H. Knoopstraat 1, Sassenheim

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De molenstomp Speelman staat aan de H. Knoopstraat en ligt in het verlengde van de groenstrook aan de J.J. van Rhijnstraat. Deze molenstomp is een historisch object in Sassenheim, nu een stenen onderbouw maar in het verleden een volwaardige molen die in werking was. De molenstomp is in eigendom van de stichting De molen van Sassenheim. Nadat de molenstomp in de jaren '90 van de vorige eeuw is gerestaureerd heeft de stichting de afgelopen jaren geprobeerd om de bestaande molenstomp om te vormen tot een volwaardige korenmolen, inclusief wieken. Dit plan heeft echter geen doorgang kunnen vinden. Het huidige bestemmingsplan is ouder dan 10 jaar. Volgens de wet moet het bestemmingsplan dan geactualiseerd worden. In verband met de toekomstige invulling van de molenstomp heeft de stichting verzocht een breder pallet aan functies mogelijk te maken om in het onderhoud van de molenstomp te kunnen voorzien.

De beoogde functies betreffen wonen, kantoor, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Deze functies passen niet binnen het vigerend bestemmingsplan 'Sassenheim Centrum en Zuid'. Het doel van voorliggend bestemmingsplan is een passend juridisch-planologisch kader te scheppen op basis waarop de voorgestane ontwikkeling kan worden gerealiseerd.

Figuur 1.1 Molen Speelman

1.2 Ligging plangebied

De H. Knoopstraat ligt ten zuidwesten van het centrum van Sassenheim. In figuur 1.2 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Sassenheim Centrum en Zuid', vastgesteld op 16 maart 1999, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 6 oktober 1999 en na een beroep bij de Raad van State op 26 april 2001 onherroepelijk geworden.

Ter plaatse van het plangebied vigeert de bestemming 'Molen'. De gronden zijn daarmee bestemd voor een molen alsmede sociaal-culturele doeleinden. Voor de molen is een bouwvlak opgenomen waar een maximale goothoogte geldt van 15 meter. Met de aanwijzing '(z)' wordt geregeld dat niet gebouwd mag worden op de aangrenzende gronden. Een uitsnede van het vigerend plan wordt weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2. Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Sassenheim Centrum en Zuid'

1.4 Planvorm

Dit bestemmingsplan H. Knoopstraat 1, Sassenheim is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan dat de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk maakt.

1.5 Planproces

Voordat het bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, moet de procedure worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Kort weergegeven betreft het, uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in het bestemmingsplan kan vinden, de volgende stappen:

• 1. Ter inzage legging van het voorontwerp-bestemmingsplan. In deze fase vindt plaats:
  • a. overleg over het voorontwerp-bestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder het Waterschap en de Provincie;
  • b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
  • c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak;
• 2. Ter inzage legging van het ontwerp-bestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad;
• 3. Vaststellen van het ontwerp-bestemmingsplan.

1.6 Leeswijzer

Het bestemmingsplan H. Knoopstraat 1, Sassenheim bestaat uit een toelichting, een verbeelding en regels. De toelichting vormt het niet-juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan waarin uiteen gezet is welke afwegingen ten grondslag liggen aan de regeling en welke aspecten in de overweging zijn betrokken. Ten behoeve hiervan is de toelichting als volgt opgebouwd:

De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 2 geeft een weergave van de huidige- en toekomstige situatie;
• Hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen;
• Hoofdstuk 4 geeft uitleg bij de regels die bij dit plan behoren;
• Hoofdstuk 5 toont de uitgevoerde onderzoeken op gebied van milieu, verkeer, bodem, archeologie, ecologie, etc.;
• Hoofdstuk 6 maakt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk;
• Hoofdstuk 7 maakt de economische uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk;

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

2.1 Historische en bestaande situatie

De molen Speelman is in 1846-1847 gebouwd en had destijds de naam 'De Nijverheid'. Een historische kaart van Sassenheim uit 1867 maakt als eerste melding van de korenmolen. In 1868 brandt de molen na blikseminslag volledig af. Op 8 februari 1869 wordt de eerste steen gelegd voor de bouw van een nieuwe molen. Deze is vermoedelijk gebouwd met onderdelen van de toen gesloopte Amsterdamse korenmolen 'De Hoop'. Molenaar Speelman gaat later over tot de winstgevender handel in bloembollen en daarom wordt de bovenbouw van de molen in 1882 verkocht. De molen wordt afgebroken tot op de stenen onderbouw die in gebruik blijft bij het bollenbedrijf. De bovenbouw wordt verplaatst naar Texel. Vervolgens worden er loodsen bijgebouwd.

Nadat de firma C.J. Speelman & Zonen in bloembollen was opgeheven, worden de landerijen en de gebouwen door de voormalige gemeente Sassenheim aangekocht. De gebouwen worden tot 1989 door diverse bedrijven gehuurd en daarna gesloopt. Uit bouwhistorisch onderzoek (zie bijlage 1) blijkt dat de korenmolen en de stomp bewoond zijn geweest. De woning was een wezenlijk onderdeel van het totale molenontwerp. Er hebben enkele gezinnen in gewoond, maar de perioden van bewoning zijn afgewisseld met perioden dat de stomp alleen als bedrijfsruimte werd gebruikt. Uit het onderzoek blijkt ook dat de molen de hoogste en mooiste in de Bollenstreek was. Dat was ongetwijfeld het resultaat van het voornemen om de molen met een woning te combineren. Daardoor kon de molen met hetzelfde kapitaal hoger gebouwd worden en was hij beter verzekerd van goede windvang.

De berichten om ook de stenen onderbouw te slopen zijn de aanleiding geweest voor stichting Oud Sassenheim om een actie op te zetten voor het behoud van de stenen onderbouw. Hierdoor is in 1992 stichting 'De molen van Sassenheim' opgericht met het doel de stenen onderbouw te restaureren, exploiteren en completeren tot volledige korenmolen. In de jaren '90 van de vorige eeuw is de molenstomp gerestaureerd.

Figuur 2.1. Foto historische situatie molen Speelman

2.2 Toekomstige situatie

De stichting De molen van Sassenheim heeft de afgelopen jaren geprobeerd om de bestaande molenstomp om te vormen tot een volwaardige korenmolen, inclusief wieken. Dit plan heeft echter geen doorgang kunnen vinden. Om leegstand te voorkomen, heeft de stichting de wens geuit om ook in de toekomst eigenaar te zijn van de molenstomp en deze van een passende functie te kunnen voorzien. Omdat de molenfunctie niet bedreven kan worden met alleen een molenstomp, is op dit moment alleen het gebruik ten behoeve van sociaal-culturele doeleinden mogelijk. Het gaat daarbij om activiteiten zoals lezingen, vergaderingen, cursussen, sociaal-cultureel werk voor diverse leeftijdsgroepen, gebruik ten behoeve van het verenigingsleven en ten behoeve van rondleidingen, exposities en ateliers.

Door dit bestemmingsplan worden de gebruiksmogelijkheden van de molenstomp verruimd. Ook wonen, het houden van een kantoor en het gebruik ten behoeve van dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen wordt toelaatbaar. Dit zijn allen functies met beperkte impact op de omgeving voor wat betreft verkeersaantrekkende werking, parkeerbehoefte en geluid. Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan alle wettelijke milieutechnische kaders is opgenomen in hoofdstuk 5.

2.3 Conclusie

De ruimtelijke kaders van het plangebied worden bepaald door de solitaire ligging van de molenstomp in de omgeving. Uitgangspunt voor het plan is om meerdere functies mogelijk te maken in verband met het voorkomen van verval en leegstand in de toekomst.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk geeft het relevante, actuele ruimtelijk beleidskader weer en conclusies met betrekking tot de betekenis van het beleidskader voor het bestemmingsplan. Het specifieke, sectorale, beleid gericht op bepaalde (milieu)thema's komt in hoofdstuk 5 aan bod.

3.1 Rijksbeleid

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. Zo schetst het kabinet in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Maar het Rijk wil zo min mogelijk op stoel van provincies en gemeenten gaan zitten om dit streefbeeld te halen. Het uitgangspunt is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. Voor de beoogde ontwikkeling stelt het Rijk geen concrete beleidskaders. Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan zodoende niet in de weg. Enige restricties die vanuit het rijksbeleid zijn geformuleerd en die van invloed kunnen zijn op het plangebied is de 20 Ke-contour van Schiphol. In paragraaf 5.7 wordt nader ingegaan op de effecten van de ligging nabij Schiphol.

Vanwege de kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkeling is er geen sprake van strijd met het SVIR en het Barro, beiden gekenmerkt wordt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid.

Figuur 3.1 Uitsnede PKB Schiphol: 20 Ke–contour

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet voor stedelijke ontwikkelingen de ladder voor duurzame verstedelijking worden doorlopen. De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ladder voor duurzame verstedelijking is echter ook in de Verordening ruimte 2014 van de provincie Zuid-Holland opgenomen. Om deze reden vindt toetsing aan de ladder plaats in paragraaf 3.2.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit

De 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

• beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• vergroten van de agglomeratiekracht;
• verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De ontwikkeling past binnen de rode draad 'beter benutten en opwaarderen van wat er is'. Binnen het bestaand stads- en dorpsgebied worden nieuwe functies mogelijk gemaakt in de voormalige molen.

Bestaand stads- en dorpsgebied

Het plangebied ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied ('bebouwde ruimte') zoals zichtbaar in figuur 3.2. De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten. Onder 'bebouwde ruimte' wordt het stelsel verstaan van de systemen stedelijke agglomeratie, dorpen en linten en logistiek-industrieel systeem, inclusief de bijbehorende infrastructuur. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Verder blijven ook buiten de bebouwde ruimte nieuwe woon- en werklocaties mogelijk en wenselijk. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij dit beleid.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart 1 'beter benutten bebouwde ruimte'

Regionale waterkering

Direct ten noordwesten van het plangebied ligt een regionale waterkering met eigen beschermingszone. Nadere informatie over deze waterkering is opgenomen is paragraaf 3.2.3 en 5.11.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Visie Ruimte en Mobiliteit.

3.2.2 Programma Ruimte

Het Programma Ruimte is parallel aan de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma Mobiliteit en de Verordening ruimte 2014 opgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte, dat dezelfde vier rode draden hanteert als de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied

De gemeente Teylingen en daarmee Sassenheim, is opgenomen in het structuurvisiegebied 'beter benutten bebouwde ruimte'. Als een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor wonen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel af met andere gemeenten in de regio. Voor kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel gelden in het Programma Ruimte vastgestelde totalen als behoefteraming per gebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Programma Ruimte.

3.2.3 Verordening ruimte 2014

De Verordening ruimte 2014 is vastgesteld in samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma Ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Ten aanzien van nieuwe stedelijke ontwikkelingen is opgenomen dat deze getoetst moeten worden aan de ladder voor duurzame Verstedelijking, wat hieronder nader wordt toegelicht.

De volgende artikelen uit de Verordening ruimte 2014 zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling:

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 2.1.1)

De Verordening ruimte 2014 schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuwe uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is hierbij van toepassing. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de Verordening ruimte 2014, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen, die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie. De ladder voor duurzame verstedelijking bestond tot 1 juli 2017 uit de volgende stappen. Per 1 juli 2017 is de structuur van de ladder gewijzigd. Omdat het ontwerpbestemmingsplan reeds voor deze periode ter inzage lag, is onderstaande systematiek nog wel aangehouden voor wat betreft toets aan de ladder.

• Stap 1 houdt in dat aangetoond wordt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte, die regionaal is afgestemd. Toepassing van de ladder is zowel aan de orde bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een lokale behoefte, als bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een (boven)regionale behoefte. In het Programma Ruimte is aangegeven welke voorwaarden de provincie stelt aan regionale afstemming. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van een actuele regionale woonvisie. Ook is in het Programma Ruimte aangegeven wat kan worden verstaan onder het begrip 'regio'.
• Stap 2 houdt in dat wordt onderzocht in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stads- en dorpsgebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformering of anderszins. Het verdient aanbeveling dit niet per plan te onderzoeken maar vooraf een overzicht te maken met de beschikbare ruimte binnen bestaand stads- en dorpsgebied, bijvoorbeeld in een gemeentelijke of regionale structuurvisie. Voor sommige stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie aanvullende regels, zoals voor kantoren, bedrijven en detailhandel.
• Stap 3 houdt in dat, als is gebleken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden, in die behoefte kan worden voorzien op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Aan deze stap is in de verordening een extra voorwaarde toegevoegd. De ontwikkeling van de betreffende locaties moet ook passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie Ruimte en Mobiliteit. Een uitwerking hiervan is opgenomen in het Programma Ruimte. Als het gaat om de ontwikkeling van een locatie met een omvang van meer dan 3 ha moet deze locatie ook zijn opgenomen in het Programma Ruimte.

Stap 1

De beoogde ontwikkeling voorziet in een functiewijziging ter plaatse van de bestaande molenstomp. De molenstomp heeft een oppervlakte van circa 200 m2. De toegestane bouwmogelijkheden worden daarbij niet verruimd. Omdat de functieverruiming niet leidt tot nieuw ruimtebeslag en relatief kleinschalig is, is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (uitspraken Raad van State 10 december 2014, 201310814/1/R1, 18 februari 2015, 201311211/1/R3 en 2 maart 2016, 201504368/1). De realisatie van één woning wordt ook expliciet niet gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking (uitspraken Raad van State 23 december 2015, 201408383/1, 10 februari 2016, 201505424/1 en 8 juni 2016, 201508228/1).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ontwikkeling wel getoetst aan de geldende regionale en gemeentelijke beleidskaders. Deze toetsing is opgenomen vanaf paragraaf 3.2.4.

Stap 2

De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stads- en dorpsgebied (zie figuur 3.2) door benutting van beschikbare gronden en bouwwerken. De gewenste functies zijn toelaatbaar binnen de aanvullende regels die de provincie daarvoor gesteld heeft.

Stap 3

De beoogde ontwikkeling is gesitueerd binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Hierdoor is een verdere toetsing aan de ladder niet van toepassing en voldoet de ontwikkeling aan de eisen ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Kantorenlocaties (artikel 2.1.2)

Voor kantoren zijn aanvullende regels door de provincie vastgesteld. Een bestemmingsplan kan voorzien in nieuwe kantoren op gronden die zijn aangegeven op de bij de Verordening behorende kaart. Wanneer het plangebied niet op deze kaart aangeduid staat, zijn er enkele uitzondering in de Verordening opgenomen waarvan gebruik kan worden gemaakt om toch nieuwe kantoorruimte te realiseren. Het betreft de volgende uitzonderingen:

• het opnieuw bestemmen van een vigerende kantoorbestemming voor zover passend in een actuele regionale visie die is aanvaard door Gedeputeerde Staten;
• kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m² per vestiging;
• kantoren met een lokaal verzorgingsgebied;
• bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak van het bedrijf en;
• functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven of een veiling.

De beoogde ontwikkeling voorziet in kantoorruimte in een bestaande molenstomp. De molenstomp biedt ruimte voor circa 200 m2 bruto vloeroppervlak aan ruimte. Hiermee valt de ontwikkeling onder één door de provincie vastgelegde uitzonderingen (kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van 1.000 m²) en is deze toelaatbaar.

Regionale waterkering (artikel 2.4.2)

Wanneer een bestemmingsplan gronden omvat waarop een regionale waterkering ligt, moeten die gronden als zodanig bestemd worden. De exacte locatie is weergegeven in de legger van het waterschap. Nieuwe ontwikkeling zijn mogelijk, voor zover geen belemmeringen kunnen ontstaan voor het onderhoud, de veiligheid of de mogelijkheden voor versterking van de regionale waterkering.

Nadere informatie over deze waterkering is opgenomen is paragraaf 5.11.

3.2.4 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio ligt midden in de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

Om het aantrekkelijke landschap van de regio te behouden wordt in de visie voorgeschreven dat de woningbouw voor het grootste gedeelte moet geschieden in het stedelijk gebied. Gezien de ligging binnen de rode contour en de opgave die daarbinnen gewenst is, past de beoogde ontwikkeling goed binnen de woningbouwopgave.

3.2.5 Regionale kantorenmonitor

Uit de regionale kantorenmonitor 2015 blijkt dat de kantorenleegstand de laatste jaren over het algemeen daalt. De daling komt met name doordat leegstaande kantoorpanden omgevormd worden tot woonruimte. Ondanks de daling kent de regio, maar ook de gemeente Teylingen nog een relatief hoog leegstandspercentage, namelijk 8% in 2015. In een gezonde kantorenmarkt is de leegstand circa 5%. In Teylingen was tot aan 2014 sprake was van een gezonde kantorenmarkt, met een leegstandspercentage van 3,5%.

Figuur 3.3 Kantorenvoorraad en leegstandspercentage (bron: Feitenblad kantoren 2015, Holland Rijnland).

Door de beoogde ontwikkeling wordt voor circa 200 m2 aan bruto vloeroppervlak kantoorruimte toegevoegd. Vanwege de kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkeling en het feit dat het past binnen de uitzonderingscategorieën zoals vastgelegd door de provincie Zuid-Holland, heeft de ontwikkeling geen onaanvaardbaar effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de regio.

3.2.6 Regionale woonagenda Holland Rijnland

In de regio Holland Rijnland zal het aantal inwoners en huishoudens de komende vijftien jaar naar verwachting nog verder toenemen. In totaal gaat het dan van 2013 tot en met 2029 over 31.620 nieuwe woningen. Met de woonagenda 2014 willen de gemeenten de woningmarkt versterken. Naast het accommoderen van de lokale en subregionale behoefte, zijn er ook bovenregionale woningbouwopgaven waarover bestuurlijke afspraken zijn gemaakt. Het nieuwe aanbod moet daarbij in kwalitatief opzicht zo goed mogelijk aansluiten op de toekomstige behoefte. Deze is per gemeente in de regio anders.

3.2.7 Provinciale Woningbehoefteraming 2016

Bij de vaststelling van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit werd de Woningbehoefteraming 2013 het toetsingskader voor de kwantitatieve behoefte. Inmiddels is de Woningebehoefteraming 2016 bekend. Voor gemeente Teylingen wordt hierbij uitgegaan van een woningbehoefte van 823 woningen in de periode 2015-2019. Voor de periode 2020-2024 ligt de behoefte op nog eens 514 woningen en van 2025-2029 moeten er nog 183 extra woningen gerealiseerd worden. Het plan geeft mede invulling aan deze woningbehoefte.

Figuur 3.2: Uitsnede tabel woningbehoefteraming 2016 periode 2015-2019

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Teylingen Duurzaam bloeiend 2030 (2015)

In deze structuurvisie zet de gemeente op een integrale wijze de ruimtelijke hoofdlijnen uit tot 2030. Samen met bewoners, bedrijven, organisaties en regionale partners wil de gemeente werken aan een duurzame bloeiende gemeente, waaraan iedereen meedoet.

De leidende principes voor de structuurvisie zijn:

• 1. Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente;
• 2. Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied;
• 3. Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied;
• 4. Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek;
• 5. Ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

De molen Speelman is één van de originele bouwwerken uit het midden van de 19e eeuw en is tekenend voor de ontwikkeling van Sassenheim in deze periode. Met de opkomst van de bloembollenteelt, industrie en handel kwam Sassenheim tot bloei.

De beoogde ontwikkeling voorziet in het uitbreiden van de mogelijke gebruiksfuncties in de molenstomp. Dit met behoud van de cultuurhistorische kwaliteiten van de voormalige molen. In de structuurvisie is opgenomen dat in de woonwijken, naast woningen ook kleinschalige kantoren en werkruimtes voor niet-hinderlijke bedrijven mogen worden gevestigd. Maatschappelijke en dienstverlenende functies zijn overal de gemeente toegestaan. Hierdoor is de beoogde ontwikkeling in lijn met de gemeentelijke structuurvisie.

3.3.2 Strategische Visie Teylingen 2040 (2009)

Centraal in deze visie staat Teylingen als ideale gemeente om te wonen, maar ook als:

• Ideale uitvalsbasis om te werken in de centra om ons heen;
• Ideaal om te winkelen en te recreëren;
• Met heel eigen kwaliteiten in de drie dorpen;
• Met een openbare ruimte van hoge kwaliteit die uitnodigt tot 'ontmoeten', verblijven en recreëren en;
• Een sociaal klimaat dat uitnodigt tot sociale contacten en sociale verbondenheid.

Verder is het de bedoeling om Teylingen uit te bouwen tot een voorbeeldgemeente op het gebied van toekomstbestendigheid en duurzaamheid. Het centrale thema in de visie is: Teylingen 2040, moderne dorpen, midden in de wereld. Het centrale thema is uitgewerkt tot zeven uitgangspunten voor beleid:

• Koesteren van de drie dorpen met ieder hun eigen karakter;
• Verder verhogen van de kwaliteit van de openbare ruimte (ook in het buitengebied);
• Toekomstbestendig en hoogwaardig maken van het woningbestand;
• Bevorderen van duurzaamheid;
• Vasthouden van de sociale samenhang en de actieve betrokkenheid van de inwoners;
• Samenwerken met inwoners, bedrijven en instellingen;
• Versterken van de samenwerking binnen de Bollenstreek.

Door de gebruiksfuncties van de molenstomp te verbreden, kan er een bijdrage geleverd worden aan de toekomstige woningvraag. De toegestane maatschappelijke voorzieningen zorgen er daarnaast voor dat er ook ruimte blijft bestaat voor ontmoeting tussen de inwoners van de gemeente.

3.3.3 Woonvisie Teylingen 2015-2020

In deze Woonvisie beschrijft de gemeente Teylingen het beleid op het gebied van wonen voor de periode 2015-2020. De Woonvisie vormt de basis voor woningbouw in de gemeente en voor prestatieafspraken met de corporaties. Onderdeel van deze woonvisie is de regionale woonvisie die samen met de gemeenten Hillegom en Lisse is opgesteld. De drie gemeenten hebben afstemming gezocht in het woonbeleid en dit vastgelegd in een regionale woonvisie. Centraal staan de thema's: bestaande kernen en bestaande woningvoorraad, duurzaamheid, wonen met zorg, welzijn, beschikbaarheid, doelgroepen en betaalbaarheid.

Vanuit de Woonvisie wordt in Sassenheim ingezet op versterking van het centrum, herstructurering/kwaliteitsverbetering en versterking van de groene, blauwe en cultuurhistorische kwaliteiten. Door het toestaan van wonen in de molenstomp, wordt invulling gegeven aan de toekomstige woningbehoefte. Dit met behoud van de cultuurhistorische kwaliteiten ter plaatse.

3.3.4 Gemeentelijk verkeer en vervoersplan

De raad van Teylingen heeft op 4 februari 2010 het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2010-2020 vastgesteld. Het verkeersbeleid is hierin opgesplitst in de onderdelen Bereikbaarheid, Parkeren, Verkeersveiligheid en Leefbaarheid.

Het GVVP bestaat, naast de hoofdnota en een bijlagerapport, uit vijf deelnota's: bereikbaarheid, parkeren, verkeersveiligheid, leefbaarheid en kaderstellend beleid. In de deelnota's zijn de betreffende onderwerpen tot in detail beschreven en geanalyseerd. Daarbij worden het gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer per onderwerp beschouwd. In de hoofdnota zijn de koers, ambities en visie(kaart) opgenomen met een uitvoeringsprogramma tot 2020 en een doorkijk naar 2030.

Samengevat dient het GVVP vier doelen:

• Bieden van een kaderstellend samenhangend en richtinggevend verkeers- en vervoerbeleid van waaruit verkeersplannen worden ontwikkeld en verkeersvraag stukken worden opgelost.
• Inspelen op toekomstige lokale, provinciale en regionale ruimtelijke ontwikkelingen.
• Eenduidige en heldere visie op het gebied van verkeer en vervoer, ten behoeve van communicatie naar burgers, belanghebbenden en andere overheden.
• Voldoen aan de Planwet verkeer en vervoer.

In het kort komt de visie er op neer dat Teylingen in 2020 duurzame bereikbaarheid, veiligheid, leefbaarheid en parkeersituatie kent, waardoor de gemeente een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven en nieuwe inwoners kent die graag in de Randstad maar ook 'buiten' willen wonen. Deze visie is weergegeven in de visiekaart 2020.

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan de aspecten bereikbaarheid, verkeersafwikkeling en parkeren vindt plaats in paragraaf 5.2.

3.3.5 Duurzaamheidsagenda 2016-2018

Teylingen heeft de "Duurzaamheidsagenda 2016-2018" vastgesteld. De gemeente wil, samen met bewoners en bedrijven, zo veel mogelijk duurzaamheidskansen benutten. Voorbeelden van speerpunten en prioriteiten voor de komende periode op het gebied van gezondheid, veiligheid en duurzaamheid zijn: Stimuleren van duurzaam vervoer door onder andere bevorderen van gebruik van deelauto's en elektrisch rijden. De gemeente geeft hierin zelf het goede voorbeeld. Alle nieuwbouwprojecten worden zoveel mogelijk duurzaam ontwikkeld. Particulieren en woningbouwcorporaties worden gestimuleerd energiebesparende maatregelen te nemen. Aandacht voor opwekking van duurzame energie.

Door een breder pallet aan functies mogelijk te maken, wordt voorzien in een toekomstige invulling van de molenstomp. Op deze wijze kan de molenstomp behouden en onderhouden blijven. Dit is een toekomstbestendige en daarmee duurzame oplossing.

3.3.6 Parkeernota Teylingen 2014

Op 2 december 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders de Parkeernota Teylingen 2014 vastgesteld. In deze nota zijn parkeernormen opgenomen voor diverse functies. Door een wetswijziging is eind 2014 ook de wettelijke grondslag van stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening vervallen. Dit betekent dat in nieuwe bestemmingsplannen een eigen regeling in het plan moet worden opgenomen voor onder andere parkeren. De regeling van de parkeerbepaling in de bouwverordening wordt daarom overgenomen in dit bestemmingsplan, door middel van een voorwaardelijke verplichting. Een en ander leidt niet tot een inhoudelijke wijziging van de beoogde toetsing. Aan het Besluit ruimtelijke ordening is mede in verband met het intrekken van toetsing aan de bouwverordening de mogelijkheid opgenomen om voor de invulling van de eis van voldoende parkeren in concrete situaties gebruik te maken van beleidsregels (zie artikel 3.1.2 lid 2 onder a Bro), zoals dit ook onder de werking van de bouwverordening mogelijk was.

Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan het aspect parkeren vindt plaats in paragraaf 5.2. In artikel 10.2 van de regels van dit bestemmingsplan is geborgd dat er voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd en in stand gehouden wordt bij een ontwikkeling.

3.3.7 Kantorenvisie 2011

Om inzicht te krijgen in de lokale kantorenmarkt heeft Stec Groep in 2011 in opdracht van de gemeente Teylingen een onderzoek uitgevoerd naar de kantorenmarkt in de gemeente. Dit onderzoek laat zien dat er sprake is van een groot overschot in de aanwezige capaciteit aan kantoorruimte ten opzichte van de verwachte vraag tot 2020. Uit het onderzoek blijkt dat er ongeveer behoefte is aan 5.000 m2 nieuwe kantoorruimte tot 2020. Er zijn al plannen voor binnen die periode die de 16.000 m2 overstijgen. Zodoende kan de planvoorraad boven de 20.000 m2 stijgen. Dit betekent dus in dat voor leegstand zou worden gebouwd. Er kan dus maar aan een deel van de bestaande plannen medewerking worden verleend. Tot 2020 kan dus niet worden meegewerkt aan nieuwe kantoorlocaties en de ontwikkeling van nieuwe zelfstandige kantoren.

Om een zelfstandig kantoor mogelijk te maken in de molenstomp Speelman wordt om de volgende redenen afgeweken van deze visie:

• 1. Een kantoor levert de noodzakelijke financiële middelen op om het monument in stand te kunnen houden;
• 2. Het betreft een goed bereikbare locatie voor een kantoorbestemming;
• 3. Het lokale kantorenbeleid van Teylingen stamt uit 2011 en is hiermee gedateerd. De economische ontwikkelingen zijn, in tegenstelling tot in 2011, weer positief;
• 4. In de structuurvisie Teylingen Duurzaam bloeiend is opgenomen dat in de woonwijken, naast woningen, ook kleinschalige kantoren en werkruimtes voor niet-hinderlijke bedrijven mogen worden gevestigd;
• 5. Het betreft een kleinschalige kantooroppervlak, ongeveer 200 m2. Dit vult de kantoorvoorraad in de gemeente slechts zeer beperkt aan.

3.4 Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de diverse beleidslijnen op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

4.1 Algemeen

Planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen de in dit plangebied beoogde nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Als planvorm is gekozen voor een plan met directe bouwmogelijkheden.

Verbeelding en regels

Uitgangspunt is dat de digitale verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels. In de regels zijn eventuele afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de plankaart is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de plankaart voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering.

Maatvoeringaanduidingen

Op de plankaart is gebruikgemaakt van maatvoeringaanduidingen die betrekking hebben op afmetingen ten aanzien van het bouwen en het gebruik. Op de plankaart is sprake van maatvoeringaanduidingen ten behoeve van de maximale bouwhoogte.

Opbouw planregels

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregel.

4.2 Inleidende regels

Begrippen (Artikel 1)

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten (Artikel 2)

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

4.3 Bestemmingsregels

In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor.

Gemengd (Artikel 3)

De molenstomp en bijbehorende gronden hebben de enkelbestemming Gemengd gekregen. Meerdere functies zijn toelaatbaar, waaronder wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening. Ondergeschikte detailhandel en horeca is toelaatbaar in combinatie met en ten dienste van maatschappelijke voorzieningen.

Waarde - Archeologie (Artikel 4)

Ter plaatse van het plangebied is sprake van een hoge kans op archeologische sporen. Om deze mogelijke waarden te beschermen is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden.

Daarnaast zijn regels opgenomen om bij een omgevingsvergunning af te wijken. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met afwijking worden gerealiseerd. Onderzoek is noodzakelijk bij ingrepen dieper dan 70 cm onder maaiveld of groter dan 250 m2. Om deze ondergrens te borgen is de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - speciaal' opgenomen op de verbeelding van het bestemmingsplan.

Waterstaat - Waterkering (Artikel 5)

Een deel van een regionale waterkering bevindt zich binnen het plangebied. Ter bescherming van de belangen van deze waterkering is de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering opgenomen.

4.4 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelregel (Artikel 6)

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels (Artikel 7)

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen moet wel beperkt zijn. Tevens zijn algemene regels opgenomen voor ondergronds bouwen en aanleggen.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 8)

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan op basis van een omgevingsvergunning kan worden afgeweken. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om omgevingsvergunning voor afwijken te verlenen van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 9)

In dit artikel is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen en de dubbelbestemming Waarde - Archeologie te verwijderen.

Overige regels (Artikel 10)

In deze bepaling is geregeld dat alle wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Daarnaast is in een lid bepaald dat bij iedere ruimtelijke ontwikkeling getoetst moet worden of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit aan de hand van de op dat moment van toepassing zijnde beleidsregels.

4.5 Overgangs- en slotregel

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.

Overgangsregels (Artikel 11)

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).

Slotregel (Artikel 12)

Deze regel bevat de titel van het plan.

Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek

5.1 Onderzoeksplicht vanwege mer-wetgeving

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie
In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het wijzigen van de functie van de molenstomp. Ook wonen, kantoor, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen worden toelaatbaar. Door de geringe oppervlakte van de molenstomp blijft de beoogde ontwikkeling daarmee ruim onder de vastgestelde drempelwaarde.

Opgemerkt moet worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch moet worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Dit blijkt uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Het is derhalve niet noodzakelijk een mer-beoordeling of een planMER op te stellen.

5.2 Verkeer

Verkeersstructuur

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

Het plangebied wordt ontsloten via de H. Knoopstraat en de J.J. van Rhijnstraat/het Kerkeland. Via de Koetsiersweg is de Hoofdstraat eenvoudig bereikbaar. De Hoofdstraat vormt samen de Parklaan en de Rijksstraatweg de doorgaande route richting de A44 en de N208. De A44 en zorgt voor een verbinding met kernen in de omgeving zoals Oegstgeest en Rijnsburg.

Ondanks dat de Koetsiersweg is ingericht als een gebiedsontsluitingsweg, geldt er wel een maximumsnelheid van 30 km/h. De H. Knoopstraat en de J.J. van Rhijnstraat zijn ingericht als erftoegangswegen en kennen tevens een snelheidsregime van maximaal 30 km/h. Hiermee voldoen de wegen aan de principes van Duurzaam Veilig.

Ontsluiting langzaam verkeer

Conform Duurzaam Veilig deelt het fietsverkeer op de erftoegangswegen de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Alle wegen zijn voorzien van een trottoir voor voetgangers. Via een brug kan het langzaam verkeer eenvoudig vanaf de molenstomp richting het zuidwestelijke gedeelte van de aangrenzende wijk.

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van het plangebied is bepaald op basis van kencijfers van het CROW zoals opgenomen in publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (CROW, 2012). Er wordt gerekend met gebiedstype 'rest bebouwde kom' in 'matig stedelijk gebied' en met maximale kencijfers. Dit is afgeleid uit de kencijfers welke de gemeente voorschrijft in de parkeernota Teylingen (2014).

De ontwikkeling maakt verschillende functies mogelijk in een ruimte van circa 200 m2. Van de mogelijk te maken functies heeft dienstverlening de grootste aantrekkende werking op het verkeer. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is daarom uitgegaan van deze functie (worst case). Uitgaande van 14.8 motorvoertuigen per 100 m2 bvo voor commerciële dienstverlening (CROW, 2012), komt de verkeersgeneratie uit op afgerond 30 motorvoertuigen per etmaal. Dit betreft de verkeersgeneratie op een weekdag. Omrekening naar een werkdag geschiedt op basis van een omrekenfactor van 1,09. Dit leidt tot een verkeersgeneratie op een werkdag van circa 33 mvt/etmaal.

De verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling is dusdanig gering dat deze niet zal leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Parkeren

Bestaande situatie

In de bestaande situatie zijn sociaal-culturele voorzieningen toegestaan. Hiervoor geldt een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. De vier benodigde parkeerplaatsen zijn aanwezig in de openbare ruimte.

Beoogde situatie

De parkeerbehoefte van de nieuwe gebruiksfuncties is bepaald aan de hand van de parkeernota Teylingen (2014). Voor woningen is de parkeernorm 1,8 parkeerplaats per woning. Hiervan moet 0,3 parkeerplaats openbaar toegankelijk zijn. Voor maatschappelijke voorzieningen bedraagt de parkeernorm 2 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. Voor beide functies moeten 4 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Hiervoor kunnen de parkeerplaatsen die in de huidige situatie reeds gebruikt worden ingezet worden.

Een kantoorfunctie en dienstverlening vallen beiden onder een commerciële functie. Voor deze functies geldt een parkeernorm van 3,1 parkeerplaats per 100 m2 bvo. Als een van deze functies gerealiseerd wordt, is er een parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen. Daarvan zijn er 4 al beschikbaar in de openbare ruimte. De overige twee kunnen worden gerealiseerd op eigen terrein.

Conclusie

De ontsluiting voor de verschillende vervoerswijzen is goed te noemen. De verkeersgeneratie leidt tot een beperkte verandering. De omringende wegen beschikken over voldoende capaciteit om het extra verkeer af te wikkelen. De parkeerbehoefte kan gerealiseerd worden. Geconcludeerd wordt dat het aspect verkeer en parkeren de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.

5.3 Geluidshinder

Toetsingskader

Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geluidsgevoelige functies en moeten daarom in dat kader getoetst worden aan de wettelijke geluidsnormen. De molenstomp ligt niet binnen de wettelijke geluidszone van een gezoneerde weg. Rondom de locatie liggen 30 km/h-wegen die op grond van het snelheidsregime niet-gezoneerd zijn. Op basis van jurisprudentie en in het kader van een goede ruimtelijke ordening worden deze wegen echter wel getoetst in het akoestisch onderzoek.

Wet geluidhinder

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidsbelasting vanwege de weg moet worden getoetst. Op basis van jurisprudentie moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting worden onderbouwd. De geluidsbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB en de uiterste grenswaarde bedraagt 63 dB. De voorkeursgrenswaarde geldt hierbij als richtwaarde en de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde.

Op basis van artikel 110g Wgh mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Op basis van artikel 3.4 uit het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012 (RMG 2012) geldt voor wegen met een snelheid lager dan 70 km/h een aftrek van 5 dB. Op alle in deze rapportage genoemde geluidsbelastingen is deze aftrek toegepast, tenzij anders vermeld.

Onderzoek en conclusie

De H. Knoopstraat is een 30 km/uur weg. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een geluidonderzoek daarom gewenst. Op grond van de SRM I-methode is de geluidbelasting ter plaatse van de gemengde functies (waar onder andere wonen is toegestaan) berekend. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 2 en 3.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de richtwaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Aanvullende procedures in gevolge de Wet geluidhinder zijn niet noodzakelijk. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkelingen niet in de weg.

5.4 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven en of visa versa:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd.

Onderzoek
In de directe omgeving van molenstomp Speelman zijn hoofdzakelijk woningen gelegen. Het gebied kan daarom worden getypeerd als rustige woonwijk (bron: VNG uitgave 'Bedrijven en milieuzonering', 2009). Op circa 45 meter ten noordwesten van de molenstomp bevindt zich basisschool de Rank. De school valt in de VNG-categorie 2. Het maatgevende aspect is geluid en de daarbij behorende richtafstand is 30 meter. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Op circa 75 meter ten zuidwesten van het plangebied is de Hoogvliet gelegen. Voor supermarkten geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Ten zuiden van het plangebied, op circa 100 meter, worden conform het vigerend bestemmingsplan bedrijven met SBI-code 2224 (Grafische reproduktie en zetten) toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter ten opzichte van een rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Verder zijn er in de omgeving geen bedrijven aanwezig die mogelijk een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is dan ook sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Naast de functie wonen worden ter plaatse van de molenstomp ook dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en kantoren toegestaan. De dichtstbijzijnde woning ligt op circa 11 meter afstand van het plangebied. Voor kantoren en dienstverlening geldt een richtafstand van 10 meter in een rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Conclusie
Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de te realiseren woonfunctie sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Tevens wordt geconcludeerd dat overige voorziene functies (kantoren, dienstverleningen en maatschappelijke voorzieningen) geen belemmering vormen voor de reeds aanwezige woningen.

5.5 Externe veiligheid

Toetsingskader
Bij ruimtelijke plannen moet voor externe veiligheid naar verschillende aspecten worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, als hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen
Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen
Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb moet zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicovolle inrichtingen
Conform de professionele risicokaart zijn in de omgeving van het plangebied enkele risicovolle inrichtingen gelegen, namelijk:

• Sport en- Recreatiecomplex de Wasbeek (circa 600 meter)
• Wesseling Transport B.V (circa 700 meter)

Beide inrichtingen vormen door de ruime afstand geen extern veiligheidsrisico.

Vervoer van gevaarlijke stoffen
Over de A44 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Het plangebied ligt buiten de 200 meter contour. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Figuur 5.1 Vervoer gevaarlijke stoffen over de A44 conform het Basisnet Weg

Verder vindt er in de directe omgeving geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, water of door buisleidingen.

Conclusie
Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.6 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen. Ook zijn er geen hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen in de directe omgeving van het plangebied aanwezig. Er wordt derhalve geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan.

5.7 Schiphol

Toetsingskader
Luchthavenindelingbesluit
Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (verder gewijzigde Wet Luchtvaart genoemd). De gewijzigde Wet Luchtvaart is gericht op het tot stand brengen van een wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Deze wet vormt de grondslag voor twee uitvoeringsbesluiten: het Luchthavenverkeerbesluit en het Luchthavenindelingbesluit (Lib). Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten in overeenstemming zijn met het Lib. De ruimtelijke consequenties van de gewijzigde Wet Luchtvaart worden weergegeven in het Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol tot 2030 ruimte nodig heeft om uit te ontwikkelen. Derhalve is op een 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Structuurvisie cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.

Onderzoek en conclusie
Uit de overzichtskaarten bij het Lib blijkt dat het plangebied buiten het beperkingsgebied valt. Het plangebied ligt tevens buiten de 20 Ke-contour. Geconcludeerd wordt dat de ligging nabij Schiphol de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

5.8 Luchtkwaliteit

Toetsingskader
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

stof			toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)			jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
			jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)			jaargemiddelde concentratie	40µg/m³	vanaf 11 juni 2011
			24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
fijn stof (PM2,5)			jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³	vanaf 1 januari 2015

Tabel 5.1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen als de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek
De beoogde ontwikkeling voorziet in het verruimen van de toelaatbare functies in de bestaande molenstomp. Ten opzichte van de huidige situatie zorgt dit voor een beperkte toename in de verkeersgeneratie. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-Monitoringstool 2015 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De maatgevende weg is de Postwijkkade. Uit deze monitoringstool blijkt dat langs de Postwijkkade in 2015 de concentraties stikstofdioxide en fijn stof beduidend lager zijn dan de grenswaarden. Het maximale gehalte stikstofdioxide bedraagt 20,6 µg/m³, voor fijnstof bedraagt dit maximaal 21,4 µg/m³ en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt 9 dagen. Omdat direct langs de weg voldaan wordt aan de grenswaarden, zal dit ter hoogte van het plangebied ook het geval zijn. De

concentraties van luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate de locatie verder van de weg is gelegen.

Conclusie
Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Ter plaatse van de beoogde woningen is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat. Het aspect luchtkwaliteit staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.9 Bodem

Toetsingskader
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen moet worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat als de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen moeten bij voorkeur op schone grond worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

Het bestemmingsplan maakt onder andere de ontwikkeling van een woning en/of kantoor in de molenstomp mogelijk.

Gezien het historisch gebruik van de bodem (ten behoeve van de molen) zou er sprake kunnen zijn van een oude ophoging, waardoor verontreinigingen niet kunnen worden uitgesloten. Er zijn geen gegevens over de bodemkwaliteit ter plaatse bekend. De fysieke indeling van het perceel blijft gelijk en er zullen geen bouwwerkzaamheden plaatsvinden. Wel is er sprake van wijziging naar een gevoeliger gebruik (wonen/horeca/openbare voorzieningen). Op basis van de beschikbare gegevens kan niet bepaald worden of de locatie geschikt is voor het voorgenomen gebruik (wonen/horeca/openbare voorzieningen). Daarom is het noodzakelijk dat een verkennend bodemonderzoek volgens NEN 5740 (2009) wordt uitgevoerd. Dit onderzoek dient bijgevoegd te worden bij een aanvraag omgevingsvergunning.

5.10 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

Wet op de archeologische monumentenzorg

De Wet op de archeologische monumentenzorg is het eindresultaat van de implementatie van het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed in de Nederlandse wetgeving. De wet bevat 3 belangrijke uitgangspunten:

• het streven naar behoud in situ van archeologische waarden;
• het tijdig betrekken van de archeologische waarden in de ruimtelijke ordening door het opnemen van harde juridische eisen in bestemmingsplannen;
• de verstoorder betaalt voor het onderzoek en de documentatie van archeologische waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Gemeentelijk beleid
Het beleid van Teylingen onder de naam 'Onder de grond 2015' heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in verschillende categorieën, per gebied is een voorschrift aangegeven.

Onderzoek

Het plangebied heeft op grond van de gemeentelijke archeologische beleidskaart een hoge archeologische verwachtingswaarde (categorie 5). Bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld of groter dan 250 m² moet vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Figuur 5.2 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart gemeente Teylingen.

Omdat in het plangebied slechts een functiewijziging wordt voorzien en er daarbij geen sprake is van bodemverstorende activiteiten, staat het aspect archeologie de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Wel zullen de archeologische waarden beschermd worden door een dubbelbestemming op de plankaart. De vrijstelling voor onderzoek is op basis van advies van de Omgevingsdienst West-Holland verruimd van 30 naar 70 cm diepte aangezien archeologisch onderzoek heeft uitgewezen dat de bovenste 70 cm doorgaans verstoord is door subrecent grondgebruik.

Conclusie

De mogelijk aanwezige archeologische waarden vormen geen belemmering voor de planvorming.

5.11 Water

Toetsingskader

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer moet in een vroeg stadium overleg voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterbeheerplan 2016-2021
Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 -2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Sinds 10 juni 2016 heeft Rijnland een nieuwe Keur. Er gelden sinds 2015 al minder regels voor burgers, bedrijven en Rijnland. Het aantal vergunningen en meldingen is ongeveer gehalveerd. Zo geeft Rijnland verantwoordelijkheid, flexibiliteit en vertrouwen waar dat kan, maar stellen we regels waar dat moet. Bij de Keur horen de uitvoeringsregels. Hierin staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden die bewoners en bedrijven willen uitvoeren bij water en dijken. De uitvoeringsregels kunnen een zorgplicht, een algemene regel en een beleidsregel bevatten. De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico. In de algemene regel staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico. In de beleidsregel staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico. Hiervoor is een watervergunning noodzakelijk.

Huidige situatie
Het plangebied is geheel verhard. Omdat het plangebied binnen de bebouwde kom van Sassenheim ligt is deze niet gekarteerd. Op omliggende gronden bestaat de bodem uit zwaklemig fijn zand. Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,25 en 0,40 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,50 en 0,80 m beneden maaiveld.

Waterkwantiteit en waterkeringen
Ten noordwesten van het plangebied is een primaire watergang aanwezig. Het plangebied valt deels binnen de beschermingszone van de watergang. Binnen de beschermingszone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergangen mogelijk te houden.

Ten noordwesten van het water ligt een regionale waterkering. Het plangebied ligt binnen de beschermingszone van deze waterkering. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast.

Figuur 5.3 Beschermingszone waterkering

Afvalwaterketen en riolering
Het plangebied is in de huidige situatie aangesloten op het gemeentelijk rioolsysteem.

Toekomstige situatie
Algemeen
De beoogde ontwikkeling voorziet in het verruimen van de functies toelaatbaar te hoogte van de bestaande molenstomp. De fysieke inrichting van het terrein blijft daarbij onveranderd. Ook de bouwmogelijkheden worden niet vergoot. Doordat de ontwikkeling uitsluitend bestaat uit een wijziging van gebruiksmogelijkheden, vindt geen toename in verharding plaats. Watercompensatie is voor voorliggende plan dan ook niet vereist.

Watersysteemkwaliteit en ecologie
Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen
Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Als activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod.

Riolering en afkoppelen
Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheids- doelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Het plangebied zal ook na de ontwikkeling aangesloten blijven op het gemeentelijk rioolstelsel.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater
Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Water en Waterstaat in het bestemmingsplan

Voor de beschermingszone van de waterkering is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.

Conclusie
De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.12 Ecologie

Inleiding

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet Natuurbescherming en het natuurbeleid van de provincie de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Langs de rand van het plangebied staat beplanting (met name in de vorm van bomen) en ligt een watergang. Het plangebied zelf is volledig verhard.

Beoogde ontwikkelingen

Het bestemmingsplan voorziet in de verbreding van de toelaatbare gebruiksmogelijkheden ter plaatse van het molenstomp.

Toetsingskader

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale beleid ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN), alsmede de bescherming van belangrijke weidevogelgebieden, strategische reservering natuur en karakteristieke landschapselementen is geregeld via de Provinciale Verordening Ruimte 2014. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in die gebieden plaatsvinden, geldt het nee, tenzij- principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Wet natuurbescherming

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het NNN. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op meer dan 5 kilometer ten westen van het plangebied. Dit betreft het Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid. De dichtstbijzijnde gebieden behorend bij het NNN zijn op circa 2 kilometer ten zuidwesten van het plangebied gelegen en betreft bestaande natuur. Het plangebied ligt op ongeveer 250 meter van het westelijk gelegen weidevogelgebied (Roodemolenpolder).

Figuur 5.4 Ligging plangebied t.o.v. beschermde natuurgebieden

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de geringe ontwikkeling en afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. De ontwikkeling zal daarnaast niet leiden tot een relevante toename in verkeer. Negatieve effecten als gevolg van toename in stikstofdepositie kunnen deswege worden uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Zuid-Holland staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Het plangebied is in de huidige situatie grotendeels verhard. Aan de noordoost en noordzijde van de molenstomp is een groenstrook aanwezig. Deze groenstrook bestaat uit struiken en kan dienen als broedplaats voor algemeen voorkomende vogelsoorten en als leefgebied voor algemene soorten als de egel.

Er vinden geen bouwwerkzaamheden aan de molenstomp plaats. Geschikte biotopen ontbreken daarnaast ter plaatse van de molenstomp en de verharde delen van het plangebied, waardoor effecten op matig en zwaar beschermde planten- en diersoorten zijn uitgesloten. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

Als er in de toekomst parkeerplaatsen worden gerealiseerd ter plaatse van de groenstrook, moet men rekening houden met het volgende:

• Soorten die alleen in Nederland op basis van de Wet natuurbescherming worden beschermd staan op de zogenaamde 'nationale lijst' (art. 3.10 Wnb). Voor een aantal van deze soorten is ten behoeve van bestendig beheer of onderhoud en de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden vrijstelling verleend op grond van de provinciale verordening uitvoering Wet natuurbescherming Zuid- Holland van 9 november 2016. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

• Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Wnb wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Als de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de overlegpartners van de gemeente Teylingen. Een samenvatting van de reacties en de beantwoording is opgenomen in de Inspraak- en overlegnota, zie Bijlage 4.

6.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. En zijn geen inspraakreacties ingekomen.

6.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met de daarbij behorende stukken, overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) ter inzage gelegen van 18 mei tot en met 28 juni 2017. Binnen deze termijn kon eenieder zijn/haar zienswijze schriftelijk of mondeling kenbaar maken. Er zijn vier een schriftelijke zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn binnen de termijn ontvangen en ontvankelijk. In de 'Nota van beantwoording zienswijzen tevens Nota van wijzigingen bestemmingsplan ‘H. Knoopstraat 1, Sassenheim’' zijn de zienswijzen samengevat en van beantwoording voorzien. Deze nota is bijgevoegd in Bijlage 5.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Onder de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij een ruimtelijke ontwikkeling kosten te verhalen op particuliere grondexploitanten. De ontwikkelingen in dit bestemmingsplan vinden plaats binnen de bestaande bebouwing en/of op eigen terrein. Gelet op het voorgaande heeft de gemeente besloten geen exploitatieplan op te stellen.