Ursem - Noorddijkerweg woningbouwlocatie

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor dit bestemmingsplan

Op de voormalige locatie van basisschool Langereis aan de noordzijde van Ursem is ruimte voor een nieuwe ontwikkeling. De school is verplaatst en de schoolgebouwen op de locatie zijn gesloopt. De gemeente wil deze locatie herontwikkelen met een kleinschalig woningbouwplan. Het gaat om de realisatie van drie (semi)vrijstaande woningen en vier levensloopbestendige woningen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Komplan 2008. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan noodzakelijk. In het bestemmingsplan wordt het voornemen beschreven en getoetst aan het geldende beleid en de regelgeving op het gebied van milieu- en omgevingsaspecten.

1.2 Ligging plangebied

In de onderstaande figuren is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. De locatie ligt aan de noordzijde van de kern Ursem en grenst aan de belangrijkste ontsluitingsroute: de Noorddijkerweg. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door een brede watergang langs de Leet. Aan de overkant van de Leet ligt een autoservicecentrum (tankstation en autowasstraat). Aan de zuid- en westzijde liggen woningen en een kerk. Ook de woning die tussen de school lag, is opgenomen in het bestemmingsplan, omdat een deel van de gronden van de school bij het erf van de woning gevoegd is.

Figuur 1. Plangebied en gearceerd de al gesloopte schoolgebouwen (bron Bingmaps)

Figuur 2. Foto voormalige schoollocatie aan de noordwestzijde van Ursem (bron Google Maps)

1.3 Geldend bestemmingsplan

In het geldende bestemmingsplan, het 'Komplan' is de bestemming “Maatschappelijke doeleinden” opgenomen. De gronden zijn bestemd voor dienstverlening en educatieve-, sociale-, culturele- of religieuze doeleinden. Het realiseren van woningen is op basis van deze bestemming niet toegestaan, waardoor het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan voor de locatie noodzakelijk is. Naast de hoofdbestemming "Maatschappelijke doeleinden" is op de gronden ook de dubbelbestemming "Archeologie categorie 2" van toepassing. De consequentie van deze bestemming wordt nader besproken in paragraaf 4.2.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige en gewenste situatie in het plangebied. Ook bevat dit hoofdstuk een beeldkwaliteitparagraaf. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. In hoofdstuk 4 komen de milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de juridische regeling van het plan. Hoofdstuk 6 tot slot, gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planuitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de huidige situatie en de gewenste ontwikkeling. De huidige situatie is van belang voor de inpassing van de gewenste ontwikkeling. De gewenste ontwikkeling is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan.

2.1 Huidige situatie

De locatie ligt bij één van de oudste delen van Ursem, het noordelijke kerngebiedje van Ursem. Ursem is opgebouwd uit een lintstructuur langs de Ursemmervaart met een kleine kern met een Rooms katholieke kerk aan de zuidkant en een kleine concentratie met de Protestante kerk aan de Noordgouw aan de noordzijde van Ursem. Beide polen met een kerk zijn via de lintbebouwing met elkaar verbonden. Daarna is het dorp aan weerszijden met planmatige uitbreidingen gegroeid. De ontwikkelingsgeschiedenis wordt geïllustreerd in de onderstaande figuren.

Figuur 3. Ontstaansgeschiedenis Ursem en planlocatie

De oude bij de kerk behorende bebouwing is karakteristiek (zie onderstaande figuren). Bij de locatie ligt van oorsprong een splitsing van twee watergangen. Hierdoor ligt rondom het gebied water.

Figuur 4. Foto met protestante kerk en bestaande twee onder éénkapper aan de zuidzijde van het plangebied.

Figuur 5. Bestaande woning aan de Noorddijkerweg tussen de voormalige school

Figuur 6. Stolpboerderij aan de westzijde van het plangebied aan de Noorddijkerweg

2.2 Gewenste situatie

Opzet van het plan

Het woningbouwplan Ursem Noorddijkerweg bestaat uit een aantal (half)vrijstaande woningen met aangebouwde garage en een viertal rijwoningen. De opzet van het plan is weergegeven in figuur 7. Hierbij zijn meerdere varianten mogelijk. In figuur 8 zijn twee varianten aangegeven waarbij gekozen is voor een variant met twee vrijstaande woningen die georiënteerd zijn op de Noorddijkerweg en een variant waarbij sprake is van twee geschakelde woningen en één vrijstaande woning.

Situering

De (half)vrijstaande woningen verspringen ten opzicht van elkaar. Deze situering sluit aan op de gebogen belijning van de wegen en water rondom het plangebied en de bestaande voorgevels. De vrijstaande woningen staan dwars op de weg. De individualiteit van de panden komt hiermee beter tot uitdrukking. Het blok met de rijwoningen staat dwars op de Noorddijkerweg met de kap parallel aan de Ammerdorfferstraat.

 

Bouwmassa

De vrijstaande woningen bestaan uit één tot twee bouwlagen met kap. Dit type massa is kenmerken voor de lintbebouwing in Ursem. Door steile kappen toe te passen, erkers aan de voorzijde en aan de zijkanten te plaatsen kunnen volumes gemaakt worden die passen bij de bestaande bebouwing, vergelijkbaar met de opbouw van het volume van de woning aan de Noorddijkerweg 54. De rijwoningen bestaan uit een bouwvolume van maximaal twee bouwlagen met kap. Deze hoogte sluit aan op de toegestane hoogte aan de zuidkant an het plangebied.

Figuur 7. Gewenste situatie, indicatieve schets

Figuur 8. Varianten noordelijk deel plangebied, twee of drie woningen

Verkeer en parkeren

Aansluitend op het plangebied is een parkeerterrein dat voorheen gebruikt werd door de school. In de nieuwe situatie kan dit parkeerterrein gebruikt worden voor parkeren. Daarnaast wordt een aantal parkeerplaatsen gerealiseerd aansluitend op de nieuwe rijwoningen. Bij de vrijstaande woningen is voldoende ruimte om auto's op eigen terrein te parkeren of in incidentele situaties langs de weg te parkeren.

2.3 Beeldkwaliteitsparagraaf

Bij het ontwikkelen van de architectuur is het van belang de bestaande kwaliteiten te respecteren. In tegenstelling tot de historisch gegroeide lintstructuur wordt het gebied waarschijnlijk projectmatig ontwikkeld. Met de situering van de gebouwen en de bouwmassa is waar mogelijk aangesloten bij de bestaande bebouwing (zie vorige paragraaf). Voor de locatie wordt geen aanvullend beeldkwaliteitplan opgesteld. De architectuur van de beoogde woningen wordt in het kader van regulier welstandsregime verder uitgewerkt. Daarbij moet rekening worden gehouden met de bestaande kwaliteiten in het gebied. De bestaande kleurstelling en materialisering van stenige rood/bruine steen voor de gevels en blauw/grijze pannen of andere hoogwaardige dakbedekking vormen daarbij het uitgangspunt.

Omdat de gemeente zelf mede richting geeft aan de wijze waarop het gebied in eerste instantie projectmatig ontwikkeld wordt is geen beeldkwaliteitplan nodig. Indien projectmatige ontwikkeling niet slaagt, dan is de gemeente van plan op andere wijze te zorgen voor een goede beeldkwaliteit in het gebied, bijvoorbeeld door het uitgeven van kavelpaspoorten.

Hoofdstuk 3 Beleid

In dit hoofdstuk staat het beleid beschreven dat mogelijk relevant is voor de gewenste ontwikkeling en/of het plangebied van dit bestemmingsplan. Hierbij wordt kort ingegaan op rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie infrastructuur en ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en is begin 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het perceel raakt geen van de 13 nationale ruimtelijke belangen.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren hanteert het rijk de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten stapsgewijs worden getoetst aan de volgende voorwaarden:

• 1. de voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet voorzien in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkeling betreft herstructuering binnen bestaand bebouwd gebied, door sloop van een stedelijke functie (maatschappelijk) en vervanging door een nieuwe stedelijke functie (wonen) Op basis van de definitie in de Provinciale verordening wordt de bebouwing van de voormalige schoollocatie aangemerkt als bestaand bebouwd gebied (BBG). Van verstedelijking buiten bestaand bebouwd gebied is daarom geen sprake. De toets aan de ladder duurzame verstedelijking is daarom hier niet verder uitgewerkt. De onderwerpen regionale woningbehoefte, herstructurering en ontsluiting komen bij het gemeentelijk beleid aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Holland is vastgelegd in de Structuurvisie Noord-Holland 2040 (vastgesteld op 21 juni 2010). In de structuurvisie geeft de provincie een toekomstbeeld, waaruit het provinciaal belang volgt. Het toekomstbeeld is als volgt gedefinieerd: 'De Provincie Noord-Holland zorgt dat Noord-Holland een mooie, veelzijdige en internationaal concurrerende provincie blijft door in te zetten op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.'

Om het geschetste toekomstbeeld ruimtelijk te realiseren, heeft de Provincie provinciale belangen benoemd. De drie hoofdbelangen (klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik) vormen gezamenlijk de ruimtelijke hoofddoelstelling van de Provincie. De structuurvisie is uitgewerkt in de PRV.

Het provinciaal woningbouwbeleid is gericht op versterking en concentratie van woningbouw in stedelijke gebieden om de voorzieningen bereikbaar en op peil te houden, het landelijk gebied zo open mogelijk te houden en het eigen karakter van de kern te handhaven. Door verplaatsing van voorzieningen en bedrijven is in de komgebieden een aantal inbreidingslocaties ontstaan waar verdichting/herstructurering mogelijk is. De provincie geeft aan dat woningbouw op deze locaties een verbetering betekend van de ruimtelijke structuur van de kernen. Het gaat om locaties van beperkte omvang, waarop, voegend in de structuur van de omgeving, slechts ruimte is voor een enkele woning(en). Verdichting in de vorm van aanvullende woningbouw is toegestaan voorzover deze gericht is op duurzame ontwikkelingen, bijzondere woonvormen, herbouw en kwalitatieve meerwaarde en verbeteringen van de leefbaarheid. In ruimtelijk opzicht dienen de ontwikkelingen de 'kleur' aan te nemen van het desbetreffende woongebied met bijzondere woonvormen en aandacht voor duurzaamheid. Stedelijke vernieuwing zal zich vooral richten op de bouw van zorgwoningen en de verbouw tot nultredenwoningen.

3.2.2 Provinciale ruimtelijke verordening

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV, juli 2016) zijn regels verbonden aan de provinciale hoofdbelangen.

De provincie geeft beperkingen aan de ontwikkeling van woningbouw buiten bestaand bebouwd gebied. Bestaand bebouwd gebied is aangewezen als de bestaande of de bij een – op het moment van inwerkingtreding van de verordening – geldend bestemmingsplan toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing. Onder toegelaten woon- of bedrijfsbebouwing wordt mede begrepen de daarbij behorende bebouwing ten behoeve van openbare voorzieningen, verkeersinfrastructuur alsmede stedelijk water en stedelijk groen van een stad, dorp of kern.

Toetsing

De voormalige bebouwing van de school vormt volgens de definitie van de PRV het bestaand bebouwd gebied (BBG). De beoogde bebouwing is voor een groot deel gesitueerd op de locatie waar de voormalige bebouwing van de school stond. Op de locatie is bebouwing ten behoeve van openbare voorzieningen toegestaan, hierdoor valt de ontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied. Het woningbouwproject worden gezien als een herstructurering. Herstructurering voldoet aan de regionale ambitie de bouwopgave met name binnen bestaand bebouwd gebied op te lossen. Bovendien is sprake van een kwalitatieve verbetering: bijdrage aan de leefbaarheid van het dorp, versterking van de landschappelijke en/of cultuurhistorische structuur.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2009 - 2020

De gemeenteraad heeft het ruimtelijk beleid voor de gemeente op 12 oktober 2009 vastgesteld in de Structuurvisie 2009 - 2020. Het ruimtelijk beleid geeft richting aan ontwikkelingen in de gemeente. Koggenland is primair een groene gemeente, waar de ruimtelijke opgaven samenhangen met de doorontwikkeling van de eigen kernen en het bouwen voor een kwantitatieve en kwalitatieve vraag van de eigen bevolking.

De gemeente streeft niet naar een groei die groter is dan de eigen behoefte. Naast de bestaande uitbreidingswijken reserveert de gemeente op een aantal plekken ruimte voor toekomstige ontwikkelingen. Het is afhankelijk van de demografische ontwikkeling na 2020 en daarmee samenhangend de woningvraag wanneer die plekken daadwerkelijk tot ontwikkeling komen. De uitbreidingslocaties zijn niet de enige plekken waar woningen aan de voorraad worden toegevoegd. Binnen de bestaande kernen is sprake van een structurele, incidentele bouwopgave op plekken waar ruimte vrij komt in de bestaande bebouwingsstructuur, bijvoorbeeld door verplaatsing van bedrijven of door beëindiging van agrarische bedrijven. Daarbij zullen steeds criteria ten aanzien van ruimtelijke inpassing, beeldkwaliteit en parkeren worden gesteld.

Toetsing

De planlocatie ligt binnen de bestaande kern. Op basis van de structuurvisie komt deze plek voor woningbouw in aanmerking. Het woningbouwprogramma biedt mogelijkheden voor verschillende doelgroepen en sluit daarom aan bij de behoefte van Ursem. De locatie sluit aan op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving door de kleinschalige bebouwingsstructuur en de oriëntatie van de bebouwing op de omgeving.

• 1. Er is sprake van een actuele regionale woningbehoefte. In de provincie Noord Holland wordt de woningbehoefte en het planaanbod afgestemd met de gemeenten en bijgehouden in de woningmarktmonitor. Over het planaanbod zijn afspraken gemaakt op basis van een regionale woningvisie (Regionaal Actieprogramma Wonen Noord-Holland Noord 2011-2015). Binnen de vastgestelde afspraken is ruimte voor kleinschalige projecten waarbij enkele woningen gerealiseerd worden. Momenteel zijn gemeente en provincie in overleg over de bijstelling van de woonvisie en de regionale afstemming van woningbouwplannen. De voorgenomen ontwikkeling wordt opgenomen in het gemeentelijke woonprogramma; De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de vraag naar kwalitatief hoogwaardige woonmilieus.
• 2. Omdat de beoogde bouwmassa op vrijwel dezelfde plek is gelegen en van ongeveer dezelfde omvang is, kan worden gesteld dat er sprake is van bebouwing binnen bestaand bebouwd gebied. Bovendien is in dit geval sprake van een verbetering van de ruimtelijke en milieutechnische kwaliteit door de realisatie van zeven woningen op een voormalige schoollocatie;
• 3. De nieuwe woonpercelen liggen dicht nabij de bestaande hoofdontsluiting van het dorp en worden daarmee passend ontsloten binnen de dorpsstructuur.

3.3.2 Welstandsnota Koggenland

De welstandsnota van Koggenland van 2012. Het daarin beschreven beleid is opgesteld vanuit de overtuiging dat de lokale overheid het belang van een aantrekkelijke bebouwde omgeving moet en wil behartigen. Het beleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de aanwezige cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden te benoemen. Daarnaast speelt de welstandsnota een rol bij de ontwikkeling en de beoordeling van bouwplannen. De gebieds- en objectgerichte aanpak beoogt de belangrijkste karakteristieken van de bebouwing te beschermen en te zorgen dat nieuwe ontwikkelingen daarop voortbouwen. Zo ook voor de gewenste ontwikkeling in het plangebied.

Toetsing

Het gebied maakt deel uit van de lintstructuur van Ursem en het gebied heeft een specifieke historische en architectonische uitstraling die gerelateerd is aan de bestaande woningen in het gebied en de kerk. Een groot deelte van het gebied heeft een bijzonder welstandsregime en valt onder de dorpslinten. Omdat het gebied in tegenstelling tot de historisch gegroeide lintstructuur waarschijnlijk projectmatig ontwikkeld wordt en de bestaande woningen een specifieke architectuur hebben, is het van belang terughoudend te zijn bij het vormgeven van de nieuwe woningen, hoogwaardige materialen te gebruiken en de volumes zorgvuldig te detailleren.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Naast het feit dat de ontwikkelingen in het plangebied binnen het overheidsbeleid tot stand moet komen, moet ook rekening gehouden worden met de aanwezige functies in en rond het gebied. Het uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In dit hoofdstuk zijn de randvoorwaarden, die voortvloeien uit de omgevingsaspecten, beschreven.

4.1 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op de natuurbescherming, rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.1.1 Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het provinciale bescherming van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS) en Weidevogelleefgebieden.

Gezien de aard van de plannen, en de ligging van het plangebied ten opzichte van de beschermde gebieden, is op voorhand uit te sluiten dat het project negatieve effecten op beschermde natuurgebieden zal hebben. Er is derhalve geen andere natuurwetgeving aan de orde in het plangebied dan de besproken Flora- en faunawet.

4.1.2 Soortenbescherming

De soortenbescherming vindt primair plaats via de Flora- en faunawet. Op grond van deze wet mogen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, niet verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op bijlage IV, zoals vleermuizen, van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode Lijst soorten is een zware bescherming opgenomen. De verblijfplaatsen van beschermde soorten mogen volgens de Flora- en faunawet niet negatief worden beïnvloed door bouwactiviteiten.

Toetsing

Voor de locatie is in opdracht van gemeente Koggenland door Ecologisch Onderzoeks en Adviesbureau Van der Goes en Groot in het kader van de Flora- en faunawet een quick scan uitgevoerd naar de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde flora en fauna in het plangebied. Het onderzoek heeft bestaan uit een veldbezoek. Het onderzoek is bijgevoegd in de Toets Flora en Fauna. De volgende aanbevelingen en conclusies komen naar voren in het onderzoek:

• Het onderzoeksgebied is in potentie geschikt voor foeragerende vleermuizen.
• Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied daarvoor slechts marginaal geschikt is en slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel geschikt(er) biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk uitwijken.
• Voor alle beschermde soorten (alle regimes) geldt de zorgplicht (zie §4.1.1).

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang rekening te houden met aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden. Waar nodig moet in het bestemmingsplan een regeling worden opgenomen om aangetroffen waarden te beschermen.

4.2.1 Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Deze nieuwe wet maakt deel uit van de (gewijzigde) Monumentenwet. De kern van Wamz is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De Wamz verplicht gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden. Naast het inventariseren van de te verwachten archeologische waarde, zal het bestemmingsplan uiteindelijk, indien nodig (en mogelijk), een bescherming moeten bieden voor waardevolle gebieden. Dit kan bijvoorbeeld door middel van een omgevingsvergunningenstelsel.

Toetsing

Naar aanleiding van de archeologische inventarisatiekaart van de gemeente Koggenland is voor de locatie een inventariserend terreinonderzoek uitgevoerd door Archeologie West-Friesland (zie bijlage Archeologie). Het inventariserend onderzoek heeft geen behoudenswaardige vindplaatsen opgeleverd. Naar aanleiding van het onderzoek wordt het plangebied gedeselecteerd voor verder archeologisch onderzoek en kan het plangebied worden vrijgegeven voor de uitvoering van graaf- en bouwwerkzaamheden.

4.2.2 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Toetsing

De locatie vormt momenteel een voormalige schoollocatie zonder gebouwen. In de directe omgeving zijn cultuurhistorisch waardevolle structuren aanwezig, zoals de historische lintstructuur. Daarnaast vertegenwoordigen de kerk en de naastgelegen vrijstaande karakteristieke vrijstaande woningen een cultuurhistorische waarde. In vormgeving en volume van de woningen wordt aansluiting gezocht op naastgelegen gebouwen. Bij de ontwikkeling van de architectuur van de woningen worden de bestaande architectuur kenmerken gerespecteerd.

4.3 Water

De watertoets is een procesinstrument dat is verankerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) 2011. De bedoeling van het instrument is om wateraspecten van meet af aan mee te nemen bij ruimtelijke plannen en besluiten. Het gaat hierbij om zes thema's: waterkwantiteit, waterkwaliteit, waterkeringen, wegen, afvalwaterketen en beheer & onderhoud van nieuw en bestaand oppervlaktewater.

Watertoets

Het plan Ursem Noorddijkerweg is aangemeld op de website www.dewatertoets.nl. Met de gegevens die opgegeven zijn is bepaald dat bepaalde aspecten van het plan een zodanige invloed hebben op de belangen van het hoogheemraadschap dat de normale procedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat het hoogheemraadschap in overleg met de initiatiefnemers van het plan willen bespreken hoe in uw plan rekening kan worden gehouden deze waterhuishoudkundige belangen. Naar aanleiding van dit overleg wordt een definitieve waterparagraaf opgesteld. Op basis van de ingevoerde gegevens is een voorlopige watertoets gegenereerd, zie bijlage Watertoets. Onderstaand is een vertaling van de uitgangspunten naar het voorliggende plan gemaakt. De belangrijkste aandachtspunten uit het advies zijn:

Verharding en compenserende maatregelen

Er zijn geen compenserende maatregelen ten aanzien van de waterberging noodzakelijk omdat het verhard oppervlakte niet toe neemt.

Waterkwaliteit en riolering

In het plan wordt een gescheiden riolering aangelegd, waarbij het hemelwater wordt afgekoppeld van de riolering. Dit komt overeen met de basisdoelstelling van het hoogheemraadschap om het hemelwater van nieuwe oppervlakken zoveel mogelijk te scheiden van het afvalwater. Voorwaarde is wel dat het hemelwater als schoon kan worden beschouwd. Bij voorkeur wordt afstromend hemelwater van verharde oppervlakken eerst voorgezuiverd door een berm, wadi of bodempassage. Het hoogheemraadschap adviseert om met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk te voorkomen.

Rioolgemaal

Het plangebied bevindt zich in de signaleringszone van een rioolgemaal dat in beheer is bij het hoogheemraadschap. In de handreiking Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2009) wordt voor rioolgemalen een richtafstand van 30 meter aangehouden tot gevoelige functies. Indien er een gevoelige functie gerealiseerd wordt binnen deze afstand tot een rioolgemaal dient de initiatiefnemer contact op te nemen met het hoogheemraadschap.

Persleiding

In de nabijheid van het plangebied bevindt zich een rioolpersleiding van het hoogheemraadschap. Deze persleiding ligt in de strook grond tussen de Reigerslaan en de Noorddijkerweg en ligt daarmee niet in het plangebied. Het functioneren van de persleiding wordt daarom niet beperkt. Een verplaatsing is ook niet nodig.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheid gemaakt tussen rustige woonomgevingen en gemengde gebieden.

Toetsing

Aan de overzijde van de Noorddijkerweg is een voormalig agrarisch bedrijf aanwezig. Dit bedrijf heeft bij de vorige actualisatie van het bestemmingsplan een agrarische bestemming gekregen. Inmiddels is het bedrijf gestopt en heeft het bedrijf zijn gronden verkocht. Het bedrijf heeft recente milieumeldingen gedaan waarbij aangegeven is dat er slecht hobbymatig dieren worden gehouden. De gemeente gaat uit van een zogenaamde 'zachte sanering' van agrarische bedrijven uit de dorpslinten. Op de locatie kan geen nieuw agrarisch bedrijf komen, omdat het nieuwe bedrijf niet zal kunnen voldoen aan de afstandsnormen uit het Activiteitenbesluit. Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de voorgestane ontwikkeling dan ook niet in de weg. Aan de overkant van de Leet ligt een autoservicecentrum (tankstation en autowasstraat). De woningbouwlocatie ligt buiten de milieucontour van dit bedrijf.

4.5 Bodem

Het uitgangspunt voor de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig is, dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem moeten vanuit een goede ruimtelijke ordening - in het kader van de Wet bodembescherming - bij ruimtelijke plannen en projecten worden gesignaleerd. Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd.

 

Toetsing

Voor de locatie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van het verkennend onderzoek is aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Het plangebied voldoet aan de eisen ten aanzien van een goede bodemkwaliteit. Het gebied waar mogelijk sprake was van bodemverontreiniging is buiten het plangebied gelaten.

4.6 Geluid

In het kader van geluid is de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Deze geluidhinder kan veroorzaakt worden door verschillende bronnen, waaronder wegverkeer en bedrijvigheid.

De systematiek in de Wgh is getrapt vormgegeven: eerst moet worden beoordeeld of maatregelen aan de geluidsbron mogelijk zijn en daarna in het overdrachtsgebied tussen de bron en de woning. Blijken de maatregelen op zwaarwegende bezwaren te stuiten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard dan is het college van burgemeester en wethouders van de gemeente bevoegd tot het vaststellen van hogere waarden.

Toetsing

In opdracht van de gemeente Koggenland is door Soundforce One akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van een woningbouwproject op het perceel van de voormalige basisschool Langereisschool te Ursem gemeente Koggenland. Hierbij is rekening gehouden met een variant met 2 vrijstaande woningen aan de noordzijde en een variant met 3 vrijstaande woningen aan de noordzijde.

Variant 2 vrijstaande woningen (bijlage 6)

Uit de berekeningen blijkt dat met betrekking tot één woning ter hoogte van de projectlocatie niet kan worden voldaan aan de 48 dB voorkeurswaarde. De overschrijding wordt veroorzaakt door het verkeer op Noorddijkerweg. Ter plaatse van de andere woning wordt wel voldaan aan de voorkeurswaarde.

Ter hoogte van de nieuwe woningen bedraagt de gecumuleerde gevelbelasting maximaal 59 dB. Op basis van het Bouwbesluit zijn dan voor 6 dB aan extra gevelwerende maatregelen nodig. Naar verwachting ontmoeten maatregelen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige of financiële aard. Geadviseerd wordt voor 1 woning een hogere waarde vast te stellen van 50 dB(A) ten gevolge van de Noorddijkerweg.

Variant met 3 vrijstaande woningen (bijlage 7)

Uit de berekeningen blijkt dat met betrekking tot één woning ter hoogte van de projectlocatie niet kan worden voldaan aan de 48 dB voorkeurswaarde. De overschrijding wordt veroorzaakt door het verkeer op De Leet. Ter plaatse van alle overige woningen wordt wel voldaan aan de voorkeurswaarde.

Ter hoogte van de nieuwe woningen bedraagt de gecumuleerde gevelbelasting 55 – 59 dB. Op basis van het Bouwbesluit zijn dan voor 2 – 6 dB aan extra gevelwerende maatregelen nodig. Naar verwachting ontmoeten maatregelen overwegende bezwaren van stedenbouwkundige of financiële aard. Geadviseerd wordt voor 1 woning een hogere waarde vast te stellen van 49 dB(A) ten gevolge van De Leet.

Voor de overige woningen (4 rijwoningen) geldt dat in 2015 reeds onderzoek is gedaan naar het aspect geluidhinder van wegverkeerslawaai. Toen was nog sprake van de originele planopzet met 4 rijwoningen en 4 vrijstaande woningen. De afstand tussen de gewijzigde situatie aan de noordzijde en de 4 rijwoningen is dermate groot, dat met betrekking tot de akoestische situatie redelijkerwijs terug mag worden gevallen op het eerder uitgevoerde akoestisch onderzoek van 2015 (bijlage 5). Voor de vier rijwoningen geldt dat ruimschoots kan worden voldaan aan de grenswaarden uit de Wet geluidhinder.

Beide varianten

Samenvattend kan worden gesteld dat het project op basis van de Wet geluidhinder uitvoerbaar is. Er dienen echter wel een hogere waarden te worden vastgesteld. Om beide varianten mogelijk te maken dient voor twee woningen een hogere waarde vastgesteld te worden. Voor één woning een hogere waarde van 50 dB(A) ten gevolge van de Noorddijkerweg en voor één woning een hogere waarde van 49dB(A) ten gevolge van De Leet. Op deze wijze zijn beide varianten mogelijk en is een combinatie van varianten mogelijk waarbij drie vrijstaande woningen gerealiseerd worden.

4.7 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang. Op basis van de het Besluit niet in betekenende mate bijdragen worden woningbouwontwikkelingen tot 1500 woningen vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer.

Toetsing

In het plangebied neemt het aantal woningen (en verkeersbewegingen) dusdanig beperkt toe dat de ontwikkeling 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een nader onderzoek naar luchtkwaliteit is daarom niet nodig.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het besluit bevat eisen voor het plaatsgebonden risico, op grond van dit risico heeft VROM veiligheidsafstanden bepaald. Het plaatsgebonden risico geeft de kans aan dat iemand die zich een jaar lang continu op een plek bevindt, overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen.

In de nabijheid van de locatie is een LPG-tankstation aanwezig. De afstand van het LPG-tankstation tot de woningbouwlocatie is groot genoeg om te voldoen aan het plaatsgebonden risico. In en direct grenzend aan het plangebied zijn daarom geen risicovolle inrichtingen of buisleidingen aanwezig die niet voldoen aan de veiligheidsafstanden. Hierdoor is geen sprake van plaatsgebonden risico.

Het BEVI bevat ook regels voor het groepsrisico. Dit is de kans dat een groep personen door een ongeval bij een risicovolle activiteit overlijdt. De vaststelling van een bestemmingsplan of de vestiging of verandering van een risicovol bedrijf kan tot gevolg hebben dat het groepsrisico toeneemt (bijvoorbeeld doordat het bestemmingsplan voorziet in de bouw van veel woningen of doordat er in het bedrijf andere of grotere hoeveelheden gevaarlijke stoffen worden opgeslagen).

Toetsing

Op verzoek van de gemeente heeft Prevent Adviesgroep B.V. een rapportage opgesteld waarin het LPG-tankstation is getoetst aan de normen voor het plaatsgebonden risico. Daarnaast zijn het plaatsgebonden risico en het groepsrisico berekend voor de bestaande situatie en de toekomstige situatie. Dit advies, Advies groepsrisico is bijgevoegd in de bijlage. Op basis van de rapportage kan gesteld worden dat de normen voor het plaatsgebonden risico geen belemmering vormen voor de herontwikkeling van het plangebied.

Veiligheidsregio Noord-Holland Noord is gevraagd om invulling te geven aan de onderdelen rampbestrijding en zelfredzaamheid van de verantwoording (bijlage Advies externe veiligheid). Ten aanzien van Rampenbestrijding is door de Veiligheidsregio aangegeven dat twee aspecten van belang zijn, de bereikbaarheid en de bluswatervoorzieningen. De bereikbaarheid van het LPG-tankstation is goed. De realisatie van afdoende bluswatervoorzieningen dient in overleg met de lokale brandweer tot stand te komen, volgens de handleiding ten aanzien van bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid van de brandweer. Ten aanzien van de zelfredzaamheid is het van belang dat er bij een ontploffing voldoende vluchtwegen in het gebied aanwezig zijn.

Met de risicoanalyse van Prevent Adviesgroep BV en het advies van de Veiligheidsregio is het groepsrisico van het LPG-tankstation voldoende verantwoord. Geconstateerd wordt dat het aspect externe veiligheid de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Er is geen sprake van zeer kwetsbare objecten. De feitelijke situatie en de situatie volgens de afspraken met de branchevereniging zijn doorgerekend. In beide gevallen is er geen sprake van een overschrijding van het groepsrisico. Groepsrisico aanvaardbaar, als de omgevingsvergunning milieu aangepast wordt zodat er alleen lpg tankautos met hitte werende coating komen, dan is dat alleen maar gunstiger. Aanvullend op GR geldt dat tov de vorige situatie de persoonsdichtheid afneemt ivm verplaatsing van de school. De berekening is gedaan met maximaal 8 woningen en dat er nu maximaal 7 woningen mogelijk zijn. Uiteindelijk is het PR en GR dus nog lager dan al berekend.

4.9 Kabels en leidingen

In en rond het plangebied zijn geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden. Wel zijn er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

Hoofdstuk 5 Juridische beschrijving

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten en het beleid. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Afgestemd op de specifieke situatie en de woonhuizen die gebouwd gaan worden, is aan de gronden een woonbestemming, 'Wonen - 2' toegekend en zijn de gronden met een openbare verkeersbestemming onder de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' gebracht.

De bestemming 'Wonen - 2' ziet op woonhuizen in twee bouwlagen met een kap. Omdat er sprake is van een verspringende rooilijn in het stedenbouwkundig plan is wel een bouwblok aangegeven.

In de bouwvlakken is het maximaal aantal woonhuizen op de verbeelding vastgelegd, zodat de bebouwingsdichtheid van het gebied is beperkt. Voorts zijn de bestemmingen afgestemd op een recent plan voor Ursem, waarin beide bestemmingen eveneens zijn opgenomen. Wel is daarin qua begrippen aangesloten bij de nieuwste systematiek en begrippen binnen de gemeente.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Wat dat betreft, wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de wettelijk vastgelegde procedure.

6.1.1 Overleg

Het bestemmingsplan is, volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. Daarbij hebben de provincie Noord-Holland en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier gereageerd. De provincie heeft aangegeven dat het plan voldoet aan het provinciaal beleid. Het Hoogheemraadschap heeft in haar reactie een wateradvies gegeven en aangegeven dat rekening gehouden moet worden met een persleiding in de omgeving. Deze reactie heeft geleid tot enige aanpassing in de toelichting van dit plan. De juridische regeling is verder ongewijzigd.

6.1.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevolgd. Het ontwerpplan is gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Er zijn geen zienswijzen naar voren gebracht.

6.1.3 Vervolg

Vervolgens is het bestemmingsplan op 28 november 2016 vastgesteld. De publicatie van het vaststellingsbesluit vindt (over het algemeen) plaats binnen twee weken na de vaststelling. Tijdens de daarop volgende inzagetermijn (6 weken) is het mogelijk beroep in te stellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). Het vaststellingsbesluit treedt in werking op de eerste dag ná de dag waarop de beroepstermijn afloopt, tenzij er een voorlopige voorziening is aangevraagd.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

6.2.1 Financiële haalbaarheid

De gemeente is eigenaar van de grond heeft het gebied zelf in ontwikkeling. Voor de locatie is een exploitatie opzet gemaakt, op basis waarvan een grondexploitatie wordt uitgewerkt. Deze exploitatieopzet is gebaseerd op marktconforme uitgangspunten en ervaringscijfers ten aanzien van de aanlegkosten van de infrastructuur. Op basis van de exploitatieopzet is krediet aangevraagd bij de raad. Op basis van de overlegde cijfers kan aangegeven worden dat het plan financieel uitvoerbaar is.

6.2.2 Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Voor de locatie is geen exploitatieplan of een anterieure overeenkomst nodig omdat de gemeente zelf het gebied ontwikkeld. Eventuele kosten worden verhaald door de uitgifte van gronden.