Landgoed 't Wissel

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

In 2008 is het perceel van landgoed 't Wissel aangekocht door de huidige eigenaar. Toendertijd is voor het gehele gebied van 11,5 hectare een zogenaamde NSW-rangschikking (Natuurschoonwet) aangevraagd en verkregen. Met het oog op de ecologische en landschappelijk versterking van het NSW-gerangschikte terrein, dient het gehele gebied heringericht te worden, inclusief de sloop- en nieuwbouw van twee woningen.

 

De beoogde ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te kunnen maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan heeft als doel een nieuw en actueel planologisch-juridisch kader te bieden dat sturing biedt bij de toekomstige ontwikkeling van het gebied.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Landgoed 't Wissel ligt ten noorden van de kern Maarn en vormt onderdeel van de bosrijke Utrechtse Heuvelrug. Ten oosten van het plangebied ligt de overgang tussen het besloten heuvelruglandschap en het open, lager gelegen, landschap van de Gelderse Vallei.

 

De omgeving van landgoed 't Wissel heeft een relatief dynamisch karakter door de aanwezigheid van diverse recreatieve functies. Ten noorden van het landgoed ligt het Henschotermeer met bijbehorende grootschalige parkeervoorzieningen grenzend aan het plangebied. De oostgrens van het plangebied ligt direct tegen het gebied Laagkanje. Op dit bosrijke perceel zijn in de jaren vijftig vele kleine recreatiewoningen gerealiseerd. Aan de zuidzijde ligt camping Laagkanje. Ten (zuid-)westen van het plangebied liggen de particuliere landgoederen Zonnekanje en Peppelenk. Dit zijn landgoederen met karakteristieke heidevelden die aansluiten op het, ten zuiden van Peppelenk gelegen, natuurgebied Koeheuvels met bijbehorende zandverstuiving.

 

De volgende afbeelding toont de ligging en begrenzing van het plangebied.

 

Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de plangrenzen van het geldende bestemmingsplan 'Maarn - Buitengebied'. Dit bestemmingsplan is op 11 december 1995 vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Maarn en op 13 juli 1996 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht. De volgende afbeelding toont een fragment van de verbeelding van dit bestemmingsplan.

 

Fragment verbeelding bestemmingsplan 'Maarn - Buitengebied'

 

In het geldende bestemmingsplan zijn binnen het plangebied twee bestemmingen aanwezig, een bosbestemming en een woonbestemming. Binnen de woonbestemming is een bouwvlak van 5.030 m² opgenomen waarvan maximaal 50% bebouwd mag worden. Binnen het bouwvlak is één woning toegestaan met een maximale inhoud van 600 m³, waarbij met een vrijstelling een inhoud tot 800 m³ mogelijk is. Daarnaast is maximaal 50 m² aan bijgebouwen toegestaan.

 

In de bestaande situatie zijn er twee woningen aanwezig op het perceel. Deze situatie is strijdig met het geldende bestemmingsplan. Doordat de tweede woning in 1983 illegaal gebouwd is, kan deze niet onder het overgangsrecht vallen. Volgens de GBA is de woning echter al sinds 16 september 1987 bewoond. De gemeente heeft echter nooit handhavend opgetreden en ziet daarom ook nu geen aanleiding om tot handhaving over te gaan. De inzet van de gemeente is dan ook om in te zetten op legalisatie van de woning. De bestaande bebouwing, twee woningen en bijbehorende bijgebouwen, vormt daarmee het planologische uitgangspunt voor de verdere ontwikkeling van het landgoed. Omdat bij de ontwikkeling van het landgoed de bestaande opstallen worden gesloopt en, op een andere plek, worden teruggebouwd is de ontwikkeling niet mogelijk binnen het geldende bestemmingsplan. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

 

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

 

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

 

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

 

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

2 Het plan

2.1 Historische ontwikkeling plangebied

Eind 19de eeuw bestond het plangebied en omgeving uit een open vlakte met heidevelden en stuifzanden. Begin 20ste eeuw is in het gebied van het huidige Zonnekanje, Laagkanje en ‘t Wissel naaldbos aangeplant. Daarnaast is de huidige entreeweg vanaf de Amersfoortseweg en een noord-zuid gerichte padenstructuur aangelegd.

 

Op het kaartbeeld van 1932 is het bestaande (kunstmatige) ven op landgoed ‘t Wissel reeds zichtbaar. In oost westelijke richting is een as toegevoegd die uitkomt op het woonhuis van landgoed Zonnekanje.

 

Na de Tweede Wereldoorlog is de huidige padenstructuur in het plangebied aangelegd, waardoor de contouren van het landgoed zichtbaar zijn geworden. Kenmerkend zijn de diagonale lijnen richting de hoekpunten van het perceel. De bestaande bungalow stamt ook uit deze tijd. Later is een tweede woning en een tennisbaan aan het landgoed toegevoegd.

 

In de omgeving is toentertijd ook de recreatieve ontwikkeling op gang gekomen. Het Henschotermeer, reeds deels aangelegd voor de Tweede Wereldoorlog ten behoeve van zandwinning en in de jaren zeventig aangepast en uitgediept als zwemplas, speelt hierbij een belangrijke rol. Het aangrenzende bungalowpark en camping Laagkanje, het parkeerterrein van het Henschotermeer vormen hiervan het resultaat.

2.2 Huidige situatie

De inrichting van het huidige terrein bestaat uit verschillende ruimtelijke onderdelen. Hierbij kunnen een aantal elementen worden onderscheiden. Op de volgende afbeelding is een schets weergegeven van de huidige inrichting van het terrein. In navolgende tekst wordt kort ingegaan op de verschillende elementen die onderscheiden kunnen worden.

 

Schets bestaande situatie

 

Entreeweg

De entreeweg bestaat uit een lang, smal en recht bospad vanaf de Amersfoortseweg direct langs het hekwerk van landgoed Zonnekanje en de parkeervoorzieningen van het Henschotermeer. De entreeweg is onverhard en wordt aan de zijde van het Henschotermeer gedeeltelijk begeleid door volgroeide loofbomen.

 

Bospadenstructuur

Langs de gehele rand van het landgoed loopt een bospad. Aan de noordzijde vormt dit bospad een voortzetting van de entreeweg. Vervolgens buigt deze weg af in zuidelijke richting ter ontsluiting van de woningen. De overige bospaden aan de rand functioneren voornamelijk als onderhoudspad. Centraal in het landgoed ligt een diagonale structuur die vanuit de hoekpunten uitkomt op het open heideveld en het ven.

 

Heide

Het heidegebied ligt centraal in het landgoed en is gekoppeld aan de directe buitenruimte van de woningen en het ven. Het gebied vormt een grote open ruimte in het bos die sterk contrasteert met het dichte bos. De heide is momenteel in slechte staat en sterk vergrast.

 

Ven

Als onderdeel van het open heidegebied ligt tegen de bosrand een kunstigmatig ven. Het ven is waarschijnlijk begin twintigste eeuw aangelegd op een laag punt in het plangebied. Het ven wordt gevoed met regenwater.

 

Reliëf

Van oudsher is het terrein sterk geaccidenteerd. De niveauverschillen zijn goed zichtbaar op de historische kaart van 1872. Bij later ingrepen in de landschappelijke structuur zijn daarnaast nieuwe hoogteverschillen gecreëerd. Het laagste punt van het landgoed is het ven op 3,00m +NAP en het hoogste punt ligt op circa 5,50m +NAP.

 

Bebouwing

De bebouwing op het landgoed bestaat uit een samengesteld cluster met daarin twee woningen en diverse bijgebouwen. De grootste woning bestaat uit een naoorlogse bungalow met een flauwe kap en een terras aan de zuidzijde. De tweede woning is geschakeld en is uitgevoerd met een plat dak. De vier losse bijgebouwen liggen ten westen van de woningen en beslaan gezamenlijk circa 300 m². Het totale bebouwd oppervlak bedraagt circa 715 m². De bebouwing verkeert in zeer slechte staat en dient vervangen te worden. In de volgende tabel is de, op het perceel aanwezige bebouwing weergegeven.

 

	Oppervlakte	Inhoud
Woning 1	285 m2	895 m3
Woning 2	130 m2	385 m3
Bijgebouwen	300 m2	805 m3

 

De tweede woning is omstreeks 1983 zonder bouwvergunning gerealiseerd. 

 

Tennisbaan

Op enige afstand van de bebouwing ligt een tennisbaan. De betonbaan heeft een totale oppervlakte van 735m² en ligt tussen een tweetal heuvels. Net als de bebouwing is de tennisbaan vervallen.

 

Bos

Het overgrote deel van het plangebied bestaat uit bos. Het bos bestaat hoofdzakelijk uit naaldbomen in combinatie met enkele loofbomen. Het beeld van het bos is niet eenduidig. Het varieert in dichtheid en diversiteit.

2.3 Ontwikkelingsvisie

De volgende afbeelding toont de visie op de ontwikkeling van landgoed 't Wissel. In navolgende paragrafen volgt voor de verschillende onderdelen een uitleg van de visie.

 

Ontwikkelingsvisie Landgoed 't Wissel

2.3.1 Landschappelijke ontwikkeling

Heidecorridor

De visie gaat uit van het versterken en uitbreiden van het bestaande heidegebied. Met de beoogde uitbreiding wordt op een hoger schaalniveau een verbinding gelegd met heidegebieden in de omgeving. Zodoende ontstaat een ruimtelijk aaneengesloten en ecologisch waardevol heidegebied.

 

Micorreliëf

Het plangebied kent een voor de Utrechtse Heuvelrug karakteristiek microreliëf. Deze hoogteverschillen worden aangegrepen om het landgoed te structureren. Hierbij kan het hogere, sterker geaccidenteerde, noordoostelijke deel en het vlakere zuidwestelijke deel onderscheiden worden.

 

Heidestructuur

Op het niveau van het landgoed vormt de heideontwikkeling de belangrijkste structuurdrager. De openheid van de heidevelden in combinatie met de dichte bospercelen zorgt voor een organisch raamwerk wat de verschillende onderdelen van het landgoed met elkaar verbindt. De heideontwikkeling concentreert zich in het zuidwestelijke deel van het landgoed en sluit in deze hoek aan op de heidevelden van het aangrenzende landgoed Peppelenk. Bij de heideontwikkeling wordt aangesloten bij de bestaande padenstructuur. Zodoende is het uitdunnen van de randen van het bestaande bos, binnen de kaders van de Boswet, voldoende om de gewenste heidegroei te bewerkstelligen. Doordat er alleen rododendron en lage opslag wordt verwijderd ontstaat er geen conflict met de boswet. De kruindichtheid wordt, omdat het gaat om verwijdering van rododendron en lage opslag van de genoemde soorten nergens kleiner dan 60%. Daarmee wordt voldaan aan de vereisten van de Boswet.

 

Zichtassen

De zichtassen komen uit op hoekpunten van het landgoed en worden in het zuidwestelijke deel beëindigd door bijzondere elementen in de vorm van een solitaire boom of, indien de ruimte het toelaat, een boomgroep. De zichtlijnen komen in het noordwestelijke deel samen op de twee woonhuizen.

 

Differentiatie dynamiek

De ontsluitingsstructuur vanaf de Amersfoortseweg loopt parallel aan de noordelijke grens van het landgoed. Vanaf deze grens buigen twee wegen af in zuidelijke richting ter ontsluiting van de woonhuizen. Door deze manier van ontsluiten ontstaat een dynamisch deel met wonen en bijbehorend verkeer en een rustiger zuidwestelijk deel waar voornamelijk ruimte is voor natuurontwikkeling.

 

Entreeweg

De landschappelijke kwaliteit van de entreeweg vanaf de Amersfoorsteweg wordt versterkt door het aanvullen van de begeleidende beplanting in de vorm van zomereiken. Hiermee krijgt de entreeweg een formeler karakter wat bijdraagt aan de leesbaarheid van het landgoed.

2.3.2 Ecologische ontwikkeling

De vergroting van de algehele natuurkwaliteit van landgoed ‘t Wissel wordt zowel op basis van herinrichting en aanleg als via aangepast beheer en onderhoud nagestreefd. In het rapport ‘Vergroting Natuurkwaliteit landgoed ‘t Wissel' (zie bijlage 1) zijn de ingrepen en uitgangspunten voor beheer vastgelegd. In deze visie/beeldkwaliteitplan vormen deze ingrepen belangrijke dragers voor de landschappelijke ontwikkeling van het landgoed.

 

Op het landgoed kunnen grofweg twee biotopen worden onderscheiden. Enerzijds het bos en anderzijds de heide. Ten aanzien van het bos zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd;

• saneren van de vervuilde grond (puin/asbest);
• rooien van de aanwezige coniferen en andere uitheemse soorten;
• aanplant van gebiedseigen bomen en struiken zoals Zomereik, vuilboom, wilde lijsterbes en beuk;
• verwijderen van opslag van Vliegendennen;
• opslag van ruwe berk voorlopig behouden;
• creëren van kleinschalige open plekken in het bos;
• op open plekken de humusrijkebodemlaag verwijderen om heidegroei mogelijk te maken.

Ten aanzien van de heideontwikkeling worden de volgende zaken gerealiseerd;

• Vergroten van het bestaande heideareaal om het gebied aan te laten sluiten op aangrenzende heidegebieden;
• Het bestaande, in slechte staat verkeerende, heideterrein wordt geplagd met behoud van de aanwezige oude heideplanten ten behoeve van nieuwe heideontwikkeling;
• Het creëren van heischrale bermen als overgang tussen het bos en het open heidegebied.

Om de verbetering van de natuurontwikkeling ook in het bestemmingsplan te borgen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin mee zijn de werkzaamheden voor natuurontwikkeling en duurzaam onderhoud ook juridisch planologisch geborgd. Middels deze borging wegen deze activiteiten ook mee in de beoordeling van een 'goede ruimtelijke ordening'. Naast de regulier uit te voeren werkzaamheden zijn ook de sloop en het verwijderen van de aanwezige verhardingen in het bestemmingsplan geborgd.

2.3.3 Programma

De situering van de woonhuizen is afgeleid van de bestaande context. Uitgangspunt is daarbij een minimale verstoring van het bestaande bosareaal. Hierbij wordt één woning gerealiseerd op de locatie van de te slopen bungalow. Het tweede woonhuis komt nabij de plek van de bestaande tennisbaan.

 

De woonhuizen maken onderdeel uit van lange zichtlijnen (van 100 tot 300 meter) over de heideverbindingen. Om deze rol goed te kunnen vervullen is een bepaalde kritische massa noodzakelijk. De meest centrale woning op het landgoed krijgt een inhoudsmaat van 1000 m³. Het volume bestaat uit maximaal twee lagen met kap. De oostelijke woning krijgt een inhoudsmaat van 800m^³ en bestaat eveneens uit maximaal twee lagen met kap. In de ontwikkelvisie zijn nadere beeldkwaliteitseisen opgenomen ten aanzien van de bebouwing. Zowel in maatvoering als in beeldkwaliteit wordt een onderscheid nagestreefd tussen een hoofdhuis en een tweede meer ondergeschikte woning. 

 

De woningen worden als losse objecten in de ruimte geplaatst en maken zodoende direct onderdeel uit van het omliggende bos- en heidegebied. Bijgebouwen zijn gesitueerd aan de entreezijde, ten noorden of ten westen van de woning om zodoende de relatie met de heideverbindingen niet te verstoren. De woningen staan in de natuur en hebben geen formele tuin.

3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:

• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
• een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.

Nederland concurrerend

Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.

 

Nederland bereikbaar

De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.

 

Nederland leefbaar en veilig

De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen moet toenemen.

 

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 juridisch verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:

1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.

Planspecifiek

Het plangebied ligt in de ecologische hoofdstructuur. Gezien deze ligging is een 'nee tenzij-toets' uitgevoerd (zie toelichting paragraaf 4.7) en zijn ter bescherming van de ecologische hoofdstructuur in de planregels van voorliggend bestemmingsplan nadere regels opgenomen. Daarmee wordt uitwerking gegeven aan de ambitie Nederland leefbaar en veilig te houden.

 

Naast voorgaande is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De voorgenomen ontwikkeling betreft slechts in beperkte mate een nieuwe ontwikkeling. In de huidige situatie zijn reeds twee woningen in het plangebied aanwezig. Deze woningen zullen gesloopt worden en teruggebouwd worden. De initiatiefnemers zullen de woningen zelf gaan bewonen. De vraag naar de woningen is daarmee aangetoond. Gezien de huidige staat van de woningen is het gewenst nieuwe woningen te realiseren. Voor de nieuwbouw is door middel van een visie en beeldkwaliteitplan gezorgd voor een zo optimaal mogelijke inpassing.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Voortaan moeten gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken.

 

In het Barro worden een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen zullen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

 

In het Barro worden, na de 1e aanvulling die op 1 oktober 2012 in werking is getreden, de volgende vijftien onderwerpen beschreven: Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Rijksvaarwegen, Hoofdwegen en landelijke spoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Ecologische hoofdstructuur, Primaire waterkeringen buiten het kustfundament, IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte), Veiligheid rond rijksvaarwegen, Verstedelijking in het IJsselmeer, Toekomstige rivierverruiming van de Maastakken.

 

Planspecifiek

Het plangebied ligt in de ecologische hoofdstructuur. Gezien deze ligging is een 'nee tenzij-toets' uitgevoerd (zie toelichting paragraaf 4.7) en zijn ter bescherming van de ecologische hoofdstructuur in de planregels van voorliggend bestemmingsplan nadere regels opgenomen.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRS beschrijft de provincie Utrecht haar ruimtelijk beleid voor de periode tot 2018. De provincie Utrecht geeft aan welke doelstellingen zij van provinciaal belang achten, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe zij uitvoering geven aan dit beleid. De doelstellingen zijn in de volgende drie hoofdbelangen samengevat:

• duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden; 
• landelijk gebied met kwaliteit.

Elk hoofdbelang is een verzameling van enkele provinciale belangen. In totaal zijn er circa 15 provinciale belangen. Deels wordt uitvoering gegeven aan het beleid via de Provinciale Ruimtelijke Verordening welke tegelijk met de PRS is vastgesteld.

   

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de visiekaart van de PRS.

 

Fragment visiekaart PRS

 

Het plangebied ligt in het gebied 'Heuvelrug en Vinkeveenseplassen'. In dit gebied zijn natuur en recreatie bij elkaar gebaat. Maar een te grote druk van de recreatie leidt tot verliezen voor de natuur. Andersom krijgen exploitanten van recreatieterreinen en jachthaves te weinig kans om de voor hun economisch perspectief noodzakelijke kwalitatieve verbeteringsslagen te maken. Het feit dat hun terreinen in de Ecologische Hoofdstructuur liggen, kan in sommige gevallen een blokkade vormen. Daarom zoekt de provincie in haar beleid een nieuw evenwicht tussen beide functies, vooral door het onderscheid te bevorderen tussen rustige en meer intensief gebruikte zones. Ook biedt de provincie ruimte voor ontwikkeling om de waarden van de landgoederen binnen de Stichtse Lustwarande in stand te houden.

 

De doorwerking van voorgaande wordt verzorgd door de Provinciale Ruimtelijke Verordening (zie toelichting paragraaf 3.2.2). Hierin staan de regels waar de gemeenten zich bij het maken van bestemmingsplannen aan moeten houden.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Tegelijk met de PRS is op 4 februari 2013 de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld door Provinciale Staten van de provincie Utrecht. In de PRV wordt deels uitvoering gegeven aan het beleid uit de PRS. De PRV geeft regels met betrekking tot de onderwerpen bodem, water, energie, cultureel erfgoed, wonen, werken, verkeer en vervoer, landelijk gebied, landschap, natuur en recreatie.

 

Planspecifiek

Met betrekking tot voorliggend plan zijn met name de onderwerpen water, cultureel erfgoed, landelijk gebied, landschap en natuur van belang. Navolgend wordt hier nader op ingegaan.

 

Water

Het plangebied ligt in het infiltratiegebied Utrechtse Heuvelrug. De Utrechtse Heuvelrug is voor de provincie Utrecht een belangrijk gebied voor de aanvulling vna grondwater. Volgens artikel 2.3 van de PRV moet een ruimtelijk plan binnen een infiltratiegebied bestemmingen en regels bevatten die de grondwaterkwaliteit, met het oog op de drinkwaterwinningen en de kwelstromen naar natuurgebieden, beschermen. In dit kader is op de verbeelding en in de regels van voorliggend bestemmingsplan een gebiedsaanduiding 'infiltratiegebied' opgenomen.

 

Cultureel erfgoed

Binnen de provincie Utrecht zijn enkele cultuurhistorische hoofdstructuren (CHS) aangewezen. Het plangebied valt binnen de zogenaamde CHS - archeologie. Volgens artikel 2.10 van de PRV zijn ruimtelijke ontwikkelingen binnen een dergelijk gebied mogelijk mits de cultuurhistorische waarden van het bekende en verwachte archeologische erfgoed wordt behouden en versterkt. Op de (mogelijke) archeologische waarden in het plangebied wordt in toelichting paragraaf 4.8 nader ingegaan. Ter bescherming van deze waarden is in voorliggend bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' opgenomen. Doel hiervan is om het archeologisch erfgoed, als belangrijke bron van informatie over de bewoningsgeschiedenis van de provincie, te behouden.

 

Landelijk gebied

Het plangebied ligt in het landelijk gebied. Binnen het landelijk gebied is verstedelijking in prinicpe niet toegestaan. Omdat de tweede woning echter onder het overgangsrecht van het geldende bestemmingsplan valt is in het plangebied geen sprake van het toevoegen van een extra stedelijke functie. Derhalve is enkel artikel 4.3 van de PRV, over woningen in het landelijk gebied, van toepassing. Dit artikel stelt dat een ruimtelijk plan voor woningen in het landelijk gebied moet voorzien in een maximale inhoudsmaat van de woningen onder de voorwaarde dat de woning landschappelijk goed inpasbaar is. Wanneer een grotere inhoudsmaat dan in het geldende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt moet het plan een beeldkwaliteitsparagraaf bevatten. Om te voldoen aan het gestelde in dit artikel is op de verbeelding en in de regels van voorliggend bestemmingsplan een maximale inhoudsmaat van de woningen opgenomen. Deze inhoudsmaat is groter dan in het geldende bestemmingsplan. Derhalve bevat voorliggend bestemmingsplan een beeldkwaliteitsparagraaf (zie toelichting paragraaf 4.1).  

 

Landschap

Het plangebied ligt binnen het 'Landschap Utrechtse Heuvelrug'. Volgens artikel 4.9 van de PRV moet een ruimtelijk plan binnen een dergelijk gebied bestemmingen en regels bevatten ter bescherming en versterking van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten. Deze kernkwaliteiten worden beschreven in de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen.

 

De Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen bestaat uit een koepelkatern welke is uitgewerkt in zes gebiedskaternen. Eén van deze gebiedskaternen betreft het landschap Utrechtse Heuvelrug. De gebiedskaternen dienen als handreikingen voor de ontwikkelingen binnen de gebieden. De Utrechtse Heuvelrug wordt bepaald door het doorlopende reliëf en manifesteert zich als een eenheid. Het landschap onderscheidt zich sterk van de omliggende vlakkere, meer open landschappen. Er komt veel bos voor op de Utrechtse Heuvelrug, dat wordt afgewisseld met heide, vennen en stuifzand. Open plekken zijn daarbij gerelateerd aan het bos en niet aan de wegen. Het gebiedskatern noemt voor de Utrechtse Heuvelrug drie kernkwaliteiten:

1. robuuste eenheid | de Utrechtse Heuvelrug is het op een na grootste bosgebied van Nederland, robuust en aaneengesloten. De afwisseling van bos met open heidevelden, stuifzanden, landgoederen met lanen en kleine akkercomplexen zorgt voor een intiem landschap met grote mogelijkheden voor recreatie.
2. reliëfbeleving | de Heuvelrug kent een rijke variatie in reliëfvormen. Van grote hoogteverschillen op korte afstand tot uitgebreid microreliëf. Het reliëf zorgt voor vergezichten en oriëntatiepunten, in het gebied en in de wijde omgeving. Tevens uit het reliëf zich in het landgebruik.
3. extreme historische gelaagdheid | het gebied kent een rijke historie met grote veranderingen door de tijd heen. Als een van de oudste bewoonde gebieden van de provincie herbergt het gebied een schat aan cultuurhistorie, met een rijke agrarische en militaire geschiedenis en vele landgoederen, buitenplaatsen, gezondheidsinstellingen en recreatieve functies. Steeds weer zijn er sporen gewist en nieuwe bijgekomen.

De ambities voor de Utrechtse Heuvelrug zijn uitgewerkt middels het gebiedskatern en de bijbehorende ambitiekaart. De volgende afbeelding toont een fragment van de ambitiekaart.

 

Fragment ambitiekaart Utrechtse Heuvelrug

 

Het plangebied ligt in het bosgebied binnen het deelgebied beboste toppen. In essentie is dit een besloten boslandschap, gelegen op een langgerekte reliëfrijke zandrug, met verspreid liggen open plekken. Het bos wordt gearticuleerd door verschil in loof- en naaldhout, lanen en hakhout. Doorgaande wegen voeren haaks over het reliëf, terwijl een uitgebreid netwerk van paden het bos dooradert. Bebouwing beperkt zicht tot enkele concentraties. De voorgenomen ontwikkeling doet geen afbreuk aan de essentie van het gebied, maar zorgt juist voor een versterking doordat bij de landschappelijke ontwikkeling van het landgoed wordt aangesloten bij het omliggende gebied.

 

Natuur

Het plangebied maakt onderdeel uit van de ecologische hoofdstructuur. Volgens artikel 4.11 van de PRV mag een ruimtelijk plan geen nieuwe bestemmingen en regels bevatten die ruimtlijke ontwikkelingen toestaan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden. Derhalve is ten behoeve van de ontwikkeling een 'nee tenzij-toets' uitgevoerd (zie toelichting paragraaf 4.7). Tevens zijn ter bescherming van de ecologische hoofdstructuur in de planregels van voorliggend bestemmingsplan nadere regels opgenomen.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'

De gemeenteraad van Utrechtse Heuvelrug heeft op 28 januari 2010 de Structuurvisie 2030 'Groen dus Vitaal' vastgesteld. Daarin zijn onder meer afspraken op hoofdlijnen opgenomen over de ontwikkeling van gebieden en kwaliteiten tot 2030. Voor de periode 2010-2016 zijn concretere afspraken opgenomen.

 

Het motto van de Structuurvisie 2030 is 'Groen dus Vitaal'. Aan de ene kant zijn natuur, landschap, cultuurhistorie en archeologie, samen met de sociale kwaliteit van de dorpen, het uitgangspunt. Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van dit uitgangspunt gevonden kan worden. Omgekeerd is het gewenst dat de samenleving, vanuit de behoefte aan wonen, werken, sporten en recreëren, op zoek gaat naar gebruiksmogelijkheden van het gemeentelijke grondgebied. De vitaliteit die daarmee wordt ingebracht, verhoogd voor iedereen de waarde van de leefomgeving voor iedereen.

 

Gezien de complexe omgeving met zoveel waarden vraagt het motto om creativiteit en maatwerk voor de functies wonen, werken, sport en recreatie. En een standvastige, maar niet dogmatische houding vanuit het oogpunt van natuur, landschap, cultuurhistorie en de samenleving. Voor de gemeentebrede invalshoek wordt gewerkt met thema's, die een breed terrein bestrijken:

• Natuur over de heuvels;
• Op de schouders van ons erfgoed;
• Duurzaam bereikbaar;
• Leefbare dorpen;
• Vrije tijd op de Utrechtse Heuvelrug;
• Maatwerk voor wonen en werken.

De volgorde van de thema's weerspiegelt de algemene houding 'Groen dus Vitaal'. Om sturing te geven aan de ontwikkelingsrichting voor de diverse geografische samenhangende gebiedsdelen (zones), is een structuurvisiekaart met gebiedsdekkende zonering ontwikkeld. De kaart heeft een landschappelijke onderlegger en is gebaseerd op versterking van de bestaande situatie en de hieraan gekoppelde gemeentebrede thema's.

 

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de structuurvisiekaart behorende bij de Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'.

 

Fragment structuurvisiekaart Structuurvisie 2030 'Groen dus vitaal'

 

Het plangebied ligt in een gemengde zone ten noorden van Maarn. In deze zone wordt gestreefd naar een duurzame functiemenging, waarin bijvoorbeeld een mix van wonen, werken en natuur mogelijk is. Een veranderingsvraag wordt integraal benaderd en er wordt maatwerk toegepast. Hierbij moet de verandering niet alleen een verbetering opleveren voor de initiatiefnemer, maar ook voor andere belanghebbenden. De voorgenomen ontwikkeling, waarin in combinatie van wonen en herstel van natuur wordt voorzien, voorziet hierin.

     

Op schouders van het erfgoed

De gemeente Utrechtse Heuvelrug stelt zichzelf ten doel om het cultuurhistorisch erfgoed binnen de gemeente te behouden en betekenis te geven. Deze opgave strekt zich uit over de archeologie, het cultuurlandschap en de monumenten. Het bewaren, maar vooral ook zichtbaar maken van deze overblijfselen is hier onderdeel van. Een specifieke uitwerking vormt het beleid voor bestaande landgoederen. Particuliere bewoning geniet hier de voorkeur. Er zijn verschillende landgoederen (de gebouwen, maar ook de bijbehorende aanleg) verdwenen uit de gemeente. De gemeente zet in op gericht herstel van deze verdwenen buitenplaatsen om de cultuurhistorie en het landschap een impuls te geven. Het initatief zet in op behoud en verbetering van landgoed 't Wissel en sluit hiermee goed aan op het beleid.

 

Natuur over de heuvels

De belangrijkste opgave is om een zo robuust mogelijke groene structuur te ontwikkelen voor natuur, cultuurhistorie en landschap die de hele gemeente omvat en doordringt. De versnipperende werking van bijvoorbeeld wegen moet daarvoor worden verkleind. Met de voorgenomen ontwikkeling zal de kwaliteit van de groene structuur in het plangebied toenemen en mogelijk ook met de omgeving.

  

3.3.2 Woonvisie Utrechtse Heuvelrug

Op 3 februari 2014 is voor de gehele gemeente Utrechtse Heuvelrug de woonvisie 2013-2020 vastgesteld. Het behandelt de verzelfstandiging van de woningcorporaties, de decentralisering naar gemeenten en woningcorporaties evenals de regionalisering.

 

De gemeente en de gehuisveste woningcorporaties hebben prestatieafspraken ondertekend op het gebied van doorstroming, nieuwbouw, duurzaamheid en andere aspecten rondom wonen. Ook het woningbouwbeleid komt hierbij aan de orde, waarbij de gemeente zich sterk maakt voor instandhouding en uitbreiding van de sociale sector, maar tegelijkertijd ook de - vooral ruimtelijke - beperkingen daarvan onderkent. In de geactualiseerde woonvisie maakt het gemeentebestuur helder waaraan de komende jaren samen met belanghebbende partijen wordt gewerkt. Op lokaal niveau kunnen niet alle problemen worden opgelost, maar de huidige markt vraagt meer dan ooit op lokaal niveau een actieve samenwerking en heldere keuzes. Daarbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk, behoud en versterking van sociale cohesie en leefbaarheid in de dorpen. De horizon ligt op 2020, met een doorkijk op onderdelen naar de jaren daarna.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop en nieuwbouw van twee woningen. Per saldo worden er dus geen nieuwe woningen toegevoetd aan de bestaande woningvoorraad. De woonvisie heeft derhalve geen directe doorwerking op dit plan.

 

Aangezien het initiatief per saldo geen nieuwe woningen toevoegd aan de bestaande voorraad heeft de woonvisie geen directe doorwerking op dit plan.

   

4 Specifieke regelgeving en beleid

4.1 Beeldkwaliteit

Beeldkwaliteit heeft alles te maken met het goed op elkaar afstemmen van bebouwing en omgeving. Dit afstemmen gebeurt door de situering van bebouwing, de afmetingen van gebouwen maar ook bouwstijl, uitstraling, gebruikte materialen, kleuren en tot slot de inrichting van de openbare ruimte. Bij bestemmingsplannen gericht op ontwikkeling worden daartoe vaak beeldkwaliteitsplannen opgesteld.

     

Planspecifiek

De beeldkwaliteit van het landgoed is met name van belang op het landschappelijke schaalniveau. In deze beeldkwaliteitparagraaf wordt daarom aandacht besteed aan aspecten zoals boomsoorten, paden en erfafscheidingen. Hierbij is zoveel mogelijk aangesloten bij de ontwikkelprincipes uit de provinciale kwaliteitsgids Utrechtse Heuvelrug.

 

Ten aanzien van de bebouwing zijn eveneens richtlijnen opgenomen. Op het hoge schaalniveau (situering, massa en vorm) zijn deze specifiek gemaakt voor deze inpassing in het landgoed, terwijl op een lager schaalniveau aangesloten wordt bij de gemeentelijke welstandsnota. Op deze manier blijft er voldoende flexibiliteit voor de architectonische uitwerking van de woonhuizen.

 

Landschappelijke inrichting

• aaneengesloten heideveldstructuur met handhaving van bestaande hoogteverschillen en het ven;
• solitaire bomen of boomclusters ter beëindiging van de zichtlijnen op de hoekpunten van het landgoed;
• ondergeschikte padenstructuur bestaande uit onverharde bospaden met heischrale bermen;
• geleidelijke transformatie van naald- naar loofbos;
• formele begeleidende beplanting entreeweg aanvullen en geleidelijk vervangen door zomereiken.

Boomclusters/solitaire bomen

Voor de selectie van de bomenclusters of solitaire bomen wordt o.a. aangesloten bij de inheemse beplanting in het plangebied. Dit betekent dat de aanwezige naaldbomen, die over het algemeen bestaan uit exoten en zo’n honderd jaar geleden zijn aangeplant door de mens, worden vermeden. De inheemse beplanting, die in het plangebied al voorkomt zijn o.a. zomereiken, berken en beuken. Aangezien de bomenclusters beeldbepalende elementen zijn in het plan wordt naast de voorkomende inheemse beplanting uitgebreid met andere kwalitatief hooggewaardeerde soorten .

 

Situering

• erfafscheiding in de vorm van dichte inheemse beplanting in combinatie met een teruggeplaatst diervriendelijk hekwerk van maximaal 1,5m hoog (in verband met het passeren van reeën) en aan de onderzijde opengewerkt (in verband met het passeren van klein wild);
• woonhuizen opnemen in de bosrand, als zichtbare elementen grenzend aan het heidegebied;
• situering woonhuizen baseren op/nabij de reeds aanwezige functies en dus de bestaande open plekken in het bos (tennisbaan en woningen);
• situering woonhuizen parallel aan de noordelijke erfgrens landgoed;
• bijgebouwen op een beschutte open plek in het bos, niet zichtbaar vanaf de heide.

Massa en vorm

• inhoud van het oostelijke woonhuis maximaal 800 m³;
• inhoud van het westelijke woonhuis maximaal 1000 m³;
• rechthoekig bouwvlakken met een zichtbare gevellengte van minimaal 15 meter grenzend aan heideverbindingen;
• goothoogte woonhuizen maximaal 6 meter;
• bouwhoogte woonhuizen maximaal 10 meter (kaplaag als afgeplatte schildkap);
• maximale goothoogte bijgebouwen 5 meter op een afstand van niet meer dan 4 m van het hoofdgebouw en 3 meter op een afstand van meer dan 4 meter van het hoofdgebouw;
• maximale bouwhoogte bijgebouwen 5 meter.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

• de hoofdkleuren zijn gedekte (aard)kleuren;
• kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen passen bij de hoofdmassa.

4.2 Welstandsnota

Het welstandsbeleid van de gemeente is vastgelegd in de welstandsnota uit 2008. De nota beschrijft het welstandsbeleid en fungeert als toetsingskader voor het welstandsadvies dat noodzakelijk is bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen (voorheen bouwvergunning). Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de bijdrage die gebouwen en bouwwerken geacht worden daaraan te leveren. Om dat belang op de juiste wijze te kunnen doorvertalen naar welstandscriteria, is de gemeente onderverdeeld in deelgebieden.

 

Planspecifiek

Het plangebied valt binnen het deelgebied 'Beboste Heuvelrug'. Dit deelgebied bestaat uit de aaneengesloten bossen ten noorden van de route N225. Het ontworpen landschap met de boscomplexen van grote buitenplaatsen uit de zeventiende en achttiende eeuw is het meest in het oog springende kenmerk. Structuren en complexen uit de negentiende en de vroege twintigste eeuw bestaan uit buitenplaatsen met hun bijgebouwen. In de loop der tijd zijn er (dienst)woningen, defensiebebouwing en recreatieve bebouwing bijgekomen. De bebouwing in het bos van de Heuvelrug is verspreid en solitair van karakter.

 

De beboste Heuvelrug beslaat een groot deel van het gemeentelijk grondgebied. De bebouwingsdicht­heid in het bos is echter zeer laag. De bebouwing staat zonder uitzondering verscholen tussen de begroeiing van het bos. Dit komt door de relatief verre ligging vanaf doorgaande wegen. De bouwmassa’s zijn vrijstaand en hebben een gevarieerde plaatsing op de kavels. De oorspronkelijkheid van de bebouwing is herkenbaar. Er hebben weinig veranderingen plaatsgevonden. De mate van toepassingen van detailleringen en kleuren en materialen is eveneens verschillend. Wel is er een lichte overeenkomst in het gebruik van natuurlijke materialen als hout en baksteen en donkere, aardkleuren in combinatie met (gebroken) wit.

 

Verspreid over de Heuvelrug ligt een grote diversiteit aan cultuurhistorische waarden (zoals grafheuvels en herinneringsmonumenten) die doorgaans verscholen in de bossen liggen. Karakteristiek aan bebouwing op dit deel van de Heuvelrug is de vrije setting en individualiteit. De mix van verschijningsvormen met veel aandacht voor kwaliteit is tevens waardevol.

 

Voor het welstandsbeleid is in dit deelgebied de aanwijzing als Belvedèregebied richtinggevend. Naast de beschermende en conserverende bepalingen van de Monumentenwet kan welstandsbeleid worden ingezet om de sfeer van ‘bebouwing in het bos op ruime kavels’ te behouden. Voor het gebied gelden de volgende welstandscriteria:

• Algemeen:
  1. de bestaande bebouwing is het kwalitatieve referentiepunt, wat betreft situering op de kavel, schaal en vormgeving van de bouwmassa, indeling van de gevels en detaillering, kleur- en materiaalgebruik;
  2. bij verbouw dienen de oorspronkelijke kenmerken als uitgangspunt.

• Massa en vorm:
  1. de bebouwing is overwegend vrijstaand;
  2. de woningen zijn voorzien van een kap.

• Detaillerking, kleur- en materiaalgebruik:
  1. de hoofdkleuren zijn gedekte (aard)kleuren;
  2. de oorspronkelijkheid van bestaande bebouwing dient behouden te blijven, nieuwbouw dient hierbij aan te sluiten;
  3. bestaande detaillering, kleuren en materialen worden bij (ver)bouw gespaard;
  4. kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen passen bij de hoofdmassa.

4.3 Verkeer en parkeren

Onderdeel van een goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogde nieuwe ontwikkeling op de verkeersstructuur en het parkeren in en rondom het plangebied. In het kader van het aspect verkeer en parkeren is met name het Gemeentelijk verkeers- en vervoerplan van belang (GVVP). Dit plan is op 2 februari 2010 vastgesteld door de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het doel van het GVVP is driedelig:

• Beleidskader: Het GVVP biedt een realistisch en concreet beleidskader voor het optreden van de gemeente op het gebied van verkeer en vervoer. Concrete verzoeken van inwoners en herinrichtingsplannen van de gemeente worden getoetst aan dit beleid, maar het bepaalt ook het gemeentelijk standpunt bij regionale ontwikkelingen en projecten;
• Prioritering: Het GVVP geeft prioriteiten aan voor investeringen van de gemeente in verkeer en vervoer. Er is duidelijkheid en transparantie over de projecten, zowel voor de financiering als de planning;
• Integraal beleid: Het GVVP brengt samenhang tussen de verschillende onderdelen van het verkeers- en vervoerbeleid en tussen dit beleid en andere beleidsterreinen (o.a. natuur en landschap, milieu, ruimtelijke ontwikkeling, werk en economie).

De doelstelling van het GVVP is daarnaast als volgt: 'Het gemeentelijk verkeers- en vervoerbeleid moet leiden tot een duurzame verkeers- en vervoersysteem met een gezonde en veilige leefomgeving in een groene bereikbare, economisch gezonde gemeente'.

 

Planspecifiek

Het GVVP bevat geen maatregelen die direct van toepassing zijn op de voorgenomen ontwikkeling. Wel wordt aangegeven dat, wat betreft het parkeren, de normen van het CROW worden gehanteerd.

 

Verkeer

Het landgoed heeft in de huidige situatie een eigen ontsluiting op de parallelweg van de N227 (Amersfoortseweg), die verderop op deze doorgaande weg aansluit. Deze ontsluiting is zeker afdoende voor de afwikkeling van het geringe aantal verkeersbewegingen die veroorzaakt worden door het particuliere gebruik van het perceel.

 

Parkeren

De voorgenomen ontwikkeling moet voorzien in voldoende gelegenheid voor het parkeren ten behoeve van de beoogde functie(s). In onderhavig geval betreft dit het parkeren voor de nieuwe woningen. Op het eigen terrein rondom de woningen is voldoende gelegenheid om het parkeren op te lossen.

 

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Milieu

4.4.1 Milieubeleidsplan Natuurlijk Duurzaam

Het milieubeleidsplan 'Natuurlijk Duurzaam 2009-2012' is op 24 september 2009 vastgesteld door de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Het beschrijft de duurzaamheidsambities van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. In het milieubeleidsplan staan vier pijlers centraal:

1. duurzaamheid;
2. gemeentelijke interne duurzaamheidszorg;
3. klimaat, energie en duurzaam bouwen;
4. kwaliteit van de leefomgeving.

Het milieubeleidsplan stelt duurzaamheid voorop. Intern zet de gemeente in op duurzaamheid, maar ook buiten de gemeentelijke organisatie wordt dit gestimuleerd. In 2035 wil de gemeente klimaatneutraal zijn en in 2015 wil de gemeentelijke organisatie energieneutraal zijn. Daarnaast streeft de gemeente naar een gezonde, veilige en duurzame leefomgeving. Hiertoe wil de gemeente de bestaande milieukwaliteit behouden en waar mogelijk verbeteren. Dit betekent dat er ook eisen worden gesteld aan ruimtelijke ontwikkelingen, enerzijds op gebouwniveau en anderzijds op omgevingsniveau.

 

Op gebouwniveau streeft de gemeente naar een 25% verscherpte EPC en het werken met het instrument GPR Gebouw®. GPR Gebouw geeft per thema een ‘rapportcijfer’ uiteenlopend van 7 (minimaal niveau) tot 10 (zeer goed) waarvoor geldt dat voor het thema energie voor woningbouw een GPR-score van 7 overeenkomt met het bouwbesluit. Bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt een GPR score van gemiddeld minimaal 7, met minimaal een 7 voor het thema energie.

 

Op omgevingsniveau past de gemeente gebiedsgericht milieubeleid toe. Hiertoe zijn er voor de gemeente acht gebiedstypen met bijbehorende ambities (milieukwaliteitsprofielen) opgesteld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden deze milieukwaliteitsprofielen toegepast.

 

Planspecifiek

Voor het plangebied kan aangesloten worden bij het milieukwaliteitsprofiel 'Landelijk gebied, verweving van functies', zie bijlage 2. Voor het plangebied kan aangesloten worden bij het milieukwaliteitsprofiel 'Landelijk gebied, verweving van functies', zie bijlage [voetnoot]. Een uitgebreide beschrijving van de bijbehorende ambities is te vinden in het milieubeleidsplan. Van belang voor voorliggend bestemmingsplan is met name dat de nieuwe woningen voldoen aan de in het milieubeleidsplan gestelde verscherpte EPC normering en de GRP-schore van 7.

4.4.2 Bodem

In het kader van een bestemmingsplan moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem waarop deze ontwikkelingen plaatsvinden geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel.

 

Planspecifiek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 3. Navolgend worden de resultaten en conclusies van het onderzoek weergegeven.

 

Ter plaatse van het kunstgrasveld bevindt zich een betonverharding. De (onderliggende) bodem ter plaatse van de onderzoekslocatie bestaat voornamelijk uit zwak siltig, zeer fijn tot matig fijn zand. De bodem is bovendien plaatselijk zwak tot matig humeus en zwak planten en/of wortelhoudend. In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

 

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

       

In de bovengrond ter plaatse van het kunstgrasveld zijn geen verontreinigingen geconstateerd. De bovengrond ter plaatse van de woning is licht verontreinigd met minerale olie en PAK. De ondergrond is licht verontreinigd met minerale olie. De aangetoonde bodemkwaliteit met de bovengrond ter plaatse van de woning, alsmede van de ondergrond (beide kwaliteitsklasse industrie) komen niet overeen met de door de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgestelde verwachte bodemkwaliteit.

 

In het grondwater zijn geen verontreinigingen geconstateerd.  

 

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als 'onverdacht' kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, verworpen. Echter, gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er geen reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor de nieuwbouw in het plangebied, alsmede de voorgenomen bestemmingsplanwijziging.

4.4.3 Geluid

De mate waarin het geluid, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten (onder meer woningen) worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving.

 

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Ruimtelijke ontwikkelingen binnen een zogenaamde geluidzone dienen te worden getoetst aan de voorwaarden die de Wgh stelt aan deze ontwikkelingen. De omvang van een geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg. Langs een weg waar een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur ligt geen zone. Dit geldt ook voor wegen op een woonerf.    

 

De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling betreft onder andere de realisatie van woningen. Woningen worden in het kader van de Wgh gezien als geluidsgevoelige objecten. Derhalve moet gekeken worden of de woningen binnen een geluidzone van een (spoor)weg ligt.

 

De nieuwe woningen liggen op circa 900 meter van de N224 en circa 600 meter van de N227. De geluidzone van deze wegen heeft een omvang van 250 meter aan beide zijden van de weg. De nieuwe woningen liggen daarmee buiten de geluidzone van deze wegen. Overige wegen met een geluidzone zijn daarnaast ook niet in de omgeving van het plangebied aanwezig. De wegen rondom het plangebied zijn namelijk privaat eigendom.

 

Uitgaande van de (gemiddelde) huidige kwaliteit in het landelijk gebied (43-48 dB zoals beschreven in milieukwaliteitsprofiel landelijk gebied) voor wegverkeer en de ambitie om de geluidskwaliteit onder de 43 dB te krijgen, worden in het plangebied geen belemmeringen verwacht. Het wegverkeer is op ruime afstand gelegen van woningen en zal het gemiddelde niet halen. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4.4 Luchtkwaliteit

In de Wet Milieubeheer gaat paragraaf 5.2 over luchtkwaliteit. Deze paragraaf vervangt het Besluit Luchtkwaliteit 2005 en staat ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’. De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

 

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in een de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen’ (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m³) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een woonwijk van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit. Deze kwantitatieve vertaling naar verschillende functies is neergelegd in de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen'.

 

Een belangrijk onderdeel voor de verbetering van de luchtkwaliteit is het Nationale Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Binnen dit NSL, dat sinds 1 augustus 2009 in werking is, werken het Rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen voor luchtkwaliteit te realiseren.

 

In het kader van het opstellen van een bestemmingsplan moeten er twee aspecten in beeld gebracht worden. Ten eerste of de luchtkwaliteit de nieuwe functie toelaat. Ten tweede moet bekeken worden of het plan de luchtkwaliteit ‘niet in betekenende mate’ verslechtert. Indien het plan wel ‘in betekenende mate’ bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit, is het van belang om te toetsen of de grenswaarden niet overschreden worden. Indien geen overschrijding van de grenswaarden plaatsvindt, kan het plan alsnog gerealiseerd worden.

 

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling kan, gezien de zeer beperkte omvang (< 1.500 woningen), aangemerkt worden als een NIBM-project. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Het project heeft 'niet in betekenende mate' invloed op de luchtkwaliteit ter plaatse. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is, met behulp van de Atlas Leefomgeving (van o.a. ministerie I&M en RIVM), wel gekeken naar de luchtkwaliteit in en rondom het plangebied. Op de volgende afbeeldingen zijn de achtergrondconcentraties over 2010 van fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) weegegeven. Uit deze afbeeldingen blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatste 'vrij matig' tot 'redelijk' is.

 

Achtergrondconcentraties Fijnstof en Stikstofdioxide (2010)

          

Het milieukwaliteitsprofiel voor landelijk gebied geeft een gemiddelde huidige kwaliteit voor landelijk gebied van 21-22 voor de aanwezigheid van Fijnstof (PM10) en een ambitiekwaliteit van 20-21. Op dit moment is de luchtkwaliteit ter plaatse iets hoger (25-27), maar nog ruim onder de wettelijke grenswaarde. Met betrekking tot Stikstofdioxide (NO2) geeft het milieukwaliteitsprofiel een ambitiekwaliteit van 18-22. Ter hoogte van het plangebied wordt op dit moment voldaan aan deze ambitiekwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4.5 Bedrijven en milieuzonering

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

 

Bij een ruimtelijke ontwikkeling kan sprake zijn van reeds aanwezige bedrijvigheid en van nieuwe bedrijvigheid. Milieuzonering zorgt er voor dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

 

Milieuzonering beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie zoals: geluid, geur, gevaar en stof. De mate waarin de milieuaspecten gelden en waaraan de milieucontour wordt vastgesteld, is voor elk type bedrijvigheid verschillend. De 'Vereniging van Nederlandse Gemeenten' (VNG) geeft de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' uit. In deze publicatie is een lijst (Staat van bedrijfsactiviteiten) opgenomen, met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Indien van deze richtafstanden afgeweken wordt dient een nadere motivatie gegeven te worden waarom dat wordt gedaan.

 

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen:

• het reeds in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen;
• het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam, en binnen aanvaardbare voorwaarden, kunnen uitoefenen.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling betreft onder andere de realisatie van woningen. Wonen wordt in het kader van bedrijven en milieuzonering gezien als een milieugevoelige functie. Derhalve moet gekeken worden naar de aanwezigheid van milieubelastende activiteiten in de omgeving van het plangebied.  

 

Het plangebied ligt in een rustige omgeving in het buitengebied van Maarn. De percelen in de omgeving hebben de bestemmingen 'Bos', 'Natuur' en 'Recreatie'. Wel ligt ten noorden van het plangebied het parkeerterrein voor het Henschotermeer. Volgens de publicatie Bedrijven en Milieuzonering valt een parkeerterrein onder categorie 2. Dit wel zeggen dat de aan te houden richtafstand tot milieugevoelige functies 30 meter is.

 

De afstand tussen de dichtstbijzijnde woning en het parkeerterrein is circa 70 meter. De woningen liggen daarmee niet binnen de hindercontour van het parkeerterrein.

 

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4.6 Externe veiligheid

Sommige activiteiten brengen risico's op zware ongevallen met mogelijk grote gevolgen voor de omgeving met zich mee. Externe veiligheid richt zich op het beheersen van deze risico's. Het gaat daarbij om onder meer de productie, opslag, transport en het gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen een beperking opleggen aan de omgeving. Door voldoende afstand tot de risicovolle activiteiten aan te houden kan voldaan worden aan de normen. Aan de andere kant is de ruimte schaars en het rijksbeleid erop gericht de schaarse ruimte zo efficiënt mogelijk te benutten. Het ruimtelijk beleid en het externe veiligheidsbeleid moeten dus goed worden afgestemd. De wetgeving rond externe veiligheid richt zich op de volgende risico’s:

• risicovolle (Bevi-)inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor.

Daarnaast wordt er in de wetgeving onderscheid gemaakt tussen de begrippen kwetsbaar en beperkt kwetsbaar en plaatsgebonden risico en groepsrisico.

 

Kwetsbaar en beperkt kwetsbaar

Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, kinderopvang- en dagverblijven en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn onder meer kleine kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen. De volledige lijst wat onder (beperkt) kwetsbaar wordt verstaan is in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) opgenomen.

 

Plaatsgebonden risico en groepsrisico

Het plaatsgebonden risico (voorheen individueel risico) wordt uitgedrukt in een contour van 10^-6 als grenswaarde. Het realiseren van kwetsbare objecten binnen deze contour is niet toegestaan. Het realiseren van beperkt kwetsbare objecten binnen deze contour is in principe ook niet toegestaan. Echter, voor beperkte kwetsbare objecten is deze 10^-6 contour een richtwaarde. Mits goed gemotiveerd kan worden afgeweken van deze waarde tot de 10^-5 contour.

 

Het groepsrisico is gedefinieerd als de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Het groepsrisico wordt niet in contouren vertaald, maar wordt weergegeven in een grafiek. In de grafiek wordt de groepsgrootte van aantallen slachtoffers (x-as) uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval (y-as). Voor het groepsrisico geldt geen grenswaarde, maar een zogenaamde oriëntatiewaarde. Daarnaast geldt voor het groepsrisico een verantwoordingsplicht. Het bevoegd gezag moet aangeven welke mogelijkheden er zijn om het groepsrisico in de nabije toekomst te beperken, het moet aangeven op welke manier hulpverlening, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid zijn ingevuld. Het bevoegd gezag moet tevens aangeven waarom de risico's verantwoord zijn, en de veiligheidsregio moet in de gelegenheid zijn gesteld een brandweeradvies te geven. Hierbij geldt hoe hoger het groepsrisico, hoe groter het belang van een goede groepsrisicoverantwoording.

 

Risicovolle (Bevi-)inrichtingen

Voor (de omgeving van) de meest risicovolle bedrijven is het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) van belang. Het Bevi legt veiligheidsnormen op aan bedrijven die een risico vormen voor mensen buiten de inrichting. Het Bevi is opgesteld om de risico's, waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle bedrijven, te beperken. Het besluit heeft tot doel zowel individuele als groepen burgers een minimaal (aanvaard) beschermingsniveau te bieden. Via een bijhorende ministeriële regeling (Revi) worden diverse veiligheidsafstanden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten gegeven. Aanvullend op het Bevi zijn in het Vuurwerkbesluit en het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer) veiligheidsafstanden genoemd die rond minder risicovolle inrichtingen moeten worden aangehouden.

 

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Met betrekking tot het beleid en de regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen zijn er verschillende ontwikkelingen gaande. Zo is er een nieuw Besluit externe veiligheid buisleidingen en wordt er gewerkt aan een Structuurvisie buisleidingen. Deze Structuurvisie wordt de opvolger van het Structuurschema Buisleidingen uit 1985 en bevat een lange termijnvisie op het buisleidingentransport van gevaarlijke stoffen.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) zijn op 1 januari 2011 in werking getreden. Het Bevb regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen. Op basis van het Bevb wordt het voor gemeenten verplicht om bij de vaststelling van een bestemmingsplan, op basis waarvan de aanleg van een buisleiding of een kwetsbaar object of een risicoverhogend object mogelijk is, de grenswaarde voor het PR in acht te nemen en het GR te verantwoorden. Het Bevb vervangt hiermee de circulaires Zonering langs hogedruk aardgasleidingen (1984) en Zonering langs transportleidingen voor brandbare vloeistoffen (1991).

 

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor

Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Zo moet een basisveiligheidsniveau rond transportassen (plaatsgebonden risico) en een transparante afweging van het groepsrisico worden gewaarborgd.

 

Als onderdeel van het Bevt is op 1 april 2015 tevens het basisnet in werking getreden. Het basisnet verhoogt de veiligheid van mensen die wonen of werken in de buurt van rijksinfrastructuur (auto-, spoor- en vaarwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. In de regeling ligt vast wat de maximale risico’s voor omwonenden mogen zijn. Die begrenzing was er tot nu toe niet. Bovendien zorgt het basisnet ervoor dat gevaarlijke stoffen tussen de belangrijkste industriële locaties in Nederland en het buitenland vervoerd kunnen blijven worden.

 

Indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een gebied dat geheel of gedeeltelijk gelegen is binnen 200 m van een (basisnet)transportroute voor gevaarlijke stoffen, moet in de toelichting ingegaan worden op de dichtheid van personen in het invloedsgebied van de transportroute op het tijdstip waarop het plan wordt vastgesteld. Hierbij moet rekening worden gehouden met de personen die a) in dat gebied reeds aanwezig zijn, b) in dat gebied op grond van het geldende bestemmingsplan redelijkerwijs te verwachten zijn en c) de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen in het gebied waarop dat plan betrekking heeft.

 

Planspecifiek

Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn is de risicokaart geraadpleegd. De volgende afbeelding toont een fragment van deze kaart.

 

Fragment risicokaart externe veiligheid

 

De risicokaart laat zien dat er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle (Bevi-)inrichtingen of transportroutes gevaarlijke stoffen over weg, water, spoor en door buisleidingen. Het dichtsbijzijnde risico ligt op circa 1 kilometer afstand van het plangebied. Daarnaast neemt het aantal personen in het plangebied niet of nauwelijks toe. Er worden twee bestaande woningen vervangen door twee nieuwe woningen. Er worden geen problemen verwacht om aan de ambitiekwaliteit van externe veiligheid uit het milieukwaliteitsprofiel te voldoen.

4.5 Kabels en leidingen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen. Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

 

Planspecifiek

In het projectgebied bevinden zich geen planologisch relevante leidingen. Wel zijn diverse niet-planologisch relevante leidingen (rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) aanwezig. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs / in combinatie met aanwezige weginfrastructuur. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient hiermee rekening te worden gehouden. Voor de daadwerkelijke ligging kan een KLIC-melding worden gedaan bij het kadaster.

4.6 Water

Het aspect water is van groot belang binnen de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast (waaronder ook risico van overstromingen e.d.) voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.

4.6.1 Generiek beleid

Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet, het Nationaal Waterplan en de Wet gemeentelijke watertaken.

 

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport ‘Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw’ (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Vervolgens wordt zo nodig het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan het bod.

Waterwet

Centraal in de Waterwet staat een integraal waterbeheer op basis van de ‘watersysteembenadering’. Deze benadering gaat uit van het geheel van relaties binnen watersystemen. Denk hierbij aan de relaties tussen waterkwaliteit, -kwantiteit, oppervlakte- en grondwater, maar ook aan de samenhang tussen water, grondgebruik en watergebruikers. Het doel van de Waterwet is het integreren van acht bestaande wetten voor waterbeheer. Door middel van één watervergunning regelt de wet het beheer van oppervlaktewater en grondwater en de juridische implementatie van Europese richtlijnen, waaronder de Kaderrichtlijn Water. Via de Waterwet gelden verschillende algemene regels. Niet alles is onder algemene regels te vangen en daarom is er de integrale watervergunning. In deze integrale watervergunning zijn zes vergunningen uit eerdere wetten (inclusief keurvergunning) opgegaan in één aparte watervergunning.

 

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2009-2015 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

 

Wet gemeentelijke watertaken

Per 1 januari 2008 is de Wet verankering en bekostiging gemeentelijke watertaken van kracht geworden. Met de komst van deze wet is de wettelijke zorgplicht voor de inzameling van het stedelijk afvalwater uitgebreid met twee nieuwe zorgplichten: de zorgplicht voor afvloeiend hemelwater en voor grondwater. Daarnaast zijn alle gemeente verplicht om voor 2013 een verbreed gemeentelijk rioleringsplan vast te stellen, waarin deze nieuwe zorgplichten zijn opgenomen.

4.6.2 Beleid Waterschap Vallei en Veluwe

Waterbeheerplan 2010-2015

In het Waterbeheersplan 2010-2015 vertaalt het waterschap Vallei & Veluwe (voorheen: Vallei & Eem) zijn taken in concrete doelen voor een periode van zes jaar, maatregelen om die doelen te realiseren en prestatie-indicatoren waaraan de resultaten kunnen worden afgemeten. Het plan is in oktober 2009 vastgesteld en van toepassing op het gebied rondom Maarn, Maarsbergen en Overberg.

 

Binnen het waterbeheersplan zijn zes verschillende gebiedsfuncties te onderscheiden, afhankelijk van het grondgebruik en de ruimtelijke ordening. Per gebiedsfunctie zijn algemene doelen geformuleerd voor de kwantitatieve en kwalitatieve toestand van het watersysteem. Het plangebied valt binnen de functie 'verweving landbouw en natuur. De doelen in dit gebied zijn:

• Het minimaliseren van wateroverlast en vochttekort (landbouw). Hierbij houden we rekening met andere functies, zoals verspreide bebouwing.
• Het voorkomen en verminderen van verdroging van natuurgebieden.
• Het zo mogelijk beschikbaar stellen van oppervlaktewater voor agrarische doeleinden, zoals beregening.
• Het behouden en ontwikkelen van waardevolle water- en oevervegetaties door het aanpassen van het onderhoud en het verbeteren van de waterkwaliteit. Dit laatste bereiken we door het verminderen van lozingen en door het zo goed mogelijk vasthouden van water in gebieden met een goede waterkwaliteit.

4.6.3 Beleid gemeente Utrechtse Heuvelrug

Gemeentelijk Waterplan Heuvelrug

Doel van het waterplan is te komen tot een integrale visie en daarop gebaseerde maatregelen, gericht op een gezond en veerkrachtig watersysteem. Planuitvoering moet leiden tot een hogere gebruikswaarde en belevingswaarde van het water. Daarnaast dient het waterplan bij te dragen aan de bewustwording van water bij burgers en ondernemers.

 

Het waterplan Heuvelrug richt zich vooral op de stedelijke kernen en de directe omgeving ervan. Belangrijke punten uit het waterplan zijn:

• afkoppelen en infiltreren van regenwater: de zandige Utrechtse Heuvelrug biedt veel mogelijkheden voor infiltratie van water van nieuwe bebouwing en bestaande bebouwing in de grond;
• beleving en cultuur: de landgoederen en Stichtse Lustwarande zijn beeldbepalend, en water vervult daar een eigen functie in;
• natuur en ecologie: op allerlei plaatse kan de natuur en ecologie in en om het water verbeterd worden. Eerst moet gekeken worden welk water een belangrijke functie vervult hierin;
• beheer en onderhoud: het is nodig om het beheer van watergangen en dat van erlangs gelegen wegen goed op elkaar af te stemmen.

Convenant Afkoppelen van regenwater op de Utrechtse Heuvelrug (2010)

Begin 2010 hebben 12 overheden en één bedrijf een convenant ondertekend over het afkoppelen van regenwater op de Utrechtse Heuvelrug.

 

Op verschillende plekken op de Utrechtse Heuvelrug komen hemelwater en afvalwater samen in het rioolstelsel terecht. Bij veel regenval moet het riool overtollig water kwijt. Dit gebeurt via een overstort in het oppervlaktewater. Het vuile water komt dan terecht in watergangen en vijvers. Dit heeft een nadelige invloed op het oppervlakte- en grondwater. Door het hemelwater van het riool af te koppelen en rechtstreeks de bodem in te laten stromen, wordt zowel kwetsbare natuur als de kwaliteit van het oppervlaktewater beschermd. Bovendien presteren rioolwaterzuiveringsinstallaties beter als het aangevoerde water minder verdund is door regenwater.

 

Een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater is een gedeelde verantwoordelijkheid van provincie, gemeente, waterschap en drinkwaterbedrijf. Dit vereist heldere afspraken tussen deze partijen. Daarom ligt in het convenant vast onder welke voorwaarden hemelwater direct aan de natuur wordt teruggeven. Duidelijke regels met meer aandacht voor de omgeving: dat is duidelijk en duurzaam.

 

De partijen die het convenant ondertekenen zijn: De gemeenten Amersfoort, De Bilt, Eemnes, Rhenen, Soest, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Woudenberg en Zeist, Drinkwaterbedrijf Vitens, Provincie Utrecht en de waterschappen Vallei & Eem en Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.

 

Gemeentelijk Rioleringsplan 2012 - 2015 (2011)

Het aanleggen, beheren en onderhouden van het riool zijn gemeentelijke taken met de Wet Milieubeheer als basis. Volgens deze wet moet de gemeente in een gemeentelijk rioleringsplan (GRP)vastleggen hoe zij invulling geeft aan deze taak. In het GRP is aangegeven wat de gemeente wil bereiken, welke voorzieningen er zijn, wat er gedaan moet worden om de gestelde doelen te kunnen halen en wat de kosten zijn en hoe deze worden gedekt.

 

Een van de toekomstige ontwikkelingen is dat klimaatverandering vermoedelijk zal leiden tot hevigere regenbuien. Buien die niet meer alleen door de riolering kunnen worden afgevoerd. Ook de openbare ruimte zal daarin een rol moeten gaan spelen. Vroegtijdige betrokkenheid van de rioolbeheerder bij ruimtelijke plannen is noodzakelijk om uitvoerbare en duurzame plannen te maken die robuust zijn.

4.6.4 Watertoets

De ‘watertoets’ is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek brengt in een zo vroeg mogelijk stadium. In de waterparagraaf worden de watertoets en de uitkomsten van een eventueel overleg opgenomen.

 

Planspecifiek

Een toename van verharding (gebouwen en erfverharding) heeft gevolgen voor de snelheid waarmee het regenwater afstroomt. Hierdoor kunnen de omliggende sloten te vol raken en kan er wateroverlast ontstaan. Volgens het beleid van het waterschap Vallei & Eem dient een toename van 2.500 m² aan verharding gecompenseerd te worden.

 

In de huidige situatie zijn in het plangebied twee woningen en verschillende bijgebouwen aanwezig. De gezamenlijke oppervlakte van deze bebouwing is 715 m². Daarnaast is in het plangebied een (beton)tennisbaan van 735 m² aanwezig. Tevens is rondom de woningen en bijgebouwen enige vorm van erfverharding aanwezig. In de toekomstige situatie zal de huidige bebouwing en tennisbaan worden gesloopt en zullen twee nieuwe woningen en bijbehorende bijgebouwen teruggebouwd worden. Op basis van de maximale maat van 1000m³ en 800m³ en de 80m² bijgebouw per woning zal het maximaal bebouwd oppervlak in het uiterste geval gelijk blijven. Door het saneren van de huidige tennisbaan zal er echter sprake zijn van een sterke afname van verhard oppervlak. 

 

Het aspect water vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Groen, natuur en landschap

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming kan volgen uit de aanwijzing van een gebied. Wat betreft soortenbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van plant- en diersoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Indien hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden aangevraagd.

 

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet richt zich op de bescherming van gebieden. In de Natuurbeschermingswet zijn de volgende gronden aangewezen en beschermd:

• Natura 2000-gebieden (Habitat- en Vogelrichtlijngebieden);
• beschermde Natuurmonumenten;
• wetlands.

Naast deze drie soorten gebieden is de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) in het kader van de gebiedsbescherming van belang. De EHS is een samenhangend netwerk van belangrijke natuurgebieden in Nederland en omvat bestaande natuurgebieden, nieuwe natuurgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS draagt bij aan het bereiken van de hoofddoelstelling van het Nederlandse natuurbeleid, namelijk: 'Natuur en landschap behouden, versterken en ontwikkelen, als bijdrage aan een leefbaar Nederland en een duurzame samenleving'. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten van belang:

• vergroten: het areaal natuur uitbreiden en zorgen voor grotere aaneengesloten gebieden;
• verbinden: natuurgebieden zoveel mogelijk met elkaar verbinden;
• verbeteren: de omgeving zo beïnvloeden dat in natuurgebieden een zo hoog mogelijke natuurkwaliteit haalbaar is.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Naast een aantal in de wet (en daarop gebaseerde besluiten) vermelde specifieke mogelijkheden om ontheffing te verlenen van de in de wet genoemde verboden, geeft de wet een algemene ontheffingsbevoegdheid aan de minister van LNV (artikel 75, lid 3). Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden.

 

Planspecifiek

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling zijn een natuurtoets en een nee tenzij-toets uitgevoerd, zie bijlagen 4 en 5. In navolgende tekst worden de conclusies van deze toetsen weergegeven.

 

Natuurtoets

Op het landgoed is het voorkomen van strikt beschermde soorten en andere soorten in de jaren 2009 tot en met 2013 onderzocht. Daarbij is de aanwezigheid van minimaal 21 vogels tot broeden. Vogels waarvan de nesten jaarrond beschermd zijn, zijn niet aangetroffen.

 

Er foerageren vijf vleermuissoorten op het landgoed:

• gewone dwergvleermuis;
• ruige dwergvleermuis;
• rosse vleermuis;
• gewone grootoorvleermuis;
• laatvlieger.

Met uitzondering van de gewone dwergvleermuis zijn er van geen van deze soorten verblijfplaatsen aangetroffen. Van de gewone dwergvleermuis is een paarplaats in de bungalow aangetroffen. Mogelijk maakt de boommarter incidenteel gebruik van het landgoed, maar er zijn daarvoor geen strikt beschermde planten, amfibieën, reptielen of andere soorten aangetroffen.

 

Effecten

De herinrichtingsplannen hebben mogelijk een zeer licht negatief effect op het foerageergebied van de boommarter. Maar de functionaliteit van het foerageergebied wordt niet aangetast. Bij de sloop van de bungalow gaat de paarplaats van de gewone dwergvleermuis verloren. Indien de werkzaamheden in het broedseizoen uitgevoerd worden, worden mogelijk verbodsregels van de FF-wet overtreden. Om overtredingen ten aanzien van vogels en vleermuizen te voorkomen dient mitigatie uitgevoerd te worden.

 

Mitigatie

Mitigatie voor de vogels bestaat uit het werken buiten de broedperiode van vogels of het gebied buiten de broedtijd ongeschikt maken voor broedvogels. De mitigatie voor vleermuizen bestaat uit het aanbrengen in de nieuw te bouwen woningen van voorzieningen voor vleermuizen zoals ingebouwde verblijfplaatsen, open houden van stootvoegen, bereikbaar houden van de spouwmuur etc. Indien de mitigatie goed wordt uitgevoerd is het aanvragen van een ontheffing van art. 75 van de FF-wet niet noodzakelijk.

 

Nee Tenzij-Toets

Voordat op de nee tenzij-toets wordt ingegaan geeft de volgende tabel een overzicht van de plussen en minnen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.

 

Plussen	Minnen
Vergroten kwaliteit en kwantiteit van de heide	Bouw van twee woonhuizen op gescheiden locaties
Optimaliseren heideverbindingen intern en extern	Vergroting menselijke bewegingen
Passerbaar maken van het hekwerk	Geringe toename licht en geluid
Verwijderen rododendronstruweel en -opslag	Toename autoverkeer
Verwijderen coniferen uit het bos	In de bouwfase plaatselijk veel verstoring
Verwijderen aanwezige puinheuvels
Verwijderen bouwsels en bosvreemde materialen
Verwijderen opslag grove den
Aanplant inheems loofbomen
Bevorderen ontstaan oevervegetatie langs vijver
Aanbrengen verblijfplaatsen vleermuizen en gebouwbewonende vogels in nieuwe woonhuizen
Stoppen met oppompen grondwater
Afname bebouwd oppervlak

 

De nee tenzij-toets is uitgevoerd voor de zes hoofdaspecten zoals deze genoemd worden in de EHS-Wijzer van de provincie Utrecht: bestaande en potentiële waarden van het ecosysteem, robuustheid en aaneengeslotenheid van de EHS, aanwezigheid bijzondere soorten, verbindingsfunctie voor soorten en ecosystemen, behoud van oppervlakte, behoud van samenhang. Navolgend worden per onderdeel de conclusies weergegeven.

 

Bestaande en potentiële waarden

• De herinrichting heeft geen negatief effect op de actuele natuurwaarde.
• De herinrichting heeft geen effect op oude boskernen.
• De herinrichting heeft geen effect op aangewezen natuurgebieden of Natura2000-gebieden.
• De herinrichtingheeft een positief effect op de natuurambitie en potentiële natuurkwaliteit. Dit effect kan als significant beschouwd worden.
• De voorgenomen herinrichting van landgoed ’t Wissel heeft geen nadelige effecten op het actuele natuurdoeltype.
• De voorgenomen herinrichting heeft een positief effect op het behalen van het voor het landgoed vastgestelde natuurdoeltype, met name het bostype dennen- eiken- of beukenbos en het type Droge heide.
• Door de voorgenomen herinrichting is het beha-len van een hoger gewaardeerd natuurdoeltype zeer reëel, wat een positief effect is.
• De herinrichting heeft geen nadelige effecten op abiotische factoren als verzuring, vermesting, verzoeting, verzilting, verontreiniging, vernatting, verandering (over-)stroming, verandering dynamiek, betreding, golfslag omdat ze niet aanwezig zijn.
• Op verdroging heeft de herinrichting een licht positief effect.
• Op de factoren geluid, verlichting en menselijke bewegingen heeft de herinrichting mogelijk een licht, maar zeker niet significant negatief effect.

Robuustheid en aaneengeslotenheid van de EHS

• De herinrichting van het landgoed heeft geen effect op het aspect aaneengeslotenheid of robuustheid van de EHS.

Aanwezigheid bijzondere soorten

• Op het landgoed komen vier vleermuissoorten voor. Deze zijn strikt beschermd. De dieren hebben geen verblijfplaatsen op het landgoed.
• De herinrichting heeft, vanwege het integreren van verblijfplaatsen voor vleermuizen in de nieuw te bouwen woningen, een positief effect op vleermuizen.
• Er komen drie soorten voor die vermeld staan op de Oranje lijst (kussentjesmos, klaverzuring en bosaardbei).
• De herinrichting heeft geen effect op de drie soorten van de Oranje Lijst.

Verbindingsfunctie voor soorten en ecosystemen

• Door de aanleg van heideverbindingen op het landgoed zelf en naar buiten gerichte verbindingen neemt de waarde als heidestapsteen toe.
• Het aanbrengen van openingen voor grotere dieren in het omringende hekwerk is een positief effect.
• De herinrichting heeft geen effect de essentiële verbindingen.
• De herinrichting heeft geen effect de foerageer en migratieroutes.

Behoud van oppervlakte

• De herinrichting heeft geen negatief effect op het aspect behoud van oppervlakte.
• Gezien de kleinere bebouwde oppervlak in de toekomstige situatie is er mogelijk sprake van een licht positief effect.

Behoud van samenhang

• De herinrichting heeft geen negatief effect op het aspect behoud van oppervlakte.

Op basis van voorgaande conclusies kan gesteld worden dat de herinrichting geen significant nadelig effect heeft op de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS. 

4.8 Archeologie

In 1992 is in Valletta (Malta) het Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed (Verdrag van Malta) ondertekend. Het Verdrag van Malta voorziet in bescherming van het Europees archeologisch erfgoed onder meer door de risico's op aantasting van dit erfgoed te beperken. Deze bescherming is in Nederland wettelijk verankerd in de Monumentenwet en de Wet op Archeologie en Monumentenzorg. Op basis van deze wetten zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren. In het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de Monumentenwet kan vooronderzoek naar mogelijke waarden nodig zijn zodat waar nodig die waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het initiatief aangepast kan worden.

 

De raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in april 2013 een archeologische beleidskaart vastgesteld. Op deze beleidskaart staan verschillende archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. Er is gekozen voor zeven verschillende typen archeologie-gebieden, waarin verschillende regels met betrekking tot bescherming van archeologisch erfgoed gelden. In deze regels is vastgelegd wanneer archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

 

Planspecifiek

De volgende afbeelding toont een fragment van de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

 

 

Het plangebied ligt in een gebied met een lage arscheologische verwachtingswaarde. Voor een gebied met een dergelijke verwachtingswaarde geldt een archeologische onderzoeksverplichting bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 10 ha. In onderhavig geval is van bodemingrepen met een dergelijke omvang geen sprake.

 

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5 Wijze van bestemmen

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.MAAamersfrtsewg60-va01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de verbeelding) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

 

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 Methodiek

5.2.1 Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).  

5.2.2 Regels

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met 7) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen 8 tot en met 13) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen 14 en 15) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

5.3 Inleidende regels

In het hoofdstuk 'inleidende regels' wordt een aantal in de regels gehanteerde begrippen gedefinieerd. Daarnaast is de wijze van meten vastgelegd met betrekking tot de verschillende hoogte- en oppervlaktematen van gebouwen.

 

Gezien de geaccidenteerdheid van het plangebied is in de wijze van meten voor 'het peil' een van de gemeentelijke standaard afwijkende definitie opgenomen. In de standaard gaat men namelijk uit van een gemiddelde hoogte van het terrein. Omdat deze hoogte in het plangebied echter lastig te bepalen is, is gekozen voor een, in dit geval, beter hanteerbare definitie namelijk de hoogte van het terrein ter hoogte van de hoofdtoegang.

  

5.4 Bestemmingen

In het plangebied zijn twee bestemmingen weergegeven. Daarnaast kent het plangebied drie dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

5.4.1 Natuur

De bestemming 'Natuur' wordt gebruikt voor gebieden waar landschappelijke en natuurwaarden van belang zijn. Deze bestemming is bedoeld om deze waarden in stand te houden, te herstellen of te ontwikkelen. Agrarisch medegebruik in de vorm van beweiding is toegestaan. De betreffende gebieden hebben een groene uitstraling met landschaps- en/of natuurwaarden. Wandel- en fietspaden, in- en uitritten, onverharde wegen, voorzieningen van flora en fauna, waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van extensieve openluchtrecreatie, zoals picknickplaatsen en parkeervoorzieningen zijn hier mogelijk, omdat deze functies goed aansluiten bij het karakter van de bestemming. 

Voor het bouwen van overige bouwwerken gelden de strikte regels. Het oprichten van gebouwen is niet zonder meer toegestaan.

 

Afwijken bouwen overkappingen ten dienste van de bestemming

Middels een afwijkingsbevoegdheid kan het bouwen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en overkappingen ten dienste van de bestemming 'Natuur', mits de noodzaak van de bebouwing is aangetoond. Het kan hier bijvoorbeeld gaan om een overkapping of schuurtje voor onderhoudsmaterialen, etc.  

Omgevingsvergunning ter bescherming landschappelijke waarden

Om te voorkomen dat de landschappelijke en natuurwaarden onevenredig worden aangetast is een verbod opgenomen om zonder omgevingsvergunning een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren. Deze werkzaamheden hebben dan betrekking op het mogelijk aantasten of veranderen van natuur- en landschapselementen.

5.4.2 Wonen

Functies

Binnen de bestemming 'Wonen' is wonen toegestaan. Tevens mag een beroep of bedrijf aan huis worden uitgeoefend. Het is daarnaast toegestaan om op de gronden met deze bestemming tuinen, erven en paden aan te leggen. Ook zijn waterhuishoudingsvoorzieningen toegestaan en mag er geparkeerd worden op eigen terrein.

Bouwmogelijkheden

De Bouwregels maken onderscheid in regels voor:

1. algemeen;
2. hoofdgebouwen;
3. bijbehorende bouwwerken;
4. overige bouwwerken.

Algemeen

In algemene zin wordt bepaald dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.  

Hoofdgebouwen

Binnen de bestemming 'Wonen' mogen uitsluitend vrijstaande woningen worden gebouwd. De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

 

Er mag niet meer dan één woning binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd.

 

Voor de woningen is een generieke maximale inhoud aangegeven met een aanduiding op de verbeelding.

 

Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven.

 

Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling. Vrijstaande bijbehorende bouwwerken moeten op minimaal 1 meter afstand van het bijbehorende hoofdgebouw worden gebouwd. Dit is om te voorkomen dat vrijstaande gebouwen zo dicht naast elkaar worden gebouwd, dat ze ruimtelijk als aangebouwde gebouwen kunnen worden gezien.

   

Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.

 

Bijbehorende bouwwerken

Uitbreidingen van het hoofdgebouw met aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.

Overige bouwwerken

Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.

  

Afwijken van de bouwregels

Binnen de bestemming 'Wonen' is een voor het buitengebied specifieke afwijkingsbevoegdheid opgenomen. 

Specifieke gebruiksregels

Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.

 

Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.

 

De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt. Er mag geen personeel in dienst zijn. Behalve bij een praktijk voor medische beroepen, dan mag maximaal één fte voor assistentie of ondersteuning in dienst zijn.

 

Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden. 

Afwijken van de gebruiksregels

Het gebruik van een woning voor bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het hoofdgebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen.

5.5 Dubbelbestemmingen

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook drie dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermd wordt.

5.5.1 Waarde - Archeologie

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek. 

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

 

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:

• normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;
• graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;
• het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

5.5.2 Waarde - Ecologie

De dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' is bedoeld om de landschaps- en natuurwaarden van de gronden in stand te houden en te beschermen. Deze bestemming geldt naast de onderliggende (enkel) bestemming en is van toepassing op gebieden die binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) vallen. Naast de geldende bouwregels van de enkelbestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van de bestemming 'Waarde - Ecologie' worden gebouwd met een maximale hoogte van 3 meter. Tevens zijn burgemeester en wethouders bevoegd om nadere eisen te stellen aan de situering van de bouwwerken die volgens de andere bestemmingen mogen worden gebouwd. Dit om onevenredige aantasting van de belangen van de landschaps- en natuurwaarden te voorkomen.

Naast de bescherming die de bestemming biedt is ook een omgevingsvergunningstelsel opgenomen om te voorkomen dat de bestaande landschaps- en natuurwaarden onevenredig kunnen worden aangetast.

5.6 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

 

Algemene bouwregels

Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van alle bouwregels in dit bestemmingsplan mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

 

Algemene gebruiksregels

Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

  

Uitoefening Bed & Breakfast

Dit artikel sluit aan bij de Nota Verblijfsrecreatie waar is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een (bedrijfs)woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.

 

Algemene afwijkingsregels

Algemeen

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

  

Afwijking 10% overschrijding

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De voorgenomen ontwikkeling wordt gerealiseerd op initiatief van de initiatiefnemer. De economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling is gewaarborgd door middel van een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer. De bijkomende procedurekosten zullen voor rekening van de initiatiefnemer zijn.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een voorontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 

 

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 

  

6.2.1 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg

In het kader van het vooroverleg heeft er een uitvoerig overleg plaatsgevonden met de Provincie Utrecht. Insteek van de gesprekken en het overleg is geweest om te bepalen of de 'plussen' die bestaan uit het verwijderen van bebouwing en verharding en het natuurvriendelijk beheer van het gebied opweegt tegen de 'minnen' bestaande ui de nieuwbouw en de omliggende 'formele tuinen'. In het overleg is geconstateerd dat de plussen en minnen met elkaar in balans zijn maar dat de wijze van 'afhechten van deze plussen en minnen' nog om aandacht vraag. Over deze wijze van afhechten heeft de gemeente Utrechtse Heuvelrug een concreet voorstel gedaan welke verwerkt is in het onderhavige bestemmingsplan.

6.2.2 Verslag zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft vanaf 2 december 2016 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is geen zienswijzen ingediend.

6.3 Handhaving

Een bestemmingsplan is bindend voor zowel de (gemeentelijke) overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor daadwerkelijke controle en handhaving ligt bij de gemeente.  

• 1. Vergroting Natuurkwaliteit Landgoed 't Wissel, Bureau Viridis, 3 januari 2012
• 2. Milieukwaliteitsprofiel 'Landelijk gebied, verweving van functies'
• 3. Verkennend bodemonderzoek Amersfoortseweg 60 te Maarn - gemeente Utrechtse Heuvelrug, Econsultancy, Rapportnummer: 15063573, 2 juli 2015
• 4. 't Wissel Natuurtoest en Nee tenzij-toets, Bureau Viridis, Projectnummer: 2013-07, 1 juli 2014
• 5. Nee Tenzij-toets 't Wissel, Ecologisch Adviesbureau Viridis bv, 27 augustus 2015