Buitengebied Wisch, locatie Molenweg 9a, Heelweg

4.4 Regionaal en gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

In het buitengebied kan in beperkte mate vervangende nieuwbouw plaatsvinden in combinatie met sloop van bestaande gebouwen. Te denken valt aan woningen, maar ook aan andere functies die het buitengebied leefbaar en vitaal maken. Hieraan zijn strikte regels verbonden die zijn beschreven in het beleid voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). Elke gemeente in de Achterhoek kent binnen deze regionale kaders haar eigen specifieke beleidsregels. De komende tijd zal dit beleid in regionaal verband verder op elkaar worden afgestemd, waarbij aansluiting wordt gezocht bij de afspraken uit de regionale woonvisie. Voor de gemeente Oude IJsselstreek kan dit aanpassing van de op dit moment geldende beleidsregels inhouden.

Voor alle nieuw- of verbouwplannen geldt dat het nieuwe pand een impuls moet geven aan de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het platteland. De gemeente heeft daarbij de taak om zorg te dragen dat de plannen voldoen aan een goede landschappelijke inpassing. Bepalend hierbij is onder andere de beplanting rondom de woning, de erfindeling, de situering van de bebouwing en de ontsluiting van het perceel.

Conclusie

Voor de locatie aan de Molenweg is een landschappelijke inspassingsschets gemaakt. In het rapport, opgenomen als bijlage 2, is rekening gehouden met een goede landschappelijke inpassing.

4.4.2 Regionale structuurvisie Achterhoek (2004)

In 2004 is de Regionale Structuurvisie voor de Achterhoek (RSV) opgesteld. Deze regionale structuurvisie is bedoeld als bouwsteen voor het Streekplan Gelderland 2005. Bij de formulering van deze visie is uitgegaan van de volgende ambities:

• Het behouden, benutten en versterken van het karakteristieke landschap en de schaal van de Achterhoek.
• Bevorderen van een volwaardig voorzieningenpeil in de grotere kernen en het behouden van een minimaal noodzakelijk voorzieningenpeil in de kleinere kernen.
• Profilering van recreatie en toerisme als aanvulling op de woon- en leefmilieus van de nabijgelegen stedelijke netwerken.

De ontwikkeling van dit plan zal door de landschappelijke inpassing het karakteristieke landschap behouden en versterken.

Op de bijbehorende "Staalkaart" van de Regio Achterhoek ligt het plangebied in de "Kampen- en hoevenlandschap".

Figuur: Staalkaart Structuurvisie Achterhoek, locatie Molenweg.

Het kampenlandschap wordt gekenmerkt als een coulisselandschap met een voortdurende afwisseling van essen, houtwallen, bosjes, laantjes, beken, boerderijen, met een bijzondere beslotenheid en kleinschaligheid als gevolg. Bebouwing is in kleine clusters gelegen, niet per definitie direct langs de weg. Het kavel- en wegenpatroon heeft een kronkelig karakter. Deels zijn de wegen onverhard. De aanwezige essen zijn herkenbaar aan het hoogteverschil.

Beken slingeren zich als een van de weinige doorgaande structuren door het landschap. Er is sprake van een geleidelijke overgang van kernen naar landelijk gebied.

Het streven is gericht op het versterken van de aanwezige kwaliteiten door aandacht voor beekbegeleidende beplanting, de locale aanleg van kleine landschapselementen zoals houtwallen en poelen.

Functionele ontwikkelingsmogelijkheden

In het landelijk gebied in het algemeen geen nieuwe bouwlocaties voor niet-agrarische functies toevoegen. Een uitzondering geldt voor landgoederen en voor nieuwe functies die dienen ter financiering of compensatie van grootschalige natuurontwikkeling.

In het hervestigingsgebied intensieve veehouderij uit het reconstructieplan dient agrarisch hergebruik van VAB te worden gestimuleerd. Functieverandering van VAB of andere vrijgekomen/vrijkomende complexen naar woon-, werk- of recreatiefuncties kan worden toegestaan buiten het hervestigingsgebied. Indien er aantoonbaar geen behoefte aan hervestiging is kan functieverandering ook binnen het hervestigingsgebied worden toegestaan.

In aansluiting op het reconstructieplan bij alle veranderingen in grondgebruik in het ontwerp mogelijkheden benutten voor het vasthouden van water.

Conclusie

Met onderhavige ontwikkeling wordt het karakteristieke landschap versterkt. Door het afbreken van een deel van de bijgebouwen op de locatie aan de Veldkamperstraatweg en door de woonlocatie te verplaatsen buiten het hervestigingsgebied vindt ontstening van het landschap plaats en wordt een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe situatie gerealiseerd. Daardoor wordt voldaan aan het beleid van de regionale structuurvisie.

4.4.3 Landschapsontwikkelingsplan + (2008)

Het Landschapsontwikkelingsplan+ (LOP+, "Van nieuwe noabers en brood op de plank") is door de gemeenten Doetinchem, Montferland en Oude IJsselstreek vastgesteld. Het biedt de gemeente de mogelijkheid de landschappelijke eenheid en kwaliteit in de gemeente te versterken en toch ruimte te bieden aan bestaande bedrijven en nieuwe ontwikkelingen in de toekomst. Het biedt de mogelijkheid om optimaal in te spelen op planprocessen.

Het LOP+ is ontwikkelingsgericht opgezet en geeft spelregels voor initiatieven in het landelijk gebied. Het hoofddoel daarbij is de koppeling van de vernieuwing van de plattelandseconomie aan de versterking van de landschappelijke karakteristieken. Daarbij is bescherming van erkende waardevolle elementen in het landschap van belang, maar ook actieve ontwikkeling van nieuwe kwaliteiten in het landschap. In het LOP+ worden 6 verschillende deelgebieden (ensembles) onderscheiden. De begrenzing van deze ensembles is gebaseerd op de wijze waarop mensen in het gebied het landschap beleven. Steeds is gekozen voor eenheden die mensen als hun landschap, hun leefomgeving, ervaren.

Figuur: plangebied Molenweg in Landschapsontwikkelingsplan+ 2008

Dit plan valt in: "Dorpsmarken". Per ensemble is een werkboek opgesteld. Het werkboek wordt beschreven in paragraaf 4.4.4 beschreven.

Conclusie

Voor de locatie aan de Molenweg is een landschappelijke inspassingsschets gemaakt. In het rapport, opgenomen als bijlage 2, is rekening gehouden met de uitgangspunten van het Landschapsontwikkelingsplan+ (LOP+).

4.4.4 De nieuwe naobers in het landschap van het zandgebied rondom Varsseveld

Vanuit het LOP+ is het werkboek: "De nieuwe naobers in het landschap van het zandgebied rondom Varsseveld " opgesteld. Dit werkboek is door dezelfde gemeenten van het LOP+ opgesteld. In dit werkboek zijn enkele voorwaarden opgenomen wat betreft de inrichting van erven.

Situatie Molenweg

Het plangebied valt in het landschapstype en ensemble 'Dorpsmarken'.

Figuur: plangebied Molenweg in werkboek

De dorpsmarken omvatten een afwisseling van natte ontginningen en eenmansessen en grotere essen bij de dorpen. De contrasten tussen Heelweg met de vele elzensingels, de lanen en losse bosjes bij Westendorp en Sinderen en de verschillende beeklopen dienen te worden bewaakt.

Met name bij de dorpen en de eenmansessen klinkt nog steeds het Achterhoekse karakter door met bochtige wegen, verspreide boerde- rijen en forse eikenlanen! Doordat veel van de beplantingen ronde de essen en esjes is verdwenen is een groot deel van de kleinschailige beslotenheid hier verdwenen. Door het beplanten van een deel van de wegbermen langs de kronkelende wegen met geschoren, gemengde hagen van voornamelijk eik, els, berk en lijsterbes kan die besloten- heid terugkeren op een manier die past binnen het huidige agrarisch gebruik.

Hiervoor gelden de volgende aandachtspunten bij landschappelijke inpassing:

• Bestaande elementen goed beheren, vooral meidoornheggen, elzen- singels en knotbomen. Bescherm de solitaire bomen. Aandacht voor cultuurhistorisch beheer.
• Aanleg van nieuwe landschapselementen en daarmee netwerken vormen met oog voor efficiënte agrarische bedrijfsvoering. Speciale aandacht voor heggen (met knotbomen) en elzensingels.
• Aanleg van nieuwe landschapselementen en het essen- en kampen- landschap accentueren en dooraderen met aandacht voor efficiënte agrarische bedrijfsvoering. Speciale aandacht voor heggen en houtkanten. Door heggen langs wegen te zetten die rond kampen en essen heen slingeren (let op zichtlijnen en beschikbare ruimte) worden deze geaccentueerd.
• Aanleg van elzensingels en knotbomen in de nattere gebiedenen daarmee de lijnen in het landschap accentueren en netwerken verbeteren (bijv. rond Heelweg). Aandacht voor efficiënte agrarische bedrijfsvoering.
• Ecologisch bermbeheer en bevorderen van kruidenrijke akkerranden.
• Speciale aandacht voor behoud van reliëf in het landschap, en behoud en herstel van aanwezige steilranden, inclusief hun begroeiing met hakhout en knotbomen.
• Herstel van oude erven en aanleg nieuwe erven met ondermeer hoogstamboomgaarden, heggen, bomen zoals leilinden.

Richtlijnen voor nieuwe bebouwing

Welke bebouwing is er in het omgevende landschap?

In het ensembleboek is een zonering gegeven die aansluit bij de landschapsgeschiedenis, te weten een onderverdeling in landschapstypen als essen, kampen, ontginning of rivierterras. Om dit onderscheid landschappelijk vast te houden is het van groot belang om in de bouwstijl de kenmerken van elke zone te laten terugkomen. In de ontginningen is een nostalgische verwijzing naar rieten daken en plattegronden van T-boerderijen niet op de plaats. Daar liever de tamelijk strakke en functionele bouwstijl van rond 1900: een simpele rechthoekige plattegrond van één verdieping met daarop een eenvoudig schilddak met pannen en daklijsten. Zoek daarom referentiebeelden in de directe omgeving, in elk geval in hetzelfde landschapstype als waar het gebouw komt te staan.

Dit geldt ook in de oude cultuurlandschappen. Omdat deze gebieden een veel langere geschiedenis hebben, is de bouwstijl er veel meer gevarieerd. Zoek ook hier referentiebeelden in het omringende landschap met dezelfde geschiedenis. Nieuwe bebouwing zal in zijn uiterlijk altijd afwijken van de uitstraling van oude gebouwen. Dit heeft tijd nodig: bakstenen verkleuren, blinkend metaal wordt dof, het erf wordt ingericht en - meestal het ingrijpendst - begroeiing komt tot wasdom en neemt het gebouw op in het landschap.

In hoeverre zijn er streekeigen kenmerken in het gebouw?

De eerste vraag die daarbij te beantwoorden is, is “Wat maakt een gebouw Achterhoeks?”. Dit is niet eenvoudig te beantwoorden. De oude boerderijen op het Oost-Nederlands zandgebied hebben doorgaans houten topgevels en vaak een vrij steile dakhelling (>45º).

In het dekzandlandschap, maar ook in wat jongere bebouwing in de ontginningen, is de dakhelling vaak vlakker en ontbreekt veelal de houten topgevel, al zijn er wel verwijzingen, zoals op bijgaand plaatje van een boerderij van rond 1900. Let hier bijvoorbeeld ook op de detaillering van witte accenten rond de vensters en de spatrand aan de onderste kwart meter van de buitenmuur. Moderne elementen als dakkapellen en -vensters vormen hier weinig storende toevoegingen.

In hoeverre is de nieuwe bebouwing juist niet kenmerkend voor de Liemers of Achterhoek?

Zijn er stijlkenmerken die verwijzen naar een andere streek in Nederland? Zoals stolpboerderijen en kop-hals-rompboerderijen bij Noord-Holland en Friesland horen, zo past komt het Hallehuis oorspronkelijk in de Achterhoek voor met hier en daar nog het type T-boerderij.

Zijn er stijlkenmerken die iets proberen na te bootsen, maar dat juist heel stereotiep doen?

Omdat er al veel welstandscommissies hebben geprobeerd meer algemene regels op te stellen voor bebouwing, zien we dat bouwondernemingen daarop inspelen door standaard boerderij-achtige huizen aan te bieden. Deze catalogusbouw wordt wel aangeduid als boerderettes. Ze dragen niet bij aan een streekeigen bouwstijl, omdat overal in Nederland dezelfde huizen verschijnen en ze daardoor juist de nadruk leggen op de misplaatste en clichématige nabootsing en dus juist niet op een streekeigen karakter.

Let op de inrichting van het erf

Negatieve elementen worden gevormd door gestandaardiseerd en overmatig gebruik van bijvoorbeeld grote hekken, poorten, paardenbakken met lantaarnpalen en opzichtige witte hekken, carports, reclameborden, coniferenbeplantingen, overmatige verhardingen, etc.

Positieve elementen: beplanting met streekeigen soorten

Het waarschijnlijk meest effectieve middel om bebouwing in een streekeigen aanzien te geven, is deze op een goede manier in te passen in het omringende landschap met beplanting. Zelfs zeer detonerende en gebiedsvreemde gebouwen (zoals bedrijfshallen) krijgen een veel vriendelijker uitstraling als ze in het groen staan. Het gaat er echter niet om ze te camoufleren: het Liemerse en Achterhoekse landschap bestaat juist uit huizen en daken die zichtbaar zijn tussen het groen. Beplanting heeft één nadeel: gebouwen groeien vele malen sneller dan bomen. Bruikbare, streekeigen soorten verschillen per deelgebied, omdat ze afhankelijk zijn van de landschappelijke, hydrologische en bodemkundige situatie.

Niet te glad en strak beheer

De beplanting, en ook de bebouwing in de Liemers en Achterhoek kenmerkt zich door een tamelijk informele sfeer: het is overal anders en het is niet recht, strak en aangeharkt. Dat heeft te maken met de aard van de mensen: ze hoeven niet op te scheppen, laat staan te intimideren, met hun bezit. Dat geeft de mensen én het Achterhoekse landschap zijn vriendelijke gemoedelijkheid, die zo hoog gewaardeerd wordt. Ook die sfeer heeft vaak tijd nodig om tot rijping te komen.

Voordeel van een niet te glad beheer is dat het veel meer ecologische waarden oplevert, voor insecten, vogels en planten. Zo blijken zwaluwen praktisch alleen te nestelen op boerderijen waar vee is, blijken steenuilen voor te komen in oude, weinig gebruikte schuurtjes en holle bomen en zijn dagvlinders gebonden aan kleinschalige landschappen met veel overgangen tussen bossen, struiken, zomen en graslanden.

Conclusie  

Voor de locatie aan de Molenweg is een landschappelijke inspassingsschets gemaakt. In het rapport, opgenomen als bijlage 2, is rekening gehouden met de uitgangspunten zoals in het werkboek worden vermeld voor landschappelijke inpassing en richtlijnen voor nieuw op te richten bebouwing.

4.4.5 VAB-beleid

Het beleid ten aanzien van Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) is een regeling die het mogelijk maakt de functie van een pand in het buitengebied te veranderen. Bij verbouw dient vijfhonderd vierkante meter te worden gesloopt. Bij nieuwbouw van één woning moet zevenhonderd vijftig vierkante meter worden gesloopt. Indien meerdere woningen gebouwd worden dan dient voor ieder nieuw pand ministens duizend vierkante meter te worden gesloopt. Per locatie mogen niet meer dan 3 nieuwe panden worden gebouwd.

In regionaal verband zijn ten aanzien van nieuwe functies in het buitengebied twee kadernota's opgesteld: "Functies zoeken plaatsen, plaatsen zoeken functies " (19 mei 2006) en "Achterhoekse erven veranderen" (mei 2008). Beide nota's bevatten de kaders waarbinnen ontwikkelingen in het buitengebied plaats kunnen vinden.

Bij functieverandering naar wonen als zodanig geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende gebiedstypen aangezien zowel de provincie Gelderland als de samenwerkende gemeenten van de regio Achterhoek van oordeel zijn, dat functieverandering naar wonen ook in het groenblauwe raamwerk uitstekend mogelijk is. Wel moet bij functieverandering naar wonen een bijdrage worden geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit die tegemoet komt aan de gebiedsprioriteit.

Uitgangspunt bij functieverandering naar wonen is dat de bebouwingsoppervlakte wordt gereduceerd met 50%. Om maatwerk te kunnen leveren dient de ontwikkeling al naar gelang de specifieke situatie ter plaatse en de mate van functieverandering aanvullend te voldoen aan de eisen met betrekking tot behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing, natuurontwikkeling, landschappelijke inpassing, verbetering infrastructuur, aanleg recreatieve voorzieningen en een financiële bijdrage.

Op erven waar bebouwing gesloopt wordt mogen nieuwe woningen gebouwd worden. Deze nieuwe bebouwing gaat deel uitmaken van het erf en er dient overeenstemming te zijn over de plaatsing, de vorm, het materiaalgebruik en de detaillering van de nieuwe gebouwen. Het bouwplan dient met de ervenconsulent/ rayonarchitect besproken te worden.

De gemeenten in de regio Achterhoek willen initiatiefnemers en ontwerpers uitdagen tot het bedenken van nieuwe vormen, die een waardevolle bijdrage geven aan het toekomstige beeld van de Achterhoek. Het is mogelijk dat nieuwe vormen niet zondermeer passen binnen de randvoorwaarden, zoals in deze nota geformuleerd. Maar gemeentebesturen kunnen hiervan afwijken, wanneer overtuigend kan worden gemotiveerd, dat deze nieuwe vormen kwaliteit toevoegen aan het landschap en de architectuur van de streek. Plannen dienen wel altijd rekening te houden met bestaande kwaliteiten. Ook dienen nieuwe vormen in het algemeen niet zo extravert te zijn, dat ze als het ware het landschap overschreeuwen.

Het hergebruik-/functieveranderingsbeleid voor wonen kent vier scenario's voor het realiseren van nieuwe woningen in het buitengebied:

• 1. Boerderijsplitsing: dit is ook in veel bestemmingsplannen al mogelijk. Aan deze mogelijkheid is geen vereveningsregeling gekoppeld;
• 2. Hergebruik van bestaande gebouwen;
• 3. Hergebruik van bestaande gebouwen in combinatie met sloop en nieuwbouw;
• 4. Volledige sloop van alle gebouwen (exclusief de bestaande (bedrijfs)woning) en nieuwbouw.

Situatie Molenweg

Voor verbouw van een bestaand bedrijfsgebouw tot woning dient tenminste 500 m2 te worden gesloopt, voor de bouw van een(1) nieuwe woning dient tenminste 750 m2 te worden gesloopt en voor de bouw van meer dan 1 woning dient per woning 1000 m2 te worden gesloopt. De aanwezige bedrijfsbebouwing beslaat ca.1700 m2 waarmee niet kan worden voldaan aan de minimum sloopnorm voor 2 vrijstaande woningen van minimaal 2000 m2.

Maatwerk

Met een bedrijfsomvang van 1700 m2 wordt op 15% na aan de norm voor 2 vrijstaande woningen voldaan. Waar het hier gaat om een nog in bedrijf zijn de varkenshouderij met relatief nieuwe, onderkelderde bebouwing, met belendende burgerwoningen en overigens gelegen binnen 500 m afstand van de woonbebouwing van Westendorp, rechtvaardigt de ruimtelijke en milieutechnische kwaliteitswinst die op deze locatie kan worden bewerkstelligd toepassing van maatwerk om die ontbrekende 15% aanvullend te compenseren. Dit door in plaats van 2x vrijstaand, haIfvrijstaand te bouwen en te voorzien in zorgvuldige landschappelijke inpassing. Daarnaast rechtvaardigt de ligging van het bedrijf ten opzichte van de A18 en de daaruit voortkomende geluidbelasting, om de nieuwbouw aan de ruimtelijk en milieutechnisch gunstiger gelegen locatie aan de Molenweg te situeren.