Doetinchemseweg 171, Westendorp

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel Doetinchemseweg 171 in Westendorp is in de huidige situatie bedrijfsbebouwing ten behoeve van een autobedrijf aanwezig. De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bestaande bebouwing in zijn geheel te slopen en hiervoor in de plaats twee levensloopbestendige vrijstaande woningen en vier rijwoningen ten behoeve van starters te realiseren.

De bij het plangebied betrokken gronden hebben op basis van het geldende bestemmingsplan 'Kom Westendorp 2010' de bestemmingen 'Bedrijf', 'Wonen' en 'Tuin'. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van de geldende bestemmingsplannen. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de kruising van de Veldkamperstraat en de Doetinchemseweg in de kern van Westendorp. Het plangebied wordt aan de oost- en zuidzijde omsloten door woonpercelen. Ten noorden en ten westen van het plangebied bevinden zich bedrijven. Aan de noordzijde bevinden zich een autobedrijf en enkele detailhandelzaken. Aan de westzijde is een horecazaak gevestigd. De noordzijde van het plangebied sluit direct aan op de Doetinchemseweg. De zuidzijde van het plangebied sluit direcht aan op een zijweg van de Veldkamperstraat.

Op de navolgende afbeeldingen zijn globaal de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Globale ligging plangebied

Globale begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Zoals reeds is gesteld, valt het plangebied onder de werking van het bestemmingsplan 'Kom Westendorp 2010', vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek op 27 januari 2012. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldend bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een rood kader weergegeven.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Kom Westendorp 2010'

Op grond van het geldend bestemmingsplan 'Kom Westendorp 2010' zijn aan het plangebied de bestemmingen 'Tuin', 'Wonen' en 'Bedrijf' toegekend. Bij de bestemming 'Bedrijf' horen de nadere functieaanduidingen 'bedrijf tot en met categorie b' en 'bedrijfswoning'. Volgens de regels, behorende bij deze bestemming en de aanduiding, zijn ter plaatse bedrijven toegestaan. Ter plaatse van de bestaande bebouwing is een bouwvlak opgenomen.

Het bouwen van woningen op de plek van de huidige bebouwing is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Om die reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden waaraan het plan moet voldoen en bevat de milieu- en omgevingsaspecten van het plan. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (Hoofdstuk 4) en de uitkomsten van de gevolgde procedure (Hoofdstuk 5).

Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling omschreven. Hierbij wordt als eerste ingegaan op de bestaande situatie in het plangebied, waarna de beoogde ontwikkeling nader toegelicht wordt.

2.2 Bestaande situatie

In het plangebied is in de huidige situatie een bedrijfspand ten behoeve van een autogroothandel aanwezig. In het bedrijfspand is ook een bedrijfswoning aanwezig. Het bedrijfspand bestaat uit twee bouwlagen.

Aan de voorzijde van de bedrijfsbebouwing, aan de zijde van de Doetinchemseweg, bevinden zich twee inritten die leiden naar de achterkant van het bedrijfspand. Aan de achterzijde van het plangebied grenst het terrein aan de Veldkamperstraat. Daarnaast grenst het plangebied in het zuidwesten direct aan de woning op de Veldkamperstraat 1.

De navolgende afbeelding geeft een impressie van de huidige situatie in het plangebied.

Huidige situatie plangebied

2.3 Toekomstige situatie

De ontwikkeling voorziet in de bouw van zes grondgebonden woningen. De zes grondgebonden woningen bestaan uit twee levensloopbestendige vrijstaande woningen en vier rijwoningen voor starters. De twee vrijstaande woningen worden gesitueerd aan de Doetinchemseweg en de vier rijwoningen bevinden zich aan Veldkamperstraat.

Situatie verkaveling

Op het perceel van elke vrijstaande woning wordt een streekeigen boom aangeplant. In de groenstrook ten oosten van de rijwoningen worden eveneens twee bomen aangeplant.

Parkeren vindt grotendeels plaats op eigen terrein. In paragraaf 3.3.11 wordt nader ingegaan op de parkeersituatie. Ten behoeve van de ontsluiting van de rijwoningen wordt de Veldkamperstraat ten zuiden van het plangebied verbreed en verhard.

Met de ontwikkeling wordt voorzien in de sloop van een oud bedrijfspand en de realisatie van woningen voor verschillende doelgroepen. Met de bouw van de woningen wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. Met het plan is sprake van herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast zorgt het initiatief voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse.

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid

3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bestemmingsplanherziening moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, water, externe veiligheid, archeologie en economische haalbaarheid. De beoogde ontwikkeling is op deze aspecten getoetst. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

3.2 Beleid

3.2.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

3.2.2 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid)

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek is opgenomen. In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang werd oorspronkelijk geïntroduceerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening. Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing rijksbeleid

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De ontwikkelingen in het plangebied zouden kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro.

Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. In voorliggend plan worden per saldo vijf woningen in het plangebied gerealiseerd. Het plan wordt daarom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing.

Met de ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen overige nationale belangen gemoeid.

3.2.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Voor dit bestemmingsplan zijn de ambities voor klimaatadaptatie en het woon- en leefklimaat van toepassing.

Woon- en leefklimaat

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Klimaatadaptatie

Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hierbij goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken.

De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst.

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'wonen', 'instructieregels bescherming grond- en drinkwater' en 'klimaatadaptatie' relevant.

Wonen

In de verordening wordt aangegeven dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma, successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Instructieregels bescherming grond- en drinkwater

Volgens de kaart 'Regels Water en Milieu' van de omgevingsverordening ligt het plangebied in een intrekgebied. Regenwater dat hier in de bodem zakt, kan binnen duizend jaar bij een Waterwingebied zijn. Een bestemmingsplan voor gronden binnen een intrekgebied maakt de winning van fossiele energie niet mogelijk.

Klimaatadaptatie

Ter plaatse van het plangebied zijn de regels omtrent 'klimaatadaptatie' van belang. De verordening schrijft voor dat in een bestemmingsplan dat nieuwe activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt, een toelichting wordt opgenomen met een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Daarbij moeten de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte worden betrokken.

Toetsing provinciaal beleid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van het bedrijfspand en de realisatie van zes grondgebonden woningen. De woningen zullen binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Met de bouw van verschillende type woningen (rijwoningen en vrijstaande levensloopbestendige woningen) wordt er voldaan aan de vraag naar woningen voor verschillende doelgroepen binnen de gemeente. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan een duurzaam en divers woon-en leefklimaat in de gemeente Oude IJsselstreek. Daarnaast is het huidige pand is sterk verouderd. De sloop en realisatie van de woningen draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het plangebied en sluit de ontwikkeling aan bij de provinciale Omgevingsvisie.

Met het plan is geen sprake van de winning van fossiele energie.

Ten aanzien van klimaatadaptatie is het aspect waterveiligheid minder van belang voor het plangebied. Voor het aspect wateroverlast geldt dat sprake is van een beperkte afname van verhard oppervlak. Daarnaast wordt het hemelwater op eigen terrein opgevangen en geïnfiltreerd in de bodem. Deze punten zijn eveneens positief voor het verminderen van droogte en hittestress. Door de realisatie van tuinen (met bijbehorend groen), de aanplant van bomen en de groenvoorziening aan de oostzijde van het plangebied zal ten opzichte van de huidige situatie een verkoelend effect optreden. Dit komt het tegengaan van hittestress ten goede.

De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.2.4 Regionaal beleid

Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030

Op 16 februari 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 ('Goed wonen in een vitale regio') vastgesteld als opvolger van de Regionale woonagenda 2015-2025. De directe aanleiding hiervoor zijn de veranderingen op de woningmarkt, in woonbehoeftes en de wens om wonen meer dan voorheen te bezien als een integrale gebiedsopgave. De vorige regionale woonagenda (2015) ging uit van een krimpscenario. De bevolking in de Achterhoek neemt inmiddels toe en ook de woonbehoeftes veranderen. Er komen meer ouderen, kleine huishoudens en starters vinden moeilijk een plek op de woningmarkt. Alle reden om het bestaande beleid op wonen te actualiseren en doelstellingen aan te passen.

Deze nieuwe agenda kent vier programmalijnen:

• Vergroten woningvoorraad en versnelling productie
  De ambitie is om 11.500 extra woningen te realiseren in de Achterhoek. Hiermee wil de regio haar woningvoorraad flink en versneld uitbreiden. Het streven is om 1.200 woningen per jaar te realiseren. De gemeenten, de provincie en het Rijk maken in de Regionale Woondeal onder voorwaarden afspraken om tot en met 2030 in ieder geval 8.390 woningen te bouwen in de Achterhoek (waarvan 1.500 woningen in de gemeente Oude IJsselstreek).
• Investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad
  De ambitie is om zoveel mogelijk woningen kwalitatief en energetisch te verbeteren. Met verbeteren wordt verduurzamen, levensloopbestendig maken en/of herstructurering bedoeld.
• De Achterhoek, een plek voor iedereen
  Er wordt fors geïnvesteerd in een toename van betaalbare woningen. Hiermee wordt ingezet op een evenwichtig woningaanbod in de regio. De Achterhoekse gemeenten geven elkaar de ruimte om te bouwen passend bij de lokale behoefte, tegelijkertijd wordt gezamenlijke verantwoordelijkheid genomen om de extra vraag van jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen te kunnen beantwoorden. Er wordt daarbij zoveel mogelijk aangesloten bij de ambities van het Rijk om tot en met 2030 tweederde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen. Daarbij wordt het volgende nieuwbouwprogramma gehanteerd bij projecten van twintig of meer woningen: 28% sociale huur, 32% betaalbare koop en middenhuur. Bij minder dan twintig woningen vindt maatwerk plaats, met inachtneming van de gewenste kwaliteit zoals opgenomen in de regionale woonagenda. Elke gemeente is verantwoordelijk dat over het gemeentelijk totaal de verdeling in betaalbaarheid gehaald wordt.
• Wonen als integrale gebiedsopgave
  Vanuit de regionale woonagenda worden regionale woonstrategieën benoemd. Woonstrategieën zijn regionale aanpakken om op integrale wijze invulling te geven aan de woningbouw en transformatieopgaven in alle Achterhoekse gemeenten, passend bij de gebiedseigen opgaven en context. Het gaat daarbij om de volgende woonstrategiën:
  1. Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten;
  2. Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus;
  3. Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteitsknooppunten;
  4. Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied.

Toetsing regionaal beleid

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van een bedrijfspand en de realisatie van zes verschillende type woningen (vier rijwoningen voor starters en twee levensloopbestendige vrijstaande woningen) binnen bestaand stedelijk gebied. Er wordt daarmee voldaan aan de vraag naar woningen voor zowel starters als senioren binnen de gemeente Oude IJsselstreek. Het initiatief draagt bij aan het vergroten van de woningvoorraad binnen de regio Achterhoek en is daarmee in overeenstemming met de Regionale woonagenda Achterhoek.

3.2.5 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek

De beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek is op 24 november 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Belangrijkste opgave voor de toekomst is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van deze bestaande voorraad. Dit kan door middel van het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Daarnaast moeten plannen ontwikkeld worden voor vervangende nieuwbouw. De nieuwbouw is slechts een onderdeel van de totale opgave binnen de volkshuisvesting. Deze notitie gaat in op de beperkte woningbouwopgave in de gemeente en waar deze nieuwbouw de meeste toegevoegde waarde heeft.

Ook voor de 'Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek' geldt dat deze uitgaat van een krimpscenario, terwijl dit niet langer het geval is. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' is hierbij een relevanter beleidsstuk.

Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek

In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt.

Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk met name bij de betaalbaarheid. De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van onze kernen.

Visie op landschap, natuur en groene kernen

De Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen (VLNGK) biedt dit gewenste toekomstbeeld. De visie is in een interactief proces met bewoners, maar ook organisaties en verenigingen tot stand gekomen. De visie geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van het landschap voor zowel het buitengebied als de kernen. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen voor de toekomst verder versterkt worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komende jaren spelen. Ook gaat de visie in op de gewenste groenstructuur in de kernen. De gemeente realiseert de visie niet alleen, een groot aantal zaken pakt zij zelf op, maar de visie moet vooral ook anderen stimuleren om mee te werken aan een groene en gezonde leefomgeving.

Toetsing gemeentelijk beleid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van het bedrijfspand en de realisatie van zes grondgebonden woningen. Alle woningen voldoen aan de Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek, waarbij de woningen levensloopbestendig worden uitgevoerd of starters als doelgroep hebben.

De ontwikkeling voldoet tevens aan de Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek, waarin gesteld wordt dat plannen moeten worden ontwikkeld voor vervangende nieuwbouw. Met de ontwikkeling wordt voorzien in de sloop van een oud bedrijfspand en de realisatie van woningen voor verschillende doelgroepen. Met de bouw van de woningen wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. De nieuw te bouwen woningen creëren inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is daarmee in lijn met de structuurvisie. Daarnaast is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

3.3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende aspecten milieu- en omgevingsaspecten waar rekening mee moet worden gehouden. Om de haalbaarheid van de ontwikkeling aan te tonen, is voor een deel van deze aspecten onderzoek verricht. In de betreffende paragrafen worden de bevindingen uit de onderzoeken nader toegelicht.

3.3.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Algemeen

Om te bepalen of voor het project een milieueffectrapport (M.E.R.) moet worden opgesteld, is het van belang om te kijken of de ontwikkeling een activiteit is als opgenomen in de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.).

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat in bijlage C er direct sprake is van een m.e.r.-plicht voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden en besluiten onder de drempelwaarden zijn niet m.e.r.-plichtig. Onderdeel D geeft aan of er voor besluiten beoordeeld moet worden of er m.e.r. noodzakelijk is. Voor besluiten met een omvang boven de drempelwaarden moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en voor besluiten met een omvang onder de drempelwaarden een zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r-beoordeling is duidelijk of er een M.E.R. moet worden opgesteld.

Toetsing

Met de ontwikkeling is sprake van de realisatie van zes woningen op een locatie die in de huidige situatie grotendeels bebouwd is met bedrijfsbebouwing. Het bestemmingsplan maakt daarmee geen activiteiten uit bijlagen C en D van het 'Besluit milieueffectrapportage' mogelijk. Gezien de aard en omvang van de nieuwe ontwikkeling en de voorheen aanwezig functie en bebouwing op deze locatie wordt voorliggend initiatief niet als een nieuw ‘stedelijk ontwikkelingsproject’ beschouwd. Om die reden is geen sprake van een (vormvrije) m.e.r.-(beoordelings)plicht.

Overigens wordt in de toelichting in de paragrafen 3.3.3 tot en met 3.3.10 wel nader ingegaan op de eventuele nadelige gevolgen van de ontwikkeling voor het milieu. Uit deze paragrafen komt naar voren dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen voor het milieu heeft.

Conclusie

Het bestemmingsplan kan zonder (vormvrije) m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

3.3.3 Bodem

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Toetsing

Door Greenhouse Advies is in juli 2022 een actualiserend bodemonderzoek ter plaatse van de nieuw te bouwen woningen uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 1 bijgevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

Zintuiglijke waarnemingen

Zintuiglijk zijn er tijdens het veldwerk baksteen, kolengruis, kooldeeltjes en menggranulaat waargenomen.

Analyseresultaten grond

Op basis van de uitgevoerde analyses zijn er meerdere lichte en matige verontreinigingen aangetoond van verschillende parameters. Daarnaast is een sterke verontreiniging aangetroffen van PAK. De sterke PAK verontreiniging heeft zich verspreid over een oppervlakte van 500 m2 (ten oosten en zuiden van de bestaande gebouwen) tot een diepte van ca. 0,5 m -mv. De omvang van de verontreiniging wordt geschat op circa 250 m3. Geconcludeerd kan worden dat de hoeveelheid sterk verontreinigde grond de 25 m3 overschrijdt. Hierdoor is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

Analyseresultaten grondwater

In één peilbus is het grondwater licht verontreinigd met koper en nikkel. In de andere peilbuis zijn geen geen verhoogde gehalten aan onderzochte stoffen gemeten

Asbest in grond onderzoek

Ter plaatse van één uitgevoerd asbestgat is (mogelijk) sprake van een asbestgehalte dat boven de interventiewaarde van 100 mg/kg.ds uitkomt. Deze aangetroffen verontreiniging wordt beschouwd als een ernstig geval.

Aanvullend bodemonderzoek

Omdat in de grond sterk verhoogde gehalten PAK en zink zijn gemeten, is aanvullend bodemonderzoek nodig. Daarnaast is aanvullend bodemonderzoek benodigd naar enkele asbestverdachte locaties en naar enkele deellocaties.

Conclusie

PM aanvullend bodemonderzoek

3.3.4 Geluid

Algemeen

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

Voor het initiatief is door Buro Ontwerp & Omgeving in februari 2022 een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 2 bijgevoegd.
In de omgeving van het plangebied bevinden zich alleen wegen. Spoorlijnen en gezoneerde industrieterreinen zijn nabij de locatie niet aanwezig. Het akoestisch onderzoek richt zich op de geluidhinder afkomstig van de Doetinchemseweg en de Veldkamperstraat.

Doetinchemseweg

De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Doetinchemseweg bedraagt 61 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh.

Bij de nieuwe woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh overschreden, echter aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB wordt voldaan.

Veldkamperstraat

De Veldkamerstraat betreft een 30 km-weg. 30 km-wegen hebben op basis van de Wgh geen zone. Formeel gelden de normen uit de Wgh dan ook niet voor 30 km-wegen. Echter, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, zijn bij de beoordeling van de geluidsbelastingen zijn de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en de hoogste toelaatbare geluidsbelastingen van 63 dB gebruikt. Deze normen gelden voor een vergelijkbare weg met een 50 km-regime. De hoogste geluidsbelasting afkomstig van de Veldkamperstraat bedraagt 40 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. Bij de nieuwe woningen wordt ruim voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

Verlening hogere grenswaarden

Het doel van de Wgh is geluidhinder te voorkomen. Maatregelen om de voorkeursgrenswaarde te bereiken zijn bijvoorbeeld het toepassen van stil wegdek op de Doetinchemseweg, het vergroten van de afstand tussen de woningen en de weg of het toepassen van dove gevels.

Gezien de beperkte schaal van dit plan (realisatie van zes woningen) is het niet mogelijk of gewenst om effectieve maatregelen te treffen die de geluidsbelastingen terugbrengen tot de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Op basis van de Wgh kan de gemeente Oude IJsselstreek een hogere waarde verlenen afkomstig van de Doetinchemseweg. De verlening van de hogere waarde vindt plaats in een aparte hogere waarde-procedure gelijktijdig met de ruimtelijke procedure.

Cumulatieve geluidsbelastingen

De hoogste cumulatieve geluidsbelasting bedraagt 61 dB, inclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh. De optredende cumulatieve geluidsbelasting is hiermee lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB uit de Wgh, daarmee zijn de optredende geluidsbelastingen op basis van de Wgh acceptabel. De zuidgevels van de nieuwe woningen betreffen een geluidsluwe gevel (gevel met een cumulatieve geluidsbelasting van maximaal 48 dB).

De cumulatieve geluidsbelasting is ook van belang voor de berekening van de vereiste gevelisolatie. Volgens het Bouwbesluit 2012 moet een akoestische binnenwaarde van 33 dB bij nieuwbouw bij wegverkeerslawaai worden gegarandeerd. Volgens artikel 3.2 van het Bouwbesluit 2012 bezit een standaard gevelconstructie een minimale geluidsisolatie van 20 dB. Voor de gevelwering wordt gekeken naar de hoogste cumulatieve geluidsbelasting exclusief aftrek op grond van artikel 110g Wgh (in dit geval 66 dB). In een aanvullend bouwakoestisch onderzoek moet worden onderzocht of aanvullende gevelmaatregelen nodig zijn om de binnenwaarde van 33 dB uit het Bouwbesluit 2012 te halen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

3.3.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen.

Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

In het plangebied bestaat het voornemen om zes woningen te realiseren. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK)1 uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. Het CIMLK geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het plangebied tussen 2021 en 2030. Het CIMLK maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2021 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.6 Externe veiligheid

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. Het bevoegd gezag wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 60 meter tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit wil zeggen dat deze afstand in beginsel aangehouden moet worden, maar dat gemotiveerd afwijken is toegestaan door het treffen van veiligheidsmaatregelen. Daarnaast wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 160 meter tot zeer kwetsbare objecten. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

 

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Toetsing

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van zes woningen in de bebouwde kom van Westendorp. Er is hiermee sprake van de realisatie van kwetsbare objecten. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de risicokaart Nederland. De globale ligging van het plangebied is aangeduid met een rode cirkel.

Uitsnede risicokaart Nederland

Stationaire risicobronnen

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen Bevi-inrichtingen. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Mobiele risicobronnen

Aan de noordzijde ontsluit het plangebied zich op de Doetinchemseweg. Over deze weg vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Ten zuiden van het plangebied ligt, op een afstand van circa 650 meter, de rijksweg A18. Op deze weg vindt wel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het invloedsgebied van deze weg bedraagt 350 meter.

Het plangebied bevindt zich daarmee buiten het invloedsgebied van de rijksweg A18.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.7 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor het omgevingstype 'gemengd gebied' als 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied' aanbevolen.

Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en het buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van het gebiedstype 'rustig woongebied'. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van de woningen gelegen buiten het betreffende perceel.

Toetsing

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van zes grondgebonden woningen in de bebouwde kom van Westendorp. Gezien de omliggende functies (wonen en bedrijven) is er sprake van een 'gemengd gebied'.

Bedrijvigheid in het plangebied

Met het intiatief wordt de bestaande bedrijvigheid in het plangebied beëindigd. Binnen het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen zijn wel gevoelig voor eventuele milieuhinder van bedrijvigheid in de omgeving.

Bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied

Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. Er zijn vijf functies in de omgeving van het plangebied die eventuele hinder kunnen veroorzaken:

• 1. Holland Auto's, handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven, Doetinchemseweg 114 A
• 2. Autobedrijf Bruil, handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven, Doetinchemseweg 116
• 3. Detailhandel n.e.g. , Doetinchemseweg 118
• 4. Bedrijf categorie B, Doetinchemseweg 118
• 5. 't Pannekoekhuis Westendorp, restaurant, Doetinchemseweg 175

De navolgende tabel laat zien hoe de functies kunnen worden gecategoriseerd op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Daarnaast geeft de tabel de minimaal aanbevolen richtafstanden (in meters) aan voor deze functies uitgaande van een gemengd gebied. Bij een gemengd gebied mag de aanbevolen richtafstand met één afstandsstap verkleind worden. Voor het bedrijf categorie B geldt een andere methodiek. Deze functie is daarom niet opgenomen in de tabel. Categorie B staat voor activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, maar een zodanige milieubelasting voor hun omgeving hebben dat ze bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies plaats dienen te vinden. Gezien een ruime afstand van circa 40 meter tot het voorliggend plangebied, geeft het bedrijf geen belemmeringen voor de uitvoering van de ontwikkeling.

Functie	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Grootste richtafstand gemengd gebied	Werkelijke afstand
1. Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven	10	0	30	10	10	circa 50 m
2. Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven	10	0	30	10	10	circa 20 m
3. Detailhandel n.e.g.	0	0	10	0	0	circa 20 m
5. Restaurant	10	0	10	10	0	circa 20 m

Het plangebied valt buiten alle richtafstanden. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de woningen goed ingepast kunnen worden in een gebied met woningen en bedrijven. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.8 Water

Beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel.

In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 van Waterschap Rijn en IJssel staat beschreven wat de doelen zijn voor de komende zes jaar in de Achterhoek en Liemers en hoe het waterschap deze wil halen. Naast het uitvoeren van kerntaken zijn het aanpassen van de leefomgeving aan de gevolgen van klimaatverandering en waterveiligheid de grootste prioriteiten. Ook een schone leefomgeving en de circulaire economie en energietransitie staan hoog op de agenda.

Voor het waterbeheerprogramma zijn de werkzaamheden van het waterschap weergegeven in vier thema’s.

Klimaatrobuust gebied

De ambitie is om richting 2050 wendbaar invulling te geven aan het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem. Dit wordt gedaan in combinatie met aanpassingen in gebruik en inrichting van de omgeving, zodat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer.

Veilig gebied

De bescherming tegen hoog water is een randvoorwaarde om veilig te kunnen wonen en werken in ons gebied. Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. Dat wordt gedaan door dagelijks beheer van de keringen en door continu inzicht in de keringen. Het beheer wordt op een duurzame wijze uitgevoerd en er wordt gewerkt aan behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. De ambitie is dat de keringen van het waterschap in 2050 voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar ingespeeld wordt op ontwikkelingen.

Circulaire Economie en Energietransitie

Het waterschap wil bij het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil zij in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin de taken klimaatneutraal worden uitgevoerd.

Gezonde leefomgeving

Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Het waterschap streeft ernaar dat het water in de leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert.

Toetsing

Situatie plangebied
De ontwikkeling voorziet ter plaatse van het plangebied in de toevoeging van vijf woningen. Het huidige plangebied bestaat in de huidige vorm grotendeels uit verharding (circa 1.025 m2). De nieuw te realiseren woningen zullen allemaal een tuin hebben. Daarnaast wordt aan de zuidwestzijde een groenvoorziening gerealiseerd. Het toekomstig verhard oppervlak bedraagt circa 950 m2. Daarbij is ervan uitgegaan dat de tuinen gemiddeld voor 50% verhard zullen zijn. Met het plan is sprake van een beperkte afname van de verharding in het plangebied. Het hemelwater afkomstig van daken en verhardingen worden opgevangen en binnen het plangebied geïnfiltreerd door middel van infiltratiekratten. Daarbij zal, indien nodig, grondverbetering worden toegepast. Het initiatief zorgt daarmee voor een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse.

Watertoets

Het plangebied ligt in het beheersgebied van het waterschap Rijn en IJssel. Voor het doorlopen van de watertoets gebruikt dit waterschap de website www.dewatertoets.nl. Het waterschap kijkt, op basis van de antwoorden die op de website worden ingevuld, of bij de ruimtelijke ontwikkeling voldoende rekening is gehouden met de waterhuishouding ter plaatse en geeft een wateradvies.

Op basis van de ingevulde digitale watertoets wordt door het waterschap geconcludeerd dat de ontwikkeling waterschapsbelangen raakt. Hiervoor wordt de normale procedure in gang gezet. De watertoets is toegevoegd als Bijlage 3.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.3.9 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. Ergoedwet artikel 5.10, Archeologische toevalsvondst, houdt in dat als men toevallig een vondst doet waarvan vermoed kan worden dat het een archeologische vondst betreft, deze zo spoedig mogelijk gemeld moet worden. Degene die de vondst heeft gedaan is verplicht om de vondst gedurende 6 maanden ter beschikking te stellen voor wetenschappelijk onderzoek

Toetsing

Archeologie

Op de verbeelding van het vigerende bestemmingsplan is de locatie gelegen binnen de zone met 'Waarde - Archeologische Verwachting 2'. Hiervoor geldt dat voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 2.500 m2 een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Echter zijn de ingrepen in het plangebied lager waardoor verder archeologisch onderzoek niet nodig is.

Cultuurhistorie

De gemeente Oude IJsselstreek heeft een 'Cultuurhistorische waardenkaart' vastgesteld. Op deze kaart wordt geen melding gemaakt van cultuurhistorische objecten, elementen, structuren of andere cultuurhistorisch relevante zaken in het plangebied. Wel ligt het plangebied aan de Doetinchemseweg. Deze is op de kaart aangegeven als een historische weg met een voormalige tramlijn. Voorliggend plan doet geen afbreuk aan de weg.

Cultuurhistorische waardenkaart

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie en archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.10 Ecologie en bomen

Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb), in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Toetsing

Quickscan natuurwaardenonderzoek

Door Natuurbank Overijssel is in februari 2022 een quickscan natuurwaardenonderzoek uitgevoerd, die is bijgevoegd als Bijlage 4. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

Gebiedsbescherming

Het plangebied behoort niet tot het Gelders natuurnetwerk, Groene ontwikkelingszone of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone, hoeft het initiatief niet getoetst te worden aan de provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone (geen externe werking). Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen plangebied en het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Korenburgerveen op 15,8 km afstand), kunnen negatief effecten op Natura 2000-gebied uitgesloten worden.

Aanvullend op de uitkomsten van de uitgevoerde quickscan kan in het kader van stikstofdepositie worden aangegeven dat op kortere afstand tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied Korenburgerveen in maart 2023 een stikstofdepositie onderzoek is uitgevoerd naar de realisatie van woonzorgcentrum De Bettekekamp in Varsseveld2. Uit dit onderzoek blijkt dat de bouw van het woonzorgcentrum en het gebruik (toename aantal woningen van negen) niet leidt tot een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jr op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van Natura 2000-gebieden. Daarnaast geldt dat in het plangebied in de huidige situatie reeds sprake is van bebouwing en bedrijvigheid.

Soortbescherming

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot matig geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Beschermde vogel-, amfibieën- en grondgebonden zoogdiersoorten benutten het plangebied uitsluitend als foerageergebied. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of voortplantingsplaats in het plangebied en gebruiken het ook niet als foerageergebied.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor de foeragerende diersoorten niet af.

Bomeneffectanalyse

Ten behoeve van de verbreding en de verharding van de ontsluitingsweg aan de zuidzijde van het plangebied is door Ormel Boomverzorging een bomeneffectanalyse uitgevoerd. De analyse is als Bijlage 5 bijgevoegd. De ontsluitingsweg wordt op de Houtkampstraat aangesloten. De aansluiting loopt tussen twee bomen door, een amerikaanse eik en een es. Uit het onderzoek komt naar voren dat de amerikaanse eik zonder maatregelen duurzaam behouden kan blijven. Voor de es geldt dat de boom duurzaam kan blijven behouden door een 'zwevende' verhardingsbrug over de bewortelde zone aan te brengen. Deze kan bestaan uit een betonnen of metalen constructie rustend op poeren, die zo geplaatst worden dat met name de dikke gestelwortel intact blijft. Er dient minimaal 5 cm ruimte over te blijven tussen de wortel en de plaat, om latere opdruk te voorkomen. Hierbij kan onder deze plaat bomengrond aangebracht worden, maar de plaat dient iets vrij te blijven van de aangebrachte grond om problemen met verdichting te voorkomen en een ongestoorde uitwisseling van bodemgassen mogelijk te maken. De aanleg van de zwevende verhardingsbrug is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in regels (zie artikel 6.4.5).

Conclusie

De aspect ecologie en bomen vormen geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.3.11 Verkeer en parkeren

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

De vrijstaande woningen worden ontsloten op de Doetinchemseweg. De rijwoningen worden ontsloten op de Veldkamperstraat aan de zuidzijde van het plangebied. Ten behoeve van deze ontsluiting wordt de Veldkamperstraat ter plaatse verbreed en verhard. De Veldkamperstraat wordt daarnaast verbonden met de Houtkampstraat.

De realisatie van zes woningen in het plangebied zorgt voor een verkeersaantrekkende werking. Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen per woning is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren'. Hierbij wordt uitgegaan van de verstedelijkingsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Onderstaande tabel vat de te verwachten verkeersgeneratie samen:

Aantal woningen	Type woning	Verkeersgeneratie per woning per dag	Totale verkeersgeneratie per type woning
4	Koop, huis, tussen/hoek	7,4	29,6
2	Koop, huis, twee-onder-een-kap	8,2	16,4

Dit betekent dat met de realisatie van de ontwikkeling in totaal (29,6+16,4=) 46 verkeersbewegingen per dag tot stand komen.

In de huidige situatie is al een winkelpand met bedrijfswoning aanwezig in het plangebied. Deze functies zorgen in de huidige situatie ook voor verkeersbewegingen. Verwacht wordt dat door de ontwikkeling het aantal verkeersbewegingen beperkt zal toenemen. De woningen worden ontsloten op zowel de Doetinchemseweg als op de Veldkamperstraat. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen op te vangen.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van twee woningen in de categorie 'Woning duur' en vier woningen in de categorie 'Woning middensegment' in 'Rest bebouwde kom'. Hiervoor worden respectievelijk een parkeernorm van 2,0 en 1,8 per woning gehanteerd. In totaal zijn 11,2 parkeerplaatsen nodig in het plangebied. Op de navolgende afbeelding is het verkavelingsplan weergegeven waar de geplande parkeerplaatsen te zien zijn.

Verkavelingsplan parkeerplaatsen

Elke vrijstaande woning biedt op het eigen kavel ruimte aan twee parkeerplaatsen. De hoekwoningen krijgen elk één parkeerplaats op eigen terrein. Daarnaast worden er drie langsparkeerplaatsen aan de zuidzijde van de rijwoningen gerealiseerd. Aan de oostzijde van de rijwoningen worden twee parkeerplaatsen in openbaar gebied gerealiseerd. Bij elkaar opgeteld is er in het plangebied ruimte voor elf parkeerplaatsen. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte die ontstaat als gevolg van de ontwikkeling.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.12 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Algemeen

Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan dan wel ruimtelijke onderbouwing onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.

Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, waarmee de gemeente de door haar te maken kosten kan verhalen op de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden indien verhaal van kosten anderszins is verzekerd, en tevens locatie-eisen niet nodig zijn of anderszins zijn verzekerd.

De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het plan. De gemeente verzorgt de planologische kaders na toetsing van de planontwikkeling. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd via de legesverordening en een anterieure overeenkomst. In deze anterieure overeenkomst wordt tevens vastgelegd dat mogelijke planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet noodzakelijk.

De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De omwonenden zijn geïnformeerd over bovenstaande ontwikkeling. Bij verdere uitwerking van de plannen zullen de omwonenden wederom worden geïnformeerd.

Hoofdstuk 4 Juridische planaspecten

4.1 Plansystematiek

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

4.2 Opbouw regels

De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De inleidende regels vormen Inleidende regels en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Bestemmingsregels bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Algemene regels, zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Overgangs- en slotregels de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

4.3 Verbeelding

In deze paragraaf worden de op de verbeelding voorkomende bestemmingen benoemd en wordt kort toegelicht wat hiervoor in de regels vastgelegd is.

Groen

De gronden grenzend aan de wegen zijn bestemd als 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, groensingels, plantsoenen, voet- en fietspaden, bijbehorende gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, speelvoorzieningen, kunstwerken, ontmoetingsplekken, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, straatmeubilair en nutsvoorzieningen. Gebouwen zijn niet toegestaan binnen deze bestemming.

Tuin

De gronden grenzend aan de wegen zijn bestemd als 'Tuin'. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen, wegen, paden, erkers en erfafscheidingen. Binnen deze bestemming zijn qua bouwwerken, onder voorwaarden, uitsluitend erf- en terreinafscheidingen toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming richt zich op de woonstraten en -erven, waar het verblijfskarakter het belangrijkste is. De gronden zijn bestemd voor verblijfsgebieden, wegen en pleinen, voet- en fietspaden,in- en uitritten, gebouwen en bouwwerken (geen gebouwen zijnde), parkeer-, speel-, groenvoorzieningen en kunstwerken, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, bouwwerken voor verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, openbaar vervoersvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Binnen deze bestemming zijn qua bouwwerken, onder voorwaarden, uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Wonen

De gronden waar de nieuwe woningen gesitueerd zullen worden, worden bestemd als 'Wonen'. Dit geldt tevens voor de gronden achter de voorgevelrooilijn van de woningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, aan huis verbonden beroepsactiviteiten, tuinen en erven, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, straatmeubilair en nutsvoorzieningen. Van de gebouwen binnen deze bestemming mag 30% van de vloeroppervlakte tot een maximum van 50 m2 gebruikt worden voor een aan huis gebonden beroep.

Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Binnen de bestemming zijn drie bouwvlakken opgenomen. Binnen de bestemming mag ter plaatste van de aanduiding 'vrijstaand' één vrijstaande woning worden gebouwd, ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' mogen maximaal vier woningen aaneen worden gebouwd. Daarnaast mogen er bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erf- of perceelafscheidingen worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte opgenomen.

Bijbehorende bouwwerken (bijvoorbeeld bijgebouwen) en overige bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) zijn, onder voorwaarden, ook toegestaan. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn opgenomen in de bouwregels.

In de regels van de bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het toestaan van een bedrijf aan huis. Voor de afwijking gelden aanvullende voorwaarden voordat deze kan worden verleend.

Waarde - Archeologische Verwachting 2

De voor Waarde - Archeologische Verwachting 2 aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem.

Overige regels

Naast de bestemmingen en de genoemde algemene aanduidingsregel bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

Hoofdstuk 5 Procedure

Te zijner tijd worden in deze paragraaf of in een separate bijlage de resultaten van de procedure verwerkt.

• 1. https://www.cimlk.nl/kaart
• 2. Bestemmingsplan 'Varsseveld, Nieuwbouw woonzorgcentrum De Bettekamp', vastgesteld d.d. 25 mei 2023