Spoorlaan 125 - 127, Voorhout

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In verband met de voorgenomen aanleg van de Noordelijke randweg (aan de westzijde van Voorhout) heeft de gemeente met de eigenaar van het perceel Spoorlaan 127 op 2 oktober 2018 een koopovereenkomst gesloten om een deel van het perceel aan te kopen en is inmiddels een deel van het voormalig perceel gekocht. Het gaat om een strook grond grenzend aan de Leidsevaart met perceelnummer 6465. Onderdeel van deze overeenkomst is een principemedewerking van de gemeente om een bouwkavel voor 1 woning te realiseren naast de woning Spoorlaan 127 en om de agrarische bestemming van de bestaande woning Spoorlaan 127 om te zetten naar een woon bestemming.

Om de ontwikkeling op het perceel planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel met de nieuwe woning en achtergelegen schuur, de bestaande woning en de schuur aan de voorzijde van het perceel. De bestaande kassen achter de bestaande woning moeten worden gesloopt. Voor de ontwikkeling zijn ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld die vertaald zijn in voorliggend bestemmingsplan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Spoorlaan nummer 127 te Voorhout (perceelnummers 3820 en 5024 sectie A gemeente Teylingen). Het plangebied grenst aan de Spoorlaan (zuidoost kant ) en agrarische gronden (noord-, west- en zuid kant). Langs de zuidwestzijde van het perceel ligt een bestaande watergang. Aan de overzijde van de Spoorlaan ligt de spoorlijn Den-Haag - Haarlem. De dorpskern Voorhout ligt ten oosten van het plangebied.

Afbeelding ligging plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied maakt onderdeel uit van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' (vastgesteld 30 april 2015) en is hierin bestemd voor 'Agrarisch - Bollenteelt - waardevolle graslanden'. Ter plaatse van de bestaande bebouwing op het perceel en een gedeelte van het bij het perceel behorende grasland is een bouwvlak opgenomen.

De voor 'Agrarisch - Bollenteelt - waardevolle graslanden' gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf (bollenteeltbedrijf), behoud en versterking en herstel van de voorkomende natuur-, landschaps- en cultuurhistorische waarden en de bij deze bestemming horende voorzieningen.

Per bouwvlak is ten hoogste het bestaand aantal bedrijfswoningen toegestaan.

De realisatie van een extra woning is niet mogelijk binnen de vigerende regels. Daarnaast moet de bestemming van de bestaande woning worden gewijzigd naar 'Wonen - 1' conform de gemaakte afspraken uit de koopovereenkomst. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Ter plaatse van de aangrenzende watergang geldt deels de bestemming 'Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden' en deels 'Agrarisch - Bollenteelt - waardevolle graslanden'. De beschermingszone van de watergang kent de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'. De watergang met bijbehorende enkel- en dubbelbestemmingen worden overgenomen in voorliggend bestemmingsplan.

Afbeelding uitsnede vigerend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. In Hoofdstuk 2 Planbeschrijving worden de bestaande situatie als de beoogde situatie in dit hoofdstuk besproken. Volgend op dit hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 3 Beleidskader het beleidskader geschetst. Het relevante beleid op Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau wordt in dit hoofdstuk uitgewerkt. Voor het voorliggende plan zijn meerdere omgevingsaspecten beoordeeld en onderzocht. De resultaten hiervan zijn opgenomen in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten.

In Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid wordt de uitvoerbaarheid van het plan toegelicht. Zowel de maatschappelijke als de economische uitvoerbaarheid komen in dit hoofdstuk aan bod. Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving bevat de juridische planbeschrijving. Onder meer de planvorm en de regels worden nader toegelicht in dit hoofdstuk.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

De percelen aan de Spoorlaan 127 te Voorhout zijn in het verleden in gebruik geweest voor de bloembollenteelt en vaste plantenteelt maar liggen de laatste jaren braak. Dit betreft onder meer de grond achter en rondom de woning Spoorlaan 127. Op deze grond is onder meer een kas gesitueerd. Aan de voorzijde van dit perceel staat een schuur, die in de bestaande situatie in gebruik is als garage bij de woning en als opslag.

Ten behoeve van de aanleg van de Noordelijke Randweg heeft de gemeente een deel van de gronden behorend bij Spoorlaan 127 verworven. Tussen de gemeente en de eigenaar zijn afspraken gemaakt. Deze afspraken worden in de volgende paragraaf toegelicht.

Afbeelding luchtfoto bestaande situatie

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer heeft een principeverzoek ingediend. Dit verzoek kent zijn grondslag in een gesloten koopovereenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. De gemeente heeft een positief principebesluit genomen op 16 april 2019.

De gemeente verleent medewerking aan het omzetten van de agrarische bestemming van de bestaande woning Spoorlaan 127 in een woonbestemming en aan de realisatie van een bouwkavel naast de woning. De verplichting daarbij is om de aanwezige kas te amoveren. De sloop van de kas moet plaatsvinden alvorens de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning aangevraagd kan worden. Door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels is geborgd dat de kas gesloopt wordt. De schuur aan de voorzijde van het perceel wordt planologisch weg bestemd en onder het overgangsrecht gebracht.

Tijdens de onderhandelingen bij de verkoop van de grond heeft de initiatiefnemer bedongen dat de schuur aan de voorzijde mag blijven staan en onder het overgangsrecht wordt meegenomen.

Voor het planinitiatief zijn, in overleg met de initiatiefnemer, door de gemeente ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Deze voorwaarden maken onderdeel uit van de koopovereenkomst en zijn vertaald in voorliggend bestemmingsplan.

Ruimtelijke randvoorwaarden

Algemeen

• Opstellen van voorliggend bestemmingsplan voor het hele perceel inclusief de nieuwe woning, de bestaande woning, de schuur aan de voorzijde, de kassen aan de achterzijde en de watergangen.
• Kas op het achterterrein wordt verwijderd en planologisch wegbestemd.
• Schuur aan de voorzijde van het perceel wordt planologisch wegbestemd en onder het overgangsrecht gebracht. Een nieuwe schuur c.q. nieuw bijgebouw (behorende bij de bestaande Woning Spoorlaan 127) aan de voorzijde van het perceel wordt planologisch mogelijk gemaakt.
• Behoud van zijdelingse watergangen.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden nieuwe woning

• Realisatie van 1 extra woning naast de bestaande woning. Het bouwvlak in het bestemmingsplan is opgenomen conform onderstaande afbeelding. Bij de positionering van het bouwvlak is rekening gehouden met zowel de stedenbouwkundige voorwaarden als het geluidsaspect. Het woonperceel is bestemd als 'Wonen-1'.
• Gezien de beperkte afstand van de woningen tot elkaar en ligging in het landelijke gebied mag de nieuwe woning maximaal 1 laag met kap worden. De goothoogte mag 4 meter bedragen en de bouwhoogte 8 meter.
• Spoorweglawaai. De volgende voorwaarden gelden ten aanzien van geluid:
  • 1. Het doof uitvoeren van de voorgevel (ZO) aan de eerste etage en ten minste de helft van de zijgevel (NO), gerekend vanaf de oosthoek van de eerste etage. Indien dit een kap betreft zijn ook in dit deel geen te openen delen toegestaan. Dit is ook geborgd in de regels en op de verbeelding.
  • 2. Er geldt een inspanningsverplichting om een maximale binnewaarde ten gevolge van het railverkeerslawaai te realiseren van maximaal 30 dB (akoestische compensatie), tenzij ontegenzeggelijk is aangetoond dat niet haalbaar is; in dat geval wordt het hoogst haalbare uitgevoerd en in stand gehouden.
  • 3. De geluidgevoelige ruimtes zoveel mogelijk aan de zijde met de laagste geluidsbelasting realiseren. Dit wordt uitgewerkt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.
  • 4. Er moet een geluidsluwe ruimte achter de woning worden gerealiseerd. De tuin komt achter de woning waarbij de woning als geluidsafscherming dient. Hiermee wordt een geluidsluwe buitenruimte gerealiseerd.
  • 5. Een besluit hogere grenswaarde is nodig,
• Zichtlijnen openhouden. Daarom wordt de voorzijde van het perceel en zijdelingse ruimtes aan beide zijde van beide woningen bestemt als 'Tuin'.
• Aandacht voor architectonische uitwerking van de voorgevel die gericht is op de Spoorlaan. Dit is de kopgevel en is daarmee beeldbepalend, tegelijkertijd is dit de gevel waarvan de eerste etage, evenals een deel van de eerste etage van de NO-gevel, doof moet worden uitgevoerd vanwege het aspect spoorweglawaai. Dit wordt uitgewerkt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.
• Bijgebouw nieuwe woning wordt achter het hoofdgebouw geplaatst. Verder is er de verplichting om het bijgebouw aansluitend aan het hoofdgebouw te plaatsen. Indien dit redelijkerwijs niet kan moet er, als akoestische compensatie, tussen het bijgebouw en hoofdgebouw een absorberend geluidscherm van 3m hoogte geplaatst worden. Op deze manier wordt een geluidluwere gevel gecreërd. De plaatsing van een bijgebouw aan de voorzijde is uitgesloten doordat het perceel is bestemd met 'Tuin'. Het bijgebouw heeft een maximaal toegestane goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 4,5 meter. De maximale omvang van het bijgebouw bedraagt 42 m2.
• In totaal bedraagt maximale inhoudsmaat van het hoofdgebouw en het bijgebouw gezamenlijk 750 m3.

Afbeelding positionering bouwvlak extra woning en nieuw bijgebouw behorend bij de bestaande woning

Afbeelding uitsnede planverbeelding voorliggend bestemmingsplan, situering bouwvlakken en woon- en tuinbestemmingen

Bestaande woning Spoorlaan 127

• Bestaande woning wordt bestemd als 'Wonen-1', deze woning wordt daarmee bestemd als burgerwoning.
• De gronden gelegen voor de woning krijgen de bestemming 'Tuin'.
• De zijtuin aan de noordzijde van het perceel krijgt (deels) de bestemming 'Tuin' om daarmee de doorzichten en de individualiteit van de woningen te garanderen.
• Het bijgebouw bestaande woning Spoorlaan 127 op voorzijde perceel. Deze wordt onder het overgangsrecht geplaatst. Op het voorterrein wordt een locatie voor een nieuw bijgebouw behorend bij de woning Spoorlaan 127 specifiek bestemd. Deze is door middel van een aanduiding bijgebouwen (binnen de bestemming 'Tuin') opgenomen.

Bovenstaande randvoorwaarden zijn vertaald naar de regels en daarmee samenhangend de verbeelding.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijks- en provinciaal beleid

Gezien de kleinschaligheid van het planvoornemen, toevoeging 1 woning en wijziging van een deel van agrarische bestemming naar Wonen en Tuin, wordt het rijks- en provinciaal beleid niet nader toegelicht. Het plangebied maakt geen deel uit van een gebied waarvoor een bepaalde beschermingscategorie gezien vanuit ruimtelijke kwaliteit geldt.

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing bij stedelijke ontwikkelingen. Op basis van jurisprudentie blijkt dat ontwikkeling van één of enkele woningen niet gezien wordt als een stedelijke ontwikkeling (Uitspraak Raad van State, ABRvS 18 december 2013, 201302867/1/R4). In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt de Ladder wel kort toegelicht.

Het planvoornemen betreft de realisatie van 1 extra woning buiten bestaand stads- en dorpsgebied (kaart Omgevingsvisie Zuid-Holland). Het planvoornemen betreft geen stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stads- en dorpsgebied.

3.2 Waterschap

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland.

Het hoogheemraadschap heeft zijn beleid vastgelegd in het Waterbeheerplan 5: "Waardevol Water" (WBP5), dat op 9 maart 2016 door het algemeen bestuur is vastgesteld. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. In het document worden vier hoofddoelen onderscheiden:

• waterveiligheid: bescherming tegen overstromingen vanuit zee en de rivieren;
• voldoende water: er is voldoende water aanwezig, passend bij het gebruik;
• schoon en gezond water, zodat mens, natuur en economie hier optimaal gebruik van kan maken;
• waterketen: het afvalwater wordt optimaal gezuiverd en de grondstoffen hergebruikt.

Met de keur en bijbehorende uitwerkingsregels kan het hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder uitvoeren. De Keur geeft regels voor het gebruik van of het uitvoeren van activiteiten op het gebied van waterkeringen, watergangen en andere waterstaatswerken. Daarnaast zijn aan de keur bepalingen toegevoegd voor het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren.

Watertoets

De watertoets is een instrument dat ervoor zorgt dat een initiatiefnemer water vanaf het begin van het planvormingsproces meeneemt bij ruimtelijke ontwikkelingen. Indien een initiatiefnemer meer dan 500m2 extra verhard oppervlak wil aanleggen is de compensatie in de vorm van open water vereist. In lijn met het beleid van het Waterschap wordt in paragraaf 4.9 het aspect water nader onderbouwd.

3.3 Gemeentelijk beleid

Gemeentelijke structuurvisie

Op 25 juni 2015 is de structuurvisie 'Duurzaam bloeiend' door de gemeenteraad van Teylingen vastgesteld. Het doel van de structuurvisie is een samenhangend ontwikkelingskader bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030. In de structuurvisie staan vijf leidende principes centraal;

• Duurzame ontwikkeling;
• Versterken ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied;
• Verbeteren vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied;
• Inzetten voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek;

Het doel is om met deze structuurvisie voor de gemeente Teylingen een samenhangend ontwikkelingskader te bieden voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen tot 2030.

De structuurvisie geeft de gewenste ruimtelijke ontwikkeling op hoofdlijnen aan en beperkt zich daarom tot de belangrijkste ruimtelijke opgaven.

Ten aanzien van de ruimtelijke opgave "Wonen" is het doel om op lange termijn een duurzame en aantrekkelijke woonomgeving in complete vitale kernen te bereiken. De kernen krijgen een eigen identiteit, met voldoende geschikte woningen om te voorzien in de eigen behoefte en met de ruimtelijke mogelijkheid om een beperkte opvangfunctie te vervullen voor de regio. Het is noodzakelijk het programma, de locaties, het tempo en de kwaliteiten goed af te stemmen met de regio en de provincie.

Uitgangspunt is om op lange termijn minimaal te voorzien in de eigen woningbehoefte en een rol te vervullen in het accommoderen van een deel van de bovenregionale woningbehoefte. Voor de eigen behoefte geldt een opgave voor de bouw van ongeveer 2100 woningen tot 2030. Daarnaast wil de gemeente plancapaciteit reserveren voor ongeveer 300 woningen voor het accommoderen van een deel van de bovenregionale woningbouwopgave (4600 woningen tot 2030).

Het ruimtelijk beleid voor de kern Voorhout is vooral gericht op selectieve kwaliteitsverbetering van het bestaande dorpsgebied, verdere groei van de woningvoorraad (vooral de locatie Hooghkamer), uitbreiding van sportcomplex Elsgeest en betere bereikbaarheid. Feitelijk zet Voorhout hiermee zijn status als "groeikern" voort, zelfs tot na 2030. Door het relatief grote accent op woningbouw, ontstaan hier veel kansen voor duurzaamheid en versterking van de identiteit als "moderne woonkern".

Het planvoornemen levert een bijdrage aan de invulling van de woningopgave en identiteit van Voorhout als moderne woonkern door de realisatie van 1 nieuwe woning.

Woonvisie

Op 22 december 2015 is de woonvisie van de gemeente Teylingen vastgesteld door de gemeenteraad voor de periode 2015-2020.

In deze Woonvisie beschrijft de gemeente Teylingen het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2015-2020. De Woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. Onderdeel van deze woonvisie is de regionale woonvisie die samen met de gemeenten Hillegom en Lisse is opgesteld.

Centraal staan de thema's: bestaande kernen en bestaande woningvoorraad, duurzaamheid, wonen met zorg, welzijn, beschikbaarheid, doelgroepen en betaalbaarheid. Op basis van het regionale woningmarktonderzoek Holland-Rijnland en gesprekken met markt kenners die recentelijk in de regio zijn gevoerd, is het volgende beeld van de woningmarkt te schetsen:

• De zeer kansrijke projecten zijn goedkope eengezinskoopwoningen, sociale eengezinshuurwoningen en (beperkt) sociale huurappartementen.
• Er is een latente vraag naar duurdere koopwoningen (tussen €250.000 en €400.000).
• Woningprijzen daarboven vormen een nichemarkt.
• Dure koopappartementen vormen een risico markt. Er is een forse overmaat aan plannen en de afzetkansen zijn matig.

Het plan betreft een kleinschalige ontwikkeling, waarbij de bestemming van één bedrijfswoning wordt omgezet naar een woonbestemming en de toevoeging van één particuliere koopwoning, waarbij de achtergrond gevormd wordt door een dringend gewenste grondaankoop vanuit de gemeente.

De ontwikkeling is van ondergeschikte aard en raakt daarmee niet de woonvisie.

Welstandsnota

In 2013 is de gemeentelijke welstandsnota door de gemeente Teylingen vastgesteld. Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen, die de bestaande structuur van het gebied niet wezenlijk doorbreken. De gebiedscriteria zijn richtlijnen voor maatwerk.

Ter ondersteuning van de verschillende niveaus van welstand is een aantal gebiedsbeschrijvingen gemaakt. Het plangebied maakt deel uit van het buitengebied, ter plaatse van het plangebied geldt een minimaal welstandsniveau.

Bebouwing speelt in het buitengebied een ondergeschikte rol. De beoordeling van de woongebouwen is gericht op afwisseling en individualiteit, zorgvuldige detaillering en traditioneel materiaal- en kleurgebruik. De bedrijfsgebouwen sober en zorgvuldig vormgeven met terughoudende kleuren.

De bouwtekeningen worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning getoetst aan de welstandscriteria.

Groen

Groenbeleidsplan

Op 15 december 2016 is het groenbeleidsplan 'De waarde van Groen' voor de periode 2016-2020 opgesteld. In dit beleidsplan wordt de te volgen koers voor de komende jaren aangegeven, met aandacht voor het behouden van wat goed gaat en verder ontwikkelen van wat als speerpunt is genoemd.

In dit Groenbeleid worden de kaders van de afdeling Gemeentewerken voor alle “groene” taken gericht op de ambities van de gemeente Teylingen, met focus op twee speerpunten uit het collegeprogramma: participatie en duurzaamheid.

De overheid stuurt in de richting van stedenbouwkundige vernieuwing, door bijvoorbeeld steeds hogere eisen te stellen aan de energieprestaties van nieuwbouwwoningen. Algemeen wordt ook onderkend dat voldoende groen nodig is, voor waterberging, hittedemping, fijnstof, een goede leefomgeving. Een integrale benadering is noodzakelijk om een grote diversiteit aan problemen en oplossingen met elkaar te verbinden.

Bomenbeleid

De gemeente Teylingen heeft bomenbeleid. Dit beleid is gebaseerd op de visie naar het jaar 2050 en is er op gericht om een divers en gezond bomenbestand te garanderen voor de toekomst. In het beleidsplan staat hoe de gemeente Teylingen de komende jaren om wil gaan met haar bomenbestand. De bomen die de gemeente de komende jaren (en later) gaat planten, is het bomenbestand voor de toekomst. Afhankelijk van de functie(s) en beschikbare ruimte wordt de boomsoort gekozen.

De visie in dit beleid is kwaliteit voor kwantiteit door toepassing van de juiste boom op de juiste plaats.

Bescherming en handhaving

Per boom kunnen de functies erg verschillen en de ene boom heeft meer ‘waarde’ dan de andere. Om bomen met een hoge ‘waarde’ te onderscheiden van de andere bomen is een nieuwe structuurzonering gemaakt, opgedeeld in categorieën. Aan deze categorieën is een beschermingsniveau (status) gekoppeld. Uitgangspunt is dat bomen met een hogere status meer bescherming hebben bij bijvoorbeeld een herinrichting en/of bij werkzaamheden.

Alle nieuwe bomen worden bij aanplant in een categorie ingedeeld.

De structuur is opgedeeld in vier categorieën.

Categorie A

Onder deze categorie vallen zowel particuliere als gemeentelijke bomen. De bomen in deze categorie zijn zeer waardevol. Ze geven ‘body’ aan het bomenbestand en zijn niet zomaar vervangbaar. Om die reden genieten zij extra bescherming. De basis voor de indeling van categorie A is grotendeels gebaseerd op de eeuwenoude wegenstructuur van deze regio.

Voor deze bomen is altijd een ‘Omgevingsvergunning vellen’ nodig. Deze wordt getoetst aan de APV. Met uitzondering van de gevallen waarbij in verband met de veiligheid noodkap van toepassing is.

Categorie B

In deze categorie vallen alleen gemeentelijke bomen. Dit zijn alle bomen binnen de gemeente grenzen die niet in categorie A vallen. Bomen met een minimale stamdoorsnede van 20 cm, gemeten op 1.3 m zijn kapvergunningplichtig. Er zijn echter vijf situaties waarin hiervan wordt afgeweken. Deze zijn:

• Noodkap
• Verkeersveiligheid
• Participatie
• Overlast
• Dode en zieke bomen

Voor deze bomen (> 20 cm ø op 1.3 m) is een ‘Omgevingsvergunning vellen’ nodig, behalve in de vijf situaties hierboven.

Categorie C

Onder deze categorie vallen alleen particuliere bomen. Dit zijn alle bomen binnen en buiten de komgrenzen die niet in categorie A vallen. Deze bomen kunnen zonder kapvergunning worden verwijderd.

Categorie D

Dit zijn alle bomen buiten de komgrenzen waarop de Boswet van toepassing is. Voor deze bomen is de Boswet van toepassing.

Conclusie groenbeleid

Binnen het plangebied zijn geen waardevolle bomen aanwezig. In lijn met het groen beleid van de gemeente krijgt het plangebied een groene uitstraling door de tuin en de sloop van bestaande bedrijfsbebouwing. De sloop van de bebouwing zorgt ook dat de openheid van het landschap ter plaatse wordt versterkt.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven- en milieuzonering

Beleid en regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door de ontwikkeling en of ter plaatse van gevoelige functies, zoals woningen, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. De in de handreiking opgenomen afstanden indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

Beoordeling

Het plangebied kan door de plannen worden getypeerd als gemengd gebied. In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse bestemmingen.

Ten noorden van de locatie (Spoorlaan 131) ligt een tuinderij (SBI-2008: 011, 012, 013.1 Tuinbouw:- bedrijfsgebouwen) met milieucategorie 2. De andere bedrijven in de omgeving zijn al gestopt. Het bedrijf valt onder milieucategorie 2 en heeft een richtafstand van 30 meter tot een rustige woonwijk en 10 meter in gemengd gebied.

De grens van de tuinderij ligt op ongeveer 20 meter van de toekomstige woning (op basis van het opgenomen bouwvlak). Daarmee wordt in een gemengd gebied aan de richtafstand voldaan. Er is wel nader onderzoek gedaan om te bepalen of er sprake is van drift van gewasbeschermingsmiddelen op de nieuwe woning.

Voor de huidige woning wordt aan de richtafstanden voldaan.

Drift van gewasbeschermingsmiddelen

De drift van gewasbeschermingsmiddelen bij open teelt is een aspect dat van belang is bij een goede ruimtelijke ordening. De gronden naast de bestemming wonen zijn bestemd voor 'Agrarisch- bollenteelt-waardevolle graslanden'. Op deze gronden kunnen gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. De nieuw te bouwen woning ligt aan de noordoostzijde op een afstand van 4,5 meter van agrarische gronden en aan de noordzijde op een afstand van circa 7 meter. Er is een nader onderzoek drift uitgevoerd om te onderzoeken of ter plaatse van de nieuwe woning driftreducerende maatregelen nodig zijn. Het onderzoek is als Bijlage 1 bijgevoegd.

De conclusie van dit onderzoek is dat er, gezien de bedrijfsactiviteiten, geen sprake is van gebruik van gewasbeschermingsmiddelen zoals bedoeld in relevante wet- en regelgeving. Incidenteel gebruik van de rugspuit tegen onkruid op paden levert geen risico op voor de toekomstige bewoners. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Tevens wordt de bedrijfsvoering en toekomstige ontwikkelmogelijkheden van het naastgelegen bedrijf niet belemmerd als gevolg van de beoogde gevoelige bestemmingen.

Juridisch gezien is het wel mogelijk dat het perceel ten noordwesten van het huis als bollengrond in gebruik genomen wordt. Om de bewoners en de teler te beschermen tegen wederzijdse negatieve effecten wordt een wintergroene haag geplaatst (zie hiervoor onderstaande afbeelding). De aanleg van deze haag is juridisch geborgd in de regels door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting. De positionering en de locatie van de haag is door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - windhaag' aangeduid op de verbeelding.

Afbeelding aanduiding 'specifieke vorm van groen - winterhaag'

Dit aspect levert geen belemmering op voor het bestemmingsplan.

Conclusie

Op basis van het bouwvlak (inclusief de mogelijkheden van vergunningvrij bouwen) wordt voor de woningen voldaan aan de richtafstanden voor alle milieuaspecten. Uit het onderzoek naar drift van gewasbeschermingsmiddelen blijkt dat op de nabijgelegen agrarische gronden geen gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt. De omliggende bedrijven worden niet belemmerd door het plan. Wel is doormiddel van een voorwaardelijke verplichting geborgd dat een wintergroene haag aangelegd moet worden.

4.2 Externe veiligheid

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Deze normen zijn een wettelijke verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet Ruimtelijke Ordening, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.

Beoordeling

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De dichtstbijzijnde risicobron betreft een gasleiding op een afstand van 300 meter. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied.

Afbeelding uitsnede risicokaart

Conclusie

Externe veiligheid is geen belemmering voor het realiseren van het plan.

4.3 Geluidhinder

Een woning is een geluidgevoelige bestemming in de zin van de Wet geluidhinder. Op een afstand van circa 40 meter ten oosten van het plangebied loopt de spoorlijn Haarlem-Leiden. De Spoorlaan is een doodlopende weg die eindigt ca. 100 meter ten noorden van het plangebied. Om deze reden is de Spoorlaan niet relevant voor het plan.

Volgens de plannen rond de aanleg van de Noordelijke Randweg is niet voorzien dat de Spoorlaan als doorgaande verkeersroute gebruikt gaat worden. Er is alleen een doorgaande fietsroute voorzien.

Ook voor die toekomstige ontwikkeling is de Spoorlaan niet relevant voor de toevoeging van een extra woning. In onderstaande paragraaf wordt het uitgevoerde akoestisch onderzoek, de afwijking hogere waardenbeleid en de aanvraag hogere waarden toegelicht.

4.3.1 Akoestisch onderzoek

Voor het planvoornemen is akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai uitgevoerd door Peutz. Het rapport is als Bijlage 2 bijgesloten.

Onderzoeksresultaten

De maximaal optredende geluidbelasting ten gevolge van railverkeerslawaai bedraagt 69 dB. Zowel in het geval er wel als geen bijgebouw gerealiseerd gaat worden bedraagt de maximale geluidbelasting 69 dB. Deze geluidbelasting treedt op, op een hoogte van 5,5 meter ter plaatse van de zuidoostgevel van de beoogde woning en op een deel van de noordoostgevel van de beoogde woning. Hiermee wordt de voorkeurswaarde van 55 dB voor railverkeer overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt hiermee alsmede overschreden.

In onderstaande afbeeldingen zijn de geveldelen weergegeven alwaar de voorkeursgrenswaarde (oranje) en maximale ontheffingswaarde (rood) ten gevolge van railverkeer wordt overschreden. Alsmede wordt de maximaal optredende geluidbelasting per positie weergegeven.

Afbeelding optredende geluidbelasting exclusief bijgebouw

Overschrijding maximale ontheffingswaarde

Aangezien de maximale ontheffingswaarde van 68 dB voor railverkeer wordt overschreden, moet de geluidbelasting teruggebracht worden tot ten hoogste 68 dB. Alleen wanneer de maximale ontheffingswaarde niet meer wordt overschreden, is het mogelijk om hogere waarden aan te vragen. Indien het niet mogelijk is om de geluidbelasting dusdanig te reduceren moeten dove gevels gerealiseerd worden.

Overschrijding voorkeurswaarde

Daar waar de voorkeurswaarde van 55 dB voor railverkeer wordt overschreden maar niet de maximale ontheffingswaarde, dient een ontheffing 'hogere waarde' aangevraagd te worden. Hogere waarden kunnen op grond van de Wet geluidhinder slechts worden vastgesteld indien het redelijkerwijs niet mogelijk is aan de voorkeurswaarde te voldoen. Derhalve dient voorafgaand aan het nemen van een hogere waarden besluit onderzocht te worden of het mogelijk is geluidreducerende maatregelen te treffen. Daarbij geldt de voorkeursvolgorde bron-overdracht-ontvanger, hetgeen inhoudt dat het treffen van maatregelen aan de bron de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen in de overdracht, en dat het treffen van maatregelen in de overdracht de voorkeur verdient boven het treffen van maatregelen bij de ontvanger. In hoofdstuk 7 van het rapport (zie hiervoor Bijlage 2) komen de mogelijke maatregelen aan bod. Tevens wordt in dit hoofdstuk opgenomen op welke wijze de beoogde ontwikkeling aansluit op het hogere waarden beleid van Omgevingsdienst West-Holland.

Conclusie akoestisch onderzoek

Uit akoestisch onderzoek volgt dat de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor railverkeerslawaai ter plaatse van de beoogde woningen wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB voor railverkeerslawaai wordt eveneens overschreden.

Er treden ten gevolge van railverkeerslawaai ter plaatse van de gevels van de beoogde woning geluidbelastingen op tot ten hoogste 69 dB. Indien sprake is van een bijgebouw ter plaatse van het plangebied bedraagt de maximale geluidbelasting ter plaatse van de gevels van de beoogde woning eveneens maximaal 69 dB.

Uit voorliggend onderzoek kan geconcludeerd worden dat er hogere waarden vastgesteld moeten worden ten gevolge van railverkeerslawaai. Opgemerkt dient te worden dat de geluidbelasting, alwaar de maximale ontheffingswaarde wordt overschreden, allereerst teruggebracht moeten worden tot ten hoogste 68 dB of dat een dove gevel toegepast zal worden. De zuidoostgevel van de beoogde woning zal in de voorliggende situatie doof worden uitgevoerd. Op de posities aan de noordoostgevel alwaar de maximale ontheffingswaarde tevens wordt overschreden zullen geen geluidgevoelige functies (maar bijvoorbeeld de badkamer, keuken of toilet) worden gesitueerd. Tevens kan deze gevel gedeeltelijk doof uitgevoerd worden. Hiermee is geen sprake van twee gevels die in zijn geheel als dove gevels worden uitgevoerd.

Alvorens het college van burgemeester en wethouders hogere waarden kunnen verlenen, dient eerst onderzocht te worden of door het treffen van stedenbouwkundige maatregelen (indeling bouwplan, situering geluidgevoelige bestemmingen), bron- of overdrachtsmaatregelen, dan wel (bouwkundige) maatregelen bij de ontvanger aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. Indien bron- en overdrachtsmaatregelen niet mogelijk of onvoldoende blijken te zijn om de geluidbelasting vanwege railverkeer tot de voorkeursgrenswaarde te beperken, kunnen voorzieningen aan of in de woningen worden gerealiseerd. In voorliggende situatie worden (bouwkundige) maatregelen bij de ontvanger als meest kansrijk geacht. Indien maatregelen echter niet kosteneffectief zijn, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat hierbij voldaan dient te worden aan de voorwaarden uit het hogere waarden beleid van ODWH. Conform het hogere waarden beleid van ODWH moet in de voorliggende situatie akoestische compensatie (bijvoorbeeld een hogere geluidwering) worden toegepast en dient te worden gestreefd naar een stille gevel bij de woning. In voorliggende situatie kan de noordwestzijde grotendeels als stille gevel aangemerkt worden. Bovendien zal wat betreft het akoestisch binnenniveau voldaan worden aan de nieuwbouweisen conform het Bouwbesluit 2012. Op deze wijze zal sprake zijn van een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de beoogde woning.

Voor het planvoornemen wordt een hogere waarde aangevraagd. Echter wordt er niet voldaan aan de voorwaarden uit het hogere waardenbeleid van ODWH. Om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken vraagt dit om een nadere beoordeling. In een aanvullende notitie wordt hiertoe nader gemotiveerd waarom het in deze situatie acceptabel wordt geacht om af te wijken van het hogere waardenbeleid van ODWH. Deze notitie wordt toegelicht in subparagraaf 4.3.2 Hogere waarden

Tot slot volgt nog uit het onderzoek dat de maximaal optredende geluidbelasting ter plaatse van de gevels van de reeds bestaande woning zonder de beoogde ontwikkeling 67 dB bedraagt. Door de realisatie van de beoogde woning in het plangebied neemt de maximaal optredende geluidbelasting af tot 66 dB. De beoogde ontwikkeling heeft aldus een enigszins/minimaal effect op het akoestisch woon- en leefklimaat ter plaatse van de bestaande woning.

4.3.2 Hogere waarden

In de bijgesloten aanvullende notitie akoestiek is gemotiveerd waarom het acceptabel is om af te wijken van het hogere waardenbeleid. Deze notitie is als Bijlage 3 bijgesloten.

Er is sprake van twee gevelzijden waarvoor een hogere waarde dan meer dan 63 dB aangevraagd wordt. Het betreft hier de noordoostzijde begane grond en een deel van de tweede bouwlaag aan de noordoostzijde. Achter deze gevel worden echter bij voorkeur niet-geluidgevoelige ruimten gesitueerd. Ook voor de zuidoostgevel moet voor de begane grond een hogere waarde worden aangevraagd.

In de voorliggende situatie wordt inspanning verricht om een akoestisch prettig woon- en leefklimaat te waarborgen. Zo is er een inspanningsverplichting om een extra stille zijde te creëren en een binnenniveau lager dan de minimale eis uit het Bouwbesluit. 2012. Ook worden juist niet-geluidgevoelige ruimten zoveel mogelijk aan deze geluidbelaste zijde gerealiseerd. Gezien voorgaande en het feit dat de gemeente privaatrechtelijk is overeengekomen bij de koopovereenkomst ten behoeve van de aanleg van de noordelijke Randweg dat initiatiefnemer hier een woning mag bouwen, mits het niet in strijd is met een 'goede ruimtelijke ordening' en de beoogde ontwikkeling in de toekomst te midden van een woonwijk zal zijn gesitueerd, wordt het afwijken van het hogere waarden beleid van ODWH acceptabel geacht.

De hogere waarden kunnen verleend worden, mits wordt voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• 1. de gevelwering van de woning ten minste tot 3 dB lagere niveaus in de woning zal leiden dan op basis van de minimale eis uit het Bouwbesluit, tenzij ontegenzeggelijk is aangetoond dat dit niet haalbaar is; in dat geval wordt het aantoonbaar hoogst haalbare uitgevoerd en in stand gehouden
• 2. de garage wordt zo optimaal mogelijk geplaatst en in stand gehouden, waardoor een extra stille noordwestgevel gecreëerd wordt; indien dit niet haalbaar is wordt een aan de woning grenzende schutting gerealiseerd en in stand gehouden
• 3. de verblijfsruimten in de woning worden niet aan de hoogstbelaste gevels, zijnde de noordoost- en zuidoostgevel, gesitueerd; dit geldt in ieder geval voor de slaapvertrekken
• 4. de geveldelen op de tweede bouwlaag welke op grond van het akoestisch rapport een hogere geluidbelasting ontvangen dan 68 dB worden doof uitgevoerd, tenzij de ruimten achter deze geveldelen als niet-geluidgevoelig zijn aan te merken

Het voorgaande geeft aanleiding om hogere waarden vast te stellen. De hogere waarden zijn verleend. Het besluit is als Bijlage 4 toegevoegd. Door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels (sublid 5.2.2) is geborgd dat voldaan moet worden aan het hogere waarden besluit en de daarin opgenomen voorwaarden.

Het treffen van maatregelen sluit ook aan bij het advies van de GGD (zie hiervoor Bijlage 5). De GGD heeft het volgende advies: De geluidbelasting is op de woning is (veel) hoger dan dat gezondheidskundig wenselijk is. Indien deze woning gerealiseerd wordt adviseert de GGD om maatregelen te treffen. Dit om zowel de gezondheid te beschermen van de initiatiefnemer als de bewoners die er eventueel in de toekomst komen te wonen. Deze maatregelen worden getroffen.

4.3.3 Trillinghinder

Gezien de afstand van de beoogde woning tot het nabijgelegen spoor kan er trillinghinder optreden vanwege het treinverkeer. In de Handreiking Nieuwbouw en Spoortrillingen is aangegeven dat voor planlocaties nabij spoorwegen het raadzaam is om het aspect hinder door spoortrillingen, in het kader van de goede ruimtelijke ordening (zie onder andere art. 3.1.6 Bro) en de zorgvuldige voorbereiding van besluiten (art. 3:2 Awb), te onderzoeken en af te wegen. Deze afweging is voor voorliggend plan doorlopen.

Trillinghinder is niet aan de orde bij de nieuwe woning om de volgende redenen;

De woning wordt gebouwd op zandgrond en zandgrond geleidt trillingen veel minder goed dan bijvoorbeeld veen of kleigrond. Daarnaast zorgt de overgang spoor, zandgrond, water en zandgrond voor een verandering van de trillingsfrequentie en uitdoving van de trillingen. Verder bevinden zich nabij de planlocatie aan beide zijden van het spoor bestaande (agrarische) woningen op vergelijkbare en soms kortere afstand van het spoor. Er zijn geen klachten bekend over trillinghinder bij deze bestaande woningen.

Hieruit kan geconcludeerd worden dat er geen sprake zal zijn van trillinghinder bij de nieuwe woning. Er is geen aanleiding om indicatief onderzoek te doen naar het aspect trillinghinder.

4.4 Verkeer en parkeren

De verkeersgeneratie neemt ten gevolge van het plan niet significant toe. Voor de verkeersgeneratie is uitgegaan van gemiddeld 8 ritten per woning per etmaal. Dit betekent dat het aantal voertuigbewegingen toeneemt met 8 bewegingen. De toename van één woning zal in combinatie met het vervallen van de agrarische functie niet leiden tot enig noemenswaardige verandering op het wegennet.

Conform de Nota Parkeernormen geldt voor de vrijstaande woning een parkeernorm van 1,8. Dit betekent dat in totaal 2 parkeerplaatsen nodig zijn voor de nieuwe woning. De benodigde parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein. Er is voldoende parkeerruimte beschikbaar voor de aanleg van parkeerplaatsen.

4.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Titel 5.2 Wm ‘Luchtkwaliteitseisen’ wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. In de wet is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij 3 % van de grenswaarde ( = 1,2 ìg/m3) voor stikstofdioxide en fijn stof.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er ook een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof nl. PM2.5. Als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, dan zal er ook geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 optreden.

Beoordeling

Door het plan komt er netto een woning bij. Gezien de grootte van de ontwikkeling is deze 'niet in betekenende mate'' (NIBM). Dit betekent dat de uitbreiding niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er hoeft niet te worden getoetst aan de wettelijke grenswaarden.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel bekeken wat de luchtkwaliteit bij de locatie is. Hiervoor is gebruik gemaakt van de NSL-monitoringstool van het ministerie van I&W.

De dichtst bijgelegen weg die in de NSL-monitoringstool is opgenomen, is de Herenstraat. Volgens de NSL-monitoringstool zijn de concentraties stikstofdioxide en fijn stof (PM10) in 2020 langs deze weg ter hoogte van het plangebied maximaal 17,4 ug/m3 en 19,8 ug/m3. De geldende grenswaarde voor beide stoffen is 40 ug/m3 . Ter hoogte van de plangebied zijn de concentraties lager. Als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, wordt de grenswaarde voor PM2,5 (25 ug/m3 ) ook niet overschreden. In de toekomst zullen deze waarden lager worden.

Het plan is NIBM en de concentraties op de planlocatie liggen ver beneden de grenswaarden. In het kader van de Wet milieubeheer zijn er geen belemmeringen.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen met betrekking tot de Wet milieubeheer onderdeel luchtkwaliteitseisen.

4.6 Archeologie & cultuurhistorie

Archeologie

Vanwege het slopen van bestaande bebouwing en de nieuwbouw van een woning wordt de bodem verstoord over een onbekend oppervlak en tot een onbekende diepte.

Beoordeling

Dit plan wordt gerealiseerd in een zone waarvoor op grond van het Bestemmingsplan Buitengebied Teylingen 2016 geen dubbelbestemming voor archeologische waarden geldt. Op de beleidskaart archeologie Teylingen 2015 is het perceel aangemerkt als categorie 12, volledig vrijgesteld. Op onderstaande kaart is dit gebied grijs. Het plangebied is in rood omkaderd.

Afbeelding uitsnede archeologische waardenkaart Teylingen 2015 (plangebied rood omkaderd)

Omdat het bouwplan niet op gronden ligt met een dubbelbestemming voor archeologische waarden is de activiteit 'het uitvoeren van een werk' (vanuit archeologisch oogpunt) in de omgevingsvergunning niet noodzakelijk. Er is geen archeologisch onderzoek nodig.

In het bestemmingsplan wordt geen dubbelbestemming archeologie opgenomen.

Cultuurhistorie

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

In het plangebied en/of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Wel is het plangebied in het vigerende bestemmingsplan aangeduid als waardevol grasland. De openheid van het karakteristieke grasland aan de achterzijde van het perceel wordt hersteld door de sloop van de kas en overige bebouwing. Deze openheid blijft in de nieuwe situatie gewaarborgd doordat de woning in een bestaand bebouwingslint wordt gepositioneerd. En door het opnemen van de bestemming 'Tuin' worden de zichtlijnen op het landschap open gehouden. De verbetering van de openheid van het grasland draagt bij aan het herstel van de voorkomende landschaps- en cultuurhistorische waarden. Daarnaast sluit het plan daarmee aan op de provinciale richtpunten voor het bollenlandschap zoals zijn opgenomen in de provinciale kwaliteitskaart. Twee van deze richtpunten zijn:

• Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones. Het plan sluit hierop aan door de nieuwe woning in een bestaand bebouwingslint te positioneren.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap. Het plan draagt hier aan bij door de sloop van de kas en het herstel van het zicht op het open landschap.

Conclusie

Er is geen archeologisch onderzoek nodig. In het bestemmingsplan wordt daarom geen dubbelbestemming archeologie opgenomen. Vanuit het aspect cultuurhistorie gezien zijn er geen belemmeringen voor het plan.

4.7 Bodem

De ontwikkelingslocatie was tot circa 1972 in gebruik als bollengrond. Vanaf 1979 is op het terrein een kas gevestigd (glastuinbouw). Indien aan de buitenkant van deze kas verweerde asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn is de bodem verdacht op de aanwezigheid van asbest. Ook is de bovengrond verdacht op de aanwezigheid van bestrijdingsmiddelen door het voormalige gebruik (als kas).

Op het kadastrale perceel Voorhout, sectie A, nummer 3820 is ten behoeve van een bouwvergunning van een uitbouw een indicatief bodemonderzoek uitgevoerd (Ibozo; kenmerk NL2462; d.d. 16 juli 1997). Op basis van de zintuiglijke waarnemingen is tijdens het onderzoek besloten geen chemisch onderzoek uit te laten voeren. Op het kadastrale perceel Voorhout, sectie A, nummer 5024 is sprake van een voormalige bovengrondse hbo-tank en een voormalige bovengrondse dieseltank. Ter plaatse van deze tanks is een nulsituatieonderzoek uitgevoerd (BLGG; kenmerk 401382; d.d. 25 november 1999). Tijdens het onderzoek is in de ondergrond een sterke verontreiniging met minerale olie gemeten. De omvang van deze verontreiniging is niet voldoende vastgesteld. Er is sprake van een (vermoedelijk) ernstig geval van bodemverontreiniging;

Vanwege de voormalige bedrijfsactiviteiten is de locatie verdacht op de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Op het perceel is ook een bodemverontreiniging met minerale olie in de ondergrond bekend. Omdat de voorgenomen bestemmingswijziging een gevoeliger gebruik van de locatie mogelijk maakt is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

Bodemonderzoek

Milieutechniek ZVS Eemnes BV heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 6 bijgesloten. Doel van het onderzoek was het vastleggen van de grond- en grondwaterkwaliteit op de onderzoekslocatie. Teneinde inzicht te verkrijgen of er sprake is van bodemverontreiniging en zo ja, met welke parameters grond en grondwater zijn verontreinigd en of dit een belemmering vormt voor de afgifte van een omgevingsvergunning.

Uit het onderzoek volgt dat in de bovengrond lichte verhogingen aan kwik en lood vastgesteld. Echter, kwik werd in 1997 ook in licht mate op het belendende perceel aan de Spoorlaan 131 aangetroffen.

Hoewel door het aantreffen van lichte verhogingen in de bovengrond de hypothese ‘onverdacht’ komt te vervallen, is een nader onderzoek niet noodzakelijk. De gehalten in de bovengrond voldoen aan de bestemming van het perceel (i.e. wonen).

De ondergrond is niet verontreinigd bevonden.

Daarentegen komen in het grondwater wel lichte verontreinigingen met barium, zink en naftaleen voor. Van barium is bekend dat deze vaker in deze mate in het grondwater voorkomt.

In het veld is in de opgeboorde grond zintuiglijk geen asbestverdacht materiaal (> 20 mm) aangetroffen. Er is geen aanleiding om de grond (aanvullend) op asbest te onderzoeken.

Conclusie

Op basis van dit onderzoek kan het planvoornemen gezien vanuit bodem gerealiseerd worden.

Kanttekening, uit de beoordeling van het uitgevoerde onderzoek door de Omgevingsdienst volgt de conclusie dat het een onjuiste aanname is dat de grond ‘onverdacht’ is op voorkomen van gewasbeschermingsmiddelen. Een nader onderzoek hiernaar is nodig. Dit wordt onderstaand toegelicht.

Nader bodemonderzoek

Het benodigde nader bodemonderzoek is uitgevoerd en bijgesloten als Bijlage 7. Doel van het onderzoek is om de bovengrond aanvullend op bestrijdingsmiddelen te onderzoeken. Teneinde inzicht te krijgen of de locatie ook ten aanzien van deze parameters geschikt is voor de functie wonen met tuin en of alsnog de omgevingsvergunning kan worden afgegeven.

Uit het onderzoek volgt dat enkel de som aan DDD licht verhoogd voor komt. Hoewel door de geringe overschrijding DDD in de bovengrond de hypothese ‘onverdacht’ komt te vervallen, is een verder onderzoek niet noodzakelijk. Het gehalte in de bovengrond voldoet aan de bestemming van het perceel (i.e. wonen). Er zijn geen milieutechnische belemmeringen voor nieuwbouw op het perceel.

Het planvoornemen kan gezien vanuit bodem gerealiseerd worden.

4.8 Ecologie

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan de natuurbeschermingswetgeving en beleid. Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. In de wet wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Naast de wetgeving bestaat er ook provinciaal ecologisch beleid waarmee bepaalde gebieden en landschapselementen worden beschermd, zoals het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de Ecologische Hoofdstructuur), gebieden uit de strategische reservering natuur en het weidevogelgebied. Dit is vastgelegd in de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland.

Beoordeling

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op ca. 3,1 km afstand van het dichtst bijgelegen stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid. Gelet op de aard van het plan (sloop kas/bebouwing, realisatie 1 nieuw woning), zijn op grond van deze afstand, significante negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied als gevolg van de stikstofemissie van het plan uit te sluiten. De afstand van het plangebied tot het Natuurnetwerk Nederland bedraagt ca. 260 m. De afstand tot het weidevogelgebied bedraagt 580 m. Het plangebied ligt niet in de strategische reservering natuur. Ook liggen geen karakteristieke landschapselementen in het plangebied. De genoemde beschermde gebieden veroorzaken geen planologische belemmeringen voor het plan.

Het aspect gebiedsbescherming levert geen planologische belemmering op.

Soortenbescherming

Voor het onderdeel soortenbescherming is een ecologische quickscan voor het gehele plangebied uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 8 toegevoegd. Op basis van de resultaten van deze quickscan en de te verwachten effecten van de ingreep is duidelijk geworden dat negatieve effecten op vaste rust- en verblijfplaatsen van vogels, zoogdieren, beschermde standplaatsen van planten of andere door de Wet natuurbescherming beschermde waarden kunnen worden uitgesloten. Wel moet er rekening gehouden worden met de aanwezigheid van nesten van andere (algemene) broedvogels in de te verwijderen haag. Actieve nesten van vogels zijn altijd beschermd door de Wet natuurbescherming.

Conclusie

Het planvoornemen kan gezien vanuit ecologie gerealiseerd worden.

4.9 Water

Het planvoornemen voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling van 1 woning en de sloop van bestaande bedrijfsbebouwing. In lijn met het beleid van het Hoogheemraadschap wordt het aspect water voor het voorliggende plan nader toegelicht.

Beoordeling

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied ligt aan de Spoorlaan 127. De locatie waar de nieuwe woning wordt gerealiseerd is nu onverhard. Ten gevolge van de ontwikkeling wordt een oppervlak van 1242 m2 aan bebouwing gesloopt.

Waterkwantiteit

Aan de zuidwest kant van het plangebied ligt een bestaande watergang. De watergang valt onder de categorie overig. Ten noorden van het plangebied ligt een bestaande watergang. Ook deze watergang valt onder de categorie overig.

Aan de overzijde van de Spoorlaan (buiten het plangebied) ligt een primaire watergang.

Afbeelding uitsnede legger oppervlaktewater, Hoogheemraadschap Rijnland

Veiligheid en waterkering

Langs de zuidwestgrens van het plangebied ligt een regionale waterkering. De locatie van de nieuwe woning ligt niet binnen de kern-/beschermingszone van deze waterkering.

Afwatering en riolering

Het plangebied is aangesloten op het rioleringsstelsel. Ook de nieuwe woning wordt hierop aangesloten.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 1 nieuwe woning en bijgebouwen bij de nieuwe woning en de bestaande woning.

Waterkwantiteit

Ten gevolge van de ontwikkeling wordt een kas gesloopt met een oppervlakte van 1242 m2. De nieuwe woning en bijgebouw hebben een oppervlakte van maximaal 215 m2. Het verhard oppervlak neemt met 1027 m2 af.

De nieuwe schuur die aan de voorzijde van het perceel wordt gerealiseerd komt in de plaats van de bestaande schuur en heeft een oppervlakte van maximaal 100 m2. De bestaande schuur heeft een oppervlakte van 227 m2. Dit betekent dat voor de schuur sprake is van een afname van 127 m2.

De voorgenomen realisatie van één woning en bijgebouwen leidt tot een afname van het verhard oppervlak. Watercompensatie is niet nodig.

Waterkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is.

De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
• zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
• lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand, slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of – als laatste keus – aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.10 MER

Het plan betreft het planologisch omzetten van een bestaande bedrijfswoning en het realiseren van een extra woning. Voor het bepalen of een plan (vormvrij) m.e.r. beoordelingsplichtig is, moet gekeken worden naar de activiteit. Enkel het wijzigen van de planologische status van de bestaande woning (is wonen, blijft wonen, alleen niet meer gerelateerd aan een bedrijf) is sowieso geen activiteit zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. Blijft over het realiseren van een nieuwe woning. Hoewel het Besluit m.e.r. de activiteit stedelijke ontwikkeling kent (D11.2.) is ook het realiseren van een woning te kleinschalig om te spreken van een wijziging of uitbreiding van een stedelijke ontwikkeling.

Conclusie

Het Besluit m.e.r. is hier niet van toepassing.

4.11 Duurzaamheid

Duurzaamheid en energie

Regionaal beleid

Ambitie Regionaal Energieakkoord 2017

Binnen de regio Holland Rijnland hebben gemeenten hun ambities en doelstellingen rondom klimaat/energie uitgesproken. De regionale ambitie is om in 2050 een energie neutrale regio te zijn en daarmee bij te dragen aan de nationale en internationale doelstellingen op het gebied van klimaat en energie.

Alle huidige en toekomstige ontwikkelingen zullen daar aan bij moeten dragen. Immers wat nu al voldoet hoeft niet meer aangepast te worden voor 2050.

Het advies is om toekomstige ontwikkelingen energie neutraal te realiseren. Dit gaat verder dan de toekomstige wettelijke wijziging van nieuwbouw.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Teylingen vindt duurzaam bouwen belangrijk. Duurzaam bouwen is bouwen met zo min mogelijk negatieve effecten op het milieu en de menselijke gezondheid, gedurende de hele levensloop van het bouwwerk. Teylingen streeft er naar bij elk bouwplan de schade aan het milieu en de mens op korte en lange termijn zoveel mogelijk te beperken. Zij wil daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de ontwikkelingen op een zo hoog mogelijk niveau brengen. Alle huidige en toekomstige ontwikkelingen zullen daar aan bij moeten dragen. Immers wat nu al voldoet hoeft niet meer aangepast te worden voor 2030.

De gemeente ambieert een hoge GPR score voor nieuwbouw ontwikkelingen. Om duurzaamheid in nieuwbouwplannen te borgen en inzichtelijk te maken heeft de gemeente het instrument De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Gebouw (GPR Gebouw) beschikbaar. Dit is een instrument met als doel duurzaam en energiezuinig bouwen meetbaar te maken. Er wordt aan de gemeente geadviseerd om de initiatiefnemer bij ontwikkelingen een GPR gebouw berekening te laten uitvoeren. Hiermee is meteen aan de wettelijke eis van de Milieuprestatie Gebouw (MPG)-berekening voldaan (vanaf 1 januari 2018 ook gekwantificeerd).

Aardgasloos

Sinds 1 juli 2018 is de Wet Voortgang Energietransitie (Wet tot wijziging van de Elektriciteitswet 1998 en van de Gaswet, hierna: Wet Vet) van kracht. Bij deze wet is bepaald dat de gasaansluitplicht voor initiatieven vervalt.

Planspecifieke duurzaamheidsdoelstellingen

In het plan dient aandacht gegeven te worden aan duurzaam bouwen en energie. De volgende opmerkingen worden in dit kader gemaakt:

• realisatie van bouwwerken die zeer energiezuinig zijn.
• in het kader van de gebruikskwaliteit worden de woningen goed toegankelijk en functioneel en veilig gemaakt.
• er wordt ingezet op hergebruikte en/of duurzaam geproduceerde materialen om zodoende schadelijke emissies en uitputting van grondstoffen als gevolg van de productie van bouwmaterialen te beperken.
• er is aandacht voor levensloopbestendig wonen, met maatregelen zoals drempelloos bouwen en eenvoudig aanpasbare (binnen-)constructies. Daarnaast kan gedacht worden aan herbruikbaarheid van producten en grondstoffen, door bewuste en duurzame materiaalkeuzes.
• het beperken van geluidsoverlast, voldoende frisse lucht, comfortabele ventilatie en voldoende daglicht.
• er moet aandacht zijn voor de toegankelijkheid van het bouwwerk voor
• beschermde soorten, zoals vleermuizen, de gierzwaluw en huismus.
• het plan wordt in harmonie ontworpen met zijn natuurlijke omgeving. Er dient aansluiting te zijn op bestaande schaal, groen, water, structuur, karakter en architectuur.
• het bouwwerk wordt zover mogelijk qua positie en inrichting zon georiënteerd ontworpen. Op deze manier kan er actief (zonnepanelen/boilers) en passief gebruik gemaakt worden van zonnewarmte in, op en rond het gebouw.
• Het hemelwater wordt bij voorkeur lokaal opgevangen door afkoppeling van het vuilwaterriool en lozen op het oppervlaktewater, en water lokaal gebruiken voor bijvoorbeeld het besproeien van de daktuinen (regenwaterbuffer).
• De waterkwaliteit wordt blijvend verbeterd door het werken met niet uitlogende materialen en de aanleg van natuurvriendelijke oevers.
• Ook wordt klimaatbestendig gebouwd tegen hitte- en droogtestress door voldoende groen op te nemen in de ontwikkeling.
• Er wordt zeer energiezuinig gebouwd. Dit reduceert in het plan per saldo CO2. Daarnaast wordt gekeken worden naar toepassing van CO2-absorberende materialen, zoals CO2-absorberende verhardingen en veel groen, zoals bijvoorbeeld (deels) groene dakbedekking (sedum) en gevels.

Beoordeling en conclusie

Alle nieuwe ontwikkelingen, groot of klein dienen een bijdrage te leveren aan bovengenoemde duurzaamheidsdoelstellingen. Op stedenbouwkundig niveau en op woningniveau is extra aandacht nodig ten aanzien van duurzaamheid, energie en milieu.

Bij de verdere uitwerking van het plan is het advies verdere maximale aandacht te geven aan de uitgangspunten die bijdragen tot een duurzaam plan op stedenbouwkundig- en gebouwniveau. Hiervoor wordt verwezen naar de doelstellingen in het gemeentelijk en regionaal beleid.

Tevens wordt geadviseerd een GPR gebouw berekening uit te voeren. Als de gemeente tijdig een GPR licentie aan de initiatiefnemer verstrekt kan deze de gestelde duurzaamheidseisen op gebouwniveau vanaf het begin van het ontwerp zichtbaar maken en meenemen. Ten tijde van de omgevingsvergunning bouwen kan de GPR gebouw berekening worden getoetst.

De GGD heeft in haar advies (zie hiervoor Bijlage 5) aangegeven dat en aanzien van het woonklimaat blijft het belangrijk dat bewoners goed kunnen ventileren, door middel van eenvoudige en bruikbare (stille) ventilatievoorzieningen én ramen die geopend kunnen worden om te luchten. Zonwering en groene daken kunnen voorkomen dat de woning teveel opwarmt in de zomer. Dit kan worden meegenomen in de verdere uitwerking van de duurzaamheidsmaatregelen

De duurzaamheidsmaatregelen worden verder uitgewerkt in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

In deze paragraaf wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij onder meer bij de ruimtelijke ontwikkeling van één of meer woningen kosten te verhalen op particuliere grondexploitanten.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over de aankoop van een deel van het perceel Spoorlaan 127 ten behoeve van de aanleg van de Noordelijke randweg. Onderdeel van deze koopovereenkomst zijn de afspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer over de realisatie van het plan voor de extra woningen en sloop- en nieuwbouw van bijgebouwen en de wijziging van de bestemming van de bestaande woning naar 'Wonen'.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In deze paragraaf worden de resultaten van de inspraakprocedures en het overleg ex artikel 3.1.1 Bro behandeld.

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro is het concept ontwerpbestemmingsplan naar de vooroverlegpartners gestuurd.

Er is 1 inspraakreactie ontvangen op het concept - ontwerpbestemmingsplan. De inspraakreactie is in de nota inspraak en vooroverleg samengevat en voorzien van een inhoudelijke reactie. De nota is als Bijlage 9 Nota van beantwoording Inspraak en overleg Concept Ontwerpbestemmingsplan Spoorlaan 125-127 bijgesloten.

Naar aanleiding van de inspraakreactie is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. In paragraaf 4.6 is een beschrijving van het aspect cultuurhistorie in relatie tot het plan toegevoegd.

5.2.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 18 februari tot en met 31 maart 2021 voor zes weken ter inzage gelegen, waarbij een ieder in de gelegenheid werd gesteld om een zienswijze in te dienen. Er is 1 zienswijze binnengekomen van ProRail. De zienswijze is in de nota van beantwoording zienswijzen samengevat en voorzien van een inhoudelijke reactie. De nota is als Bijlage 10 Nota van beantwoording zienswijzen Spoorlaan 125- 127 bijgesloten.

Naar aanleiding van de zienswijze is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. In paragraaf 4.3.3 is een beschrijving van het aspect trillinghinder in relatie tot het plan toegevoegd.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Planvorm

Het voorliggende bestemmingsplan is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan welke de bouw van een nieuwe woning, de wijziging van de bestemming van de bestaande woning en de sloop- en nieuwbouw van bijgebouwen mogelijk maakt.

6.2 Systematiek bestemmingen

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn als volgt opgebouwd.

In Hoofdstuk 1 Inleidende regels zijn de inleidende regels opgenomen. In dit hoofdstuk worden de begrippen en de wijze van meten behandeld. Deze hebben als doel begrippen in de regels te verklaren en eenduidige richtlijnen te geven op basis waarvan de bouwmaten die zijn opgenomen in de regels dienen te worden gemeten. Het doel van deze regels is voorkomen dat bij uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen en dat er onduidelijkheden ontstaan over de interpretatie inzake de wijze van meten.

In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels zijn de regels opgenomen, die betrekking hebben op alle bestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitbepalingen opgenomen.

In Hoofdstuk 3 Algemene regels zijn een aantal regels opgenomen, die niet op een bepaalde bestemming betrekking hebben, maar voor het gehele bestemmingsplan gelden. In Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels zijn de overgangsbepalingen en de slotregel opgenomen.

Bestemmingsregels

In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Voor de bestemmingen is gekozen voor een flexibele regeling, waar enerzijds de landschappelijke inpassing wordt geborgd, maar ook bij de uitwerking van het individuele bouwplan van de woning nog ruimte is om maatwerk te leveren.

Agrarisch - Grondgebonden veehouderij - waardevolle graslanden

Deze bestemming is grotendeels overgenomen uit het vigerendebestemminsgplan. Alleen de realisatie van bebouwing is niet (langer) mogelijk binnen deze bestemming. Uitsluitend zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Ten behoeve van de flexibiliteit er een wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Dit betreft de wijzigingsbevoegdheid omzetting van gronden in Natuur.

Tuin - 1

De tuinbestemming is opgenomen op het voorerf en het zijerf van de woningen in het plangebied. Omdat openheid gewenst is, zijn binnen de bestemming geen gebouwen toegestaan. Met uitzondering ter plaatse van de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijgebouw 1' en 'specifieke bouwaanduiding - bijgebouw 2'. Uitsluitend ter plaatse van deze aanduidingen mogen bijgebouwen gerealiseerd worden.

De gronden binnen deze bestemming dienen niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II behorende bij het Besluit omgevingsrecht, zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van de inwerkingtreding van dit plan. Deze regeling is opgenomen vanuit akoestisch oogpunt. Zoals is toegelicht in de paragraaf geluid is sprake van een (te) hoge geluidsbelasting ten gevolge van railverkeerslawaai ter plaatse van de locatie. Derhalve worden maatregelen getroffen bij de nieuwe woning. Om te borgen dat naast, dus binnen de bestemming 'Tuin - 1', geen gebouwen gerealiseerd mogen worden, anders dan zijn toegestaan ter plaatse van de bouwaanduidingen, is deze regeling opgenomen. Hiermee wordt een goed woon- en leefklimaat, gezien vanuit akoestiek, geborgd.

Wonen - 1

De met Wonen - 1 aangewezen gronden zijn naast wonen ook bestemd voor voorzieningen behorende bij deze bestemming zoals erven, parkeervoorzieningen, perceelsontsluitingen en water.

Om te voorkomen dat deze ruime bouwvlakken tot te ruime bouwmogelijkheden leiden, is het aantal woningen per bouwvlak vastgelegd en zijn maximum maten opgenomen voor zowel het hoofdgebouw als de erfbebouwing.

Voor vrijstaande woningen geldt een maximum inhoudsmaat van 750 m³ voor hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen. Daarbij mag nog 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd.

Onder voorwaarden zijn aan-huis-gebonden beroepen toegestaan.

Er zijn drie voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. De voorwaardelijke verplichting - hogere waarden borgt dat voldaan moet worden aan het hogere waarden besluit en daarin opgenomen voorwaarden.

De voorwaardelijke verplichting- sloopplicht is opgenomen naar aanleiding van de gemaakte afspraak met de initiatiefnemer, waarbij partijen zijn overeengekomen dat de kas op het perceel gesloopt dient te worden. De sloop van de kas moet plaatsvinden alvorens de omgevingsvergunning voor de bouw van de woning aangevraagd kan worden.

De voorwaardelijke verplichting 'specifieke vorm van groen - windhaag' borgt de aanleg en instandhouding van een windhaag in verband met de aangrenzende agrarische gronden. Door de aanleg van een windhaag worden de bewoners en de teler beschermd tegen wederszijdse negatieve effecten.

Waterstaat - Waterkering

Deze bestemming is toegekend aan de waterkeringen in het plangebied. Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met 'Waterstaat - Waterkering' samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing is. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' en in de beschermingszones is een omgevingsvergunning vereist.