1e Partiële herziening Bedrijventerreinen Teylingen, Veerpolder 53, Warmond

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Veerpolder 53 te Warmond (gemeente Teylingen) stond een bedrijfswoning. Deze bedrijfswoning is gesloopt en in 2018 is er zonder omgevingsvergunning een nieuwe bedrijfswoning gebouwd. De nieuwe bedrijfswoning is op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' niet toegestaan. De bedrijfswoning bevindt zich namelijk niet binnen de functieaanduiding 'bedrijfswoning', welke zich elders op het perceel bevindt. Buiten deze functieaanduiding is geen bedrijfswoning toegestaan.

Om de illegaal gebouwde bedrijfswoning juridisch-planologisch te legaliseren wordt het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' ter plaatse van het perceel Veerpolder 53 herzien. Dit wordt gedaan door het vlak met de functieaanduiding 'bedrijfswoning' te verplaatsen naar de plek waar de illegaal gebouwde bedrijfswoning is gerealiseerd.

Deze voorliggende partiële herziening van het bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied bevindt zich op het perceel Veerpolder 53, zoals weergegeven in figuur 1.1. Dit perceel bevindt zich op het gelijknamige bedrijventerrein Veerpolder, dat in het zuidoosten van Warmond ligt (gemeente Teylingen). Aan de voorzijde (zuidwest) bevindt zich de entree van het perceel. Het perceel ligt tussen verschillende havenbedrijven. Aan de achterzijde (noordoost) ligt water.

Figuur 1.1 Plangebied Veerpolder 53 te Warmond

1.3 Planologische regeling

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' dat op 20 september 2012 is vastgesteld. Een uitsnede van de plankaart wordt weergegeven in figuur 1.2. Voor het perceel Veerpolder 53 zijn de volgende bestemmingen van toepassing:

• 'Bedrijf - 2', met de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.2'.
  Deze gronden zijn bestemd voor bedrijven uit ten hoogste categorie 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Tevens komt binnen deze bestemming de aanduiding 'bedrijfswoning' voor. Deze aanduiding ligt aan de zuidzijde van het plangebied;
• 'Water'.
  Deze gronden zijn bestemd voor water, waterverkeer, bruggen, duikers en steigers en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - stalling, onderhoud en reparatie van boten' tevens het aanmeren, stallen, onderhouden en/of repareren van vaartuigen langs de kade ten behoeve van de aangrenzende functie;
• 'Waterstaat - Waterkering'.
  De gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de aanwezige waterkering.

Het huidige gebruik van het perceel, voor zover het de bedrijfswoning betreft, komt niet overeen met het vigerende bestemmingsplan. De illegaal gebouwde bedrijfswoning op het perceel ligt namelijk niet in de daarvoor bestemde aanduiding 'bedrijfswoning'. Om de illegaal gebouwde bedrijfswoning juridisch-planologisch te realiseren wordt ter plaatse van het perceel Veerpolder 53 het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' herzien.

Ter plaatse van het plangebied vigeert naast het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' ook het 'paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen' dat op 28 juni 2018 is vastgesteld. Hieraan wordt getoetst in hoofdstuk 4.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen'

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding komen de volgende onderdelen van deze toelichting aan bod:

• Hoofdstuk 2 geeft een planbeschrijving weer van de huidige situatie en de beoogde ontwikkeling;
• Hoofdstuk 3 beschrijft het beleidskader op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau en toetst of de beoogde ontwikkeling daaraan voldoet;
• Hoofdstuk 4 gaat in op de toetsing van de relevante omgevingsaspecten;
• Hoofdstuk 5 geeft een uitleg van de bij dit plan behorende regels;
• Hoofdstuk 6 beschrijft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Deze planherziening ziet op een partiële herziening van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' (NL.IMRO.1525.BP2010TEY02003-0401).

Ter plaatse van het plangebied is sprake van een bedrijfsperceel. Op de achterzijde (noorden) van dit perceel staat een bedrijfswoning. Op grond van het vigerende bestemmingsplan is deze bedrijfswoning niet toegestaan. De bedrijfswoning bevindt zich namelijk niet binnen de functieaanduiding 'bedrijfswoning'. Deze functieaanduiding bevindt zich elders op het perceel. Buiten deze functieaanduiding is geen bedrijfswoning toegestaan.

Om de feitelijke situatie juridisch-planologisch te legaliseren wordt deze herziening opgesteld. Met deze herziening wordt het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied op twee onderdelen aangepast:

• 1. De bestaande functieaanduiding 'bedrijfswoning' en de bijbehorende maatvoeringen worden verwijderd (ter plaatse van het geel omkaderde vlak in figuur 2.1).
• 2. De bestaande bedrijfswoning wordt juridisch-planologisch vastgelegd middels het toevoegen van de aanduiding 'bedrijfswoning' (ter plaatse van het groen omkaderde vlak in figuur 2.1). De maatvoeringen van de feitelijk gebouwde 'bedrijfswoning' worden hieraan toegevoegd. Dit gaat om een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 4 meter.

Deze herziening voorziet alleen in het planologisch legaliseren van de illegaal gebouwde bedrijfswoning. Ten opzichte van de bestaande situatie wordt het bouwperceel fors verkleint. Nu bedraagt dit 750 m2. Met de herziening wordt dit teruggebracht naar 212 m2. Ook de bouwhoogte wordt gewijzigd. Deze bedraagt nu 8 meter, maar wordt verlaagd naar 4 meter. Met dit plan worden verder geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De toekomstige situatie komt overeen met de feitelijke situatie.

Figuur 2.1 Uitsnede vigerend bestemmingsplan met weergave oude (geel) en nieuwe (groen) locatie van de aanduiding 'bedrijfswoning'

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke aangelegenheden. Het planvoornemen omvat het juridisch-planologisch legaliseren van een bedrijfswoning door de functieaanduiding 'bedrijfswoning' op het perceel te verplaatsen. Er is geen beleid op rijks-, provinciaal, regionaal of gemeentelijk niveau dat, gezien de aard van het plan, een belemmering vormt voor het planvoornemen.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient te worden onderbouwd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de omgevingsaspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. Gezien de aard van het plan, die zich beperkt tot het juridisch-planologisch legaliseren van de illegaal gebouwde bedrijfswoning waarbij er feitelijk niets verandert, kan voor deze aspecten worden volstaan met een korte kwalitatieve onderbouwing.

Verkeer en parkeren

In het plangebied blijft het aantal bedrijfswoningen (1) gelijk. Hierdoor neemt de verkeersgeneratie niet toe. Daarnaast is op eigen terrein voldoende ruimte aanwezig om in de parkeerbehoefte te voorzien. Ook is de ontsluiting van de locatie goed. Het plan zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling en parkeren: het aspect verkeer staat het plan dan ook niet in de weg.

Geluid

Om de bestaande situatie vast te leggen wordt de aanduiding 'bedrijfswoning' verplaatst naar de werkelijke locatie van de bedrijfswoning. Omdat een woning op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) een geluidsgevoelige functie is, dient te worden aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat. De bedrijfswoning wordt geprojecteerd in de geluidzone van de hoofdspoorwegen van Prorail. Hierom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van het spoorwegverkeer ten hoogste 51 dB bedraagt ter plaatse van de bedrijfswoning. Deze geluidbelasting is lager dan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Dit betekent dat er ter plaatse van de bedrijfswoning sprake is van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Er wordt geen (bedrijfs)woning toegevoegd aan het plangebied. Het planvoornemen bestaat uitsluitend uit het vastleggen van de feitelijke situatie door de verplaatsing van de aanduiding 'bedrijfswoning'.

In de vigerende situatie is elders op het perceel de bouw van een bedrijfswoning toegestaan. Met het vastleggen van een nieuwe situatie zouden nabijgelegen bedrijven mogelijk gehinderd kunnen worden in de bedrijfsvoering. De nieuwe locatie van de bedrijfswoning ligt echter op dezelfde afstand tot nabijgelegen bedrijven aan de noordwestzijde ten opzichte van de vigerende situatie. Tot nabijgelegen bedrijven aan de zuidoost- en zuidwestzijde ligt de nieuwe bedrijfswoning zelfs op een grotere afstand dan voorheen. Aan de noordoostzijde zijn geen relevante bedrijven die mogelijk belemmerd kunnen worden. De beoogde ontwikkeling voorziet niet in een verslechtering van de bedrijfsvoering van nabijgelegen bedrijven.

Verder is een bedrijfswoning een gevoelige functie die bewust op een bedrijventerrein is gesitueerd. Deze situatie valt buiten de kaders van de richtafstanden van bedrijven tot gevoelige functies (Handreiking Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2009)). Geconcludeerd wordt dat er ter plaatse van de bedrijfswoning sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid gekeken naar bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt én vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen.

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Hierdoor vormt het aspect externe Veiligheid geen belemmering voor het realiseren van het plan.

Luchtkwaliteit

Onderhavig bestemmingsplan voorziet niet in de toevoeging van één of meerdere woningen en daarmee valt het plan onder het Besluit niet in betekenende mate. Dit betekent dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Water

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Er is onderzocht of het planvoornemen in strijd is met duurzaam waterbeheer.

Het plangebied is grotendeels verhard, met uitzondering van het aanwezige oppervlaktewater. Met het vastleggen van de bestaande situatie neemt het percentage verharding in het plangebied niet toe. Watercompensatie is daarom niet noodzakelijk.

De locatie van de nieuwe aanduiding voor de bedrijfswoning bevindt zich in een regionale waterkering. Het planvoornemen is het vastleggen van de feitelijke situatie waarbij geen werkzaamheden plaatsvinden die mogelijke negatieve gevolgen hebben voor de waterkering.

Geconcludeerd kan worden dat het plan geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Ook heeft het plan geen negatieve gevolgen voor de waterveiligheid in de omgeving.

Ecologie

Omdat de feitelijke situatie behouden blijft, en er geen bebouwing wordt toegevoegd, zijn directe ecologisch negatieve gevolgen niet aannemelijk. Door het behouden van de feitelijke situatie leidt dit bestemmingsplan verder niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering.

Bodemkwaliteit

In de toelichting van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' is het plangebied weergegeven als gesaneerde locatie. De ontwikkeling voorziet in het toestaan van gevoeliger gebruik op de nieuwe locatie van de bedrijfswoning (van bedrijfsterrein naar wonen). Vanwege deze wijziging is verkennend bodemonderzoek noodzakelijk om vast te stellen of de locatie geschikt is voor het nieuwe gevoeligere gebruik. Uit eerdere bodemonderzoeken voor deze locatie is gebleken dat de grond en het grondwater ter plaatse van de bedrijfswoning niet tot licht verontreinigd is met de onderzochte stoffen. De bodem is geschikt voor het gebruik als bedrijfswoning. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Archeologie en cultuurhistorie

Op de 'Archeologische verwachtings(waarden)kaart en beleidskaart gemeenten Katwijk, Noordwijk, Noordwijkerhout, Lisse, Teylingen en Hillegom' is het plangebied aangegeven met een archeologische waarde van categorie 8 (lage verwachting). Hiervoor geldt een vrijstellingsgrens voor archeologisch onderzoek tot ingrepen van dieper dan 30 cm onder maaiveld met een oppervlakte van 1.000 m2. Onderhavig plan voorziet niet in grondroerende werkzaamheden. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk. Ter bescherming van mogelijke toekomstige ontwikkelingen in het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8' opgenomen in de regeling van dit plan.

Op de Cultuurhistorische atlas van de Provincie Zuid-Holland staat er geen cultuurhistorisch erfgoed in of nabij het plangebied weergegeven. Daarnaast heeft de gemeente Teylingen de bestaande bebouwing in het plangebied niet aangemerkt als beeldbepalend pand. Het planvoornemen heeft geen invloed op cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Met voorliggende partiële herziening wordt de plaats van de functieaanduiding 'bedrijfswoning' verplaatst naar de plek van de illegaal gebouwde bedrijfswoning, ter plaatse van de locatie Veerpolder 53 en daarmee positief bestemd. Er is voor gekozen om de planvorm partiële herziening toe te passen. De geldende regeling, het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' blijft onverminderd van toepassing.

5.2 Toelichting planregels

In de regels is opgenomen dat de regels van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' overeenkomstig van toepassing zijn, met dien verstande dat:

• a. aan de bestemming 'Bedrijf - 2' wordt toegevoegd dat er binnen de aanduiding 'bedrijfswoning' ten hoogste één woning gebouwd mag worden;
• b. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8' wordt toegevoegd ter bescherming van mogelijke archeologische waarden in het plangebied.
• c. de voor het plangebied relevante regels uit het 'paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen' worden overgenomen in de algemene regels van dit plan.

5.3 Toelichting verbeelding

De verbeelding van het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' blijft onverminderd van toepassing, met dien verstande dat de verbeelding op de volgende onderdelen wordt aangepast:

• 1. de bestaande functieaanduiding 'bedrijfswoning', inclusief bijbehorende maatvoering, wordt verwijderd;
• 2. een nieuwe functieaanduiding 'bedrijfswoning' wordt toegevoegd overeenkomstig de werkelijke situering van de bedrijfswoning in het plangebied. Hieraan wordt de hoogte toegekend overeenkomstig de illegaal gebouwde bedrijfswoning, namelijk een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 4 meter;
• 3. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 8' wordt toegevoegd ter bescherming van mogelijke archeologische waarde in het plangebied.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge het Bro heeft de gemeente de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen (artikel 3.1.6 lid 1 sub f Bro). Aangezien het in dit geval het juridisch-planologisch vastleggen van een reeds bestaande situatie betreft, is het vaststellen van een exploitatieplan zodoende niet noodzakelijk en is de economische uitvoerbaarheid voldoende gewaarborgd. Er wordt immers geen nieuw bouwplan mogelijk gemaakt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorontwerpbestemmingsplan

Het voorontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken heeft tussen donderdag 4 maart 2021 tot en met woendag 14 april 2021 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn van 6 weken dat het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen was er voor ingezetenen en voor in de gemeente belanghebbende natuurlijke of rechtspersonen, de mogelijkheid om hun inspraakreactie schriftelijk of mondeling kenbaar te maken. Gedurende deze termijn zijn geen inspraakreacties ontvangen.

Op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het voorontwerpbestemmingsplan tevens voor vooroverleg toegezonden aan diverse overleginstanties. Er zijn geen vooroverlegreacties ontvangen.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken heeft vanaf 27 mei 2021 tot en met woensdag 7 juli 2021 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode van 6 weken was het voor eenieder mogelijk om mondeling of schriftelijk een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan te geven. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek Veerpolder 53