| Plan: | Bedrijventerreinen, reparatie Princenhofpark 7-22 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.UHRBedrijventerRep-va01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding plan
Op 14 november 2016 stelde de raad het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' vast. Door middel van dit integrale bestemmingsplan voor alle bedrijventerrein in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is alle grondgebruik van gelijke aard op gelijkvormige wijze geregeld. Op 1 november 2017 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling) een tussenuitspraak gedaan tegen de ingestelde beroepen (zie bijlage 1). In de uitspraak is de raad verzocht om binnen 16 weken na de verzending van deze uitspraak met inachtneming van rechtsoverweging 9.5 het daarin omschreven gebrek in het besluit van 14 november 2016 te herstellen. Het betrof de maximum toegestane bouwhoogte op het perceel Princenhofpark 7-22 in stationsgebied Driebergen-Zeist.
De in de tussenuitspraak opgenomen hersteltermijn is ongebruikt verstreken, zodat niet is voldaan aan de door de Afdeling in de tussenuitspraak gegeven opdracht. Daarom heeft de Afdeling bij uitspraak van 21 maart 2018 het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen" voor wat betreft de maximum bouwhoogte van 11 m op het perceel Princenhofpark 7-22 in Driebergen-Zeist vernietigd (zie bijlage 2). Tevens heeft de Afdeling de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug opgedragen het besluit binnen 20 weken te herstellen. Voorliggend bestemmingsplan geeft uitvoering aan de opdracht van de Afdeling.
1.2 Begrenzing plangebied reparatie
Overeenkomstig de uitspraak van de Afdeling heeft voorliggend plan betrekking op twee maatvoeringsvlakken 'maximum bouwhoogte' 11 m op het perceel Princenhofpark 7-22 in Driebergen-Rijsenburg. Op een gedeelte van het bouwvlak geldt een bouwhoogte van 12 m. Omwille van inhoudelijke redenen is in voorliggend bestemmingsplan het hele perceel opnieuw opgenomen.
1.3 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt een korte toelichting gegeven op de uitspraak van de Afdeling. Vervolgens zal een nadere onderbouwing worden gegeven en/of een concreet voorstel worden gedaan voor herstel. De toelichting op de nieuwe regeling en de juridisch opbouw van dit plan wordt toegelicht in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.
Hoofdstuk 2 Aanpassingen naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling
2.1 Uitspraak Afdeling
Op het perceel Princenhofpark 7-22 in het stationsgebied van Driebergen-Zeist is een kantorencomplex aanwezig. In het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen' is aan het perceel de bestemming 'Bedrijventerrein' toegekend met de functieaanduidingen 'bedrijf tot en met categorie 3.1', 'bedrijf tot en met categorie 3.2' en 'kantoor'. Tevens is een ruim bouwvlak toegekend met drie maatvoeringsvlakken 'maximum bouwhoogte (m)': te weten: 11 m, 12 m en 11 m. Tevens geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Zie figuur 2.1 voor een uitsnede van het bestemmingsplan.
Figuur 2.1 Uitsnede bestemmingsplan Bedrijventerreinen
Door de eigenaar van het perceel (hierna: appellant) is beroep bij de Afdeling ingesteld tegen de wijze van bestemmen van de genoemde gronden in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen. Appellant wenst een extra verdieping te plaatsen op het op de gronden aanwezige kantoorgebouw. Dit zou leiden tot een bouwhoogte van 12 m. De bouwhoogte gegeven in het bestemmingsplan maakt dit echter niet mogelijk. De Afdeling heeft geconstateerd dat de motivering van de raad dat de bouwhoogte van 12 meter niet passend is in de omgeving, onvoldoende steekhoudend is en heeft de hoogteregeling in het bestemmingsplan voor de gronden met een maximum bouwhoogte 11 m bij haar uitspraak van 21 maart 2018 vernietigd. Dit is gedaan omdat niet is voldaan aan de bij uitspraak van 1 november 2017 gegeven opdracht om binnen 16 weken een nieuw besluit te nemen. De Afdeling heeft dus de opdracht gegeven om op dit punt het bestemmingsplan opnieuw vast te stellen.
2.2 Voorstel voor reparatie
Naar aanleiding van de uitspraak is bezien op welke wijze tegemoet kan worden gekomen aan het beroep van appellant. Hiertoe wordt het volgende overwogen. In het bestemmingsplan Bedrijventerreinen is op het perceel Princenhofpark 7-22 een bouwvlak opgenomen met een oppervlakte van circa 4.148 m2. Op het bouwvlak is geen maatvoeringsaanduiding voor een maximum bebouwingspercentage opgenomen. Ingevolge de planregels, artikel 4.2.1 onder b geldt zodoende een percentage van 80%. Gelet op de maximum toegestane bouwhoogten (deels 11, deels 12 m) en het daarmee samenhangende aantal mogelijke bouwlagen is een oppervlakte van 11.773 m2 aan kantoren toegestaan. Eén en ander is weergegeven in tabel 2.1.
Tabel 2.1 Planologische ruimte bestemmingplan Bedrijventerreinen Princenhofpark
Appellant ziet graag de bouwhoogte van 11 m aangepast worden naar 12 m. Hiermee wordt de mogelijkheid geboden voor een extra bouwlaag op het bestaande kantoorpand. Voorgesteld wordt om mee te werken aan het verzoek van appellant, met dien verstande dat de maximum oppervlakte van 11.773 m2 in stand blijft. Dit resulteert in een maximum bebouwingspercentage van 71%, zie tabel 2.2.
Tabel 2.2 Bepaling gewenst bebouwingspercentage
Het toekennen van méér oppervlak door het aanpassen van de bouwhoogte naar 12 m in combinatie met in stand houden van maximum bebouwingspercentage van 80% verdraagt zicht niet met de provinciale Thematische Structuurvisie Kantoren (TSK), onderdeel van de Provinciale Structuurvisie. Hierdoor is verdere uitbreiding van de oppervlakte aan kantoren op de locatie niet aan de orde.
Samenvattend wordt gesteld dat het toekennen van een maximum bouwhoogte van 12 m aanvaardbaar is, met dien verstande dat het bebouwingspercentage naar beneden wordt bijgesteld. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens van appellant maar wordt tevens recht gedaan aan de planologische mogelijkheden die geboden zijn in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen en waartegen de provincie geen opmerkingen heeft.
Hoofdstuk 3 Juridische vormgeving
3.1 Algemeen
Dit bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding die vergezeld gaan van deze plantoelichting. Bij het opstellen van de plangrens is ervoor gekozen om de begrenzing van het perceel Princenhofpark 7-22 als uitgangspunt te nemen. Alle onderliggende regels die op basis van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen gelden en blijven gelden.
Omwille van een raadpleegbaar plan zijn de regels die behoren bij alle in dit plan voorkomende bestemmingen in principe onverkort opgenomen uit het moederplan: het bestemmingsplan Bedrijventerreinen. Door deze werkwijze is in één oogopslag duidelijk welke regels gelden in het plangebied.
3.2 Aanpassing verbeelding
De aanpassing naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling heeft uitsluitend betrekking op de verbeelding van het bestemmingsplan (zie ook paragraaf 2.2). Deze wordt als volgt aangepast:
- de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' voor het bouwvlak wordt volledig aangepast naar 12 m;
- De aanduiding 'maximum bebouwingspercentage (%)' wordt toegevoegd aan het bouwvlak. Het maximum bebouwingspercentage bedraagt 71%.
3.3 Opbouw regeling
Voor voorliggend plan gelden de regels van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen, voorzover van toepassing. Omwille van de raadpleegbaarheid is wel de standaardopbouw voor bestemmingsplannen gehanteerd. Deze bestaat uit de volgende hoofdstukken:
Hierna wordt ingegaan op de juridische regeling van dit plan.
3.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels
De begrippen uit het bestemmingsplan Bedrijventerreinen zijn van toepassing verklaard. Daarnaast zijn enkele begrippen toegevoegd zoals de naamgeving van dit plan, het vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerreinen en de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten.
In dit artikel is de wijze van meten uit bestemmingsplan Bedrijventerreinen overgenomen.
3.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
Zoals aangegeven in paragraaf 3.1 zijn de onderliggende enkel- en dubbelbestemming overgenomen die zijn gelegen binnen het plangebied. Er zijn geen aanvullingen gedaan in de bestemmingsregels. Wel zijn voor dit plangebied overbodige regels achterwege gelaten. Dit betekent dat in voorliggende plan de volgende enkelbestemming en dubbelbestemming voorkomen:
Voor een toelichting op de planregeling van deze bestemmingen wordt verwezen naar de plantoelichting van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen.
3.3.3 Algemene regels
De algemene regels zijn waar relevant overgenomen uit het bestemmingsplan Bedrijventerreinen.
3.3.4 Overgangs- en slotregels
In dit artikel zijn het overgangsrecht en de slotregel geformuleerd. Het betreffen standaardbepalingen die ook in het bestemmingsplan Bedrijventerreinen voorkomen.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Beleid en sectorale onderzoeken
Voorliggend bestemmingsplan betreft een reparatie van de maximum bouwhoogte op een perceel van het in 2016 vastgestelde bestemmingsplan Bedrijventerreinen en het aanpassen van het maximum bebouwingspercentage. Dit bestemmingsplan bestaat dus uit enkele aanpassingen die een beperkte impact hebben (geen extra ontwikkelmogelijkheden) op beleid en sectorale aspecten. Derhalve is afgezien van uitgebreid onderzoek.
4.2 Economische uitvoerbaarheid
Het bestemmingsplan voorziet niet in aangewezen bouwplannen. Een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk.