Reinaartsingel

4.1 Programmatische uitgangspunten

4.1.1 Oorspronkelijk programma

 

Zoals reeds eerder opgemerkt was in het BOP Malberg voor onderhavige locatie de omvorming van het voormalig bejaardenhuis met aanleunwoningen naar een kleinschalig modern gemengd bedrijfsterrein opgenomen. In het bestemmingsplan 'Malberg en Oud-Caberg' is de locatie dan ook voorzien van de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' met aan de randen de bestemming 'Groen en watervoorzieningen'. De bestemming 'Bedrijfsdoeleinden' maakte het mogelijk de locatie voor maximaal 50% te bebouwen met bedrijven in de categorieën 1 en 2 tot een maximale goothoogte van 7 meter. Daarnaast mag op basis van het bestemmingsplan per bedrijf één bedrijfswoning worden opgericht waarvan de inhoud maximaal 750 m³ mag bedragen met een maximale goothoogte van 9 meter. De verbeelding van het bestemmingsplan 'Malberg en Oud-Caberg' bevat voor de planlocatie tevens drie aanduidingen ten behoeve van de weergave van indicatieve ontsluitingswegen door het plangebied. Op of nabij deze aanduidingen dient ruimte te worden gereserveerd voor ontsluitingswegen.

Artikel 4 van het bestemmingsplan 'Malberg en Oud-Caberg' bevat daarnaast enkele specifieke uitgangspunten met betrekking tot de ruimtelijke en functionele invulling van de locatie 'Entree Malberg locatie Reinaartsingel'. Deze uitgangspunten luiden als volgt:

1. de brede groene berm langs de Reinaartsingel moet worden gecontinueerd;
2. de opritten naar de bedrijfskavels voor de groene berm dienen zoveel mogelijk geclusterd te worden;
3. op de kop van de Malbergsingel dient een markant gebouw de entree van Malberg te markeren;
4. de bedrijfsgebouwen dienen zoveel mogelijk geclusterd te worden, waardoor doorzichten in het gebied kunnen ontstaan.

4.1.2 Nieuw programma

 

Als gevolg van de herijking van het woningbouwprogramma (zie eveneens 2.3.7), de wens tot doorontwikkeling van de randstedelijk groen woonmilieu alsmede de constatering dat bestaande bedrijfspanden in Malberg relatief slecht verhuurbaar zijn, is naar verwachting nu en in de komende jaren onvoldoende markt voor de in 4.1.1 beschreven binnenwijkse bedrijfsfuncties. In de Evaluatie BOP Malberg 2007 - 2010 is derhalve gekozen voor een ombuiging van het oorspronkelijk programma naar een meer marktconforme invulling. Hierbij zal slechts beperkt ruimte worden geboden aan een commerciële invulling van de locatie (enkel op de kop van de locatie aan de Malbergsingel) en dit te combineren met (woon-werk)woningen op het overige deel van de locatie.

 

Als uitvloeisel van de evaluatie BOP Malberg en de hierin beschreven herijking van het woningbouwprogramma zijn de volgende nadere uitgangspunten voor de locatie bepaald:

1. de locatie Reinaartsingel is het koppelstuk tussen de wijken Malberg en Malpertuis. Deze locatie markeert de entree van het Malberg. Het bebouwingsvlak is gesitueerd tussen de Malbergsingel, de Reinaartsingel en de Talienruwe. De locatie sluit aan op het buurtje rondom de Morgenruwe;
2. het huidige profiel van de Malbergsingel krijgt ter plaatse van deze locatie extra breedte om de entree van de wijk te markeren. Op de kop van deze locatie aan de Malbergsingel kan een stedenbouwkundig accent worden gerealiseerd in de vorm van bijzondere bebouwing en/of een bijzondere functie;
3. het ruime groene profiel van de Reinaartsingel vormt de groene buffer tussen de wijken Malberg en Malpertuis. Langs de rijbaan ligt aan de noordzijde een brede groene berm met bestaande en nieuwe boomgroepen. Deze groene berm dient zo min mogelijk doorsneden te worden door ontsluitingsstraten. Het realiseren van opritten vanaf de Reinaartsingel is niet toegestaan;
4. de verkaveling van de locatie bevindt zich binnen het aangegeven vlak. Binnen het vlak mag maximaal 80% worden uitgegeven;
5. aan de Taliënruwe moet de bebouwing verwijzen naar de ontwikkeling op de locatie Busselruwe;
6. de maximale bouwhoogte is 12,5 m. Alleen op de kop aan de Malbergsingel kan het stedenbouwkundige accent 16,0 m hoog worden;
7. binnen het aangegeven bebouwingsvlak moet de volledige parkeernorm worden gerealiseerd. Het bezoekersparkeren voor de woningen op deze locatie kan langs de Taliënruwe worden aangelegd;
8. hemelwater wordt afgekoppeld en verwerkt middels aan te leggen voorzieningen. Hiervoor mogen geen volwassen bomen worden gerooid;
9. schuttingen op de kavelgrens moeten worden vermeden door vooraf de erfscheiding mee te ontwerpen.

 

Bovenstaande uitgangspunten zijn, voor zover ruimtelijk relevant, verwerkt in juridische regeling en verbeelding van onderhavig bestemmingsplan. Onderstaande afbeelding toont het bij het Masterplan behorende ontwerp voor de locatie Reinaartsingel.

 

Het omschreven nieuwe programma voor de locatie Reinaartsingel zal evenwel niet meteen worden gerealiseerd. Sinds 2007 vindt in de voormalige aanleunwoningen van het bejaardenhuis studentenhuisvesting plaats. Het was aanvankelijk de bedoeling de studenten gedurende maximaal vijf jaar tijdelijk op deze locatie te huisvesten. Onder andere door het niet ontwikkelen van de Campus Randwyck is een verlenging van deze termijn evenwel noodzakelijk. Het voorlopig continueren van de studentenhuisvesting is eveneens wenselijk omdat de uiteindelijke herontwikkeling van de locatie met grondgebonden en gestapelde woningen op korte termijn niet aan de orde is.

 

Om de eindigheid van deze verlenging te onderstrepen zullen de regels van onderhavig bestemmingsplan worden opgebouwd op basis van een voorlopige bestemming en een definitieve bestemming. De voorlopige bestemming regelt de studentenhuisvesting voor de duur van maximaal vijf jaar. Deze termijn komt overeen met de in de Wet ruimtelijke ordening in artikel 3.2 vastgelegde maximale termijn voor het aanwijzen van voorlopige bestemmingen met daarbij te geven voorlopige regels. Deze maximale termijn kan niet worden verlengd en dient om het tijdelijk gebruik voorafgaand aan de verwezenlijking van de definitieve bestemming mogelijk te maken.

De definitieve bestemming maakt het beschreven gewenste bouwprogramma mogelijk en zal maximaal vijf jaar na inwerkingtreding van het bestemmingsplan automatisch van kracht worden.