Groenewoud 2008, 3e herziening (Vogeltjesbuurt)

4.4 Volkshuisvesting

4.4.1 Woonvisie

Het gemeentelijk woonbeleid (zowel kwalitatief als kwantitatief) volgt primair uit de vierjaarlijkse WoonVisie. Hierin komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd. Het centrale thema in de WoonVisie is het streven naar een 'stad in balans' , een stad waarin voldoende mate van differentiatie in het woningaanbod is zodat iedereen passende woonruimte kan vinden. Om meer aansluiting te vinden bij de huidige en toekomstige woonbehoeften is de gemeente in de WoonVisie ingedeeld in vijf woonmilieus: Centrum-stedelijk, Stedelijk-buiten-centrum, Groen-stedelijk, (Centrum)-dorps en Landelijk. Daarbij wordt per gebied aangegeven in welke richting het zich moet ontwikkelen om aan het gewenste woonmilieu te voldoen. Bij (woningbouw)ontwikkelingen in een bepaald gebied dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met deze woonmilieuopgave.

Woonvisie Groenewoud / Jeruzalem

De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt in de WoonVisie onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. Groenewoud/Jeruzalem kan getypeerd worden als een buiten-centrum woonmilieu. In dit gebied liggen kansen voor transformatie naar een groenstedelijk woonmilieu. De WoonVisie geeft aan deze transformatie met name via kwaliteitsverbetering van woningen en woonomgeving, alsmede via enige mate van verdunning op termijn te willen realiseren. Daarnaast geeft de WoonVisie aan dat Groenewoud/Jeruzalem een te eenzijdige woningvoorraad kent. Het is wenselijk meer differentiatie in het woningaanbod te brengen, door meer koopwoningen aan de voorraad toe te voegen. Als belangrijke strategie om deze differentiatie te bereiken, geeft de WoonVisie sloop en vervangende nieuwbouw en verkoop van huurwoningen aan.

4.4.2 Nota Wonen en Monitor Woningbouw 2009

Uit de Nota Wonen en de Monitor Woningbouw 2009 blijkt dat de aandacht van de gemeente en de bouwprocespartners gericht moet blijven op kwaliteitsbevordering van de woningmarkt. De verleiding bestaat om een woonproduct aan te bieden dat minder toekomstbestendig is. Om aan te sluiten bij de structurele wens van consumenten een kwaliteitsslag te maken, dient de beleidsfocus van de gemeente en andere partijen zich te richten op een gedifferentieerd aanbod naar woningtypen en woonmilieus. Met name groenstedelijke en dorpse woonmilieus zijn populair. Onder kwaliteit wordt ook verstaan levensloopbestendigheid, duurzaamheid en vormen van (particulier) opdrachtgeverschap.

4.4.3 Toetsingskader nieuwbouw appartementen

De gemeente heeft vanwege het surplus aan plannen voor de bouw van appartementen besloten nadrukkelijker sturing te geven aan de nieuwbouw van appartementen in Tilburg door bouwplannen te prioriteren. Prioritering zal plaatsvinden aan de hand van het in 2006 door de raad vastgestelde toetsingskader. Plannen worden getoetst aan het gewenst woonmilieu, ruimtelijk-stedenbouwkundige inpassing, consumentgerichtheid en de vraag of het plan onderdeel uitmaakt van een voor de gemeente prioritaire gebiedsontwikkeling.

4.4.4 Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek

De gemeente Tilburg voert iedere vier jaar een woningbehoefteonderzoek uit. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd in 2008, waaruit blijkt dat de Tilburgse woningmarkt in kwalitatief opzicht nog niet in evenwicht is. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod, dan blijken de tekorten zich vooral voor te doen in de koopsector. Het gaat dan om een tekort aan (dure) vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap-woningen, (goedkope) rijtjeshuizen en (middeldure) flats/appartementen met lift. In de huursector is behoefte aan meer flats/appartementen met lift en bestaat vooral een tekort aan goedkope rijtjeswoningen.

Woningbehoefte voor Groenewoud

Uit het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek (Gemeente Tilburg, 2008) is gebleken dat de bevolkingssamenstelling in Groenewoud niet veel afwijkt van het Tilburgse gemiddelde. Het gemiddeld besteedbare huishoudinkomen is het laagst van alle wijken. De wijk wordt gekenmerkt door veel (eengezins) huurwoningen met een lage huurprijs. Het aandeel van de woningvoorraad dat geschikt voor ouderen is, is met 28% hoger dan het Tilburgse gemiddelde van 19%.

Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek dat de tevredenheid met de woning in de wijk Groenewoud laag is en dat de tevredenheid met de woonomgeving het laagst is van alle wijken.

4.4.5 Toetsing plan

Het gaat bij de herstructurering van de Vogeltjesbuurt om de sloop van 121 woningen waarvoor 112 woningen worden teruggebouwd, allemaal in het sociale segment. Het gaat hier niet om uitbreiding van de woningvoorraad.

Volkshuisvestelijke uitgangspunten

De raad heeft op 26 september 2011 de Vogeltjesbuurt aangewezen als herstructureringsgebied en daarbij de stedenbouwkundige- en volkshuisvestelijke uitgangspunten vastgesteld.

De volgende volkshuisvestelijke uitgangspunten en randvoorwaarden ten aanzien van de herstructurering van de Vogeltjesbuurt zijn van toepassing:

• 4. Verdunning van het huidige woningaantal is wenselijk gezien de opgave om meer lucht en ruimte te creëren. De woonsfeer die zo kenmerkend is voor het huidige bebouwing en stedenbouwkundige opzet ("kleinschalig", "landelijk", "knus"), en die zeer gewaardeerd wordt door bewoners, vormt de basis voor de nieuwe opzet van de buurt en de woningen.
• 5. De bouw- en woontechnische staat van de woningen dient te worden verbeterd. Waar (financieel en bouwkundig) mogelijk is sprake van groot onderhoud. Sloop en nieuwbouw waar dat noodzakelijk is.
• 6. Zowel bij nieuwbouw als groot onderhoud wordt ingezet op energetische verbetering van de woningen, gericht op reduceren van energielasten voor de bewoners en CO2 uitstoot in het algemeen. Uitgangspunt is minimaal behalen van energielabel B na de ingreep.
• 7. Bij ingrepen wordt uitgegaan van grotendeels behoud van huidige differentiatie van de woningvoorraad ten aanzien van eigendomsvorm en prijsklassen (waaronder het aandeel sociale huur). Qua woningtype wordt aangesloten bij het huidige grondgeboden wonen (met tuin). Eventuele uitzondering geldt voor huisvesting voor specifieke doelgroepen (zoals voor ouderen).
• 8. De mogelijkheden voor senioren om in de buurt te (blijven) wonen moeten worden verbeterd. Enerzijds door bij groot onderhoud waar mogelijk uit te gaan van de criteria van aanpasbaarheid (toegankelijkheid van de woning) anderzijds door toevoeging van nieuwe levensloopbestendige huurwoningen.
• 9. De wens van bewoners om in de buurt te blijven wonen, wordt zo veel mogelijk gefaciliteerd. Fasering en vervangende huisvesting in de buurt zijn daarvoor van belang. Fasering dient optimaal aan te sluiten op de herhuisvesting. Betaalbaarheid van de (nieuwe) huisvesting is essentieel. Bij groot onderhoud wordt afgesproken dat de totale woonlasten van de zittende huurders gemiddeld niet zullen stijgen (conform convenant Aedes-Woonbond). Nieuwbouw bestaat, met uitzondering van toevoeging van seniorenhuisvesting, voor het leeuwendeel uit vervangende grondgebonden eengezinswoningen met tuin in de huur. Hiervoor geldt als maximale huurprijs de aftoppingsgrens voor 3- of meerpersoons huishoudens (€ 555,- prijspeil 2011). Voor de seniorenhuisvesting/appartementen de aftoppingsgrens voor 1-2 persoonhuishoudens (€ 518,- prijspeil 2011). Zittende huurders met een inkomen boven de EU-norm worden, waar zij dat wensen, via de 10% regel aan een vervangende sociale huurwoning geholpen.
• 10. Bij de ingrepen dient zoveel mogelijk ruimte geboden voor opdrachtgeverschap van bewoners en eigen werkzaamheden. Bij groot onderhoud moet dat gezocht worden in keuzevrijheid binnen werkzaamheden en uitrusting. Bij de nieuwbouw betreft het zeggenschap in vorm, indeling en afwerking van de woning.
• 11. Leidraad voor de kwaliteit van de nieuwbouw is de gemeentelijke woonproduct-differentiatie.
• 12. Ten behoeve van de veiligheid van woning en woonomgeving wordt uitgegaan van het PolitieKeurmerk Veilig Wonen.

Conclusie

Op 10 april 2012 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met het stedenbouwkundig plan voor de Vogeltjesbuurt (d.d. 3 februari 2012) en bijbehorend woonprogramma. Tiwos gaat naast sloop en nieuwbouw een aantal omliggende huurwoningen in de wijk verbeteren door middel van groot onderhoud. Met deze ingrepen krijgt de woningvoorraad een stevige impuls en voldoet het weer aan de woon- en bouwtechnische alsmede energetisch eisen van deze tijd. Er wordt bewust terug gebouwd voor de buurt; alle nieuwbouw wordt sociale huur en grotendeels grondgebonden. Er worden seniorenwoningen toegevoegd aan het woningaanbod. De sfeer en de structuur van de buurt worden gerespecteerd en er wordt door verdunning van de voorraad meer licht, lucht en ruimte gecreëerd. Ook PolitieKeurmerk Veilig Wonen wordt toegepast.

Het stedenbouwkundig plan voldoet daarmee aan de volkshuisvestelijke uitgangspunten zoals deze eerder door het college zijn vastgelegd.