaal niveau in het Provinciaal Waterplan Limburg 2016-2021, de Omgevingsvisie Limburg en de Omgevingsverordening Limburg. Het waterschapsbeleid ten aanzien van waterbeheer is onder meer vastgelegd in het 'Waterbeheerplan 2016 – 2021'. Belangrijke uitgangspunten zijn het streven naar een goede waterkwaliteit, het tegengaan van verdroging, het afkoppelen van hemelwater van de riolering en het bevorderen van infiltratie van water in de bodem.

Kenmerken van het watersysteem
Onderstaand wordt ingegaan op de kenmerken van de watersystemen, zoals die voorkomen in het plangebied (en omgeving).

Oppervlaktewater
Binnen het plangebied en de directe omgeving zijn geen belangrijke beken of andere oppervlaktewateren gelegen waarmee rekening dient te worden gehouden.

Grondwater
Volgens de kaarten van de Omgevingsverordening Limburg ligt het plangebied binnen het grondwaterbeschermingsgebied Beegden. De beoogde bestemmingswijziging heeft geen gewijzigde invloed op het grondwaterbeschermingsgebied tot gevolg.

Verder ligt het plangebied binnen de Roerdalslenk zone III. Op grond van de Omgevingsverordening Limburg worden beperkingen gesteld aan activiteiten die invloed kunnen hebben op diepe grondwatervoorraden. Tevens is het niet toegestaan bodemroerende activiteiten te ontplooien, of bodemenergiesystemen te hebben beneden 80 m - mv. De Omgevingsverordening is afzonderlijk van het wijzigingsplan van toepassing. In dit wijzigingsplan zijn dan ook geen regels gesteld ten aanzien van de ligging in de Roerdalslenk zone III. Aangezien in het kader van de voorgenomen bestemmingswijziging geen diepe grondboringen voorzien zijn, vormt de ligging binnen de Roerdalslenk geen belemmering.

Hemelwater en afvalwater
Aangezien slechts sprake is van een bestemmingswijziging van een bestaand pand met omliggende gronden, vinden geen wijzigingen plaats met betrekking tot de wijze waarop met hemelwater en afvalwater wordt omgegaan.

Overleg waterbeheerder
Overleg met het waterschap is niet noodzakelijk aangezien een toename van de oppervlakteverharding plaatsvindt van minder dan 1.000 m² en aangezien het plangebied niet in een aandachtsgebied van het waterschap ligt.

Conclusie

De functiewijziging ondervindt geen hinder van het aspect water.

4.7 Wet geluidhinder

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg een geluidszone heeft, met uitzondering van woonerven en wegen waar een maximumsnelheid van 30 km/u voor geldt. Daarnaast geldt dat spoorwegen en bepaalde bedrijfsactiviteiten ook een geluidszone hebben. Bij een ruimtelijke ontwikkeling waarbij sprake is van de ontwikkeling van geluidsgevoelige objecten binnen een geluidszone, dient een onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidsbelasting op deze gebouwen of terreinen.

Het voormalige gemeentehuis is gelegen aan de Dorpstraat (50 km/u) waarvoor een geluidszone geldt van 200 meter gemeten vanaf de buitenste begrenzing vanaf het buitenste spoor. Het plangebied is dus gelegen binnen de geluidszone van de Dorpstraat. Het plangebied is niet gelegen binnen een geluidszone van een spoorweg dan wel van een industrieterrein. Ondanks dat het plangebied is gelegen binnen de geluidszone van de Dorpstraat is het uitvoeren van een akoestisch onderzoek niet noodzakelijk. In het voorliggende geval is sprake van een bestemmingswijziging van bestaande bebouwing naar de bestemming 'Kantoor' en 'Wonen' waarvoor geen bouwvlak is opgenomen. Kantoorfuncties zijn niet geluidgevoelig.

Daarnaast wordt door middel van de bestemmingswijziging van 'Maatschappelijk' naar 'Wonen' géén nieuw geluidgevoelig object of terrein gecreëerd. Het betreft enkel een wijziging van functie van het achtererfgebied. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is daarom in het kader van dit planvoornemen niet noodzakelijk. Vanuit het aspect wegverkeerslawaai bestaan er kortom geen belemmeringen.

4.8 Milieuzonering

Om een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen is het noodzakelijk een zekere afstand te behouden tussen (agrarische) bedrijven, instellingen en woonbebouwing. Deze afstand (zonering) wordt bepaald door enerzijds de aard van het bedrijf c.q. instelling en anderzijds door het karakter van zijn omgeving.

De beoogde kantoorbestemming vormt een functie die volgens de (indicatieve) brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' gezoneerd dient te worden ten opzichte van milieugevoelige functies in de omgeving. De richtafstand van een dergelijke functie bedraagt in een rustige woonwijk 10 meter ten opzichte van milieugevoelige functies als wonen. Medewerking aan de beoogde bestemmingswijziging is daarom pas mogelijk indien blijkt dat een goed woon- en leefklimaat in de omliggende woningen gegarandeerd is.

In de directe omgeving van het plangebied zijn woningen aanwezig. De richtafstand van 10 meter valt over de aangrenzende woonpercelen. In het voorliggende geval is echter slechts sprake van een bestemmingswijziging van de bestemming 'Maatschappelijk' naar 'Kantoor'. Ook voor de momenteel toegestane maatschappelijke functies geldt dat deze binnen milieucategorie 1 vallen. De bestemmingswijziging leidt daarom niet tot een verslechtering van de situatie. Sterker nog, doordat de te verwachten verkeersaantrekkende werking van de kantoorfunctie over het algemeen lager zal zijn dan voor de maatschappelijke functie, kan worden beargumenteerd dat zelfs sprake is van een lichte verbetering van het woon- en leefklimaat in de omgeving, daar waar dat betrekking heeft van verkeersbewegingen en bijbehorend geluid.

Daarnaast wordt door middel van de bestemmingswijziging van 'Maatschappelijk' naar 'Wonen' géén nieuw milieugevoelig object gecreëerd. Het betreft enkel een functiewijziging van het achtererfgebied van reeds bestaande woningen waarbij geen bouwvlak/bouwmogelijkheid wordt toegevoegd. Bovendien zijn deze gronden reeds als zodanig in gebruik en kan worden beargumenteerd dat deze wijziging geen belemmeringen oplevert voor de kantoorfunctie. De afstand van het object tot het bouwvlak bedraagt namelijk 12 meter. Dit is voldoende, gezien de richtafstand van 10 meter.

Vanuit het aspect milieuzonering bestaan er kortom geen belemmeringen voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

4.9 Verkeer en parkeren

Verkeer
De ontsluiting van het plangebied blijft in deze situatie ongewijzigd. Aan beide zijden van het terrein is sprake van een in-/uitrit die toegang geeft tot de parkeerplaatsen aan beide zijden van het pand.

Voor wat betreft de verkeersaantrekkende werking geldt dat deze naar verwachting bij een kantoorfunctie lager is dan voor een maatschappelijke functie. Zo is de parkeernorm voor kantoorfunctie ook lager dan voor diverse maatschappelijke functies. Dit betekent dat de bestemmingswijziging niet leidt tot een toename van het aantal verkeersbewegingen. Vanuit verkeerskundig oogpunt bestaan er kortom geen belemmeringen voor de bestemmingswijziging. Nadere verkeersmaatregelen zijn niet noodzakelijk.

Parkeren
De Nota Parkeernormen van de gemeente Leudal geeft aan dat per 100 m² bvo voor kantoren zonder baliefunctie in de zone 'rest bebouwde kom' van een weinig stedelijk gebied, 2,8 parkeerplaatsen noodzakelijk zijn. Op basis van de BAG-gegevens heeft het pand een bruto vloeroppervlak van 343 m². Dit betekent dat voor de toekomstige functie sprake is van een parkeerbehoefte van 10 parkeerplaatsen.

Op het eigen terrein zijn aan beide zijden van het gebouw in totaal reeds parkeervoorzieningen in de vorm van 13 parkeerplaatsen voor auto's aanwezig, waarmee ook in de toekomstige situatie met de bestemming 'Kantoor' zou worden voldaan aan de parkeernorm. Echter, aan de noordzijde van het gebouw wordt een deel van de gronden verkocht aan de eigenaar van Dorpstraat 34, die de gronden over enige tijd als tuin bij de woning betrekt. Hiermee komen op termijn 8 parkeerplaatsen te vervallen, die aan de zuidzijde van het gebouw worden teruggebracht. Echter, voorlopig blijft de huidige situatie gehandhaafd.

Voor fietsen geldt een norm van 1,2 fietsparkeerplaatsen per 100 m². Dit betekent dat in de toekomstige situatie dient te worden voorzien in 5 parkeerplaatsen voor fietsen. Ook hieraan zal worden voldaan.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Planonderdelen

Het wijzigingsplan voor het plangebied aan de Dorpstraat 32 in Baexem is vervat in planregels, een verbeelding en een toelichting.

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en / of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij de harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het wijzigingsplan.

De toelichting heeft géén bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het wijzigingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Het voorliggende wijzigingsplan is opgesteld conform het gemeentelijk Handboek en het vigerende bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017', de landelijke richtlijn voor bestemmingsplannen (SVBP 2012), alsmede de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro), Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

5.2 Opzet planregels

5.2.1 Inleidende regels

Begrippen (art. 1)
In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn. Voor het gemak zijn enkele begrippen uit de Woningwet/ Bouwverordening overgenomen.

In de begrippen is ook een definitie voor 'peil' weergegeven. Dit is in de volgende afbeelding gevisualiseerd.

Afbeelding 8. Visualisatie van de verschillende definities van peil.

Voorerf- en achtererfgebied
Voor de definities van de begrippen 'achtererfgebied' (1.5) en 'voorerfgebied' (1.73) is zo veel mogelijk aangesloten bij de begripsbepalingen in het 'Besluit omgevingsrecht'.

Wijze van meten (art. 2)
Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken / percelen gemeten moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels;
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden;
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• wijzigingsbevoegdheid.

Duidelijk zal zijn dat een bestemmingsregel niet alle elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen. Onderstaand worden de regels van de opgenomen bestemmingen nader toegelicht.

Kantoor (Artikel 3)
Conform de wijzigingsregels van het moederplan is aangesloten bij de bestemming 'Kantoor' van het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'.

De bestemming 'Kantoor' is van toepassing voor het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen.

Wonen (Artikel 4)
Conform de wijzigingsregels van het moederplan is aangesloten bij de woonbestemming van het bestemmingsplan 'Woonkernen Leudal 2017'.

De bestemming 'Wonen' is van toepassing voor de permanente huisvesting van een of meerdere personen in een woning of bijzondere woonvorm, om daar zelfstandig of met meerdere personen gezamenlijk een huishouden te voeren. Dit geldt echter alleen ter plaatse van bestaande woningen. Voor nieuwbouw geldt dat dit alleen mag geschieden ter plaatse van een bouwvlak. In dit geval is hier geen sprake van.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn mede bestemd voor daarbij behorende (ondergeschikte) groen-, parkeer- en waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

 
Waarde - Archeologie 5 (Artikel 6)
De bestemming 'Waarde - Archeologie 5' is opgenomen in verband met de archeologische verwachtingswaarde die op basis van het gemeentelijke archeologisch beleid voor het plangebied geldt. Hierbij geldt een ondergrens voor het uitvoeren van onderzoek van een bebouwingsoppervlak van 1.000 m² en een verstoringsdiepte van 40 centimeter.

5.2.3 Algemene regels

In de Anti-dubbeltelregel wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk.

In de Algemene bouwregels is een bepaling opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen, over ondergeschikte bouwdelen en over bestaande maten.

In de Algemene gebruiksregels is een nadere bepaling opgenomen met betrekking het gebruik van de gronden.

De Algemene afwijkingsregels en Algemene wijzigingsregels verschaffen het bevoegd gezag c.q. burgemeester en wethouders de gewenste beleidsruimte om bij de uitvoering van het plan te kunnen inspelen op gegevens of situaties die vooraf niet bekend kunnen zijn. In de navolgende regel zijn de Algemene procedureregels opgenomen, waarin de te hanteren procedure voor gebruikmaking van de nadere eisenregeling is beschreven. Tot slot zijn Overige regels opgenomen met betrekking tot de te hanteren parkeernormen en de te verbeteren omgevingskwaliteit.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

In de regel Overgangsrecht is geregeld in hoeverre en onder welke voorwaarden bestaande gebouwen en het bestaand gebruik van gronden en bouwwerken mogen afwijken van het plan.

In de Slotregel is aangegeven op welke wijze de regels van het wijzigingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Op 1 juli 2008 is als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de Grondexploitatiewet (Grexwet) in werking getreden. In de Grexwet is bepaald dat de gemeente verplicht is om bij het vaststellen van een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan, maatregelen te hebben genomen die verzekeren dat alle kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan. Dit betekent dat er voor de gemeente een verplichting bestaat om haar kosten, die gepaard gaan met een bouwplan, te verhalen op de exploitant.

In het voorliggende geval is geen sprake van een bouwplan en is er dus ook geen verplichting tot kostenverhaal. Wel is er door de gemeente en initiatiefnemer een planschade overeenkomst ondertekend.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Er wordt in het kader van dit wijzigingsplan geen inspraakprocedure gevolgd. Dit heeft geen meerwaarde omdat veelal dezelfde argumenten ingebracht zullen worden als in het kader van de ter inzage legging van een ontwerp wijzigingsplan.

6.3 Participatie

Gemeente en initiatiefnemer achten het van belang dat het planvoornemen vroegtijdig aan omwonenden wordt toegelicht en met de omgeving wordt besproken. Daarom worden omwonenden voorafgaand aan de formele voorbereidingsprocedure geïnformeerd over het planvoornemen door de initiatiefnemer. Hierbij zijn zij op de hoogte gesteld over het initiatief en in de gelegenheid gesteld om te reageren op het planvoornemen.

Op 2 oktober 2019 is de omgevingsdialoog door de initiatiefnemer georganiseerd. Daarbij is aan de direct omwonenden bekend gemaakt dat initiatiefnemer voornemens was de bestemming van het voormalige gemeentehuis en bijbehorende gronden te wijzigen van Maatschappelijk in de bestemming Kantoor. Geen van de direct aanwonenden heeft hierop bezwaren geuit of bedenkingen meegegeven. Hiervan zijn ondertekende verklaringen opgemaakt en deze zijn bij de gemeente aangeleverd.

6.4 Procedure

Een wijzigingsplan doorloopt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure, conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt in dat het ontwerp-wijzigingsplan na behandeling in het college van burgemeester en wethouders wordt gepubliceerd en zes weken ter inzage wordt gelegd. Belanghebbenden kunnen in die zes weken hun zienswijze kenbaar maken bij burgemeester en wethouders.
Het ontwerp-wijzigingsplan heeft van 14 april 2022 t/m 25 mei 2022 ter inzage gelegen. Gedurende die termijn zijn er tegen het ontwerp-wijzigingsplan géén zienswijzen ingediend. Bij de vaststelling behoeft daar dan ook geen reking mee te wordne gehouden.
Binnen acht weken na afloop van de termijn van terinzagelegging stelt het college van burgemeester en wethouders het wijzigingsplan vast. Tegen de vaststelling van een wijzigingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoofdstuk 7 Handhaving

Een bestemmingsplan c.q. wijzigingsplan is voor de gemeente een belangrijk instrument om haar ruimtelijk beleid vorm te geven. Door middel van een combinatie van positieve bestemmingen en het uitsluiten van bepaalde activiteiten en functies kan een sturing plaatsvinden van gewenste en ongewenste ontwikkelingen. Een belangrijk aspect hierbij is de handhaving en het toezicht op de naleving van het bestemmingsplan c.q. wijzigingsplan. Deze handhaving is van cruciaal belang om de in het plan opgenomen ruimtelijke kwaliteiten ook op langere termijn daadwerkelijk te kunnen vasthouden. Daarnaast is de handhaving van belang uit een oogpunt van rechtszekerheid: alle bewoners en gebruikers dienen door de gemeente op een zelfde wijze daadwerkelijk aan het plan te worden gehouden.

In dit wijzigingsplan is daarom allereerst gestreefd naar een zo groot mogelijke eenvoud van in het bijzonder de planregels. Hoe groter de eenvoud (en daarmee de toegankelijkheid en leesbaarheid), hoe groter in de praktijk de mogelijkheden om toe te zien op de naleving van het plan. Bewust zijn in het plan geen detailbepalingen opgenomen die – hoewel misschien op zichzelf niet onwenselijk – in de praktijk niet kunnen worden gehandhaafd. In het verlengde daarvan is zoveel mogelijk afgezien van bepalingen die door de bewoners en andere gebruikers als een onnodige beperking van hun vrijheid kunnen worden gevoeld. Hoe minder knellend de planregels zijn, hoe kleiner de kans dat het met de regels wat minder nauw wordt genomen. In de praktijk worden op den lange duur immers ook alleen die regels gerespecteerd waarvan door de betrokkenen de noodzaak en de redelijkheid wordt ingezien.

In de bouwregels zijn maten opgenomen die van toepassing zijn op gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Te realiseren gebouwen en andere bouwwerken moeten voldoen aan deze maatvoering, zo niet, dan kan het college van burgemeester en wethouders geen omgevingsvergunning voor het bouwen verlenen.

Gebruiksregels zijn opgenomen om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken en ongewenste ontwikkelingen uit te sluiten. Toetsing aan de gebruiksregels is aan de orde bij functiewisseling of nieuwvestiging.

Het gemeentebestuur draagt de verantwoordelijkheid om toe te zien op de naleving van de opgenomen regels in het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 8 Communicatie

De communicatie met betrekking tot het wijzigingsplan vindt via de geijkte kanalen plaats. Publicatie vindt plaats in de Staatscourant, het Gemeenteblad Leudal, op de gemeentelijke website en via www.ruimtelijkeplannen.nl.