Oude Buisse Heide

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Landgoed 'Oude Buisse Heide' ligt ten noorden van Achtmaal (gemeente Zundert), ter hoogte van de Roosendaalsebaan 19 en 21. Het landgoed is onderdeel van een aaneengesloten gebied van landgoederen, bos, heide, akkers en graslanden rondom de Turfvaart. Dit cultuurlandschap is ontstaan als gevolg van een jarenlang proces van turfwinningen, opgevolgd door het ontstaan van heide en daarna de aanleg van bos en akkerbouwland.

Het landgoed strekt zich uit over 201 hectare en is in eigendom van Vereniging tot Behoud van Natuurmonumenten (hierna: Natuurmonumenten). Het landgoed is in het begin van de 19e eeuw aangelegd, maar al sinds 1757 is een huis op het landgoed bekend. Vandaag de dag wordt het landgoed gekenmerkt door de Brabantse langgevelboerderij de 'Buisse Hoeve', een rijksmonument van groot cultuurhistorisch belang voor het totale landgoed. Het landgoed heeft een bijzondere identiteit op het gebied van landschappelijke kwaliteit en architectuur, welke te danken is aan de zomerverblijven van het echtpaar Roland Holst in de 20e eeuw.

Sinds de jaren '80 van de 20e eeuw heeft het landgoed echter langzaam haar glorie verloren. Verschillende nieuwe gebouwen, het staken van de agrarische activiteiten en de door elkaar lopende bedrijvigheden hebben geleid tot verrommeling op het erf aan de Roosendaalsebaan 19 en 21 en verlies van de openheid van het landgoed. Hiermee is de cultuurhistorische waarde van het geheel verminderd. Natuurmonumenten is voornemens om het landgoed in glorie te herstellen en weer terug te brengen naar een samenhangend, cultuurhistorisch waardevol geheel. Hierbij hoort ook het toekennen van passende functies aan het erf, die een duurzame toekomst borgen.

Afbeelding 1: Ligging plangebied aan de Roosendaalsebaan 19 en 21 te Achtmaal (bron: www.google.nl/maps.

1.2 Huidige situatie

In het plangebied bevindt zich het Rijksmonument De Buisse Hoeve, met Heerenkamer, waar in het verleden de gasten van het echtpaar Roland-Holst werden ontvangen (zie afbeelding 2 voor een luchtfoto van het erf Roosendaalsebaan 19-21). Op het perceel is daarnaast nog een cultuurhistorisch waardevolle Stenen Schuur aanwezig. Ik waren een oude ligboxenstal zonder cultuurhistorische waarde en sleufsilo's aanwezig, die inmiddels reeds zijn gesloopt ten behoeve van het voorliggende plan. Op het landgoed bevinden zich verder o.a. nog de Angorahoeve, het zomerverblijf van het echtpaar Roland-Holst, het (herbouwde) atelier, een werkschuur en een woning van de (voormalige) terreinbeheerder. Behalve de ligboxenstal en sleufsilo's is alle bebouwing cultuurhistorisch waardevol.

Afbeelding 2: Luchtfoto van het erf aan de Roosendaalsebaan 19-21.

De Buisse Hoeve huist planologisch twee wooneenheden (waarvan één agrarische bedrijfswoning) en daarnaast zijn er nog twee andere woningen aanwezig (zie afbeelding 3). De ligboxenstal staat leeg, aangezien de agrarische bedrijfsactiviteiten zijn gestaakt. Op het achtererf staat een (tuin)schuurtje en de werkschuur van Natuurmonumenten. Het achtererf is rommelig, op verschillende plekken wordt geparkeerd en functies kruisen elkaar. De vrijwilligers van Natuurmonumenten moeten het hele erf doorkruisen om bij de werkschuur te geraken. De huidige situatie is weergegeven in afbeelding 3.

Afbeelding 3: Luchtfoto van de huidige situatie op het erf van Landgoed 'Oude Buisse Heide' met de verschillende aanwezige bebouwing weergegeven.

1.3 Huidige planologisch regiem en begrenzing plangebied

Het plangebied (zie de rode contour in afbeelding 4 voor de begrenzing van het plangebied) is gelegen in het bestemmingsplan "Bestemmingsplan Buitengebied Zundert", welke op 24 september 2014 is vastgesteld en daarna meerdere keren is herzien. Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Landgoed' en de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – extensiveringsgebied'. Een deel van het plangebied kent daarnaast de enkelbestemming 'Wonen' met de maatvoeringsaanduiding 'maximaal aantal woningen: 3'. In de huidige situatie kent de linkerhelft van het plangebied, waar de ligboxenstal, Stenen Schuur en de helft van de Buisse Hoeve zich bevinden, de enkelbestemming 'Agrarisch – Agrarisch bedrijf' met de aanduiding 'bouwvlak'. De rest van het plangebied heeft de enkelbestemming 'Natuur' en enkele cultuurhistorisch waardevolle gebouwen hebben de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden'. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding 'overige zone - stalderingsgebied'.

Afbeelding 4: Weergave verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert' (verbeelding is afkomstig van www.ruimtelijkeplannen.nl), met begrenzing plangebied.

1.4 Het plan op hoofdlijnen

Natuurmonumenten is voornemens om De Buisse Hoeve te herbestemmen tot beheeerkantoor van Natuurmonumenten. Het beheer van het landgoed uitvoeren vanuit de Hoeve is een bestemming die past bij de functie waarvoor de Hoeve en de aanwezige 'Stenen Schuur' vroeger zijn gebouwd. Het gebruik voor eigen bedrijfsvoering beschermt tevens het kwetsbare, bijzondere ensemble en zorgt voor een samenhangend geheel waarbij Natuurmonumenten zichtbaar is en waar vanuit het beheer van het landgoed en omliggende natuurgebieden goed gefaciliteerd is. Het Landgoed wordt hiermee ook weer publiek toegankelijk. Het voormalige agrarische erf wordt hierbij 'opgeruimd' en het geheel wordt weer teruggebracht naar een logisch erfensemble met de sfeer van een landgoed.

In de voorgenomen ontwikkeling wordt de functie van de Oude Buisse Hoeve (Rijksmonument) gewijzigd naar kantoor. Hier wordt het beheerkantoor van Natuurmonumenten in gevestigd, welke nu nog zit gevestigd aan de Dennescheerderdreef 11 te Roosendaal. Dit kantoor aan de Dennescheerderdreef 11 is te klein en voldoet niet meer aan de wensen. De Heerenkamer (in afbeelding 3: B) wordt nu en in de toekomst gebruikt als vergader- en workshopruimte. De ligboxenstal (in afbeelding 3: D) en een deel van de sleufsilo's (in afbeelding 3: E) worden gesloopt, asbest wordt gesaneerd, en de verharding behorende bij de agrarische bedrijfsvoering wordt verwijderd (is reeds uitgevoerd).

Het achtererf staat reeds in het teken van beheer van het landgoed en dat blijft zo. De Stenen Schuur (in afbeelding 3: C) gaat dienst doen als werkschuur, net als de andere aanwezige schuur (in afbeelding 3: J). De toegang tot de reeds aanwezige werkschuur wordt verbeterd en het gehele 'achtererf' zal worden ingericht en bestemd voor het beheer van het landgoed door de vrijwilligers van Natuurmonumenten (is gedeeltelijk reeds gebeurd).

De woning aan de oostzijde van het erf (in afbeelding 3: K) behoud haar woonbestemming.

1.5 Bestemmingsplanherziening is noodzakelijk

Het voorgenomen plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan (Bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert', inclusief herzieningen). Zo dient de agrarische bestemming van het westelijke deel van het erf en de woonbestemming van de Heerenkamer te worden gewijzigd in de bestemming 'Maatschappelijk', met de aanduiding 'kantoor- en vergaderlocatie'. Het achterf met De Stenen Schuur en de reeds aanwezige werkschuur dienen de bestemming 'Natuur' te krijgen en er dient een aanduiding 'specifieke vorm van natuur - beheer' te worden toegevoegd, ten behoeve van de werkruimte op het achtererf, die ten dienste staat van het beheer van het landgoed.

1.6 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Roosendaalsebaan 19 en 21' bestaat uit de volgende stukken:

• a. verbeelding (tek.nr NL.IMRO.0879.BPoudebuisseheide-OW01) en een renvooi;
• b. regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van het plangebied weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van de voorliggende toelichting.

1.7 Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit 7 hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt eerst ingegaan op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling. Dit betreft een gebiedsbeschrijving en een planbeschrijving. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader aan bod. In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het van toepassing zijnde rijksbeleid, provinciaal beleid en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan de randvoorwaarden die hieruit volgen. Hoofdstuk 4 bevat een waardentoets. Hieruit blijkt welke waarden er in het plangebied aanwezig zijn en of deze worden aangetast door de ontwikkeling. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieuaspecten aan bod. Vervolgens wordt in hoofdstuk 6 een korte toelichting gegeven van de juridische aspecten en planverantwoording. In hoofdstuk 7 wordt tot slot ingegaan op de ruimtelijke, maatschappelijke, en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Het initiatief

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aan de hand van ruimtelijke factoren een beschrijving gegeven van de bestaande en de toekomstige situatie van de voorgenomen ontwikkeling.

2.2 Bestaande situatie

2.2.1 Ruimtelijke structuur Landgoed Oude Buisse Heide

Het plangebied betreft Landgoed Oude Buisse Heide en is gelegen aan de Roosendaalsebaan 19 en 21, ten noordwesten van Achtmaal (een dorp nabij de Belgische grens). Het landgoed biedt een grote variëteit aan landschapsbelevingen, bestaande uit heidegronden, vennen, weides en bossen. Het hart van het landgoed bestaat uit een robuust agrarisch erf met relatief veel opstallen welke sterk variëren qua bouwstijl en omvang. Het landgoed is opgezet als zelfstandige ruimtelijk herkenbare eenheid, waarbij de Buisse Hoeve (zie afbeelding 4) centraal staat. De Hoeve is met een lanenstelsel verbonden aan de omliggende gronden. In de afgelopen jaren is de nadruk van het beheer komen te liggen op de ontwikkeling van natuurwaarden. Dit heeft geresulteerd in aantrekkelijke wild en structuurrijk bos op delen van het landgoed.

Op het landgoed bestaat het groen voornamelijk uit heidegronden, vennen, weides en bossen. De Turfvaart (gegraven waterloop) en het aanwezige lanenstelsel bieden heldere verbindende structuren. Het landgoed is omsloten door een bossen, met daartussen verschillende landbouwgronden. Deze gronden zijn ingesloten door de aangrenzende bosgebieden.

2.2.4 Bestaande situatie erf Roosendaalsebaan 19 en 21

Op het erf staan diverse opstallen, met diverse functies (de ligboxstel en de sleufsilo's zijn inmiddels gesloopt). Zie afbeelding 5 voor een overzicht.

Afbeelding 5: Luchtfoto van de huidige situatie op het erf van Landgoed 'Oude Buisse Heide' met de verschillende aanwezige bebouwing en functies weergegeven.

A & B) De Buisse Hoeve (rijksmonument) is een langgevelboerderij, herbergt twee wooneenheden, met op het dak een klokkentorentje, gebouwd in 1809. Bijzonder is dat de rijk uitgevoerde Heerenkamer nog aanwezig is. Deze is ook gebruikt als jachtkamer en wordt momenteel als vergader- en workshoplocatie gebruikt. De hoeve zelf is in agrarisch gebruik (woonboerderij).

Afbeelding 6: Vooraanzicht rijksmonument de Buisse Hoeve.

C) De Stenen Schuur heeft een oppervlakte van circa 270 m2, is robuust qua uitstraling en is gebouwd in Nieuw zakelijke stijl. De schuur is ontworpen door Mararet Staal-Kropholler en in 1941 herbouwd na een brand. De schuur is zowel historisch als architectonisch opzicht waardevol. Er heeft een cultuurhistorische waardestelling plaatsgevonden waarin dit is bevestigd. Zie hiertoe Bijlage 1 en Bijlage 2 van de toelichting van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 7: Vooraanzicht Stenen Schuur.

D) De ligboxenstal

De ligboxenstal heeft een oppervlakte van circa 480 m2, heeft geen architectonische of historische waarde en geen vervolgfunctie en wordt daarom gesloopt (is inmiddels gebeurd).

J) Werkschuur

Het achtererf wordt gebruikt door vrijwillers van Natuurmonumenten, voor het beheer van het landgoed. Dit gebeurd o.a. vanuit een werkschuur. Op verschillende plekken wordt geparkeerd, het is rommelig en functies kruisen elkaar. De vrijwilligers van Natuurmonumenten moeten het hele erf doorkruisen om bij de werkschuur te geraken.

K en N) Regulier verhuurde woning

Aan de oostzijde van het erf bevindt zich een regulier verhuurde woning, met bijgebouw.

2.3 Toekomstige situatie

Inleiding

Natuurmonumenten is voornemens om De Buisse Hoeve te herbestemming tot beheeerkantoor van Natuurmonumenten. Het beheer van het landgoed uitvoeren vanuit de Hoeve is een bestemming die past bij de functie waarvoor de Hoeve en de aanwezige 'Stenen Schuur' vroeger zijn gebouwd. Het gebruik voor eigen bedrijfsvoering beschermt tevens het kwetsbare, bijzondere ensemble en zorgt voor een samenhangend geheel waarbij Natuurmonumenten zichtbaar is en waar vanuit het beheer van het landgoed en omliggende natuurgebieden goed gefaciliteerd is. Het Landgoed wordt hiermee ook weer publiek toegankelijk. Het voormalige agrarische erf wordt hierbij 'opgeruimd' en het geheel wordt weer teruggebracht naar een logisch erfensemble met de sfeer van een landgoed.

De Buisse Hoeve met Heerenkamer

In de voorgenomen ontwikkeling wordt de functie van de Oude Buisse Hoeve (Rijksmonument) gewijzigd naar kantoor. Hier wordt het beheerkantoor van Natuurmonumenten in gevestigd, welke nu nog zit gevestigd aan de Dennescheerderdreef 11 te Roosendaal. Dit kantoor aan de Dennescheerderdreef 11 is te klein en voldoet niet meer aan de wensen. De Heerenkamer (in afbeelding 5: B) wordt nu en in de toekomst gebruikt als vergader- en workshopruimte. Er worden maximaal 14 werkplekken en flex-werkplekken gerealiseerd in De Buisse Hoeve, een kantine, toiletgroep, twee kleinere en een grote vergaderruimte, een publieke ruimte waar kleine groepen/bezoekers kunnen worden ontvangen. De Heerenkamer blijft zoals deze is, gerestaureerd en inzetbaar als kleinschalige vergaderruimte of openstelling op dagen als bijvoorbeeld Open Monumentendag. De vrijwilligers kunnen gebruik maken van de opkamer om bij elkaar te zitten en hun spullen in kluisjes op te bergen. In de Buisse Hoeve is ook ruimte voor een ontmoetingsplek. Dit komt tegemoet aan de 'Erfgoedgedragscode van Gogh monumenten' die enkele partijen (waaronder Natuurmonumenten en de gemeente) hebben afgesloten. Dit heeft betrekking op het Van Gogh erfgoed, waar de Heerenkamer en boerderij deel van uitmaken. Deze erfgoedgedragscode is gestoeld op de pijlers fysieke bescherming en behoud, vergroting zichtbaarheid en leefbaarheid en vergroting maatschappelijk draagvlak.

Bij de nu voorliggende herbestemming van de voormalige boerderij, blijft het oorspronkelijke gebouw geheel behouden en worden er alleen in het interieur van het pand elementen toegevoegd ten behoeve van de herbestemming. De Heerenkamer blijft geheel behouden, de oorspronkelijke naastgelegen woonvertrekken blijven ruimtelijke geheel in maatvoering en beleving behouden (entree/ontvangst en keuken). Ten aanzien van de nieuwe bedrijfs- c.q. kantoorbestemming in het voormalige boerenbedrijfsdeel worden, ten behoeve van gebruik en duurzaamheid alleen bouwdelen toegevoegd, die het historische pand geheel intact laten. Bestaande gevelopeningen worden hergebruikt door de (deel)deuren open te zetten en de gevelopeningen te voorzien van glas. Door de nieuwe glaspuien, zoals in het plan opgenomen wat naar binnen te plaatsen blijven alle (deel)deuren functioneel behouden.

Verwijderen agrarische elementen op het erf

De ligboxenstal (in afbeelding 5: D) en een deel van de sleufsilo's (in afbeelding 5: E) worden gesloopt en asbest wordt gesaneerd, en de verharding behorende bij de agrarische bedrijfsvoering wordt verwijderd (is reeds uitgevoerd).

Het achtererf

Het achtererf staat reeds in het teken van beheer van het landgoed en dat blijft zo. De Stenen Schuur (in afbeelding 5: C) gaat dienst doen als werkschuur, net als de andere aanwezige schuur (in afbeelding 5: J). Hier wordt materieel in opgeslagen en de achterste werkschuur (in afbeelding 5: J) dient als uitvalsbasis voor de vrijwilligers die op het landgoed werken. De toegang tot de werkschuur van Natuurmonumenten (in afbeelding 5: J) wordt verbeterd. De doorgang wordt verplaatst naar de zijkant van het erf, waardoor de auto's van vrijwilligers en medewerkers niet langer langs de achtergrens van de woonpercelen hoeven te rijden en de situatie overzichtelijker en veiliger wordt (is reeds uitgevoerd). Bij de nieuwe doorgang wordt een parkeerplaats en opslagplek voor Natuurmonumenten gecreëerd (is reeds uitgevoerd). Het gehele 'achtererf' zal worden ingericht en bestemd voor het beheer van het landgoed door de vrijwilligers van Natuurmonumenten. Hiertoe wordt de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - beheer' in dit bestemmingsplan opgenomen op dit achtererf.

2.4 Inrichtingsplan toekomstige situatie

Ten behoeve van het plan is een inrichtingsplan opgesteld. Dit inrichtingsplan (inclusief onderbouwing) is bijgevoegd in Bijlage 1 van de regels van dit bestemmingsplan. In deze paragraaf worden de belangrijkste uitgangspunten van het inrichtingsplan (inmiddels reeds grotendeels uitgevoerd) beschreven en wordt het het inrichtingsplan visueel weergegeven.

Het erf ‘Buisse Hoeve’ valt in een landgoederenzone met een hoge cultuurhistorische en landschappelijke waarde. Door de tijd heen is de cultuurhistorische waarde van het erf flink ingeboet. Het erf vraagt daarom aandacht waarbij het weer terug wordt gebracht tot één geheel. In voorgaande jaren zijn er op het erf verschillende functies gewijzigd en toegevoegd en zijn in- en aanpassingen gedaan waardoor het erf steeds meer en verder opgeknipt is geraakt. Hierdoor zijn op zichzelf staande ruimtes ontstaan. Met de herontwikkeling van het erf worden deze ruimtes doorbroken en wordt het erf weer één geheel.

Uitgangspunten:

• Herstellen van eenheid en openheid op het erf en het versterken van de cultuurhistorische waarden;
• Aparte plek creëren voor parkeren en opslag om verrommeling tegen te gaan;
• Verharding minimaliseren.

Afbeelding 8: Visuele weergave inrichtingspan erf Roosendaalsebaan 19 en 21.

Deze uitgangspunten hebben geleid tot het inrichtingsplan zoals is weergegeven in afbeelding 8. Voor de toelichting van het inrichtingsplan en de beschrijving van de toe te voegen landschapselementen wordt verwezen naar het inrichtingsplan zoals is opgenomen in Bijlage 1 van de regels van dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkelingen beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Uit het beleid volgen randvoorwaarden die worden getoetst aan de voorgenomen ontwikkeling.

3.2 Rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie

Nederland staat in de komende jaren voor een aantal opgaven van nationaal belang. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) stelt dat grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw Nederland flink zullen veranderen. Deze opgaven moeten benut worden om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden. De NOVI biedt perspectief om de grote opgaven aan te pakken Hierbij is omgevingskwaliteit het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit.

Vanuit de NOVI geeft het Rijk kaders en richting voor zowel nationale als decentrale keuzes. Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. In de NOVI wordt gesproken over een 'omgevingsinclusief' beleid. De NOVI beschrijft enerzijds een toekomstperspectief met ambities en anderzijds de nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven. Deze opgaven zijn het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. Op deze vier prioriteiten zijn beleidskeuzes gemaakt:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Om de beleidskeuze weloverwogen te maken worden drie afwegingsprincipes gehanteerd, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven, namelijk:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• Afwentelen wordt voorkomen.

Relatie met het voorliggende plan

Het onderhavige plan betreft een relatief kleinschalige ontwikkeling die geen inbreuk maakt op nationale belangen. Ook voldoet het plan aan de prioriteit voor toekomstbestendige ontwikkelingen van het landelijk gebied. Met het voorliggende plan krijgt bestaande monumentale bebouwing nieuwe vervolgfuncties.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten die van Rijksbelang zijn met name genoemd en met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen. Binnen het Barro komen de volgende projecten aan bod:

• Project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

In oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijkswegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de EHS, de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater, maximering van het de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer en is het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving opgenomen. Per 1 juli 2016 zijn er nog enkele wijzigingen van de Barro van kracht geworden. Deze wijzigingen hebben geen directe invloed op het voorliggende plan. Wel is de term 'Ecologische Hoofdstructuur' gewijzigd in 'Natuurnetwerk Nederland' ('NNN').

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) bepaalt dat voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Relatie met het voorliggende plan

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op functiewijzigingen waarbij geen nieuwe bebouwing wordt toegevoegd. De wijzigingen qua functies op het erf zijn ook niet te kwalificeren als significant van invloed op het woon-, leef- en ondernemersklimaat elders. Een verdere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee niet noodzakelijk. De voorgenomen ontwikkeling heeft ook geen betrekking op de overige benoemde onderdelen in het Barro. Daarmee hebben de onderdelen in het Barro geen consequenties voor de voorgenomen ontwikkeling.

Monumentenzorg

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten, ook cultuurhistorische waarden in het plangebied worden meegewogen bij ruimtelijke ontwikkelingen die in afwijking van het geldende bestemmingsplan planologisch mogelijk worden gemaakt.

Relatie met het voorliggende plan

In de voorgenomen ontwikkeling worden geen cultuurhistorische waarden gesloopt of aangetast. Het cultuurhistorische waardevolle erf blijft behouden en wordt landschappelijk versterkt, waarbij cultuurhistorische waarden worden gerespecteerd. De Rijksmonumentale 'De Buisse Hoeve' en de cultuurhistorisch waardevolle Stenen Schuur blijven behouden en krijgen vervolgfuncties ten behoeve van de duurzame instandhouding van deze gebouwen. De Stenen Schuur krijgt, ter behoud en bescherming, middels dit bestemmingsplan ook de aanduiding 'cultuurhistorische waarde'.

Wet natuurbescherming

Het doel van de Wet natuurbescherming is drieledig:

• bescherming van de biodiversiteit in Nederland;
• decentralisatie van verantwoordelijkheden;
• vereenvoudiging van regels.

Voor beschermde Natura 2000-gebieden geldt dat er voor projecten en handelingen geen verslechtering van de kwaliteit van de habitats of een verstorend effect op de soorten waarvoor het gebied is aangewezen, mag optreden. Binnen de Natura 2000-gebieden zijn de Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijngebied te onderscheiden. De Vogelrichtlijn (vastgesteld in 1979) is een regeling van de Europese Unie (EU) die tot doel heeft alle in het wild levende vogelsoorten op het grondgebied van de EU te beschermen. De lidstaten van de EU zijn verplicht voor alle vogelsoorten die in hun land leven leefgebieden van voldoende grootte en kwaliteit te beschermen. De Europese Habitatrichtlijn (vastgesteld in 1992) beoogt de biologische diversiteit te waarborgen door het instandhouden van de (half)natuurlijke leefgebieden en de wilde flora en fauna. De Habitatrichtlijn is gericht op de bescherming van soorten en natuurlijke habitats. Hiervoor zijn eveneens speciale beschermingszones aangemeld.

Relatie met het voorliggende plan

Een uitgebreide toetsing van het plan aan de wet- en regelgeving m.b.t. natuurbescherming (o.a. m.b.t. soortenbescherming) is opgenomen in paragraaf 4.2 van de toelichting van dit bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat het voorgenomen plan voldoet aan de wet- en regelgeving.

Conclusie

Vanuit de SVIR, het Barro, de Bro en de Wet natuurbescherming komen geen randvoorwaarden of uitgangspunten naar voren die een rechtstreekse doorwerking hebben in de voorgenomen ontwikkeling.

3.3 Provinciaal beleid

Interimstructuurvisie 'Brabant in ontwikkeling'

De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De basisopgave uit de visie is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De regels hiervoor zijn verder uitgewerkt in onder andere de Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP).

Relatie met de voorliggende ontwikkeling

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt ingezet op het terugbrengen van de cultuurhistorische waarde van het erfensemble op het landgoed, wat leidt tot een ruimtelijke impuls voor het plangebied. Hiermee sluit de ontwikkeling aan bij de opgave 'werken aan omgevingskwaliteit'.

Structuurvisie 'Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant'

De structuurvisie 'Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant' (hierna: SVRO) is op 19 maart 2014 in werking getreden. De structuurvisie is een actualisatie van de visie uit 2010 en gaat in op de delen A & B. In de SVRO stelt de provincie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040.

De provincie heeft als sturingsfilosofie ‘samenwerken aan kwaliteit’: samen met andere overheden, marktpartijen en maatschappelijke organisaties vormgeven aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van Noord-Brabant. Daarbij respecteert de provincie ieders rol. De provincie onderscheidt de volgende vier rollen:

• 1. Ontwikkelen: De provincie focust in haar ontwikkelingsgerichte rol op een aantal thematische opgaven en op een aantal gebieden. In gebieden waar sprake is van grote ruimtelijke dynamiek, botsende belangen en waar de ontwikkelingen een (inter)provinciale impact hebben, kiest de provincie voor een actieve rol.
• 2. Beschermen: De provincie wil belangrijke en onvervangbare waarden beschermen. Voor de Ecologische Hoofdstructuur, de cultuur- en aardkundige waarden en de bescherming van de kernkwaliteiten in de nationale landschappen in Noord-Brabant stelt de provincie een beschermingsregiem op.
• 3. Regionaal samenwerken: De provincie kiest voor regionale samenwerking en afstemming in vier regio’s. De provincie stimuleert de samenwerking tussen de gemeenten, Rijk en waterschappen in deze regio’s en legt afspraken vast in een strategische regionale agenda.
• 4. Stimuleren: Bij ruimtelijke ontwikkelingen gaat het niet alleen om de vraag waar welke ontwikkelingen gewenst zijn. Het gaat daarbij ook om de balans tussen de verschillende belangen, functies en kwaliteiten in een gebied. De provincie wil dat ontwikkelingen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van Noord-Brabant.

De uitwerking van de visie op het gebied van het landschap is vertaald naar zogenaamde gebiedspaspoorten. Hierin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt.

Relatie met het voorliggende plan

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant. Het definitief staken van de agrarische bedrijvfsactiviteiten en de sloop van de ligboxenstal, het realiseren van nieuwe functies binnen bestaande cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, het herinrichten van het achterf en het landschappelijk inrichten van het erf doet geen afbreuk aan de bestaande natuurwaarden. Met het plan wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt en blijven cultuurhistorische waarden behouden.

Interim omgevingsverordening Provincie Noord-Brabant

Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving, staan in de Interim omgevingsverordening Provincie Noord-Brabant. De Interim omgevingsverordening Provincie Noord-Brabant is op 25 oktober 2019 vastgesteld en op 5 november 2019 in werking getreden. De Brabantse omgevingsverordening vervangt een aantal provinciale verordeningen. Naast een omgevingsvisie moet de provincie vanuit de Omgevingswet ook een omgevingsverordening vaststellen voor haar grondgebied. In de omgevingsvisie staat wat de provincie wil bereiken en wat ze wil doen om dat te bereiken. Soms vraagt dat om een nadere uitwerking van beleid en maatregelen in een (beleids)programma, soms zijn er regels nodig om de ambities te realiseren. Denk bijvoorbeeld aan het beschermen van belangrijke waarden als het drinkwater of de natuurgebieden.

In de Interim omgevingsverordening is het erfensemble van het landgoed aan de Roosendaalsebaan 19 en 21 en de directe omgeving opgenomen als een 'complex van cultuurhistorisch belang' en een 'cultuurhistorisch waardevol gebied'. Ook behoort het plangebied tot het 'landelijk gebied - Groenblauwe mantel', waarbinnen extra aandacht is voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke kenmerken en waarden. Tot slot ligt het plangebied in 'stiltegebied', 'attentiezone waterhuishouding' en gelden algemene regels ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit.

Afbeelding 9: Uitsnede uit de Interim omgevingsverordening (3.2.4 Aardkundige-, cultuurhistorische en landschappelijke waarden). Het plangebied ligt in de cirkel.

Complex van cultuurhistorisch belang en ligging in cultuurhistorisch waardevol gebied

Het gaat bij cultuurhistorisch waardevolle complexen om ensembles bestaande uit één gebouw of een verzameling van gebouwen in samenhang met de directe omgeving. De waardevolle complexen zijn als werkingsgebied in deze verordening opgenomen en nader beschreven op de Cultuurhistorische waardenkaart. Het betreft oude kloostercomplexen, militaire complexen, industriële complexen en landgoederen. Doel van de regeling bij ontwikkelingen is behoud en versterking van de karakteristieke waarden van het complex. Nieuwe functies zijn vanwege het streven naar behoud van deze complexen mogelijk als ze bijdragen aan het behouden en versterken van karakteristieke cultuurhistorische gebouwen, als ook naar andere zaken van cultuurhistorisch belang in de directe omgeving.

Relatie met het voorliggende plan

Met het voorliggende plan worden bestaande functies planologisch vastgelegd, zoals het gebruiken van de Heerenkamer als kleinschalige vergader- en workshoplocatie, en worden nieuwe functies in De Buisse Hoeve (beheerkantoor Natuurmonumenten) toegestaan. Tevens wordt de Stenen Schuur (voormalige agrarische schuur) in gebruik genomen als beheerschuur.

Door het toestaan van deze nieuwe passende functies in de monumentale Stenen Schuur en De Buisse Hoeve, nu de agrarische functie op het erf is weggevallen, krijgen deze gebouwen een duurzame toekomst waarbij de uiterlijke verschijningsvorm niet wijzigt. Aangezien de Stenen Schuur cultuurhistorisch waardevol is, krijgt deze met dit bestemmingsplan daartoe ook de aanduiding 'cultuurhistorische waarde'. De Buisse Hoeve (met Heerenkamer) had deze aanduiding al, die met dit bestemmingsplan blijft behouden. In de Buisse Hoeve is ook ruimte voor een ontmoetingsplek. Dit komt tegemoet aan de 'Erfgoedgedragscode van Gogh monumenten' die enkele partijen (waaronder Natuurmonumenten en de gemeente) hebben afgesloten. Dit heeft betrekking op het Van Gogh erfgoed, waar de Heerenkamer en boerderij deel van uitmaken. Deze erfgoedgedragscode is gestoeld op de pijlers fysieke bescherming en behoud, vergroting zichtbaarheid en leefbaarheid en vergroting maatschappelijk draagvlak.

De gehele ontwikkeling gaat gepaard met een kwaliteitsimpuls, waarbij het erf landschappelijk wordt ingepast, asbest en verharding wordt verwijderd en een landschapsontsierende ligboxenstal wordt gesloopt. Hierbij worden cultuurhistorische waarden in acht genomen. Dit betreffen o.a.:

• 1. Aan de westzijde van het erf wordt bloem- en kruidenrijk grasland ingezaaid, welke refereert aan de moestuin die hier vroeger heeft gezeten;
• 2. De historische inrit aan de westzijde van het erf wordt in ere gelaten. Dit wordt een inrit voor fietsers en wandelaars. Deze inrit geeft een historisch doorzicht naar het ven (brandven) aan de westzijde van het plangebied (gelegen buiten het plangebied);
• 3. Er wordt een boomgaard gerealiseerd aansluitend ter hoogte van de paarkeerplaatsen, refererend aan de boomgaard die vroeger aanwezig was op het achtererf. Hiermee worden tevens de parkeerplaatsen landschappelijk ingepast;
• 4. In het inrichtingsplan is aangegeven dat dat de Stenen Schuur vroeger gedraaid op het erf heeft gestaan. De huidige Stenen Schuur is een kwartslag gedraaid. De reden waarom dit is gedaan, is niet bekend. Dit kan zijn om zo een doorzicht naar de achterzijde van het erf te krijgen. In de huidige situatie wordt dit doorzicht geblokkeerd, door o.a. een (is reeds uitgevoerd). Deze kas wordt daartoe verwijderd, evenals hoge hagen.

Landelijk gebied

In artikelen 3.68 t/m 76 zijn de regels m.b.t. de ontwikkeling van niet agrarische functies opgenomen. In deze regels is opgenomen dat in beginsel alleen het bestaande aantal burgerwoningen en bedrijfswoningen is toegestaan. Hierbij kunnen ook andere functies mogelijk worden gemaakt, naast bestaande functies die planologisch worden vastgelegd. De vestiging van die functies moet passen binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, waarbij de volgende aspecten zijn betrokken:

• een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving;
• welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders;
• hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied.

Relatie met het voorliggende plan

In het voorliggende plan neemt het aantal wooneenheden niet toe (maar juist af) en er worden geen nieuwe gebouwen gebouwd. Bestaande functies, zoals het gebruik van de Heerenkamer als kleinschalige vergader- en workshoplocatie en het gebruik van het bijbehorende achtererf door vrijwilligers van Natuurmonumenten ten behoeve van het beheer van het landgoed worden planologisch met dit voorliggende bestemmingsplan vastgelegd als toegestaan gebruik. Daarnaast wordt de realisatie van het beheerkantoor van Natuurmonumenten planologisch mogelijk gemaakt en wordt de Stenen Schuur als beheerschuur in gebruik genomen. Het huidige kantoor waar Natuurmonumenten in zit gevestigd, aan de Dennescheerderdreef 11, is te klein geworden en deze voldoet niet meer aan de wensen. Het gehele erf wordt landschappelijk ingepast en hierbij is voldoende ruimte voor parkeren (zie paragraaf 5.10 van deze toelichting).

In totaliteit worden er geen nieuwe gebouwen gebouwd, worden de agrarische bedrijfsactiviteiten in dit natuurgebied gestaakt en worden alleen passende, bestaande en nieuwe functies op het erf toegestaan waarmee de (cultuurhistorische) bebouwing duurzaam in stand gehouden kan worden. Het plan leidt niet tot grootschalige leegstand elders (alleen komt er binnen de bebouwde kom van Roosendaal een kleinschalig kantoorpand vrij, die opnieuw kan worden ingevuld), heeft geen negatief effect op agrarische ontwikkelingen en versterkt de leefbaarheid en omgevingskwaliteit.

Groenblauwe mantel

De provincie streeft naar samenhangende aanpak van natuur, landschap en water die de omgevingskwaliteit en recreatiemogelijkheden versterkt en waardoor de gevolgen van klimaatveranderingen voor de natuur en het watersysteem beter kunnen worden opgevangen. Om de robuustheid van het systeem te bevorderen, zijn er gebieden opgenomen als verbinding tussen het Natuur Netwerk Brabant en het Landelijk gebied; de Groenblauwe mantel.

Het beleid in de Groenblauwe mantel is gericht op het behoud en vooral de ontwikkeling van natuur, watersysteem en landschap. Voor de natuur betekent dit vooral versterking van de leefgebieden voor plant- en diersoorten en de bevordering van de biodiversiteit buiten het NNB. Voor het water wordt vooral ingezet op kwantitatief en kwalitatief herstel van kwelstromen, zoals het 'Wijstverschijnsel' (het opstuwen van grondwater) op de Peelrandbreuk in Oost-Brabant, in de beekdalen en op de overgangen van zand/veen naar klei in de 'Naad van Brabant'.

Binnen de Groenblauwe mantel is volop ruimte voor de ontwikkeling van gebruiksfuncties zoals landbouw en recreatie, met een meer extensief karakter en als die bijdragen aan de kwaliteiten van natuur, water en landschap. De ontwikkeling van nieuwe (kapitaal)intensieve functies, zoals stedelijke ontwikkeling of intensieve vormen van recreatie of en landbouw (zoals de bouw van kassen, (bezoekers-)intensieve recreatie, of concentratiegebieden voor intensieve landbouwfuncties) passen minder bij het karakter van deze gebieden. Daarom geldt binnen de Groenblauwe mantel soms aanvullende regels voor de ontwikkeling van die functies. Bijvoorbeeld in geval van stedelijke ontwikkeling die vanwege de groen-rood verhouding juist bijdraagt aan de ontwikkeling van de kwaliteiten van gebied.

De waarden in de Groenblauwe mantel zijn vaak gekoppeld aan het bodem-watersysteem (zoals de aanwezigheid van een kwel), aan landschapselementen (zoals houtwallen en heggen), of aan het voorkomen van bijzondere planten en dieren. De Groenblauwe mantel richt zich niet alleen op het beschermen van die waarden maar juist ook op de ontwikkeling daarvan. Daarom geldt binnen de Groenblauwe mantel dat ontwikkelingen bijdragen aan de natuur- en landschapswaarden en het bodem- en watersysteem. Het beleid richt zich ook op een toename van de belevingswaarde en de recreatieve waarde van het landschap. Nieuwe ontwikkelingen passen daarom qua aard en schaal bij het ontwikkelingsperspectief voor de Groenblauwe mantel en houden rekening met omliggende waarden.

Relatie met het voorliggende plan

Het staken van een agrarisch bedrijf, de sloop van de ligboxenstal, de asbestsanering, het realiseren van nieuwe functies binnen bestaande bebouwing, het herinrichten van het achterf en het landschappelijk inrichten van het erf doet geen afbreuk aan de bestaande natuurwaarden. Met het plan wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt en blijven cultuurhistorische waarden behouden.

Stiltegebied

Het erf aan de Roosendaalsestraat ligt in stiltegebied. Hier geldt een algemene zorgplicht. Deze zorgplicht beschermt de stilte in een gebied als er geen specifieke regels zijn opgenomen om een activiteit te reguleren. Er geldt een streefwaarde van 40 dB(A) LAeq, 24u als na te streven geluidsniveau binnen het hele stiltegebied.

Relatie met het voorliggende plan

Met het voorgenomen plan worden bestaande functies planologisch geborgd en wordt de agrarische bestemming gewijzigd in een maatschappelijke bestemming, waarmee het beheerkantoor van Natuurmonumenten planologisch mogelijk wordt gemaakt, met 14 werkplekken. Tevens wordt een schuur in gebruik genomen als beheerschuur. Met het voorliggende plan wordt de uitoefening van agrarische activiteiten planologisch wegbestemd. In totaliteit zal het geluidsniveau daarmee afnemen.

Attentiezone waterhuishouding

De Attentiezone waterhuishouding kent een basis in de reconstructie- en gebiedsplannen. Doel van de attentiezone is om ontwikkelingen die een negatieve invloed hebben op de binnen de attentiezone gelegen natte natuurparels tegen te gaan. Stromingen in het grondwatersysteem kunnen veranderen door verandering van bodemopbouw of het doorboren van lagen (bij grondverzet of diepploegen). Voor activiteiten die een negatief effect op de (grond)waterstand in een natte natuurparel kunnen hebben, is een vergunning nodig. Bij het toelaten van functies die een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding, geldt dat overleg met het waterschap nodig is.

Relatie met het voorliggende plan

Met het voorgenomen plan vinden de nieuwe functies plaats binnen de bestaande gebouwen. Deze activiteiten hebben geen negatief effect op het grondwater.

Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik

De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met:

• a. zorgvuldig ruimtegebruik;
• b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering;
• c. meerwaardecreatie.

Een plan moet daarnaast een verantwoording bevatten dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, waaronder in ieder geval een goede landschappelijke inpasbaarheid en toepassing is gegeven aan het principe zorgvuldig ruimtegebruik. Doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in:

• dat een ruimtelijke ontwikkeling in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, tenzij in de verordening uitdrukkelijk anders is bepaald;
• ingeval van stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);
• een bestemmingsplan buiten bestaand stedelijk gebied bepaalt dat gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen binnen het bouwperceel worden opgericht en daarbinnen worden geconcentreerd.

Relatie met het voorliggende plan

Met het voorliggende plan worden bestaande functies planologisch vastgelegd, zoals het gebruiken van de Heerenkamer als vergader- en workshoplocatie en worden nieuwe functies in De Buisse Hoeve (beheerkantoor Natuurmonumenten) toegestaan. Tevens wordt de Stenen Schuur (voormalige agrarische schuur) in gebruik genomen als beheerschuur. Hiermee krijgt de monumentale bebouwing passende vervolgfuncties, waarmee de bebouwing duurzaam in stand kan worden gehouden. De gehele ontwikkeling gaat gepaard met een kwaliteitsimpuls, waarbij het erf landschappelijk wordt ingepast, asbest en verharding wordt verwijderd, geen nieuwe bebouwing wordt gebouwd en een landschapsontsierende ligboxenstal wordt gesloopt (is reeds uitgevoerd). Er wordt daarmee invulling gegeven aan het principe zorgvuldig ruimtegebruik en de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit.

Kwaliteitsverbetering van het landschap

Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied mogelijk maakt, bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat

• a. Dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of
• b. de afspraken uit het regionaal overleg worden nagekomen.

De bedoelde verbetering kan mede de volgende aspecten omvatten:

• a. de landschappelijke inpassing van bebouwing, voor zover expliciet vereist op grond van deze verordening;
• b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land;
• c. activiteiten, gericht op behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen;
• d. het wegnemen van verharding;
• e. het slopen van bebouwing;
• f. een fysieke bijdrage aan de realisering van de het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones;
• g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

De uitvoering van kwaliteitsverbetering van het landschap heeft regio West-Brabant vastgelegd in het ‘Afsprakenkader Kwaliteitsverbetering van het landschap in de regio West-Brabant’. Regio West-Brabant en de provincie Noord-Brabant hebben hierin afspraken gemaakt over de toepassing van het principe kwaliteitsverbetering van het landschap. Hierin is de minimale basisinspanning voor de investering in het landschap opgenomen, waarbij de gemeentes ervoor kunnen kiezen om een grotere investering te vragen voor ontwikkelingen in het buitengebied. Het afsprakenkader werkt met drie categorieën van ontwikkelingen om te bepalen of en welke vorm van kwaliteitsverbetering van toepassing is.

Er zijn drie categorieën bepaald:

• Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap wordt geëist.
• Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden. De kwaliteitsverbetering vindt plaats in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen. Deze categorieis niet limitatief.
• Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen welke niet tot categorie 1 of 2 behoren. De kwaliteitsverbetering wordt berekend op basis van de bestemmingswinst.

Relatie met het voorliggende plan

De gewenste ontwikkelingen op het landgoed zijn in te delen in categorie 2 van het Afsprakenkader. De agrarisch bestemming (voor een agrarisch bedrijf) wordt gewijzigd in een maatschappelijke bestemming, waarbij functiewijziging in bestaande bebouwing plaatsvindt. Er vindt geen nieuwbouw plaats. Het oppervlak aan bebouwing neemt af. De ontwikkeling is daarnaast passend in het buitengebied: het aloude landgoedensemble wordt weer in ere hersteld.

Voor ontwikkelingen in categorie 2 geldt dat de kwaliteitsverbetering plaats dient te vinden in de vorm van landschappelijke inpassingsmaatregelen. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld, welke is opgenomen in Bijlage 1 van de regels van dit bestemmingsplan. Het erf wordt landschappelijk en natuurlijk versterkt, waarbij gebiedseigen elementen worden toegepast. Hiermee voldoet de voorgenomen ontwikkeling aan het beleid van het Afsprakenkader.

Conclusie provinciaal beleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het provinciale beleid en de regelgeving.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Landschapsvisie Zundert

De Landschapsvisie van de gemeente Zundert is onderdeel van de structuurvisie 'Buitengebied 2025 Deelvisie'. De ambities voor het landschap van Zundert zijn afkomstig uit het Landschapsontwikkelingsplan.

Afbeelding 10: Uitsnede landschapsvisie Zundert (kaart is afkomstig van: Structuurvisie buitengebied 2020-2025)

Op afbeelding 10 is te zien dan het landgoed (gele cirkel) binnen de opgave gebieden, 'Natuur' en 'Veenrelicten' & Landgoederen', valt. In de structuurvisie is hierover het volgende opgenomen.

Opgave gebied - Natuur

In dit opgave gebied zijn gronden opgenomen die niet of zeer extensief agrarisch gebruikt worden. Voor het behoud en de ontwikkeling van deze gebieden is beleid geformuleerd en zijn middelen beschikbaar gesteld. Het beleid richt zich hoofdzakelijk op het behouden en beheren van deze opgave gebieden. De terreinbeherende instanties zoals Natuurmonumenten zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van beleid. Naast het behoudende beleid, wordt er ook naar gestreefd om de cultuurhistorische waarden te versterken.

Opgave gebied - Veenrelicten & Landgoederen

In dit opgave gebied is sprake van een tweedeling, waarbij het landgoederen deel van toepassing is op de voorgenomen ontwikkeling. Het opgave gebied 'Landgoederen' hebben een beschermde status en zijn in handen van o.a. Natuurmonumenten. De landgoederen vormen samen met de omliggende natuurgebieden, de landschappelijke parels van de gemeente Zundert. De visie voor de landgoederen richt zich op het duurzaam beheren en onderhouden van de landgoederen, waarbij de recreatieve toegankelijkheid geborgd blijft.

Stiltegebied

Landgoed 'Oude Buisse Heide' is daarnaast aangewezen als één van de stiltegebieden in de deelvisie. Hier zijn geen ontwikkelingen toegestaan die lawaai met zich meebrengen.

Relatie met het voorliggende plan

De voorgenomen ontwikkeling richt zich op een functieverandering en sloop van de landschapsontsierende ligboxenstal. Met de ontwikkeling blijven de aanwezige natuur- en cultuurwaarden behouden en deze worden, o.a. met de sloop van de ligboxenstal, zelfs versterkt. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de stilte in het gebied niet aangetast. Doordat bestemmingen meer op zijn plaats zullen gaan vallen, draagt dit plan juist bij aan onder andere de verwachtingen van een stiltegebied. Het plan sluit daarmee goed aan bij het beleid uit de gemeentelijke structuurvisie.

3.4.2 Pilot Vitaal Buitengebied

In de Pilot Vitaal Buitengebied kijkt de gemeente Zundert samen met verschillende partijen naar de uitdagingen in het buitengebied. Het doel van de pilot is dat mensen met plannen en ideeën die bijdragen aan een beter buitengebied als 'buurt', hiermee aan de slag kunnen en door de overheid goed worden ondersteund.

Relatie met het voorliggende plan

Op hoofdlijnen sluit het voorliggend plan goed aan op de Pilot Vitaal Buitengebied. Het plan staat echter op zichzelf en maakt geen onderdeel uit van deze pilot. De voorgenomen ontwikkeling is dan ook als een zelfstandig plan ingediend bij de gemeente.

3.4.3 Nota archeologie gemeente Zundert

Het tijdig identificeren en meewegen van archeologische (verwachtings-)waarden kan een bijdrage leveren aan het behoud en versterking van de historische identiteit en kwaliteit van de leefomgeving (inclusief het landschap). Daarom is door de gemeente Zundert de 'Nota archeologie Gemeente Zundert' opgesteld. De beleidsnota en bijbehorende archeologische beleidskaart is het centrale instrument dat alle betrokken partijen bij planvorming in staat stelt om vooraf inzicht te krijgen in de nog aanwezige of te verwachten archeologische waarden. De toets van het voorliggende plan aan het aspect archeologie (waaronder dit gemeentelijke beleid) is in paragraaf 4.3 van deze toelichting opgenomen.

3.4.4 Bestemmingsplan Buitengebied Zundert

Het plangebied (zie de rode contour in afbeelding 11 voor de begrenzing van het plangebied) is gelegen in het bestemmingsplan "Bestemmingsplan Buitengebied Zundert", welke op 24 september 2014 is vastgesteld en daarna meerdere keren is herzien. Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Landgoed' en de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone – extensiveringsgebied'. Een deel van het plangebied kent daarnaast de enkelbestemming 'Wonen' met de maatvoeringsaanduiding 'maximaal aantal woningen: 3'. In de huidige situatie kent de linkerhelft van het plangebied, waar de ligboxenstal, Stenen Schuur en de helft van de Buisse Hoeve zich bevinden, de enkelbestemming 'Agrarisch – Agrarisch bedrijf' met de aanduiding 'bouwvlak'. De rest van het plangebied heeft de enkelbestemming 'Natuur' en enkele cultuurhistorisch waardevolle gebouwen hebben de functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden'. Daarnaast geldt de gebiedsaanduiding 'overige zone - stalderingsgebied'.

Afbeelding 11: Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Zundert (kaart is afkomstig van www.ruimtelijkeplannen.nl)

Relatie met het voorliggende plan

Het voorgenomen plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan (Bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert', inclusief herzieningen). Zo dient de agrarische bestemming van het westelijke deel van het erf en de woonbestemming van de Heerenkamer te worden gewijzigd in de bestemming 'Maatschappelijk', met de aanduiding 'kantoor- en vergaderlocatie'. Het achterf met De Stenen Schuur en de reeds aanwezige werkschuur dienen de bestemming 'Natuur' te krijgen en er dient een aanduiding 'specifieke vorm van natuur - beheer' te worden toegevoegd, ten behoeve van de werkruimte op het achtererf, die ten dienste staat van het beheer van het landgoed. Tevens wordt de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' toegevoegd aan De Stenen Schuur.

3.4.4 Correctieve herziening Buitengebied Zundert en Reparatieplan Buitengebied Zundert

De correctieve herziening Buitengebied Zundert is op 4 september 2014 vastgesteld. In de ‘Correctieve herziening Buitengebied Zundert’ zijn enkel de aanpassingen (wijziging, toevoeging en/of verwijdering) van de algemeen geldende planregels voor het gehele buitengebied, zoals die eerder waren opgenomen in het vastgestelde bestemmingsplan ‘Buitengebied Zundert’, herzien.

Het Reparatieplan Buitengebied Zundert is vastgesteld op 24 augustus 2015. Het uitgangspunt van dit reparatieplan was uitsluitend het herstel van de door de Raad van State vernietigde plandelen van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Zundert’.

Relatie met het voorliggende plan

De correctieve herziening Buitengebied Zundert en het Reparatieplan Buitengebied Zundert hebben geen directe invloed op het voorliggende plan.

3.4.5 Tweede, derde en vierde herziening Bestemmingsplan Buitengebied Zundert

De ‘Tweede herziening Bestemmingsplan Buitengebied Zundert’ is vastgesteld op 12 april 2016. In de herziening zijn o.a. een aantal correcties over de planverbeelding en een verbetering van de planregels opgenomen. Ook is er een verleend afwijkingsbesluit geïmplementeerd in het bestemmingsplan en zijn er nog enkele ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

Relatie met het voorliggende plan

Deze herzieningen van het Bestemmingsplan Buitengebied Zundert hebben geen directe invloed op het voorliggende plan.

Conclusie gemeentelijk beleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid. Om planologisch medewerking te kunnen verlenen, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

3.5 Conclusie

Uit de voorgaandetoets is gebleken dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het nationale, provinciale en gemeentelijk beleid en de regelgeving.

Hoofdstuk 4 Waardentoets

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de waardentoets beschreven. Hieronder vallen flora & fauna, archeologie en water. Er wordt beschreven wat er is onderzocht en welke resultaten hieruit zijn gekomen. Vervolgens wordt hier een conclusie uit getrokken met betrekking tot de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Natuurwaarden

Soortenbescherming

De Wet natuurbescherming richt zich o.a. op de bescherming van soorten. Hierbij wordt uitgegaan van het 'nee, tenzij'-principe. Bepaalde handelingen, waaronder ruimtelijke ingrepen waarbij beschermde soorten in het geding zijn, zijn slechts bij uitzondering en onder voorwaarden mogelijk. Centraal hierbij staat de zorgplicht. Dit houdt in dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

Voor de sloop van de ligboxenstal is een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3 van de toelichting van dit bestemmingsplan. Deze quickscan heeft geleid tot de volgende conclusies:

• Het plangebied is ongeschikt als vaste rust- en verblijfplaats voor vogels met jaarrond beschermde nesten in gebouwen en bomen. Het plangebied is enkel geschikt als niet essentieel functioneel leefgebied. Aanvullend (veld)onderzoek is niet nodig. De activiteiten kunnen worden uitgevoerd. Het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming is niet nodig
• Het plangebied is potentieel geschikt als voortplantingsplaats voor vogels met niet jaarrond beschermde nesten (boerenzwaluw) en algemene vogels (holenduif). Tijdelijke schadelijke effecten door uitvoering van de werkzaamheden op bezette nesten van algemene vogels zijn onder andere te voorkomen (in gebruik zijnde vogelnesten mogen in principe nooit worden verstoord) door buiten het broedseizoen te werken (buiten grofweg de periode 15 maart – 15 augustus). Werken binnen het broedseizoen is enkel mogelijk indien er geen bezette nesten worden verstoord. Indien er binnen het broedseizoen gewerkt wordt is voorafgaand aan de werkzaamheden een controle door een deskundig ecoloog noodzakelijk.
• Potentieel geschikte voortplantingsplaatsen en vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn afwezig. Potentieel essentieel foerageergebied of essentiële vliegroutes van vleermuizen zijn binnen het plangebied afwezig. Aanwezigheid van verblijfplaatsen en voortplantingsplaatsen van overige habitatrichtlijnsoorten zijn in het plangebied redelijkwijs uit te sluiten, geschikt habitat ontbreekt. Aanvullend (veld)onderzoek is niet nodig. De activiteiten kunnen worden uitgevoerd. Het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming is niet nodig.
• Het plangebied is enkel potentieel geschikt voor Nationaal beschermde soorten waarvoor in de provincie Noord-Brabant een vrijstelling geldt zoals, (spits)muizen, gewone pad en bruine kikker. Aanvullend onderzoek naar deze soorten is niet noodzakelijk. Wel geldt ten alle tijde de zorgplicht. Dit houdt in dat schadelijke effecten op deze soorten waar mogelijk dient te worden voorkomen. Te denken valt aan het verplaatsen van dieren naar veilige locaties buiten het werkgebied indien zij aangetroffen worden tijdens de werkzaamheden.

Ook voor het herbestemmen van de Buisse Hoeve en de Stenen Schuur is een Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd. Dit onderzoek, uitgevoerd in 2019, is opgenomen in Bijlage 4 van de toelichting van dit bestemmingsplan. Deze quickscan heeft geleid tot de volgende conclusies:

• Het plangebied is potentieel geschikt als vaste rust- en verblijfplaats voor vogels met jaarrond beschermde nesten in gebouwen. Onder het pannendak van de Buisse Hoeve kunnen huismussen tot broeden komen, maar hier zullen enkel planmatig wijzigingen plaatsvinden. Het (her)bestemmen heeft geen negatieve impact op potentiële verblijfplaatsen van huismus. In de Stenen Schuur is een (recent gebruikte) kerkuilennestkast aanwezig. Mits deze kast bereikbaar blijft en de schuur in extensief (het is er rustig) gebruik blijft vinden met het (her)bestemmen geen negatieve effecten op deze potentiële verblijfplaats plaats. Met het voorliggende plan wordt een deel van de topgevel aan de binnenzijde afgetimmerd, zodat de ruimten (vanwege uitwerpselen) gescheiden zijn van ekaar. Verder is het plangebied enkel geschikt als niet essentieel functioneel leefgebied. Aanvullend (veld)onderzoek is niet nodig. De activiteiten kunnen worden uitgevoerd. Het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming is niet nodig.
• Er zullen enkel planmatige ontwikkelingen plaatsvinden. Mits deze schuur bereikbaar en in extensief gebruik blijft vinden met het (her)bestemmen geen negatieve effecten op verblijfplaatsen van o.a. boerenzwaluw en zwarte roodstaart. Aanvullend (veld)onderzoek is niet nodig. De activiteiten kunnen worden uitgevoerd. Het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming is niet nodig.
• Mits deze schuur bereikbaar en in agrarisch gebruik blijft vinden met het (her)bestemmen geen negatieve effecten op verblijfplaatsen van o.a. holenduif plaats. Aanvullend (veld)onderzoek is niet nodig. De activiteiten kunnen worden uitgevoerd. Het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming is niet nodig.
• Potentieel geschikte voor voortplantingsplaatsen, vaste rust- en verblijfplaatsen van vleermuizen zijn in de bebouwing aanwezig. Echter zullen hier enkel planmatige ontwikkelingen plaatsvinden (her bestemmen). Negatieve effecten op potentiële verblijfplaatsen zijn uitgesloten. Potentieel essentieel foerageergebied of essentiële vliegroutes van vleermuizen zijn binnen het plangebied afwezig. Aanwezigheid van verblijfplaatsen en voortplantingsplaatsen van overige habitatrichtlijnsoorten zijn in het plangebied redelijkwijs uit te sluiten, geschikt habitat ontbreekt. Aanvullend (veld)onderzoek is niet nodig. De activiteiten kunnen worden uitgevoerd. Het aanvragen van een ontheffing Wet natuurbescherming is niet nodig.
• Het plangebied is enkel potentieel geschikt voor Nationaal beschermde soorten waarvoor in de provincie Noord-Brabant een vrijstelling geldt zoals, (spits)muizen, gewone pad en bruine kikker. Aanvullend onderzoek naar deze soorten is niet noodzakelijk. Wel geldt ten alle tijde de zorgplicht. Dit houdt in dat schadelijke effecten op deze soorten waar mogelijk dient te worden voorkomen. Te denken valt aan het verplaatsen van dieren naar veilige locaties buiten het werkgebied indien zij aangetroffen worden tijdens de werkzaamheden.

Gezien de quickscan is uitgevoerd in 2019, is in september 2023 een nieuwe Quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd, betreffende de voorziene verbouwing van de begane grond van de Oude Buisse Hoeve. Conclusie van dit onderzoek (opgenomen in Bijlage 5) is dat als er geen uitpandige werkzaamheden zijn voorzien (met name raamluiken en dakconstructie boven de herenkamer, in de afgesloten zolderruimte) kunnen effecten op vleermuizen op voorhand worden uitgesloten. Aangezien met het voorliggende plan geen uitpandige werkzaamheden plaatsvinden die de vleermuizen verstoren, wordt hieraan voldaan. Effecten op overige soorten zijn niet aan de orde.

Gebiedsbescherming

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd. De EHS/NNN is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De EHS/NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In EHS/NNN geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zijde wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Natura 2000

De Maatjes, Wuustwezelheide en Groot Schietveld (België) is het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied op ruim 5 km afstand ten zuiden van het plangebied. Invloeden (ook van buitenaf) mogen de instandhoudingsdoelstellingen van de betreffende Natura 2000-gebieden niet in gevaar brengen. Negatief effect (door emissie, geluid, trilling of verlichting) op bovengenoemde gebieden valt uit te sluiten op basis van de afstand van deze gebieden tot het plangebied en de aard van de activiteiten die hier zullen plaatsvinden. Aanvullend (veld)onderzoek is niet noodzakelijk. '

Met betrekking tot stikstof geldt dat de vergaderlocatie (de Herenkamer) kleinschalig is en deze wordt al heel lang als zodanig gebruikt. Het achterterrein wordt al sinds jaar en dag (tientallen jaren) als werklocatie door Natuurmonumenten op deze wijze gebruikt (beheer). Dit gebruik wijzigt niet, alleen wordt nu ook een extra schuur in gebruik genomen, voornamelijk als opslagruimte. Het agrarisch bedrijf is reeds gestaakt. De woonboerderij was bewoond en wordt nu in gebruik genomen als beheerkantoor met 14 werkplekken. Vanwege deze invulling, en gezien het feit dat op circa 5 kilometer afstand het dichtsbijzijnde Natura 2000-gebied aanwezig is, zijn in de beheerfase redelijkerwijs geen significant negatieve effecten te verwachten op Natura 2000-gebied. Dit geldt ook voor de aanlegfase, waarbij de verbouwing voornamelijk intern plaatsvinden. De buitenruimte is reeds ingericht conform het opgestelde inrichtingsplan en de ligboxenstal is reeds gesloopt. Daarmee hoeft geen vergunning als bedoeld in artikel 2.7 van de Wnb te worden aangevraagd.

Natuur Netwerk Brabant (NNB)

In de NNB betreft het provinciale natuurbeleid waarin de EHS/NNN zijn vertaald naar provinciaal niveau.Het plangebied is volledig omsloten door Natuurnetwerk Brabant (NNB), in dit geval Landgoed Wallsteijn (zie afbeelding 12). Het plangebied valt buiten de begrenzing en er zullen in het NNB zelf geen werkzaamheden plaatsvinden. Op basis de aard van de activiteiten (sloop van een lixboxenstal, herinrichting erf en functies binnen bestaande bebouwing) die hier zullen plaatsvinden valt op voorhand uit te sluiten dat er sprake is van tijdelijke en permanente negatieve impact op de wezenlijke waarden en kenmerken van de bovengenoemde gebieden. Aanvullend (veld)onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Afbeelding 12: Uitsnede van het Natuur Netwerk Brabant (kaart is afkomstig van www.kaartbank.brabant.nl).

Conclusie

De voorgenomen ontwikkelingen zijn uitvoerbaar in het kader van de regelgeving m.b.t. de bescherming van natuurwaarden.

4.3 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Archeologie

Wettelijk toetsingskader

In Europees verband was het zogenaamde ‘Verdrag van Malta’ tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag was het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk in situ te behouden. Sindsdien geldt dat waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Het Verdrag is in 1998 geratificeerd (Monumentenwet) en op 1 september 2007 via de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) geïmplementeerd. De Wamz was een wijzigingswet en omvatte een wijziging van de Monumentenwet 1988, de Wet Milieubeheer, de Ontgrondingenwet en de Woningwet, op grond waarvan overheden onder andere bij bodemingrepen verplicht rekening moesten houden met het behoud van archeologische waarden. Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Dit is niet veranderd met de inwerkingtreding van de Erfgoedwet (1-7-2016). Sindsdien is het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed geregeld door één integrale Erfgoedwet. De omgang met archeologie in de fysieke leefomgeving zal in de nieuwe Omgevingswet worden geregeld, die in 2022 in werking zal treden. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd.

Het is in Nederland verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologisch waarden.

Relatie met het voorgenomen plan

Op afbeelding 13 is te zien dat het plangebied in 'Archeologisch waardevol gebied 5' ligt. Deze gebieden hebben een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Dit betekent dat er bij ontwikkelingen die groter zijn dan 5000 m² en dieper gaan dan 50 cm onder het maaiveld (archeologisch waardevol gebied 5) een archeologisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

Afbeelding 13: Uitsnede archeologische waardenkaart (kaart is afkomstig van archeologische beleidskaart Zundert).

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op het wijzigen van de huidige agrarische bestemming, naar de bestemming 'Wonen', de herinrichting van het achtererf en functiewijziging van bestaande gebouwen. De grond wordt hierbij niet over een groter oppervlak dan 5000 m2, dieper dan 50 cm geroerd. Een nader archeologisch onderzoek is daarmee niet noodzakelijk. Ook zijn de werkzaamheden waarbij de grond dieper dan 50 cm wordt geroerd voor het grootste deel reeds uitgevoerd (waarbij deze werkzaamheden grotendeels niet dieper gingen dan 50 cm).

In afwijking van de archeologische beleidskaart betreft het plangebied een complex van cultuurhistorisch belang. Hiertoe heeft de regio-archeoloog geadviseerd de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie - 2' op te nemen voor het hele plangebied. Deze dubbelbestemming is met dit voorliggende bestemmingsplan opgenomen. Ook met het opnemen van deze dubbelbestemming blijft de conclusie dat een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Er vinden in de toekomst (met de uitvoering van dit plan) geen werkzaamheden plaats dieper dan 40 cm - Mv over een grotere oppervlakte van 100 m2.

Cultuurhistorie

Voor cultuurhistorie moet in elk ruimtelijke plan een beschrijving worden opgenomen. Hierin dient te staan op welke wijze er rekening wordt gehouden met de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden. Het gaat daarbij niet alleen over de cultuurhistorische objecten, maar ook over de historische geografie van een plangebied.

In afbeelding 14 is een uitsnede van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant opgenomen.

Afbeelding 14: Uitsnede cultuurhistorische waarde kaart, het landgoed is gelegen in de paarse cirkel (kaart is afkomstig van www.ruimtelijkeplannen.nl).

Op de Cultuurhistorische Waardenkaart is te zien dat het landgoed is aangemerkt als 'complex van cultuurhistorisch belang'. De ontwikkel strategie bij dit complex is gericht op het behouden van cultuurhistorische waarden door middel van herontwikkeling.

Relatie met het voorliggende plan

De voorgenomen ontwikkeling is gericht op een functieverandering, waarbij de cultuurhistorische waarden worden gerespecteerd. In de ontwikkeling blijven de waardevolle Buisse Hoeve (rijksmonument) en de Stenen Schuur behouden en deze gebouwen krijgen een duurzame vervolgfunctie. De Stenen Schuur is cultuurhistorisch waardevol. Deze schuur krijgt daartoe ook de aanduiding 'cultuurhistorische waarde'. Het achtererf wordt heringericht waarbij cultuurhistorische waarden niet worden aangetast, en de leegstaande lixboxenstal wordt gesloopt (is reeds gebeurd). Hiermee worden bestaande cultuurhistorische waarden niet aangetast.

Bij het inrichtingsplan voor de buitenruimte zijn de cultuurhistorische waarden in acht genomen. Dit betreffen o.a.:

• 1. Aan de westzijde van het erf wordt bloem- en kruidenrijk grasland ingezaaid, welke refereert aan de moestuin die hier vroeger heeft gezeten;
• 2. De historische inrit aan de westzijde van het erf wordt in ere gelaten. Dit wordt een inrit voor fietsers en wandelaars. Deze inrit geeft een historisch doorzicht naar het ven (brandven) aan de westzijde van het plangebied (gelegen buiten het plangebied);
• 3. Er wordt een boomgaard gerealiseerd aansluitend ter hoogte van de paarkeerplaatsen, refererend aan de boomgaard die vroeger aanwezig was op het achtererf. Hiermee worden tevens de parkeerplaatsen landschappelijk ingepast;
• 4. In het inrichtingsplan is aangegeven dat dat de Stenen Schuur vroeger gedraaid op het erf heeft gestaan. De huidige Stenen Schuur is een kwartslag gedraaid. De reden waarom dit is gedaan, is niet bekend. Dit kan zijn om zo een doorzicht naar de achterzijde van het erf te krijgen. In de huidige situatie wordt dit doorzicht geblokkeerd, door o.a. een kas. Deze kas wordt daartoe verwijderd, evenals hoge hagen.

4.4 Water

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

Europese Kaderrichtlijn Water

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Waterschap Brabantse Delta

Het plangebied is gelegen binnen het stroomgebied van waterschap Brabantse Delta. Het waterschap is o.a. verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente Zundert. De wettelijke kerntaken die zij uitvoerd zijn; zuiveringsbeheer, beheer van dijken, vaarweg beheer en watersysteem beheer. Deze laatste variant richt zich op twee doelen; zorgen voor gezond water en zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Waterbeheerplan 'Grenzeloos verbindend'

De doelen en maatregelen van waterschap Brabantse Delta zijn opgenomen in het waterbeheerplan 'Grenzeloos verbindend', welke is vastgesteld op 14 oktober 2015. In dit plan wordt ook beschreven hoe het waterschap inspeelt op veranderende omstandigheden, zoals het klimaat. Daarom heeft het beheerplan een tijdspad van 2016-2021.

Het beheerplan is in samenspraak met verschillende waterpartners tot stand gekomen. Door de samenwerking met diverse waterpartners zijn de relevante waterthema's gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio.

De legger & Keur

Wanneer een ontwikkeling binnen het stroomgebied van waterschap Brabantse Delta gaat plaatsvinden is het van belang dat de legger wordt geraadpleegd. De legger is een verzameling van tekeningen en documenten. Hierin is specifieke informatie opgenomen over de aanwezige watersystemen en dijken. De leggen bevat ook informatie over de beschermingszones langs waterlopen en dijken. Naast de legger is ook de Keur van belang. In de Keur staan regels voor het onderhoud van sloten, beken, rivieren en andere waterlopen om de waterafvoer in dit oppervlaktewater te beschermen.

Watersysteem

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

Afvalwaterketen

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Relatie met het voorliggende plan

Op de uitsnede van de Keur (zie afbeelding 15) is te zien dat het plangebied niet in een Attentiegebied (beperkt beschermd gebied of invloed gebied van Natura 2000) is gelegen. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee niet gebonden aan regels uit de keur.

Afbeelding 15: Uitsnede Keur (kaart is afkomstig van www.brabantsedelta.nl).

Op de uitsnede van de legger (zie afbeelding 16) is te zien dat het plangebied niet gelegen is binnen een waterloop binnen de categorie A of B. Het plangebied loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater gescheiden behandeld. Het hemelwater wordt waar mogelijk geïnfiltreerd. Het verhard oppervlak neemt af.

Afbeelding 16: Uitsnede Legger kaart (kaart is afkomstig van www.brabantsedelta.nl).

Watertoets

Om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen wordt het instrument de watertoets toegepast. De watertoets richt zich op alle waterhuishoudkundige aspecten, hieronder vallen, verdroging, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en waterveiligheid. Deze aspecten hebben een relatie betrekking op rijkswateren, regionale wateren en het grondwater. Met de watertoets wordt ervoor gezorgd dat bij ruimtelijke plannen voldoende aandacht is voor de kwantiteit en kwaliteit van het water. De watertoets is een verplichte toetsing voor alle ontwikkelingen in het stedelijk én landelijk gebied. De gemeente doorloopt met het waterschap het watertoetsproces, dat bestaat uit advisering, toetsing en goedkeuring door het waterschap. Dit bestemmingsplan is voorgelegd aan het waterschap Brabantse Delta. Het waterschap heeft een positief wateradvies afgegeven (zie Bijlage 8).

4.5 Conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling op Landgoed Oude Buisse Heide worden geen aanwezige waarden aangetast.

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten

5.1 Inleiding

Nieuwe initiatieven hebben te maken met milieuaspecten. Een aantal van deze milieuaspecten zijn ruimtelijk relevant. In dit hoofdstuk wordt achtereenvolgens ingegaan op:

• Bodem
• Geluid
• Luchtkwaliteit
• Externe veiligheid
• Brandveiligheid
• Wet geurhinder en veehouderij
• Bedrijven en milieuzonering
• Vormvrije m.e.r.-beoordeling
• Verkeer en parkeren

5.2 Bodem

Met betrekking tot het aspect bodem zijn de Wet bodembescherming, de Wet milieubeheer en het Besluit Bodemkwaliteit van belang. Bij vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de gewenste ontwikkeling.

Relatie met het voorliggende plan

In de voorgenomen ontwikkeling wordt de bestemming van een deel van het plangebied gewijzigd van een agrarische bestemming naar een maatschappelijke bestemming. Dit betreft met name De Buisse Hoeve. Dit gebouw wordt in gebruik genomen als beheerkantoor. Hierbij wordt geen nieuwe bebouwing gerealiseerd. Daarnaast wordt de bestaande ligboxenstal gesloopt (reeds uitgevoerd) en wordt de Stenen Schuur in gebruik genomen als beheerschuur. Tot slot wordt het bestaande gebruik van de Heerenkamer als vergader- en workshoplocatie planologisch positief bestemd, evenals het gebruik van het achtererf door vrijwillers van Natuurmonumenten ten behoeve van het beheer van het landgoed.

Ten behoeve van het plan heeft een verkennend bodem- en asbestonderzoek plaatsgevonden. Het rapport is opgenomen in Bijlage 6 van de toelichting van dit bestemmingsplan. Het verkennend bodemonderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie. Ter plaatse zijn ten hoogste licht verhoogde gehalten in de bovengrond aangetoond. Vervolgonderzoek wordt niet zinvol geacht. Op basis van de vastgestelde milieuhygiënische bodemkwaliteit wordt geacht dat geen belemmeringen aanwezig zijn voor het toekomstige gebruik van de locatie. Omdat de milieuhygiënische bodemkwaliteit met betrekking tot de aanwezigheid van PCB in de afwateringszone nog niet bekend is zal aanvullend onderzoek worden uitgevoerd.

5.3 Geluid

Bij nieuwe ontwikkelingen speelt ook het geluidsaspect een belangrijke rol, zeker als het geluidsgevoelige objecten zoals wonen betreft. Bij dergelijke ontwikkelingen is de Wet geluidshinder (Wgh) van toepassing. Deze wet heeft als doel het terugdringen van hinder als gevolg van geluid. De wet stelt bepaalde eisen aan de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Op basis van deze wet dient bij de vaststelling van een bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan het aspect geluid door de akoestische situatie te beoordelen.

De geluidsbronnen die de Wet geluidhinder behandelt zijn industrielawaai, verkeerslawaai en railverkeerslawaai. Industrielawaai en railverkeerslawaai zijn bij deze locatie niet van toepassing, omdat er geen spoorwegen en industriegebieden in de nabije omgeving gelegen zijn.

De mate waarin geluid, veroorzaakt door het wegverkeer en/of door inrichtingen, het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder. De wet stelt dat in principe de geluidsbelasting op de gevel van woningen niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde (48 dB), dan wel een nader bepaalde waarde (hogere grenswaarde). Onder deze waarde hoeft wettelijk gezien aan verkeerslawaai geen aandacht te worden besteed.

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven- bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van een binnen- of buitenstedelijke ligging

Relatie met het voorliggende plan

Het plangebied is gelegen aan de Roosendaalsebaan, een weg waar de maximale snelheid niet hoger is dan 30 km/h. Een geluidszone op basis van de Wet geluidhinder is dan ook niet van toepassing. Daarnaast wordt er geen nieuwe geluidsgevoelige functies aan het erf toegevoegd en wordt het volledige erf door Natuurmonumenten gebruikt, waarbij de functies harmoniëren. Nader akoestisch onderzoek is daarom niet nodig.

5.4 Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder ander beschreven wanneer en hoe overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen, hoeven niet meer te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit.

Actuele luchtkwaliteit

Voor de actuele luchtkwaliteit, ter hoogte van het plangebied, is de Atlas voor de Leefomgeving geraadpleegd. Hieruit blijkt dat de NO2 waarde ter hoogte van het plangebied 14 tot 16 µg/m3 bedraagt. Ook blijkt dat de PM10 waarde ter hoogte van het plangebied 18 tot 19 µg/m3 bedraagt. Hiermee wordt ruim voldaan aan de grenswaarden en de luchtkwaliteit ter hoogte van het plangebied is daarmee voldoende.

Bijdrage plan aan luchtkwaliteit

Het plan heeft nauwelijks tot geen toename tot gevolg van emissies van luchtverontreinigende stoffen: waaronder fijnstof (PM10) stikstofdioxide (NO2). Het plan is in Niet in Betekenende Mate.

Conclusie

De luchtkwaliteit ter hoogte van het plangebied is voldoende. De voorliggende ontwikkeling is zo kleinschalig, dat de verkeersbewegingen niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Een nader onderzoek is derhalve niet van toepassing op de ontwikkeling.

5.5 Externe veiligheid

Het beleidsveld externe veiligheid is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij onder andere: productie, opslag, verlading en gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Vanaf 1 januari 2010 zijn er strikte risicogrenzen die in milieuvergunningen en bestemmingsplannen moeten worden vastgelegd. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Dit gaat concreet om bedrijven die risicovol zijn, vervoer van gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Externe veiligheid kan op twee manieren ingedeeld worden:

• Transportrisico behandelt de externe veiligheid langs transportassen waarover of waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd, zoals spoorlijnen, buisleidingen en snelwegen.
• Risico bij inrichtingen gaat over externe veiligheid rond bedrijven waar met gevaarlijke stoffen wordt gewerkt, bijvoorbeeld tankstations met LPG-verkoop.

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) verplicht gemeenten om afstand te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Hierdoor wordt het aantal personen in de omgeving van een risicovol bedrijf beperkt. Er wordt daarbij gebruik gemaakt van een kansberekening.

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) is vanaf 1 januari 2011 het toetsingskader bij planontwikkeling in de nabijheid van hogedrukaardgasleidingen en overige leidingen met gevaarlijke stoffen. De afweging van de externe veiligheidssituatie van buisleidingen heeft grondslag in de Wet Milieubeheer (Wm) en in de Wro.

Afbeelding 17: Risicokaart Noord Brabant (Bron: Risicokaart provincie Noord Brabant

Relatie met het voorliggende plan

Op afbeelding 17 is te zien dat er op het landgoed, én in de nabije omgeving daarvan, geen externe veiligheidsrisico's liggen. Daarom is de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot het aspect externe veiligheid, uitvoerbaar.

5.6 Brandveiligheid

Met betrekking tot brandveiligheid heeft afstemming plaatsgevonden met de brandweer.

Bereikbaarheid en bluswatervoorziening

In afdeling 6.7 en 6.8 van het Bouwbesluit 2012 zijn de voorschriften opgenomen met betrekking tot de bluswatervoorziening en de bereikbaarheid. Deze voorschriften zijn verder uitgewerkt in de Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorziening van de Veiligheidsregio's Midden- en West-Brabant, Brabant Noord en Brabant Zuidoost, te raadplegen op de website van de Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant. Het plangebied is te benaderen langs twee onafhankelijke aanrijdroutes tot aan de t-splitsing Roosendaalsebaan-Buntweg. Tot aan het plangebied zijn er geen nadere maatregelen noodzakelijk ten behoeve van de bereikbaarheid. De bouwwerken in het plangebied zijn goed bereikbaar. Rond de bouwwerken is voldoende verharding aanwezig.

Voor het plangebied geldt dat er in beginsel binnen een afstand van maximaal 200 meter een bluswatervoorziening B-water aanwezig moet zijn met een capaciteit van 90 m3 per uur en binnen een afstand van maximaal 2500 meter een bluswatervoorziening C-water aanwezig moet zijn met een capaciteit van 120 m3 per uur. Genoemde afstanden zijn gemeten over de openbare weg, niet in vogelvlucht. De volgende bluswatervoorzieningen zijn aanwezig in de nabijheid van het plangebied:

• 1. In de Roosendaalsebaan ter hoogte van de t-splitsing aan het begin van de oprijlaan ligt een ondergrondse brandkraan in het openbaar gebied met een capaciteit van 60 m3 per uur. De afstand tussen de ondergrondse brandkraan en de voorzijde van het perceel is circa 100 meter, gemeten over de openbare weg.
• 2. In de Roosendaalsebaan ligt een tweede ondergrondse brandkraan in het openbaar gebied met een capaciteit van 60 m3 per uur. De afstand tussen de ondergrondse brandkraan en de voorzijde van het perceel is circa 350 meter, gemeten over de openbare weg.

Op basis van deze gegevens kan worden gesteld dat de capaciteit van de aanwezige ondergrondse brandkraan niet in overeenstemming is met de Beleidsregels. Echter, door de gunstige ligging ten opzichte van het plangebied, wordt de ondergrondse brandkraan onder punt 1 als voldoende beschouwd voor de eerste inzet. Een bluswatervoorziening C-water bestaat in de meeste gevallen uit open water, echter is dit in de nabijheid van het plangebied niet aanwezig.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de ligging van het plangebied ten opzichte van de dichtstbijzijnde brandweerkazerne in Zundert er voor zorgt dat de brandweer er relatief lang over doet voor zij ter plaatse kan zijn. Gezien het monumentale karakter van de bouwwerken, moet er rekening worden gehouden met een mogelijk afbrandscenario, wanneer brand ontstaat in een bouwwerk.

Opkomsttijd brandweer

Voor het bepalen van de maximale opkomsttijd van de brandweer voor de woonfunctie moet eerst het niveau van de geldende bouwregelgeving ten tijde van het oprichten van de woonfunctie worden bepaald. Indien de woonfunctie is gebouwd voor het in werking treden van het Bouwbesluit 2003, dan geldt een opkomsttijd van de brandweer van maximaal 8 minuten. Indien de woonfunctie is gebouwd na het in werking treden van het Bouwbesluit 2003 of is gebouwd onder het huidige Bouwbesluit 2012, dan geldt een opkomsttijd van de brandweer van maximaal 12 minuten. Op basis van bovenstaande uitgangspunten geldt een opkomsttijd van de brandweer van maximaal 8 minuten. Uit een theoretische berekening blijkt dat de brandweer vanuit de dichtstbijzijnde brandweerkazerne in Zundert niet binnen deze opkomsttijd ter plaatse kan zijn. Ten aanzien van de woonfuncties adviseert de brandweer de gebruiker na te denken over het treffen van aanvullende voorzieningen en/of het nemen van aanvullende maatregelen, die de mate van brandveiligheid vergroten.

Met het voorliggende plan worden aanvullende maatregelen genomen, die de mate van brandveiligheid vergroten.

• Ten aanzien van de brandwerende voorzieningen worden zowel de Herenkamer als de huidige woning komende periode geheel gerenoveerd aan de binnenzijde. Aangezien dat dit Rijksmonumentale panden zijn is hiervoor ook een vergunning aan gevraagd bij de gemeente Zundert. In de vergunningsaanvraag wordt de woning geheel beoordeeld conform huidig bouwbesluit, inclusief alle eisen van de brandweer.
• Er zijn brandmelders, blusvoorzieningen en de nodige brandscheidingen in het ontwerp opgenomen.

Hiermee is de brandveiligheid voldoende geborgd.

5.7 Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is het toetsingskader voor het aspect geurhinder van dierenverblijven bij type C bedrijven. In de directe omgeving van het plangebied ligt alleen een agrarisch bedrijfs aan de Roosendaalsebaan 10. Dit bedrijf heeft geen dieren met geuremissiefactoren en ligt op een afstand van meer dan 250 meter van het plangebied aan de Roosendaalsebaan 19. Deze afstand is ruim voldoende. Overige agrarische bedrijven liggen op een afstand van meer dan 700 meter van het plangebied.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient er te worden ingegaan op de aanvaardbaarheid van het heersende geurniveau ter plaatse. Hierbij is gebruik gemaakt van de door de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (ODZOB) gemaakte geurkaart van de achtergrondbelasting. Deze kaart geeft een indicatie van de achtergrondbelasting en is gezien het relatief geringe aantal veehouderijen in de omgeving in dit geval voldoende. De kwaliteit van de leefomgeving is, betreffende achtergrondbelasting geur, zeer goed (0-3 ouE/m3).

5.8 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd, waarin richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar zijn opgenomen.

Aan de hand van de richtafstanden is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie in en rondom het plangebied aan de Roosendaalsebaan. Het gaat hierbij dus enerzijds om de vraag of de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ontwikkeling. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat bij het nieuwe kantoor en de vergaderlocatie in ernstige mate wordt aangetast. Anderzijds gaat het om de vraag of de voorziene ontwikkelingen geen beperkende invloed op de bedrijfsvoering van bestaande inrichtingen gaan hebben.

 

Relatie met het voorliggende plan

Het voorliggende plangebied ligt in het gebiedstype 'rustig buitengebied'. Met het voorliggende plan worden bestaande functies planologisch vastgelegd, zoals het gebruiken van de Heerenkamer als kleinschalige vergader- en workshoplocatie (zoals hier reeds wordt uitgevoerd), wordt een beheerkantoor planologisch mogelijk gemaakt en wordt de Stenen Schuur in gebruik genomen als beheerschuur.

Voor kantoorlocaties geldt een richtafstand van 10 meter op gevoelige functies, zoals woningen. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Binnen een afstand van 10 meter van de Heerenkamer ligt wel een regulier verhuurde woning. Deze woning wordt verhuurd door Natuurmonumenten. Dit betreft echter een bestaande situatie, die niet wijzigt. In de Heerenkamer vinden alleen op kleinschalige wijze vergaderingen/workshops plaats, die redelijkerwijs niet met geluidsoverlast gepaard gaan.

De voorgenomen ontwikkeling beperkt ook geen omliggende (agrarische) bedrijven in hun ontwikkeling. Het dichtstbijzijnde bedrijf betreft een agrarisch bedrijf (geen intensieve veehouderij) aan de Roosendaalsebaan 10 in Achtmaal. Dit is een categorie 3.2-bedrijf met een richtafstand van 100 meter tot gevoelige functies (waaronder woningen). Dit bedrijf zit op een afstand van meer dan 250 meter van het voorliggende plangebied, wat ruim voldoende is. Overige bedrijven liggen op meer dan 700 meter van het plangebied.

5.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.

Concreet betekent dit dat het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben ook wel genoemd de 'vergewisplicht'. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteiten die voorkomen op de D-lijst, deze geeft aan of er voor acitiviteiten en projecten beoordeeld moet worden of er een MER gemaakt moet worden. Voor projecten of activiteiten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r. beoordeling noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

• de kenmerken van het project;
• de plaats van het project;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Relatie met het voorliggende plan

De ontwikkeling betreft functiewijzigingen waarbij o.a. de agrarische bestemming wordt gewijzigd. De voorziene ontwikkeling is niet opgenomen in de D-lijst van het Besluit m.e.r. Dit geldt ook voor de overige functiewijzigingen op het erf (welke deels het positief bestemmen van het huidige situatie betreft). Deze activiteiten worden niet aangemerkt als M.E.R. beoordelingsplichtig.

Op basis van de beschikbare informatie kan, zoals in deze toelichting weergegeven, daarnaast de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkelingen geen nadelige milieueffecten op de omgeving met zich meebrengen (zoals uit o.a. hoofdstuk 5 van deze toelichting blijkt). Het plan heeft onder andere geen negatief effect op kwetsbare of gevoelige gebied. De onderzoeksresultaten van de uitgevoerde onderzoeken zijn daarbij positief. De ontwikkeling is daarom niet M.E.R. beoordelingsplichtig.

5.10 Verkeer en parkeren

De ontsluiting van het landgoed vindt plaats via de Roosendaalsebaan. Dit betreft een rustig en overzichtelijke ontsluiting welke het verkeer goed aankan.

Het parkeren vindt plaats op het erf zelf. Er zijn reeds 14 parkeerplaatsen permanente parkeerplaatsen aanwezig. Dat is ook toereikend voor het voorliggende plan. Er worden maximaal 14 werkplekken gerealiseerd, plus relatief kleinschalige vergaderruimtes. De 14 werkplekken zijn echter nooit allemaal tegelijk in gebruik.

Ook conform de normen zijn er voldoende parkeerplaatsen. Voor kantoorfunctie (zonde balie) geldt een parkeernorm van 2,55 per 100 m2 BVO (CROW). Dat betekent een parkeerbehoefte van 9 plekken, waar ruim aan wordt voldaan.

Het achtererf heeft daarnaast ook een functie voor beheer (waar o.a. vrijwilligers werken). Maar die maken nauwelijks gelijktijdig van deze parkeerplaatsen gebruik, maar bijvoorbeeld juist in het weekend. Tevens is er op het achtererf voldoende ruimte voor incidenteel parkeren (op de verharding binnen het inrichtingsplan) en tot slot bevindt zich aan de toegangsweg nog een openbare parkeergelegenheid, welke kan dienen als overloop, indien dit incidenteel noodzakelijk is.

5.11 Conclusie

In dit hoofdstuk zijn alle relevante milieuaspecten beschreven. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen met zich meebrengt.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de juridische regeling (de regels en de verbeelding) van dit bestemmingsplan is vormgegeven. De regels en de verbeelding zijn gericht op de voorgenomen ontwikkeling.. De regels zijn waar mogelijk overgenomen uit het geldende bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'. Daarbij zijn enkele wijzigingen en aanvullingen gedaan, die in paragraaf 6.2 zijn toegelicht.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen betreffende het plangebied weergegeven. Ook zijn aanduidingen opgenomen, waar specifieke regels voor gelden.

Regels

De opbouw van de regels is als volgt:

• hoofdstuk 'Inleidende regels' van de regels geeft de algemene bepalingen weer. Het betreft de 'Begrippen' (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 'Wijze van meten' wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk 'Bestemmingsregels' zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. Per bestemming is bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen (wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden);
• in hoofdstuk ‘Algemene regels’ staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene afwijkingsregeling, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk 'Overgangs- en slotregels' van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

6.2 Verantwoording van de regels

1. Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierbij is aangesloten op de wijze van meten zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 2: Wijze van meten.

Hierbij is aangesloten op de wijze van meten zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

2. Bestemmingsregels

Artikel 3: Maatschappelijk

Deze bestemming geldt voor De Buisse Hoeve'. Qua bestemming is aangesloten op de bestemming zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'. Hierbij is de aanduiding 'kantoor- en vergaderlocatie' toegevoegd. Geborgd is o.a. dat het bestaande gebouw niet mag worden uitgebreid.

Artikel 4: Natuur

Hierbij is aangesloten op de bestemming zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'. Het achtererf wordt ingericht en bestemd voor het beheer van het landgoed door de vrijwilligers van Natuurmonumenten. Hiertoe is de aanduiding 'specifieke vorm van natuur - beheer' opgenomen. Daarnaast is hierin planologisch mogelijk gemaakt dat de Stenen schuur gebruikt kan worden als beheerschuur. Ook is aan de Stenen schuur de aanduiding 'cultuurhistorische waarde' toegevoegd.

Artikel 5: Wonen

Hierbij is aangesloten op de bestemming zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 6: Waarde Archeologie - 2

Middels dit artikel zijn de archeologische waarden geborgd.

Artikel 7: Attentiegebied EHS

Hierbij is aangesloten op de bestemming zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 8: Waarde - Landgoed

Hierbij is aangesloten op de bestemming zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

3. Algemene regels

Artikel 9: Anti-dubbelteltegel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 10: Algemene bouwregels

Hierbij is aangesloten op de regels zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 11: Algemene gebruiksregels

Hierbij is aangesloten op de regels zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'. Tevens is hierin een voorwaardelijke verplichting opgenomen, ter borging van de uitvoering van het inrichtingsplan.

Artikel 12: Algemene aanduidingsregels

Hierbij is aangesloten op de regels zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 13: Algemene afwijkingsregels

Hierbij is aangesloten op de regels zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 14: Algemene wijzigingsregels

Hierbij is aangesloten op de regels zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 15: Algemene procedureregels

Hierbij is aangesloten op de regels zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 16: Overige regels

Hierbij is aangesloten op de regels zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

 

4. Overgangs- en slotregels

Artikel 17: Overgangsrecht

Hierbij is aangesloten op het overgangsrecht zoals weergegeven in het bestemmingsplan 'Vierde herziening bestemmingsplan Buitengebied Zundert'.

Artikel 18: Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het de voorgenomen ontwikkeling beschreven.

7.2 Ruimtelijke uitvoerbaarheid

In voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Er wordt geconstateerd dat er geen waarden aangetast worden in het betrokken plangebied en in de directe omgeving. Verder zijn er geen milieukundige belemmeringen geconstateerd (zie hoofdstuk 5). Vanuit ruimtelijke perspectief is de voorgenomen ontwikkeling uitvoerbaar.

7.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.3.1 Plan in eerdere fase

Plan in eerdere fase

In deze paragraaf is het van belang dat in een eerste plan een nieuwe woning zou worden gerealiseerd in De Buisse Hoeve, waarbij ook (onder voorwaarden) bedrijven en beroepen aan huis en bed & breakfast in de Stenen Schuur planologisch mogelijk werden gemaakt. Van de realisatie van een beheerkantoor in de Buisse Hoeve was nog geen sprake.

Omgevingsdialoog plan

Het plan van de eerdere fase is bekend gemaakt bij de direct omwonenden van het plangebied. Hierbij is het plan toegelicht in een brief naar omwonenden. Natuurmonumenten heeft alleen positieve reacties gehad op dit plan.

Vooroverleg plan in eerdere fase

Ingevolge artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening plegen burgemeester en wethouders, waar nodig, overleg met de nader in dit artikel genoemde instanties.

Rijk : In het plan zijn geen rijksbelangen betrokken die met het voorliggende plan worden aangetast. Er hoeft geen vooroverleg met het Rijk te worden gevoerd.

Provincie Noord-Brabant : Het voorontwerp-bestemmingsplan van het plan in de eerdere fase is voor vooroverleg toegezonden aan de provincie Noord-Brabant. De provincie heeft hierop een vooroverleg-reactie toegezonden welke is opgenomen in Bijlage 7. Hierna volgen beknopt de belangrijkste opmerkingen van de provincie, en de reactie op deze opmerkingen:

• De provincie vraagt zich af of de cultuurhistorische/ruimtelijke draagkracht met 8 kamers voor de B&B in de Stenen Schuur en een congrescentrum in de Heerenkamer niet wordt overgeschreden. De ontwikkelingen in beide gebouwen betekent een forse verbouwing. Op dit moment is het niet mogelijk om in te schatten wat de eventuele effecten op de erfgoedwaarden zijn op beide gebouwen. We adviseren daarom de restauratieverbouwingsplannen met de monumentenambtenaren van de provincie en de RCE voor het ontwerp-bestemmingsplan wordt ingediend te bespreken. Het begrip 'congrescentrum' vindt de provincie niet passend bij dit landgoed. Dit wordt geassocieerd met een hoogdynamische functie terwijl het juist de rust voorop zou moeten staan.

Deze punten zijn nader afgestemd met de provincie. Het begrip 'congrescentrum' op de Heerenkamer is misleindend. Het betreft hier een kleinschalige vergaderlocatie. Hiertoe is deze aanduiding gewijzigd in de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - vergaderlocatie'. Het realiseren van 8 B&B kamers in de Stenen Schuur is één van de planologische mogelijkheden die wordt geboden. Er is momenteel nog geen concreet plan. Zodra dit concrete plan er is, wordt dit afgestemd met de deskundigen, waaronder de Monumentencommissie die moet instemmen met het concrete bouwplan.

• In het plan moet duidelijker worden aangegeven welke erfgoedwaarden worden hersteld en hoe aan de bestemmingen gelieerde functies worden geïntegreerd.

Met betrekking tot dit punt heeft nadere afstemming plaatsgevonden met de provincie. Hierop is het inrichtingsplan aangepast op de volgende punten:

• 1. Aan de westzijde van het erf wordt bloem- en kruidenrijk grasland ingezaaid, welke refereert aan de moestuin die hier vroeger heeft gezeten;
• 2. De historische inrit aan de westzijde van het erf wordt in ere gelaten. Dit wordt een inrit voor fietsers en wandelaars. Deze inrit geeft een historisch doorzicht naar het ven (brandven) aan de westzijde van het plangebied (gelegen buiten het plangebied);
• 3. Er wordt een boomgaard gerealiseerd aansluitend ter hoogte van de paarkeerplaatsen, refererend aan de boomgaard die vroeger aanwezig was op het achtererf. Hiermee worden tevens de parkeerplaatsen landschappelijk ingepast;
• 4. In het inrichtingsplan is aangegeven dat dat de Stenen Schuur vroeger gedraaid op het erf heeft gestaan. De huidige Stenen Schuur is een kwartslag gedraaid. De reden waarom dit is gedaan, is niet bekend. Dit kan zijn om zo een doorzicht naar de achterzijde van het erf te krijgen. In de huidige situatie wordt dit doorzicht geblokkeerd, door o.a. een kas. Deze kas wordt daartoe verwijderd, evenals hoge hagen (is reeds gebeurd).
• Het lijkt de provincie logischer om een bestemmingsplan te maken voor het gehele landgoed.

Hier is niet voor gekozen. Om dit moment zijn er alleen concreet plannen voor het voorliggende plangebied, waarbij een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is.

• De provincie verzoekt om in de regels van de natuurbestemming alleen bestaande onverharde paden toe te staan, en geen nieuwe paden.

Dit betreft een standaard-regeling welke opgenomen is in de bestemming 'Natuur' van het Bestemmingsplan 'Buitengebied Zundert', inclusief herzieningen. In het voorliggende plan is het opgestelde inrichtingsplan geborgd met een voorwaardelijke verplichting, waarmee wordt voorkomen dat extra verharding wordt aangelegd.

Waterschap Brabantse Delta: Het voorontwerp-bestemmingsplan is voor vooroverleg toegezonden aan het waterschap. Het waterschap heeft hierop een positief wateradvies afgegeven (zie Bijlage 8).

7.3.2 Het uiteindelijke plan

Het nu voorliggende plan is gewijzigd in die zin dat er geen woning wordt gerealiseerd in De Buisse Hoeve, maar een beheerkantoor van Natuurmonumenten. Daarnaast is in de Stenen Schuur geen ruimte meer voor beroepen en bedrijven aan huis, en ook niet voor Bed & Breakfast. Deze schuur wordt in gebruik genomen als beheerschuur.

Omwonenden zijn per brief op de hoogte gebracht van de wijzigingen. Ook heeft in het najaar van 2023 een mondelinge dialoog plaatsgevonden met diverse belanghebbenden. Hierbij is vooralsnog steeds neutraal tot positief gereageerd. Het aangepaste ontwerpbestemmingsplan is ook opnieuw voor vooroverleg aan de provincie Noord-Brabant toegezonden. De provincie heeft een positief advies afgegeven (zie Bijlage 9). Wel ziet de provincie graag dat de restauratieverbouwingsplannen met de monumentenambtenaren van de provincie en de RCE wordt besproken. Dit proces loopt naast de bestemmingsplanprocedure.

7.3.3 Het ontwerpbestemmingsplan

Zienswijzen: Het bestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn zijn wel/geen zienswijzen ingediend.

7.4 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De voorgenomen ontwikkeling aan de Roosendaalsebaan is een initiatief van Natuurmonumenten. De voorgenomen ontwikkeling zal volledig door Natuurmonumenten gerealiseerd en gefinancierd worden. Het terrein is reeds in eigendom van Natuurmonumenten, waardoor een investering vanuit de gemeente niet noodzakelijk is.

7.5 Conclusie

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat het voorgenomen plan ruimtelijk, maatschappelijk, en economisch uitvoerbaar is. De voorgenomen ontwikkeling kan dus worden gerealiseerd.