| Plan: | Thematische herziening verbod kamerbewoning |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0907.BP17077KAMERBEWONI-ON01 |
Naar aanleiding van controles in het kader van kamerbewoning in de gemeente Gennep blijkt dat in een aantal bestaande gevallen deze vorm van bewoning niet in strijd is met het geldende bestemmingsplan, terwijl dat wel het uitgangspunt is van de Huisvestingsvisie internationale werknemers. Om te voorkomen dat kamerbewoning onbeperkt kan toenemen, is dit bestemmingsplan (een zogenoemde thematische herziening) opgesteld op grond waarvan kamerbewoning niet langer is toegestaan.
Deze thematische herziening heeft betrekking op het hele grondgebied van de
gemeente Gennep. In de loop van de tijd worden de regelingen bij de actualisaties van de onderliggende bestemmingsplannen (of bij het wijzigen van het Omgevingsplan) meegenomen waardoor de werking van deze thematische herziening uiteindelijk vervalt.
Deze thematische herziening bestaat uit een verbeelding met bijbehorende planregels, vergezeld van een toelichting. De planregels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan.
Binnen het plangebied gelden op dit moment verschillende bestemmingsplannen. Op de verbeelding is het gehele grondgebied van Gennep aangeduid. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op alle bestemmingsplannen binnen de gemeente die in werking zijn op het moment dat dit plan in werking treedt. Voor bestemmingsplannen die na deze datum in werking treden, geldt het paraplubestemmingsplan niet. In deze bestemmingsplannen zijn/worden de betreffende regelingen afzonderlijk opgenomen.
Vooruitlopend op deze thematische herziening is een voorbereidingsbesluit genomen op grond waarvan kamerbewoning niet mogelijk is in de periode tot inwerkingtreding van dit bestemmingsplan. Nadat dit plan in werking is getreden, komt het voorbereidingsbesluit van rechtswege te vervallen.
Deze toelichting bestaat uit vijf hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het beleid is opgenomen. Hoofdstuk 3 bevat de juridische vormgeving. Hoofdstuk 4 gaat in op de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het beleid dat relevant is voor deze thematische herziening. Ten aanzien van het verbod op kamerbewoning is met name de Huisvestingsvisie internationale werknemers van belang.
Vanuit wonen is het wenselijk dat onze bestemmingsplannen in overeenstemming zijn met het woonbeleid zoals onder meer verankerd in de 'Huisvestingsvisie internationale werknemers'. Hierin staat dat kamerbewoning in het algemeen niet is toegestaan binnen de (woonbestemmingen van) bestemmingsplannen in de gemeente Gennep. Dit houdt in dat voor het toestaan van kamerbewoning in ieder geval een omgevingsvergunning vereist is. In dat kader zal ook worden beoordeeld of een nieuw initiatief niet leidt tot een onaanvaardbare concentratie van kamerbewoning en dat deze ook vanuit overige omgevingsaspecten aanvaardbaar is. Dit beleid is juridisch verder uitgewerkt in de 'Beleidsregels vergunningverlening kamerbewoning'.
De begrippen kamerbewoning en huishouden zijn belangrijk in dit plan. Het begrip huishouden is omschreven als 'één of meer personen die een gezamenlijke huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid'. Kamerbewoning betreft “de (gedeeltelijke) bewoning van een woning via kameruitgifte, waarbij kamers geen zelfstandige woonruimte vormen door het ontbreken van één of meerdere wezenlijke voorzieningen zoals een eigen kook- en/of wasgelegenheid en/of toilet”. In geval van kamerbewoning is er sprake van één persoon die een (eigen) huishouding voert waarbij een aantal wezenlijke voorzieningen worden gedeeld. De bewoner van een kamer vormt daarmee dus ook een huishouden in de zin van dit bestemmingsplan.
Zoals hiervoor is aangegeven dient dit bestemmingsplan om te voorkomen dat er een toename komt van ongewenste kamerbewoning komt in de gemeente. Om die reden is in artikel 3.2 opgenomen dat binnen het gehele grondgebied van de gemeente Gennep binnen een bepaald bouwperceel het aantal huishoudens ten behoeve van kamerbewoning niet mag toenemen. Aangezien bewoning van een kamer ook als een huishouden wordt beschouwd, is een toename van kamerbewoning door deze regeling uitgesloten. Wel is er een bevoegdheid voor het college van Burgemeester en wethouders opgenomen om van dit verbod af te wijken.
Het is onwenselijk om kamerbewoning zonder meer toe te staan. Dit betekent echter niet dat kamerbewoning nergens zou kunnen. Daarom is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om kamerbewoning mogelijk te maken. Het mogelijk maken van kamerbewoning leidt tot intensivering van gebruik. Er zal bij de beoordeling van de toepassing van deze bevoegdheid breed gekeken moeten worden naar de gevolgen van de kamerbewoning voor de omgeving. Een belangrijk onderdeel van deze afweging is de grens van 5% met betrekking tot kamerbewoning. Deze grens houdt in dat niet meer dan 5% van de woningen/panden op straatniveau mogen worden gebruikt voor kamerbewoning ten behoeve van 4 of meer kamers.
Art. 1. Begrippen
Deze thematische herziening heeft een aantal standaard-begrippen en een aantal begrippen die specifiek voor dit plan zijn opgenomen. Dit zijn de begrippen 'bestaand gebruik', 'kamerbewoning' en 'huishouden'. Deze begrippen komen terug in de regels van dit plan. Bestaand gebruik heeft betrekking op gebruik dat bestaat op het moment dat dit plan in werking treedt, maar dat ook daadwerkelijk (planologisch) was toegestaan op dat moment.
Art. 2 Reikwijdte – herziening bestemmingsplannen
Deze thematische herziening heeft betrekking op het gehele grondgebied van de gemeente Gennep.
Art. 3.1 Aanvullende regels
Uit deze bepaling blijkt dat de regels van dit plan betrekking hebben op alle geldende bestemmingsplannen. Voor zover de regels van de andere daar voorkomende bestemmingsplannen reeds een verbod bevatten voor kamerbewoning, heeft dit plan geen inhoudelijke gevolgen. Voor plannen waar dit verbod niet is opgenomen, geldt het verbod nu alsnog op grond van dit plan.
Art. 3.2 Verbod kamerbewoning
Dit is de kernbepaling van deze thematische herziening. Op grond van deze bepaling geldt een verbod op kamerbewoning voor de hele gemeente. Het gaat hier expliciet om kamerbewoning zoals omschreven in de begrippen. Deze bepaling heeft geen betrekking op andere vormen van toevoegen van huishoudens die mogelijk zijn toegestaan op grond van de geldende bestemmingsplannen.
Art. 3.3 Uitzondering verbod bestaande kamerbewoning
Het totaalverbod zoals opgenomen in artikel 3.2 heeft betrekking op de gehele gemeente. Dit geldt echter ook voor de bestaande reeds toegestane kamerbewoning in de gemeente. Dit is natuurlijk niet de bedoeling. Om die reden wordt bestaande, planologische toegestane kamerbewoning uitgezonderd van de verbodsbepaling.
Art. 3.4 Afwijkingsbevoegdheid toestaan kamerbewoning
Het is onwenselijk om kamerbewoning zonder meer toe te staan. Dit betekent echter niet dat kamerbewoning nergens zou kunnen. Daarom is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het college van burgemeester en wethouders om kamerbewoning mogelijk te maken. Hierop is nader ingegaan in paragraaf 3.1.
Art. 4 en 5. Overgangs- en slotregels
Dit zijn standaardregels en worden niet nader toegelicht.
Dit bestemmingsplan beperkt de gebruiksmogelijkheden van percelen ten aanzien van het gebruik van kamerbewoning. Een dergelijke beperking van het gebruik kan schade veroorzaken dan voor vergoeding in aanmerking komt (planschade). In de praktijk wordt de waarde van een woning echter niet bepaald door de mogelijkheid om ter plaatse al dan niet kamerbewoning te realiseren, maar door andere factoren. De kans op een geslaagd beroep op planschade wordt in zoverre verwaarloosbaar geacht.
De gemeente heeft de voorbereiding van dit paraplubestemmingsplan conform artikel 1.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bekend gemaakt door middel van het voorbereidingsbesluit.
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke
in het plan in het geding zijn. De belangen van het waterschap, de provincie en het rijk zijn echter niet in het geding. Daarom heeft met deze instanties geen vooroverleg plaatsgevonden.
Nader in te vullen naar aanleiding van terinzagelegging van het ontwerp-besluit.