Ingenieur Sassenstraat 20, Ulft

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de locatie aan de Ingenieur Sassenstraat 20 is in de huidige situatie bedrijfsbebouwing ten behoeve van detailhandel aanwezig. De initiatiefnemer heeft het voornemen om beide panden te slopen en hiervoor in de plaats tien grondgebonden woningen en vier appartementen te realiseren.

De bij het plangebied betrokken gronden hebben op basis van het geldende bestemmingsplan 'Centrum Ulft' de bestemming 'Bedrijven'. Daarnaast geldt ook het bestemmingsplan 'Ulft, 't Gietelinck', waar de betrokken gronden de bestemming 'Verkeer' hebben. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk binnen de kaders van de geldende bestemmingsplannen. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordoostzijde van de kern Ulft. Het plangebied wordt volledig omsloten door woonpercelen. De zuidkant van het plangebied ligt aan de Ingenieur Sassenstraat, de noordkant aan de Gietijzerlaan.

Op de navolgende afbeeldingen zijn globaal de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan.

Globale ligging plangebied

Globale begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Zoals reeds is gesteld, valt het plangebied onder de werking van het bestemmingsplan 'Centrum Ulft', vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Gendringen op 28 februari 1989 en het bestemmingsplan 'Ulft, 't Gietelinck', vastgesteld op 27 november 2008 door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van de geldende bestemmingsplannen weergegeven. Het plangebied is daarop met een rood kader weergegeven.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Centrum Ulft'

Uitsnede geldend bestemmingsplan ' Ulft, t Gietelinck'

Op grond van het geldend bestemmingsplan 'Centrum Ulft' is aan het plangebied de bestemming 'Bedrijven' toegekend, met de nadere aanduiding 'Detailhandelsbedrijf' beperkt. Volgens de regels, behorende bij deze bestemming en de aanduiding, zijn ter plaatse bedrijven toegestaan. Ter plaatse van de bestaande bebouwing is een bouwvlak opgenomen.

Daarnaast geldt voor een klein gedeelte van de noordoostelijke gronden van het plangebied het bestemmingsplan 'Ulft, 't Gietelinck'. De betrokken gronden hebben hier de bestemming 'Verkeer'.

Het bouwen van woningen op de plek van de huidige bebouwing is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Daarnaast is het gebruik van de bedrijfswoning ten behoeve van drie wooneenheden ook niet toegestaan. Om die reden is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden waaraan het plan moet voldoen en bevat de milieu- en omgevingsaspecten van het plan. De toelichting besluit met hoofdstukken over de opbouw van de planregels (Hoofdstuk 4) en de uitkomsten van de gevolgde procedure (Hoofdstuk 5).

Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving

2.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkeling omschreven. Hierbij wordt als eerste ingegaan op de bestaande situatie in het plangebied, waarna de beoogde ontwikkeling nader toegelicht wordt.

2.2 Bestaande situatie

Op de locatie aan de Ingenieur Sassenstraat 20 is in de huidige situatie bedrijfsbebouwing ten behoeve van detailhandel aanwezig. Het grootste pand bestaat uit één bouwlaag met een plat dak. Aan de voorkant bestaat het dak uit een drietal kleine zadeldaken.

Aan de oostzijde van het grote pand bevindt zich een pand waar op de begane grond een slijterij was gevestigd en op de eerste verdieping een bedrijfswoning is gesitueerd. Dit pand heeft een piramidedak.

Aan de voorzijde van de bedrijfsbebouwing, aan de zijde van de Ingenieur Sassenstraat, bevindt zich een parkeerplaats, welke bestaat uit 20 haaksparkeerplaatsen. Daarnaast bevinden zich aan de Ingenieur Sassenstraat nog vier openbare langsparkeerplaatsen. Aan de achterzijde van de bedrijfsbebouwing, aan de Gietijzerlaan, bevindt zich een kleine parkeerhaven met haaksparkeerplaatsen en achter het plangebied bevinden zich vier langsparkeerplaatsen.

De navolgende afbeeldingen geven een impressie van de huidige situatie in het plangebied.

Huidige situatie plangebied

2.3 Toekomstige situatie

De ontwikkeling voorziet in de bouw van tien grondgebonden woningen. Daarnaast zullen er vier appartementen worden gerealiseerd. De inrichtingstekening is tevens opgenomen in Bijlage 1.

De tien grondgebonden woningen worden opgesplitst in vier twee-aaneengebouwde woningen en zes rijwoningen. De twee-aaneengebouwde woningen worden aan de Ingenieur Sassenstraat gesitueerd. De woningen zullen uit drie bouwlagen bestaan, waarvan de bovenste bouwlaag zich onder een kap bevindt. De goothoogte van de woningen zal op maximaal 6 meter liggen. De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter.

Ontwerp twee-aaneengebouwde woningen

De rijwoningen worden tussen de twee-aaneengebouwde woningen en de Gietijzerlaan gesitueerd, waarbij de voorkant van de woningen op de Gietijzerlaan worden gesitueerd. Deze woningen zullen ook uit drie bouwlagen bestaan, waarvan de bovenste bouwlaag zich onder een kap bevindt. De goothoogte van deze woningen zal op maximaal 6 meter liggen. De bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter.

Ontwerp rijwoningen

De woningen zijn passend in de omgeving. De twee-aaneengebouwde woningen worden aan de Ingenieur Sassenstraat gesitueerd. Aan deze straat zijn voornamelijk vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen gesitueerd. Veel van deze woningen bestaan uit drie bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag zich onder een kap bevindt. De ontwikkeling voorziet ook in twee-aaneengebouwde woningen, bestaande uit drie bouwlagen, waarvan de bovenste bouwlaag zich onder een kap bevindt. Hiermee passen de twee-aaneengebouwde woningen goed in de omgeving.

De rijwoningen worden aan de Gietijzerlaan gesitueerd. Aan de Gietijzerlaan zijn de afgelopen jaren nieuwe woningen gerealiseerd. De nieuwe woningen zijn voornamelijk rijwoningen, uitgevoerd in drie bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag zich onder een kap bevindt. De ontwikkeling voorziet ook in rijwoningen in dezelfde bouwstijl, uitgevoerd in drie bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag zich onder een kap bevindt. Aan de voorzijde zal een beukenhaag worden gerealiseerd. Hiermee passen de rijwoningen goed in de omgeving. De doelgroep van deze woningen betreft starters.

Het pand aan de oostzijde van het plangebied zal worden gesloopt. Op dezelfde locatie zal een nieuw pand worden gebouwd, waarin vier appartementen worden gerealiseerd. Op de begane grond zullen twee levensloopbestendige appartementen worden verwezenlijkt, op de eerste verdieping worden twee appartementen voor starters gerealiseerd. Het gebouw heeft een oppervlakte van 12 m bij 12 m en een goot- en bouwhoogte van maximaal respectievelijk 6 m en 10 m.

Daarnaast zal het plangebied zowel aan de Ingenieur Sassenstraat als de Gietijzerlaan verschillende parkeerplaatsen krijgen. Aan de zijde van de Ingenieur Sassenstraat komen dertien haaksparkeerplaatsen. Daarnaast zullen voor de vier twee-aaneengebouwde woningen een eigen oprit met mogelijkheid tot parkeren worden gerealiseerd. Ook bij het appartementengebouw wordt één parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd. Aan de zijde van de Gietijzerlaan zullen elf haaksparkeerplaatsen worden gerealiseerd. Daarnaast worden bij de twee hoekwoningen aan deze zijde een eigen oprit met één parkeerplaats per woning gerealiseerd. De huidige parkeerhaven aan de zijde van de Gietijzerlaan zal worden gehandhaafd en worden uitgebreid met vier parkeerplaatsen.

Qua woningdoelgroep geldt dat de vier twee-aaneengebouwde woningen doorstroomwoningen betreffen en de zes rijwoningen zich in het starterssegment bevinden. Het appartementengebouw zal ruimte bieden aan twee levensloopbestendige appartementen en twee startersappartementen.

Ontwerp plangebied

Hoofdstuk 3 Haalbaarheid

3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bestemmingsplanherziening moet de uitvoerbaarheid van het plan worden aangetoond. Het al dan niet voldoen aan verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuwe ontwikkeling ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. Hierbij moet worden gedacht aan onder meer het ruimtelijke beleid van de hogere overheden en de gemeente zelf, milieuaspecten als geluid, bodem en hinder van bedrijven, water, externe veiligheid, archeologie en economische haalbaarheid. De beoogde ontwikkeling is op deze aspecten getoetst. In dit hoofdstuk is aangegeven wat hiervan de resultaten zijn.

3.2 Beleid

3.2.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt een analyse gegeven van het relevante beleidskader. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

3.2.2 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving:

• Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie;
• De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• Steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2  van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening.

Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of ruimtelijke onderbouwing voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing rijksbeleid

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. De ontwikkelingen in het plangebied zouden kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro.

Uit jurisprudentie (zie bijvoorbeeld uitspraak ABRvS201501297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven te worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. In voorliggend plan worden per saldo dertien woningen in het plangebied gerealiseerd. Het plan wordt aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Om die reden is de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing.

De ladder voor duurzame verstedelijking is als Bijlage 3 bijgevoegd. Op basis van recente gegevens uit het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek 2017 (AWLO) naar de leefbaarheid in de regio blijkt dat er wel een actuele vraag is naar meer woningen. Uit onderzoek van Companen uit 2019 blijkt eveneens dat er in de regio Achterhoek nog steeds behoefte is aan nieuwe woningen. Door het woningtekort stagneert ook de doorstroming. De vier twee-aaneengebouwde woningen zullen voornamelijk doorstromers als doelgroep aantrekken. De overige woningen, zowel de grondgebonden rijwoningen als de appartementen zullen zowel starters als doorstromers aantrekken. Geconcludeerd wordt dat met het initiatief, binnen bestaand stedelijk gebied, wordt voorzien in een behoefte aan woningen. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Daarnaast wordt met de ontwikkeling, al zij het op micro-niveau, een bijdrage geleverd aan het sterker en leefbaarder maken van steden/dorpen en regio's. Met de ontwikkeling worden overtollige winkelmeters 'opgeruimd' en tegelijkertijd wordt de concentratie van het kernwinkelgebied verhoogd. De woningen die op de locatie worden gebouwd dragen bij aan de behoefte aan en ondersteuning van het voorzieningenniveau in Ulft en omgeving.

Met de ontwikkelingen binnen het plangebied zijn geen overige nationale belangen gemoeid.

3.2.3 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland'

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten.

Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan:

• energietransitie;
• klimaatadaptatie;
• circulaire economie;
• biodiversiteit;
• bereikbaarheid;
• economisch vestigingsklimaat;
• woon- en leefklimaat.

Voor dit bestemmingsplan is de ambitie voor het woon- en leefklimaat van toepassing. De provincie streeft naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen. Zo worden de economische kracht en kwaliteit van leven in Gelderland versterkt, nu en in de toekomst.

Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van het onderwerp 'wonen' relevant.

Wonen

In de verordening wordt aangegeven dat nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts zijn toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma, successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Toetsing provinciaal beleid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van beide bedrijfspanden en de realisatie van tien grondgebonden woningen en vier appartementen. De woningen zullen binnen bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. Met de bouw van verschillende type woningen (appartementen, rijwoningen en twee-aaneengebouwde woningen) wordt er voldaan aan de vraag naar woningen voor verschillende doelgroepen binnen de gemeente, zoals starters en senioren. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan een duurzaam en divers woon-en leefklimaat in de gemeente Oude IJsselstreek. Daarnaast zijn de huidige panden sterk verouderd. De sloop en realisatie van de woningen draagt bij aan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het plangebied en sluit de ontwikkeling aan bij de provinciale Omgevingsvisie. Tot slot draagt de realisatie van de woningen bij aan de behoefte en ondersteuning van het voorzieningenniveau in Ulft en omgeving.

De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.2.4 Regionaal beleid

Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025

Op 19 mei 2015 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld als opvolger van de Regionale Woonvisie 2010-2020. De Regionale woonagenda schetst de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Daarmee verschuift de rol van de overheid van inhoudelijk bepalend naar procesbegeleidend. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. De kernboodschap voor de komende jaren luidt dan ook:

• er zijn (bijna) voldoende woningen (in aantallen) om te voorzien in de vraag. Het is noodzakelijk om de regionale ambitie (5.900 woningen toevoegen tussen 2010 en 2025) verder te verlagen met 10%. Het nieuwe regionale aantal is 3.145 woningen tussen 1 januari 2015 en 1 januari 2025;
• een integrale aanpak is nodig om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief), waarbij de eigenaar een persoonlijke mix kiest van onderhoud, isolatie, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Sloop/nieuwbouw kan een optie zijn;
• voor leegstaand en leegkomend vastgoed is een gezamenlijke beeldvorming met een lokale aanpak nodig. Naast herbestemmen zal in toenemende mate ook sloop aan de orde zijn;
• wonen en zorg vormt een belangrijk aandachtspunt bij al deze genoemde ontwikkelingen.

De zeven gemeenten uit de regio zijn na vaststelling van de Regionale woonagenda begonnen om deze lokaal uit te werken. Deze lokale uitwerking is een update van de Regionale woonagenda, welke nog uitging van een krimpscenario. In de lokale uitwerking is er niet langer sprake van een krimpscenario. In de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek' wordt tevens niet langer uitgegaan van een krimpscenario.

De gemeente Oude IJsselstreek heeft daartoe de 'Beleidsnotitie Woningbouwplannen Oude IJsselstreek' op 24 november 2016 vastgesteld. De opgaven uit de Regionale woonagenda die betrekking hebben op de kwalitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad zijn op lokaal niveau verder uitgewerkt. De 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' en de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' zijn vervolgens vastgesteld en in april 2021 vernieuwd. De missie van de regionale woonagenda is om het toe te voegen aantal en type woningen passend te krijgen aan de behoefte van de kern. In vervolg hierop heeft de gemeenteraad de Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek vastgesteld waarin een verdere uitwerking is opgenomen voor de reductie van het aantal woningbouwplannen (zie paragraaf 3.2.5).

Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek

De groei van het aantal huishoudens in de regio houdt echter langer aan dan eerder voorzien. Dit betekent dat er extra woningen moeten komen bovenop het aantal dat nu in afspraken is vastgelegd. Er moet meer ruimte gegeven worden aan de bouw van extra woningen. De prioriteit moet daarbij liggen op woningen waar nu behoefte en een duidelijk tekort aan is. Het Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek 2017 (AWLO) geeft een helder advies over de bouwopgave: blijf bouwen voor starters en creëer geschikt aanbod waar (actieve) senioren naar kunnen doorstromen. Dit is vertaald naar het geven van extra ruimte door scherpe voorwaarden te stellen aan nieuwe initiatieven voor woningbouw. Met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek' zijn regionaal kwalitatieve criteria afgesproken waaraan de gemeenten nieuwe plannen moeten toetsen. Dit betreft de volgende drie kwaliteitscriteria:

• De behoefte is aangetoond;
• Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed (verbouw of nieuwbouw na sloop);
• Inbreiding gaat voor uitbreiding.

In september 2019 stemden de zeven gemeenteraden in de Regio Achterhoek in met de kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek. In oktober is deze door de provincie Gelderland vastgesteld. De kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw zijn doorvertaald in de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw' en 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'   van de gemeente Oude IJsselstreek (zie paragraaf 3.2.5).

Toetsing regionaal beleid

In de Regionale Woonagenda en Woonvisie wordt aangegeven dat er (bijna) voldoende woningen zijn om te voorzien in de vraag en dat het aantal woningbouwplannen wordt teruggebracht. Op basis van meer recente gegevens uit het AWLO naar de leefbaarheid in de regio blijkt echter dat er wel een actuele vraag is naar meer woningen. Voorliggende ontwikkeling voorziet in de sloop van een oud winkelpand en de realisatie van, per saldo, dertien woningen in verschillende type woningen (appartementen, rijwoningen en twee-aaneengebouwde woningen) binnen bestaand stedelijk gebied. De verschillende type woningen worden gebouwd voor verschillende doelgroepen, waaronder starters, senioren en doorstromers binnen de gemeente Oude IJsselstreek. Er wordt daarmee voldaan aan de vraag naar woningen voor zowel starters, senioren als doorstromers binnen de gemeente Oude IJsselstreek. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de drie Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek'.

De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het regionaal beleid.

3.2.5 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning.

Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek

De beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek is op 24 november 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Belangrijkste opgave voor de toekomst is het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van deze bestaande voorraad. Dit kan door middel van het stimuleren van verduurzaming en levensloopbestendigheid. Daarnaast moeten plannen ontwikkeld worden voor vervangende nieuwbouw. De nieuwbouw is slechts een onderdeel van de totale opgave binnen de volkshuisvesting. Deze notitie gaat in op de beperkte woningbouwopgave in de gemeente en waar deze nieuwbouw de meeste toegevoegde waarde heeft.

Ook voor de 'Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek' geldt dat deze uitgaat van een krimpscenario, terwijl dit niet langer het geval is. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' is hierbij een relevanter beleidsstuk.

Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek

In de Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw wordt aanbevolen om lokaal een kader vast te stellen over de ruimtelijke inpassing van nieuwbouw binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. Op 20 februari 2020 heeft de gemeenteraad vervolgens de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vastgesteld. De 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' vormt samen met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria voor Woningbouw' de kaders voor nieuwe woningbouwplannen. Met het vaststellen van de Lokale kwaliteitscriteria en de (regionale) Kwalitatieve toetsingscriteria beschikt de gemeente over een compleet kader waarmee nieuwe woningbouwplannen kunnen worden getoetst en kan de gemeente sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmarkt.

Uit de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek' blijkt dat de aantoonbare (woning)behoefte voor de komende jaren vooral bij het toevoegen van starters- en levensloopgeschikte woningen ligt, de gemeente wil hier dan ook extra op inzetten. Voor het starterssegment ligt de nadruk logischerwijs met name bij de betaalbaarheid. Daarbij gaat het om huurwoningen tussen €500,- en €850,- per maand en/of koopwoningen van maximaal €225.000,- v.o.n. (prijspeil januari 2021). De levensloopgeschikte woningen zijn voor de doelgroep senioren bedoeld, daarbij gaat het om woningen waarbij (minimaal) alle basisvoorzieningen op de begane grond of gelijkvloers aanwezig zijn. Het bouwen van woningen op locaties met leegstaand vastgoed heeft de voorkeur. Vanuit het oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik gaat woningbouw op inbreidingslocaties voor op uitbreiding aan de randen van onze kernen.

Visie op landschap, natuur en groene kernen

De Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen (VLNGK) biedt een gewenste toekomstbeeld. De visie is in een interactief proces met bewoners, maar ook organisaties en verenigingen tot stand gekomen. De visie geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van het landschap voor zowel het buitengebied als de kernen. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen voor de toekomst verder versterkt worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komende jaren spelen. Ook gaat de visie in op de gewenste groenstructuur in de kernen. De gemeente realiseert de visie niet alleen, een groot aantal zaken pakt zij zelf op, maar de visie moet vooral ook anderen stimuleren om mee te werken aan een groene en gezonde leefomgeving.

Toekomstvisie Oude IJsselstreek 'Maak toekomst in Oude IJsselstreek'

De toekomstvisie is tot stand gekomen door vele ontmoetingen en bijeenkomsten met inwoners, ondernemers, organisaties en verenigingen. De termen 'leven' en 'het maken' lopen als een rode draad door de toekomstvisie. Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien.

• 1. Benut de stroom van de Oude IJssel
  De gemeente zet de komende jaren in op het benutten van alle kansen die de Oude IJssel als zone biedt. Het gebied op en rondom de rivier kan een vliegwiel zijn voor toerisme en recreatie, bedrijvigheid, klimaatvraagstukken en wonen.
• 2. Florerende Smart Industrie
  Een bloeiende en concurrerende lokale economie heeft een aanzuigende werking op mensen en kapitaal waarmee demografische ontwikkelingen kunnen worden gekeerd en wonen een boost krijgt. Drie duidelijke clusters dragen bij aan een robuust economisch systeem. Werken op De Rieze, innoveren op het DRU Industriepark en innovatieve en hightech maakindustrie rond Varsseveld. Gemeente Oude IJsselstreek zet zich daarmee de komende jaren nog beter op de kaart en zet in op het ontwikkelen van het nieuwe Varsseveld Industriepark (het VIP).
• 3. Vitaal platteland
  Het agrarisch buitengebied is een belangrijke en karakteristieke pijler in de gemeente. De landbouwsector is voor de gemeente als plattelandsgemeente een cruciale sector, zowel qua economische omvang als qua ruimtebeslag in het buitengebied. Het platteland zal zich het komende decennium ontwikkelen tot een multifunctioneel buitengebied.
• 4. De allernieuwste energie
  In de gemeente vinden ontwikkeling plaats op vele fronten, van woningbouw tot het ontwikkelen van industrie en bereikbaarheid. Bij al die ontwikkelingen wordt er optimaal gebruik gemaakt van de meest duurzame en nieuwste vormen van energie. De gemeente wil energieneutraal zijn in 2030.
• 5. Groene parels
  Van de Slangenburg tot de Vennebulten en van het Zwarte Veen tot de Anholtse bossen vormen landgoederen, oude bossen en natuurgebieden een groene parelketting door Oude IJsselstreek. De opgave ‘Groene Parels’ zet in op het verder versterken van dit karakteristieke landschap.
• 6. Gezond oud worden én gezond jong zijn
  Oude IJsselstreek is de plek waar mensen zich kunnen ontplooien, gezond kunnen leven en regie op hun eigen leven hebben. In de basis benutten de gemeente vooral de kracht van de maatschappij om een plek te maken waar mensen hun leven lang fijn en gezond kunnen wonen. Om de kracht uit de samenleving optimaal te benutten worden er voldoende aanleidingen voor ontmoeting, duurzaam gedrag, leren, spel en bewegen geboden.
• 7. Het witte vel
  Vanaf de eerste gesprekken is duidelijk geweest dat de Toekomstvisie een levend document moet zijn. Er zullen zich tal van zaken voordoen die de gemeente dwingen deze Toekomstvisie bij te stellen. Hobbels en beren op de weg, maar juist ook kansen, versnellingen en innovaties. Om in de Toekomstvisie ook letterlijk de ruimte te geven om in te springen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente ‘Het Witte Vel’ vanaf het begin eraan toegevoegd. Een nog blanco hoofdstuk dat symbool staat voor de prachtige onzekerheid van de toekomst en al het moois dat daaruit voort gaat komen.

Toetsing gemeentelijk beleid

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande bedrijfspanden, en de realisatie van tien grondgebonden woningen en vier appartementen. De grondgebonden woningen worden uitgesplitst in vier twee-aaneengebouwde woningen en zes rijwoningen. De rijwoningen zijn beoogd voor de doelgroep starters. De appartementen zullen bestaan uit twee levensloopbestendige appartementen en twee appartementen voor starters.

Het overgrote deel van de woningen, namelijk de rijwoningen en de appartementen, voldoet aan de Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek, waarbij de woningen levensloopbestendig worden uitgevoerd of starters als doelgroep hebben. De overige woningen, de vier twee-aaneengebouwde woningen, zullen voornamelijk doorstromers als doelgroep aantrekken. Deze woningen passen goed in het straatbeeld van de Ingenieur Sassenstraat. Aan deze straat zijn voornamelijk vrijstaande en twee-aaneengebouwde woningen gesitueerd. Veel van deze woningen bestaan uit drie bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag zich onder een kap bevindt. De ontwikkeling voorziet ook in twee-aaneengebouwde woningen, bestaande uit drie bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag zich onder een kap bevindt. Hiermee passen de twee-aaneengebouwde woningen goed in de omgeving.

De ontwikkeling voldoet tevens aan de Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek, waarin gesteld wordt dat plannen moeten worden ontwikkeld voor vervangende nieuwbouw. Met de ontwikkeling wordt voorzien in de sloop van oude bedrijfspanden en de realisatie van woningen voor verschillende doelgroepen. Met de bouw van de woningen wordt voorzien in de actuele behoefte aan kwalitatief hoogwaardige woningen in de gemeente Oude IJsselstreek. De nieuw te bouwen woningen creëren inbreiding binnen het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is daarmee in lijn met de structuurvisie. Daarnaast is er sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De ontwikkeling is in lijn met de 'Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek' en de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek'.

Met de ontwikkeling wordt een gebied dat bijna volledig is versteend getransformeerd naar een gebied waar minder verharding aanwezig is. Daarnaast zullen er een aantal bomen en groenvakken in het plangebied worden gerealiseerd. Er ontstaat door de ontwikkeling een groenere omgeving dan in de huidige situatie het geval is. Hiermee is de ontwikkeling in overeenstemming met de 'Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen'.

Tot slot zullen de woningen verouderde bedrijfspanden vervangen. De nieuwe woningen worden duurzaam en zullen worden uitgevoerd met zonnepanelen. Hiermee worden de nieuwe woningen toekomstbestendig en is de ontwikkeling in overeenstemming met de 'Toekomstvisie Oude IJsselstreek 'Maak toekomst in Oude IJsselstreek'.

De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het gemeentelijk beleid.

3.3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.3.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verschillende aspecten milieu- en omgevingsaspecten waar rekening mee moet worden gehouden. Om de haalbaarheid van de ontwikkeling aan te tonen, is voor een deel van deze aspecten onderzoek verricht. In de betreffende paragrafen worden de bevindingen uit de onderzoeken nader toegelicht.

3.3.2 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Voor de ontwikkeling is een aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld. Deze is als Bijlage 2 bijgevoegd. Op grond van de aanmeldnotitie kan geconcludeerd worden dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Het bestemmingsplan 'Ingenieur Sassenstraat 20, Ulft' kan zonder m.e.r.(-beoordeling) worden vastgesteld.

3.3.3 Bodem

Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet aangetoond worden dat de bodem- en grondwaterkwaliteit ter plaatse van het plangebied geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

Toetsing

Door Montferland Milieu is in mei 2021 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 4 bijgevoegd. De conclusies uit het onderzoek worden hierna kort behandeld.

De opgeboorde grond is zintuiglijk beoordeeld op de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. Hierbij zijn geen indicaties waargenomen die op eventuele bodemverontreiniging duiden. Wel zijn er analytisch licht verhoogde gehalten in de grond (cadmium) en het grondwater (barium gevonden. Deze vormen echter geen belemmering voor het toekomstige gebruik. Daarnaast is in geen van de geanalyseerde parameters, in zowel grond als grondwater, de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden. Er kan dus geconcludeerd worden dat er op de locatie geen ernstige bodem- of grondwaterverontreinigingen aanwezig zijn.

Op basis van het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de voorgenomen woningbouw.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.3.4 Geluid

De mate waarin het geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door industrie, onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

Toetsing

Onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van, per saldo, twaalf woningen. Woningen zijn geluidsgevoelige bestemmingen. Voor de omliggende wegen geldt een 30 km/u regime. Voor wegen met een 30 km/u regime is geen onderzoekszone van toepassing. Wel moet er in het kader van een goede ruimtelijke ordening beoordeeld worden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse. Om die reden is door Ancoor een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 5 bijgevoegd.

Beoordeling zoneplichtige wegen

De te verwachten geluidsbelastingen [Lden] vanwege het wegverkeer op de gevels van de in de directe omgeving van het plangebied geprojecteerde woningen als gevolg van de zoneplichtige wegen, bedraagt in ieder geval minder dan 48 dB. Het gaat hier om de weg Debbeshoek die overgaat in de Frank Daamenstraat. Bij de woningen wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Wegverkeerslawaai vormt derhalve volgens de Wet geluidhinder geen belemmering voor de realisatie van het geprojecteerde ontwikkelingsplan. Er hoeven geen hogere grenswaarden te worden verleend.

Beoordeling niet-zone plichtige wegen

Voor een goede ruimtelijke inpassing [beoordeling van een goed woon- en leefklimaat] van de geprojecteerde woningen in haar directe omgeving, zijn tevens de niet-zone plichtige wegen [30 km/uur wegen] in het akoestisch onderzoek mee beschouwd. De optredende geluidsbelastingen als gevolg van deze secundaire wegen behoeven volgens de Wet geluidhinder niet te worden getoetst aan de gestelde grenswaarde, maar zouden wel kunnen leiden tot geluidoverlast. Met name als gevolg van het verkeer over klinkerverharde wegen. Om na te kunnen gaan of er als gevolg van het wegverkeer over alle in de directe omgeving van het plangebied aanwezige wegen, sprake is van een goed woon- en leefklimaat, zijn de optredende geluidbelastingen afkomstig van de niet-gezoneerde wegen eveneens in kaart gebracht. De gecumuleerde geluidbelasting afkomstig van alle nietgezoneerde wegen gezamenlijk bedraagt, gebruik makend van de aftrek van 5 dB als gevolg van de stiller worden de voertuigen in de toekomst, maximaal 54 dB. Het wegverkeer over de Sassenstraat verzorgt hierbij het leeuwendeel van deze optredende geluidbelasting. Bij de woningen wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden , maar dat wordt voldaan aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB. Echter, omdat het niet-zone plichtige wegen betreft, hoeven er geen hogere grenswaarden te worden verleend.

Cumulatie wegverkeer

De optredende geluidbelastingen afkomstig van zowel de gezoneerde wegen als de niet gezoneerde wegen, dienen te worden gecumuleerd om de benodigde geluidwerende voorzieningen ter plaatse van de zwaarst belaste gevels te kunnen bepalen. Hierbij mag geen gebruik worden gemaakt van de aftrek overeenkomstig het gestelde in artikel 110g van de Wet geluidhinder. Er dient bij de nadere uitwerking van de bouwplannen rekening dient te worden gehouden met een optredende geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer van 59 dB op de maximaal door het wegverkeer belaste gevels.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het initiatief.

3.3.5 Luchtkwaliteit

Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit, waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor. Vanaf 1 januari 2015 dient het bevoegd gezag de luchtkwaliteit ook te toetsen aan de grenswaarde voor PM2,5. Op basis van onderzoek door het Planbureau voor de Leefomgeving kan worden gesteld dat als aan de grenswaarden voor PM10 wordt voldaan, ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd, kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht, waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in een gebiedsgericht programma van het NSL. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moet worden gemaakt dat het project tot maximaal 1,2 µg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het project op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is een aanzienlijk deel van de dag betreft. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuwvestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

Toetsing

Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de lokale luchtkwaliteit onderzocht, zodat onacceptabele gezondheidsrisico's kunnen worden uitgesloten. Hiertoe is de monitoringstool1 uit het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van de rijksoverheid geraadpleegd. De monitoringstool geeft inzicht in de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in het plangebied tussen 2020 en 2030. De monitoringstool kent scenario's zonder en met lokale maatregelen die er voor moeten zorgen dat op termijn overal aan de grenswaarden wordt voldaan. Beide typen scenario's laten in de toekomst een afname van de concentraties zien. Dit komt doordat bedrijven en het verkeer steeds schoner worden door technologische verbeteringen. De monitoringstool maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2020 en 2030 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

In het plangebied worden geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Toetsing aan de grenswaarden is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.6 Geur

Algemeen

De Wet geurhinder en veehouderij (c.q. het Activiteitenbesluit) vormt in eerste instantie het wettelijk kader bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) geeft hiervoor geurbelastings- en afstandsnormen in relatie met geurgevoelige objecten in de nabijheid van de (geprojecteerde) veehouderij. De Wgv heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging voor een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad.

Toetsing

Onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van, per saldo, twaalf woningen. In de omgeving van de voorgenomen ontwikkeling bevinden zich geen voor geurhinder van belang zijnde bedrijven. De voorgenomen ontwikkeling betreft een inbreidingsplan in een bestaande woonwijk. De projectlocatie is omringd door bestaande woningen. De bestaande woningen zijn maatgevend voor het aspect geurhinder.

Conclusie

Het aspect geur vormt geen belemmering voor onderhavig plan.

3.3.7 Externe veiligheid

Algemeen

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder andere gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico op zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven, maar ook om kleinere bedrijven als LPG-tankstations en opslagen van bestrijdingsmiddelen. Daarnaast zijn (hoofd)transportassen voor gevaarlijke stoffen, zoals buisleidingen, spoor-, auto-, en waterwegen, ook als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Het externe veiligheidsbeleid heeft tot doel zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken zijn gemeenten en provincies verplicht om bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Wet milieubeheer en de Wet op de ruimtelijke ordening de invloed van een risicobron op zijn omgeving te beoordelen. Daartoe wordt binnen het werkveld van de externe veiligheid veelal het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) gehanteerd.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich gedurende een jaar onafgebroken onbeschermd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit risico wordt per bedrijf en transportas vastgelegd in contouren. Er geldt een contour waarbinnen deze kans 1x10-6 (één op de miljoen) bedraagt.

Het groepsrisico is een berekening van de kans dat een groep personen binnen een bepaald gebied overlijdt ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde geeft hierbij de indicatie van een aanvaardbaar groepsrisico. Indien een ontwikkeling is gepland in de nabijheid van een risicobron geldt afhankelijk van de ontwikkeling een verantwoordingsplicht voor het toelaten van gevoelige functies.

Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi)

Voor bepaalde risicovolle bedrijven geldt het Besluit externe veiligheid inrichtingen en Regeling externe veiligheid inrichtingen (Bevi en Revi). Hierin zijn de risiconormen voor externe veiligheid met betrekking tot bedrijven met gevaarlijke stoffen wettelijk vastgelegd.

Circulaire effectafstanden LPG-tankstations

In de circulaire is de effectbenadering uitgewerkt voor LPG-tankstations. Het bevoegd gezag wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 60 meter tot (beperkt) kwetsbare objecten. Dit wil zeggen dat deze afstand in beginsel aangehouden moet worden, maar dat gemotiveerd afwijken is toegestaan door het treffen van veiligheidsmaatregelen. Daarnaast wordt verzocht om rekening te houden met een effectafstand van 160 meter tot zeer kwetsbare objecten. Naast de circulaire blijft ook de toetsing aan het Bevi noodzakelijk.

 

Transport van gevaarlijke stoffen (water, spoor, weg)

Voor de beoordeling van de risico's vanwege transport van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt en basisnet), met als uitvloeisel het zogeheten Basisnet en de bijbehorende regeling Basisnet.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Voor de beoordeling van de risico's van transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb en Revb). Naast de toetsing aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico is hierin vastgelegd dat aan weerszijden van een buisleiding een bebouwingsvrije afstand moet worden aangehouden voor beheer en onderhoud aan de buisleidingen.

Toetsing

De ontwikkeling voorziet in de realisatie van dertien woningen in de bebouwde kom van Ulft. Er is hiermee sprake van de realisatie van kwetsbare objecten. De navolgende afbeelding bevat een fragment van de risicokaart Nederland. De globale ligging van het plangebied is aangeduid met een groen kader.

Uitsnede risicokaart Nederland

In de nabijheid van het plangebied bevindt zich een LPG-tankstation. Het LPG-tankstation bestaat uit een LPG-afleverinstallatie, een vulpunt en een reservoir.

De afstand van het PR10-6-contour bedraagt 15 meter voor de LPG afleverinstallatie, 35 meter voor het vulpunt en 25 meter voor het reservoir. Het beoogde perceel bevindt zich ruim buiten de PR10-6-contour, op circa 550 meter van het dichtstbijzijnde PR10-6-contour.

De nieuw te realiseren woningen zullen worden aangemerkt als kwetsbare objecten. Voor deze objecten geldt dat deze minimaal 60 meter van het LPG-station moeten staan, mits er geen veiligheidsmaatregelen zijn genomen. De nieuw te realiseren woningen zullen op circa 540 meter van het LPG-tankstation gesitueerd worden. De nieuw te realiseren woningen bevinden zich ruim buiten 60 meter van het LPG-tankstation.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.8 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, milieuhindergevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dient te worden aangetoond dat deze niet worden gerealiseerd binnen de hinderzone van omliggende bedrijven. Anderzijds mogen milieuhindergevoelige functies in de directe omgeving van het plangebied niet negatief worden beïnvloed door de ontwikkelingen die met een plan mogelijk worden gemaakt.

Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies, zoals wonen, is de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten geraadpleegd. Hierin worden richtafstanden voor het omgevingstype 'gemengd gebied' als 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied' aanbevolen.

Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een rustige woonwijk en het buitengebied komen vrijwel geen andere functies voor. De richtafstanden gelden voor een gemiddeld nieuw bedrijf en gaan uit van het gebiedstype 'rustig woongebied'. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van de woningen gelegen buiten het betreffende perceel.

Toetsing

De ontwikkeling voorziet per saldo in de realisatie van tien grondgebonden woningen en twee appartementen in de bebouwde kom van Ulft. Gezien de omliggende functies (voornamelijk wonen) is er sprake van een 'rustige woonwijk'.

Bedrijvigheid in het plangebied

Binnen het plangebied worden geen functies gerealiseerd die milieuhinder veroorzaken. De woningen zijn wel gevoelig voor eventuele milieuhinder van bedrijvigheid in de omgeving.

Bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied

Naast voorgenoemde toetsing moet onderzocht worden of de functies in het plangebied hinder ondervinden van hinderveroorzakende functies in de omgeving van het plangebied. Er zijn vijf functies in de omgeving van het plangebied die eventuele hinder kunnen veroorzaken:

• 1. Aalders schoenenmode, schoenenwinkel, Ingenieur Sassenstraat 1
• 2. De Vingerhoed, kledingwinkel en kledingreparatie, Ingenieur Sassenstraat 16
• 3. Cafetaria De Splitsing, cafetaria, Ingenieur Sassenstraat 31
• 4. Café Het Kroegje, café, Ingenieur Sassenstraat 33
• 5. Studio Marneth, bloemenhandel, Frank Daamenstraat 2
• 6. Notariskantoor Hendriks, kantoor, Frank Daamenstraat 2B
• 7. SSP-HAL (DRU Industriepark)
• 8. Lukassen Diervoeders V.O.F., Hutteweg 2-4

De navolgende tabel laat zien hoe de functies kunnen worden gecategoriseerd op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Daarnaast geeft de tabel de minimaal aanbevolen richtafstanden (in meters) aan voor deze functies:

Functie	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Grootste richtafstand	Werkelijke afstand
Detailhandel n.e.g. (schoenen)	0	0	10	0	10	120 m
Detailhandel n.e.g. (Kledingwinkel en kledingreparatie)	0	0	10	0	10	40 m
Cafetaria	10	0	10	0	10	90 m
Café	0	0	10	0	10	95 m
Detailhandel n.e.g. (bloemen)	0	0	10	0	10	80 m
Zakelijke dienstverlening; kantoor	0	0	10	0	10	70 m
Beurs en evenementenhal	0	0	30	0	30	90 m
Detailhandel (diervoeders)	0	0	10	0	10	185 m

Het plangebied valt buiten alle richtafstanden. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat de woningen goed ingepast kunnen worden in een gebied met overwegend woningen. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.9 Water

Beleid

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. In het Waterbeheerplan 2016-2021 van Waterschap Rijn en IJssel laat het waterschap zien welke ontwikkelingen voor het waterbeheer van belang zijn en welke accenten zij in de samenwerking met haar partners willen leggen. Vanuit die omgevingsverkenning is vervolgens het beleid voor de planperiode 2016-2021 beschreven voor primaire taakgebieden van het waterschap:

• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water.
• Zorgen voor de juiste hoeveelheid water en passende waterpeilen: Voldoende water.
• Zorgen voor een goede waterkwaliteit die nodig is voor mens, plant en dier: Schoon water.
• Verwerken van afvalwater en het benutten van energie en grondstoffen daaruit: Afvalwater.
• Zorgen voor goede randvoorwaarden voor beroepsvaart op de Oude IJssel: Vaarwegbeheer.

Watertoets

Waterschap Rijn en IJssel heeft een watertoetstabel ontwikkeld waarmee met een aantal vragen in beeld te brengen is welke wateraspecten relevant zijn en met welke intensiteit het watertoetsproces doorlopen dient te worden. De vragen zijn gericht op de locatie van de ruimtelijke ontwikkeling en welke veranderingen er mogelijk worden gemaakt.

De intensiteit van het watertoetsproces is afhankelijk van de antwoorden op de vragen. Als er op een categorie 2 vraag een 'ja' is geantwoord, is een uitgebreide watertoets noodzakelijk. Is er op geen van de categorie 2 vragen een 'ja' geantwoord, dan kan een verkorte watertoets doorlopen worden. Als er alleen met 'nee' is geantwoord, dan is het RO-plan waterhuishoudkundig niet van belang en hoeft er geen wateradvies bij het waterschap gevraagd te worden.

Navolgend is de watertoetstabel opgenomen. De relevante waterthema's voor de ontwikkeling worden door middel van de watertoetstabel geselecteerd en vervolgens beschreven (wanneer de toetsvraag met 'ja' is beantwoord).

Thema	Toetsvraag	Relevant	Intensiteit
Veiligheid	1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	Nee Nee	2 2
Riolering en Afvalwater- keten	1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1 m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI of rioolgemaal van het waterschap?	Nee Nee Nee	2 1 1
Wateroverlast (oppervlakte- water)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2.500 m2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Nee Nee Nee Nee	2 1 1 1
Oppervlakte- waterkwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	Nee	1
Grondwater- overlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren? 4. Beoogt het plan aanleg van drainage?	Nee Nee Nee Nee	1 1 1 1
Grondwater- kwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee	1
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee Nee	1 2
Volksgezond- heid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee	1 1
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	Nee Nee Nee Nee	2 2 1 1
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	Nee	1
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee	2
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee	1

Algemeen
De ontwikkeling voorziet ter plaatse van het plangebied in de toevoeging van dertien woningen. Het huidige plangebied bestaat in de huidige vorm bijna volledig uit verharding. De nieuw te realiseren woningen zullen grotendeels een tuin hebben. Dit houdt in dat er sprake is van een afname van de verharding in het plangebied. Hemelwater afkomstig van de nieuw te bouwen woningen en bijbehorende verhardingen wordt in het plangebied geïnfiltreerd.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.10 Archeologie en cultuurhistorie

Algemeen

Op basis van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a, van het Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden getoetst, hoe er wordt omgegaan met de aspecten archeologie en cultuurhistorie. De bescherming van archeologische waarden is verankerd in de Erfgoedwet. Het belangrijkste doel van deze wet is de bescherming van de aanwezige en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. Ergoedwet artikel 5.10, Archeologische toevalsvondst, houdt in dat als men toevallig een vondst doet waarvan vermoed kan worden dat het een archeologische vondst betreft, deze zo spoedig mogelijk gemeld moet worden. Degene die de vondst heeft gedaan is verplicht om de vondst gedurende 6 maanden ter beschikking te stellen voor wetenschappelijk onderzoek

Toetsing

Archeologie

Het plangebied ligt, volgens de archeologische waardenkaart van de gemeente van de Oude IJsselstreek, grotendeels in het gebied 'Specifieke archeologische waarde  - geulenstelsel dal Oude IJssel' (categorie 6). Een archeologisch onderzoek in dergelijk gebied is nodig op het moment dat de bodemingrepen groter zijn dan 5.000 m2. De omvang van de bodemingrepen als gevolg van voorliggende ontwikkeling zullen circa 3.000 m2 beslaan. Om die reden is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk. Een klein gedeelte van het plangebied ligt in het gebied 'Dorpskern 1850'. Een archeologisch onderzoek in dergelijk gebied is nodig op het moment dat de bodemingrepen groter zijn dan 100 m2 en dieper rijken dan 30 cm. Binnen het plangebied wordt op deze locatie alleen gebouwd op de locatie waar het huidige pand zich bevindt. Daarbij geldt dat ter plaatse van de huidige bebouwing de bodem reeds verstoord is tot een diepte van 1,8 m. Bij de realisatie van de nieuwe woningen zullen de bodemingrepen niet dieper reiken dan deze diepte. Tot slot wordt het aantal vierkante meters bebouwing op de locatie waar het gebied 'Dorpskern 1850' geldt maximaal 100 m2. Om deze redenen is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Archeologische waardenkaart

Cultuurhistorie

De gemeente Oude IJsselstreek heeft een 'Cultuurhistorische waardenkaart' vastgesteld. Op deze kaart wordt geen melding gemaakt van cultuurhistorische objecten, elementen, structuren of andere cultuurhistorisch relevante zaken in het plangebied. Wel ligt het plangebied binnen de 'historische kern tot 1850'.

Cultuurhistorische waardenkaart

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie en archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.11 Ecologie

Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet, in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb), in beeld worden gebracht of er sprake is van invloeden op natuurwaarden en beschermde soorten.

Toetsing

Gebiedsbescherming

Ruimtelijke ingrepen in of nabij Natura 2000-gebieden en beschermde natuurmonumenten zijn niet toegestaan wanneer deze significante negatieve effecten op de kernkwaliteiten veroorzaken. Door buro Ontwerp & Omgeving is in september 2021 een AERIUS-berekening uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 6 bijgevoegd.

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft het in Duitsland gelegen 'Klevsche Landwehr, Anholtsche Issel, Feld-schlaggraben and Regnieter Bach', dat op circa 3 km ten zuiden van het plangebied ligt. Andere Natura 2000-gebieden op minder dan 10 km afstand zijn de eveneens in Duitsland gelegen 'VSG Unterer Niederrhein' en 'NSG Hetter-millinger Bruch, mit Erweiterung' (ca. 5,4 km) en 'NSG Bienener Altrhein, millinger und Hurler Meer' (8,7 km).

Het is dus niet op voorhand uit te sluiten of er sprake is van een significante toename van stikstof-depositie op het nabijgelegen Natura 2000-gebied. De uitvoering van een stikstofdepositieonderzoek is daarom noodzakelijk en moet middels AERIUS-berekening uitgevoerd worden.

Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er geen stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jaar plaatsvindt in de gebruiksfase. Dit betekent dat de gebruiksfase niet leidt tot een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden.

Het plangebied ligt buiten de gebieden die behoren tot het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en buiten de gebieden die behoren tot de Groene Ontwikkelingszone (GO). Gezien de ligging buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingen van het GNN en de GO bij de werkzaamheden niet aangetast. Aanvullende maatregelen of aanvullend advies ten aanzien van het natuurnetwerk zijn in onderhavige situatie niet benodigd.

Soortenbescherming

Naar aanleiding van de quickscan kan er worden geconcludeerd dat er voor een aantal beschermde diersoorten mogelijk een negatief effect zal optreden bij het realiseren van voorliggende ontwikkeling. Hieronder is samengevat om welke soorten dit gaat.

Huismus en gierzwaluw

De nesten van huismussen en gierzwaluwen zijn het gehele jaar beschermd en vallen onder de beschermingscategorie 2 van vogelnesten. Dit zijn nesten van koloniebroeders die elk seizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. Volgens artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming is het verboden nesten van huismussen of gierzwaluwen te beschadigen, te vernielen of weg te nemen.

Indien er op de onderzoekslocatie nestplaatsen van huismussen of gierzwaluwen aanwezig zijn, hetgeen op basis van de huidige informatie niet is uit te sluiten, zal de voorgenomen ingreep kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Om vast te stellen of er broedgevallen van de huismus of gierzwaluw op de onderzoekslocatie aanwezig zijn dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden tijdens het broedseizoen van de soort.

Vleermuizen

De te slopen bebouwing op de onderzoekslocatie is in principe geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. De sloop van de bebouwing zou in geval van aanwezigheid van een verblijfsfunctie van vleermuizen kunnen leiden tot overtreding van de Wet natuurbescherming.

Gelet op de geschiktheid van de onderzoekslocatie voor vleermuizen, zal aanvullend onderzoek noodzakelijk zijn om de daadwerkelijke functie van het gebied voor vleermuizen te kunnen vaststellen. Deze informatie is benodigd om vast te kunnen stellen of overtredingen van de Wet natuurbescherming aan de orde zijn. De vleermuissoorten die onderzocht dienen te worden zijn de gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger.

Nader onderzoek huismus, gierzwaluw en vleermuizen

In oktober 2021 is door Econsultancy het nader onderzoek huismus, gierzwaluw en vleermuizen uitgevoerd. Het onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 8. De resultaten van het onderzoek worden hieronder kort behandeld.

Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat de onderzoekslocatie geen beschermde functie heeft voor de onderzochte soorten. De voorgenomen sloop van de bebouwing, het verwijderen van het groen en het realiseren van de nieuwbouw zal dus niet leiden tot een overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van de onderzochte soorten. Er zijn geen aanvullende maatregelen nodig met betrekking tot huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.12 Verkeer en parkeren

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet worden aangetoond dat de ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de verkeer- en parkeersituatie ter plaatse.

Toetsing

Verkeer

De realisatie van de dertien woningen in het plangebied zorgt voor een verkeersaantrekkende werking.

Voor wat betreft het te verwachten aantal verkeersbewegingen per woning is uitgegaan van de CROW-publicatie uit 2018 'Toekomstbestendig parkeren'. Hierbij wordt uitgegaan van de verstedelijkingsgraad 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Onderstaande tabel vat de te verwachten verkeersgeneratie samen:

Aantal woningen	Type woning	Verkeersgeneratie per woning per dag	Verkeersgeneratie per woning per dag
3	Koop, appartement, midden	6,0	18,0
6	Koop, huis, tussen/hoek	7,4	44,4
4	Koop, huis, twee-onder-een-kap	7,8	31,2

Dit betekent dat met de realisatie van de ontwikkeling in totaal (18,0+44,4+31,2=) 93,6 verkeersbewegingen per dag tot stand komen.

In de huidige situatie is al een winkelpand met bedrijfswoning aanwezig in het plangebied. Deze functies zorgen in de huidige situatie ook voor verkeersbewegingen. Verwacht wordt dat door de ontwikkeling het aantal verkeersbewegingen beperkt zal toenemen. De woningen worden ontsloten op zowel de Ingenieur Sassenstraat als op de Gietijzerlaan. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen op te vangen.

Tussen de Gietijzerlaan en de Ingenieur Sassenstraat wordt een doorgang gerealiseerd. De doorgang is hoofdzakelijk bedoeld voor bewoners van de nieuwe woningen. Zij kunnen hun auto parkeren op het nieuw aan te leggen parkeerterrein en zullen vervolgens de doorgang gebruiken om naar de ingang van hun woningen te lopen. Mogelijk zal deze doorgang ook gebruikt door fietsverkeer. Om fietsverkeer af te remmen, zullen er afremmende maatregelen worden getroffen. Vooralsnog wordt gedacht aan een fietssluis. De te treffen maatregelen zullen in overleg met de omwonenden worden uitgevoerd.

Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van vier woningen in de categorie 'Woning duur' en tien woningen in de categorie 'Woning middensegment' in 'Rest bebouwde kom'.

Aantal woningen	Type woning	Parkeerbehoefte per woning	Totale parkeerbehoefte per type woning
4	Woning duur	2,0	8,0
8	Woning middensegment	1,8	14,4
2	Appartement senioren	2,0	4,0

In totaal is er een behoefte aan 26,4 parkeerplaatsen binnen het plangebied. Er zullen door de ontwikkeling echter 8 openbare parkeerplaatsen verdwijnen. Deze parkeerplaatsen dienen binnen het plangebied terug geplaatst te worden. Hiermee komt de totale parkeerbehoefte uit op 34,4 parkeerplaatsen.

Binnen het plangebied worden 28 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd. 13 parkeerplaatsen worden aan de Ingenieur Sassenstraat gerealiseerd, 11 parkeerplaatsen worden aan de Gietijzerlaan gesitueerd. De overige 4 parkeerplaatsen worden gerealiseerd door de bestaande parkeerhaven uit te breiden. Daarnaast zullen er 7 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd. De hoekwoningen van de rijwoningen en de twee-aaneengebouwde woningen krijgen 1 parkeerplaats op eigen terrein. En ook bij het appartementengebouw wordt één parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd. Hiermee komt het totale aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied op 35. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de parkeernorm uit het GVVP.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

3.3.13 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, waarmee de gemeente de door haar te maken kosten kan verhalen op de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden indien verhaal van kosten anderszins is verzekerd, en tevens locatie-eisen niet nodig zijn of anderszins zijn verzekerd.

De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het plan. De gemeente verzorgt de planologische kaders na toetsing van de planontwikkeling. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd via de legesverordening en een anterieure overeenkomst. In deze anterieure overeenkomst wordt tevens vastgelegd dat mogelijke planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet noodzakelijk.

De economische uitvoerbaarheid wordt hiermee geacht te zijn aangetoond.

Hoofdstuk 4 Juridische planaspecten

4.1 Plansystematiek

De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

4.2 Opbouw regels

De regels zijn onderverdeeld in inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en overgangs- en slotregels.

De inleidende regels vormen Hoofdstuk 1 en bevatten de begrippen en de wijze van meten. Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin zijn de regels bij de in het plan voorkomende bestemmingen opgenomen. Onder algemene regels, Hoofdstuk 3, zijn regels opgenomen die niet beperkt zijn tot een specifieke bestemming, maar gelden voor het gehele plangebied, zoals de anti-dubbeltelregel en algemene afwijkingsregels. Tot slot zijn in Hoofdstuk 4 de overgangsregels en de slotregel opgenomen.

4.3 Verbeelding

In deze paragraaf worden de op de verbeelding voorkomende bestemmingen benoemd en wordt kort toegelicht wat hiervoor in de regels vastgelegd is.

Tuin (Artikel 3)

De gronden tussen de woningen en de Ingenieur Sassenstraat en de Gietijzerlaan zijn bestemd als 'Tuin'. Deze gronden zijn bestemd voor tuinen, wegen, paden, erkers en erfafscheidingen. Bouwwerken mogen niet worden gebouwd binnen deze bestemming.

Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 4)

Deze bestemming richt zich op de woonstraten en -erven, waar het verblijfskarakter het belangrijkste is. Het belangrijkste verschil met de bestemming ‘Verkeer’ is dat in onderhavige bestemming ruimere bouwmogelijkheden zijn. De gronden zijn bestemd voor verblijfsgebieden, wegen en pleinen, voet- en fietspaden, ondergrondse containers, gebouwen en bouwwerken (geen gebouwen zijnde), parkeer-, speel-, groenvoorzieningen en kunstwerken, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, bouwwerken voor verlichting, ontmoetingsplekken en straatmeubilair, openbaar vervoersvoorzieningen en nutsvoorzieningen.

Wonen (Artikel 5)

De gronden waar de nieuwe woning gesitueerd zullen worden, worden bestemd als 'Wonen'. Dit geldt tevens voor de gronden achter de voorgevelrooilijn van de woningen.

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, aan huis verbonden beroepsactiviteiten, tuinen en erven, parkeer-, speel- en groenvoorzieningen, water en voorzieningen voor de waterhuishouding, straatmeubilair en nutsvoorzieningen. Van de gebouwen binnen deze bestemming mag 30% van de vloeroppervlakte tot een maximum van 50 m2 gebruikt worden voor een aan huis gebonden beroep.

Hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Binnen de bestemming zijn drie bouwvlakken opgenomen. Binnen de bestemming mogen ter plaatste van de aanduiding 'twee-aaneen' twee woningen aaneen of twee vrijstaande woningen worden gebouwd, ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' woningen aaneen worden gebouwd en ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' woningen gestapeld worden gebouwd. Daarnaast mogen er bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals erf- of perceelafscheidingen worden gebouwd. Op de verbeelding is de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte opgenomen.

Bijbehorende bouwwerken (bijvoorbeeld bijgebouwen) en overige bouwwerken (bouwwerken, geen gebouw zijnde) zijn, onder voorwaarden, ook toegestaan. De maatvoeringseisen van deze bouwwerken zijn opgenomen in de bouwregels.

In de regels van de bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het toestaan van een bedrijf aan huis. Voor de afwijking gelden aanvullende voorwaarden voordat deze kan worden verleend.

Waarde - Archeologische Verwachting (Artikel 6) en Waarde - Archeologische Verwachting 3 (Artikel 7)

De voor Waarde - Archeologische Verwachting en Waarde - Archeologische Verwachting 3 aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem.

Overige regels

In de algemene bouwregels zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen die borgen dat er wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen en dat de beoogde beukenhaag en andere groenstructuren worden gerealiseerd en in stand worden gehouden.

Naast de bestemmingen en de genoemde voorwaardelijke verplichtingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

Hoofdstuk 5 Procedure

De omwonende zijn geïnformeerd over bovenstaande ontwikkeling. Bij verdere uitwerking van de plannen zullen de omwonenden wederom worden geïnformeerd.

Het ontwerpbestemmingsplan 'Ingenieur Sassenstraat 20, Ulft' heeft vanaf 24 december 2021 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan de gemeenteraad. Ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan is binnen de daarvoor gestelde termijn één zienswijze naar voren gebracht.

De zienswijze is beantwoord door de gemeente en de nota hiervan is als bijlage bij dit plan opgenomen (Bijlage 9). Voor elke reactie afzonderlijk is aangegeven in hoeverre de zienswijze gegrond of ongegrond is verklaard en, indien gegrond, welke aanpassing dit voor het bestemmingsplan tot gevolg heeft. Daarnaast zijn enkele ondergeschikte ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. De ambtshalve wijzigingen zijn eveneens in de nota van zienswijzen opgenomen.

• 1. https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/