Sassenheim-West

2.2 Ruimtelijk-functionele structuur

In deze paragraaf wordt allereerst de ruimtelijke en de functionele opbouw van Sassenheim-West beschreven. Daarnaast zullen de actuele ontwikkelingen die zich binnen het plangebied afspelen worden toegelicht waarna geconcludeerd wordt of deze ontwikkelingen worden meegenomen in het bestemmingsplan Sassenheim-West.

2.2.1 Ruimtelijk-functionele bouwstenen

Landschappelijke context

Het plangebied van Sassenheim-West strekt zich uit aan de noordwestzijde van Sassenheim vanaf zo'n 150 m uit de Oosthoutlaan in het zuidwesten tot aan de Teijlingerlaan in het noordoosten.

Het plangebied wordt globaal gezien als volgt begrensd:

• aan de noordwestzijde door de Teijlingerlaan en het Jacobapad;
• aan de zuidoostzijde door het tracé van de Rijksstraatweg-Hoofdstraat-Koetsiersweg en van daar in het verlengde van de watergang tot aan de Julianalaan-Emmalaan-Wilhelminalaan en Westerstraat;
• aan de zuidwestzijde door de watergang achter de sportvelden en door het bij de rotonde gelegen bedrijventerrein.

Het plangebied ligt op de overgang van de strandwal naar de strandvlakte. De scheiding tussen de strandwal en strandvlakte ligt iets ten zuidoosten van de watergang langs de Poldermolenweg, Albert Plesmanlaan, Diligence en loopt vanaf daar richting het Koningspark en de Papendrechtlaan.

In het westelijk deel van Nederland vormden de strandwallen een van de vroegst bewoonde delen. De gronden liggen hier iets hoger en droger ten opzichte van het water en de tussengelegen strandvlakten. De Rijksstraatweg-Hoofdstraat-Heereweg ligt relatief hoog en droog en midden op de strandwal; de parallel gelegen Molentocht daarentegen ligt centraal in het laagste deel van de strandvlakte. Het tracé van de Rijksstraatweg-Hoofdstraat maakt deel uit van de historische route vanaf Oegstgeest naar Lisse en Hillegom en vormde in het verleden de aanleiding tot de vestiging van veel buitenplaatsen, grote boerenhoeven, statige herenhuizen en villa's. Ook de historische kernen waaronder die van Sassenheim liggen aan deze route op de strandrug.

De percelen en panden aan de Rijksstraatweg en Hoofdstraat zijn, zoals ook elders in de gehele kuststreek van Zuid-Holland gebruikelijk was, aanmerkelijk groter dan die welke naderhand verschenen in de achter deze bebouwingszone gelegen lagere en vochtiger gebiedsdelen. In de lagere gebiedsdelen verschenen veelal de volkswijken.

Bebouwingsstructuur

Sassenheim-West betreft een overwegend woongebied aan de rand van het centrumgebied van Sassenheim. Ook in Sassenheim-West is het verschil tussen het wonen op de hoger gelegen strandwal en het wonen in de daarachter gelegen lagere gebiedsdelen zichtbaar. Aan de Rijksstraatweg en Hoofdstraat komt veel statige bebouwing voor, veelal in twee bouwlagen onder kap (meestal in de vorm van een zadel- of schilddak, maar soms ook met een plat dak, puntdak of samengestelde kap). Soms is sprake van drie bouwlagen met of zonder kap, maar ook van wat eenvoudiger bebouwing in één bouwlaag zonder kap. Het merendeel van de plat afgedekte woningen dateert uit de tweede helft van de 20e eeuw.

Binnen het woongebied zijn meerdere afzonderlijke woonbuurten te onderscheiden op basis van het patroon van wegen en water. Op enkele plekken sluit dit water- en wegenpatroon aan bij het wegen- en waterpatroon van de aan de zuidoostzijde van de strandwal gelegen woonbuurten. Belangrijke noordwest-zuidoostlijnen binnen de stedenbouwkundige structuur van Sassenheim-West betreffen die van de Albert Plesmanlaan, Vliegeniersweg, Pelikaan, Zandslootkade, Julianalaan, Charbonlaan en de Teijlingerlaan (achterzijde woonpercelen). De belangrijkste noordoost-zuidwestlijn betreft de centraal door het plangebied lopende watergang en de Wilhelminalaan, Westerstraat en Willibrorduslaan. Deze lijnen delen het plangebied op in de ruimtelijke eenheden van woonbuurten met een eigen specifieke woningverdeling en typologie (buurten met overwegend duurdere woningen, eengezinsrijenwoningen of appartementenbouw).

Het merendeel van de woonbebouwing bestaat uit naoorlogse eengezinsrijenhuizen. In de omgeving van het gemeentehuis komen echter ook relatief veel twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen voor (omgeving Frankenhorst en Constantijnlaan). Dit geldt tevens voor de Teijlingerlaan, Postwijkkade en de Rijksstraatweg, Hoofdstraat en Postduif. De woonbuurten ten zuidwesten van de Vliegeniersweg en de randzone langs de Molentocht (Huifkar en Postkoets) bestaan bijna uitsluitend uit vrijstaande en uit twee-onder-een-kapwoningen.

Plaatselijk komt gestapelde bebouwing voor, onder meer bij het Gildehof, het Jacobapad, Uiver, Veldhuijzen van Zantenpad, Jan Mollstraat en aan het einde van de Willem Versteeghstraat.

Functionele structuur

Het gemeentehuis neemt een centrale plek in binnen de parkachtige omgeving van de Wilhelminalaan en Koningspark. Overige niet-woonfuncties komen met name voor in het zuidwestelijk deel van het plangebied en verspreid langs de Rijksstraatweg en de Hoofdstraat.

Het zuidwestelijk deel van het plangebied is duidelijk minder intensief bebouwd, ook aan de zijde van de Rijksstraatweg. Tussen de soms statige woonpanden liggen enkele niet-agrarische en agrarische bedrijven. Daarachter strekt zich een groot sportveldencomplex uit met een sporthal, een omvangrijk parkeerterrein en speelvelden.

Het bij Sassenheim-West aangrenzende centrumgebied ligt vooral ten noorden van de Parklaan, maar loopt geleidelijk door langs de Hoofdstraat in de richting van de Koetsiersweg. Hier ligt tussen de Koetsiersweg en de Pelikaan een gebied met onder meer detailhandel in volumineuze goederen (waaronder een bedrijf voor woninginrichting en sanitair, een keukencentrum, een reprografisch bedrijf en een bruidsmodebedrijf).

Plaatselijk komen binnen de woonbuurten sociaal-maatschappelijke voorzieningen en overwegend aan- huis-gebonden-bedrijven voor, zoals kleinschalige adviesbureaus en praktijken (waaronder huisartsen en fysiopraktijken) op het gebied van organisatie, planning en communicatie, hulpverlening en lichaamsverzorging en een bloemenhandel. Verspreid langs de Rijksstraatweg en Hoofdstraat bevinden zich zowel binnen als iets buiten het plangebied veelal oudere, meer omvangrijke bedrijven, waaronder een kraanbedrijf, autobedrijf en een luchtvaart-leasebedrijf en aan de zuidoostzijde van de weg handelsondernemingen (bollen- en exportbedrijven) en bouwbedrijven.

Belangrijke maatschappelijke voorzieningen betreffen:

• het gemeentekantoor aan de Wilhelminalaan;
• basisschool De Startbaan, Trias kinderopvang en kunstencentrum 't Muzenhuis aan de Smirnoffstraat;
• basisschool De Rank aan de Diligence;
• basisschool De Overplaats aan de Willibrorduslaan;
• het verzorgingscomplex aan het Gildehof;
• sportpark De Roode Molen;
• speeltuin Beatrix.

Beeldbepalende panden en monumenten

Binnen de grenzen van het plangebied komen een aantal rijksmonumenten en MIP-objecten voor (Monumenten Inventarisatie Project). Deze worden genoemd in paragraaf 4.8.2.

Ontsluitingsstructuur

De belangrijkste ontsluitingswegen van Sassenheim-West zijn de Rijksstraatweg, Hoofdstraat en de Teijlingerlaan. De Rijksstraatweg en de Hoofdstraat maken deel uit van de op de strandwal gelegen oude historische route die Sassenheim verbindt met de plaatsen Oegstgeest, Lisse en Hillegom. Bij Sassenheim sluit deze route met drie aftakkingen (een ter hoogte van het spoor Leiden-Haarlem, een via de Warmonderweg en een via de Parklaan-N208 (Van Palandtlaan)) aan op de ten zuiden van Sassenheim gelegen A44. De Teijlingerlaan-Carolus Clusiuslaan maakt deel uit van de N443. Deze weg verbindt Sassenheim met de westelijk gelegen N206 en sluit oostwaarts aan op de N208. De N206 vormt samen met de N441 en de N208 de provinciale weg van Wassenaar via Katwijk naar Haarlem.

De A44, N208/N443, N206 en de meer westelijk van Sassenheim gelegen N44 vormen samen een min of meer ruitvormig wegenstelsel rond Sassenheim en het nabijgelegen Voorhout.

Binnen het woongebied van Sassenheim-West vormen de Rijksstraatweg, Hoofdstraat, Zandslootkade, Willibrorduslaan en de Westerstraat belangrijke wijk- en buurtontsluitingswegen. De Zandslootkade met de daarop aansluitende Van de Berch van Heemstedeweg vormt een verbindende route vanaf de Hoofdstraat naar Voorhout.

Groenstructuur

Sassenheim-West ligt in de overgangszone van het verstedelijkte dorpsgebied van Sassenheim naar de nog open strandvlakte tussen Sassenheim en Voorhout en naar de geestgronden tussen Lisse, Noordwijkerhout, Voorhout en Sassenheim. De Molentocht vormt een scherpe scheidingslijn met aan de noordoostzijde weilanden (strandvlakte) en bollenvelden (geestgronden) en aan de zuidwestzijde Sassenheim-West. Vanuit het landschap is de Molentocht direct herkenbaar door de deels sterk groene dorpsrand van Sassenheim-West. Met name tussen de Van de Berch van Heemstedeweg/Zandslootkade en het oude slot van Teylingen is, door de aanwezigheid van een brede openbare groenzone, sprake van een zeer groene overgangszone. Tussen de Van de Berch van Heemstedeweg/Zandslootkade en de Albert Plesmanlaan wordt de landschappelijke overgang vooral bepaald door de vanuit het landschap in het zicht gelegen achtertuinen en door de groenstructuur rond het sportveldencomplex rond de Rode Molenweg en het Polderpad.

Belangrijke elementen binnen de groenstructuur betreffen de binnen het plangebied aanwezige watergangen met oeverzones, de parken en parkachtige tuinen bij het gemeentekantoor en bij de oude buitenplaatsen zoals het 'Oude Koningshuis'. Deze elementen versterken de met het water- en wegenpatroon verbonden stedenbouwkundige structuur en de historische elementen zoals de Molentocht, de watergang naar de molenstomp (voormalige korenmolen 'De Speelman') aan de H. Knoopstraat en de historische route over de strandwal.

2.2.2 Actuele ontwikkelingen

Binnen het plangebied is er een aantal locaties waar zich momenteel ontwikkelingen afspelen. In deze paragraaf worden deze ontwikkelingen nader toegelicht.

• 1. Plan Beukenhof

Bouw- en Handelsmaatschappij Adriaan van Erk heeft een plan ontwikkeld voor de bouw van 92 woningen met bijbehorende infrastructuur op het braakliggende terrein aan de Hoofdstraat 79 in Sassenheim, waar voorheen de Kistenfabriek Bakker en Zn. was gevestigd. Deze ontwikkeling is mogelijk gemaakt door middel van toepassing van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO oud). De verleende vrijstelling is opgenomen in het bestemmingsplan Sassenheim-West. Op de locatie van de geplande woningen langs de Hoofdstraat is in dit plan daarnaast een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een ander type woningen te bouwen. De betreffende wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in verband met de huidige onzekere marktsituatie en de wens om enige flexibiliteit aan te brengen in het plan.

• 2. Locatie Post Promenade

De locatie Post Promade is gelegen naast de locatie Beukenhof. Voor beide locaties is in 2005 een 'Ruimtelijke strategische verkenning' gedaan waarin het circa 1,3 ha grote terrein Post Promenade, bestaande uit een cluster wooninrichtingszaken, meegenomen is in de genoemde studie om het gebied integraal te (her)ontwikkelen tot woongebied.

In de ruimtelijke onderbouwing 'Locatie Bakker' (nu dus het plan Beukenhof) wordt genoemd dat het van belang is de locatie Post Promenade in de toekomst te herontwikkelen, omdat de gebouwen van Post Promenade zeer dicht op de kant van de tussen de twee percelen liggende watergang staan. Tevens blijkt uit het verrichte milieuonderzoek ten behoeve van de ruimtelijke onderbouwing, dat het aspect bedrijven en milieuhinder geen beperkingen oplevert voor de ontwikkeling van locatie Beukenhof, wanneer aanvullend onderzoek naar externe akoestische bronnen bij de bedrijven op de Post Promenade kan aantonen dat geen onevenredige hinder bij de nieuwe woningen zal ontstaan.

In de 'ruimtelijk strategische verkenning' wordt daarnaast een aantal eisen genoemd die noodzakelijk zijn uit het oogpunt van een goede waterhuishouding. Bij de uitwerking van de bouwplannen zal hierover overleg moeten worden gevoerd met Hoogheemraadschap van Rijnland.

Een definitief bouwplan voor de Post Promenade is nog niet uitgewerkt.

Gezien de wens om de Post Promenade te herontwikkelen met woningbouw zodat deze hiermee beter aansluit bij locatie Beukenhof en omgeving, is er in het bestemmingsplan Sassenheim-West een aantal wijzigingsbevoegdheden voor de herontwikkeling van het terrein opgenomen.

Figuur 2.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan locatie Bakker/Beukenhof (wijzigingsbevoegdheid) en de ernaast gelegen locatie Post Promenade

De nieuw te bouwen woningen in het plangebied zullen moeten voldoen aan de kwantitatieve eisen uit de Woonvisie Teylingen 2008-2020; zoals o.a het realiseren van 30% sociale woningen met voldoende toekomstwaarde.

• 3. Speelplaats Oranjebuurt

In 2006 is de speeltuin Beatrix gesloten in verband met de herstructurering van de Oranjebuurt. Met het bestuur van de speeltuinvereniging is afgesproken dat zij na twee seizoenen in 2008 weer activiteiten zou kunnen organiseren. Door vertraging in de bouw van de Oranjebuurt is het nog niet mogelijk geweest activiteiten te organiseren in de speeltuin. De woningen zijn opgeleverd en het beoogde terrein is vrij van bouwmaterialen. De plannen voor het nieuwe speelterrein en het verenigingsgebouw zijn strijdig met het vigerende bestemmingsplan 'Sassenheim Oost-West'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een projectbesluit ingevolge artikel 3.10 Wet ruimtelijke ordening genomen door het college van burgemeester en wethouders. Een projectbesluit dient binnen een jaar nadat het onherroepelijk is geworden, opgenomen te worden in een bestemmingsplan. Het projectbesluit 'Speelplaats Oranjebuurt' is inmiddels onherroepelijk en zal derhalve worden opgenomen in het bestemmingsplan Sassenheim-West, met de bestemming Groen voor het terrein, met een functieaanduiding 'speeltuin'. Binnen het opgenomen bouwvlak is een verenigingsgebouw toegestaan, met een maatschappelijke functie.

Figuur 2.4 Inrichtingsschets speelplaats Oranjebuurt

• 4. Basisschool De Overplaats

Voor de basisschool 'De Overplaats' aan de Willibrorduslaan te Sassenheim is 20 mei 2010 een bestemmingsplan vastgesteld. Dit plan is onherroepelijk Het bestemmingsplan voorziet in de uitbreiding van de basisschool met twee lokalen, waarbij de huidige hoofd- en personeelskamer, gelegen op de begane grond, wordt verplaatst naar de eerste verdieping van de uitbreiding.

Inmiddels zijn de bouwplannen gewijzigd en is een uitbreiding van het bouwvlak voorzien aan de zijde van de Gildehof en de Slotlaan.

• 5. Uitbreiding bouwvlak wijkgebouw

Door de Woonstichting Vooruitgang is een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor het bouwplan van een wijkgebouw, ten behoeve van een zogenaamd buurtsteunpunt voor de Postwijk (zie figuur 2.5). Op dit verzoek wordt positief beslist en zal planologische medewerking worden verleend door middel van het opnemen van het bouwplan in het bestemmingsplan Sassenheim-West.

Figuur 2.5 Plattegrond voorstel bouwplan wijkgebouw

• 6. Herinrichting sportcomplex Rode Molenpolder

Het sportpark De Roodemoolen (Roodemolenweg 8) wordt heringericht. Op de locatie van het trainingsveld (voetbal) grenzend aan het Ter Wegenpark wordt een tenniscomplex aangelegd, bestaande uit tennisbanen en een clubhuis. De vestiging van het tenniscomplex vindt plaats vanwege de voorgenomen ontwikkeling van woningbouw op de huidige locatie aan de Narcissenlaan in Sassenheim. Aan de Narcissenlaan worden - naast de uitplaatsing van het tenniscomplex - ook enkele oude gymzalen en een dansschool gesloopt en vindt een ruimtelijke kwaliteitsverbetering plaats met nieuwe woningbouw.

Het verlies van het trainingsveld (voetbal) wordt gecompenseerd door het optimaliseren van de overige voetbalvelden door het gedeeltelijk toepassen van kunstgras en aanpassing van het veldformaat. Dit leidt tot een beperkte uitbreiding van het sportcomplex en tot het gedeeltelijk verleggen van de watergang langs het sportcomplex. De herinrichting leidt tot een meer logische clustering van de sportvoorzieningen in Sassenheim en een optimalisering van het gebruik van het sportcomplex met voldoende capaciteit voor alle verenigingen die gebruik maken van het complex.