Vossenberg Midden 2012

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 Algemeen

Het plangebied is bruto ongeveer 120 hectare groot en is, op enkele nog te bebouwen kavels na, ingevuld als bedrijventerrein. Het plangebied 'Vossenberg Midden 2012' sluit in het oosten aan op het oudste gedeelte van het bedrijventerrein Vossenberg waarvoor het bestemmingsplan 'bedrijventerrein Vossenberg 2008' geldt. Ten westen van het plangebied is het nieuwe 'bedrijventerrein Vossenberg West II' in ontwikkeling. Dit is een bedrijventerrein dat vooral voor grootschalige en middelgrote bedrijven is bestemd. Ten noorden van het plangebied zal, in het gebied tussen de Dongenseweg en de Burgemeester Letschertweg, 'bedrijventerrein Vossenberg De Scheg' worden ontwikkeld. Het bestemmingsplan voor dit gedeelte van het bedrijventerrein is onherroeplijk geworden op 4 december 2010. Op dit terrein zijn bedrijven voorzien die ondersteunend zijn voor de andere bedrijven op Vossenberg. Ten zuiden van het kanaal bevindt zich woonwijk de Reeshof.

Vossenberg is een gemengd bedrijventerrein met een relatief groot aandeel bedrijven in de sector transport en logistiek. Het beeld wordt met name bepaald door bedrijfshallen, al dan niet met laaddocks, parkeerruimte voor vrachtwagens, brede straten van beton, ruime grasbermen en water. De hallen hebben vaak een relatief klein kantoorgedeelte dat naar de openbare weg is gekeerd.

Bij de inrichting van het bedrijventerrein is rekening gehouden met een representatief front gelegen aan de Atlasstraat en de Dongenseweg gericht op de Burgemeester Letschertweg. De Burgemeester Letschertweg is niet alleen beeldbepalend voor het bedrijventerrein maar als invalsweg ook voor de stad Tilburg. Een representatieve uitstraling wordt bereikt door de bij de bedrijven behorende gebouwen met kantoorfuncties, showroomachtige onderdelen, ontvangstruimten, recepties etc. van de bedrijven aan deze zijde te situeren.

Verder is het binnen deze representatieve zone ter breedte van 20 meter gemeten uit de perceelsgrens aan de Burg. Letschertweg en de zone ter breedte van 10 meter uit het Wilhelminakanaal vanwege het zicht vanuit de tegenoverliggende woonwijk Reeshof niet toegestaan buitenopslag te hebben.

2.1.2 Verkeersstructuur

De ontsluitingsstructuur van Vossenberg Midden is eenvoudig van opzet. De Burgemeester Letschertweg en de Dongenseweg zorgen voor de hoofdontsluiting van het bedrijventerrein.

De Burgemeester Letschertweg heeft een aansluiting op het plangebied ter hoogte van de Gesworenhoekseweg. Op korte afstand ligt het kruispunt van de Gesworenhoekseweg en de Dongenseweg dat is uitgevoerd als rotonde.

Het gedeelte van de Burgemeester Letschertweg dat ten westen van het plangebied ligt, is momenteel in aanleg en zal zijn opengesteld voordat het plan Vossenberg Midden definitief wordt.

Ter hoogte van de Athenastraat zal een ontsluiting op de Burgemeester Letschertweg worden gerealiseerd, die tevens als hoofdontsluiting van bedrijventerrein Vossenberg West II zal dienen. Vanaf de Athenastraat is de Gesworenhoekseweg bereikbaar via de Theseusstraat. Op deze drie wegen sluiten secundaire ontsluitingswegen aan. Deze secudaire ontsluitingswegen vormen de directe ontsluiting van de aanliggende bedrijven.

Bijzonder aan het gebied is de aanwezigheid van routes voor langzaam verkeer. Hiervoor zijn de oude landwegen gehandhaafd. Het betreft de Duijnsbergseweg, de Heibloemseweg, de Schepersdijk en de Castorstraat. Er is een fietsbrug over het kanaal ter hoogte van de Gesworenhoekseweg. In het fietsplan Is tevens een fietsverbinding tussen het Munnekeburenpad (Reeshof) en de Schepersdijk opgenomen. Het moment waarop deze zal worden gerealiseerd staat nog niet vast.

Het gebied is met openbaar vervoer slecht ontsloten omdat er alleen over de Dongenseweg een buslijn van het streekvervoer loopt.

Het Wilhelminakanaal is voor Tilburg belangrijk vanwege de mogelijkheden voor het vervoer over water en recreatieve doeleinden.

2.1.3 Groenstructuur

Ook landschappelijk gezien is het plangebied eenvoudig van opzet. Het Wilhelminakanaal, de Dongenseweg, de Duijnsbergseweg de Heibloemseweg, de Schepersdijk en de Castorstraat zijn historische, groene hoofdstructuren. Deze voormalige landbouwwegen hebben laanbeplantingen die grotendeels nog intact zijn.

Bijzondere elementen binnen het plangebied zijn de waterbergingen langs de Athenastraat, de Theseusstraat/ Duijnsbergseweg de Heibloemseweg, de Schepersdijk en de Castorstraat. Dit zijn waterbergingen met oppervlaktewater die, in combinatie met de aanwezige laanbeplantingen, het bedrijventerrein een ruime en groene uitstraling geven.

Ten noorden van het plangebied, aan de overzijde van de Burgemeester Letschertweg, bevindt zich het landgoed Huis ter Heide, een belangrijk natuurgebied van Natuurmonumenten. Dit gebied en het Wilhelminakanaal maken onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur.

2.1.4 Verkaveling en inrichting

De opbouw van het bedrijventerrein is zodanig dat de kleinere bedrijven in het algemeen aan de zuidzijde en de grotere aan de noordzijde van het bedrijventerrein zijn gevestigd. Dit heeft vooral te maken met milieuzonering en de vereiste afstand tot de woonbebouwing in de Reeshof.

Voor de inrichting van de kavels en de situering van de bebouwing gelden enkele eenvoudige principes:

• a. In een zone van 5 meter uit de perceelsgrens mag geen bebouwing worden opgericht zodat de bedrijfsbebouwing aan alle zijden vrij ligt. Hierdoor wordt een goede veiligheid gegarandeerd. Afwijking is mogelijk onder voorwaarden.
• b. De afstand van de primaire bedrijfsbebouwing tot de perceelsgrens waar de ontsluiting plaatsvindt, mag niet minder dan 20 meter bedragen. Bedoeld is hiermede dat in die zone tussen het primaire bedrijfsgebouw en de openbaar weg wel de representatieve onderdelen zoals kantoren, kantoorruimten, showrooms, ontvangstruimten, recepties etc. zijn toegelaten met inachtneming van sub a. Ook kan in deze zone het parkeren van personenwagens worden ondergebracht.
• c. Bij hoeksituaties waarbij sprake is van 2 ontsluitingswegen is op de verbeelding de bouwvlakgrens teruggelegd tot op 10 meter uit de perceelsgrens. Het betreft kavels waarbij in het aansluitende openbare gebied geen waterberging is voorzien. In verband met de beoogde ruimtelijke kwaliteit en voldoende vrij zicht ligt de bebouwingsgrens bij deze kavels op 10 meter uit de perceelsgrens.

Voor de kavels aan het kanaal is de aan de achterzijde van de percelen de bebouwingsgrens tot de zuidelijke perceelsgrens op de verbeelding weergegeven in verband met het ruimtelijk beeld en de ligging t.o.v. de woonwijk Reeshof.

Bovenstaande regeling volgt met name uit de vigerende regeling die ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan.

In onderstaande figuur is het voorgaande in beeld gebracht:

Voor bedrijven in de representatieve zone langs de Atlasstraat en de Dongenseweg die gericht zijn op de Burgemeester Letschertweg geldt bijzondere aandacht voor de visuele kwaliteit en de inrichting en aankleding van het bedrijventerrein. Een belangrijke eis is dat de representatieve bedrijfsonderdelen (kantoorgedeelte, showroom e.d.) en andere visueel hoogwaardige bebouwing gesitueerd zijn op de Burgemeester Letschertweg. Bij deze kavels mag de bedrijfsbebouwing ter hoogte van de overige kavelgrenzen op 5 meter uit de perceelsgrens worden gebouwd.

Ook voor de kavels die naar het Wilhelminakanaal zijn gericht, geldt dat aan de kanaalzijde een hoogwaardige verschijningsvorm dient te worden gerealiseerd. Voor zover van toepassing is de welstandsnota hierop aanvullend van toepassing.

2.1.5 Bebouwingsstructuur

De kavels in het plangebied mogen voor maximaal 75% bebouwd worden en moeten voor tenminste 30% worden bebouwd. Op het minimumpercentage is afwijking mogelijk na afweging van specifieke belangen. Verder dient rekening te worden gehouden met technische eisen zoals vluchtwegen, bereikbaarheid voor hulpdiensten en parkeervoorzieningen. Binnen het plangebied zijn geen (dienst)woningen toegestaan.

In het gebied direct ten noorden van het Wilhelminakanaal geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter. Deze beperking is in het plan opgenomen om te voorkomen dat het uitzicht vanuit woonwijk de Reeshof in de toekomst zal worden bepaald door bedrijfsbebouwing.

Op grotere afstand van de Reeshof (circa 250 meter) wordt bedrijfsbebouwing tot 15 meter toegestaan Vanaf circa 400 meter ten opzichte van de woonwijk is bebouwing toegestaan tot 20 meter hoogte aflopend tot maximaal 15 meter voor de percelen gelegen ten noorden van de Thesuesstraat. Deze hoogtematen zijn afkomstig uit de vigerende regelingen.