| Plan: | Groenewoud 2008, 1e herziening (Vogelenzang 4 en 5) |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2011017-e001 |
Bij brief van 5 februari 2010 zijn door de provincie de in de subregio Tilburg gemaakte kwantitatieve woningbouwafspraken bevestigd. Daarmee ligt vast dat Tilburg in de planperiode tot 2020 in totaal 9.100 woningen (= uitbreiding woningvoorraad) kan/mag bouwen ter voorziening in de gemeentelijke woningbehoefte. Met de ontwikkeling van de locatie Vogelenzang 4 en 5 wordt hieraan mede invulling gegeven.
In de WoonVisie komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd.
De afgelopen jaren is de woningmarkt sterk ingezakt, de huizenkoper heeft geen vertrouwen in de woningmarkt en er zijn strengere regels ten aanzien van de financiering, zowel voor particulieren als voor ontwikkelaars. Daarnaast groeit het aantal huishoudens in Nederland minder snel, waardoor de groei in de woningbehoefte af zal nemen. De energieprijzen en overige woonlasten zullen de komende jaren sterk stijgen. Er is sprake van een structureel veranderde situatie op de woningmarkt, oude tijden komen niet meer terug.
De lokale effecten van de veranderde marktomstandigheden zijn in Tilburg merkbaar: er is een overmaat aan bouwplannen, die vaak onvoldoende aansluiting vinden bij de feitelijke wensen van de woonconsument. Er is sprake van een teveel aan appartementen en rijwoningen met onvoldoende kwaliteit.
De komende jaren zal in de nieuwbouw een verdere verschuiving optreden naar kwalitatieve eisen en de wens van de woonconsument centraal staan. Maar ook de bestaande voorraad zal een kwaliteitsslag maken, met name in verduurzaming (beperking energielasten).
Wonen blijft een onderwerp van gemeentelijke aandacht, maar in het besef dat de invloed op het (ver)bouwproces gering is. Samenwerking met procespartijen, ook over de gemeentegrenzen heen, moet centraal komen te staan.
De woondoelen:
Om meer aansluiting te vinden bij de huidige en toekomstige woonbehoeften is de stad ingedeeld in woonmilieus: Centrum-stedelijk, Stedelijk-buiten-centrum, Groen-stedelijk, (Centrum)-dorps en Landelijk. Daarbij wordt per gebied aangegeven in welke richting het zich moet ontwikkelen om aan het gewenste woonmilieu te voldoen. Bij (woningbouw)ontwikkelingen in een bepaald gebied dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met deze woonmilieuopgave. De eerder genoemde ´stad in balans´dient vorm te krijgen binnen de woonmilieus.
Woonvisie Groenewoud/Jeruzalem
De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt in de WoonVisie onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. Groenewoud/Jeruzalem kan getypeerd worden als een buiten-centrum woonmilieu. In dit gebied liggen kansen voor transformatie naar een groenstedelijk woonmilieu. De WoonVisie geeft aan deze transformatie met name via kwaliteitsverbetering van woningen en woonomgeving, alsmede via enige mate van verdunning op termijn te willen realiseren. Daarnaast geeft de WoonVisie aan dat Groenewoud/Jeruzalum een te eenzijdige woningvoorraad kent. Het is wenselijk meer differentiatie in het woningaanbod te brengen, door meer koopwoningen aan de voorraad toe te voegen. Als belangrijke strategie om deze differentiatie te bereiken, geeft de WoonVisie sloop en vervangende nieuwbouw en verkoop van huurwoningen aan.
De gemeente Tilburg voert iedere vier jaar een woningbehoefte-onderzoek uit. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd in 2008. Als de uitkomsten van dit onderzoek worden vergeleken met de uitkomsten van 2004 dan blijkt dat de vraag naar goedkope huurwoningen duidelijk is afgenomen ten gunste van het segment van € 343 tot € 527, wat duidt op een toenemende kwaliteitsvraag. Die kwaliteitsvraag lijkt zich ook te manifesteren bij starters.
De Tilburgse woningmarkt is in kwalitatief opzicht nog niet in evenwicht. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod, dan blijken de tekorten zich vooral voor te doen in de koopsector. Het gaat dan om een tekort aan (dure) vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen, (goedkope) rijwoningen en (middeldure) flats/appartementen met lift. In de huursector bestaat een tekort aan flats/appartementen met lift (met name van € 343 tot € 527). Het grootste overschot doet zich voor bij goedkope rijwoningen in de huursector (tot € 343 per maand).
Bedacht moet worden dat het aantal koopstarters weer zal oplopen zodra een economisch herstel optreedt, het consumentenvertrouwen opveert en de prijzen in de koopsector stabiel blijven. Deze verwachting is gebaseerd op de landelijke trend dat veel woonconsumenten blijvend gericht zijn op een kwalitatief hoogwaardige en ruime (koop)woning.
Woningbehoefte voor Groenewoud
Uit het Kwalitatief Woningbehoefte-onderzoek (Gemeente Tilburg, 2008) is gebleken dat de bevolkingssamenstelling in Groenewoud niet veel afwijkt van het Tilburgse gemiddelde. Het gemiddeld besteedbare huishoudinkomen is het laagst van alle wijken. De wijk wordt gekenmerkt door veel (ééngezins) huurwoningen met een lage huurprijs. Het aandeel van de woningvoorraad dat geschikt voor ouderen is, is met 28% hoger dan het Tilburgse gemiddelde van 19%.
Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoefte-onderzoek dat de tevredenheid met de woning in de wijk Groenewoud laag is en dat de tevredenheid met de woonomgeving het laagst is van alle wijken.
De huisvesting van zorgbehoevenden (ouderen en gehandicapten) is een belangrijk aandachtspunt van het Tilburgse woonbeleid. Doelstelling hierbij is dat deze groep zoveel mogelijk wordt gemengd met de overige bevolking. Streven hierbij is wel dat er voldoende zorg, welzijn en diensten in de nabijheid zijn, dan wel gerealiseerd worden. Hiertoe is het principe van servicewijken ontwikkeld, waarbij het geheel van woon-, zorg- en dienstverleningsfuncties in een bepaald gebied optimaal op elkaar worden afgestemd. Bij nieuwe uitleglocaties dient invulling aan dit principe te worden geven. Ten aanzien van woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied geldt dat er gestreefd moet worden naar het creëren dan wel versterken van servicewijken.
Toetsingskader
De gemeente heeft vanwege het surplus aan plannen voor de bouw van appartementen besloten nadrukkelijker sturing te geven aan de nieuwbouw van appartementen in Tilburg door bouwplannen te prioriteren. Prioritering zal plaatsvinden aan de hand van het in 2006 door de raad vastgestelde toetsingskader bestaande uit de volgende vier criteria:
Toepassing van deze criteria betekent derhalve dat plannen, naarmate ze op meer criteria scoren, een hogere prioriteit hebben, en derhalve op gemeentelijke medewerking kunnen rekenen. Plannen die niet op de criteria scoren en niet hard zijn, zullen niet vanzelfsprekend op gemeentelijke medewerking kunnen rekenen. Hierover zal de discussie moeten plaatsvinden over aanpassing naar grondgebonden types, wijziging in doelgroep/concept, fasering in tijd of anderszins.
Toetsing
Het plan Vogelenzang 5 is getoetst aan de volgende aspecten:
Programmadoelen wonen
Voor Groenewoud ligt er een duidelijke opgave ten aanzien van huisvesting voor ouderen en zorgbehoevenden met name in de goedkope sfeer. Vooral het centrum van de wijk (omgeving Pater van den Elsenplein) leent zich daarvoor. Het voorliggende plan komt hier volledig aan tegemoet.
Gewenste woonmilieus
Groenewoud is momenteel een Buiten centrum woonmilieu dat zich dient te transformeren naar een meer groenstedelijk woonmilieu. Binnen deze transformatieopgave kan de omgeving van het Pater van den Elsenplein als centrum van de wijk zich iets meer verdichten en dienen de omliggende delen zich wat te verdunnen. Voorliggende ontwikkeling past binnen deze opgave.
Bestuurlijk vastgestelde gebiedsprioriteiten
Groenewoud is niet genoemd in het collegeprogramma als (fysiek) prioritair project. Wel is het aangewezen als Impulswijk en zal de nabij gelegen Vogeltjesbuurt waarschijnlijk geherstructureerd worden. De ontwikkeling sluit aan en draagt bij aan de doelen van deze projecten. Voorts dient gesteld te worden dat deze ontwikkeling geen concurrentie vormt voor andere (prioritaire) woningbouw ontwikkelingen.
Herstructureringsbeleid
De locatie maakt geen onderdeel uit van de herstructureringsopgave. Wel is Groenewoud aangewezen als Impulswijk en zal de nabij gelegen Vogeltjesbuurt waarschijnlijk geherstructureerd worden. De ontwikkeling sluit aan en draagt bij aan de doelen van deze projecten.
Servicewijkenbeleid
In het kader van de servicewijk ontwikkeling is geconstateerd dat er in Groenewoud geen woonvoorzieningen zijn voor ouderen met zwaardere zorgvraag. Dit kunnen dementerenden zijn (beschermd wonen) of ouderen met lichamelijke problematiek (verzorgd wonen). Dit project voorziet hierin door het realiseren van een dergelijke (kleinschalige) voorziening de wijk. Bij de beoordeling van dit project is in overweging genomen:
Specifiek gewenste woonkwaliteiten
Het betreft hier bijzondere woonvormen in de zorg die momenteel volledig ontbreken in de buurt.
Conclusie
De ontwikkeling van de locatie Vogelenzang 5 tot een bijzonder woon/zorgvoorziening levert een wezenlijke bijdrage aan de servicewijkambities voor Groenewoud. Het komt sterk tegemoet aan de behoefte aan woonvoorzieningen voor ouderen met een zwaardere zorgvraag. De locatie aan de Vogelenzang 5 is gezien de nabijheid van andere voorzieningen (zorg, welzijn en winkels) uitermate geschikt. Tot slot is er geen sprake van concurrentie met andere (prioritaire) projecten.
Ten aanzien van de legalisatie van het hoofdgebouw op het perceel Vogelenzang 4 als woning, alsmede de uitbreiding daarvan, bestaat vanuit volkshuisvestelijk oogpunt geen bezwaar.