Oudendijk - Oudendijks Oils

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Dorpsweg 78 in Oudendijk staat het bedrijf Oudendijk Oils. Dit bedrijf produceert humane plantaardige oliën. De bedrijfsgebouwen op de achterzijde van het perceel zijn afgebrand. Om de bedrijfsvoering door te kunnen zetten wil het bedrijf ter plaatse van de afgebrande bebouwing nieuwbouw realiseren. Daarnaast wil het bedrijf met de nieuwbouw de ruimtelijke kwaliteit en uitstraling naar de omgeving verbeteren.

De nieuwe bebouwing wordt hoger dan in het geldende bestemmingsplan is toegestaan. De gemeente Koggenland wil meewerken aan de nieuwbouw en heeft daarvoor dit bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan maakt de gewenste nieuwbouw juridisch-planologische mogelijk.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het perceel Dorpsweg 78 te Oudendijk. De begrenzing van het plangebied valt samen met het eigendom van de initiatiefnemers en het daarbij horende bestaande bedrijfskavel. Aan de oost- en westzijde van het perceel is bestaande bebouwing aanwezig. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het landelijk gebeid (weilanden) en aan de zuidzijde is de Dorpsweg de grens. Langs deze weg ligt ter plaatse van het plangebied het kanaal Beemster Uitwatering (deel van de Westfriese Omringdijk). De begrenzing van het plangebied is weergegeven in de volgende figuur.

De ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Geldende regeling

Voor het plangebied geldt op dit moment het bestemmingsplan "Landelijk Gebied". Dit bestemmingsplan is op 27 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Koggenland. In het bestemmingsplan heeft het perceel de bestemmingen "Bedrijf", "Waarde - Archeologie 2" en "Waarde - Archeologie 5". Daarnaast zijn op het plangebied bedrijfswoningen uitgesloten en is op de zuidzijde van het plangebied een vrijwaringszone voor de dijk langs de Beemster Uitwatering aanwezig. De gewenste nieuwbouw past binnen de geldende bestemmingsomschrijving.

De herbouw locatie ligt aan de noordzijde van het perceel. Voor de bedrijfsbebouwing in het plangebied geldt dat deze een goothoogte van maximaal 7,00 m en een bouwhoogte van maximaal 10,00 m heeft. Voor bedrijfsgebouwen wordt uitgegaan van een kap, daarom is het bestemmingsplan een minimale (15°) en een maximale (60°) dakhelling opgenomen. De gewenste nieuwbouw wordt uitgevoerd met een plat dak en hoger dan nu in het bestemmingsplan is toegestaan. Het bestemmingsplan Landelijk Gebied biedt hiervoor geen afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden. Een nieuw bestemmingsplan is daarom nodig om de gewenste nieuwbouw mogelijk te maken.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding beschrijft hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving. Vervolgens wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het beleidskader waarbinnen de voorziene ontwikkelingen in het plangebied dienen te passen. Hier wordt ingegaan op het rijks-, provinciaal en het gemeentelijk beleid. Vervolgens gaat hoofdstuk 4 in op de verschillende van toepassing zijnde milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op het juridisch systeem en op de bestemmingen gegeven. Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling. Het eerste is van belang voor de inpassing van de gewenste ontwikkeling. De gewenste ontwikkeling is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan.

2.1 Huidige situatie

In het zuidoosten van de gemeente Koggenland ligt het dorp Oudendijk. Het dorp ligt aan de Beemster Uitwatering, een kanaal dat onder meer van belang is voor de afwatering van de Beemster. Het dorp wordt gevormd door een lintbebouwing aan de Dorpsweg, die parallel aan het kanaal loopt, en een bebouwingscluster aan de Lange Weide.

Het plangebied ligt in het lint aan de tussen de kern en de snelweg A7. De ligging is in de volgende afbeelding weergegeven.

De ligging van het plangebied (bron: Google Maps)

Het perceel wordt ontsloten via de Dorpsweg. In westelijke richting naar de kernen Oudendijk en Avenhorn en de provinciale weg N243. In oostelijke richting naar de provinciale weg N247.

Door de ligging in de lintbebouwing is rondom het plangebied andere bebouwing aanwezig. Het gaat daarbij om een mengeling tussen woningen en bedrijven. Direct naast het plangebied zijn woningen aanwezig. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan agrarisch gebied, dat ter plaatse bestaat weilanden. Het plangebied is omsloten door een watergang. In de volgende luchtfoto is de bestaande situatie rondom het plangebied weergegeven.

Bestaande situatie rondom het plangebied (bron: Google Maps)

In het plangebied is bedrijfsbebouwing aanwezig. Het gaat daarbij om een voormalige melkfabriek (aan de zuidzijde) en allemaal aan- en uitbouwen op de achterzijde van het perceel. De noordelijke bedrijfsbebouwing (op de voorgaande luchtfoto en de volgende foto nog wel zichtbaar) is afgebrand en daarom niet meer aanwezig. De bebouwing heeft verschillende maatvoeringen. Dit heeft te maken met de functie van de bebouwing en de periode wanneer deze is gerealiseerd. Zo is de voormalige melkfabriek hoger dan de daaraan gebouwde bebouwing. De bebouwing die voorheen op de herbouw locatie stond was in oppervlakte groter. Rondom de bebouwing is een lagere groensingel aanwezig. De bebouwing manifesteert zich naar de omgeving. In de volgende afbeelding is een foto weergegeven van de (voorheen) bestaande situatie in het plangebied.

Het aanzicht vanaf de Dorpsweg

2.2 Gewenste situatie

De bedrijfsbebouwing aan de noordzijde van het plangebied is afgebrand. De gewenste nieuwbouw komt hiervoor in de plaats. De afgebrande bebouwing en daarmee de herbouw locatie is in de volgende afbeelding rood omlijnd.

De herbouw locatie

Het doel is om op de herbouwlocatie een nieuw bedrijfsgebouw te plaatsen. De ruimtelijke uitstraling van de nieuwbouw is modern, maar vormt door vorm en kleurgebruik een goed geheel met het historische oude fabrieksgebouw. Samen met de bestaande bebouwing vormt de nieuwbouw één geheel. Door daarbij gebruik te maken van gedekte kleuren op de nieuwbouw ontstaat een rustiger en eenduidiger beeld naar de omgeving. Hiermee wordt voor de omgeving een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd. Daarnaast biedt de nieuwe bebouwing een moderne en veilige werkomgeving, die de kans op calamiteiten zo klein mogelijk maakt.

De nieuwbouw is in oppervlakte gelijk aan de bestaande bebouwing. Dit is de maximale oppervlakte die beschikbaar is. Om toch meer ruimte te kunnen creëren voor de bedrijfsvoering, wordt de nieuwbouw hoger dan de bestaande bebouwing en uitgevoerd met een plat dak. De nieuwbouw krijgt een hoogte van maximaal 11 meter. In de volgende afbeeldingen staan impressies van de nieuwbouw.

Vogelvluchtimpressie gewenste situatie

Impressie gevelaanzicht nieuwbouw

Een groot deel van de nieuwbouw wordt gebruikt als opslagruimte. Het laden en lossen hiervan vindt inpandig plaats, aan de voorzijde van het gebouw. Het terrein aan de voorzijde van de nieuwbouw wordt daarvoor opnieuw ingericht en krijgt daarbij onder meer nieuwe verharding. Verder geeft de nieuwbouw plaats voor onder meer een werkplaats en kantoorruimte. Deze zijn aan de representatieve zijde (voor- en zijgevel) van de nieuwbouw gesitueerd. In de achterzijde van de nieuwbouw zijn ruimten voor een koelcel en een cat-3 ruimte. Tot slot worden aan de westelijke gevel nieuwe silo's voor opslag in het gebouw gerealiseerd.

De grotere bouwhoogte is noodzakelijk voor een efficiëntere bedrijfsvoering, energiebesparing en het voorkomen van vervuiling op het bedrijfsterrein. Opslag van product in silovorm is een meer efficiënte opslag en ook een veiligere opslag (geen risico op 'broei'). Dit opslag systeem vraagt een dusdanige interne hoogte dat de externe gebouwhoogte op 11 meter uitkomt. Een belangrijke andere reden voor een hoger gebouw is dat daarmee in de loods kan worden gelost met kiepwagens. Dit betekend dat er geen vervuiling meer kan ontstaan op het terrein. Alles gaat namelijk via transportpijpen naar de fabriek.

Hoofdstuk 3 Beleid

In dit hoofdstuk staat het beleid beschreven dat mogelijk relevant is voor de gewenste ontwikkeling en/of het plangebied van dit bestemmingsplan. Hierbij wordt kort ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet in het nationale ruimtelijke beleid het roer om. Om de bestuurlijke drukte te beperken, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het Rijk resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het rijksbeleid doet geen uitspraken over functiewijzigingen op perceelsniveau en wordt daarom voor beide locaties niet verder besproken.

3.1.1 Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' daaraan toegevoegd.

Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' daaraan toegevoegd. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de volgende voorwaarden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Op de locatie van de nieuwbouw was tot voor kort sprake van bebouwing. Deze bebouwing wordt vervangen. Hiermee is geen sprake van verstedelijking van het landelijk gebied, omdat de bebouwingsoppervlakte niet toeneemt. Een toetsing aan de ladder is daarom niet nodig.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 (vastgesteld in 2015). In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De Provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.' Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren, heeft de Provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de Provincie. De structuurvisie is uitgewerkt in de Provinciale Ruimtelijke Verordening (zie ook 3.2.2).

Voor de Noord-Hollandse economie wil de Provincie Noord-Holland dat kwalitatief en kwantitatief genoeg ruimte beschikbaar is voor nieuwe ontwikkelingen. De Provincie Noord-Holland wil onder meer dat gemeenten ruimte maken voor nieuwe ontwikkelingen door bestaande werklocaties te intensiveren, te herstructureren en beter te benutten.

In het plangebied is sprake van een bestaande werklocatie. Door de sloop en nieuwbouw van is sprake van herstructurering. Daarnaast wordt met de nieuwbouw een ruimtelijk kwalitatieve verbetering te weeg gebracht. De nieuwbouw past binnen het provinciale beleid.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) zijn regels verbonden aan de provinciale hoofdbelangen.

In de PRV is de herbouw locatie aangewezen als bestaand bebouwd gebied (BBG). Het betreft een aanwijzing die opgenomen is in de laatste wijziging van de PRV met betrekking tot BBG. Bij die wijziging is het BBG op alle bestaande bebouwing in het plangebied van dit bestemmingsplan gelegd. Door de sloop en nieuwbouw op de plaats van de gesloopte bebouwing, blijft de nieuwbouw binnen BBG en voldoet dit aan de regels uit de PRV.

In de omgeving van de herbouwlocatie in het plangebied zijn nog andere regels van toepassing. De invloed van de nieuwbouw hierop is uit te sluiten, omdat het gaat om vervangende nieuwbouw op dezelfde locatie die gering hoger is als de bestaande bebouwing.

Het provinciale beleid geeft geen beperkingen en uitgangspunten voor de gewenste ontwikkeling en de regeling in dit bestemmingsplan.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2009 - 2020

De gemeenteraad heeft het ruimtelijk beleid voor de gemeente op 12 oktober 2009 vastgesteld in de Structuurvisie 2009 – 2020 en in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' van 2013. Het ruimtelijk beleid geeft richting aan ontwikkelingen in de gemeente. Koggenland is primair een groene gemeente, waar de ruimtelijke opgaven samenhangen met de doorontwikkeling van de eigen kernen en het bouwen voor een kwantitatieve en kwalitatieve vraag van de eigen bevolking. Daarnaast is er ook sprake van ruimtelijke opgaven voor het landelijk gebied.

Algemeen biedt de gemeente ruimte voor doorgroeiwensen van bestaande bedrijven. Daarbij gaat het niet om de realisatie van nieuw bedrijventerrein, maar om een kwaliteitsverbetering van bestaand terrein. Voor het plangebied en omgeving is geen specifiek beleid gesteld. De ontwikkeling van de nieuwbouw past binnen de structuurvisie. Het geeft geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

3.3.2 Welstandsnota Koggenland

De welstandsnota van Koggenland is vastgesteld in 2012. Het daarin beschreven beleid is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving moet en wil behartigen. Het beleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de aanwezige cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden te benoemen. Daarnaast speelt de welstandsnota een rol bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. De gebieds- en objectgerichte aanpak beoogt de belangrijkste karakteristieken van de bebouwing te beschermen en te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen. Zo ook voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied.

Het plangebied maakt deel uit van gebied 2; 'dorpslinten'. De dorpslinten zijn als centrale verbindingslijnen bijzonder welstandsgebied. Het welstandsbeleid is vooral gericht op het in stand houden en versterken van het karakter en de eenheid van de lintbebouwing en het verbeteren van de samenhang tussen de bebouwing met behoud van de bestaande afwisseling en het onderscheid in percelen. Er zijn mogelijkheden tot vernieuwen binnen de bestaande context. Met de plannen voor de nieuwbouw wordt voldaan aan het welstandsbeleid.

3.3.3 Beeldkwaliteitplan Landelijk Gebied Koggenland

Voor het Landelijk gebied van de gemeente Koggenland is een beeldkwaliteitplan opgesteld. Nieuwe ontwikkelingen worden hieraan getoetst. In het beeldkwaliteitplan zijn vanuit de verschillende landschapstypen binnen de gemeente Koggenland zes gebieden onderscheiden. Deze gebieden zijn op basis van het bestaande grondgebruik en het vastgelegde beleid globaal begrensd. Het plangebied ligt in de Polder Beschoot.

Voor de nieuwbouw geeft het beeldkwaliteit geen concrete aanwijzingen. Wel moet bij de plaatsing van de bebouwing rekening worden gebouwden met de basiswaarden en bestaande elementen in het landschap. De nieuwbouw past binnen die uitgangspunten. De belangrijkste reden daarvoor is dat de nieuwbouw op de locatie van de (reeds gesloopte) bebouwing komt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS, ook wel NatuurNetwerk Nederland).

Het plangebied ligt buiten ecologisch waardevolle gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Markermeer & IJmeer, op een afstand van ongeveer 3 km. Aan de zuidzijde van de Beemster Uitwetering is EHS begrensd. Op korte afstand ten noorden van het plangebied ligt aangewezen weidevogelleefgebied. Een ecologisch onderzoek naar de effecten van de nieuwbouw op deze gebieden is niet noodzakelijk. Enerzijds vanwege de afstand tussen de nieuwbouw en deze gebieden en anderszijds omdat de nieuwbouw een herbouw van (reeds gesloopte) bebouwing betreft.

Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen beschermde planten en dieren (en hun verblijfplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de Flora- en faunawet niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

Op de locatie van de nieuwbouw stond bebouwing die niet geschikt was voor beschermde soorten, zoals vleermuizen. Deze bebouwing is al gesloopt, alleen een betonnen funderingsplaat is nog nog aanwezig. De nieuwbouw wordt op deze funderingsplaat gerealiseerd. Rond de nieuwbouw worden nieuwe wanden in de watergang geplaatst. Hiervoor is een apart vergunningentraject doorlopen, waarin de invloed hiervan op mogelijk in deze sloot aanwezige soorten wordt meegenomen.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang rekening te houden met aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. Waar nodig moet in het bestemmingsplan een regeling worden opgenomen om aangetroffen waarden te beschermen.

4.2.1 Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De Wamz verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Het noordelijk deel van het plangebied met de herbouwlocatie heeft in het Bestemmingsplan Landelijk Gebied een dubbelbestemming met 'Waarde -Archeologie 5'. Het zuidelijk deel heeft 'Waarde - Archeologie 2'. Deze bestemmingen zijn gebaseerd op de Archeologische beleidskaart 2012 van de gemeente Koggenland. Deze beleidskaart schrijft voor bij welke oppervlakte en diepte bij plannen rekening gehouden moet worden met archeologie. Voor Waarde - Archeologie 5 is dit bij plannen van 20.000 m2 en groter waarbij de grondroerende werkzaamheden dieper dan 40 cm onder het maaiveld reiken. Voor Waarde - Archeologie 2 gelden de normen 100 m2 en 40 cm onder maaiveld.

Voor de ontwikkeling in het plangebied is geen archeologisch onderzoek nodig. De nieuwbouw vindt plaats op de locatie van de voorheen aanwezige bebouwing. De bebouwde oppervlakte neemt ten opzichte van de (voorheen) aanwezige niet toe. De grond onder de (voorheen) aanwezige bebouwing is al geroerd door de aanwezige fundering. De kans op archeologische waarden is klein in de geroerde grond.

4.2.2 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening. In het kader van het aspect cultuurhistorie wordt ingegaan op de zichtbare cultuurhistorische waarden en op het erfgoed onder de grond (archeologie).

Langs de zuidzijde van het plangebied ligt Westfriese Omringdijk. Deze heeft een belangrijke cultuurhistorische waarde. De dijk heeft in het bestemmingsplan Landelijke gebied de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. Binnen deze dubbelbestemming is niet alleen het behoud van de dijk als waterstaatkundig werk opgenomen. Ook is het behoud en de bescherming van de cultuurhistorische waarde opgenomen en door een omgevingsvergunningenstelsel beschermd. Het plangebied ligt niet binnen deze dubbelbestemming.

Het plangebied betreft een bestaande bedrijfslocatie. De voormalige melkfabriek is karakteristiek en blijft in dit plan behouden. Ter plaatse van de nieuwbouwlocatie zijn geen (zichtbare) cultuurhistorische waarden aanwezig.

4.3 Water

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke ordening geworden.

Wateradvies

Via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl) is het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier gevraagd een reactie te geven op het plan voor de nieuwbouw in het plangebied. Het hoogheemraadschap heeft op 26 januari 2016 gereageerd in de vorm van een aanvulling op de digitale watertoets. Deze is opgenomen bij de overlegreacties in Bijlage 1 en in deze paragraaf verwerkt.

Algemeen

Ter plaatse van het plangebied geldt een streefpeil NAP -3,55 meter. Het gebied watert af middels een stelsel van poldersloten (hoofdwaterlopen) naar het gemaal Westerkogge. Daar wordt het water op het Markermeer uitgeslagen. Langs het plangebied liggen secundaire watergangen. Ten zuiden van het plangebied langs de Dorpsweg ligt het boezemwater van de Schermerboezem. Langs deze boezemtak liggen regionale waterkeringen.

Waterkeringen

De bedrijfsloods ligt geheel binnen zone waterstaatswerk en gedeeltelijk binnen de beschermingszone van de waterkering. Deze zones zijn van belang voor het waarborging van de stabiliteit van de huidige de waterkering, eventuele toekomstige dijkversterking(en) en er wordt gekeken naar het beheer en onderhoud van de waterkering.

Binnen het waterstaatswerk gelden beperkingen ten aanzien van graafwerkzaamheden en het oprichten van onomkeerbare bebouwing. In de beschermingszone geldt een verbod voor de opslag explosiegevaarlijke materialen en of voor leidingen met een overdruk van meer dan 10 bar. Langs de Dorpsweg is sprake van een doorgetrokken lint van bebouwing.

Nieuw- of herbouwactiviteiten kunnen een belemmering vormen voor toekomstige dijkversterkingen. De herbouw van de bedrijfsloods vindt op circa 40 meter achter de bestaande doorgaande gevellijn van de lintbebouwing plaats. Derhalve beschouwd het waterschap de herbouw van de bedrijfsloods als niet maatgevend voor toekomstige versterkingen.

De waterkering wordt in dit bestemmingsplan beschermd door een vrijwaringszone op te nemen. Deze vrijwaringszone was ook al opgenomen in het bestemmingsplan Landelijk Gebied Koggenland. De regels bij die zone geven beperkingen voor onder meer bouwen. Hierover staat meer toegelicht in paragraaf 5.2.

Vergunningen en ontheffingen

Voor de uitvoering van de werkzaamheden binnen het profiel van vrije ruimte en mogelijk voor de werkzaamheden in de buitenbeschermingszone is een watervergunning noodzakelijk.

Voor het plaatsen van een nieuwe walbeschoeiing in de watergang rond de nieuwbouw is al een watervergunning verleend. De vergunning dateert van 12 november 2015.

Activiteitenbesluit

In het Activiteitenbesluit staan algemene regels, waarbij onder bepaalde voorwaarden lozingen op het oppervlaktewater worden toegestaan. Voor lozingen op het oppervlaktewater dient een aanvraag of melding te worden gedaan bij het hoogheemraadschap.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.

Het bedrijf heeft een vergunning voor de productie van humane plantaardige olie. Een dergelijke activiteit valt onder de vervaardiging/raffinage van (ruwe) plantaardige oliën en vetten (SBI 1541/1542). Om de productie minder is dan 250.000 ton per jaar (namelijk ongeveer 10.000 ton per jaar), gaat het om een bedrijf uit milieucategorie 4.1 met een richtafstand voor hinder van 200 meter. Binnen deze afstand van het bedrijf zijn woningen aanwezig.

Vanwege de ligging in het bebouwingslint met verschillende functies en aan de doorgaande route over de Dorpsweg is reductie van deze categorie voor het bedrijf mogelijk. Bovendien is het bedrijf aanzienlijk kleinschaliger dan een gemiddeld bedrijf uit milieucategorie 4.1. Een olieproducerend bedrijf met een productie omvang tot 250.000 ton per jaar valt hieronder. De feitelijke productie is slechts 4% hiervan. Op deze omvang is het bedrijf passend op de locatie.

In het plangebied is echter, ook na realisatie van de nieuwbouw, sprake van een bestaande milieukundige situatie. Met de realisatie van de nieuwbouw blijft de milieucategorie voor het bedrijf ongewijzigd. Bovendien wijzigt de afstand tussen de bebouwing en de dichtstbijzijnde woningen niet, omdat de nieuwbouw op dezelfde plaats komt als de bestaande bedrijfsbebouwing.

Door de ontwikkeling ontstaat bovendien een verbetering van de milieusituatie, omdat laden en lossen inpandig kan gaan plaatsvinden en minder verkeersbewegingen over het terrein nodig zijn. Dit laatste komt doordat de interne transport door pijpen plaats gaat vinden. De invloed van het bedrijf op de omgeving wijzigt dus in positieve zin. Dit geeft geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

4.5 Bodem

Het uitgangspunt voor de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig is, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem moeten vanuit een goede ruimtelijke ordening - in het kader van de Wet bodembescherming - bij ruimtelijke plannen en projecten worden gesignaleerd. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

 

Al langere tijd is het perceel in gebruik voor een bedrijfsfunctie. De bodem is daarom mogelijk vervuild. Een bodemonderzoek voor de realisatie van het bedrijf wordt aangeraden. Wanneer de resultaten hiervan bekend zijn worden ze opgenomen in dit bestemmingsplan. Bij de omgevingsvergunningaanvraag moet een verkennend bodemonderzoek worden overlegd.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, LPG en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. In en rond het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig die van invloed kunnen zijn op het plangebied. In het plangebied is daarom sprake van een verantwoord groepsrisico. De externe veiligheid geeft geen beperkingen voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt.

In of in de omgeving van het plangebied komen geen risicovolle inrichtingen, transportroutes voor gevaarlijke stoffen of hogedruk gasleidingen voor. Dit aspect geeft geen belemmeringen voor de ontwikkeling en uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

4.7 Kabels en leidingen

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden moet worden. Wel zijn er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied is alleen de bouwhoogte afwijkend van de mogelijkheden vanuit het bestemmingsplan Landelijk Gebied. De regeling van dat bestemmingsplan is voor dit bestemmingsplan dan ook gebaseerd op de regeling uit dat bestemmingsplan en gespecificeerd op de gewenste bedrijfsbebouwing. Op die manier blijven de geldende regelingen zo veel mogelijk van toepassing. Dit geeft rechtzekerheid voor de bedrijfseigenaren en voor de omgeving van het bedrijf. De volgende (dubbel)bestemmingen en aanduidingen zijn van toepassing:

5.3 Bedrijf

Het bedrijf is geregeld in de bestemming Bedrijf. Binnen de bedrijfsbestemming wordt het bestaande bedrijf specifiek mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt in zijn algemeenheid ruimte geboden voor categorieën 1 en 2 uit de VNG-brochure. De van toepassing zijnde bedrijvenlijst is opgenomen in Bijlage 1 bij de regels. Dit zijn bedrijven die qua aard en omvang passend zijn in het landelijk gebied.

Voor de bebouwing binnen deze bestemming is in de regels opgenomen wat toegestaan is (zie 3.2). De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsgebouwen is vastgelegd in de regels. Het beleid is erop gericht de uitbreiding van niet-agrarische bedrijvigheid in het landelijk gebied zoveel mogelijk te beperken.

In afwijking tot wat mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan wordt ruimte geboden voor bedrijfsgebouwen met een maximale bouwhoogte van 11 meter. Daarmee wordt geen extra ruimte geboden bovenop de bouwplannen. Om de voorgestelde transportpijpen niet uit te sluiten geldt voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, een maximale bouwhoogte van 12 meter. Voor bestaande bouwwerken geldt de bestaande bouwhoogte als maximum.

Per bedrijf wordt in principe rekening gehouden met een bijbehorende bedrijfswoning. Er is in dit geval geen bedrijfswoning aanwezig en ook niet wenselijk. Daarom is op de verbeelding de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' opgenomen. Verder is in lid 3.4 bepaald dat buitenopslag voor de gebouwen is uitgesloten.

Verder zijn de, voor zover relevante, flexibiliteitsbepalingen uit het geldende bestemmingsplan overgenomen.

5.4 Waarde - Archeologie 2 en 5

Archeologische waardevolle gebieden zijn beschermd door het opnemen van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 5. Deze gronden zijn tevens bestemd voor het behoud van archeologische en cultuurhistorische waarden.

Binnen deze dubbelbestemmingen geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 35 centimeter, respectievelijk groter dan 20.000 m2 en dieper dan 40 centimeter.

5.5 Algemene aanduidingsregels

Voor de Westfriese Omringdijk is een vrijwaringszone van 200 meter opgenomen. Binnen deze aanduiding is in principe geen bebouwing mogelijk. Hierdoor wordt de Westfriese Omringdijk, langs de Beemster Uitwatering, beschermd en wordt er geen bebouwing gerealiseerd die eventuele toekomstige aanpassingen aan de dijken in de weg kunnen zitten.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Wat dat betreft, wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure.

6.1.1 Overleg

Het bestemmingsplan is, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. Van provincie Noord-Holland en van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier zijn per e-mail reacties ontvangen. Deze overlegreacties zijn opgenomen in Bijlage 1. De provincie laat weten dat het plan hen geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen, omdat het hier vervangende nieuwbouw betreft. Het hoogheemraadschap stuurt een aanvulling voor de digitale watertoets. Deze aanvulling is verwerkt in paragraaf 4.3 (waterparagraaf).

De ingekomen overlegreacties geven geen aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan.

6.1.2 Inspraak

De gemeente vindt het belangrijk om de maatschappij in een vroeg stadium te betrekken in de planvorming. Op 26 januari 2016 is door het bedrijf Oudendijk Oils aan de bewoners in de directe omgeving een presentatie gegeven over de nieuwe bouwplannen. In het kader van de Inspraak heeft het voorontwerp van dit bestemmingsplan van 8 februari tot en met 6 maart 2016 ter inzage gelegen. Binnen deze termijn konden schriftelijke reacties naar voren worden gebracht bij het college van burgemeester en wethouders van Koggenland.

Door een aantal bewoners van de Dorpsweg is een gezamenlijk een inspraakreactie ingediend. In deze reactie worden vragen gesteld ten aanzien van de volgende thema's:

Transportverkeer

Er worden vragen gesteld over de hoeveelheid vrachtverkeer er over de Dorpsweg zal rijden en of de ontwikkeling hierop een effect heeft.

Antwoord:

Uit informatie van Oudendijk Oils blijkt dat er tussen week 2 en week 12 (10 weken) in totaal 116 transporten zijn geweest. Dit zijn gemiddeld 12 per week. Transport vindt alleen plaats op maandag tot en met vrijdag tussen 8:00 en 17:00.

De ontwikkeling is niet gericht op een toename van de capaciteit van het bedrijf, maar op het herbouwen van een door een calamiteit getroffen bedrijfsgebouw en op een meer efficiënte en veiligere bedrijfsvoering. Als gevolg van deze ontwikkeling neemt het aantal vervoersbewegingen dan ook niet toe.

Parkeren transportverkeer

Ook wordt gevraagd op welke wijze het parkeren van transportverkeer in de nieuwe situatie wordt opgelost. Parkeren langs de Dorpsweg wordt als onwenselijk ervaren.

Antwoord:

Parkeren vindt zowel in de huidige als in de nieuwe situatie geheel plaats op eigen terrein. Een deel van dit terrein ligt langs de Dorpsweg. Al van oudsher wordt op deze plek geparkeerd. Aangezien dit buiten het tracé van de Dorpsweg gebeurd, ontstaan hier geen onveilige of anderszins onwenselijke situaties.

Omgevingsgeluid

Men verwacht storend omgevingsgeluid afkomstig van verschillende bronnen binnen het bedrijf. De vraag is welke normen hiervoor gelden en hoe dit wordt gehandhaafd.

Antwoord:

Dit bestemmingsplan maakt alleen een hogere bouwhoogte van een bedrijfsgebouw mogelijk. Daarom is in dit kader geen onderzoek gedaan naar de geluidhinder van het bedrijf op de omgeving. Voor de nieuwe inrichting van het bedrijf zal een revisie van de milieuvergunning plaats moeten vinden. Hierin wordt ook de geluidsituatie van het bedrijf weer in beeld gebracht. De gemeente ziet erop toe dat aan de voorschriften uit de vergunning wordt voldaan. Op deze manier is gewaarborgd dat er blijvend wordt voldaan aan de geldende normen en ter plaatse van woningen in de omgeving geen onaanvaardbare hinder ontstaat.

Volgens de huidige milieuvergunning van 10 oktober 2006 gelden voor geluid afkomstig van dit bedrijf op de gevels van nabijgelegen woningen de volgende normen.

Het langetijds gemiddeld beoordelingsniveau afkomstig van de inrichting mag op de hierna genoemde gevels van woningen, in de hierna genoemde perioden, de navolgende waarden niet overschrijden:

Dorpsweg 81/82 53 dB9A) van 07.00 tot 19.00 uur

43 dB(A) van 19.00 tot 23.00 uur

43 dB(A) van 23.00 tot 07.00 uur

Dorpsweg 77 40 dB(A) van 07.00 tot 19.00 uur

39 dB(A) van 19.00 tot 23.00 uur

39 dB(A) van 23.00 tot 07.00 uur

De door de inrichting veroorzaakte maximale geluidniveau's mogen op de hierna genoemde gevels van woningen, in de hierna genoemde perioden, de volgende waarden niet overschrijden.

Dorpsweg 81/82 en 70 dB(A) van 07.00 tot 19.00 uur

Dorpsweg 77 65 dB(A) van 19.00 tot 23.00 uur

60 dB(A) van 23.00 tot 07.00 uur

Verder is vastgelegd dat motoren van (bevoorradings) voertuigen alleen in werking mogen zijn, wanneer dit voor het transport en/of het laden en lossen strikt noodzakelijk is. Gedurende het laden en lossen moet de muziek- en geluidinstallatie van het (bevoorradings)voertuig zijn uitgeschakeld.

Geurhinder

De aanwezigheid van geurhinder in de omgeving is enorm verbeterd, maar nog niet geheel voorkomen. Gevraagd wordt hoe dit in de nieuwe situatie tot een minimum wordt beperkt.

Antwoord:

Geurhinder voor de omgeving wordt door het nieuwe gesloten transportsysteem vanuit de loods tot een absoluut minimum beperkt. Ook voor dit aspect geldt dat in de milieuvergunning voorschriften zijn opgenomen en aan de wettelijke normen moet worden voldaan.

De geldende milieuvergunning bevat hierover de volgende voorschriften:

• uitmondingen in de buitenlucht van afvoeren van ventilatiesystemen, luchtbehandeling installaties e.d., ten aanzien waarvan in deze vergunning geen specifieke voorschriften zijn gesteld moeten zodanig zijn gesitueerd dat een afdoende verspreiding van de dampen is gewaarborgd, zonder dat hinder buiten de inrichting wordt veroorzaakt.
• om te voldoen aan de norm van 1,0 ge/m3 berekend als 98-percentiel bij een productie van maximaal 1000 kilo sesamolie per uur bij maximaal 5760 uur op jaarbasis, dient de gaswasser nauwkeurig afgesteld te zijn en regelmatig te worden onderhouden.
• van een nauwkeurige afstelling is sprake als er:
  • 1. per uur plusminus 250 liter water door de gaswasser wordt gevoerd en
  • 2. 0,5 liter chloorbleekloog per etmaal wordt toegevoegd.

Deze voorschriften zullen te zijner tijd in relatie tot een nieuwe revisievergunning voor het bedrijf opnieuw worden beoordeeld.

Stof

Men vraagt zich af welke gezondheidsrisico's er als gevolg van vrijkomend stof zijn.

Antwoord:

Hinder door stof wordt door de nieuwe inrichting en het inpandig transport vrijwel geheel voorkomen. Gezondheidsrisico's zijn niet aan de orde.

Opslag buitenterrein

Men ervaart het huidige opslagterrein niet als representatief. De vraag is of het parkeerterrein in de nieuwe situatie nog gebruikt mag worden voor opslag.

Antwoord:

Het terrein aan de voorzijde is uitsluitend bedoeld voor parkeren en voor logistieke doeleinden. Hier vindt geen enkele vorm van opslag meer plaats. Buitenopslag vóór de gebouwen is in dit bestemmingsplan uitgesloten.

Brandpreventie

Gevraagd wordt op welke wijze en in welke frequentie controle plaatsvindt op brandveiligheidsmaatregelen.

Antwoord:

Er wordt in het bedrijf een meldingssysteem geïnstalleerd dat reageert op zowel rook als temperatuur wisselingen. Dit meldingssysteem is 24 uur, 7 dagen per week online. Meldingen worden via telefoons doorgegeven aan meerdere personen die werkzaam zijn in de fabriek.

Raampartijen

De raampartijen op de verdieping maken dat men in de tuinen van de naastgelegen percelen kan kijken. Gevraagd wordt hoe deze inbraak op privacy wordt opgelost.

Antwoord:

Door het aanbrengen van een matte folie op de beglazing van het kantoor op de eerste verdieping wordt voorkomen dat er direct uitzicht is op het privéterrein van de buren. Dit is weergegeven in de navolgende figuur.

Toepassing raamfolie

Hoogte gebouw

De indieners begrijpen de noodzaak van het 11 meter hoge gebouw, maar vinden het onduidelijk of er in de toekomst nog installaties met een hogere bouwhoogte op het dak van het gebouw kunnen worden gebouwd.

Antwoord:

Het gebouw wordt 11 meter hoog. Dit is vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan. Ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en installaties worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Voor installaties (overige andere bouwwerken) geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter. Bouwaanvragen worden getoetst aan de regels van dit bestemmingsplan. Dit biedt voldoende rechtszekerheid.

Waterkwaliteit

Gevraagd wordt op welke wijze de waterkwaliteit is geborgd.

Antwoord:

Op de nieuw aangelegde kering rondom de sloot komt een 50 centimeter hoge kering die eventuele lekkages vanuit de loods opvangt. De rest van bedrijfsterrein is in overleg met Hoogheemraadschap geborgd door middel van eigen buffertanks van 100 m3. Bij calamiteiten kan het bedrijf daar zelf vervuiling of een overschot aan hemelwater in opslaan. Ook ter plaatse van de tanks is een opvangbuffer.

Voor lozingen op het oppervlakte water is een melding bij het hoogheemraadschap nodig. Getoetst wordt aan de normen uit het Activiteitenbesluit c.q. de voorschriften van de milieuvergunning. Controles op waterkwaliteit gebeurt op aanraden van Hoogheemraadschap, door een extern bedrijf. Dit gebeurt een keer per jaar een volle week.

Verplaatsen bedrijf

Indieners menen dat het het bedrijf Oudendijk Oils thuis hoort op een bedrijventerrein. Men vraagt zich af of de mogelijkheden voor verplaatsing van het bedrijf zijn onderzocht.

Antwoord:

Oudendijk Oils is gevestigd op een fabriekslocatie die als sinds 1900 als zodanig gebruikt wordt. De fabriek vormt een onderdeel van de ontwikkelingsgeschiedenis van het omliggende gebied. Het bedrijf voldoet aan alle normen en de ontwikkeling die nu voorstaat vormt een verdere verbetering van zowel de milieusituatie als van het aanzicht op de locatie. Los van de kosten die dat met zich meebrengt vormt de situatie op en rond dit bedrijf geen reden om tot verplaatsing over te gaan.

6.1.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) doorlopen. Het ontwerpplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd, waarbij een ieder in de gelegenheid is gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Er is namens een aantal omwonenden één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is samengevat en door de gemeente beantwoord in de reactienota zienswijzen, die is opgenomen in Bijlage 2.

De zienswijze is grotendeels ongegrond verklaard. Wel wordt het plan gewijzigd vastgesteld, in die zin dat een voorwaardelijke verplichting wordt opgenomen voor het blinderen van de ramen op de verdiepingen tot 1,80 m vanaf het vloerniveau en het verbieden van te openen ramen tot deze hoogte. Verder wordt een aanvullende bepaling in de voorschriften van het bestemmingsplan opgenomen over het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op het terrein van het bedrijf.

Naar aanleiding van de zienswijze heeft op 12 september 2016 een hoorzitting plaatsgevonden, waarbij de indieners van zienswijze vragen hebben kunnen stellen. Hierbij hebben de omwonenden aangegeven gerustgesteld te zijn door de reactie van het college in de reactienota.

Het bestemmingsplan is op 3 oktober 2016 vastgesteld met inachtneming van de in het Vaststellingsbesluit opgenomen wijzigingen. Tegen dit besluit is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

6.2.1 Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Voor de financieel-economische onderbouwing is een bedrijfsplan gemaakt.

6.2.2 Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Bij dit bestemmingsplan is de vaststelling van een exploitatieplan niet nodig. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal van de gemeente is geregeld. Het plangebied betreft bestaand bebouwd gebied. Dit houdt in dat de gemeente geen kosten heeft aan de aanleg van wegen, riolering, etcetera. In de overeenkomst wordt ook vastgelegd dat eventuele planschade voor rekening is van de initiatiefnemer. Aangezien de gemeentelijke kosten hiermee gedekt zijn, is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.