Voormalige Paulusschoollocatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

In het voorjaar van 2013 is de Paulusschool gesloopt. De bomen zijn blijven staan en het perceel is ingezaaid. Vanaf dat moment is het perceel onbebouwd gebleven. Omdat duidelijk was dat het perceel zou worden herontwikkeld, is het perceel ook niet opgenomen in het in juni 2013 vastgestelde bestemmingsplan 'Someren-Dorp'. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridische regeling voor de herontwikkeling van de voormalige Paulusschoollocatie.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Dr. Eijnattenlaan, ten noorden van het centrum van Someren. De begrenzing van het plangebied komt overeen met één van de witte vlekken in en daarmee ook de plangrens van het bestemmingsplan 'Someren-Dorp'. Aan de zijde van de Dr. Eijnattenlaan is de bestaande groenstrook toegevoegd aan het plangebied.

Hieronder is de locatie van het plangebied in Someren weergegeven.

Ligging van het plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het perceel vigeert het bestemmingsplan 'Noord' zoals vastgesteld op 26 april 2001 en drie maanden later onherroepelijk. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden'.

Voor de groenstrook aan de Dr. Eijnattenlaan geldt momenteel de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' uit het bestemmingsplan 'Someren-Dorp' zoals vastgesteld op 26 juni 2013 en onherroepelijk sinds 30 juli 2014.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat het relevante beleid. In hoofdstuk 3 volgt de planbeschrijving waarbij wordt ingegaan op de bestaande en toekomstige planologische situatie. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in relatie tot het vigerende beleid en de relevante omgevingsaspecten. De juridische toelichting op het bestemmingsplan staat in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid en de procedure.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Provinciaal beleid

2.1.1 Verordening Ruimte 2014

De Verordening Ruimte is op 19 maart 2014 in werking getreden. In de verordening staan onderwerpen uit de provinciale structuurvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Er dient toepassing te worden gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit houdt in ieder geval in dat uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden. In onderhavig geval is geen sprake van uitbreiding van het ruimtebeslag; het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied.

Wel dient bij een stedelijke ontwikkeling toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); de ladder voor duurzame verstedelijking, waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de toelichting van een bestemmingsplan moet een verantwoording plaatsvinden van de ladder duurzame verstedelijking. Er wordt voldaan aan de ladder als een plangebied in bestaand stedelijk gebied ligt en voorziet in een behoefte. Omdat het plangebied binnen het bestaand stedelijk gebied ligt, wordt hierna alleen ingegaan op de behoefte.

Kwantitatief

In mei 2017 heeft de provincie Noord-Brabant de nieuwe bevolkingsprognose vastgesteld. Deze geeft in een hoog en laagscenario de volgende woningbouwcijfers:

	2017	2020	2025	2030	2035	2040	Absoluut	Procentueel
Someren : Hoog	7.865	8.175	8.500	8.755	8.845	8.890	1.025	13,03%
Someren : Laag	7.865	8.130	8.380	8.555	8.645	8.690	825	10,49%

Someren heeft op 1 februari 2018 een woningvoorrad van 7.971 woningen. Dit maakt dat tot 2040 in een hoog scenario : 8.890 – 7.971 = 919 woningen kunnen worden gebouwd.

Regionaal kader

Het Ruimtelijk Regionaal Overleg (RRO) Zuidoost-Brabant wordt voorbereid en nader uitgewerkt in het subregionaal overleg De Peel. In dit overleg is op 23 november 2016 ingestemd met de Subregionale propositie woningbouw De Peel / RRO Ladderproof. In deze propositie zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• 1. Geen onderlinge herverdeling van woningbouwaantallen aan de voorkant. De woningbehoefte per gemeente conform de prognose van de provincie Noord-Brabant zijn 'de woningbouwafspraken'.
• 2. Per gemeente 30% ‘vrije ruimte’ behouden in de programmering van harde en zachte plannen tot het eind van de prognose-periode (op dit moment 15 jaar) voor het benutten van (nieuwe) kansen voor herstructurering.
• 3. Regulier informatie-uitwisseling en afstemming over ‘vrije ruimte’, plancapaciteit, locaties e.d.. Bij de informatie-uitwisseling wordt ook de informatie van Helmond betrokken.

Het meest actuele gemeentelijke toetsingskader is de Woonvisie 2012-2021. Hierin is politiek-bestuurlijk bepaald dat er een evenwichtige bouwambitie is over de verschillende kernen binnen de gemeente Someren. Dit heeft zich vertaald in het percentage van 61% dat de nieuwbouwopgave dient plaats te vinden in Someren-Dorp. Voor de voormalige Paulusschoollocatie is een aantal van 30 woningen opgenomen in het overzicht van in ontwikkeling zijnde plannen in Someren-Dorp.

Uit het voorgaande volgt dat de voorgenomen woningbouwaantallen op de voormalige Paulusschoollocatie passen binnen de (sub)regionale woningbouwafspraken. Derhalve is er sprake van een regionaal afgestemde behoefte.

2.2 Gemeentelijk beleid

2.2.1 Structuurvisie Someren 2028

De Structuurvisie Someren 2028 is op 24 april 2013 door de raad vastgesteld. In deze structuurvisie wordt aan de hand van thema’s omschreven wat de ambities van de gemeente Someren zijn voor het jaar 2028. Onderdeel van de ‘Structuurvisie Someren 2028’ is de ‘Algemene Structuurvisiekaart Someren 2028’, waarop het plangebied is aangeduid als herstructureringslocatie voor circa 15 woningen. Bij de invulling van deze locatie dient qua woningtypologie een goede afweging plaats te vinden in relatie tot de bestaande woningvoorraad in Someren-Noord.

Over de locatie staat verder nog geschreven dat de gronden van de voormalige Pauluschoollocatie bijzonder zijn. Aan de zijde van de Dr. Eijnattenlaan is er de zichtrelatie met het Slievenpark, aan de zijde van de Wevelsdaal is er het gesloten karakter. Gecombineerd met de relatieve nabijheid van het centrum leidt dit tot de conclusie dat er sprake is van een bijzondere locatie. Gezien deze karakteristieken zien we hier graag woningen met als doelgroep senioren, waarbij ook eventueel een zorginvulling goed denkbaar is. Reguliere appartementen worden hier niet voorgestaan, voor een zorgfunctie is een tweelaagse voorziening inpasbaar.

2.2.2 Woonvisie 2012-2021

De ‘Woonvisie 2012-2021’ bevat de hoofdlijnen van het gemeentelijk woonbeleid voor de periode 2012 tot en met 2021. Jaarlijks wordt nagegaan of beleidsaanpassingen nodig zijn. De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose vormt de verplichte basis voor de regionale woningbouwafspraken. Uitgangspunt is dat ten behoeve van kernen in het landelijk gebied zoveel woningen mogen worden gebouwd als nodig is voor de natuurlijke bevolkingsgroei. In de ‘Woonvisie 2012-2021’ is aangegeven dat 61% van de woningbouw in Someren-Dorp wordt voorzien.

Gebaseerd op de meest recente provinciale woningbehoefteprognose kan de gemeente Someren – regionaal afgestemd – 919 woningen bouwen. De realisatie van maximaal 6 woningen en 24 zorgwoningen op de voormalige Paulusschoollocatie sluit aan op het aantal zoals opgenomen in het overzicht van in ontwikkeling zijnde plannen.

2.3 Conclusie

De ontwikkeling van (zorg)woningen op de voormalige Paulusschoollocatie past binnen het provinciaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt in het zuidwesten van de wijk Noord en grenst aan de Dr. Eijnattenlaan. Aan de overzijde van de Dr. Eijnattenlaan, ten westen van het plangebied, ligt het Slievenpark. De voormalige Paulusschoollocatie wordt verder begrensd door de Feiterstraat aan de noordzijde en Wevelsdaal aan de oost- en zuidzijde.

De zuidwestgrens wordt gevormd door de grenzen van twee bestaande woonpercelen aan de Wevelsdaal.

Na de sloop van de school in 2013 zijn de gronden binnen het plangebied onbebouwd gebleven.

Bestaande situatie

Aan de Feiterstraat staan twee-onder-één-kapwoningen die zijn gebouwd in twee bouwlagen met een kap. Door de voortuindiepte en de breedte van het openbaar gebied bedraagt de afstand van de rand van het plangebied tot de voorgevels van deze woningen 15 meter.

Woningen aan Feiterstraat

Aan de Wevelsdaal staan aaneengebouwde woningen, eveneens bestaande uit twee bouwlagen met een kap. Door verspringende voorgevels varieert de voortuindiepte van 1 tot ruim 5 meter. De vrijstaande woningen aan de Dr. Eijnattenlaan bestaan ter weerszijden van het plangebied uit één bouwlaag met kap.

Woningen aan Wevelsdaal

3.2 Toekomstige situatie

3.2.1 Woningbouw

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in woningbouwmogelijkheden voor de voormalige Paullusschoollocatie. De ligging op loopafstand van het centrum maakt de locatie uitermate geschikt om te voorzien in de behoefte aan zorgwoningen. Daarnaast biedt de ligging aan de rand van het Slievenpark in ruimtelijk opzicht mogelijkheden voor de situering van een bouwmassa die afwijkt van de traditionele bouwwijze in de wijk Noord.

Indicatieve verkaveling

Het voorliggende bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de bouw van woonzorgcentrum in twee bouwlagen aan de zijde van het Slievenpark. In aansluiting op de bouwwijze van het woonzorgcentrum worden ten oosten en zuidoosten van dit gebouw aan de Wevelsdaal mogelijkheden geboden voor de bouw van patiowoningen.

In het plangebied worden maximaal 30 (zorg)woningen gebouwd. Via afwijking is het mogelijk om dit aantal te verhogen tot 32.

Aangezien bij de nieuwe woningen moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid is langs de Feiterstraat en Wevelsdaal, en op het terrein naast het woonzorgcentrum ruimte gereserveerd voor de aanleg van het benodigde aantal extra parkeerplaatsen.

3.2.2 Parkeren

Gemeentelijk beleid

Het streven is er op gericht dat op 28 juni 2018 de gemeenteraad van de gemeente Someren de 'Nota parkeernormen Someren' vast gaat stellen. In de concept 'Nota parkeernormen Someren' is vastgelegd dat de gemeente Someren de parkeerkencijfers, zoals beschreven in CROW publicatie 317, Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, 2012, als parkeernormen gebruikt. Wanneer een recentere CROW publicatie beschikbaar is met parkeerkencijfers, hanteert Someren de daarin opgenomen kencijfers als parkeernormen. Voor Someren wordt 'weinig stedelijk' als stedelijkheidsgraad gehanteerd. De woongebieden van Someren worden daarbinnen aangemerkt als 'rest bebouwde kom'. Tot slot is in de nota vastgelegd dat de gemeente Someren voor de berekening van de parkeerbehoefte het gemiddelde aanhoudt van de bandbreedte in de CROW en dat zij ervoor kiest om rekening te houden met dubbelgebruik (gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen).

Vraag

In de parkeerbalansberekening is uitgegaan van realisering van 24 zorgwoningen en 6 patiowoningen. Tevens is rekening gehouden met de parkeerbehoefte van de bestaande aaneengebouwde woningen aan de Wevelsdaal ter hoogte van het plangebied. Omdat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om de zorgwoningen te bewonen als reguliere appartementen wordt het benodigd aantal parkeerplaatsen aangelegd er van uitgaande dat dit reguliere woningen in de sociale huursector zijn. Conform de CROW-systematiek is het te realiseren aantal parkeerplaatsen gebaseerd op een samengestelde norm voor bewoners, personeel en bezoekers (van de woningen en het wijkcentrum) en is gekeken naar de mogelijkheden voor dubbelgebruik. Het aantal benodigde parkeerplaatsen komt uit op 67 parkeerplaatsen.

Aanbod

Aan de Wevelsdaal en Feiterstraat worden respectievelijk 27 en 7 parkeerplaatsen aangelegd. Tussen de Feiterstraat en Looijerstraat is er langs de Dr. Eijnattenlaan voldoende ruimte voor 16 auto's. Ten oosten van het woongebouw wordt een parkeervoorziening met 20 parkeerplaatsen aangelegd, die bereikbaar is vanaf de Feiterstraat.

Conclusie

Vraag en aanbod met elkaar confronterend, concluderen we dat binnen de in het plangebied opgenomen verkeersbestemming, alsmede in de verkeersbestemming van het direct aangrenzende bestemmingsplan Someren-Dorp in voldoende mate parkeerplaatsen aanwezig zijn dan wel worden aangelegd.

Hoofdstuk 4 Milieuhygiënische en planologische verantwoording

In dit hoofdstuk worden de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten toegelicht.

4.1 Bodem

De gemeente Someren beschikt over een bodemkwaliteitskaart, bodemfunctieklassekaart en nota bodembeleid. Het beleid ten aanzien van de bodem is gebaseerd op de Wet bodembescherming en het Besluit bodemkwaliteit. Het plangebied van dit bestemmingsplan is op de bodemkwaliteitskaart aangemerkt als onverdachte locatie.

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde bestemming en daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, moet worden onderzocht. Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe woningen mogelijk.

Door Econsultancy is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd binnen het plangebied. De rapportage van het onderzoek is als bijlage 1 opgenomen.

In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

In zowel de boven- als ondergrond zijn geen verontreinigingen geconstateerd. Het grondwater is licht verontreinigd met barium en nikkel.

De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als 'onverdacht' kan worden beschouwd, wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, niet geheel bevestigd. Echter, gelet op het regionale karakter van de lichte metaalverontreinigingen in het grondwater en het ontbreken van verontreinigingen in de grond kan de onderzoekslocatie als 'onverdacht' ten opzichte van haar omgeving worden beschouwd.

Er bestaan met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor de voorgenomen nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

4.2 Archeologie

Het archeologisch beleid van de gemeente Someren is opgenomen in ‘Nota Archeologiebeleid gemeente Someren’. Op basis van een analyse van landschappelijke, bodemkundige en archeologische informatie is een vlakdekkende beleidskaart van archeologische waarden en verwachtingen opgesteld. De Nota geeft onder andere als algemene kwalificatie voor het Somerense grondgebied aan: 'Volgens de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) heeft ruim 70% van het grondgebied van Someren een middelhoge of hoge archeologische verwachtingwaarde. Met name de nog aanwezige hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek blijken een buitengewoon goed geconserveerd bodemarchief te herbergen met vaak een bewoningsgeschiedenis van enkele duizenden jaren.

Het plangebied ligt in een zone waarvoor een middelhoge archeologische verwachting geldt. Op basis van deze verwachting is geadviseerd het plangebied nader te onderzoeken door middel van een proefsleuvenonderzoek. Dit onderzoek is eind december 2016 en begin januari 2017 uitgevoerd door Transect. De rapportage van het onderzoek is als bijlage 2 opgenomen. Hierna wordt ingegaan op de resultaten van het proefsleuvenonderzoek.

Uit de resultaten van de opgraving op de voormalige Paulusschoollocatie blijkt dat de archeologische verwachting grotendeels wel werd bevestigd. Hoewel sporen uit de prehistorie, Romeinse tijd en/of Vroege-Middeleeuwen niet zijn aangetroffen, zijn wel behoudenswaardige nederzettingsresten uit de Volle-Middeleeuwen aangetroffen.

De archeologische resten bevonden zich onder een laatmiddeleeuws plaggendek, in de top van het pleistoceen dekzand. In totaal zijn tien gebouwstructuren herkend: twee huisplattegronden, twee spiekers, vijf bijgebouwen (waarvan twee ook mogelijk een huis kunnen zijn geweest) en een hooimijt. Daarnaast zijn drie waterputten en vier waterkuilen aangetroffen. De aangetroffen structuren dateren tussen circa 1100 tot 1350. De structuren zijn verdeeld over meerdere erven, waarbij het meest centraal gelegen erf in twee fases bewoond is geweest tussen 1150-1250. De sporen en structuren en diens erfindeling, tezamen met het vondstmateriaal hebben weinig afwijkingen ten opzichte van andere bekende volmiddeleeuwse nederzettingen in Someren. De nederzetting is daarbij een ‘reguliere’ boeren nederzetting te noemen.

Ten aanzien van plangebied wordt geadviseerd dit vrij te geven. De locatie is immers archeologisch onderzocht. Noemenswaardig is hierbij dat de delen die niet zijn opgegraven (de boomlocaties binnen het plangebied), geen nader onderzoek behoeven. Wellicht kunnen amateur archeologen in de toekomst nog wel het een en ander documenteren. Officieel archeologisch vervolgonderzoek is wat ons betreft niet nodig omdat dit hoogstwaarschijnlijk weinig aanvullende informatie zal opleveren.

Op basis van het voorgaande is voor het plangebied geen beschermende dubbelbestemming opgenomen.

4.3 Water

4.3.1 Beleid

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Aa en Maas. Het beleid van het waterschap is erop gericht om het watersysteem en de afvalwaterketen op orde te houden. Voor het bereiken van deze doelstelling wordt een integrale aanpak voorgestaan, waarbij de tritsen vasthouden – bergen – afvoeren en schoonhouden – scheiden - zuiveren in acht worden genomen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt water als ordenend principe meegenomen in de besluitvorming. Het waterschap adviseert in het ruimtelijk traject door middel van de watertoets.

Waterschap Aa en Maas heeft op 13 november 2009 het Waterbeheerplan 2010 - 2015 ‘Werken met water voor nu en later’ vastgesteld. Het waterbeheerplan is op 21 december 2009 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant. Dit waterbeheerplan beschrijft de doelen en inspanningen van het waterschap voor de periode 2010-2015. De algemene missie van het waterschap is het ontwikkelen, beheren en in stand houden van gezonde en veerkrachtige watersystemen, die ruimte bieden aan een duurzaam gebruik voor mens, dier en plant waarbij de veiligheid is gewaarborgd en met een open oog voor economische aspecten.

4.3.2 De watertoets

Voor waterhuishoudkundige ingrepen op de planlocatie is de Keur waterschap Aa en Maas van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Op grond van de Keur is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het waterschap.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de ‘Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’.

Op basis van de Keur en de genoemde beleidsregel wordt geen compensatie vereist voor plannen met een toename van verhard oppervlak van minder dan 2.000 m². Het hemelwater afkomstig van het toegenomen verhard oppervlak mag naar bestaand oppervlaktewater worden afgevoerd.

Ten opzichte van de situatie dat het perceel was bebouwd met de Paulusschool (het geldende bestemmingsplan biedt nog steeds de bouwmogelijkheden hiervoor), is er geen sprake van een toename van het verhard oppervlak en is er geen compensatie vereist.

Gemeenten zijn op basis van de Wet gemeentelijke watertaken verantwoordelijk voor het hemelwater, het afvalwater en het grondwater. Middels het ‘vGRP Someren 2013-2017’ geeft de gemeente Someren invulling aan deze verantwoordelijkheid door een duurzame inzameling en verwerking van afvalwater, hemelwater en overtollig grondwater en een duurzaam beheer van het gemeentelijk rioolstelsel.

Voor de afvalwaterzorgplicht streeft de gemeente Someren in haar gebied eveneens een duurzame en doelmatige inzameling en transport van afvalwater na tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Voor de hemelwaterzorgplicht streeft de gemeente Someren in haar gebied een duurzame en doelmatige inzameling en afvoer van hemelwater na voor zover burgers en bedrijven zich daar redelijkerwijs niet van kunnen ontdoen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Het belangrijkste aandachtspunt in het gemeentelijk hemelwaterbeleid is het actief benutten van kansen om hemelwater van afvalwater te ontvlechten bij onder andere uitbreidingen, inbreidingen, wijkrenovatieprojecten, vervangingsprojecten en wegenprojecten.

Het streven is dan ook om het schone regenwater af te koppelen. Ervan uitgaande dat 70% van het plangebied wordt verhard (3.270 m² van 4.675 m²), dient te worden voorzien in 196 m³ (3270 x 0,6 x 1) waterberging. Het hemelwater zal worden afgevoerd naar de nabij gelegen Slievenvijver. Deze vijver heeft nog voldoende capaciteit om dit vertraagd af te voeren.

Waterkwaliteit

Ten behoeve van de waterkwaliteit worden geen uitloogbare materialen, zoals lood, kopen, zink en zacht OVC toegepast. Deze stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water (bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Bij de realisatie van het de woningen wordt alleen gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen. Hierdoor wordt de uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater voorkomen.

Er wordt een gescheiden rioleringssysteem gerealiseerd voor hemel- en vuilwater. Het vuilwater dat vrijkomt bij de toekomstige bebouwing wordt afgevoerd naar het bestaand rioleringsstelstel op en grenzend aan het plangebied. Het schone hemelwater wordt afgevoerd naar de Slievenvijver.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de voormalige Paulusschoollocatie hydrologisch neutraal wordt ontwikkeld. Het ontwerpbestemmingsplan is toegestuurd aan het Waterschap Aa en Maas. Het waterschap heeft geen opmerkingen.

4.4 Geluid

4.4.1 Wegverkeerslawaai

Conform de Wet geluidhinder dient akoestisch onderzoek te worden verricht als nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen worden geprojecteerd binnen de onderzoekszone van een weg. Alle wegen hebben een geluidzone, met uitzondering van wegen die deel uitmaken van een 30 km/h-zone of een woonerf. Voorliggend bestemmingsplan maakt nieuwe geluidgevoelige objecten (woningen) met een directe bouwtitel mogelijk. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom noodzakelijk.

Door Econsultancy is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is als bijlage 3 opgenomen. De nieuwe geluidgevoelige bestemmingen zijn gelegen in de geluidzone van de Ter Hofstadlaan en Speelheuvelstraat. In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing worden tevens de nabijgelegen 30 km/uur wegen (onder andere Dr. Eijnattenlaan en de Feiterstraat) in het onderzoek betrokken. In het onderzoek wordt de geluidbelasting op de geluidgevoelige bestemmingen inzichtelijk gemaakt en beoordeeld op basis van het toetsingskader.

Uit het onderzoek kan voor de voormalige Paulusschoollocatie worden geconcludeerd dat de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB vanwege de geluidgezoneerde wegen niet wordt overschreden. Aan de zijde van de Dr. Eijnattenlaan bedraagt de geluidbelasting 49 dB op de rand van het plangebied in de zuidwesthoek. Omdat de Dr. Eijnattenlaan niet onder de werking van de Wet geluidhinder valt, is een hogere grenswaarde procedure niet aan de orde. Bij overschrijding van de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB dient wel een maatregeloverweging te worden verricht. Maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied stuiten op overwegende bezwaren van financiële en stedenbouwkundige aard.

Voor de woningen en/of geluidsgevoelige objecten dient het akoestisch klimaat in de woning (het zogenaamde binnenniveau) van maximaal 33 dB te worden gegarandeerd. Op basis van de te realiseren binnenniveaus en de geluidsbelasting van 54 dB (exclusief aftrek artikel 110g Wet geluidhinder) ten gevolge van de Dr. Eijnattenlaan dient een karakteristieke geluidwering van de gevel te worden gerealiseerd van minimaal 21 dB (54 – 33 = 21). Gezien de standaard karakteristieke geluidwering van minimaal 20 dB uit het Bouwbesluit voor nieuwbouw is een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk. Bij de uitwerking van het bouwplan voor het woonzorgcentrum dient bij de situering van de (zorg)woningen rekening te worden gehouden een geluidluwe gevel.

4.4.2 Industrielawaai

Ten noordoosten van Someren ligt het geluidgezoneerde bedrijventerrein Sluis XI/Half Elfje. De geluidzone van het bedrijventerrein ligt niet over het plangebied van voorliggend bestemmingsplan en levert dus geen beperkingen op voor het gebruik van het plangebied.

4.5 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. In artikel 5.16 is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan, mogen uitoefenen wanneer sprake is van één van de volgende gevallen:

• a. Er is geen sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden.
• b. De concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft ten minste gelijk.
• c. Het plan draagt ‘niet in betekenende mate (NIBM)’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht.
• d. De ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De uitvoeringsregels voor NIBM staan in de Algemene Maatregel van Bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen' en de ministeriële regeling NIBM. De regeling NIBM geeft een algemeen criterium voor het begrip ‘niet in betekende mate bijdragen. Er geldt een getalsmatige grens en er zijn categorieën benoemd waarvoor een nadere toetsing achterwege kan blijven.

Ten aanzien van een woningbouwlocatie is in ieder geval sprake van NIBM bij projecten:

• < 1.500 woningen, bij minimaal één ontsluitingsweg;
• < 3.000 woningen, bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Voorliggende bestemmingsplan biedt bouwmogelijkheden voor maximaal 36 (zorg)woningen en draagt dus ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen leveren derhalve geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

4.6 Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet Natuurbescherming in werking getreden. De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Goed natuurbeleid zorgt voor het behouden, ontwikkelen en verbinden van de natuur maar ook dat economisch ontwikkelen mogelijk is. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

Door Econsultancy is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De rapportage van deze quickscan is als bijlage 4 opgenomen.

De quickscan flora en fauna heeft tot doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op Natura 2000 gebieden, houtopstanden die middels de Wet natuurbescherming zijn beschermd, of op gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland.

Soortenbescherming

Broedvogels

Uit de quickscan blijkt dat de beplanting op de voormalige Paulusschoollocatie onderdak kan bieden aan broedvogelsoorten zoals merel, roodborst en winterkoning. De nesten van deze soorten zijn alleen beschermd op het moment dat ze als zodanig in gebruik zijn.

De broedvogels waarvan het nest in uitzonderlijke gevallen eveneens jaarrond is beschermd, zijn voornamelijk holenbroeders, zoals spechten, ringmussen en mezen, of makers van grote nesten, zoals ekster en zwarte kraai. De bomen op de onderzoekslocatie, en in de directe nabijheid, zijn gecontroleerd op de aanwezigheid van grote nesten van soorten als ekster en zwarte kraai. Deze zijn niet aangetroffen. Daarnaast zijn er ook geen holtes aangetroffen die een holenbroeder kan gebruiken als nestlocatie. Er is echter wel een nestkast aanwezig in één van de berken in de noordwestelijke hoek van de onderzoekslocatie. Deze nestkast kan gebruikt worden door één van de holenbroeders zoals koolmees of pimpelmees en maakt daarmee deze nestkast tot een beschermde nestlocatie voor deze soort.

Overtreding van verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming zijn te voorkomen door eventuele nestgelegenheden buiten het broedseizoen te verwijderen, en indien binnen broedseizoen wordt gewerkt, een broedvogelcheck te laten uitvoeren. Daarnaast voldoende alternatieven aanbieden in de vorm van nestkasten voor de aanwezige mezen ter compensatie van de nu aanwezige kast.

Vleermuizen

De onderzoekslocatie is geheel onbebouwd waardoor kan worden uitgesloten dat er verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen aanwezig zijn. De bomen die op de onderzoekslocatie aanwezig zijn, zijn tijdens het veldbezoek onderzocht op holtes, spleten en/of loshangend schors, die kunnen dienen als potentiële vaste rust- en verblijfplaats voor boombewonende vleermuizen. Deze zijn niet aangetroffen en daarmee zijn boombewonende en gebouwbewonende vleermuizen uit te sluiten. Overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van vleermuizen is niet aan de orde.

Vleermuizen maken veelal gebruik van lijnvormige (donkere) landschapselementen als houtsingels, beken en lanen om zich te verplaatsen tussen verblijfplaatsen en foerageergebieden. Door de herinrichting van de onderzoekslocatie worden geen vliegroutes verstoord, vooropgesteld dat de lichtintensiteit aan de westzijde gehandhaafd blijft zoals deze in de huidige situatie is. Het gaat hier om de bomenrij (laan) die langs de onderzoekslocatie in noord-zuid richting loopt. Ter hoogte van het plangebied gaat het vooral om de bomenrij ten westen van de Dr. Eijnattenlaan.

Algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën

Voor grondgebonden zoogdieren en amfibieën geldt een zorgplicht ten aanzien van algemene soorten.

Het doden of verwonden kan plaatsvinden indien schuil- of voortplantingslocaties worden beschadigd. Dit kan door het verwijderen van takkenhopen, bladeren en andere materialen die door langdurige opslag of aanwezigheid schuilplaatsen bieden. Het verwijderen van de materialen dient daarom buiten de gevoelige periode van voortplanting of winterrust (geldt alleen voor amfibieën) plaats te vinden. Aanwezige dieren moeten de gelegenheid krijgen om veilig weg te komen.

Gebiedsbescherming

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Strabrechtse heide & Beuven, bevindt zich op circa 3,7 kilometer afstand ten westen van de onderzoekslocatie.

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. De onderzoekslocatie ligt echter wel in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 1,4 kilometer ten oosten van de onderzoekslocatie. Het betreft de Zuid-Willemsvaart.

Externe effecten als gevolg van de voorgenomen plannen zijn, gezien de afstand (± 3,7 km) tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden in combinatie met de aard van de plannen niet te verwachten. Om dezelfde redenen zullen ook de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland derhalve niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming en het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de voormalige Paulusschoollocatie tot woongebied.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten is verbonden voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport.

Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, spoor en water) en buisleidingen. Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobron en personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen.

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicobron.

4.8 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied liggen geen leidingen waarvoor een planologische bescherming (regeling in het bestemmingsplan) nodig is.

4.9 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

Beleid en regelgeving

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.).
  

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een Milieueffectrapport (m.e.r.) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst worden beoordeeld of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

Beoordeling

De nieuwbouw van 30 woningen, kan worden gekwalificeerd als "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen", zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.
  

Het project valt ruimschoots onder de gestelde drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of er zodanige belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten dat er een m.e.r.-beoordeling of m.e.r. noodzakelijk is. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteit en de ligging van het plangebied binnen de bebouwde kom van Someren worden er geen belangrijke nadelige gevolgen voor, het milieu verwacht. Een nadere m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. De milieuaspecten zijn in dit hoofdstuk voldoende afgewogen.

Conclusie

Vanwege die beperkte omvang van het project, acht de gemeente de afweging van de afzonderlijke milieuaspecten (zoals weergegeven in dit hoofdstuk) voldoende en wordt het opstellen van een m.e.r. niet noodzakelijk geacht.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan ‘Voormalige Paulusschoollocatie’ bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming weergegeven, met daarbij behorende gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen en bouwvlakken. In de regels zijn aan de bestemmingen en aanduidingen bouw- en gebruiksregels gekoppeld.

Het bestemmingsplan is opgesteld conform het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal.

Voor de inhoud van de regels is aansluiting gezocht bij de regels van het aangrenzende bestemmingsplan ‘Someren-Dorp’. Met de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In de planregels zijn regels opgenomen met betrekking tot het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing. De planregels zijn verdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels met daarin de begripsbepalingen en de wijze van meten.
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. In dit hoofdstuk is de op de verbeelding opgenomen bestemming geregeld.
• Hoofdstuk 3: Algemene regels, waaronder de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels en algemene afwijkingsregels.
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

5.2 De bestemmingen

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor.

Groen

Binnen de bestemming ‘Groen’ is ruimte voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer, inritten en nutsvoorzieningen. Verder zijn ook voorzieningen voor riolering en bijbehorende randvoorzieningen toegestaan.

Binnen deze bestemming mogen alleen kleine gebouwen ten dienste van de inrichting van het onbebouwde gebied en nutsgebouwtjes worden gebouwd. In de regels zijn hiervoor nadere bouwregels opgenomen.

Verkeer – Verblijfsgebied

Binnen de bestemming ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ is ruimte voor woonstraten en parkeervoorzieningen. Daarnaast zijn voorzieningen voor riolering en bijbehorende randvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterlopen, infiltratievoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen alleen bouwwerken ten dienste van de constructie en verkeerstechnische uitrusting van wegen, de inrichting van het onbebouwde gebied en nutsgebouwtjes worden gebouwd. In de regels zijn hiervoor nadere bouwregels opgenomen.

Wonen

De gronden met de bestemming ‘Wonen’ zijn bestemd voor woondoeleinden. Daarnaast zijn aan-huis-verbonden beroepen als ondergeschikte functie bij woondoeleinden, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.
Er zijn maximaal 30 (zorg)woningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'maatschapelijk' zijn tevens een woonzorgcentrum en zorgwoningen toegestaan.

Op de verbeelding zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen moeten worden gerealiseerd. Tevens zijn de maximale goot- en bouwhoogte en de toegestane woningtypologie aangegeven. De bouwregels geven nadere bepalingen voor het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen en voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en overkappingen. In de regels zijn, naast bouwregels, ook specifieke gebruiksregels opgenomen. Aan-huis-verbonden beroepen zijn enkel toegestaan in het hoofdgebouw (inclusief aanbouwen) of in aangebouwde bijgebouwen tot een maximum van 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van het begane grondoppervlak van het hoofdgebouw (exclusief aanbouwen), tot een maximum van 60 m².

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

6.1 Financieel

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht bij vaststelling van een bestemmingsplan of projectbesluit waarin bouwplannen zijn opgenomen, als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1. Bro, een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten, die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Omdat in voorliggend geval de gemeente eigenaar is van de gronden, kan de vaststelling van een exploitatieplan achterwege blijven. De kosten die met voorliggend bestemmingsplan gemoeid zijn, zijn volledig voor rekening van de gemeente Someren. In haar begroting is met deze kosten rekening gehouden. Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijk

Met dit bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding. Een eerste concept van het ontwerpbestemmingsplan is voorbesproken met de provincie Noord-Brabant. Ook is hiervoor het daarvoor het elektronische formullier van de provincie ingevuld (zie bijlage 5). Hieruit kan worden geconcludeerd dat met de voorgenomen ontwikkeling geen provinciale belangen worden geschaad, waardoor verder vooroverleg in het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening niet nodig is.

De resultaten van de watertoets zijn opgenomen in paragraaf 4.3.2.

Op 1 februari 2018 is een eerste concept van het ontwerpbestemmingsplan gepresenteerd aan direct omwonenden en belanghebbenden. De plannen zijn positief ontvangen. Vanwege opmerkingen die zijn gemaakt over het aantal parkeerplaatsen, is toegezegd dat op voorhand het aantal parkeerplaatsen zal worden aangelegd dat benodigd is voor een situatie waarbij de gestapelde woningen als reguliere woningen worden gebruikt. In een overleg met de klankbordgroep is verzocht om de groenstrook aan de Dr. Eijnattenlaan op te nemen binnen het plangebied en te voorzien van een groenbesteming.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Voormalige Paulusschoollocatie’ heeft ingevolge artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening vanaf vrijdag 6 april 2018 zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de periode van tervisielegging bestond voor een ieder de mogelijkheid om zienswijzen omtrent het ontwerpbestemmingsplan naar voren te brengen. Er zijn twee zienswijzen ingediend.

• 1. De provincie heeft een zienswijze ingediend waarin zij aangeeft dat het aantal woningen dat met dit plan mogelijk wordt gemaakt past binnen de in regionaal verband gemaakte afspraken, maar dat de juridisch-planologische borging van dit aantal ontbreekt. Om het plan in overeenstemming te brengen met de Verordening ruimte zal het maximum aantal van 30 wooneenheden moeten worden geborgd op de verbeelding en/of in regels.
  
  In artikel 5 Wonen is toegevoegd dat het aantal (zorg)woningen niet meer mag bedragen dan 30.
  
• 2. De eigenaren van de woning aan de Wevelsdaal 3 hebben een zienswijze ingediend. Hierna is deze zienswijze samengevat en van een reactie voorzien.
  
  • a. De eigenaren zijn van mening dat hun privacy ernstig wordt geschonden door de hogere bebouwing dan de bebouwing van de voormalige Paulusschool. Zij waren er zich niet van bewust dat de mogelijke bebouwing op deze locatie zo hoog zou worden en zo dichtbij gesitueerd zou worden toen zij hun woning kochten in september 2016. Met name de dubbele bouwlaag met balkon met uitzicht in hun achtertuin vinden de eigenaren spijtig.
    
    
    Op 24 april 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Someren 2028 vastgesteld. Deze is op de wettelijk voorgeschreven wijze gepubliceerd en raadpleegbaar via www.someren.nl en www.ruimtelijkeplannen.nl. De Paulusschoollocatie heeft hierin de aanduiding 'Herstructurering naar wonen korte termijn (tot 2018)'. Op pagina 31 van de visie is het volgende opgetekend:
    'De gronden van de voormalige Paulusschoollocatie zijn bijzonder. Aan de zijde van de Dr. Eijnattenlaan is er de zichtrelatie met het park, aan de zijde van de Wevelsdaal is er het gesloten karakter, gecombineerd met de relatieve nabijheid van het centrum leidt dit tot de conclusie dat er sprake is van een bijzondere locatie. Gezien deze karakteristieken zien we hier graag woningen met als doelgroep senioren, waarbij ook eventueel een zorginvulling goed denkbaar is. Reguliere appartementen worden hier niet voorgestaan, voor een zorgfunctie is een tweelaagse voorziening inpasbaar.'
    
    Hiernaar verwijzend zijn we van mening dat u in 2016 er rekenschap van had kunnen hebben dat de locatie een andere invulling ging krijgen. Dit punt van de zienswijze leidt derhalve niet tot wijzigingen in het bestemmingsplan.
    
  • b. Naast een sterk verminderd woongenot zal de waarde van de woning Wevelsdaal 3 naar inzicht van de eigenaren door dit nieuwe ingrijpende bestemmingsplan aanzienlijk dalen en zal de woning veel minder snel verkocht kunnen worden. Ook zal de waarde dalen door het toevoegen van sociale huurwoningen direct naast onze woning. Graag willen de eigenaren met de gemeente in gesprek om deze in de gelegenheid te stellen tegemoet te komen aan de zienswijze. Zelf hebben de eigenaren het idee dat de overlast enigszins kan worden beperkt door leibomen (groenblijvend) direct achter de schutting te planten.
    
    Daarnaast willen de eigenaren graag een compensatie voor de waardevermindering van onze woning. Het lijkt de eigenaren overduidelijk dat hier sprake zal zijn van planschade. Graag worden zij over de mogelijkheden van planschadeverhaal geïnformeerd.
    
    Woningstichting woCom is nog niet bezig met de inrichting van de tuin behorende bij het woonzorgcomplex. Uw vraag om overleg hierover wordt ondersteund. De gemeente zal woCom verzoeken voorafgaand aan het ontwerptraject hierover met u in gesprek te gaan. Uw idee voor groenblijvende leibomen vinden we niet irreëel. Dit leggen we vast in de koopovereenkomst tussen de gemeente Someren en woCom.
    
    Wel is woCom oriëterend bezig met de bouwplanontwikkeling van de woningen ten oosten van de woning Wevelsdaal 3. Uit de eerste ideeën is gebleken dat de in het ontwerpbestemmingsplan opgenomen maximum bouwhoogte van 6,75 niet noodzakelijk is binnen 3 meter van de kadastrale grens. Derhalve stellen we het bestemmingsplan gewijzigd vast om in deze strook een maximum bouwhoogte van 3,5 meter toe te staan. Dit komt ook deels tegemoet aan de opmerking over privacy onder punt a. Deze maat van 3 meter hanteert de gemeente ook voor vrijstaande en halfvrijstaande woningen in andere bestemmingsplannen.
    
    Mochten de eigenaren van mening zijn dat ze planschade ondervinden, dan kunnen ze hiertoe een gemotiveerd verzoek doen op basis van artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening. Een formulier hiervoor is beschikbaar op www.someren.nl. In Someren is de 'Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Someren 2008 van toepassing'.
    
  • c. Tevens wensen de eigenaren in aanmerking te komen voor een vergoeding van de kosten die ze door deze zienswijze en de nog te voeren procedure moeten gaan maken.
    
    De gemeente kent geen wet- en of regelgeving die verplicht tot vergoeding van eventuele kosten die zijn gemaakt voor de zienswijze in het kader van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening. Voor eventueel nog te voeren procedures kunnen proceskostenregelingen van toepassing zijn.
    
  • d. Ten slotte verzoeken de eigenaren om geen aanvang te nemen met de werkzaamheden voordat er sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan.
    
    De Wet ruimtelijke ordening (bestemmingsplan) gecombineerd met de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (omgevingsvergunning - activiteit bouwen) bieden voldoende mogelijkheden voor belanghebbenden om hun rechtspositie zeker te stellen. Een eventuele afspraak of bestuurlijke toezegging hierover is niet nodig.

Er zijn verder enkele ambtshalve wijzigingen aangebracht, zijnde:

In artikel 5 Wonen is:

in lid 5.1 lid c vervangen door

ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens een woonzorgcentrum en zorgwoningen;

aan lid 5.4 een afwijkingsmogelijkheid toegevoegd om maximaal 32 (zorg)woningen toe te staan, mits:

• 1. de bouwmogelijkheden (bouwvlakken, maximum bebouwingspercentage, maximum goot- en bouwhoogte) niet worden gewijzigd;
• 2. wordt voldaan aan het gestelde in 5.5.2;

De toelichting is aangepast op bovenstaande wijzigingen. Daarnaast zijn een paar ondergeschikte tekstuele aanpassingen aangebracht en is een paragraaf over de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling toegevoegd.