Groesbeekseweg 19, Mook

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de bestaande bebouwing aan de Groesbeekseweg 19 in Mook te slopen en in de plaats daarvan een appartementencomplex met maximaal 18 wooneenheden te realiseren.

Deze ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan. Omdat het initiatief wel passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan een herziening van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Groesbeekseweg 19, in het oosten van de kern Mook. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging van het plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Groesbeekseweg 19, op de hoek van de Groesbeekseweg en de Bovensteweg.

Ten noordoosten van het plangebied ligt de oorlogsbegraafplaats van Mook met daarachter de Mookerheide. Ten zuidwesten van het plangebied ligt het centrum van Mook.

Het perceel is gelegen aan de rand van de stuwwal in een groene omgeving. De Groesbeekseweg is een belangrijke hoofdweg tussen Mook en Groesbeek. De Bovensteweg ontsluit de ruim opgezette woonwijk aan de rand van de stuwwal. Bijgevoegde afbeelding geeft de ligging van het plangebied weer.


Luchtfoto van het plangebied (bron: PDOK)

Het straatbeeld rond de locatie Groesbeekseweg 19 wordt veelal bepaald door het aanwezige groen, de grote kavels en de ruime afstand van de bebouwing tot de weg. De straten zijn veelal smal en hebben geen trottoir of deze liggen gelijk met het straatniveau. De groenaanplant bevindt zich hoofdzakelijk op de kavels en is erg divers qua beplantingssoorten, hoogte en transparantie.

De bebouwing is overwegend één laag met zadeldak met vaak een flauwe dakhelling. Er komen veel lage goothoogtes voor (semi-bungalows). De bebouwing wordt verder gekenmerkt door een ingetogen architectuurstijl en een overwegend licht kleurgebruik (wit of zandkleur) van de gevels, met afwisselend donkere of lichte accenten (dakomlijsting, kozijnen).

Woningen in de directe omgeving

Op het perceel staat een kantoorpand, een voormalig bankgebouw. Het huidige bankgebouw wijkt in verschijningvorm en uitstraling duidelijk af van de omliggende bebouwing. Het gebouw is 2-3 lagen hoog en plat afgedekt. Op het pand zitten karakteristieke gevelbanden.

Rondom het gebouw is het plangebied grotendeels verhard. Aan de randen liggen parkeerplaatsen en bosschages. Door de ligging op de helling van de stuwwal is het peil aan de zijde van de Bovensteweg bijna 2 meter lager waardoor de onderste laag van het gebouw vanaf deze weg direct toegankelijk is.

Onderstaande afbeeldingen geven de huidige situatie van het plangebied weer.

Voormalig bankgebouw vanaf de Groesbeekseweg respectievelijk vanaf de Bovensteweg gezien

2.2 Historische achtergrond

Op de topografische kaart uit 1820 zien we dat Mook is opgebouwd uit twee straten evenwijdig aan de Maas met dwars daarop de Groesbeekseweg. Bij het snijpunt van deze wegen ligt de kerk aan de Maas. Op de plek van het Raadhuisplein liggen privépercelen en straatjes. Het huidige plein is pas veel later ontstaan. De eerste bebouwing van het dorp ligt aan de Kerkstraat. Pas in de loop van de 19de eeuw ontstond er een bebouwingslint langs de Rijksweg.

Topografische kaart respectievelijk 1938, 1957, 1967, 1987

Tijdens de tweede wereldoorlog is er veel bebouwing in Mook verwoest. Dit is nu nog zichtbaar aan de panden die gebouwd zijn in de traditionele architectuurstijl van de wederopbouw (Delftse school) Deze stijl kenmerkt zich door de kloeke hoofdvormen met zadeldak en topgevels, een overheersend beeld van baksteen, de grote aandacht voor de compositie van de gevel en oog voor ambachtelijke details (zoals gootklossen) en ornamenten.

Kenmerkende traditionele wederopbouwarchitectuur langs Rijksweg en Groesbeekseweg

Vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw is sprake van een sterke groei van Mook. De nabijheid van Nijmegen en de ligging nabij de bossen maken dat veel forensen zich vestigen in Mook. Het gebied tussen de Rijksweg en de stuwwal raakt zo geheel bebouwd met uitbreidingen volgens de traditionele blokverkavelingen en met name vrijstaande individuele woningbouw richting de stuwwal.

Traditionele woningbouw op grote groene percelen richting de stuwwal

2.3 Toekomstige situatie

Het initiatief behelst de sloop van het huidige kantoorpand en nieuwbouw ter plekke van een appartementencomplex met maximaal 18 wooneenheden.

Bebouwingsstructuur
Het uitgangspunt is dat ter plekke een prominent gebouw verrijst, net zoals het geval is in de huidige situatie. Als bouwmassa is derhalve gekozen voor een gebouw van twee lagen met een forse kap (wonen onder de kap). De bouwmassa blijft daarmee vergelijkbaar met de huidige bouwmassa. Ook de plaatsing van het gebouw is afgestemd op de huidige rooilijn van de bebouwing aan de Groesbeekseweg en de Bovensteweg.

Inrichting perceel
Op de hoek van de Bovensteweg en de Groesbeekseweg komt een groene inrichting met bomen, net zoals dat in de huidige situatie het geval is. Door de prominente ligging van dit groen bepaalt dit, samen met het gebouw, het toekomstige beeld aan de Groesbeekseweg. Langs de Groesbeekseweg zullen aanvullend nog een aantal bomen geplant worden. Samen met het groen op de hoek van de Bovensteweg-Groesbeekseweg wordt hiermee aangesloten op de groene uitstraling van de omgeving.

Aan de achterzijde van het gebouw is het terrein eveneens groen ingericht. Dit perceelsdeel biedt daarmee ook ruimte voor de opvang van regenwater. Het parkeren vindt plaats rondom het gebouw, voor een deel grenzend aan de Bovensteweg en voor het merendeel grenzend aan de Groesbeekseweg.

Het beplantingsplan dat voor de ontwikkeling is opgesteld, is opgenomen in bijlage 1 bij de regels en voor het realiseren en de instandhouding van de beplanting is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels.

Ook in de nieuwe terreininrichting zullen keerwanden worden toegepast om de hoogteverschillen te kunnen overbruggen. Onderzocht zal worden of het mogelijk is om de karakteristieke gevelornamenten van het huidige bankgebouw terug te plaatsen op deze keerwanden. Hiermee wordt het kunstwerk gespaard en vertellen ze iets over de historie van de plek waar lange tijd de boerenleenbank van Mook gevestigd was.

Programma
Een woningbouwprogramma van maximaal 18 appartementen is het uitgangspunt. Dit bestaat uit een mix van 2 goedkope huurappartementen, 7 middeldure huurappartementen en 9 middeldure koopappartementen. De koopappartementen mogen in middeldure/dure huurappartementen omgezet worden. In het gebouw komen appartementen van verschillende groottes, variërend tussen circa 60 m2 en 120 m2.

Stedenbouwkundige analyse: aansluiten op het karakter van de omgeving

Voorlopig ontwerp (Bulkens Architecten)

2.4 Architectuur en beeldkwaliteit

2.4.1 Stedenbouw/Verkaveling

• Algemeen karakter/gewenste sfeer: vervangen huidig prominent gebouw door nieuw beeldbepalend appartementencomplex.
• Verkaveling:
  • 1. het gebouw is met name georiënteerd op de Groesbeekseweg
  • 2. aangesloten wordt op de bestaande rooilijnen
  • 3. er zijn geen bijgebouwen, de bergingen zijn opgenomen in het souterrain (dubbel grondgebruik)
• Massa: de hoogte is 2 lagen met een (forse) kap.
• Het hoogteverschil benutten voor dubbel grondgebruik (souterrain).

2.4.2 Architectuur

• Algemeen karakter/gewenste sfeer: de architectuur sluit aan op de traditionele architectuur van de panden in de omgeving. In het ontwerp is, voor zover mogelijk, rekening gehouden met de privacy van de omliggende woningen.
• Typologie: Gekozen kan worden voor een algemeen traditioneel ontwerp of een verwijzing naar de kenmerkende wederopbouwarchitectuur van de Delftse school (zie historische beschrijving 2.2).
• In de architectuur komt tot uitdrukking dat het gebouw zich met name oriënteert op de Groesbeekseweg en pas in tweede instantie op de Bovensteweg.
• Een kapvorm die aansluit bij de traditionele architectuur in de omgeving: (samengesteld) zadeldak of schilddak. De nok ligt voor het merendeel evenwijdig aan de Groesbeekseweg.
• Detaillering: details zoals topgevels, dakkapellen sluiten aan op de gewenste traditionele architectuur dan wel architectuur van de Delftse school.
• Materiaalgebruik: overwegend baksteen met keramische pannen.

Voorlopig ontwerp (Bulkens Architecten)

Referentiebeeld traditionele architectuur

Referentiebeeld architectuur met verwijzing naar Delftse school

2.4.3 Erfinrichting

• Algemeen karakter/gewenste sfeer: aansluiten op de groene uitstraling van de omgeving.
• Het bestaande groen rond de perceelsgrenzen wordt gerespecteerd. Rekening wordt gehouden met de kroonprojectie van de bomen op het aangrenzende perceel.
• Het terrein rondom het gebouw wordt zo groen mogelijk ingericht. Op de beeldbepalende hoek van de Bovensteweg en de Groesbeekseweg komt een plantsoen met bomen.
• Het parkeren vindt plaats op het eigen terrein. De parkeerplekken worden afgewisseld door bomen om de groene uitstraling van het terrein te optimaliseren.
• Onderzocht wordt of de gevelornamenten van het oude bankgebouw hergebruikt kunnen worden in de keermuren rondom het nieuwe appartementengebouw.
  

Inpassen plan in bestaande groene omgeving

Hergebruik gevelplastiek in nieuw te bouwen keerwanden

2.5 Duurzame stedenbouw

Een duurzame leefomgeving is een leefomgeving waarin bewust wordt omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om duurzaamheid te integreren in de planvorming. Dat wordt bereikt door de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin mee te nemen in de planvorming. Zo ontstaat een afwegingskader dat leidt tot een goed gemotiveerd plan dat voor die ene plek, in die omgeving en binnen de (financiële) kaders het beste plan is.

Duurzame stedenbouw bestaat voor een deel uit aspecten die sectoraal gezien al geruime tijd in beeld zijn. Denk aan de omgang met hemelwater dat bij voorkeur geborgen wordt op het eigen terrein en een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing in de omgeving waarbij rekening wordt gehouden met natuur- en cultuurhistorische waarden. Zo ontstaat zowel een prettige leefomgeving voor mens en dier, en is het plan ook beter bestand tegen bijvoorbeeld hittestress, droogte en hevige regenval. Andere aspecten van duurzame stedenbouw zijn het multifunctioneel bouwen en het aspect circulair bouwen. Gebouwen met een passende architectuur dragen ook bij aan de duurzaamheid van de omgeving. Denk bijvoorbeeld aan de jaren-dertig-woonwijken welke nog steeds zeer gewild zijn (energetisch ligt daar een opgave, maar dat hele wijken nog steeds gewild zijn is óók duurzaam). Een aspect dat inmiddels ook centraal staat in de duurzame stedenbouw is het aspect energie. Dit geldt op gebouwniveau (bijvoorbeeld extra isoleren, toepassing zonnepanelen en warmtepompen) en op gebiedsniveau (grootschalige energieopwekking, warmte-koudeopslag). De wetgeving gaat hierin mee: nieuwe gebouwen dienen in 2021 (vrijwel) energieneutraal te worden gebouwd (BENG, Bijna Energie Neutraal gebouw). Duurzame stedenbouw is zo een instrument dat leidt tot plekken waar mensen zich prettig en veilig voelen. Een prettige leefomgeving is bovendien een gezonde leefomgeving wat betreft bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluid en externe veiligheid.

Al deze thema's over ruimte, klimaat en mens dienen afgewogen te worden en in relatie te worden bezien met de investerings- en beheerkosten. Het resultaat van deze integrale afweging is een bepaald duurzaamheidsniveau dat in het stedenbouwkundige plan uitgewerkt kan worden. Dat vormt vervolgens weer de basis voor (onder meer) het bestemmingsplan om e.e.a. ook juridisch te borgen.

Planspecifiek

In voorliggend plan is sprake van zuinig ruimtegebruik omdat het een locatie in bestaand stedelijk gebied betreft (inbreidinglocatie). In eerste instantie is onderzocht welke mogelijkheden er waren om het huidige gebouw te herontwikkelen tot woongebouw. Omdat dit bouwtechnisch en financieel niet haalbaar bleek is gekozen voor nieuwbouw. Onderzocht zal worden welke hergebruikmogelijkheden er zijn van de vrijkomende materialen. Concreet is het voornemen of de gevelornamenten te hergebruiken in het plan.

Qua energiehuishouding worden een warmtepompinstallatie en zonnepanelen toegepast. Uiteraard zal het gebouw ontwikkeld en gebouwd worden volgens de eisen en voorwaarden van het huidige bouwbesluit en is de intentie van de initiatiefnemer te onderzoeken wat voor een duurzaamheidsaspecten daaraan toegevoegd kunnen worden.

Het terrein wordt optimaal groen ingericht met aanvullende boombeplanting. Dit draagt bij aan het voorkomen van hittestress en een te hoog oplopende binnentemperatuur. Tevens biedt het terrein zo meer mogelijkheden voor opvang van regenwater. Het huidige hoogteverloop blijft vrijwel ongewijzigd. Daarmee kan een gesloten grondbalans bewerkstelligd worden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Gebiedsgericht

De SVIR benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen. Voorts betreft het enkele specifieke gebieden zoals de mainportontwikkeling van Rotterdam en Schiphol.

In het Barro heeft het Rijk voor deze onderwerpen regels opgesteld waarmee de SVIR juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

In de SVIR worden, naast de onderwerpen van nationaal belang, accenten geplaatst op het gebied van bestuurlijke verantwoordelijkheden. Het beleid betekent een decentralisatie van rijkstaken en bevoegdheden. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en lagere overheden, burgers en bedrijven krijgen, zolang het nationaal belang niet in het geding is, de ruimte om oplossingen te creëren.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Per 01 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking herzien. Bij de herziening zijn onder meer de drie afzonderlijke 'treden' van de ladder losgelaten en is het begrip 'actuele regionale behoefte' gewijzigd in 'behoefte'. Nieuw is dat de laddertoets bij flexibele plannen kan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van een wijzigings- of uitwerkingsplan.

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de SVIR en het Barro. Vanuit nationaal beleid zijn er geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

Ladder duurzame verstedelijking
De realisatie van 18 woningen is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom dient de ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen.

Ten eerste dient de behoefte aan de appartementen onderbouwd te worden.

Een belangrijk document voor het gemeentelijk woonbeleid is de gemeentelijke Woonvisie 2017-2020. Daarnaast wordt het beleid bepaald door regionale afspraken met zowel de regio Noord Limburg als de regio Nijmegen en omstreken. Verder laat de gemeente zich leiden door de meest recente demografische prognoses, zoals die van de huishoudensgroei. Voor de kwantitatieve opgave gaat de gemeente op basis van de Woonvisie gemeente Mook en Middelaar 2017-2021 voor de periode 2015-2030 uit van een uitbreidingsbehoefte van 130 - 300 woningen (zie paragraaf 3.4.2). De gemeente heeft haar plancapaciteit afgestemd op de regionale afspraken (zie paragraaf 3.3.2 en 3.3.3). Het realiseren van de 18 appartementen in het plangebied levert een bijdrage aan de invulling van deze kwantitatieve behoefte.

Wat betreft de kwalitatieve opgave zet de gemeente in op een mix aan woningtypes in huur en koop, met het accent op woningen voor kleine huishoudens, woningen die geschikt (te maken) zijn voor mensen met een beperking en kleinschalige, vernieuwende woonconcepten. In Mook en Molenhoek is ruimte voor een diversiteit aan woonvormen. De gemeente heeft in verhouding tot de regionale woningvoorraad gemiddeld het hoogste aandeel koopwoningen. Het aandeel appartementen is relatief laag. Woonwensen duiden op een overschot aan (gewone) eengezinswoningen. Er is vooral vraag naar ouderenwoningen en appartementen. Hieruit kan geconcludeerd worden dat er in de gemeente behoefte is aan appartementen in alle prijssegmenten.

In 2019 is door Companen een woningmarktonderzoek gedaan in de regio Arnhem-Nijmegen. Hieruit blijkt dat er in de subregio Nijmegen tot 2030 met uitzondering van grondgebonden huurwoningen, naar alle woningtypen een groeiende vraag zal zijn. Voornamelijk de vraag naar sociale huurappartementen zal volgens de prognose groot zijn. Specifiek voor de gemeente Mook en Middelaar blijkt er tot 2030 vooral vraag te zijn naar particuliere huur appartementen en goedkope grondgebonden koopwoningen. Met het toevoegen 18 appartementen, waarvan de helft huurappartementen zijn (goedkoop en middelduur) en waarvan de koopappartementen ook in middeldure/dure huurappartementen omgezet mogen worden, sluit de ontwikkeling aan bij de behoefte die uit het woningmarktonderzoek naar voren komt.

In het centrum van Mook zijn twee grotere projecten met huurappartementen in ontwikkeling of ontwikkeld. Het woonzorgcomplex met huurappartementen gecombineerd met zorg is begin 2020 opgeleverd. Het andere project is gesitueerd aan het Raadhuisplein en moet nog gerealiseerd worden. Het gaat hier om goedkope huurappartementen voor jongeren. Het programma van 2 goedkope huurappartementen, 7 middeldure huurappartementen en 9 middeldure koopappartementen aan de Groesbeekseweg is een aanvulling op deze toevoegingen aan de woningvoorraad. Door de initiatiefnemer is bij makelaars navraag gedaan naar welk type appartementen vraag is. Hieruit kwam naar voren dat er inderdaad vraag is naar goedkope huurappartementen en middeldure koopappartementen. Vanuit de omgeving is er ook al concrete vraag naar de nieuwe appartementen. Het gaat daarbij om ouderen die vanuit een grondgebonden woning naar een gelijkvloers appartement willen verhuizen.

Er is daarmee zowel kwantitatief als kwalitatief behoefte aan de toe te voegen appartementen.

Daarnaast dient te worden ingegaan op de locatie van het initiatief. Het nieuwe appartementengebouw wordt gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied op de locatie van een verouderd kantoorpand. Hiermee is er sprake van duurzaam ruimtegebruik.
De ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee succesvol doorlopen.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014

Op 12 december 2014 is door Provinciale Staten het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014, met bijbehorend plan m.e.r., de Omgevingsverordening Limburg 2014 en het Provinciaal Verkeers en-

Vervoersprogramma vastgesteld.

 

In het POL staat kwaliteit centraal. Dat komt tot uiting in het koesteren van de gevarieerdheid van Limburg

onder het motto 'meer stad, meer land', het bieden van ruimte voor verweving van functies, in

kwaliteitsbewustzijn, en in dynamisch voorraadbeheer dat moet resulteren in een nieuwe vorm van groeien.

Algemene principes voor duurzame verstedelijking sluiten hierop aan, zoals de ladder van duurzame

verstedelijking en de prioriteit voor herbenutting van cultuurhistorische en beeldbepalende gebouwen.

 

Noord-Limburg kenmerkt zich door een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Er dient een transformatie van de

bestaande woningvoorraad plaats te vinden, aangezien er nauwelijks bevolkingsgroei meer is. Daarbij zal

primair worden gekozen voor inbreiding, aanpassing en functieverandering en slechts in beperkte mate voor

uitbreiding in de nabijheid van kleine kernen. In het POL is opgenomen dat het toevoegen van nieuwe

woningen aan de woningvoorraad dient te worden afgestemd met de door de gemeenteraden vastgestelde

Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg (zie paragraaf 3.3.2).

 

Planspecifiek
Op onderstaande afbeelding is een uitsnede weergegeven van de kaart 'Duurzame verstedelijking' uit de Omgevingsverordening. Het plangebied is aangeduid als bebouwd gebied (roze), oftewel bestaand stedelijk gebied. Met voorliggend plan wordt een oud kantoorgebouw in het bestaand stedelijk gebied gesloopt en wordt er een appartementencomplex voor teruggebouwd. Hiermee past het initiatief binnen de principes van duurzame verstedelijking zoals omschreven in het provinciaal beleid. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 3.3.


Kaart Duurzame verstedelijking, Omgevingsverordening 2014

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Strategische regiovisie Bergen, Gennep, Mook en Middelaar

De gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar hebben samen een Strategische Regiovisie ontwikkeld

om te bepalen waarin de gemeenten de komende tijd gaan investeren. Deze visie is door de gemeenteraad

vastgesteld voor wat betreft toerisme en recreatie in de meest brede zin van het woord. Met deze strategische

regiovisie willen deze gemeenten de regio beter tot haar recht laten komen en een bestendig perspectief voor

het geheel garanderen. Hierin zijn wensen en ambities geformuleerd in zeven programma’s en met twee

sleutelprojecten is aangegeven welke ontwikkelingen met voorrang ter hand worden genomen. Hiermee is een

kwaliteitsslag te bereiken die nodig is om de leefbaarheid te vergroten en de achterstand op het omliggende

gebied te verkleinen.

 

Daarbij is gekozen voor een ontwikkelingsmodel met een onderscheidend profiel dat complementair is aan de stedelijke regio’s in de nabije omgeving: in het noorden Arnhem/Nijmegen en in het zuiden Venlo. Van de

groei van beide stedelijke regio's kan worden geprofiteerd, maar dan wél op de eigen manier, namelijk

kleinschalig en duurzaam. De inzet is om in de regio een ‘center of excellence’ neer te zetten, met als

steekwoorden: puur, authentiek, gastvrij en met respect voor de natuur en het landschap.

 

De regio heeft een aantal kwaliteiten die versterkt kunnen worden. Hierin wordt een viertal dragende functies

onderscheiden waarop de hoofdprogramma’s worden ingezet om de kwaliteitssprong te maken, namelijk:

wonen, zorg, recreatie en toerisme en landbouw.

Planspecifiek 
In de Strategische Regiovisie wordt het plangebied niet specifiek benoemd. Wel wordt benoemd dat binnen de wooneconomie nog plaats is voor een excellent, onderscheidend woonmilieu met ruimte voor verschillende wooncategorieën. Er is voor gekozen om woningbouw vooral op inbreidingslocaties (verdichten en functieverandering) te laten plaatsvinden en gelijktijdig de ruimtelijke kwaliteit te versterken.
Onderhavig plan betreft de sloop van een oud kantoorgebouw in bestaand stedelijk gebied en de realisatie van 2 goedkope huurappartementen, 7 middeldure huurappartementen en 9 middeldure koopappartementen op die locatie. Het geheel wordt groen ingepast. Hiermee wordt een excellent, onderscheidend woonmilieu gerealiseerd op een inbreidingslocatie. Tevens wordt met de herontwikkeling en een groene inpassing van het plan de ruimtelijke kwaliteit versterkt.

3.3.2 Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg

In de Regionale Structuurvisie Wonen van de regio Noord-Limburg staat het regionaal woonbeleid

opgeschreven. De regio bestaat uit de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en

Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas. In de visie wordt door de regio samen met de provincie Limburg sturing gegeven aan de regionale woningmarkt. De visie kent vijf inhoudelijke pijlers:

• 1. Een gezonde woningmarkt in balans: nieuwbouw naar behoefte
• 2. De juiste woning op de juiste plek en dynamisch voorraadbeheer
• 3. Goed wonen voor iedereen, maar met extra aandacht voor...
• 4. Kwaliteit bestaande voorraad en kernen meer centraal
• 5. Een levensloopvriendelijke en duurzame regio

Een belangrijk ambitie die is voortgekomen uit de visie is het terugbrengen van de plancapaciteit. Op basis van de structuurvisie is afgesproken dat gemeenten die een overschot hebben aan plancapaciteit deze capaciteit terugbrengen. Afgesproken is dat gemeenten 40% van het overschot aan woningbouwplannen ten opzichte van de huishoudensgroei dienen te schrappen. De gemeente Mook en Middelaar heeft hier invulling aangegeven door twee uitleglocaties te schrappen. Het gaat om de locatie Cuijkse Steeg te Mook en de locatie Dorpstraat 2/2a te Middelaar. In totaal gaat het om 230 bouwtitels die niet meer op de planningslijst staan. Met het schrappen van deze twee grote plannen heeft Mook en Middelaar ruimschoots voldaan aan de afspraak tot planreductie en is er weer beperkte ruimte om nieuwe woningen toe te staan.

In de regio Noord Limburg is de afspraak gemaakt dat nieuwe initiatieven/plannen van meer dan 10 woningen regionaal worden afgestemd. In dit geval is de regionale afstemming niet nodig, omdat deze ontwikkeling past binnen de afgesproken aantallen. In de Regionale Structuurvisie Noord Limburg is voor elke gemeente een lijst opgenomen met de plancapaciteit met betrekking tot bestaande initiatieven/plannen. Voor het centrum van Mook zijn 50 woningen opgenomen. De ontwikkeling van het woonzorgcomplex en de aanvullende woningbouw in het centrum van Mook bestaat uit 21 woningen. Dit betekent dat er nog eens ruimte is voor 29 woningen. De 18 woningen van dit project dienen gezien te worden als onderdeel van het woningbouwprogramma voor het centrum van Mook.

De regio wil een breed palet aan woonmilieus bieden dat aansluit bij de huidige en toekomstige inwoners van de regio. In de visie is een afwegingskader ontworpen dat regionaal en lokaal het instrument vormt om tot een heldere prioritering en onderbouwing van nieuwbouwplannen te komen. De werkwijze sluit aan bij de principes van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Planspecifiek
Voorliggend plan past binnen de gemeentelijke woningbouwkaders die regionaal zijn afgestemd op basis van de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. In paragraaf 3.1 is voor het plan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking succesvol doorlopen.

3.3.3 Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027

Op 7 februari 2018 is door de Regio Nijmegen de Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027 ondertekend. De gemeenten hebben gezamenlijk het volgende uitgangspunt bepaald: Centraal staat goed wonen en leven voor alle huidige en toekomstige inwoners van de gemeenten. De woningvoorraad en woonomgeving moet kunnen voldoen aan de (veranderende) woonbehoeften van de inwoners met voldoende aanwezige of bereikbare voorzieningen in de buurt.

Hieruit komen de ambities naar voren om te richten op beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, het versterken van diversiteit en een duurzame en flexibele woningmarkt.

In de Woonagenda is als richtlijn een verdeling van het regionaal maximaal aantal te realiseren woningen in de periode 2017 tot 2027 opgenomen. De richtlijn voor het aantal te bouwen woningen in de gemeente Mook en Middelaar betreft ongeveer 350 woningen voor de periode tot 2027.

Planspecifiek

Voorliggend plan draagt met 18 appartementen bij aan de kwantitatieve behoefte zoals die regionaal is afgesproken. Met het realiseren van goedkope tot middeldure huurappartementen en middeldure koopappartementen worden betaalbare woningen gerealiseerd, waarmee ook aan de kwalitatieve ambitie van de regio wordt bijgedragen.

Het initiatief sluit aan bij de Woonagenda subregio Nijmegen en omstreken 2017-2027.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Mook & Molenhoek 2025

Deze Structuurvisie geeft de visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de kernen Mook en Molenhoek in de periode tot 2025. De ambities van de gemeente Mook en Middelaar betreffende de functies wonen, economie, mobiliteit, welzijn, zorg en educatie, groen en water, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit zijn hierin samengebracht voor zover deze betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van de dorpen Mook en Molenhoek. Het doel van de visie is enerzijds het aangeven van de kaders, waarbinnen toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en projecten kunnen plaatsvinden en anderzijds het communiceren van de ambities van de gemeente ten aanzien van de beide dorpen aan derden.
Voor het thema wonen geldt dat vanwege de ligging nabij Arnhem/Nijmegen en Venlo, er steeds vaker een beroep wordt gedaan op deze regio. Het aantal forenzen groeit. Daarnaast is er sprake van komende vergrijzing.

Deze forenzen en de vergrijzing vereisen een nieuwe kijk op wonen. De behoefte aan woningbouw wordt gerealiseerd door het zoveel mogelijk benutten van inbreidingslocaties en daarmee een efficiënt gebruik van de (open) ruimte in de kernen. Het bouwen in de compacte dorpskernen moet bijdragen aan het verbeteren van de woonmilieus en de kwaliteit van het wonen de woonomgeving.

Planspecifiek
Onderhavig initiatief omvat de sloop van een oud kantoorgebouw en de realisatie van 18 appartementen op dezelfde plek in de kern Mook. Hiermee is sprake van efficiënt gebruik van de ruimte in de kernen. Tevens kunnen de appartementen bijdragen aan een invulling van de woningbehoefte van forenzen die naar de regio trekken. Het plangebied ligt net buiten de zone die is aangewezen voor 'verweving kern en stuwwal', waarbinnen extra woningen enkel mogelijk zijn als er extra aandacht is voor de inpassing met groen. Het plan sluit daarmee aan op de structuurvisie.

3.4.2 Woonvisie gemeente Mook en Middelaar 2017-2021

Een belangrijk document voor het gemeentelijk woonbeleid is de gemeentelijke Woonvisie 2017-2021. Daarnaast wordt het beleid bepaald door regionale afspraken met zowel de regio Noord Limburg als de regio Nijmegen en omstreken. Verder laat de gemeente zich leiden door de meest recente demografische prognoses, zoals die van de huishoudensgroei. Met de Woonvisie 2017-2021 stelt de gemeente haar woonbeleid voor de komende jaren vast. De Woonvisie vorm de basis voor het woningbouwprogramma in de komende jaren, afstemming met buurgemeenten en prestatieafspraken met woningcorporatie Destion. De visie is een nadere uitwerking van de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. Centraal staat de doelstelling: 'aantrekkelijk woon- en leefklimaat' passend bij (veranderende) vraag van de consument, nu en straks. Om deze doelstelling te bereiken is het woonbeleid in 3 pijlers verder uitgewerkt:

• 1. Kwaliteit woon- en leefomgeving in de dorpen
• 2. De juiste woning op de juiste plek
• 3. Samen werken aan een aantrekkelijke gemeente

Voor de kwantitatieve opgave gaat de gemeente voor de periode 2015-2030 uit van een uitbreidingsbehoefte van 130-300 woningen. Bij de Regionale Structuurvisie Wonen Noord Limburg is de plancapaciteit van de gemeente op 1 januari 2015 opgenomen. De plancapaciteit bestaat uit circa 507 woningen. Er is dus sprake van een ruime overmaat. Met het voorlopig op ‘hold’ zetten van de woningbouwplannen aan de Cuijkse Steeg in Mook en Dorpsstraat 2 in Middelaar wordt de plancapaciteit voor de periode tot 2025 met 230 woningen teruggebracht tot circa 280 woningen. In het overzicht met de plancapaciteit staat het centrumplan van Mook genoemd met een aantal van 50 woningen. De ontwikkeling van het woonzorgcomplex en de aanvullende woningbouw in het centrum van Mook bestaat uit 21 woningen. Dit betekent dat er nog eens ruimte is voor 29 woningen. De 18 woningen van dit project dienen gezien te worden als onderdeel van het woningbouwprogramma voor het centrum van Mook.

Wat betreft de kwalitatieve opgave zet de gemeente in op een mix aan woningtypes in huur en koop, met het accent op woningen voor kleine huishoudens, woningen die geschikt (te maken) zijn voor mensen met een beperking en kleinschalige, vernieuwende woonconcepten. In Mook en Molenhoek is ruimte voor een diversiteit aan woonvormen. Door de nabijheid en bereikbaar van Nijmegen, en de toekomstige snelfietsroute, zijn er extra mogelijkheden voor woningbouw ten behoeve van jongeren en woningzoekenden uit de stad die een volgende stap in hun wooncarrière zetten (ruimte, groen en rust).
De gemeente heeft in verhouding tot de regionale woningvoorraad gemiddeld het hoogste aandeel koopwoningen. Het aandeel appartement is relatief laag. Woonwensen duiden op een overschot aan (gewone) eengezinswoningen. Er is vooral vraag naar ouderenwoningen en appartementen.

Planspecifiek
De gemeente heeft haar plancapaciteit afgestemd op de regionale afspraken. Het realiseren van de 18 appartementen in het plangebied levert een bijdrage aan de invulling van de kwantitatieve behoefte van 130-300 woningen in de periode 2015-2030. Met het toevoegen van een mix van goedkope/middeldure huurappartementen en middeldure koopappartementen wordt voorzien in de vraag naar appartementen en woningen voor kleine huishoudens en starters. Daarmee sluit het plan aan bij de gemeentelijke Woonvisie.

3.4.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Mook en Molenhoek', vastgesteld op 4 juli 2013. Het plangebied heeft de enkelbestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen (beperkt tot de eerste bouwlaag) en wonen (uitgezonderd op de eerste bouwlaag) toegestaan.
Het plangebied heeft de dubbelbestemming 'Waarde - archeologische verwachting 2'. Tevens geldt de gebiedsaanduiding 'kleinschalige toeristische verblijfseenheden'. Bijgevoegd een uitsnede van het geldende bestemmingsplan.

 
Uitsnede bestemmingsplan 'Mook en Molenhoek' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Omdat de voorgenomen bouw van 18 appartementen niet past binnen het geldende bestemmingsplan is voorliggende herziening opgesteld.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Voorliggend plan betreft de realisatie van 18 appartementen. Voor deze ontwikkeling is een bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 1. Hierin wordt geconcludeerd dat de aangetroffen lichte verontreinigingen, gezien de aard en mate ervan, geen reden geven voor nader onderzoek.

Er wordt geadviseerd om in een later stadium onderzoek te doen naar asbest in puin.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.1.2 Lucht

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor beide stoffen bedraagt de grenswaarde 40 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de NSL Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen van het rekenpunt 15989502 (aan de Rijksweg (N271) ter hoogte van plangebied) zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

	NO2 (stikstofdioxide)	PM10 (Fijn stof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2017 (µg/m3)	22,2 µg/m3	18,9 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)	40 µg/m3	40 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief (toevoegen van 18 woningen) van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%, toevoegen van 1.500 woningen). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen, geluidbelastingkaarten en actieplannen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het toevoegen van meerdere geluidgevoelige objecten. Het plangebied ligt op de hoek van de Groesbeekseweg en de Bovensteweg. Industrielawaai en spoorweglawaai zijn hier niet aan de orde. Om te bepalen wat de effecten zijn van wegverkeerslawaai is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Het gehele onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 2. De wegen in de nabijheid van het plangebied zijn 30 km wegen zonder geluidzone. De geluidbelasting op de gevels van het gebouw hoeft daarom niet te worden getoetst aan de Wet geluidhinder.
De geluidbelasting door niet gezoneerde wegen wordt beschouwd in het kader van een goede ruimtelijke ordening. De geluidbelasting door alle wegen samen bedraagt 62 dB op de hoogste geluidbelaste gevel. Voor het aspect geluid zal sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de appartementen wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype en verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Ten westen van het plangebied ligt het centrum van Mook met veel centrumfuncties. De dichtstbijzijnde centrumfuncties liggen op 90 meter afstand van het plangebied. Dit betreft een medisch centrum aan de Groesbeekseweg 5 en een kantoorgebouw ten behoeve van financiële dienstverlening aan de Groesbeekseweg 9. Hiervoor gelden richtafstanden van minimaal 10 meter voor het aspect geluid.
Ten noordoosten van het plangebied ligt op circa 90 meter afstand een oorlogsbegraafplaats. Voor begraafplaatsen geldt voor het aspect geluid een richtafstand van minimaal 10 meter. De afstanden tussen het plangebied en de genoemde functies voldoen aan de richtafstanden. Overige milieubelastende functies liggen op nog grotere afstand, waarmee wordt voldaan aan de richtafstanden. Met voorliggend plan is sprake van een goed woon- en leefklimaat voor de 18 toe te voegen woningen. Tevens worden met de ontwikkeling geen bedrijven belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, parkeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website risicokaart.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website.

Uitsnede risicokaart met plangebied blauw omcirkeld

Hieruit is op te maken dat op ruim 430 meter van het plangebied een basisnetroute voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over het water ligt. Het plangebied ligt echter niet in de plaatsgebonden risicocontour 10-6 of het invloedsgebied van deze transportroute (200 meter). Verder zijn in de nabije omgeving van het plangebied geen inrichtingen, buisleidingen of andere transportroutes aanwezig die in het kader van externe veiligheid relevant zijn.

Het initiatief is uitvoerbaar op het gebied van externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Er is geen oppervlaktewater aanwezig in of rondom het plangebied. Het plangebied is in de huidige situatie nagenoeg geheel verhard. In de toekomstige situatie wordt een deel van het plangebied groen ingericht (minstens 10% van de oppervlakte van het plangebied). Het verhard oppervlak in het plangebied neemt daarmee af, waardoor er geen compensatie van een toename van verhard oppervlak nodig is. Het hemelwater en afvalwater wordt gescheiden aangeboden. Hemelwater wordt op eigen terrein verwerkt, hiervoor zijn voldoende mogelijkheden (infiltreren in het groen, infiltratiekratten). De exacte wijze van verwerken van het hemelwater zal in het kader van de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen verder worden uitgewerkt. Hierbij zullen de toetsingspunten van de Keur van waterschap Limburg betrokken worden.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Voor onderhavig plan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het gehele onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 3. De belangrijkste conclusies ten aanzien van gebiedsbescherming en soortenbescherming worden hieronder beschreven.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een beschermd gebied en/of locatie betreffende Natura 2000 of het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Ten zuidoosten van het plangebied ligt op 2 km afstand het Natura 2000-gebied 'Sint-Jansberg'. Ten noorden van het plangebied ligt op circa 60 meter afstand een Goudgroene natuurzone (NNN). Gezien de aard van de werkzaamheden, de afstand tot de gebieden en de beoogde situatie is van externe werking op omliggende Natura 2000-gebieden geen sprake. Voor stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden zijn de verkeersbewegingen en met gas verwarmde gebouwen de relevante stikstofuitstotende bronnen. In dit geval is er een gasverwarmd gebouw aanwezig, waarvoor in de plaats gasloze appartementen worden gebouwd. Daarnaast neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied in de toekomstige situatie af vergeleken met de huidige situatie (zie par. 4.4). Daarmee neemt de stikstofuitstoot in het plangebied af en is er logischerwijs geen sprake van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Om dit te onderbouwen is een voortoets stikstofdepositie opgesteld, waarin ook het effect van de aanlegfase van het project is onderzocht, zie bijlage 4. Hierin is de toekomstige stikstofdepositie berekend. De conclusie is dat er zowel in de gebruiksfase als de aanlegfase geen sprake is van een bijdrage aan depositie op Natura 2000-gebieden groter dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee wat betreft stikstof geen sprake van negatieve effecten op Natura 2000-gebieden. Ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland geldt dat externe werking geen toetsingskader is.

Soortenbescherming
Het te slopen kantoorgebouw heeft potentie voor vleermuizenverblijfplaatsen. Aanvullend onderzoek hiernaar zal voorafgaand aan de sloop van het gebouw gebeuren. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat een ontheffing Wet natuurbescherming nodig is, kan deze naar verwachting in combinatie met het nemen van gerichte maatregelen worden verleend. Het plan leidt niet tot aantasting van overige beschermde soorten. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van foeragerende vleermuizen en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen eventueel maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen. De te nemen maatregelen zijn opgenomen in het onderzoeksrapport.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Met voorliggend plan behoudt het plangebied de bestaande ontsluiting aan de Bovensteweg, die uitkomt op de Groesbeekseweg. Het plangebied ligt in de bebouwde kom in een 30 km zone. Het initiatief omvat de bouw van 18 appartementen op de locatie van een voormalig kantoorgebouw.

In de huidige situatie is er sprake van een kantoor met baliefunctie met een brutovloeroppervlakte (bvo) van circa 1.000 m². Hiervoor geeft het CROW (publicatie 381) een gemiddeld verkeerskengetal (voor schil centrum in weinig stedelijk gebied) van 13,7 verkeersbewegingen per 100 m² bvo. Bij een bvo van 1.000 m² komt dit neer op 137 verkeersbewegingen per dag in de huidige situatie.

In de toekomstige situatie komen er 9 goedkope/middeldure huurappartementen en 9 middeldure koopappartementen. Hiervoor geeft het CROW gemiddelde kengetallen van 4,1 per goedkoop/middelduur huurappartement en 5,9 per middelduur koopappartement. Dit levert een toekomstige verkeersgeneratie van (36,9 + 53,1 =) 90 verkeersbewegingen per dag.

Het aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied zal daarmee afnemen met (137 - 90 =) 47 verkeersbewegingen per dag.

Het is belangrijk dat de nieuwe situatie niet ten koste gaat van de verkeersveiligheid. De Groesbeekseweg loopt richting het noorden op in hoogte, waardoor afdalend verkeer richting het zuiden een hoge snelheid kan hebben. In het plan zijn overeenkomstig de bestaande situatie, haakse parkeerplaatsen aanwezig langs de Groesbeekseweg. De Groesbeekseweg is vanaf de rotonde Raadhuisplein tot aan de komgrens een 30 km/h zone. Binnen een 30 km/h zone is haaks parkeren toegestaan. Om te voorkomen dat er over de Groesbeekseweg te hard gereden wordt, zijn er in het verleden diverse maatregelen genomen. Vlak voor het plangebied, bij de Generaal Gavinstraat, is een plateau gerealiseerd en bij de aansluiting van de Groesbeekse en de Bovensteweg is een slinger gerealiseerd waarmee kenbaar is gemaakt dat dit een 30 km/h weg is. Tussen dit plateau en de slinger wordt het nieuwe gebouw gerealiseerd.

Mede gelet op de helling van de Groesbeekseweg blijft opletten en uitkijken noodzakelijk, dit geldt voor alle weggebruikers. Tussen de haakse parkeerplaatsen en de Groesbeekseweg komt een trottoir te liggen met een breedte die varieert tussen 1,65 en 1,70 meter. De breedte van het trottoir maakt het mogelijk dat wegrijdende automobilisten kunnen manoeuvreren en uitzicht hebben op de weg (fietspad en rijbaan). Daarnaast wordt aankomend verkeer, fiets én auto, niet geconfronteerd met plots achteruit rijdend verkeer. Een trottoirband met een overrijdbaar hoogteverschil kan de scheiding tussen de rijbaan en het trottoir verduidelijken. De intensiteit van het gebruik van het trottoir ter plaatse is naar verwachting gering. De beschikbare breedte van het trottoir is hiermee in overeenstemming. Bovendien zal het aantal verkeersbewegingen vergeleken met de planologisch toegestane situatie afnemen. Geconcludeerd kan worden dat het plan geen negatief effect heeft op de verkeersveiligheid ter plaatse.

Wat betreft parkeren wordt in de gemeente Mook en Middelaar aangesloten bij de gemiddelde parkeernormen van het CROW (publicatie 381) voor de schil van het centrum in weinig stedelijk gebied. Het plan voorziet in 9 goedkope/middeldure huurappartementen en 9 middeldure koopappartementen.

Woningtype	aantal woningen	parkeernorm*	parkeerbehoefte
Huur, appartement, midden/goedkoop	9	1,2	10,8
Koop, appartement, midden	9	1,7	15,3
Totaal			26,1

* CROW, weinig stedelijk, schil centrum, gemiddelde parkeernorm

Uit de kencijfers van het CROW blijkt dat er afgerond minimaal 27 parkeerplaatsen nodig zijn. Er worden 27 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de westzijde van het plangebied worden 7 parkeerplaatsen gerealiseerd en langs de Groesbeekseweg is ruimte voor 20 auto's. Hiermee zijn er in totaal 27 parkeerplaatsen in het plangebied. Op deze wijze kan aan de parkeernorm van 27 parkeerplaatsen worden voldaan.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie
In het plangebied en de directe omgeving bevinden zich geen cultuurhistorische waarden waar het plan effect op kan hebben.

Archeologie
Op basis van de archeologische beleidskaart van de gemeente Mook en Middelaar is er in het plangebied sprake van een middelhoge archeologische verwachting. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht voor bodemingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm. Met voorliggend initiatief zijn zowel de sloop als de nieuwbouw niet groter dan 2.500 m2, waarmee de ontwikkeling niet onderzoeksplichting is. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' wordt in onderhavig plan overgenomen.

Uitsnede archeologische beleidskaart (bron: gemeente Mook en Middelaar)

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit de aspecten cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voor de opzet van dit plan is aansluiting gezocht bij de regeling van het bestemmingsplan 'Mook en Molenhoek'. Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Groen', ten behoeve van de groenvoorzieningen en paden in het plangebied.

• 'Verkeer', ten behoeve van de parkeerplaatsen in het plangebied.
• 'Wonen', met het hele bestemmingsvlak als bouwvlak en de aanduiding 'gestapeld'. Het maximaal aantal toegestane woningen en de maximale bouwhoogte zijn aangegeven op de verbeelding.
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2', voor de bescherming en veiligstelling van eventueel aanwezige archeologische waarden.

Vanwege de hoogteverschillen in het plangebied is het peil gedefinieerd als de hoogte van de kruin van de Groesbeekseweg ter hoogte van het middelpunt van de naar deze weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg toegezonden aan de relevante instanties.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Voor dit plan wordt geen formele inspraakprocedure gehouden. Het plan wordt direct als ontwerp ter inzage gelegd. Er heeft vanaf januari 2019 een omgevingsdialoog plaatsgevonden. Eerste stap hierin was het voeren van afzonderlijke gesprekken tussen de initiatiefnemer met acht direct omwonenden. Hierbij is het schetsontwerp besproken dat onderdeel was van het principeverzoek. In dit schetsontwerp was sprake van 23 appartementen. Het hoge aantal van 23 zorgde er bovendien ook voor dat er voor deze appartementen

elk een eigen buitenruimte gerealiseerd zou moeten worden wat impact heeft op de privacy van de omliggende tuinen van aanwonenden en op de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen. Het ontwerp van 16 januari was bovendien toegespitst op een doelgroep van starters en tweepersoonshuishoudens waarbij kleinere appartementen gewenst waren.

Naar aanleiding van de afzonderlijke gesprekken met de omwonenden, is het advies van het Gelders Genootschap en een verlegging van de focus op het wat hogere segment (behoefte vanuit de markt, onderzoek makelaar), is het plan vervolgens aangepast. In de zoektocht naar aansluiting bij een meer dorpse architectuur is gekozen om de verwantschap met de Delftse architectuur uit het dorp als thema terug

te laten komen in het nieuwe gebouwontwerp. Door het terugbrengen van het aantal appartementen van 23 naar 18 en te kiezen voor een portiek- in plaats van galerijopzet is op meerdere manieren tegemoet gekomen aan de opmerkingen uit de omgevingsdialoog. De gewijzigde gebouwopzet met een duidelijk hoofdvolume aan de Groesbeekseweg en het nevenvolume aan de Bovenste weg laat in de massa een T-vorm zien. Dit resulteert bovendien in meer ruimte rondom het gebouw wat ten goede komt aan de groene omzoming en ruimte voor parkeren. Bestaande boomkroonprojecties blijven op deze manier behouden.

Dit nieuwe schetsontwerp is op 18 juni tijdens een inloopavond gepresenteerd. Alle genodigde omwonenden hebben deelgenomen aan de inloopavond. De omwonenden hebben zowel negatieve als positieve opmerkingen gemaakt en deze schriftelijk ingediend. De architectuur en het hergebruik van het kunstwerk wordt over het algemeen gewaardeerd. Er zijn enkele negatieve reacties over de hoogte van het pand, aantasting van privacy voor de direct aanwonende en verkeersveiligheid. Over de groene inpassing zijn de reacties gemengd. Op de reacties is door de initiatiefnemer gereageerd door per brief antwoord te geven op de gestelde vragen en negatieve feedback te weerleggen.

Het verslag van de omgevingsdialoog is opgenomen in bijlage 5.

6.4 Verslag zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft vanaf 28 september 2020 tot en met 9 november 2020 ter inzge gelegen. Gedurende deze periode zijn 5 zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen met betrekking tot het aspect parkeren in de toelichting.