| Plan: | Parapluplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning Lelystad |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0995.BP00081-VG01 |
Toelichting
Inhoudsopgave van de toelichting
De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:
1.3 Anticiperen op de Omgevingswet
1.4 Begrenzing van het plangebied
1.5 Geldende bestemmingsplannen
Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders
Hoofdstuk 3 Toelichting op de regeling
4.1 Economische uitvoerbaarheid
4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Algemeen
De toelichting dient een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten te geven. Met name een goede afstemming tussen de toelichting en de beide juridische onderdelen van het bestemmingplan is van groot belang. De plantoelichting geeft een toelichting op het bestemmingsplan maar maakt geen deel uit van het bestemmingsplan.
1.2 Aanleiding
De aanleiding voor dit bestemmingsplan is het ruimtelijke reguleren van woningsplitsing en verkamering van woningen in alle woonwijken binnen in het stedelijk gebied van Lelystad. Onder woningsplitsing wordt het verbouwen tot twee of meer woningen verstaan. Verkamering wordt ook wel omzetting genoemd. Onder verkamering wordt verstaan het in gebruik geven of laten geven van onzelfstandige woonruimte. Woningsplitsing en omzetting kan de leefomgeving aantasten. Dit plan biedt een juridisch-planologische regeling om die aantasting te beperken. Het neemt de bescherming over van het Voorbereidingsbesluit Woningsplitsing en kamerbewoning dat de gemeenteraad op 2 april 2019 (Raadsbesluit nr. 190009570) heeft genomen.
Daarnaast is in dit plan een eenduidige begripsbepaling van het begrip 'buidelwoning' opgenomen, waarbij aansluiting is gezocht bij de definitie van mantelzorg uit bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. De oude buidelwoningregeling leidde in de praktijk tot veel onduidelijkheid.
Dit bestemmingsplan omvat alle in de verbeelding bij dit plan aangeduide gebieden waarvoor een onherroepelijk bestemmingsplan geldt. Het is een zogenoemd parapluplan, dat de geldende bestemmingsplannen niet vervangt, maar aanvult.
1.3 Anticiperen op de Omgevingswet
Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet zullen alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen van de gemeente het eerste omgevingsplan van de gemeente vormen. Voor een goede werking van dat omgevingsplan is de uniformering van de algemene regels nodig. Dit bestemmingsplan is de eerste stap naar uniforme algemene regels voor het onderwerp woningsplitsing en kamerbewoning, en het onderwerp buidelwoningen.
De regels van dit bestemmingsplan vullen de regels aan van de bestemmingsplannen die op het moment van terinzagelegging van dit plan onherroepelijk zijn. Indien in het vigerende bestemmingsplan al regels zijn opgenomen over omzetten en woningsplitsing dan gelden de regels van dit voorliggend bestemmingsplan.
1.4 Begrenzing van het plangebied
Dit paraplubestemmingsplan geldt voor het stedelijk gebied van de gemeente Lelystad, waarbinnen de woongebieden zijn gelegen. Het parapluplan geldt aanvullend op alle bestemmingsplannen binnen het stedelijk gebied van Lelystad.
In Bijlage 1 bij de toelichting is een lijst opgenomen van de bestemmingsplannen die vallen onder het werkingsgebied van dit paraplu bestemmingsplan. In de onderstaande afbeelding is de begrenzing weergegeven van het plangebied van dit bestemmingsplan (zie het in wit aangegeven gebied).
Afbeelding 1: Situering plangebied bestemmingsplan Parapluplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning Lelystad.
1.5 Geldende bestemmingsplannen
In de Bijlage 1 is een lijst opgenomen van de onherroepelijke bestemmingsplannen die vallen onder het werkingsgebied van dit paraplu-bestemmingsplan. Verder is in artikel 2.1 Reikwijdte van de bestemmingsregels een tabel opgenomen met daarin een lijst van bestemmingsplannen en beheersverordeningen die vallen onder het werkingsgebied van dit bestemmingsplan.
1.6 Leeswijzer
Hoofdstuk 1 bevat de aanleiding en doelstelling van dit plan. Hoofdstuk 2 geeft de beschrijving van het relevante beleidskader. Hoofdstuk 3 geeft een korte juridische plantoelichting met een artikelsgewijze toelichting. Hoofdstuk 4 gaat in op de uitvoerbaarheid van het plan.
Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders
2.1 Inleiding
Het ruimtelijk beleid van rijk, provincie en gemeente werkt door in de manier van bestemmen van gronden en bouwwerken. Het voorliggend bestemmingsplan is getoetst aan deze beleidsstukken. In algemene zin is het voorliggend bestemmingsplan verenigbaar met het ruimtelijk beleid van rijk, provincie en gemeenten. Hieronder wordt het relevante ruimtelijk beleid beschreven.
2.2 Rijksbeleid
Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Ruimte en Infrastructuur (hierna SVIR) vastgesteld. Daarmee is het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid zoals uiteengezet in de SVIR van kracht geworden. De SVIR geeft de ambitie aan voor Nederland in 2040. Die ambitie is vertaald in doelen voor de middellange termijn tot 2028. Uitgangspunten van de SVIR zijn decentraal wat kan, centraal wat moet. Bij het bepalen van wat centraal moet, zijn slechts 13 rijksbelangen omschreven. Een rijksverantwoordelijkheid is slechts dan aan de orde, als:
- een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt, of;
- over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan, of:
- het een onderwerp betreft dat provincie- of landgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Ladder voor duurzame verstedelijking
Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden (art. 3.16 lid 2 en 3 Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Dit bestemmingsplan stelt algemene regels om woningsplitsing, kamerbewoning en buidelwoningen te reguleren. Het maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. De Ladder is daarom niet van toepassing.
Ontwerp Nationale Omgevingsvisie
De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is een onderdeel van de nieuwe Omgevingswet. Met de NOVI geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Nederland. Het ontwerp van de NOVI richt zijn op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten:
- Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie.
- De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden.
- Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
- Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.
Conclusie
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de Ontwerp Nationale Omgevingsvisie en de Ladder voor duurzame verstedelijking laten zich niet specifiek uit over lokale ontwikkelingen als woningsplitsing, kamerbewoning en buidelwoningen. De in dit plan voorgenomen ontwikkeling raakt daarom geen rijksbelangen.
2.3 Provinciaal beleid
Omgevingsvisie FlevolandStraks (2017)
De Omgevingsvisie FlevolandStraks geeft de visie van de provincie Flevoland op de toekomst van Flevoland. De visie gaat over de periode tot 2030 en verder. Het geeft aan welke kansen en opgaven er voor Flevoland liggen en welke ambities er zijn voor de toekomst. Het bijzondere verleden van de provincie vormt de basis voor de visie.
In 2030 en verder is Flevoland de kroon op de Nederlandse poldertraditie. Het toont waar Nederland groot in is: land maken uit water en hierin een samenleving tot bloei laten komen. Bij nieuwe ontwikkelingen is er evenwichtige aandacht voor fysieke, sociale en economische aspecten. Gelijktijdig wordt de eigenzinnige schoonheid van de oorspronkelijke opzet van de polders gekoesterd. Flevoland draait in 2030 grotendeels op duurzame energievoorziening. Kansen van de veranderende economie, waaronder circulaire economie, worden benut. In 2030 en verder onderscheidt Flevoland zich bovenregionaal met een aantal voorzieningen, die van excellente kwaliteit is, bijvoorbeeld groenblauwe natuur- en recreatiegebieden langs de randen van de Flevopolders.
In de Omgevingsvisie staat niet precies beschreven wat, waar en wanneer moet komen. Met de Omgevingsvisie wordt de koers voor de lange termijn uitgezet. Hierbij worden de bovenlokale opgaven met een provinciaal belang en met een lange termijn perspectief gedefinieerd. De visie is richtinggevend voor alle andere - deels verplichte - provinciale programma's en plannen.
Deze Omgevingsvisie vervangt het visiedeel (deel I) uit het Omgevingsplan 2006. De beleids- en uitvoeringsdelen uit het Omgevingsplan 2006 worden in de toekomst gefaseerd vervangen door onder meer programma's en regels in een omgevingsverordening.
Dit bestemmingsplan wijkt niet af van de Omgevingsvisie FlevolandStraks (2017)
Omgevingsprogramma Flevoland (2019)
Dit Omgevingsprogramma anticipeert op de toekomstige Omgevingswet, waarin staat dat een provincie moet beschikken over een programma. Daarin is al het beleid voor ontwikkeling, gebruik, beheer, bescherming of behoud van de fysieke leefomgeving gebundeld. Daarmee zijn beleidskeuzes compact en de samenhang geborgd. Het programma bindt de provincie, maar gemeenten en waterschappen moeten er bij het maken van plannen of beleid wel rekening mee houden.
Het programma bestaat uit het onderdeel A Ruimte: doel is een goede woon-, werk- en leefomgeving. Grootschalige ontwikkelingen mogen, omdat in omliggende regio's daarvoor geen ruimte is. Voorwaarde is een evenwichtige ontwikkeling. Bereikbaarheid, voorzieningenniveau en werkgelegenheid moeten worden verbeterd.
- Stedelijk gebied
ontwikkeling van vitale steden en dorpen; efficiënt ruimtegebruik, versterking draagvlak voor voorzieningen; nieuwe solitaire clusters buiten stedelijk gebied in beginsel niet, tenzij kwaliteitsimpuls;
- wonen: meer differentiatie in woningen nodig (starters, ouders, alleenstaanden), kwaliteitsbehoud bestaande woningvoorraad;
- werklocaties: verantwoordelijkheid bij gemeenten; gedifferentieerd aanbod zodat elk bedrijf een geschikte locatie kan vinden; kantorenvoorraad terugbrengen, maar nieuwe ontwikkelingen mogen ook en concentratie bij goed ontsloten gebieden;
- Landelijk gebied
vitaliteit vergroten en gebruiksmogelijkheden afstemmen op maatschappelijke behoeften; vrijkomende agrarische erven en schaalvergroting; glastuinbouw behouden; niet-agrarische activiteiten mogen mits verweven met landbouw; huisvesting arbeidsmigranten is mogelijk mits...; .
Het Omgevingsprogramma biedt mogelijkheden onder voorwaarden voor afwijking van het bovenstaande en ook voor experimenten die niet onder die voorwaarden vallen.
Zie link Omgevingsprogramma Flevoland, waarmee direct naar het Omgevingsprogramma kan worden gegaan. Als op het relevante gebied geklikt wordt, vindt direct doorschakeling naar de desbetreffende beleidsregels plaats.
Het bestemmingsplan wijkt niet af van het omgevingsprogramma Flevoland (2019)
Omgevingsverordening Flevoland (2019)
De provincie wil anticiperen op de Omgevingswet en daarom is de omgevingsverordening opgesteld. Dit betekent dat alle regels met betrekking tot omgevingsrecht (in dit geval de provinciale) in één regeling worden gebundeld. De verordening bestaat uit drie soorten regels: algemene regels en vergunningstelsels gericht op burgers, regels gericht tot bestuur zoals omgevingswaarden en beoordelingsregels voor aanvragen en als derde instructieregels over uitoefening van taken en bevoegdheden door gemeenten en waterschappen.
De Omgevingsverordening ziet net als de Omgevingswet op alle regels inzake de fysieke leefomgeving (bouwen, infra, water, bodem, lucht, landschap, natuur en cultureel erfgoed) en bestaat daarom uit regels met betrekking tot:
- windenergie, grondwaterbescherming, water, NNN, schaliegas, luchtvaartstiltegebied, ontgassen binnenvaart, bodemsanering, ontgrondingen, wegen, vaarwegen en handhaving;
- uitvoering Wet natuurbescherming;
- kwaliteit VTH omgevingsrecht;
- zonne-energie.
Zie link Omgevingsverordening Flevoland, waarmee direct naar de Omgevingsverordening kan worden gegaan. Als op het relevante gebied geklikt wordt, vindt direct doorschakeling naar de desbetreffende regels plaats.
Het bestemmingsplan wijkt niet af van de Omgevingsverordening Flevoland 2019
Conclusie
Gelet op het voorgaande is het bestemmingsplan in overeenstemming met het provinciaal beleid.
2.4 Gemeentelijk beleid
Structuurvisie Lelystad 2023
De gemeenteraad van Lelystad heeft in januari 2014 de 'Structuurvisie Lelystad 2023' vastgesteld. Het is een actualisatie van het uit 2005 daterende 'Structuurplan Lelystad 2015'.
Belangrijk verschil tussen de nieuwe Structuurvisie en het voormalige Structuurplan is de veranderende focus; van accent op groei en ontwikkeling naar onderhoud en beheer van de bestaande stad. Inherrent daaraan is dat kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit.
In de nieuwe visie is rekening gehouden met alle gemeenteraadsbesluiten tot en met 2013, maar ook van provinciaal en van rijksbeleid dat een doorwerking heeft op de (mogelijke) inrichting van de openbare ruimte. Alle nieuwe ontwikkelingen en beleidswijzigingen hebben een nieuwe, aangepaste plankaart opgeleverd. De geactualiseerde visie geeft een doorkijk tot 2023; het verwoordt beleidsuitgangspunten en vormt de leidraad om Lelystad klaar te maken voor de toekomst.
Woonvisie Lelystad 2016 - 2020
Met de in 2016 vastgestelde nota “Woonvisie Lelystad 2016-2020 Samen aan de slag” wordt de volgende ambitie nagestreefd:
‘Lelystad biedt het beste van twee werelden. Door haar centrale ligging en de goede bereikbaarheid kunnen inwoners optimaal gebruik maken van alle voordelen van de nabijheid van de grote stad. Aan de andere kant biedt Lelystad haar inwoners de aantrekkelijkheid van een rustig en betaalbaar woonmilieu met ruimte, groen en water in de directe omgeving’.
Lelystad moet in de toekomst, als voorportaal van de Randstad, een prettige woonstad blijven. Het woonbeleid is er op gericht dat er voor de (toekomstige) inwoners in aantal en kwaliteit keuzemogelijkheden zijn in een prettige woonomgeving. Om de komende jaren daadwerkelijk de woonkwaliteit van de stad te koesteren, te verbeteren en kwaliteit toe te voegen werken we de komende tijd aan twee hoofdthema’s:
1. Goede en betaalbare woningen voor iedereen
2. Goede woningen in prettige en gewilde woonwijken
Daarnaast zijn er randvoorwaarden waar blijvend aan moet worden gewerkt om bovenstaande te bereiken en te ondersteunen, te weten:
- Groei werkgelegenheid.
- Imago van de stad; positionering van de stad.
- Aantrekkelijke woonomgeving; kwalitatief goede woningen, vitale woonwijken.
- Verduurzaming en toekomstbestendig maken van de bestaande woningvoorraad;
duurzame ontwikkeling.
- Veranderende rolverdeling tussen gemeente en inwoners; maatwerk, ruimte voor
ontwikkeling, zelfredzame burgers.
Woningbouwprogrammering 2019-2022
Met de in 2018 vastgestelde “Woningbouwprogrammering 2019-2022” wordt aangegeven wat de prognose is van de te bouwen woningen. Dit is een resultaat van een proces waarbij de markt is uitgedaagd is om te investeren in de stad en door RIGO is onderzoek gedaan naar de vraagkant van de woningmarkt. De aanbodzijde wordt door de gemeente zelf gemonitord. De woningbouwprogrammering geeft aan waar de komende jaar op ingezet wordt en het vormt de basis voor de verdere uitwerking in programma’s.
Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het gemeentelijk beleid en geeft waar nodig uitvoering aan het gemeentelijke beleid.
Hoofdstuk 3 Toelichting op de regeling
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt eerst in twee paragrafen kort een algemene uitleg gegeven over de opzet van de regeling (een bestemmingsplan) en de wettelijke grondslag van de regels. In de laatste paragraaf (paragraaf 3.5) worden de regels artikelsgewijs toegelicht
3.2 Opzet van de regeling
De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In dit bestemmingsplan is een voorrangsregeling opgenomen: de vigerende bestemmingsplannen die genoemd staan in de lijst worden aangevuld met een algemene bouwregel en een algemene gebruiksregel om woningsplitsing en kamerbewoning tegen te gaan.
Als er in de vigerende bestemmingsplannen die vermeld staan in de lijst (zie regels artikel 2.1 ) al een regeling voor kamerbewoning en/of woningsplitsing en/of buidelwoningen is opgenomen dan gaan de bepalingen uit voorliggend bestemmingsplan voor. Dat geldt ook voor de van toepassing zijnde begripsbepalingen.
3.3 Wettelijke grondslag
3.3.1 Besluit ruimtelijke ordening
Op grond van artikel 3.1.2, tweede lid, onder a. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. In de regels van dit bestemmingsplan is een afwijkingsbevoegdheid voor het college opgenomen om met een omgevingsvergunning kamerbewoning ten behoeve van bijzondere woonvormen mogelijk te maken. Hierbij moet worden voldaan aan de Beleidsregel Woningsplitsing en Kamerverhuur Lelystad zoals deze is vastgesteld op 26 maart 2019, dan wel in het geval deze wordt gewijzigd of vervangen door een andere beleidsregel, aan deze gewijzigde, respectievelijk vervangende beleidsregel (dynamische verwijzing).
Het grote voordeel van deze dynamische verwijzing is dat bij gewijzigde inzichten over de bijzondere woonvormen (voor wat betreft kamerbewoning) slechts de beleidsregel aangepast hoeft te worden. De vigerende planologische regelingen veranderen dan inhoudelijk automatisch mee.
Bij het toetsen van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan om kamerbewoning ten behoeve van bijzondere woonvormen mogelijk te maken, wordt beoordeeld of de aanvraag voldoet aan deze voorwaarden als omschreven in de Beleidsregel. Wanneer de beleidsregel is vervangen of aangepast, dan wordt getoetst aan de gewijzigde of nieuwe Beleidsregel.
3.4 Planvorm
Voor de juridisch-planologisch vertaling van de algemene regeling voor woningsplitsing en kamerbewoning is gekozen voor een paraplubestemmingsplan. Deze regels gaan gelden voor alle woonwijken van de gemeente Lelystad, met de bestemming wonen en/of woongebied. In paragraaf 1.4 Begrenzing van het plangebied is dat aangegeven.
Opbouw van de regels
Het eerste hoofdstuk begint met inleidende regels. Hierin zijn de begripsbepalingen opgenomen. In artikel 2 wordt de werking van dit paraplu bestemmingsplan beschreven. Zo is er een tabel opgenomen met daarin beschreven voor welke geldende bestemmingsplannen en/of beheersverordeningen dit parapluplan geldt (artikel 2.1 reikwijdte). Verder is in artikel 2.2. aangegeven in welke gevallen de regels moeten worden toegepast (artikel 2.2 verhouding tot andere bestemmingsplannen).
In artikel 3 is de gebiedsaanduiding 'Overige zone - Parapluplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning Lelystad' opgenomen. Dit artikel is nodig om het gebied aan te wijzen waarin de bestaande bestemmingsplannen worden aangevuld met een algemene bouwregels (artikel 4) en een algemene gebruiksbepaling voor woningsplitsing en kamerbewoning (artikel 5). In artikel 6 en 7 zijn respectievelijk het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.
3.5 Artikelsgewijze toelichting
3.5.1 Inleidende regels
In hoofdstuk 1 van de regels zijn inleidende regels opgenomen. Dit zijn de begripsbepalingen (artikel 1 ) en de werking van het bestemmingsplan (artikel 2 ).
Enkele begrippen worden hieronder nader toegelicht.
Woningsplitsing
Woningsplitsing is het verbouwen of splitsen van een woning zodat een tweede woning kan worden gerealiseerd.
Kamerbewoning
Kamerbewoning is het in gebruik geven of laten geven van een zelfstandige woning of een deel daarvan als onzelfstandige woonruimte (een kamer).
Het komt erop neer dat in een zelfstandige woonruimte (een woning) één of meer onzelfstandige woonruimtes worden gevormd. Een onzelfstandige woonruimte is een kamer en de bewoner is daarbij afhankelijk van de wezenlijke voorzieningen elders in de woning, zoals een badruimte, toilet en keuken.
Buidelwoningregeling
In artikel 1.6 van de begripsbepalingen is ook een eenduidige definitie van het begrip buidelwoning opgenomen. Ook deze bepaling verdient enige nadere toelichting.
In veel Lelystadse bestemmingsplannen met een bestemming 'wonen' en/of 'woongebied' is een regeling voor buidelwoningen opgenomen. Woonhuizen zijn daarbij toegestaan, al dan niet in combinatie met een buidelwoning. Daarbij is de buidelwoning omschreven als 'een niet zelfstandige woning waarbij sprake is van inwoning dan wel bijwoning, bestaande uit minimaal een woonkamer, een slaapkamer en een toiletruimte'. Over deze regeling kwamen veel vragen, met name vanuit handhaving. De indruk bestaat dat met een beroep op de buidelwoningregeling geprobeerd wordt om kamerverhuur of woningsplitsing alsnog geregeld te krijgen. Hiervoor is de buidelwoningregeling niet bedoeld, maar de huidige globale definitie leidt tot oneigenlijk gebruik van deze regeling. Situaties, die voorkomen kunnen worden door een eenduidige regeling van het begrip buidelwoningen.
In de regels van dit plan is daarom een eenduidige begripsbepaling van het begrip 'buidelwoning' opgenomen, waarbij aansluiting is gezocht bij de definitie van mantelzorg uit bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze definitie wordt gesproken van 'een bestaande sociale relatie'. Dit element is meegenomen in de nieuwe begripsbepaling van buidelwoning in dit bestemmingsplan. De gedachte daarbij is dat we de buidelwoning zien als voorloper van de mantelzorgwoning, deze is bedoeld ten behoeve van senioren die nu nog geen zorg nodig hebben en nog geen medische indicatie hebben, maar toch al graag bij hun kinderen in willen wonen. De buidelwoning is dan te zien als mantelzorgwoning zonder dat er nu al sprake moet zijn van een medische indicatie/zorgbehoefte.
artikel 1.12 huishouden
Door de buidelwoningregeling en de hospitaregeling onder het begrip 'huishouden' te brengen, vallen beide begrippen niet onder kamerbewoning of woningsplitsing als omschreven in deze regels. Ook de algemene bouwregels (artikel 4) en algemene gebruiksregels (artikel 5) zijn niet van toepassing op de buidelwoningregeling en de hospitaregeling als bedoeld onder het begrip huishouden.
Werking van dit bestemmingsplan
In artikel 2.1 is de reikwijdte van het bestemmingsplan opgenomen. In dit artikel is een tabel opgenomen met daarin vermeld de namen van alle geldende bestemmingsplannen en/of beheersverordeningen waarop de regels van dit paraplu-bestemmingsplan van toepassing zijn verklaard.
In artikel 2.2 is aangegeven in welke gevallen de regels van dit plan gelden in aanvulling op de in artikel 2.1 genoemde plannen en/of in welke gevallen de regels van dit plan de regels uit de in artikel 2.1 genoemde plannen vervangen.
3.5.2 Gebiedsaanduiding - zone algemene regels
In artikel 3 is de gebiedsaanduiding 'overige zone- Parapluplan Algemene regels woningsplitsing en kamerbewoning Lelystad' benoemd. Dit artikel is nodig om het gebied aan te wijzen waarin de bestaande bestemmingsplannen worden aangevuld met een algemene bouwregel en een algemene gebruiksbepaling voor woningsplitsing en kamerbewoning. Deze algemene regels zijn opgenomen in artikel 4 en 5.
Deze gebiedsaanduiding geldt voor alle bestemmingsplannen die zijn aangegeven in de tabel van artikel 2.1 Reikwijdte.
3.5.3 Algemene bouwregels
Op grond van de Beleidsregel woningsplitsing en kamerverhuur Lelystad worden geen nieuwe situaties van woningsplitsing meer mogelijk gemaakt. Hiervoor is in artikel 4.1 een algemene bouwregel opgenomen op grond waarvan het verboden is om een bestaande woning te veranderen in en/of te vergroten tot twee of meer woningen (woningsplitsing).
3.5.4 Algemene gebruiksregels
Op grond van de Beleidsregel woningsplitsing en kamerverhuur Lelystad worden in beginsel geen nieuwe situaties van woningsplitsing en kamerverhuur mogelijk gemaakt.
In artikel 5.1 is aangegeven dat het verboden is een woning te gebruiken waarbij het gebruik leidt tot woningsplitsing of tot kamerbewoning ten behoeve van de huisvesting van meer dan één huishouden. Daarbij is aangesloten bij het begrip huishouden als beschreven in artikel 1.12 (zie hierboven). Dat is bewust gedaan omdat, zoals ook hierboven reeds vermeld, de buidelwoningregeling en de hospitaregeling niet onder woningsplitsing en kamerbewoning in de zin van deze regels vallen.
Afwijkingsbevoegheid bijzondere woonvormen artikel 5.2
Een uitzondering op de algemene gebruiksregel van artikel 5.1. is gemaakt voor kamerbewoning ten behoeve van meer dan één huishoudenis voor bijzondere woonvormen, waarbij het vanuit de zorgsector wenselijk is dat voor deze doelgroep kamerbewoning mogelijk blijft. De Beleidsregel woningsplitsing en kamerverhuur Lelystad is hiervoor aangepast. Voor deze uitzondering is de Beleidsregel kamerverhuur Bijzondere Woonvormen opgesteld.
Nadere toelichting
Door de zorgsector is aangegeven dat er behoefte is aan woningen die kunnen worden gebruikt voor bijzondere woonvormen in de zorgsector. Het gaat dan bijvoorbeeld om gezinshuizen waarin jongeren met een extra zorgbehoefte worden opgevangen die de beschikking hebben over een eigen kamer. Hiervoor is de op 26 maart 2019 vastgestelde Beleidsregel woningsplitsing en kamerverhuur Lelystad op dit onderdeel aangepast. In de opgestelde Beleidsregel kamerhuur Bijzondere Woonvormen is beschreven voor welke situaties van zorg het wenselijk is dat vormen van verkamering mogelijk worden gemaakt.
In het voorliggende bestemmingsplan is hierop ingespeeld door het opnemen van een afwijkingsbevoegdheid, waarmee het college omgevingsvergunning kan verlenen ten behoeve van bijzondere woonvormen, die worden beschreven in de aangepaste Beleidsregel (Beleidsregel kamerverhuur Bijzondere Woonvormen).
Er is bewust voor gekozen om geen begripsbepaling van bijzondere woonvormen op te nemen in de regels van het paraplubestemmingsplan, maar deze alleen op te nemen in de Beleidsregel. Daarmee kan met het plan flexibel worden ingespeeld op mogelijke toekomstige wijzigingen van de Beleidsregel, zonder dat het bestemmingsplan behoeft te worden gewijzigd.
Aan de toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid is in de regels, uit oogpunt van de zorg voor een goed woon- en leefklimaat, een tweetal aanvullende voorwaarden verbonden. Zo dient te worden voorzien in de parkeerbehoefte en mogen de privacy en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen niet onevenredig worden aangetast.
De planning is er op gericht om ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan tevens over een vastgestelde beleidsregel op dit onderdeel te beschikken. Op basis van deze (nieuwe) beleidsregel met aanvulling voor bijzondere woonvormen kan het college dan via afwijking toch omgevingsvergunning verlenen in voorkomende gevallen.
Daarbij is in de regeling gekozen voor een zogenaamde dynamische verwijzing, dat wil zeggen dat ook een later vastgestelde beleidsregel kan worden toegepast. Hiermee wordt voorkomen dat bij elke wijziging van de beleidsregel het bestemmingsplan moet worden aangepast.
3.5.5 Overgangsrecht en slotregel
In artikel 6 is het overgangsrecht opgenomen. Het Besluit ruimtelijke ordening schrijft voor, dat in elk bestemmingsplan overgangsrecht moet worden opgenomen. Wanneer de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft bebouwing of gebruik afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande legale belangen te respecteren.
De bestaande legale gevallen die al in overeenstemming zijn met het voorgaande planologisch regime kunnen het huidige gebruik blijven voortzetten binnen de kaders als opgenomen in deze overgangsregels en overige wet- en regelgeving. De mogelijkheid bestaat dat zij alsnog een vergunningaanvraag indienen op basis van de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dan kan alsnog beoordeeld worden of de kamerbewoning past binnen de kaders van het plan en kan zo mogelijk hiervoor een vergunning worden verleend.
In de slotregel (artikel 7 )is de naam van het paraplu bestemmingsplan, de citeertitel opgenomen.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.
4.1 Economische uitvoerbaarheid
Onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van bestemmingsplannen heeft in het algemeen betrekking op nieuwe ontwikkelingen waarvoor bestemmingswijzigingen nodig zijn en die door de gemeente worden gerealiseerd. Dit bestemmingsplan maakt echter geen nieuw ontwikkelingen mogelijk. De door de gemeente te maken kosten bestaan uitsluitend uit plankosten en kosten van onderzoek, dat (eventueel) nodig is met het oog op de voorbereiding van het plan. Deze uitgaven komen ten laste van de algemene middelen van de gemeente. Omdat het voorligggende plan een partiële herziening vormt van geldende planologische regelingen, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Voor het overige worden de bouwmogelijkheden, die volgens de vigerende regelingen bestaan, in het nieuwe paraplu bestemmmingsplan niet gewijzigd of uitgebreid. Er doet zich dus geen mogelijkheid voor van kostenverhaal als bedoeld in afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening.
De in het plan opgenomen regeling betreft de introductie en uniformering van regels voor Woningsplitsing en verkamering. De algemene regels voor Woningsplitsing en kamerbewoning voorkomen een ongunstig effect dat het (bouwkundig) vormen en omzetten van woningen kan hebben op de waarde van de omliggende woningen. De verwachting is dat er geen planschade door dit plan ontstaat. Met een bestaand recht voor kamerverhuur wordt bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning rekening gehouden. Ook bestaat de mogelijkheid voor bestaande kamerbewoning en gesplitste woningen om alsnog een omgevingsvergunning in te dienen.
4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Het beleid Woningsplitsing en kamerbewoning is opgesteld als reactie op vele klachten van bewoners over de gevolgen van het splitsen en verkameren van woningen in hun buurt. Voorliggend bestemmingsplan stelt regels ter uitvoering van dit beleid.
Dit parapluplan uniformeert de algemene regels voor woningsplitsing, kamerbewoning en buidelwoningen in alle woonwijken van de gemeente Lelystad.
In dit bestemmingsplan spelen de belangen die behartigd worden door de instanties als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Bro geen rol. Deze instanties is daarom niet om advies gevraagd.
Vooroverleg
Op grond van artikel 3.1.1. van het Bro ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te worden gepleegd met betrokken waterschap(pen) en diensten van rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Dit plan bevat geen uitvoeringsaspecten en maakt geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Met dit paraplu bestemmingsplan zijn geen nationale, provinciale, dan wel waterschapsbelangen in het geding. Om die reden heeft geen vooroverleg plaatsgevonden met het rijk, de provincie en het waterschap.
Zienswijzen
Voor het ontwerp bestemmingsplan wordt de procedure als beschreven in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) gevolgd. Dit houdt in dat het nieuwe bestemmingsplan als ontwerp voor een periode van zes weken ter visie (van 2 april 2020 tot en met 13 mei 2020) is gelegd (conform het bepaalde in artikel 3.8 Wro en afdeling 3.4 van de Algemene wet Bestuursrecht (Awb).
Tijdens de periode van terinzagelegging zijn geen zienswijzen ingediend. Ambtshalve zijn er enkele wijzigingen aangebracht in het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.
Ambtshalve wijziging
Nader overleg over bijzondere woonvormen heeft ertoe geleid dat is besloten om in het vast te stellen plan ten behoeve van bijzondere woonvormen alleen afwijking van de gebruiksregels ten behoeve van kamerbewoning voor meer dan één huishouden toe te staan. Het risico op oneigenlijk gebruik bij woningsplitsing na beeïndiging van de bijzondere woonvorm wordt te groot geschat. Terwijl in de praktijk voor bijzondere woonvormen er meer behoefte bestaat aan kamerbewoning. Hiervoor kan met een omgevingsverguning worden afgeweken van de algemene gebruiksregel dat kamerbewoning ten behoeve van meer dan één huishouden als verboden gebruik wordt beschouwd. Samenvattend betreft de ambtshalve wijziging ten opzichte van het plan zoals dat in ontwerp ter visie heeft gelegen, dat de afwijkingsbebevoegdheid ten behoeve van bijzondere woonvormen in het vastgestelde plan beperkt tot een afwijking van het gebruiksverbod uitsluitend voor kamerbewoning.
Concreet betekent dit dat de volgende (ambtshalve) wijzigingen zijn doorgevoerd in de regels t.o.v. het ontwerpbestemmingsplan.
- De in het ontwerpplan opgenomen afwijkingsmogelijkheid van het bouwverbod om een bestaande woning te veranderen in en/of te vergroten tot twee of meer woningen ten behoeve van bijzondere woonvormen (was artikel 4.2) is daarom volledig geschrapt.
- De in het ontwerpplan opgenomen afwijkingsbevoegdheid van de gebruiksregels ten behoeve van bijzondere woonvormen is met deze ambtshalve wijziging beperkt tot kamerbewoning ten behoeve van bijzondere woonvormen (zie artikel 5.2 ).
Conclusie
Uit het bovenstaande blijkt dat het bestemmingsplan maatschappelijk uitvoerbaar is.
4.3 Handhavingsaspecten
Inleidend
Het bestemmingsplan is bindend voor zowel de overheid als de burger. De primaire verantwoordelijkheid voor controle en handhaving ligt bij de gemeente. Handhaving kan worden omschreven als elke handeling die erop gericht is de naleving van regelgeving te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Het doel van handhaving is om de duurzame bescherming van mens en omgeving te waarborgen. Binnen het kader van het bestemmingsplan heeft regelgeving met name betrekking op de Wet ruimtelijke ordening en de Woningwet. Bij overtreding van deze regelgeving moet gedacht worden aan bouwen zonder omgevingsvergunning voor het bouwen, bouwen in afwijking van een verleende vergunning, het handelen zonder of in afwijking van een noodzakelijke vergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en voor werkzaamheden (de vroegere aanlegvergunning) en het gebruik van gronden en opstallen in strijd met de gebruiksregels van het bestemmingsplan of een afwijking.
Er zijn twee vormen handhaving te onderscheiden: preventieve en repressieve handhaving.
Preventieve handhaving bestaat uit actief toezicht door of namens de gemeente door bijvoorbeeld regelmatige controles op de uitvoering van vergunningen en regelmatige
gebiedscontroles. Vervolgens worden in het kader van preventieve handhaving duidelijke en maatschappelijk geaccepteerde regels opgesteld en aandacht besteed aan communicatie en voorlichting.
Repressieve handhaving bestaat uit de aanwending van publiekrechtelijke middelen bij geconstateerde overtredingen, zoals het opleggen van een dwangsom of het uitoefenen van bestuursdwang. Daarnaast is het mogelijk strafrechtelijke middelen toe te passen en privaatrechtelijk actie te ondernemen bij inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente.
Repressieve handhaving heeft als primaire doel een einde te maken aan een specifieke overtreding van de Wro of de Woningwet.
De handhaafbaarheid van een bestemmingsplan is met name afhankelijk van het draagvlak van de regels onder de burgers en van de duidelijkheid van de regels.