Type plan: wijzigingsplan
Naam van het plan: Heideweg 8, Kelpen-Oler
Status: vastgesteld
Plan identificatie: NL.IMRO.1640.WP21KoHeideweg8-VG01

Toelichting

1 Inleiding
 
Aanleiding
Op de locatie Heideweg 8 in Kelpen-Oler is een voormalig agrarisch bedrijf gevestigd. Tot eind
2017 exploiteerde de huidige eigenaren van de locatie een konijnenhouderij. De bedrijfsmatige
activiteiten op onderhavige locatie zijn inmiddels geëindigd waardoor verzoeker de
bedrijfslocatie, inclusief bedrijfswoning en een gedeelte van de bestaande bebouwing wenst om
te vormen naar een reguliere burgerwoning.
 
 
Doel
Doel van dit wijzigingsplan is het planologisch omzetten van de bestaande agrarische
bestemming naar een reguliere burgerwoning.
 
Ligging plangebied
Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Kelpen-Oler. Het huidige agrarisch bouwvlak
is bereikbaar via een eigen ontsluitingsweg vanaf de Heideweg (gelegen aan de zuidzijde van
het plangebied). Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich de openbare weg
‘Graetheideweg’. Op de hoek Heideweg / Graetheideweg zijn twee burgerwoningen gelegen. Op
de Heideweg, op een afstand van circa 240 meter is een agrarisch bedrijf gelegen.
De noordzijde van het plangebied wordt gevormd door agrarisch gebied. Het gebied is in gebruik
als gras- en akkerland.
 
Op een afstand van ruim 400 meter bevindt zich de provinciale weg N280. De verbindingsweg
tussen Weert en Roermond. De westzijde van het plangebied bestaat eveneens uit agrarische
gronden. Op een afstand van ruim van 200 meter bevindt zich een water, de Wessemerven.
 
  
Vigerende bestemmingsplan
Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan ‘Reparatie- en veegbestemmingsplan
Buitengebied Leudal 2016” dat door de gemeenteraad van de gemeente Leudal is vastgesteld
op 3 juli 2018 met ID nummer NL.IMRO.1640.BP16RVBuitengebied-VG02.
  
 
 
Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch’. Tevens
heeft de locatie de aanduiding ‘Intensieve veehouderij’. Binnen het vigerende bestemmingsplan
is de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf met een agrarische bedrijfswoning
toegestaan binnen het aangeduide bouwvlak. Tevens is stalruimte voor het huisvesten van
dieren ten behoeve van de uitoefening van een intensieve veehouderij toegestaan op grond van
de aanduiding ‘Intensieve veehouderij’. Tot slot is de aanduiding ‘Gebiedsaanduiding milieuzone
- boringsvrije zone’ van toepassing. Ter plaatse van deze aanduiding is het verboden de grond te
roeren inclusief het verrichten van grondboringen of heiwerkzaamheden dieper dan 80 meter
beneden het maaiveld.
 
Opzet van de toelichting
In hoofdstuk 2 wordt nader ingegaan op het beleidskader. In hoofdstuk 3 wordt het beoogde plan
beschreven. In hoofdstuk 4 volgen de ruimtelijke en functionele aspecten en in hoofdstuk 5 de
juridische aspecten. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden tot slot
toegelicht in respectievelijk hoofdstuk 6.
 
2 Beleidskader
 
Rijksbeleid
 
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. In de SVIR
schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar
en veilig. Daarbij zijn drie Rijksdoelen geformuleerd:
  • De concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken;
  • De bereikbaarheid verbeteren;
  • Zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.
 
Daarbij heeft de Rijksoverheid met de inwerkingtreding van deze Structuurvisie meer
bevoegdheden overgedragen aan de regionale en lokale overheden omdat zij beter in kunnen
spelen op regionale en lokale wensen. Dit betekent dus dat gemeenten en provincies, binnen de
kaders van deze Structuurvisie, zelf invulling kunnen geven aan de bestemming en de inrichting
van stedelijke en landelijke gebieden.
 
Voor onderhavige ontwikkeling geldt dat er geen nationale belangen uit de SVIR in het geding
zijn.
 
Ladder voor duurzame verstedelijking
Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is ‘de ladder voor
duurzame verstedelijking’ daaraan toegevoegd. De ladder ondersteunt gemeenten en provincies
in vraaggerichte programmering voor hun grondgebied, het voorkomen van overprogrammering
en de keuzes die daaruit volgen. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd waarbij een nieuwe
laddersystematiek geldt.
 
De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke
ordening voor een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de
introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een
zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele
besluiten.
 
Overheden dienen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (zoals woningbouw) te motiveren of er
sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke
ontwikkeling is het van belang dat de toelichting op het bestemmingsplan danwel wijzigingsplan
een beschrijving van de behoefte aan het plan bevat binnen het ruimtelijke verzorgingsgebied.
 
Op onderhavige locatie is reeds sprake van een woning in de vorm van een agrarische
bedrijfswoning. De woningvoorraad neemt met onderhavig planvoornemen niet toe. Derhalve is
geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en is een nadere motivering op grond hiervan niet
van toepassing.
 
Regionaal beleid
 
Provinciaal Omgevingsplan Limburg
Op 12 december 2014 heeft de provincie Limburg het Provinciaal Omgevingsplan Limburg
(POL2014) vastgesteld. Deze visie heeft de wettelijke functie van een structuurvisie, provinciaal
milieubeleidsplan, regionaal waterplan en provinciaal verkeer- en vervoersplan.
In het POL2014 is onderscheid gemaakt in zeven soorten gebieden, elk met eigen herkenbare
kernkwaliteiten. Voor verschillende zones liggen er verschillende opgaven en
ontwikkelmogelijkheden.
 
 
Onderhavig plangebied is gelegen in de zone ‘Buitengebied’. Dit zijn alle gronden in het landelijk
gebied, die veelal een agrarisch karakter hebben. Binnen deze zone ligt het accent op
ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven, het terugdringen van milieubelasting
vanuit de landbouw en de kwaliteit en het functioneren van de ondergrond. Onderhavige
ontwikkeling draagt bij aan het terugdringen van de milieubelasting vanuit de landbouw doordat
de agrarische bedrijfsactiviteiten beëindigd worden. Voor de overige accenten vormt onderhavige
ontwikkeling geen belemmering.
 
Omgevingsverordening Limburg
De Omgevingsverordening Limburg 2014 is de juridische verankering van de
beleidsuitgangspunten uit het POL2014. Met de vaststelling van het POL2014 is aan de
Omgevingsverordening een nieuw hoofdstuk Ruimte toegevoegd. Dat hoofdstuk is gericht op de
doorwerking van ruimtelijk beleid van het POL2014 naar de gemeentelijke ruimtelijke plannen.
 
Anders dan de overige delen van de verordening bevat het hoofdstuk Ruimte geen
gedragsvoorschriften. Het hoofdstuk bevat uitsluitend instructieregels die gericht zijn aan de
gemeentebesturen van de Limburgse gemeenten.
Op grond van de Omgevingsverordening dient bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling getoetst te
worden aan de Ladder voor Duurzame verstedelijking. Daarnaast dienen de mogelijkheden voor
herbenutting van leegstaande monumentale panden en beeldbepalende gebouwen te worden
onderzocht. Beide onderdelen zijn bij de ontwikkeling van onderhavig plan niet aan de orde.
 
Gemeentelijk beleid
 
Structuurvisie Wonen Zorg en Woonomgeving
De gemeente Leudal heeft samen met de Midden-Limburgse gemeenten de Structuurvisie
Wonen, Zorg en Woonomgeving vastgesteld. Daarbij is afgesproken dat gemeenten in de
periode 2014-2017 minimaal 40% van de (potentiële) overcapaciteit aan woningbouwplannen
moeten afbouwen. Dit betekent onder andere dat het omvormen van bestaand vastgoed naar
woningen niet meer zonder meer mogelijk is. In onderhavige situatie wordt een bestaande
bedrijfswoning omgevormd tot een reguliere burgerwoning. Derhalve worden geen woningen
toegevoegd aan de woningvoorraad. Op basis daarvan past onderhavige ontwikkeling binnen de
kaders van de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving.
 
Structuurvisie Leudal
Op 2 februari 2010 heeft de gemeente Leudal de Structuurvisie Leudal vastgesteld. In deze
structuurvisie is een toetsingskader opgenomen voor uitbreiding van de woonfunctie in het
buitengebied. Alleen wanneer het verbouwing of herontwikkeling van een bestaande gebouwde
locatie betreft zal de gemeente medewerking verlenen aan woonontwikkelingen. Daarbij worden
alle initiatieven beoordeeld op de bijdrage aan de kwaliteiten van het buitengebied. Onderhavige
ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een bestaande bebouwde locatie, namelijk een
agrarische bedrijfslocatie die wordt getransformeerd naar een reguliere burgerwoning. Derhalve
past deze ontwikkeling binnen de kaders van de Structuurvisie.
  
Bestemmingsplan ‘Reparatie- en veegplan Buitengebied Leudal 2016’
De locatie Heideweg 8 in Kelpen-Oler is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Reparatie- en
veegplan Buitengebied Leudal 2016’ dat door de gemeenteraad is vastgesteld. Onderhavige
locatie heeft de bestemming ‘Agrarisch’ met de aanduiding ‘Intensieve veehouderij’.
 
In artikel 3.8. 10 van het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het
wijzigen van de bestemming ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’. Daarbij zijn een aantal voorwaarden
opgenomen. Onderstaand worden deze voorwaarden genoemd en wordt tevens gemotiveerd op
welke wijze aan deze voorwaarden voldaan wordt bij onderhavige ontwikkeling.
 
a. geen sprake is van een duurzame locatie
In de toelichting van het bestemmingsplan is opgenomen wat wordt verstaan onder een
‘duurzame locatie’. Daarbij zijn een aantal criteria vermeld. Aan een aantal criteria voldoet
onderhavige locatie niet. Onderstaand zijn deze weergegeven:
• Ligt niet binnen 50 m van een woning (afstand agrarisch bouwblok tot bouwblok woning)
Onderhavige locatie is gelegen in de nabijheid van drie burgerwoningen. De
dichtstbijzijnde burgerwoningen is gelegen op een afstand van minder dan 10 m.
• Locatie met uitbreidingspotentie.
Gelet op de ligging in de nabijheid van woningen heeft onderhavige locatie geen
uitbreidingsmogelijkheden.
Gelet op bovenstaande kan geconstateerd worden dat onderhavige locatie niet aangemerkt kan
worden als een duurzame locatie voor (toekomstige) agrarische activiteiten.
 
b. de agrarische activiteiten ter plaatse van het bouwvlak zijn beëindigd
Op onderhavige locatie heeft tot eind 2017 de exploitatie van een konijnenhouderij
plaatsgevonden. De agrarische activiteiten zijn inmiddels volledig beëindigd.
 
c. ter plaatse een bedrijfswoning aanwezig is;
Aan de oostzijde van het plangebied is de huidige bedrijfswoning gesitueerd. Met onderhavige
ontwikkeling zal deze omgevormd worden tot burgerwoning.
 
d. sprake is van een goed woon- en leefklimaat;
Met de voorliggende toelichting wordt beoogd het goede woon- en leefklimaat te motiveren. De
ruimtelijke- en functionele aspecten komen aan bod in een apart hoofdstuk van deze toelichting.
 
e. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omliggende waarden;
In de nabijheid van het plangebied zijn geen bijzondere waarden aanwezig. Daarnaast voorziet
de ontwikkeling in de realisering van een woonfunctie waarbij de belasting op eventuele
omgevingswaarden afneemt.
 
f. de (agrarische) functie van omliggende, niet bij de woning behorende gronden en bebouwing
niet wordt belemmerd;
De omliggende percelen van onderhavige locatie hebben een agrarische gebruiksfunctie. De
belasting van onderhavige locatie op omliggende gronden blijft gelijk of neemt zelfs al. De
woonfunctie is reeds aanwezig in de vorm van een agrarische bedrijfswoning. Deze functie blijft
bestaan. De agrarische activiteiten worden met onderhavige ontwikkeling definitief beëindigd
waardoor een afname van de belasting op de omgeving kan ontstaan.
 
g. de belangen van de in de directe omgeving gelegen (agrarische) bedrijven niet onevenredig
worden geschaad;
Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf is hemelsbreed gelegen op een afstand van circa 120 meter
(huidige agrarisch bouwvlak tot dichtstbijzijnde agrarisch bouwvlak). Tussen beide locaties in ligt
momenteel al een reguliere burgerwoning. Derhalve vormt de te realiseren burgerwoning geen
belemmering voor dit dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf.
 
h. voldaan wordt aan de milieuwetgeving met betrekking tot geluid, geur en bodem;
In het hoofdstuk ruimtelijke- en functionele aspecten wordt dit onderdeel nader uitgewerkt.
 
i. in het wijzigingsplan een verantwoording is opgenomen ten aanzien van beleid en wetgeving
rond externe veiligheid en geurhinder;
In het hoofdstuk ruimtelijke- en functionele aspecten wordt dit onderdeel nader uitgewerkt.
 
j. de meest recente regionale woonvisie en gemeentelijk woningbouwprogramma in acht wordt
genomen;
Met onderhavige ontwikkeling neemt de woningvoorraad niet toe omdat reeds sprake is van een
agrarische bedrijfswoning. Derhalve past het plan binnen de vigerende Structuurvisie Wonen
Zorg en Woonomgeving en het bijbehorende gemeentelijke woningbouwprogramma.
 
k. sprake is van een verbetering van de omgevingskwaliteit, overeenkomstig het bepaalde in
artikel 55.4;
Bij de beschrijving van het plan in het volgende hoofdstuk zal dit onderdeel nader worden
uitgewerkt.
 
l. overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, tenzij sprake is van monumentale
bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
Bij de beschrijving van het plan in het volgende hoofdstuk zal dit onderdeel nader worden
uitgewerkt.
 
m. de landschappelijke inpassing dient plaats te vinden binnen het bestemmingsvlak en wordt in
de vorm van een voorwaardelijke verplichting opgenomen met een daaraan gekoppelde aanlegen
instandhoudingsverplichting.
Bij de beschrijving van het plan in het volgende hoofdstuk zal dit onderdeel nader worden
uitgewerkt.
 
3 Beschrijving plan
 
Ontwikkeling
De locatie Heideweg 8 in Kelpen-Oler is gelegen in het buitengebied van de gemeente Leudal op
een afstand van circa 500 meter tot de kern Kelpen. De locatie is tot eind 2017 in gebruik
geweest als agrarische bedrijfslocatie voor de exploitatie van een konijnenhouderij.
 
Het plangebied bestaat uit een agrarisch bouwvlak van circa 1 hectare. Binnen het bouwvlak is
de huidige bedrijfswoning gelegen met daarnaast een loods en konijnenstallen. De huidige
bebouwing binnen het bouwvlak is beperkt. Tevens is binnen het bouwvlak een paardenbak
gerealiseerd. Het bouwvlak wordt ontsloten via een eigen weg van ruim 100 meter. Deze weg
komt uit op de openbare weg Heideweg.
 
Met onderhavige ontwikkeling wordt beoogd om de agrarische bedrijfsfunctie ter plaatse
planologisch te beëindigen en een reguliere burgerwoning mogelijk te maken. Daarbij wordt
opgemerkt dat de overtollige bedrijfsbebouwing (de voormalige konijnenstallen) al is gesloopt.
 
Landschappelijke inpassing
In 1998 is voor onderhavige locatie in samenwerking met IKL een landschapsplan opgesteld
door Guido Paumen. Ten behoeve van onderhavige functiewijziging is het landschapsplan
geactualiseerd. In de bijlage is het beplantingsplan toegevoegd met alle plantnamen.
 
  
De locatie is bij de actualisering beoordeeld naar zijn omgeving en gebied. Gelet op het
landschapskader zoals dit is opgenomen in het provinciaal beleid en de bijbehorende waardekaart,
laat de locatie zich kenmerken als “besloten door gebouwen” (roze gebied in de uitsnede
hieronder). Daarnaast is robuuste beplanting gehouden in het oostelijk deel van het plangebied
(donker groene “bos” zone in de uitsnede hieronder). Dit om het aanzicht vanuit de kern als ‘bos’
te doen zijn. Voor het overige zijn geen elementen uit het gebied van belang om bijzonder
rekening mee te houden.
 
 
De huidige bebouwing op onderhavige locatie wordt volledig omzoomd door gebiedseigen groen
in de vorm van hagen, laanbeplanting en solitaire bomen. Dit past binnen deze landschapszone.
Weliswaar wordt de bestaande bebouwing nagenoeg aan het zicht wordt onttrokken, dit gebeurt
dan wel met groene opgaande elementen.
 
Verder is het bijzondere “bos”-accent uit de waarde kaart in het plan opgenomen. Dit is reeds
gerealiseerd en aanwezig in de vorm van een robuust bos aanplant.
 
De voormalige konijnenstallen waren gesitueerd achter de loods (die momenteel in privégebruik
is). De konijnenstallen hadden geen functie meer en zijn inmiddels gesloopt. In totaal is circa 350
m2 gesloopt. De sloop heeft zijn eigen traject gelopen en staat in beginsel los van de thans
voorliggende functiewijziging.
 
Ter plaatse van de gesloopte konijnenstallen zal een nieuwe / extra fruitweide worden
aangeplant. Dit in aanvulling op de reeds bestaande inpassing. De fruitweide zal in ieder geval
bestaan uit een tweetal hoogstam fruitbomen (aanplant 16-18cm dikte). Fruitgaarden horen van
oudsher bij boerenbedrijven en vormen daarmee een mooie aanvulling op het reeds bestaande
groen. Het onderhoud zal bestaan uit een begeleidende snoei.
 
De beplanting is verder (bestaand) uitgevoerd met gebiedseigen soorten. Een overzicht en het
onderhoudsniveau is weergegeven in de bijlage. In de huidige situatie is de beplanting al
volwassen en volgroeid. Hiermee wordt ruimschoots aan de inpassingsverplichting voldaan. Niet
in de laatste plaats omdat deze inpassing eerder van gemeentewege is goedgekeurd en de
bebouwing nu afneemt, maar de beplanting niet. Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat
het inpassingsplan met een instandhoudingsverplichting aan het wijzigingsplan wordt verbonden
met een aanduiding op de verbeelding en een koppeling in de planregels.
 
4 Ruimtelijke en functionele aspecten
 
Geluid
Wat betreft het onderdeel geluid kan er sprake zijn van geluidsbelasting door
wegverkeerslawaai, industrielawaai en spoorweglawaai.
 
Wegverkeerslawaai
Met onderhavige ontwikkeling wordt geen nieuw geluidsgevoelig object vanuit het perspectief
van wegverkeerslawaai gerealiseerd. Immers, er is reeds een woning aanwezig op onderhavige
locatie.
 
Ten aanzien van de Wet geluihinder wordt opgemerkt dat de woning is gelegen in de nabijheid
van de openbare wegen: Heideweg, Graetheideweg en N280. De eerste twee genoemde wegen
kennen een relatief lage verkeersintensiteit. Gelet op het feit dat de woning is gelegen op een
afstand van respectievelijk 150 meter en 108 meter (gevel van de woning tot aan de openbare
weg) wordt een akoestisch onderzoek niet nodig geacht. De voorkeursgrenswaarde op de
woningen zal niet worden overschreden. Voor de N280 ligt dit beeld anders. Aan de hand van de
VerkeersMilieuKaart 2020 wordt de voorkeurswaarde van 48 dB ter plaatse van Heideweg 8
overschreden als gevolg van het wegverkeerslawaai van de N280. Echter, aangezien sprake is
van een reeds aanwezige woning kan worden aangenomen dat er geen nieuw geluidgevoelig
object wordt gerealiseerd met voorliggend plan. Wegverkeerslawaai vormt dan ook geen
beperking c.q. belemmering voor het wijzigingsplan.
 
Spoorverkeerslawaai
Het plangebied is gelegen buiten de onderzoekszone van de dichtstbijzijnde spoorlijnen. Het
betreft de verbindingen Roermond – Weert. Een onderzoek naar railverkeerslawaai is derhalve
niet aan de orde voor onderhavige ontwikkeling.
 
Industrielawaai
Onderhavig plangebied is niet gelegen binnen de geluidszone van een gezoneerd
industrieterrein. Derhalve is er een aanleiding om dit akoestisch nader te onderzoeken.
 
Milieuzonering
Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door
milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen
tussen milieubelastende activiteiten, zoals bedrijven, en milieugevoelige functies, zoals
woningen, wordt hinder en gevaar voorkomen en voorzien in een goed woon- en leefklimaat. Het
in acht nemen van voldoende afstand tussen bijvoorbeeld de bedrijfsfunctie en de woonfunctie
kent twee doelen. Enerzijds wordt daarmee hinder en gevaar voor woningen zoveel mogelijk
voorkomen. Anderzijds houden bedrijven daardoor de ruimte om hun activiteiten, binnen
aanvaardbare kaders, te kunnen uitoefenen en ontwikkelen.
 
Onderhavige ontwikkeling voorziet niet in activiteiten die een milieubelasting hebben op de
omgeving aangezien de bedrijfsactiviteiten op de betreffende locatie worden beëindigd. Ten
aanzien van het goed woon- en leefklimaat kan worden gesteld dat dit gegarandeerd is omdat in
de omgeving veelal bestaande burgerwoningen gelegen zijn.
 
De afstand tussen de nieuw te realiseren burgerwoning en de dichtstbijzijnde agrarische
bedrijfslocatie betreft circa 240 meter. Daarmee vormen de bedrijfslocatie en de beoogde
burgerwoning over- en weer geen belemmering voor elkaar.
 
Archeologie
Het vigerende bestemmingsplan kent geen beschermingsregels archeologie ten aanzien van
onderhavige locatie. Derhalve is een nadere toelichting ten aanzien van dit aspect niet aan de
orde.
 
Bodem
Voor het onderwerp bodem is de Wet bodembescherming en het Besluit bodemkwaliteit van
toepassing. De wet is bedoeld ter voorkoming van bodemverontreiniging. Op grond van het
Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6. verricht de gemeente bij de voorbereiding van een
bestemmingsplan onderzoek naar de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Bij de
functiewijzigingen in het kader van bestemmingsplannen dient het risico op
bodemverontreiniging te worden betrokken.
 
Uitgangspunt van het Besluit bodemkwaliteit is dat de kwaliteit moet aansluiten bij de functie. Om
hier invulling aan te geven heeft het RIVM voor zeven bodemfuncties referentiewaarden
ontwikkeld voor een goede bodemkwaliteit. Deze zeven functies worden gebruikt in het gebiedspecifiek
beleid. Voor toepassing in het generieke kader zijn deze zeven functies samengevoegd
tot twee bodemfunctieklassen: ‘wonen’ en ‘industrie’.
 
De huidige bestemming op onderhavige locatie is ‘Agrarisch’. Ter plaatse van deze bestemming
is een bedrijfswoning toegestaan. Deze bestemming is daarmee te vervatten binnen de
bodemfunctie ‘wonen’. De nieuwe bestemming welke specifiek wonen behelst en het daaraan
verbonden bodemgebruik is eveneens te vervatten onder de bodemfunctieklasse ‘wonen’.
Gezien het feit dat in onderhavig verzoek geen (bodem)functiewijziging plaatsvindt en geen
(vermoeden van) een ernstige bodemverontreiniging aanwezig is, wordt in dit kader verder
bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht.
 
Volledigheidshalve is nog een historisch onderzoek (NEN 5725) uitgevoerd (zie bodemrapport
van 13 november 2020 in de bijlage met kenmerk AM20323). De conclusie in dit rapport luidt dat
geen sprake is van een verdacht terrein. De onderzoekslocatie kan als “onverdacht” worden
beschouwd op het voorkomen van bodemverontreiniging. Er bestaat geen aanleiding te
vermoeden dat ter plaatse van de planlocatie sprake is van een bodemverontreiniging. De
verwachte bodemkwaliteit (landbouw/natuur) vormt geen belemmering voor het beoogde gebruik
(wonen).
 
Het aspect bodem staat verder niet in de weg aan de voorgenomen functiewijziging.
 
Geur
De wet geurhinder en veehouderijen geeft normen voor de geurbelasting van veehouderijen op
een geurgevoelig object. Hieronder vallen onder andere woningen. De afstand tussen de te
realiseren burgerwoning en de dichtstbijzijnde veehouderij is circa 240 meter. Derhalve vormt
onderhavige ontwikkeling geen belemmering ten aanzien van het aspect geur. Gelet op de
sanering van een agrarische bestemming met mogelijkheden voor een intensieve veehouderij
kan ten aanzien van het aspect geur worden opgemerkt dat de situatie in de omgeving er op
vooruit gaat.
 
Luchtkwaliteit
De Wet milieubeheer bevat regels rondom luchtkwaliteitseisen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet
onderzocht worden of deze ontwikkeling gevolgen heeft voor de luchtkwaliteit. Artikel 5.16 van
de wet geeft weer, onder welke voorwaarden, een bestuursorgaan bepaalde bevoegdheden
mogen uitoefenen. Als aan minimaal een van de genoemde voorwaarden wordt voldaan, vormt
luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering tegen de voorgenomen ontwikkeling.
• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• Een plan leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• Een plan draagt ‘Niet In Betekenende Mate (NIBM)’ bij aan de luchtverontreiniging;
• Een plan past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of
binnen een regionaal programma van maatregelen.
 
In de regeling ‘Niet In Betekenende Mate (NIBM)” is een lijst met categorieën opgenomen die
niet bijdragen aan de luchtverontreiniging. Daaruit valt op te maken dat onderhavige plan qua
aard en omvang geen significante invloed zal hebben op de bestaande luchtkwaliteit. Op grond
van vorenstaande kan nader onderzoek derhalve achterwege blijven en bestaan er vanuit het
aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen voor onderhavige ontwikkeling.
 
Externe veiligheid
Externe Veiligheid heeft betrekking op de risico’s die mensen lopen als gevolg van mogelijke
ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportroutes (wegen, spoorwegen en
waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot
kunnen zijn, zijn aanvaardbare risico’s vastgelegd in diverse besluiten. De belangrijkste zijn:
- Besluit externe veiligheid inrichtingen (bevi);
- Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
- Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).
 
Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen
centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hieronder worden beide begrippen
verder uitgewerkt:
 
Plaatsgebonden risico (PR)
Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten
gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief
persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Binnen de 10-6/jaar-contour (welke als
wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden.
Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaar-contour niet als grenswaarde, maar als een
richtwaarde.
 
Groepsrisico (GR)
Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt
met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting
bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit.
Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de
afstand waaro nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een
calamiteit met gevaarlijke stoffen. Binnen het invloedsgebied is een verantwoordingsplicht van
het groepsrisico van toepassing. De specifieke eisen hieraan zijn vastgelegd in de besluiten
Bevi, Bevb en Bevt.
 
 
Op basis van bovenstaande uitsnede uit de risicokaart kan opgemerkt worden dat onderhavige
locatie is gelegen op een afstand van ruim 250 meter tot aan een propaangastank. Daarnaast is
de openbare weg N280 gelegen op een afstand van ruim 400 meter. Gelet op bovenvermelde
afstanden en het feit dat reeds een bedrijfswoning aanwezig is kan geconcludeerd worden dat
het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor onderhavige ontwikkeling .
 
M.e.r. beoordeling
Bij nieuwe ontwikkelingen dient bekeken te worden of deze nadelige milieugevolgen hebben. In
het besluit m.e.r. geldt voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit onderdeel C een
m.e.r. plicht. Voor activiteiten genoemd in onderdeel D geldt een m.e.r. beoordelingsplicht
waarbij gekeken moet worden of er sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige
milieugevolgen. Onderhavig plan voorziet in het omvormen van een agrarische bedrijfslocatie in
een burgerwoning. De beoogde ontwikkeling komt daarmee niet voor in onderdeel C of D van het
Besluit m.e.r. Derhalve is een (vormvrije) m.e.r. beoordeling niet aan de orde.
 
Flora en Fauna
Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele
natuurwetgeving. Met ingang van 1 januari 2017 is de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb)
ingegaan. De Wnb staat in het teken van de verbinding tussen ecologie en economie en
bescherming van natuur.
 
Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezige natuurwaarden
in en om het besluitgebied. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, moet worden
aangetoond dat in het kader van de huidige natuurwet- en regelgeving van een negatief effect
geen sprake is, dan wel dat daarvoor respectievelijk een vergunning of ontheffing kan worden
verkregen.
 
Bekend is dat in en rond het plangebied geen bijzondere beschermde flora danwel fauna
aspecten aanwezig zijn. De functiewijziging vindt bovendien plaats voor bestaande bebouwing
en bestaande verharding. Voor zover als sprake zou zijn van beschermde flora of fauna is deze
niet in gedrang. Verder onderzoek naar flora- en fauna waarden is in beginsel derhalve niet
noodzakelijk.
 
Volledigheidshalve is door een (amateur) ecoloog1 ter plaatse kennis genomen van de situatie.
Daarbij is als eerste geconcludeerd dat het plangebied geen onderdeel uitmaakt van een
beschermd gebied (Natura-2000 of een Provinciale Ontwikkelingszone ‘goud-groen’, ‘zilvergroen’,
‘brons-groen’). Het plangebied ligt ook niet in de directe nabijheid van een ecologische
groenstructuur. Vanuit het perspectief van de gebiedsbescherming is te zeggen dat het plan
geen effect heeft.
 
Verder is ten aanzien van de soortenbescherming aangenomen dat het onderzoeksgebied een
potentiële habitat biedt voor een aantal (algemene) beschermde soorten. Op basis van de
beschikbare literatuurgegevens en veldbezoeken is vastgesteld dat het terrein weliswaar
mogelijk geschikt is voor een enkele beschermde soort (vogels en vleermuizen). Echter,
beschermde soorten of verblijfplaatsen daarvan zijn niet aangetroffen. De functiewijziging zal
naar verwachting derhalve niet leiden tot een verlies van leefgebied (zeker niet van een enkele
soort). De ontwikkeling heeft ook geen invloed op de instandhouding van deze soorten. Ook
omdat er voldoende vergelijkbaar leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten
betreft. Voor deze soorten geldt dan ook dat een ontheffing derhalve niet noodzakelijk is.
 
Binnen het plangebied zijn geen vleermuizen aangetroffen. Ook in de bebouwing zijn geen
verblijfplaatsen van vleermuizen waargenomen. Holle bomen of andere nestgelegenheden
ontbreken. In alle redelijkheid kan aangenomen worden dat ter plaatse geen vleermuizen
aanwezig zijn, te verwachten of met een eventueel vervolgonderzoek zullen worden
aangetroffen.
 
Het onderzoeksgebied is wel mogelijk van belang als foerageergebied voor vleermuizen. In
voorliggend geval is er echter genoeg vergelijkbaar foerageergebied in de omgeving over,
waardoor eventuele verblijfplaatsen in de omgeving van het plangebied niet in het geding zijn.
Derhalve zijn geen belemmeringen vanuit de Wet natuurbescherming aan de orde.
 
Met broedvogels kan in het algemeen relatief eenvoudig rekening worden gehouden door
eventuele kapwerkzaamheden – die overigens vanuit het plan niet aan de orde zijn – niet uit te
voeren in de broedtijd (circa maart tot en met juli) indien concreet broedgevallen aanwezig zijn.
Deze zijn echter ten tijde van het veldbezoek niet aangetroffen. Op deze wijze zijn geen
belemmeringen vanuit de Wet natuurbescherming aan de orde.
 
Voorts wordt nog opgemerkt dat de functiewijziging tevens ziet op een plek waar voorheen
bebouwing aanwezig was (voormalige konijnenstallen). Deze sloop wordt beheerst door haar
eigen regelkaders (onder andere een eventuele sloopmelding en een zorgplicht op grond van de
Wet natuurbescherming om bijvoorbeeld vleermuisvriendelijk te slopen).
 
Aspecten van flora en fauna staan niet in de weg aan de voorgenomen functiewijziging van de
bestaande bebouwing.
 
Water
Wat betreft het aspect water wordt opgemerkt dat de wijziging van de vigerende bestemming
plaatsvindt binnen de bestaande bebouwing en bestaande verharding. Het treffen van nieuwe of
aanvullende voorzieningen is derhalve niet aan de orde.
 
Watertoets
Het toepassen van de zogenoemde watertoets is bij ruimtelijke ontwikkelingen een wettelijke
verplichting en heeft als uitgangspunt da de situatie voor het watersysteem door de ruimtelijke
ontwikkeling niet mag verslechteren. Het ontwerp-bestemmingsplan zal in het kader van het
vooroverleg worden voorgelegd aan het Waterschap Limburg.
 
Op basis van bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect water geen belemmering
vormt voor onderhavige ontwikkeling.
 
Cultuurhistorie
De locatie Heideweg 8 Kelpen-Oler is niet opgenomen op de Cultuurhistorische waardenkaart
van de provincie Limburg. Vanuit het aspect cultuurhistorische zijn derhalve geen
belemmeringen voor de realisering van onderhavig plan.
 
Verkeer en parkeren
Het plan voorziet in een wijziging van een agrarische gebruiksfunctie naar een woonfunctie. Het
verkeer ten behoeve van het agrarisch bedrijf komt met onderhavige ontwikkeling te vervallen.
Daarmee is sprake van een afname van de verkeersbewegingen. Op het eigen terrein is
voldoende parkeerruimte aanwezig.
  
1 De heer Erik Eussen is als amateur ecoloog 2 maal ter plaatse geweest. Bezoeken waren zowel
in het voorjaar (mei 2019), als in het najaar (november 2020).
 
5 Juridische aspecten
 
Wettelijk kader
Het college van burgemeester en wethouders kan ten behoeve van onderhavige ontwikkeling
een wijzigingsplan vaststellen. De grondslag hiervoor is opgenomen in artikel 3.6 Wet ruimtelijke
ordening. De feitelijke wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in artikel 3.8.12 van het
bestemmingsplan ‘'Reparatie- en veegplan Buitengebied Leudal 2016'.
 
Overeenkomst
Met initiatiefnemer zal een anterieure overeenkomst worden gesloten waarbij planschade,
exploitatiekosten e.d. geregeld worden.
 
Analoge verbeelding
Op de verbeelding zijn de volgende onderdelen weergegeven:
• De grens van het plangebied;
• De bestemmingen van de in het plangebied gelegen gronden (‘wonen’)
 
Planregels
Voortvloeiend uit de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 3.8.12 van het geldende
bestemmingsplan zijn de regels van de bestemming ‘Wonen’ (artikel 29) overeenkomstig het
bestemmingsplan ‘Reparatie- en veegplan Buitengebied Leudal 2016) van toepassing. De regels
van dit wijzigingsplan zijn opgenomen in de bijlage.
 
6 Economische uitvoerbaarheid
 
Economische uitvoerbaarheid
De kosten voor de ontwikkeling van het plangebied komen in zijn geheel voor rekening van de
initiatiefnemer.
 
In de te sluiten anterieure overeenkomst worden tevens afspraken gemaakt omtrent het verhaal
van planschade en exploitatiebijdragen. Tevens worden afspraken gemaakt over de uitvoeringen
instandhouding van de landschappelijke inpassing.
 
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
 
Procedure
 
Het wijzigingsplan doorloopt de volgende procedure:
1. Ontwerp wijzigingsplan --> Openbare kennisgeving (ook elektronisch) van het ontwerp
wijzigingsplan en terinzagelegging van het ontwerp wijzigingsplan met bijbehorende
stukken gedurende zes weken.
2. Gedurende de termijn van inzage kan door een ieder schriftelijk of mondeling een
zienswijzen worden ingediend.
3. Vaststellen van het wijzigingsplan --> Het college van de gemeente Leudal is bevoegd tot
vaststelling van het wijzigingsplan.
4. Algemene bekendmaking van het vastgestelde wijzigingsplanplan --> Openbare
kennisgeving (ook elektronisch) van het vastgestelde plan en terinzagelegging van het
vastgestelde plan gedurende zes weken,
5. Mogelijkheid tot beroep (voor belanghebbenden) bij de Raad van State binnen zes
weken na bekendmaking.
6. Inwerkingtreding van het wijzigingsplan na afloop van de beroepstermijn, zijnde zes
weken na de bekendmaking, tenzij binnen deze termijn een verzoek om een voorlopige
voorziening is ingediend bij de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de
Raad van State.
 
Vooroverleg
Het ontwerp wijzigingsplan is in het kader van het overleg ex. Artikel 3.1.1 van het Besluit
ruimtelijke ordening in een vooroverleg besproken met de Provincie Limburg. Tevens heeft
vooroverleg plaatsgevonden met het Waterschap Limburg.
 
Zienswijzen
Gedurende de inzagetermijn bestond de mogelijkheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze
in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.