Middenlaan 1 te Doorn

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvise 2030

De structuurvisie geeft conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de hoofdlijnen van het (ruimtelijk) beleid voor het hele grondgebied van de gemeente Utrechtse Heuvelrug in de periode tot 2030. De ambitie van de gemeente komt tot uiting in het gekozen motto: 'Groen dus vitaal'. Natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie zijn, samen met de sociale kwaliteit van de dorpen, het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van het uitgangspunt gevonden kan worden. Behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten is de drager van de vitaliteit van de gemeente. De gekozen ambitie is op twee manieren beleidsmatig uitgewerkt: via zes thema's en via gebiedsgericht beleid. Toekomstige ontwikkelingen worden getoetst aan dit beleid.

In de structuurvisie wordt de locatie aangewezen als "bebouwing binnen de rode contouren".

Daarnaast is één van de uitgangspunten om de Stichtse Lustwarande te versterken en deze toeristisch aantrekkelijk te maken.

Afbeelding 3: Structuurvisiekaart.

Gevolgen voor visie en planopzet
Met het voorliggende bestemmingsplan worden de juridisch-planologische voorwaarden geboden om de functie wonen binnen de rode contour te versterken en tegelijkertijd bij te dragen aan het herstellen van de kenmerken van de Stichtse Lustwarande.

3.4.2 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan Centrum. Dit plan is op 31 oktober 1995 vastgesteld door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Doorn. Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht hebben het plan vervolgens goedgekeurd op 11 juni 1996. De gronden hebben in het bestemmingsplan Centrum de bestemming "Woondoeleinden". Deze bestemming maakt het mede mogelijk om detailhandelsbedrijven, zeer lichte bedrijfsactiviteiten, maatschappelijke dienstverlening, opslag, alsmede administratieve doeleinden uit te oefenen.

Op 13 september 2005 heeft de voormalige gemeente Doorn vervolgens de 1e partiële herziening bestemmingsplan Centrum (Doorn) vastgesteld. In dit plan is het perceel aan de Middenlaan 1 aangemerkt als een nader te ontwikkelen gebied. Door de vaststelling van de partiële herziening is in feite een wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende locatie opgenomen (deelgebied IV, locatienummer q). De wijzigingsbevoegdheid (artikel 11 van de voorschriften) biedt de mogelijkheid ter plaatse een appartementengebouw te realiseren voor maximaal 8 appartementen. Aan de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid is een aantal randvoorwaarden verbonden. Zo dient het nieuw te realiseren gebouw te bestaan uit een middengedeelte met 3 woonlagen, dat wordt afgedekt met een kap. De zijvleugels bevatten 2 woonlagen met op het dak de terrassen van de bovenste woningen. Daarnaast dient het gebouw de maat van een herenhuis/villa te krijgen en worden de appartementen ontsloten vanaf de Middenlaan. Tot slot moet het parkeren in het gebied zelf worden opgelost en dienen bestaande bomen te worden gespaard.

Gevolgen voor visie en planopzet
De in het bestemmingsplan aangegeven situering en het toegestane aantal woningen staan de voorgenomen herontwikkeling van de locatie (zoals beschreven in hoofdstuk 4) in de weg. De ontwikkeling kan ook niet worden gerealiseerd met behulp van de wijzigingsbevoegdheid die voor het gebied in het bestemmingsplan is opgenomen. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan ontwikkeld.

3.4.3 Welstandsnota

De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en dient als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen. Per kern zijn gebiedscriteria geformuleerd.

In de gemeentelijke Welstandsnota behoort het plangebied tot één van de deelgebieden, namelijk: Doorn dorpsbebouwing (deelgebied 15). In dit gebied staan overwegend woningen uit het hogere marktsegment, voornamelijk vrijstaand of twee-onder-een-kap, bestaande uit overwegend twee lagen met een kap, op ruime kavels, met veel groen. Ook in de openbare straatruimte overheerst het groene karakter, door straten met brede grasbermen en bomen en het voor een groot deel ontbreken van trottoirs. De woningen zijn in verschillende periodes tot stand gekomen. Door het gebied lopen verschillende van oudsher bestaande wegen, die vaak als postweg hebben dienstgedaan, waar rond het begin van de twintigste eeuw al woningen zijn gebouwd (onder andere Woestduinlaan, Oude Arnhemse Bovenweg, Sparrenlaan en Heuvelweg). De meeste woningen zijn echter tussen 1930 en 1975 tot stand gekomen.

Gevolgen voor visie en planopzet
Het toekomstige bouwplan zal voldoen aan de beschrijving van de gebiedskenmerken uit de welstandsnota. Dat wil zeggen: vrijstaande woningen op ruime kavels in het groen.

3.4.4 Beeldkwaliteitplan Centrumgebied Doorn

Als aanvulling op de welstandsnota is het Beeldkwaliteitplan Centrumgebied Doorn opgesteld (2004). In dit plan behoort het voorliggende plangebied tot één van de zones die wordt beschreven (Kortenburg).

Het gebied dat Kortenburg wordt genoemd wordt begrensd door de Dorpsstraat, Kampweg, Kerklaan en de Berkenweg. Het gebied rond de Middenlaan bevindt zich in het uiterste westen.

Kortenburg is een uitloper van het centrum en laat een afnemende dichtheid in de bebouwing naar het westen toe zien. De woningen zijn overwegend vrijstaand of twee-onder-één-kap-woningen. Opvallend is de hoeveelheid aan typen en bouwstijlen. Als 'bindmiddel' fungeert de openbare ruimte. Opvallend in Kortenburg is dat de wegen in het gebied een eigen materiaalgebruik hebben, terwijl de plaatsing van de woningen en de woningtypologie vrij homogeen is. Aan de Middenlaan en de Gezichtslaan komen het zogenaamde 'Doornse profiel' voor, een profiel met grasbermen en naaldbomen zónder stoepen. Kennelijk is de bouwmassa en de plaatsing op de kavel hier het element dat zorgt voor de herkenbaarheid van het gebied als geheel. De woningen hebben over het algemeen een ruime voor- en achtertuin, wat nog eens bijdraagt aan de ruimtelijkheid van de wegprofielen.

Opvallend is dat het profiel in alle straten ruim aanvoelt. In de straten met het Doornse profiel valt daarbij op dat de bewoners de erfscheidingen over het algemeen laag hebben gehouden, waardoor de grasberm en de voortuin één groot groengebied vormen en het profiel nóg ruimer lijkt.

Het beeldtype van het plangebied wordt ingedeeld in twee beeldtypen, te weten "De Groene Linten" aan de zijde van de N225 en "Doorns Wonen" voor de rest van het gebied. De daarbij behorende gebiedskenmerken worden hieronder kort beschreven.

De Groene Linten
De visuele verbreding van het wegprofiel en de ruimere afstanden van de individuele panden in de richting van het buitengebied bepalen de sfeer van de N225 en N227 vanuit het perspectief van de automobilist. De continuïteit van de weg levert een belangrijke ervaring van de beleving van deze beeldkwaliteitszone. De schaalgrootte en afwisseling van de individuele panden aan weerszijden van de weg en de schaal van de bouwmassa's heeft een belangrijker rol voor de sfeer dan de stijlkenmerken van de bebouwing.

De schaalgrootte en afwisseling van de individuele panden aan weerszijden van de groene linten en de schaal van de bouwmassa's hebben een belangrijker rol voor de sfeer dan de stijlkenmerken van de bebouwing. Met name de plaatsing op de kavel, op ruime afstand van de weg en de belendende panden, speelt een belangrijke rol.

De laanbeplanting en de grasbermen zijn voor een groot deel bepalend voor de sfeer van groene linten. Ook de inrichting van de aangrenzende erven is van groot belang waarbij een groene aanblik en een zekere mate van openheid cruciaal is.

Doorns Wonen
Dit beeldtype komt het meeste voor in Doorn: een mengeling van vrijstaande en dubbele woningen met groene voortuin en vaak ook zijtuinen. Ondanks de afwisseling van architectuurstijlen is het beeld dat van een rustig woongebied.

Dit beeldtype is sterk vertegenwoordigd in een deel van Kortenburg. Het type vloeit enerzijds makkelijk over in het centrum en anderzijds in de bossen en heidevelden. Opgemerkt wordt dat er ook overeenkomsten zijn met het beeldtype "boswonen": vrijstaande villa's op ruime kavels, in een groene setting.

Bij nieuwe ontwikkeling geeft het beeldkwaliteitplan richtlijnen die afhankelijk zijn van het beeldtype.

Gevolgen voor visie en planopzet
Het bouwplan zal voldoen aan de in het Beeldkwaliteitplan Centrumgebied Doorn gegeven richtlijnen. Aangezien het plangebied langs de N225 op de overgang van het centrum naar het bosgebied is gesitueerd zal de ruimtelijkheid tussen de bebouwingsmassa's worden benadrukt. Het plan is op 4 oktober 2010 in de Welstandscommissie behandeld. Op een aantal punten is het referentiebeeld aangepast aan eerder gemaakte opmerkingen. Er wordt thans uitgegaan van dakpannen bij de drie voorste woningen en metselwerk en keimwerk voor de gevels.

De commissie kan instemmen met deze visie. De referentiebeelden geven een bepaalde variatie aan architectuur en stijl aan. Vanwege deze vrijheid is het qua architectuur lastig te streven naar samenhang. Gezien de referentiebeelden kan de commissie zich ook een variatie in gevelmateriaal voorstellen. Met de toepassing van dakpannen kunnen de verschillende ontwerpen toch meer naar elkaar toe worden getrokken.

3.4.5 Woonvisie

De gemeente Utrechtse Heuvelrug telt zeven kernen: Amerongen, Overberg, Doorn, Driebergen, Leersum, Maarn en Maarsbergen. Elk van deze kernen heeft een eigen identiteit waarmee bij de uitwerking van het woonbeleid rekening gehouden wordt. Ondanks de verschillen tussen deze kernen, ligt er een aantal algemene opgaven op het terrein van 'het wonen' die voor alle kernen gelijk zijn, samengevat zijn dit:

• Inspelen op de vergrijzing. De bevolkingsopbouw telt verhoudingsgewijs veel ouderen (65-plus). Het aandeel 65-plussers in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is 20%, landelijk 14%.
• Alle inkomens bedienen. Het inkomensniveau van de bevolking in de gemeente is gemiddeld hoog te noemen, datzelfde geldt voor de woningen. Er is behoefte aan een gevarieerder woningaanbod waardoor ook mensen met lagere inkomens kunnen worden bediend.
• Woningtekort oplossen. De vraag naar woningen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is groter dan het aanbod. Er is een woningtekort en deze groeit in de toekomst. Om het tekort en de groeiende woningbehoefte op te vangen, moeten er in de periode tot 2017 circa 1.350 woningen worden gerealiseerd. De realisatie van extra woningen heeft de volgende positieve effecten op de samenstelling (en dus vitaliteit!) van de bevolking:
  • 1. relatief meer mensen tussen 15 en 35 jaar;
  • 2. minder snelle afname van de leeftijdsgroep 35 tot 55 jaar (en hun kinderen);
  • 3. beperkte extra groei van het aantal senioren (als aandeel van de totale bevolking).
• Gericht woningen toevoegen. Bij de toevoeging van nieuwe woningen is het zaak om goed in te spelen op de vraag. Uit de analyses is duidelijk geworden dat aan de volgende soorten woningen extra behoefte is:
  • 1. Seniorenwoningen: zowel huur- als koopwoningen. Het gaat dan om appartementen en reguliere ('grondgebonden') woningen die geschikt zijn voor ouderen met eventuele lichamelijke beperkingen en/of zorgbehoefte.
  • 2. Appartementen in de huur- en koopsector. Deze vraag komt van senioren en starters. Onder 'starters' verstaan we hier mensen die inwonen bij hun ouders of op kamers zitten en op zoek zijn naar een eerste zelfstandige woning (huur of koop).
  • 3. Betaalbare koopwoningen (tot € 300.000,=) en koopwoningen in het topsegment (vanaf € 500.000,=).

Intentieovereenkomst
Op 11 januari 2010 heeft de gemeente met de initiatiefnemer een intentieovereenkomst getekend. In de intentieovereenkomst is opgenomen dat de projecten Oude Rijksstraatweg 2-4a (4 kavels van de gemeente), Middenlaan 1 (4 kavels van de ontwikkelaar) en de De Beaufortweg te Doorn zijn gekoppeld voor wat betreft de te realiseren woningdifferentiatie. De Oude Rijksstraatweg en De Beaufortweg vormen beide belangrijke financiële pijlers van het cultuurhuis. In het geval van de Oude Rijksstraatweg en de Middenlaan wordt uitsluitend in de vrije sector gepresteerd. Voor wat betreft de De Beaufortweg geldt dan ook dat hier een extra (evenredig) accent op het sociale- en middensegment moet worden gerealiseerd. Dit betekent dat een combinatie van de ontwikkelingen aan de Oude Rijksstraatweg, de De Beaufortweg en de Middenlaan 52% vrije sector, 15% midden segment en 33% sociale woningbouw wordt ontwikkeld.

Gevolgen voor visie en planopzet
De woningen die in onderhavig plan mogelijk worden gemaakt zullen de hogere prijsklasse betreffen. Dit soort woningen passen immers in de directe omgeving die uit soortgelijke woningen bestaat. Met de ontwikkelaar zijn afspraken gemaakt waardoor op de locatie De Beaufortweg sociale woningen worden gerealiseerd. Deze compensatie van sociale woningen is in een overeenkomst vastgelegd. Deze overeengekomen verdeling voldoet aan de beleidsuitgangspunten opgenomen in de woonvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

3.4.6 Milieubeleidsplan 2009-2012

De gemeenteraad heeft in september 2009 het Milieubeleidsplan 2009-2012 vastgesteld. In het milieubeleidsplan staat wat de gemeente in de periode 2009-2012 op milieugebied wil bereiken en hoe ze dat gaat doen. Het uiteindelijke doel van dit plan is het realiseren van een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving in de gemeente. In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn. Het Milieubeleidsplan draagt hiertoe bij door:

• het begrip duurzaamheid te vertalen naar de situatie van de gemeente en daarmee de milieutaakuitvoering voor de lange termijn (2020) richting te geven;
• expliciet te maken hoe de milieutaakuitvoering verbonden is met andere beleidsterreinen;
• ambities te benoemen; daar waar relevant gebiedsgericht prioriteiten te stellen;
• de rol van de gemeente expliciet te maken en samenwerking met derden in kaart te brengen;
• voor de komende vier jaar concrete doelen te stellen, acties te benoemen en de hiervoor benodigde middelen te reserveren;
• de voortgang van het uitvoeringsproces te waarborgen door monitoring en evaluatie.

Het milieubeleidsplan beschrijft diverse gebiedstypen. Voor het plangebied gelden de gebiedstypen "wonen-buiten-centrum" en (deels) "verkeersassen". Per gebiedstypen gelden verschillende milieu-ambities.

Duurzaam bouwen
In het gemeentelijke milieubeleidsplan is aangegeven dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug een bedrijfsvoering nastreeft "waarvan de schadelijke effecten tot een minimum zijn beperkt en die op een positieve manier bijdraagt aan het welzijn van mensen en aan de kwaliteit van de omgeving, zowel hier en nu als elders en later". Door deze manier van werken wil de gemeente ook anderen stimuleren dit te doen. Dit heeft bijvoorbeeld gevolgen voor de particuliere woningbouw. De beleidsdoelstelling voor woningen is een gemiddelde GPR Gebouw® score over de verschillende thema's van minimaal 7 en voor het thema energie minimaal een score 7. Daarnaast is het realiseren van nieuwbouw met een 25% scherpere EPC dan in het Bouwbesluit een doelstelling van het milieubeleid.

Gevolgen voor visie en planopzet
Bij de detaillering van het bouwplannen zal worden onderzocht hoe aan het milieubeleidsplan uitwerking kan worden gegeven. In hoofdstuk 5 zal per milieuaspect worden ingegaan op de ambitieniveaus voor de verschillende gebiedstypen. Voor het plangebied geldt in het kader van duurzaam bouwen de beleidsdoelstelling uit het milieubeleidsplan. De anterieure overeenkomst die met de ontwikkelaar wordt gesloten zal toezien op de naleving van het beleid.

3.4.7 Beleidsregel Hogere Waarden

In de beleidsregel worden voorwaarden gesteld aan het verlenen van hogere waarden bij nieuwbouw. De gemeente zet zich in voor een goede leefbaarheid, ook op locaties met hoge geluidsniveaus. Deze leefbaarheid wordt mede bewerkstelligd door onderstaande voorwaarden te verbinden aan het verlenen van hogere waarden voor nieuwbouw. De voorwaarden leggen de initiatiefnemer een inspanning op vanwege het bouwen in een lawaaiige situatie.

De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting:

• geluidsluwe gevel (eis): de woning heeft ten minste één gevel met een lager (luw) geluidsniveau. Het geluidsniveau op deze gevel is niet hoger dan de voorkeurswaarde voor elk van te onderscheiden geluidsbronnen. Indien de woning is gelegen op een bedrijventerrein geldt voor een geluidsluwe gevel een inspanningsverplichting tot de voorkeurswaarde en een eis tot de te verlenen hogere waarden minus 10 dB;

• indeling woning (inspanningsverplichting): de woning heeft per etage minimaal één verblijfsruimte aan de zijde van de geluidsluwe gevel;

• buitenruimte (inspanningsverplichting): indien de woning beschikt over één of meer buitenruimten, dan is er minimaal één gelegen aan de geluidsluwe zijde. Indien dit niet mogelijk is dan dient het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5 dB hoger zijn dan bij de geluidsluwe gevel;

• maximale ontheffingswaarde voor weg- en railverkeerslawaai (inspanningsverplichting): de gemeente verleent voor binnenstedelijke situaties geen hogere waarden hoger dan de voorkeurswaarde plus 10 dB;

• cumulatie (eis): de initiatiefnemer dient onderzoek te doen naar de effecten van de samenloop van de verschillende geluidsbronnen. Bij de geluidsisolatie van gevels dient rekening gehouden te worden met de cumulatie van alle akoestisch relevante bronnen (ook 30 km/u wegen). Dit dient te gebeuren volgens hoofdstuk 2 van bijlage I van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006, waarbij de gecumuleerde waarden worden omgerekend naar het spectrum van de maatgevende bronsoort;

• 'dove' gevels: dit zijn bouwkundige constructies zonder te openen deuren/ramen (artikel 1b lid 5a en b Wgh). Voor 'dove' gevels zijn geen hogere waarden van toepassing. De aanwezigheid van dove gevels dient zoveel mogelijk te worden voorkomen (inspanningsverplichting). Een woning mag maximaal 2 dove gevels bezitten (eis);

• geluidsabsorberende plafonds bij balkons/loggia's (eis): bij de aanwezigheid van balkons/loggia's etc. dient onder de balkons weerbestendige geluidsabsorptie worden geplaatst ter voorkoming van ongewenste reflecties op de gevels;

• volumebeleid (inspanningsverplichting): voor grotere (uitbreidings)locaties met minimaal 100 nieuwe woningen waarbij binnen het bestemmingsplan de behoefte aan flexibiliteit groot is, mag per type geluidsbron maximaal 15% van de nieuw te bouwen woningen een geluidsniveau hebben dat hoger is dan de voorkeurswaarde.

Gevolgen voor visie en planopzet
Het project zal dienen te voldoen aan de eisen en inspanningsverplichtingen uit de beleidsregel. Hiervoor wordt verwezen naar het gestelde in hoofdstuk 5 van deze toelichting. Uit de berekeningen blijkt dat wordt voldaan aan de inspanningsverplichting om te voldoen aan de maximaal vastgestelde ontheffingswaarde van 10 dB boven de wettelijke voorkeursgrenswaarde.

Voordat het bestemmingsplan kan worden vastgesteld zal een procedure hogere waarden dienen te worden doorlopen. Het ontwerp-besluit hogere waarden zal gelijktijdig met het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage worden gelegd.

Omdat de definitieve bouwplannen pas bekend zijn nadat het bestemmingsplan is vastgesteld kan op voorhand niet worden bepaald of wordt voldaan aan de diverse inspanningsverplichtingen en eisen uit bijvoorbeeld het Bouwbesluit. Verwezen wordt naar paragraaf 7.3 (Handhaving).