Reparatieplan Wormervelden

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel van het plan

In het op 21 maart 2017 vastgestelde bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint' is de locatie 'Zaanblokken' opgenomen. Voor onder meer deze locatie is eerder een separate bestemmingsplanherziening doorlopen (bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010'). De exacte invulling van het gebied lag bij de vaststelling van beide genoemde bestemmingsplannen nog niet vast. Beoogd is om in de bestemmingsplannen de kaders voor de invulling van de ontwikkeling te scheppen: maximaal 220 wooneenheden met daarbij maximaal 750 m² aan niet-woonfuncties (bedrijven, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke functies en/of reguliere horeca), met een maximale bouwhoogte van de bebouwing tot 45 meter. De nadrukkelijke bedoeling was, dat in het conserverende bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint' de destijds vigerende planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010' over te nemen.

Gebleken is, dat de planologische mogelijkheden van het bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010' voor de locatie 'Zaanblokken' niet geheel correct zijn overgenomen in het bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint'. Er zijn twee omissies geconstateerd. Abusievelijk ontbreekt op de verbeelding de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen (45 meter). Daarnaast is abusievelijk niet het correcte maximumaantal wooneenheden voor de locatie opgenomen, namelijk 22 in plaats van de beoogde 220 wooneenheden. Deze maximale bouwhoogte en aantal woonheden zijn altijd het uitgangspunt geweest voor de ontwikkeling van de locatie 'Zaanblokken'.

Onderhavige partiële herziening van het bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint' voorziet uitsluitend in het aanpassen van de verbeelding ter plaatse van de locatie 'Zaanblokken', die een gemengde bestemming heeft. Daarbij wordt op de verbeelding het correcte maximumaantal wooneenheden (220) opgenomen en de correcte beoogde maximum bouwhoogte (45 meter). Hiermee worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden in overeenstemming gebracht met het voorheen geldende planologisch regime en daarmee met hetgeen door de gemeente Wormerland is beoogd bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint'. De regels van het vigerende bestemmingsplan, zijn in onderhavig bestemmingsplan voor het overige geheel overgenomen, met dien verstande dat in de begripsbepalingen aanvullend enkele verduidelijkende begrippen zijn opgenomen. Onderhavig bestemmingsplan betreft dan ook een reparatieplan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft uitsluitend de locatie 'Zaanblokken', die is gelegen ten oosten van de Veerdijk, ten zuiden van de Noordweg en ten noorden van de Knollendammerstraat. Het plangebied ligt aan de noordwestkant van de kern Wormer, ten oosten van de rivier de Zaan en tevens aan de hoofdentree tot de kern Wormer. De locatie is begrensd door de bestemming 'Gemengd' uit het bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010'. In figuur 1 zijn de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven.

Figuur 1. Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

In het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint', dat op 21 maart 2017 is vastgesteld. Dit is een conserverend bestemmingsplan voor de gehele kern van Wormer. In het plangebied geldt de bestemming 'Gemengd - 1' met een bouwvlak, de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' en het maximum aantal wooneenheden van 22. Verder geldt de gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie' in het plangebied en aan de westkant van de locatie de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering'.

Figuur 2. Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint'

1.4 Opzet van het bestemmingsplan

De toelichting van het bestemmingsplan bestaat naast voorliggend hoofdstuk uit 3 andere hoofdstukken. In het tweede hoofdstuk wordt de planopzet beschreven en vindt een verantwoording van de planwijzigingen plaats. Het derde hoofdstuk beschrijft de juridische planopzet, waarin de opgenomen bestemmingen en overige regels worden toegelicht. Het afsluitende hoofdstuk 4 beschrijft de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De procedure die is gevolgd met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan wordt hierin beschreven. Ook wordt beschreven hoe het plan economisch uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 2 Planopzet en verantwoording

2.1 Planopzet

Dit bestemmingsplan bestaat uit het herstellen van de twee geconstateerde omissies in het bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint' voor de onderhavige locatie 'Zaanblokken'. Het gaat om de volgende twee onderdelen:

• opnemen van de maximale toegestane bouwhoogte van 45 meter. In de huidige planregels en op de verbeelding ontbreekt ten onrechte een maximale bouwhoogte, waardoor wordt teruggevallen op de Bouwverordening, die een maximale bouwhoogte van 15 meter voorschrijft;
• correctie van het maximum aantal wooneenheden op de locatie van 22 naar 220.

Zoals uit de toelichting bij het vigerende bestemmingsplan nadrukkelijk blijkt, is beoogd om de bestaande planologische mogelijkheden (bestaande legale situaties) voor de kern Wormer over te nemen. Het betreft een conserverend bestemmingsplan met slechts een tweetal ontwikkelingen (Dorpsstraat 125-135 en Dorpsstraat 206). Het onderhavige plangebied betreft dus geen nieuwe ontwikkellocatie.

In het voorontwerpbestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint' was de beoogde regeling voor de locatie 'Zaanblokken' (één op één overnemen van de bouw- en gebruiksmogelijkheden volgens het bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010') correct opgenomen met een maximale bouwhoogte van 45 meter en een maximum aantal wooneenheden van 220 volgens de regels. In het ontwerp- en vastgestelde bestemmingsplan zijn meerdere locaties met een Gemengde bestemming toegevoegd, waardoor een differentiatie in de bestemmingsregels benodigd was. Hierbij is een verwijzing naar de verbeelding opgenomen ten aanzien van de maximale bouwhoogte en het maximum aantal wooneenheden. Daarbij is de maximum bouwhoogte abusievelijk niet op de verbeelding opgenomen en is een incorrect maximum aantal wooneenheden op de verbeelding opgenomen (22 in plaats van 220). Dit is nadrukkelijk in strijd met de in het plan tot uitdrukking gebrachte bedoeling van de regeling en betreft dan ook twee kennelijke omissies. Met onderhavig reparatieplan wordt dit gecorrigeerd.

Met de doorgevoerde correcties, zijn de juridisch-planologische mogelijkheden en kaders zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010' weer correct bestendigd.

2.2 Effecten

Dit bestemmingsplan betreft een reparatieplan, waarin twee kennelijke omissies in het vastgestelde vigerende bestemmingsplan worden hersteld en de voorheen geldende planologische bouw- en gebruiksmogelijkheden worden bestendigd. De ruimtelijke en milieu-hygiënische verantwoording en belangenafweging ten aanzien van de opgenomen bouw- en gebruiksmogelijkheden heeft plaatsgevonden in het kader van de bestemmingsplannen 'Poort van Wormer 2010' en 'Woonkern Wormer en Lint'. Hierbij zijn alle relevante aspecten, zoals archeologie, verkeer en parkeren, externe veiligheid, bodem, geluid, geur, luchtkwaliteit en economische uitvoerbaarheid aan de orde gekomen. Ook heeft een beleidsmatige toets plaatsgevonden. Voor de volledige onderbouwing wordt derhalve verwezen naar deze bestemmingsplannen. Geconcludeerd wordt dat de realisatie van de beoogde bebouwing van maximaal 45 meter met maximaal 220 wooneenheden en maximaal 750 m² aan andere functies (lichte bedrijvigheid, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en/of reguliere horeca) ruimtelijk en milieu-hygiënisch aanvaardbaar kan worden geacht. Er bestaan geen belemmeringen ten aanzien van de uitvoerbaarheid van de bestemming. Met betrekking tot het realiseren van geluidgevoelige functies zoals woningen in het plangebied, gelden blijkens het eerder uitgevoerde akoestisch onderzoek, enkele voorwaarden. Zo was een hogere waardebesluit op basis van de Wet geluidhinder voor de woningen in het plangebied nodig. Dit besluit is in het kader van het vorige bestemmingsplan reeds genomen (besluit d.d. 21 juni 2011, gepubliceerd op 28 juli 2011). In beginsel dienen de woningen van een dove gevel te worden voorzien. Met deze maatregel is de geluidbelasting op de woningen aanvaardbaar.

Aanvullend wordt ten aanzien van het maximum aantal woningen (220) geconstateerd dat dit aantal in de Structuurvisie Wormerland 2025 past (ca. 360 woningen voor het gebied Poort van Wormer, waarvan het plangebied deel uitmaakt). Ook om deze reden is duidelijk dat er sprake is van een omissie op dit punt.

Nader onderzoek in het kader van onderhavige partiële herziening van het bestemmingsplan is gezien de aard van de wijzigingen en de reeds uitgevoerde onderzoeken en verantwoording, niet noodzakelijk. Het plan is in overeenstemming met het beginsel van een goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 3 Wijze van bestemmen

3.1 Inleiding

In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Dit zijn een verbeelding met regels en een toelichting daarop. Daarnaast bieden zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende 10 jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan. In dit hoofdstuk wordt de juridische bestemmingsplanmethodiek uiteengezet zoals gebruikt zal worden voor het onderhavige bestemmingsplan.

3.2 Verbeelding

Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012). Dit uit zich met name in de structuur en verbeelding. De verbeelding is opgebouwd volgens IMRO 2012 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehorende kleurgebruik etc.

Op de verbeelding is één plangebiedsdekkende bestemming opgenomen, 'Gemengd - 1', met enkele daarbij behorende aanduidingen. Tevens is een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.

3.3 Systematiek van de regels

Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding met de bijbehorende regels. Bij ieder plan hoort een toelichting, maar dit onderdeel heeft als zodanig geen rechtskracht. De regels zijn conform de SVBP 2012 opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), bestemmingsregels (hoofdstuk 2), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

Onderhavig bestemmingsplan betreft een correctie van het vigerende bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint' voor het plangebied. Qua regeling is daarom direct aangesloten bij het vigerende bestemmingsplan en het voorheen geldende bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010'. Daarbij zijn de twee omissies, namelijk het ontbreken van de correcte maximale bouwhoogte en het correcte maximumaantal wooneenheden op de planlocatie, hersteld.

3.4 Planregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels
Begrippen
In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. In onderhavige reparatieplan zijn ter verduidelijking en overeenkomstig het voorheen geldende bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010' enkele begrippen toegevoegd (dove gevel, geluidbelasting vanwege het wegverkeer, geluidbelasting vanwege industrielawaai, voorkeursgrenswaarde).

Wijze van meten
In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Gemengd - 1
Binnen de bestemming zijn de volgende functies toegestaan:

• bedrijven in de milieucategorieën 1 tot en met 2 van de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten;
• dienstverlening;
• kantoren;
• maatschappelijke voorzieningen;
• reguliere horeca;

Deze functies mogen een maximaal gezamenlijk bruto vloeroppervlak hebben van 750 m2.

Daarnaast zijn woningen toegestaan, waarbij het maximum aantal woningen op de verbeelding is aangeduid. Dit betreft op de onderhavige locatie maximaal 220 woningen (conform het bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010'). Bij de woningen is een aan huis verbonden beroep toegestaan. Verder zijn bijbehorende functies zoals groen, parkeer- en nutsvoorzieningen, water en verkeersvoorzieningen toegestaan.

Het bestemmingsvlak is tevens een bouwvlak. Dit betekent dat binnen het bestemmingsvlak gebouwen zijn toegestaan. De maximale bouwhoogte is op de verbeelding opgenomen en bedraagt 45 meter, overeenkomstig het bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010'. Ten aanzien van het realiseren van geluidsgevoelige gebouwen en functies, zijn nadere voorwaarden gesteld. Hiervoor is tevens de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' opgenomen, deze heeft een signalerende functie.

Met deze regeling zijn de bouw- en gebruiksregels, zoals beoogd bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Woonkern Wormer en Lint', opgenomen. Het betreft een flexibele, kaderstellende bestemming.

Waterstaat - Waterkering
De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming, het onderhoud en de verbetering van de waterkering, met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde zoals duikers, keerwanden en merktekens. Deze bestemming is opgenomen in het westelijk deel van de planlocatie aan de Veerweg. Bouwen is binnen deze bestemming slechts onder voorwaarden toegestaan. Geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de belangen van de waterkering aan de Zaan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels
In dit onderdeel van de regels komen onder andere de flexibiliteitsbepalingen aan de orde. Het gaat hierbij onder meer om:

Anti-dubbeltelregel
Deze bepaling regelt dat bebouwing slechts eenmaal mag worden meegerekend bij de berekening van het maximaal bebouwd oppervlak, bij de aanvraag van een omgevingsvergunning.

Algemene bouwregels
In dit artikel zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot ondergronds bouwen en bestaande afstanden, maten en bebouwingspercentages.

Algemene gebruiksregels
Hierin is het gebruik opgenomen wat in ieder geval als strijdig wordt bevonden.

Algemene aanduidingsregels
De algemene aanduidingsregels zijn opgenomen voor gebiedsaanduiding die in het plangebied geldt, namelijk 'geluidzone - industrie'. Deze gebiedsaanduiding dient ter waarborging van een goed woon- en leefklimaat vanwege het nabijgelegen industrieterrein.

Algemene afwijkingsregels
Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in de mogelijkheid tot afwijken en wijzigingsbevoegdheden. Met de afwijkingsmogelijkheid kan het bevoegd gezag o.a. een afwijking van de maatvoering van bouwwerken toestaan met ten hoogste 10%.

Algemene wijzigingsregels
Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk is voorzien in algemene wijzigingsbevoegdheden.

Overige regels
Hierin is opgenomen wanneer de aanvullende werking van de bouwverordening is uitgesloten.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Overgangsrecht
Met betrekking tot bouwwerken en het gebruik van grond en bouwwerken wordt in dit artikel ingegaan op het daarop toepasselijke overgangsrecht. Daarnaast is een hardheidsclausule weergegeven.

Slotregel
Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het voorliggende bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg
Overleg is nodig om te komen tot goede bestemmingsplannen en om een goede afstemming tussen het beleid van de verschillende overheden te bewerkstelligen. De overheden zijn vrij in de vormgeving van dit overleg. Overheden kunnen hierover onderling afspraken maken. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor het overleg. Doelstelling van de wetgever is om het overleg zo soepel en vlot mogelijk te laten verlopen. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om dit overleg te voeren.

Het overleg wordt gevoerd met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn (artikel 3.1.1 Bro).

Inspraak en vooroverleg
Bestemmingsplannen worden voorbereid met toepassing van de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht). Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen, bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. Gezien de aard van het plan, heeft de gemeente ervoor gekozen om geen inspraakprocedure te doorlopen.

In het kader van het vooroverleg wordt het concept ontwerpbestemmingsplan aangeboden aan de overlegpartners.

Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan is voor een periode van 6 weken voor een ieder ter visie gelegd vanaf 21 december 2017. Binnen deze periode kon eenieder zienswijzen indienen tegen het bestemmingsplan. Er zijn 3 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in de als bijlage opgenomen nota van zienswijzen. Deze hebben niet geleid tot aanpassingen aan het bestemmingsplan.

Vervolgens is het bestemmingsplan op 17 april 2018 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.

Beroep

Na vaststelling wordt het plan opnieuw gedurende 6 weken ter visie gelegd. Binnen deze periode kunnen belanghebbenden beroep tegen het plan instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Onderhavig bestemmingsplan betreft een correctie van de vigerende planregeling vanwege een tweetal omissies. Er treden enkel kosten op verband houdende met het opstellen van het bestemmingsplan. Hiervoor staan dekkende fondsen uit de algemene middelen van de gemeente ter beschikking. Het bestemmingsplan is derhalve economisch uitvoerbaar binnen de planperiode van tien jaar.

Kostenverhaal
Om gemaakte kosten te verhalen dient de gemeenteraad ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wro wordt aangewezen een bouwplan voor:

• a. de bouw van een of meer woningen;
• b. de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
• c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met een of meer woningen;
• d. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• e. de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;
• f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

Onderhavig bestemmingsplan voorziet niet in een nieuw bouwplan. Het aspect kostenverhaal voor de ontwikkelingen op de locatie is reeds in het kader van het bestemmingsplan 'Poort van Wormer 2010' aan de orde geweest. Kostenverhaal is dan ook niet aan de orde in het kader van onderhavig bestemmingsplan.