Brouwerstraat 12

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar (hierna: verzoeker) van een perceel grond tussen Brouwerstraat 12 en Brouwerstraat 14 in Well L., kadastraal bekend als gemeente Bergen, sectie F, nr. 5.683, heeft de gemeente verzocht om de bestaande bouwmogelijkheid uit het geldende bestemmingsplan 'Well' voor één vrijstaande woning te laten vervallen. Hij heeft het betreffende perceel in het verleden niet gekocht van de gemeente als bouwgrond en hem is al jaren geleden toegezegd dat de gemeente het bestemmingsplan hierop zou aanpassen.

De bouwkavel is inmiddels in eigendom bij verschillende eigenaren (Bewoners Brouwerstraat 12, Brouwerstraat 14 en Sterrenbos 30) waardoor kadastraal perceel 5.683 gesplitst is in meerdere percelen: 5.683, 5.684, 5.749, 5.750 en 5.751. Deze drie eigenaren hebben te kennen gegeven dat zij geen gebruik meer van willen maken van de in het geldende bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheid. Zij hebben dit ook schriftelijk bevestigd in een gezamenlijke brief.

Daarbij komt dat er in het verleden aan de oorspronkelijke koper (en eigenaar van het grootste deelperceel) al is toegezegd dat deze bouwmogelijkheid uit het bestemmingsplan verwijderd zou worden. Tot nu toe is dit echter nog niet gebeurd. Met onderhavig bestemmingsplan wordt deze bouwmogelijkheid definitief uit het geldende bestemmingsplan verwijderd.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen midden in de bebouwde kom tussen Brouwerstraat 12 en Brouwerstraat 14 in Well L. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 627 m² en betreft de kadastrale percelen 5.683, 5.684, 5.749, 5.750 en 5.751.

Navolgende afbeeldingen tonen globaal de ligging en begrenzing van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Globale ligging plangebied in groter verband (rode druppel, bron: maps.google.nl)

Globale begrenzing plangebied (rode omkadering, bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldend(e) bestemmingsplan(nen)

Voor de gronden in het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Well', zoals de gemeenteraad dat heeft vastgesteld op 4 november 2013. In het bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemming 'Wonen (artikel 16)' met over het hele plangebied aanduidingen voor een bouwvlak, een maximum goot- en bouwhoogte van 6,5 respectievelijk 10,0 m, een bouwaanduiding 'vrijstaand' en de aanduiding maximum aantal wooneenheden voor één (vrijstaande) woning.

Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan met globale begrenzing plangebied (rode omkadering)

Gezien de wens van de eigenaren om de bouwmogelijkheid voor de vrijstaande woning uit het bestemmingsplan te verwijderen, worden de aanduidingen 'maximum aantal wooneenheden' en 'vrijstaand' van de verbeelding verwijderd. De enkelbestemming 'Wonen' en de aanduidingen 'bouwvlak' en 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' blijven, in aansluiting op de bestemmingssystematiek van het geldende bestemmingsplan, gehandhaafd.

De bestemming blijft dus 'Wonen' zodat de verschillende eigenaren hun eigen percelen nog kunnen benutten ten behoeve van de woonfunctie, als erf bij hun woning. Uit de bouwregels (zie lid 3.2 van de regels) blijkt dat de bouw van een nieuwe woning hier niet mogelijk is. Daarin is namelijk opgenomen 'er mogen geen nieuwe woningen worden gebouwd, behoudens herbouw ter plaatse'.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting kan globaal opgedeeld worden in vier delen.

Inleiding en gebiedsvisie
In hoofdstuk 1 zijn de aanleidingen en het kader voor de planherziening beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied.

Verantwoording
Hoofdstukken 3 en 4 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet.

Juridische planbeschrijving
In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd.

Uitvoerbaarheid
Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de financieel-economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

In 1990 is verzoeker eigenaar geworden van de betrokken percelen (eerst alleen kadastraal perceel 5.683, later gesplitst in meerdere percelen en deels doorverkocht: 5.683, 5.684, 5.749, 5.750 en 5.751). De gemeente heeft de percelen aan hem verkocht als 'groenstrook die direct aan zijn huis grenst'. De percelen zijn nadrukkelijk niet als bouwgrond gekocht. Destijds is ook aangegeven dat het bestemmingsplan hierop zou worden aangepast. Dit is echter tot op heden nog niet gebeurd.

Een belangrijke reden voor de wens om de bouwmogelijkheid te laten schrappen is gelegen in de slechte bereikbaarheid van het perceel. Kadastraal perceel 5.683 is alleen bereikbaar via perceel 5.751 (zie navolgende afbeelding):

Op perceel 5.751 staat inmiddels een carport. Hierdoor is een vrije doorgang naar het nog resterende deel van de bouwkavel (kadastraal perceel 5.683), wat nu in gebruik is als tuin, redelijkerwijs niet meer mogelijk. De eigenaar van de carport is overigens ook de eigenaar van laatst genoemd kadastraal perceel.

Er zijn meerdere eigenaren betrokken bij deze bouwkavel. Het betreft drie omwonenden (eigenaren Brouwerstraat 12, Brouwerstraat 14 en Sterrenbos 30). Zij hebben samen schriftelijk verklaard geen gezamenlijk belang te hebben bij het handhaven van de bouwmogelijkheid voor één vrijstaande woning uit het geldende bestemmingsplan.

De eigenaar van Brouwerstraat 12 heeft in het verleden al enkele keren een te hoge WOZ taxatie ontvangen omdat de gronden nog een bouwbestemming hebben. Zolang het geldende bestemmingsplan 'Well' niet is herzien op dit onderdeel kan dit nog vaker voorkomen. Met een herziening van het bestemmingsplan kan dit voor de toekomst worden voorkomen.

Gezien de wens van de drie eigenaren om de bouwmogelijkheid voor de vrijstaande woning uit het geldende bestemmingsplan te schrappen, worden daarom de aanduidingen 'maximum aantal wooneenheden' en 'vrijstaand' van de verbeelding verwijderd. De enkelbestemming 'Wonen' en de aanduidingen 'bouwvlak' en 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' blijven, in aansluiting op de bestemmingssystematiek van het geldende bestemmingsplan, gehandhaafd. Hierdoor blijft de mogelijkheid voor het ter plaatse oprichten van bijbehorende bouwwerken bestaan.

Met deze herziening wordt ook een stukje “harde plancapaciteit” uit het bestemmingsplan Well gehaald. Er kan volgens het geldende bestemmingsplan nog een woning gebouwd worden. Deze mogelijkheid wordt er nu uit gehaald.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

De in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerde 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet in de toelichting een onderbouwing opgenomen worden van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De ladder worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

In het kader van de duurzame ladder wordt ten aanzien van de definitie van bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Volgens de nota van toelichting bij het Bro moet worden bekeken of door het benutten van leegstaande verstedelijkingsruimte in bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien in de behoefte. Zoals ook volgt uit onder andere de uitspraak met het nummer 201303578/1/R4 kunnen, naar het oordeel van de Raad van State, planologische mogelijkheden waarvan nog geen gebruik is gemaakt, als leegstaande verstedelijkingsruimte worden aangemerkt. Een dergelijke locatie wordt gezien als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied.

Conform actuele jurisprudentie wordt een ontwikkeling van 12 woningen of meer gezien als stedelijke ontwikkeling.

Planspecifiek
Met het voorliggende bestemmingsplan wordt in planologische zin de bouwmogelijkheid (harde plancapaciteit) voor één vrijstaande woning geschrapt. Er kan daarmee één woning minder gebouwd worden, dan voorheen het geval was. Gelet hierop is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en hoeft niet verder getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.2 Conclusie

In het plangebied zijn geen nationale belangen in het geding.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Woonvisie gemeente Bergen 2017 - 2021

De gemeenteraad heeft op 12 december 2017 een gemeentelijke woonvisie vastgesteld waarbij rekening is gehouden met de Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg. Er ligt een grote opgave om de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig (inspelen op de grote groei van het aantal ouderen) en duurzaam te maken. Bij nieuwe woningbouwinitiatieven richt de gemeente zich sterk op het toevoegen van de juiste woningen (kwalitatieve aanvulling op het bestaande woningaanbod) op de juiste locatie.

Daarnaast heeft de gemeente een opgave om te schrappen in de bestaande planvoorraad. Om een goede afweging te kunnen maken, zowel als het gaat om het schrappen van een deel van de harde planvoorraad als het beoordelen van nieuwe initiatieven, is in de woonvisie een kwalitatief afwegingskader opgenomen. In dit afwegingskader worden kwaliteiten genoemd voor de locatie en voor de woning. Dat betekent dat inbreiding voor uitbreiding gaat en wordt ingezet op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit (o.a. herbestemmingsmogelijkheden, invulling ‘rotte plekken’ bijdrage aan gevarieerde wijkopbouw). Wat betreft de kwaliteiten van de woning wordt ingezet op levensloopbestendige woningen, duurzaamheid, excellente woonmilieus, consumentgericht ontwikkelen en bijzondere doelgroepen.

Planspecifiek
Met het voorliggende bestemmingsplan wordt in planologische zin de bouwmogelijkheid (harde plancapaciteit) voor één vrijstaande woning geschrapt. Er kan daarmee één woning minder gebouwd worden, dan voorheen het geval was. Dit sluit aan bij het met de woonvisie nagestreefde doel om ongebruikte bouwmogelijkheden, indien gewenst, te schrappen.

3.2.2 Conclusie

In het plangebied zijn geen gemeentelijke belangen in het geding.

3.3 Conclusie

Het plan is passend binnen c.q. niet strijdig aan het beleid van de verschillende overheden.

Hoofdstuk 4 Milieu- & omgevingsaspecten

Omdat de gronden in het plangebied al de enkelbestemming 'Wonen' hebben en met het voorliggende bestemmingsplan in planologische zin de bouwmogelijkheid (harde plancapaciteit) voor één vrijstaande woning geschrapt, treedt er (hoewel beperkt) voor meerdere milieu- en omgevingsaspecten een verbetering op.

Dit omdat de circa 9 voertuigbewegingen die gemiddeld per etmaal per vrijstaande woning plaatsvinden, niet langer aan de orde zijn. Qua luchtkwaliteit, stikstofdepositie en verkeersdrukte treedt daarom een lichte verbetering op voor de omgeving.

Ook wordt er naar verwachting minder verhard oppervlak gerealiseerd. De bouwmogelijkheid voor een vrijstaande woning inclusief bijbehorende bouwwerken (90 m² bij een bouwperceel van 627 m²) verdwijnt immers.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In deze paragraaf worden de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd moeten worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en andere bestemmingsplannen van de gemeente, meer specifiek het bestemmingsplan 'Well'. Voor het bouwen is verder het Besluit omgevingsrecht (Bor) van belang. In het Bor zijn onder andere regels voor vergunningsvrije bouwwerken opgenomen.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de regels kort toegelicht.

5.1.1 Inleidende regels

Begrippen 
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten 
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels
In het tweede hoofdstuk komen de bestemmingen aan de orde.

5.1.2 Opbouw bestemmingen

Bestemmingsomschrijving 
Bevat de omschrijving van de doeleinden die met de bestemming aan de grond worden toegekend. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies zoals bedrijven, wonen, centrum etc. De aard van de toegelaten inrichtingen van gronden (bouwwerken en werken, geen bouwwerken zijnde) vloeit dan voort uit de toegelaten functies.

Bouwregels 
In de bouwregels worden voor alle hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, de van toepassing zijnde bouwregels gesteld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding.

Afwijken van de bouwregels 
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde bouwregels.

Afwijken van de gebruiksregels 
In deze bepaling zijn afwijkingsbevoegdheden toegekend aan het bevoegd gezag ten aanzien van bepaalde gebruiksregels.

5.1.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel 
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels 
Deze bepaling bevat algemene regels omtrent ondergronds bouwen en ondergeschikte bouwdelen.

Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bevat regels over strijdig gebruik.

Algemene afwijkingsregels
In deze bepaling zijn regels opgenomen ten aanzien van afwijkingsmogelijkheden die voor het hele plangebied gelden en die Burgemeester en wethouders de benodigde flexibiliteit bieden ten aanzien van het bestemmingsplan.

Algemene wijzigingsregels 
In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

5.1.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels 
Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bouwregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan, mag eveneens worden voortgezet.

Slotregel
Dit artikel geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2 Bestemmingen

Het bestemmingsplan kent drie bestemmingen:

Artikel 3 Wonen
Met het voorliggende bestemmingsplan wordt in planologische zin de bouwmogelijkheid (harde plancapaciteit) voor één vrijstaande woning geschrapt. Er kan daarmee één woning minder gebouwd worden, dan voorheen het geval was. Ter plaatse van deze bestemming is het bouwen van hoofdgebouwen niet langer toegestaan.

Het realiseren van bijbehorende bouwwerken ter plaatse blijft wel mogelijk.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan moet op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaatsvinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Het voorliggende plan staat een ontwikkeling in de zin van artikel 6.2.1 Bro toe.

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waar sprake is van een ontwikkeling in de zin van artikel 6.2.1 Bro, een exploitatieplan vaststelt tenzij kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd.

Regulier komen de kosten van een herziening van een bestemmingsplan voor rekening van de verzoeker. Deze heeft echter de betrokken percelen niet gekocht van de gemeente als bouwgrond en in het verleden al de toezegging gekregen dat de bestemming herzien zal worden. Dit is echter niet gebeurd. Hier heeft verzoeker bij WOZ taxaties en bouwplannen voor een carport overlast van ondervonden.

De kosten voor de herziening van het bestemmingsplan komen daarom voor rekening van de gemeente en worden gedekt vanuit de post 'planologie'.

De financieel-economische uitvoerbaarheid is hiermee in voldoende mate aangetoond.

6.2 Inspraak

Zienswijzen
Het ontwerp bestemmingsplan Brouwerstraat 12 heeft van donderdag 15 december 2022 t/m woensdag 25 januari 2023 (gedurende 6 weken) ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn er geen zienswijzen ingekomen.