Berkhout - Carwash Kleine Wijzend

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het terrein ten zuiden van restaurant van McDonald's, dat ligt aan de A7 bij Hoorn bestaat het voornemen een autowasstraat (carwash) te realiseren. Het gaat om een totaalconcept voor het schoonmaken van auto's, met een milieuvriendelijke volautomatische kettingwasstraat, acht doe-het-zelf wasboxen, een overdekte hal voor het stofzuigen van de auto's alsmede mogelijkheden voor het exterieur en interieur reinigen van auto's.

De beoogde plannen kunnen niet worden gerealiseerd binnen de planologische kaders van het vigerende bestemmingplan Landelijk Gebied (zie paragraaf 1.3). De gemeente Koggenland heeft, naar aanleiding van een principeverzoek voor deze ontwikkeling, aangegeven in principe medewerking te willen verlenen. Om de ontwikkeling te kunnen realiseren is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de locatie noodzakelijk.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen aan de Kleine Wijzend in Berkhout. Het betreft een deel van de gronden achter (ten zuiden van) de McDonald's vestiging aan de A7 (Afrit 8) te Hoorn. De ligging van het plangebied is weergegeven in de hierna volgende figuur.

De ligging van het plangebied (Bron: Google Maps)

1.3 Geldende regeling

De locatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan Landelijk Gebied van de gemeente Koggenland, dat is vastgesteld op 27 juli 2013. De locatie heeft hierin de bestemming 'Horeca - Uit te werken' en daarnaast de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Een fragment van de verbeelding van het bestemmingsplan is weergegeven in de navolgende figuur.

U itsnede geldend bestemmingsplan 'Landelijk gebied 2013' ter plaatse van de planlocatie

De gronden met de bestemming 'Horeca - Uit te werken' is gericht op het na uitwerking door het college van burgemeester en wethouders realiseren van een horecabedrijf, in dit geval een motel. Daarbij is mag 25% van het bestemmingsvlak worden bebouwd. Verder zijn voorzieningen, zoals parkeerplaatsen, ontsluitingswegen en groenvoorzieningen mogelijk.

Een carwash of autowasstraat is bedrijfsfunctie die niet passend binnen deze bestemming.

De gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' zijn ter plaatse van de planlocatie, behalve voor de uit te werken horecabestemming, mede bestemd voor het behoud van de aldaar in of op de grond aanwezige archeologische waarden. Hierop wordt in paragraaf 4.3 nader ingegaan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt de huidige en de gewenste situatie van de beide locaties beschreven. De gewenste ontwikkelingen moeten in de huidige situatie goed worden ingepast.

2.1 Huidige situatie

Aan de westzijde van de rijksweg A7, ter hoogte van Hoorn, ligt carpoolplaats 'De Leekerlanden', met daarbij een Esso tankstation en een restaurant van McDonald's. De locatie is direct vanaf de A7 bereikbaar (afslag Hoorn). Aan de oostzijde van de locatie ligt het tracé van de Rijksweg, inclusief de groene zones hierlangs en ten westen van deze functies ligt het open agrarisch gebied.

McDonald's heeft het zuidelijk deel van de locatie in eigendom. Het gaat om een 1,7 hectare groot perceel, dat in een wig-vorm langs de A7 ligt. Het deel ten westen en zuiden van het restaurant is nog onbebouwd. Hierop ligt alleen een fietspad naar de Berkhouterweg in Hoorn. Op basis van het geldende bestemmingsplan geldt voor het terrein een uit te werken horecabestemming, gebaseerd op oude rechten om hier een motel te mogen realiseren. Plannen hiervoor zijn er echter niet.

2.2 Wenselijke ontwikkeling

Het voornemen betreft de realisatie van een modern, milieuvriendelijk en duurzaam wascentrum c.q. carwash op de locatie. In het kort gaat het om een totaalconcept voor het schoonmaken van auto's, met milieuvriendelijke volautomatische kettingwasstraat, acht doe-het-zelf wasboxen, een overdekte hal voor gratis stofzuigen van de auto's alsmede mogelijkheden voor het exterieur en interieur reinigen van auto's. In ondergeschikte mate wordt de verkoop van poetsmiddelen, bekledingreiniger, glasreiniger, parfums voor auto's, doeken, spons, velgenreiniger, ruitensproeier vloeistof voorgesteld.

In de omgeving van de locatie is maar één vergelijkbaar wascentrum aanwezig en er is draagvlak voor nog een representatieve wasstraat waar meer dan 100 auto's per uur gewassen kunnen worden. De projectlocatie is uitstekend gelegen voor deze functie. De locatie ligt immers aan een afrit van de A7 en de randweg van Hoorn. De locatie is daarmee uitstekend bereikbaar.

Om de 50 meter lange kettingbaan en andere onderdelen van het wascentrum te huisvesten is een gebouw met een 'footprint' van 70 bij 30 meter nodig. De benodigde hoogte van het gebouw is minimaal 4,5 meter en bij voorkeur 5,5 meter.

De aanlooproutes zijn in een verkeersbestemming geprojecteerd en zodoende niet in strijd met het bestemmingsplan. Voor de auto-ontsluiting en de aansluiting op de bestaande infrastructuur bestaan meerdere opties. Over de uitwerking hiervan vindt nog overleg plaats met McDonalds. Dit geldt ook voor de kruising met het fietspad.

De voorgestelde situatie is (globaal en schematisch) weergegeven in de navolgende figuren.

Globale opzet van de Carwash

Schematische inrichting van de Carwash

2.3 Ruimtelijke inpassing

De carwash wordt aansluitend op en binnen de structuur van een bestaand stedelijk cluster gebouwd. Langs de rijksweg staat een stevige bomenrij, die het zicht op de locatie breekt. Aan de andere zijde ligt het open agrarisch gebied. Functies in dit gebied die verstoring van de locatie zouden kunnen ervaren liggen op zodanig grote afstand, dat de voorgestelde laagbouw van dat perspectief wegvalt tegen de achtergrond van de bestaande functies en de (verhoogd gelegen) snelweg. Dit mede doordat deze vóór het tracé van de snelweg en vóór het stedelijke gebied van Hoorn ligt. Vanaf de zuidzijde is er een moment van zicht op de locatie. Dit is geenszins bezwaarlijk vanuit landschappelijk oogpunt en biedt perspectieve voor een reclame-uiting. Aanzichten op de locatie vanuit verschillende perspectieven zijn weergegeven in de navolgende figuren.

Huidige aanzicht op de locatie

Perspectief vanaf grotere afstand

Functioneel is een aan het verkeer gelieerde functie op deze locatie, tezamen met een tankstation, een McDrive en een carpoolplaats, passend. De functies vullen elkaar aan en worden zeer waarschijnlijk ook in combinatie met elkaar gebruikt. De verwachtte extra verkeersgeneratie van de carwash valt overigens weg in het heersende verkeersbeeld langs de A7, zonder dat omwonenden of andere gebruikers van de omgeving hiervan hinder ondervinden. Dit maakt de locatie uitermate geschikt voor de functie.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het rijksbeleid doet verder geen uitspraken over functiewijzigingen en functieaanpassingen op perceelsniveau en wordt daarom voor de locatie niet verder besproken.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels voor de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.1.3 Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' daaraan toegevoegd.

Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

• 1. In de huidige situatie is in de omgeving van Hoorn/Koggenland geen sprake van en representatieve wasstraat waar meer dan 100 auto's per uur gewassen kunnen worden;
• 2. Gezien de aard van de beoogde ontwikkeling, is deze nagenoeg niet binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren. Op korte afstand van woningen zorgen milieu hygiënische aspecten (geluid, licht, enzovoorts) voor belemmeringen. Bovendien zijn bestaande bedrijventerreinen niet zondermeer geschikt voor deze bezoekersintensieve functie. En locatie aan de A7 is daarom een meer logische functie. Deze functie ligt op basis van de PRVS Noord-Holland binnen bestaand stedelijk gebied. Bovendien is een carwash een passende functie in nabijheid van een autosnelweg en een tankstation.
• 3. Aangezien de functie wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied is punt 3 niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie en Provinciale Verordening

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord - Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040. In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren heeft de provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de provincie. De hoofdbelangen zijn in de Structuurvisie uitgewerkt. In de Provinciale Ruimtelijke Verordening, vastgesteld op 12 december 2016 en in werking getreden op 1 maart 2017, zijn regels verbonden aan deze hoofdbelangen.

Voor dit bestemmingsplan is de aanwijzing van 'Bestaand Stedelijk Gebied' (BSG) van belang. De PRV verwijst voor de aanwijzing hiervan naar het Besluit ruimtelijke ordening, waarin het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur als BSG is aangemerkt.

Het plangebied maakt deel uit van een cluster van bedrijvigheid en kent op basis van het geldende bestemmingsplan ook mogelijkheden om dit cluster uit te breiden. Op basis daarvan wordt geconcludeerd dat het plangebied binnen het Bestaand Stedelijk Gebied ligt. Met het oog hierop is het voorgenomen ontwikkeling niet in strijd met het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2009 - 2020

De gemeenteraad heeft het ruimtelijk beleid voor de gemeente op 12 oktober 2009 vastgesteld in de Structuurvisie 2009 – 2020 en in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van 2013. Het ruimtelijk beleid geeft richting aan ontwikkelingen in de gemeente. Koggenland is primair een groene gemeente, waar de ruimtelijke opgaven samenhangen met de doorontwikkeling van de eigen kernen en het bouwen voor een kwantitatieve en kwalitatieve vraag van de eigen bevolking. Daarnaast is er ook sprake van ruimtelijke opgaven voor het landelijk gebied.

3.3.2 Welstandsnota 2012

De welstandsnota van Koggenland is vastgesteld in 2012. Het daarin beschreven beleid is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving moet en wil behartigen. Het beleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de aanwezige cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden te benoemen. Daarnaast speelt de welstandsnota een rol bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. De gebieds- en objectgerichte aanpak beoogt de belangrijkste karakteristieken van de bebouwing te beschermen en te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen. Zo ook voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied.

3.3.3 Beeldkwaliteitsplan Landelijk Gebied Koggenland

Voor het Landelijk gebied van de gemeente Koggenland is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Nieuwe ontwikkelingen worden hieraan getoetst. In het beeldkwaliteitsplan zijn vanuit de verschillende landschapstypen binnen de gemeente Koggenland zes gebieden onderscheiden. Deze gebieden zijn op basis van het bestaande grondgebruik en het vastgelegde beleid globaal begrensd.

Voor de nieuwbouw geeft het beeldkwaliteitsplan geen concrete aanwijzingen. Wel moet bij de plaatsing van de bebouwing rekening worden gehouden met de basiswaarden en bestaande elementen in het landschap.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Verkeer en parkeren

Aan de aansluiting met de A7 wordt een nieuwe carwash mogelijk gemaakt. Deze carwash krijgt een nieuwe ontsluiting aan het parkeerterrein aan de Kleine Wijzend. Deze ontsluiting komt parallel aan de ontsluiting van de McDonald's. Hiervoor worden 5 parkeerplaatsen opgeofferd. Op de weg naar de carwash worden echter 64 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd, waardoor de toename 59 parkeerplaatsen bedraagt. Deze voorzien in een aanvulling op de capaciteit van de al aanwezige carpoolplaats.

De Kleine Wijzend sluit aan op de rotonde met de Provinciale weg en de aansluiting met de A7. De Provinciale weg gaat in oostelijke richting Hoorn, Enkhuizen en Lelystad en de A7 gaat in noordelijke richting naar de Afsluitdijk en in zuidelijke richting naar Purmerend, Zaandam en Amsterdam. De locatie heeft daarmee qua bereikbaarheid per auto een zeer gunstige ligging.

Om te kunnen beoordelen of het verkeer goed afgewikkeld kan worden, wordt eerst de verkeersgeneratie van de carwash bepaald. De capaciteit van de wasstraat bedraagt meer dan 100 voertuigen per uur. De verwachting is dat alleen tijdens het drukste moment de capaciteit van de wasstraat volledig wordt benut. Voor de berekening van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan dat tijdens dit moment 25% van de verkeersgeneratie van de carwash wordt afgewikkeld. In totaal komen dan ook 400 voertuigen per dag naar de wasstraat, oftewel 800 mvt/etmaal. Vanuit een worstcasebenadering wordt uitgegaan dat op elke dag een gelijk aantal voertuigen wordt afgewikkeld.

Verkeersafwikkeling

Om de ontsluiting te kunnen beoordelen, is de intensiteit op de Kleine Wijzend nodig. Deze intensiteit komt neer op de verkeersgeneratie van de carwash en de McDonald's opgeteld. De verkeersgeneratie van een fastfoodrestaurant bedraagt gemiddeld 2.285 motorvoertuigbewegingen per etmaal (hierna: mvt/etmaal). De totale intensiteit komt daarmee uit op circa 3.100 mvt/etmaal. De Kleine Wijzend is circa 6 meter breed en kan mede gezien de lage snelheden vergeleken worden met een erftoegangsweg. De capaciteit van een dergelijke weg zonder fietsverkeer ligt doorgaans op 5.000 mvt/etmaal. De intensiteit blijft hier ruimschoots onder. Hoewel de parkeerplaats ook gebruikt wordt om te carpoolen, is de verwachting dat de intensiteit die hiermee gepaard gaat nooit hoger ligt dan 1.900 mvt/etmaal, waardoor de capaciteit van de weg niet wordt bereikt. Er worden daarom geen problemen in de verkeersafwikkeling verwacht.

Het fietsverkeer moet in het huidige ontwerp gebruik maken van de ontsluitende weg van de carwash. Er zal echter weinig sprake zijn van fietsverkeer; dit betreft met name medewerkers van de McDonald's en een beperkte groep fietsende bezoekers van de McDonald's. Omdat dit om een zeer beperkte hoeveelheid fietsers gaat, wordt geaccepteerd dat zij voor een kort gedeelte gebruik moeten maken van dezelfde weg als het gemotoriseerd verkeer van de carwash. Hierbij zijn geen knelpunten te verwachten.

Parkeren

Ten noorden van de beoogde carwash wordt voorzien in 64 nieuwe parkeerplaatsen en het wegnemen van 5 parkeerplaatsen. Per saldo worden 59 extra parkeerplaatsen voorzien die een uitbreiding vormen op de bestaande carpoolplaats. Op piekmomenten is het voorstelbaar dat zich voor de carwash een wachtrij vormt. Naar verwachting kan deze wachtrij geheel worden opgevangen op het eigen terrein van de carwash. Ook kan tijdelijk zonder problemen worden gewacht op een parkeerplaats van de carwash. Voor personeel worden 5 parkeerplaatsen aangelegd. Aangezien er sprake is van 2 personeelsleden, blijft er ook parkeerruimte over voor wachtende klanten. Het aspect parkeren vormt daarmee geen belemmering.

4.2 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN; voorheen EHS).

Het plangebied ligt buiten ecologisch waardevolle gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is het Markermeer en IJmeer, op een afstand van ruim 1 km ten zuiden van het plangebied. Dit gebied is eveneens het dichtstbijzijnde onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN; voorheen EHS). Op deze afstand is areaalverlies, verstoring, versnippering, of verandering van de waterhuishouding van de Natura 2000 niet aan de orde. Op deze afstand is alleen een toename van de stikstofdepositie in de Natura 2000 een mogelijk aandachtspunt. Met de realisatie van de carwash gaat evenwel een verkeersgeneratie gepaard van 800 mvt/etmaal, maar deze verkeersgeneratie gaat gezien de ligging direct aan de A7 vrijwel direct op in het heersende verkeersbeeld. Om die reden is geen significante toename van de stikstofdepositie op de Natura 2000 te verwachten. Qua gebiedsbescherming geldt daarom geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, niet verstoord worden. Hiervoor is onderzoek gedaan door middel van een quickscan (inclusief veldbezoek). Hieruit komt het volgende naar voren:

Er is vastgesteld dat het voorkomen van matig of zwaar beschermde soorten is uitgesloten. Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor vleermuizen om te verblijven. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Er kunnen daarnaast algemene licht beschermde zoogdieren en amfibieën voorkomen. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling.

Voor overige beschermde soort(groep)en is het gebied verder volledig ongeschikt. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op matig en zwaar beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen aan de Kleine Wijzend te Berkhout zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Flora- en faunawet en de Nieuwe Wet natuurbescherming.

Het volledige rapport is gevoegd als bijlage bij dit plan. Er kan worden geconcludeerd dat aspect ecologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De Wamz verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Het plangebied heeft in het Bestemmingsplan Landelijk Gebied een dubbelbestemming met 'Waarde - Archeologie 5'. Deze bestemming is gebaseerd op de Archeologische beleidskaart 2012 van de gemeente Koggenland. Deze beleidskaart schrijft voor bij welke oppervlakte en diepte bij plannen rekening gehouden moet worden met archeologie. Voor het plangebied geldt een onderzoeksplicht vanaf 10.000 m2 en dieper dan 35 cm onder maaiveld.

De omvang van de beoogde carwash blijft ruim onder deze ondergrens. Het plangebied als geheel heeft een oppervlakte van circa 3.800 m2. Een archeologisch onderzoek is om die reden niet aan de orde. Ook is het niet nodig om de dubbelbestemming voor de archeologische waardering in dit plan op te nemen. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het plan.

Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro, specifiek de MOMO) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. In het kader van het aspect cultuurhistorie wordt ingegaan op de zichtbare cultuurhistorische waarden en op het erfgoed onder de grond (archeologie).

De locatie betreft een onbebouwde locatie aan de A7. De locatie maakt geen deel uit van een bebouwingslint in het landelijk gebied. Ter plaatse van de planlocatie en directe omgeving gelden geen wezenlijke cultuurhistorische waarden. Het aspect cultuurhistorie werkt daarom niet belemmerend voor het beoogde plan.

4.4 Water

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke ordening geworden.

Onderzoek

Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied van de gemeente Koggenland. In de huidige situatie is het plangebied volledig onbebouwd en onverhard. Het plangebied bestaat volledig uit grasland.

Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een primaire of regionale waterkering. Bovendien ligt het plangebied niet in een overstromingsgebied of waterbergingsgebied. Dit werkt dus niet belemmerend voor het plan.

Aan weerzijden van het plangebied zijn waterlopen aanwezig. Ten westen van het plangebied betreft dit een secundaire waterloop, aan de oostzije betreft dit een primaire waterloop. Een deel van de bebouwing ligt binnen de beschermingszone van de primaire waterloop die tussen het plangebied en de A7 is gelegen. Met het oog op beheer en onderbouw van primaire waterloop zal een onderhoudsstrook van 5 meter moeten worden gehandhaafd. In deze zone mogen geen gebouwen of andere obstakels worden gerealiseerd.

Het plan voorziet in een toename aan verharde oppervlakken. Deze oppervlakken bestaan uit de toevoeging van dakoppervlak (bebouwing) en terrein verhardingen. Op basis van de globale opzet van de plannen wordt ten behoeve van de carwash bebouwing gerealiseerd van 70 meter lang en 30 meter breed (2.100 m2). Daarnaast worden naar schatting circa 1.000 m2 aan terreinverhardingen aangelegd. In totaal neemt het verharde oppervlak dus toe met circa 3.100 m2.

Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier hanteert bij een toename aan verharde oppervlakken een ondergrens van 800 m2. Voor plannen met een toename aan verharde oppervlakken groter dan 800 m2 geldt dat compensatie gerealiseerd dient te worden. Ter plaatse van dit plangebied geldt een compensatiepercentage van 11 %. Bij een toename aan verharde oppervlakken van 3.000 m2 komt dit neer op een noodzakelijke compensatie van 330 m2. Vooralsnog wordt de compensatie voorzien als een uitbreiding van de primaire waterloop aan de oostzijde van de beoogde carwash. Hier is een aanvulling op het wateroppervlak van 330 meter haalbaar, waarbij eveneens 10 meter afstand tussen deze primaire waterloop en de secundaire waterloop aan de westzijde wordt aangehouden.

Ten aanzien van de waterkwaliteit kan worden gesteld dat bij de bouw van de carwash geen uitlogende bouwmaterialen worden gebruikt. Daarnaast wordt het afvalwater dat vrijkomt bij het wasproces niet naar het oppervlaktewater geleid, maar gescheiden afgevoerd naar de riolering. Olie en reinigingsmiddelen komen derhalve niet in het oppervlaktewater terecht.

Wateradvies

Via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl) is het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier op de hoogte gesteld van de gewenste ontwikkeling. Het (voorlopige) toetsresultaat van de watertoets is als bijlage gevoegd bij deze toelichting. Uit het toetsresultaat blijkt dat compensatie voor een toename aan verhardingen noodzakelijk is. Het wateradvies is gevoegd als bijlage bij dit plan.

Het Hoogheemraadschap heeft in het kader van de watertoets eveneens gereageerd op het voorntwerpbestemmingsplan. Een samenvattingv van deze reactie is weergegeven in paragraaf 6.2 van deze toelichting. Op enkele punten heeft dit geleid tot een aanvulling van deze waterparagraaf.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van een Carwash. Deze bedrijfsfunctie zelf betreft geen milieuhindergevoelige functie. Van een bedrijf als een carwash gaat echter wel hinder uit naar de omgeving. Op basis van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering valt een carwash in milieucategorie 2 ('autowasserijen'). Hiervoor geldt een minimaal aan te houden richtafstand tot woningen in een rustige woonwijk van 30 meter. Het maatgevende hinderaspect is in dit geval het aspect geluid. De dichtstbijzijnde hindergevoelige functies, zoals woningen, liggen echter op een ruimschoots grotere afstand dan 30 meter van het plangebied. Bedrijven en milieuzonering werkt dus niet belemmerend voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.6 Bodem

Het uitgangspunt voor de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig is, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem moeten vanuit een goede ruimtelijke ordening - in het kader van de Wet bodembescherming - bij ruimtelijke plannen en projecten worden gesignaleerd. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

Op beide locaties zijn geen gegevens van onderzoeken bekend. De locaties zijn gezien het gebruik niet verdacht voor vervuiling. Dit bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een horecabestemming naar een carwash. Er is in de nieuwe situatie geen sprake van een transformatie van een functie die gevoelig is voor de plaatselijke bodemkwaliteit. Een carwash is immers een functie waarbij mensen niet langdurig op de locatie verblijven. Een onderzoek bij dit bestemmingsplan is daarom niet nodig voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.7 Geluid

Het plangebied ligt in de nabijheid van geluidsgezoneerde wegen (met name de A7 en een spoorweg.

Wet geluidhinder

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Wegverkeerslawaai

Het plan voorziet in de realisatie van een Carwash. Een carwash is op basis van de Wet geluidhinder geen geluidsgevoelig object. Een akoestisch onderzoek naar (spoor)wegverkeerslawaai is daarom niet nodig. Weg- en spoorwegverkeerslawaai werkt niet belemmerend voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. In en rond het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig die van invloed kunnen zijn op het plangebied. De werken niet belemmerend voor de realisatie van de carwash.

De meest nabije inrichting betreft het vulpunt en afgiftepunt voor LPG op het noordelijker gelegen tankstation. De beoogde carwash ligt echter voldoende afstand hiervan.

Wel ligt de beoogde carwash binnen het invloedsgebied van een transportroute voor gevaarlijke stoffen, te weten de A7. Uitgaanden dat maximaal twee personeelsleden gedurende een werkdag circa 8 uren op de locatie aanwezig zijn en het feit dat klanten maximaal circa 20 - 30 minuten aanwezig zijn, kan worden geconcludeerd worden dat er geen sprake is van een toevoeging van een kwetsbaar of beperkt kwetsbaar object.

Personeel zal zich wel gedurende enige tijd in het invloedsgebied van de A7 bevinden. Echter zijn er ter plaats mogelijkheden om vluchten, schuilen en te handelen in geval van gevaarlijke situaties. Er zullen zich geen verminderd zelfredzamen bevinden en de vluchtmogelijkheden in afzijdige richting van de snelweg zijn daarom voldoende. In de beoogde bebouwing van de carwash is, zoals in het advies van de veiligheidsregio wordt vermeld voldoende gelegenheid tot schuilen.

In de bijlage bij dit bestemmingsplan is het Externe Veiligheidsadvies van de Veiligheidsregio Noord-Holland Noord gevoegd.

Veiligheidsregio Noord-Holland Noord adviseert de gemeente Koggeland om bij de besluitvorming

over de invulling van het plangebied Kleine Wijzend 25 te Berkhout de volgende aspecten te

betrekken:

• de mogelijke gevaren en gevolgen van een explosie en/of brand door een ongeval met een LPG tankwagen of een benzine tankwagen;
• het handelingsperspectief dat aanwezige personen hebben om zichzelf in veiligheid te brengen door te schuilen of te vluchten;
• dat de hulpverlening een ongeval niet kan voorkomen en zich richt op het helpen van slachtoffers en het veiligstellen van het gebied;
• dat het voorzienbaar lijkt dat door een worst-case scenario er slechts een beperkt aantal slachtoffers kan ontstaan;
• dat binnen de afstand voor secundaire brand (ca. 200m) van de A7 objecten van buiten af brandveilig maken helpt tegen een ongeval met een LPG tankwagen;
• dat door het delen van de genoemde risico informatie met de initiatiefnemer, deze zijn ontwerp kan optimaliseren in relatie tot de omgevingsrisico's.

Met inachtneming van deze punten kan het ontwerp van de Carwash worden geoptimaliseerd. Het plan is, rekening houdend met bovenstaande, vanuit het oogpunt van externe veiligheid uitvoerbaar.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) is er in de directe omgeving van het plangebied sprake van een goede luchtkwaliteit. Koggenland kent ter plaatse van de beide locaties in het plangebied geen knelpunten met betrekking tot luchtkwaliteit.

De realisatie van een carwash heeft een verkeersaantrekkende werking tot gevolg. In de verkeersparagraaf is beschreven dat sprake is van een verkeersgeneratie van 800 motorvoertuigbewegingen per weekdag. Deze verkeersgeneratie is doorgerekend met behulp van de NIBM-rekentool:

Uitkomsten NIBM-rekentool.

Uit de rekentool komt naar voren dat de bijdrage van het extra verkeer 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan (een verslechtering van) de luchtkwaliteit. Er is geen nader onderzoek nodig. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Kabels en leidingen

In en rond het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden moet worden. Wel zijn er (mogelijke) enkele kleinere aansluitingen voor de naastgelegen McDonald's vestiging aanwezig. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen nadere planologische bescherming.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemming

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen.

Bedrijf - Carwash

Voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied is de bestemming 'Bedrijf - Carwash' van belang. Voor de bestemming is qua systematiek aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan. Binnen de bestemming is gekozen om alleen een carwash ofwel autowasstraat met de daarbij behorende gebouwen en overkappingen mogelijk te maken. Daaraan ondergeschikt is de verkoop van uitsluitend aan een carwash verbonden producten mogelijk.

Op basis van het in hoofdstuk 2 beschreven inrichtingsvoorstel is een maximale oppervlakte van 2.200 m2 voor de gebouwen en overkappingen opgenomen. De plaatsing hiervan is vrij. Wel moet de bebouwing op minimaal 2 meter vanaf de bestemmingsgrens worden gebouwd. De bouwhoogte is maximaal 5,5 meter.

Verkeer

Het noordelijk deel van het plangebied is voorzien van de bestemming 'Verkeer'. Hierbij is aangesloten bij de bestemming 'Verkeer' die geldt voor de gronden ten noorden hiervan (carpool- en parkeerplaatsen bij de McDonald's).

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wettelijk is bepaald dat de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond moet worden. Dit geldt ook voor de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. Deze worden in dit hoofdstuk beschreven.

6.1 Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Tussen de initiatiefnemer en de gemeente wordt een overeenkomst gesloten. Daarin worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal met betrekking tot dit project. De gemeente heeft hiermee het kostenverhaal verzekerd en hoeft bij dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Wat dat betreft wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Vooroverleg

Het bestemmingsplan is, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. Van de provincie Noord-Holland en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier zijn overlegreacties ontvangen. Deze zijn opgenomen in Bijlage 4.

Provincie Noord-Holland

De provincie Noord-Holland heeft aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

Veiligheidsregio Noord-Holland Noord

Veiligheidsregio Noord-Holland Noord adviseert de gemeente Koggeland om bij de besluitvorming over de invulling van het plangebied Kleine Wijzend 25 te Berkhout de volgende aspecten te betrekken:

• de mogelijke gevaren en gevolgen van een explosie en/of brand door een ongeval met een LPG tankwagen of een benzine tankwagen;
• het handelingsperspectief dat aanwezige personen hebben om zichzelf in veiligheid te brengen door te schuilen of te vluchten;
• dat de hulpverlening een ongeval niet kan voorkomen en zich richt op het helpen van slachtoffers en het veiligstellen van het gebied;
• dat het voorzienbaar lijkt dat door een worst-case scenario er slechts een beperkt aantal slachtoffers kan ontstaan;
• dat binnen de afstand voor secundaire brand (ca. 200 m) van de A7 objecten van buiten af brandveilig maken helpt tegen een ongeval met een LPG tankwagen;
• dat door het delen van de genoemde risico informatie met de initiatiefnemer, deze zijn ontwerp kan optimaliseren in relatie tot de omgevingsrisico's.

Het advies Externe Veiligheid van de veiligheidsregio is gevoegd bij de overlegreacties in Bijlage 4.

Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft aangegeven dat:

• watergangen die ten oosten en ten westen van het plangebied zijn gelegen worden in de toelichting door elkaar gehaald. Dit punt is tekstueel aangepast in de toelichting
• het onduidelijk is waar de watercompensatie als gevolg van het plan exact komt te liggen en op welke watergang dit aansluit. Dit is van belang voor de waterhuishouding, aangezien de watergangen aan weerszijden van het plangebied zijn gelegen in een ander peilgebied. De secundarie waterloop aan de westzijde heeft een streefpeil van -4.20 NAP; de primaire waterloop aan de oostzijde heeft een streefpeil van -3.20 NAP. Er mag geen 'lekkage' ontstaan tussen de twee peilgebieden. Om die reden is het van belang dat een keus wordt gemaakt tussen de watergangen waarop wordt aangesloten. Tevens moet in de nieuwe situatie een afstand van 10 meter worden aangehouden tussen de twee watergangen. Voor de primaire waterloop gelt dat een onderhoudsstrook van 5 meter moet worden gewaarborgd. Tot sloot vraag het hooheemraadschap om aan te geven hoe in de planvorming een goede waterkwaliteit wordt gewaarborgd. Deze reactie heeft geleid tot enkele aanpassingen in de waterparagraaf (paragraaf 4.4 van deze toelichting)

De ingekomen reacties worden voorzien van een gemeentelijke reactie en kunnen leiden tot wijzigingen in het bestemmingsplan. Deze worden verwoord in de beantwoording op de ingekomen reacties en weergegeven in deze toelichting. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens opgesteld.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Op het bestemmingsplan zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is op 17 juli 2017 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. De bij de vaststelling behorende stukken zijn als los onderdeel bij het (digitale) bestemmingsplan gevoegd. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.