Voormalige Pauluskerklocatie

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De gemeente Someren heeft de Pauluskerk op de hoek van de Dr. Eijnattenlaan en de Avennelaan aangegekocht. De kerk wordt gesloopt waarna op deze locatie een woonzorgcentrum en enkele woningen worden gebouwd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een juridische regeling voor de herontwikkeling van de voormalige Pauluskerklocatie.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen op de hoek van de Dr. Eijnattenlaan met de Avennelaan, ten noorden van het centrum van Someren. De begrenzing van het plangebied komt overeen met de grenzen van de huidige bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Groen' (zie paragraaf 1.3). Aan de zijde van de Dr. Eijnattenlaan is de bestaande groenstrook toegevoegd aan het plangebied.

Hieronder is de locatie van het plangebied in Someren weergegeven.

Ligging van het plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het perceel vigeert het bestemmingsplan 'Someren-Dorp' zoals vastgesteld op 26 juni 2013 en onherroepelijk sinds 30 juli 2014. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemmingen 'Groen' en 'Maatschappelijk' met de aanduiding 'religie'. Voor de groenstrook aan de Dr. Eijnattenlaan geldt momenteel de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Op het perceel is tevens een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen, hetgeen inhoudt dat bij een bouwwerk met een oppervlakte van meer dan 250 m² of graafwerkzaamheden dieper dan 40 cm beneden maaiveld een archeologisch onderzoek dient te worden verricht.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Someren-Dorp

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van deze toelichting bevat het relevante beleid. In hoofdstuk 3 volgt de planbeschrijving waarbij wordt ingegaan op de bestaande en toekomstige planologische situatie. In hoofdstuk 4 wordt aandacht besteed aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in relatie tot het vigerende beleid en de relevante omgevingsaspecten. De juridische toelichting op het bestemmingsplan staat in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid en de procedure.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Provinciaal beleid

2.1.1 Verordening Ruimte 2014

De Verordening Ruimte is op 19 maart 2014 in werking getreden. In de verordening staan onderwerpen uit de provinciale structuurvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

Er dient toepassing te worden gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Dit houdt in ieder geval in dat uitbreiding van het op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane ruimtebeslag slechts is toegestaan mits de financiële, juridische of feitelijke mogelijkheden ontbreken om de beoogde ruimtelijke ontwikkeling binnen dat toegestane ruimtebeslag te doen plaatsvinden. In onderhavig geval is geen sprake van uitbreiding van het ruimtebeslag; het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied.

Wel dient bij een stedelijke ontwikkeling toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro); de ladder voor duurzame verstedelijking, waarin een motiveringsplicht is opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen in bestemmingsplannen.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de toelichting van een bestemmingsplan moet een verantwoording plaatsvinden van de ladder duurzame verstedelijking. Er wordt voldaan aan de ladder als een plangebied in bestaand stedelijk gebied ligt en voorziet in een behoefte. Omdat het plangebied binnen het bestaand stedelijk gebied ligt, wordt hierna alleen ingegaan op de behoefte.

Kwantitatief

In mei 2017 heeft de provincie Noord-Brabant de nieuwe bevolkingsprognose vastgesteld. Deze geeft in een hoog en laagscenario de volgende woningbouwcijfers:

	2017	2020	2025	2030	2035	2040	Absoluut	Procentueel
Someren : Hoog	7.865	8.175	8.500	8.755	8.845	8.890	1.025	13,03%
Someren : Laag	7.865	8.130	8.380	8.555	8.645	8.690	825	10,49%

Someren heeft op 1 februari 2018 een woningvoorrad van 7.971 woningen. Dit maakt dat tot 2040 in een hoog scenario : 8.890 – 7.971 = 919 woningen kunnen worden gebouwd.

Regionaal kader

Het Ruimtelijk Regionaal Overleg (RRO) Zuidoost-Brabant wordt voorbereid en nader uitgewerkt in het subregionaal overleg De Peel. In dit overleg is op 23 november 2016 ingestemd met de Subregionale propositie woningbouw De Peel / RRO Ladderproof. In deze propositie zijn de volgende afspraken vastgelegd:

• 1. Geen onderlinge herverdeling van woningbouwaantallen aan de voorkant. De woningbehoefte per gemeente conform de prognose van de provincie Noord-Brabant zijn 'de woningbouwafspraken'.
• 2. Per gemeente 30% ‘vrije ruimte’ behouden in de programmering van harde en zachte plannen tot het eind van de prognose-periode (op dit moment 15 jaar) voor het benutten van (nieuwe) kansen voor herstructurering.
• 3. Regulier informatie-uitwisseling en afstemming over ‘vrije ruimte’, plancapaciteit, locaties e.d.. Bij de informatie-uitwisseling wordt ook de informatie van Helmond betrokken.

Het meest actuele gemeentelijke toetsingskader is de Woonvisie 2012-2021. Hierin is politiek-bestuurlijk bepaald dat er een evenwichtige bouwambitie is over de verschillende kernen binnen de gemeente Someren. Dit heeft zich vertaald in het percentage van 61% dat de nieuwbouwopgave dient plaats te vinden in Someren-Dorp. Voor de voormalige Pauluskerklocatie is een aantal van 30 woningen opgenomen in het overzicht van in ontwikkeling zijnde plannen in Someren-Dorp.

Uit het voorgaande volgt dat de voorgenomen woningbouwaantallen op de voormalige Pauluskerklocatie passen binnen de (sub)regionale woningbouwafspraken. Derhalve is er sprake van een regionaal afgestemde behoefte.

2.2 Gemeentelijk beleid

2.2.1 Structuurvisie Someren 2028

De Structuurvisie Someren 2028 is op 24 april 2013 door de raad vastgesteld. In deze structuurvisie wordt aan de hand van thema’s omschreven wat de ambities van de gemeente Someren zijn voor het jaar 2028. Onderdeel van de ‘Structuurvisie Someren 2028’ is de ‘Algemene Structuurvisiekaart Someren 2028’, waarop het plangebied is aangeduid als mogelijke herstructureringslocatie op midden- en lange termijn.

2.2.2 Woonvisie 2012-2021

De ‘Woonvisie 2012-2021’ bevat de hoofdlijnen van het gemeentelijk woonbeleid voor de periode 2012 tot en met 2021. Jaarlijks wordt nagegaan of beleidsaanpassingen nodig zijn. De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose vormt de verplichte basis voor de regionale woningbouwafspraken. Uitgangspunt is dat ten behoeve van kernen in het landelijk gebied zoveel woningen mogen worden gebouwd als nodig is voor de natuurlijke bevolkingsgroei. In de ‘Woonvisie 2012-2021’ is aangegeven dat 61% van de woningbouw in Someren-Dorp wordt voorzien.

Gebaseerd op de meest recente provinciale woningbehoefteprognose kan de gemeente Someren – regionaal afgestemd – 919 woningen bouwen. De realisatie van 6 patiowoningen en 24 zorgwoningen op de voormalige Pauluskerklocatie sluit aan op het aantal zoals opgenomen in het overzicht van in ontwikkeling zijnde plannen.

2.3 Conclusie

De ontwikkeling van (zorg)woningen op de voormalige Pauluskerklocatie past binnen het provinciaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt in het westen van de wijk Noord en grenst aan de Dr. Eijnattenlaan. Aan de overzijde van de Dr. Eijnattenlaan, ten westen van het plangebied, staat op de hoek een vrijstaande woning, Ten zuiden daarvan, ten zuidwesten van het plangebied ligt het Slievenpark. De voormalige Pauluskerklocatie wordt verder begrensd door de Avennelaan aan de noordzijde, de Kerkweijerstraat in het zuiden en de percelen aan de Ter Hofstadlaan met het wijkcentrum De Weijers en het business centrum. De huidige groenstrook is opgenomen binnen het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan.

Slievenpark ten zuidwesten van het plangebied

Momenteel is het kerkgebouw nog aanwezig. De Pauluskerk heeft een bouwhoogte van 10 meter.

Bestaande bebouwing binnen het plangebied

Aan de Avennelaan en Kerkweijerstraat staan twee-onder-één-kapwoningen die zijn gebouwd in twee bouwlagen met een kap. Door de voortuindiepte en de breedte van het openbaar gebied bedraagt de afstand van de rand van het plangebied tot de voorgevels van de woningen aan de Kerkweijerstraat 14 meter. De afstand van de woningen aan de Avennelaan tot de rand van het plangebied bedraagt minimaal 20 meter.

Ten zuiden van het plangebied staan aan de Dr. Eijnattenlaan vrijstaande woningen bestaande uit één bouwlaag met kap.

3.2 Toekomstige situatie

3.2.1 Woningbouw

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in woningbouwmogelijkheden voor de voormalige Paulluskerklocatie. De ligging op loopafstand van het centrum maakt de locatie uitermate geschikt om te voorzien in de behoefte aan zorgwoningen. In aansluiting op de bestaande bebouwing van de kerk, het wijkcentrum en het bestaande kantoorgebouw is voor de nieuwbouw gekozen voor een platte afdekking van de woongebouwen. Het woonzorgcentrum is vanwege de ligging van het plangebied ten opzichte van het Slievenpark in het zuidwesten van het plangebied voorzien.

Indicatieve verkaveling

Aan de Avennelaan worden patiowoningen gebouwd. Bij de situering van de patiowoningen zal zoveel als mogelijk rekening worden gehouden met het behoud van de bestaande bomen achter de parkeerplaatsen aan de Avennelaan.

Bestaande bomen aan de Avennelaan

In het plangebied worden maximaal 30 (zorg)woningen gebouwd.

Aangezien bij de nieuwe woningen moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid is aan de Avennelaan en Kerkweijerstraat, en op het terrein naast het woonzorgcentrum ruimte gereserveerd voor de aanleg van het benodigde aantal extra parkeerplaatsen.

3.2.2 Parkeren

Gemeentelijk beleid

Het streven is er op gericht dat op 28 juni 2018 de gemeenteraad van de gemeente Someren de 'Nota parkeernormen Someren' vast gaat stellen. In de concept 'Nota parkeernormen Someren' is vastgelegd dat de gemeente Someren de parkeerkencijfers, zoals beschreven in CROW publicatie 317, Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, 2012, als parkeernormen gebruikt. Wanneer een recentere CROW publicatie beschikbaar is met parkeerkencijfers, hanteert Someren de daarin opgenomen kencijfers als parkeernormen. Voor Someren wordt 'weinig stedelijk' als stedelijkheidsgraad gehanteerd. De woongebieden van Someren worden daarbinnen aangemerkt als 'rest bebouwde kom'. Tot slot is in de nota vastgelegd dat de gemeente Someren voor de berekening van de parkeerbehoefte het gemiddelde aanhoudt van de bandbreedte in de CROW en dat zij ervoor kiest om rekening te houden met dubbelgebruik (gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen).

Vraag

In de parkeerbalansberekening is uitgegaan van realisering van 24 zorgwoningen en 6 patiowoningen. Tevens is rekening gehouden met wijkcentrum De Weijers en de parkeerbehoefte van 8 bestaande woningen aan de noordzijde van de Avennelaan. Deze laatst genoemde woningen bezitten weliswaar een inrit op eigen terrein, waarop in theorie auto's kunnen worden geparkeerd. Echter door het gecombin eerde gebruik van deze oprit, hebben we deze veiligheidshalve buiten beschouwing gelaten. Omdat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om de zorgwoningen te bewonen als reguliere appartementen wordt het benodigd aantal parkeerplaatsen aangelegd er van uitgaande dat dit reguliere woningen in de sociale huursector zijn. Conform de CROW-systematiek is het te realiseren aantal parkeerplaatsen gebaseerd op een samengestelde norm voor bewoners, personeel en bezoekers (van de woningen en het wijkcentrum) en is gekeken naar de mogelijkheden voor dubbelgebruik. Het aantal benodigde parkeerplaatsen komt uit op 81 parkeerplaatsen.

Aanbod

Aan de Avennelaan en Kerkweijerstraat worden respectievelijk 27 en 12 parkeerplaatsen aangelegd. Tussen deze twee wegen is langs de Dr. Eijnattenlaan voldoende ruimte voor 10 auto's. Ten oosten van het woongebouw wordt een parkeervoorziening met 24 parkeerplaatsen aangelegd, die bereikbaar is vanaf de Kerkweijerstraat. Daarnaast worden nog minimaal 8 haakse parkeervakken gerealiseerd aan de overzijde van de Dr. Eijnattenlaan.

Conclusie

Vraag en aanbod met elkaar confronterend, concluderen we dat binnen de in het plangebied opgenomen verkeersbestemming, alsmede in de verkeersbestemming van het direct aangrenzende bestemmingsplan Someren-Dorp in voldoende mate parkeerplaatsen aanwezig zijn dan wel worden aangelegd.

Hoofdstuk 4 Milieuhygiënische en planologische verantwoording

In dit hoofdstuk worden de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten toegelicht.

4.1 Bodem

De gemeente Someren beschikt over een bodemkwaliteitskaart, bodemfunctieklassekaart en nota bodembeleid. Het beleid ten aanzien van de bodem is gebaseerd op de Wet bodembescherming en het Besluit bodemkwaliteit. Het plangebied van dit bestemmingsplan is op de bodemkwaliteitskaart aangemerkt als onverdachte locatie.

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde bestemming en daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, moet worden onderzocht. Voorliggend bestemmingsplan maakt de bouw van nieuwe woningen mogelijk.

Door Tritium Advies is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de onbebouwde delen van het perceel van de kerk. De rapportage van het onderzoek is als bijlage 1 opgenomen.

In de grond zijn zintuiglijk geen bijmengingen en/of bodemvreemde geuren en kleuren waargenomen. In de onverdachte bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan zware metalen (cadmium, koper en zink) aangetoond. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond. In het grondwater is sprake van licht verhoogde concentraties aan barium, zink en naftaleen. De licht verhoogde gehalten aan barium en zink worden toegeschreven aan een diffuus verhoogd achtergrondwaarde niveau. Een verklaring voor de licht verhoogde concentratie aan naftaleen kan niet worden gegeven.

Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat de bodem- en grondwaterkwaliteit geen belemmeringen oplevert voor de beoogde woningbouw binnen het plangebied. Wel wordt geadviseerd om na sloop van de kerk een bodemonderzoek ter plaatse uit te voeren.

4.2 Archeologie

Het archeologisch beleid van de gemeente Someren is opgenomen in ‘Nota Archeologiebeleid gemeente Someren’. Op basis van een analyse van landschappelijke, bodemkundige en archeologische informatie is een vlakdekkende beleidskaart van archeologische waarden en verwachtingen opgesteld. De Nota geeft onder andere als algemene kwalificatie voor het Somerense grondgebied aan: 'Volgens de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) heeft ruim 70% van het grondgebied van Someren een middelhoge of hoge archeologische verwachtingwaarde. Met name de nog aanwezige hoger gelegen oude bouwlanden met een dik plaggendek blijken een buitengewoon goed geconserveerd bodemarchief te herbergen met vaak een bewoningsgeschiedenis van enkele duizenden jaren.

Het plangebied ligt in een zone waarvoor een middelhoge archeologische verwachting geldt. Daarom is voor het plangebied wederom de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen. Voor gebouwen en werken dieper dan 40 cm en groter dan 250 m² is een omgevingsvergunning vereist. Na de sloop van de kerk zal een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

4.3 Water

4.3.1 Beleid

Het plangebied valt onder het beheer van Waterschap Aa en Maas. Het beleid van het waterschap is erop gericht om het watersysteem en de afvalwaterketen op orde te houden. Voor het bereiken van deze doelstelling wordt een integrale aanpak voorgestaan, waarbij de tritsen vasthouden – bergen – afvoeren en schoonhouden – scheiden - zuiveren in acht worden genomen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt water als ordenend principe meegenomen in de besluitvorming. Het waterschap adviseert in het ruimtelijk traject door middel van de watertoets.

Waterschap Aa en Maas heeft op 13 november 2009 het Waterbeheerplan 2010 - 2015 ‘Werken met water voor nu en later’ vastgesteld. Het waterbeheerplan is op 21 december 2009 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant. Dit waterbeheerplan beschrijft de doelen en inspanningen van het waterschap voor de periode 2010-2015. De algemene missie van het waterschap is het ontwikkelen, beheren en in stand houden van gezonde en veerkrachtige watersystemen, die ruimte bieden aan een duurzaam gebruik voor mens, dier en plant waarbij de veiligheid is gewaarborgd en met een open oog voor economische aspecten.

4.3.2 De watertoets

Voor waterhuishoudkundige ingrepen op de planlocatie is de Keur waterschap Aa en Maas van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Op grond van de Keur is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het waterschap.

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de ‘Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen’.

Op basis van de Keur en de genoemde beleidsregel wordt geen compensatie vereist voor plannen met een toename van verhard oppervlak van minder dan 2.000 m². Het hemelwater afkomstig van het toegenomen verhard oppervlak mag naar bestaand oppervlaktewater worden afgevoerd.

Ten opzichte van de huidige situatie is er geen sprake van een toename van het verhard oppervlak en is er geen compensatie vereist.

Gemeenten zijn op basis van de Wet gemeentelijke watertaken verantwoordelijk voor het hemelwater, het afvalwater en het grondwater. Middels het ‘vGRP Someren 2013-2017’ geeft de gemeente Someren invulling aan deze verantwoordelijkheid door een duurzame inzameling en verwerking van afvalwater, hemelwater en overtollig grondwater en een duurzaam beheer van het gemeentelijk rioolstelsel.

Voor de afvalwaterzorgplicht streeft de gemeente Someren in haar gebied eveneens een duurzame en doelmatige inzameling en transport van afvalwater na tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Voor de hemelwaterzorgplicht streeft de gemeente Someren in haar gebied een duurzame en doelmatige inzameling en afvoer van hemelwater na voor zover burgers en bedrijven zich daar redelijkerwijs niet van kunnen ontdoen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Het belangrijkste aandachtspunt in het gemeentelijk hemelwaterbeleid is het actief benutten van kansen om hemelwater van afvalwater te ontvlechten bij onder andere uitbreidingen, inbreidingen, wijkrenovatieprojecten, vervangingsprojecten en wegenprojecten.

Het streven is dan ook om het schone regenwater af te koppelen. Ervan uitgaande dat 70% van het plangebied wordt verhard (3.450 m² van 4.930 m²), dient te worden voorzien in 207 m³ (3450 x 0,6 x 1) waterberging. Deze berging zal worden gerealiseerd binnen het plangebied.

Waterkwaliteit

Ten behoeve van de waterkwaliteit worden geen uitloogbare materialen, zoals lood, kopen, zink en zacht OVC toegepast. Deze stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water (bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie. Bij de realisatie van het de woningen wordt alleen gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen. Hierdoor wordt de uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater voorkomen.

Er wordt een gescheiden rioleringssysteem gerealiseerd voor hemel- en vuilwater. Het vuilwater dat vrijkomt bij de toekomstige bebouwing wordt afgevoerd naar het bestaand rioleringsstelstel op en grenzend aan het plangebied.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de voormalige Pauluskerklocatie hydrologisch neutraal wordt ontwikkeld. Het ontwerpbestemmingsplan is toegestuurd aan het Waterschap Aa en Maas. Het waterschap heeft geen opmerkingen.

4.4 Geluid

4.4.1 Wegverkeerslawaai

Conform de Wet geluidhinder dient akoestisch onderzoek te worden verricht als nieuwe woningen of andere geluidgevoelige gebouwen of terreinen worden geprojecteerd binnen de onderzoekszone van een weg. Alle wegen hebben een geluidzone, met uitzondering van wegen die deel uitmaken van een 30 km/h-zone of een woonerf. Voorliggend bestemmingsplan maakt nieuwe geluidgevoelige objecten (woningen) met een directe bouwtitel mogelijk. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is daarom noodzakelijk.

Door Econsultancy is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is als bijlage 2 opgenomen. De nieuwe geluidgevoelige bestemmingen zijn gelegen in de geluidzone van de Ter Hofstadlaan. In het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing worden tevens de nabijgelegen 30 km/uur wegen (onder andere Dr. Eijnattenlaan, Avennelaan en Kerkweijerstraat) in het onderzoek betrokken. In het onderzoek wordt de geluidbelasting op de geluidgevoelige bestemmingen inzichtelijk gemaakt en beoordeeld op basis van het toetsingskader.

Uit het onderzoek kan voor de voormalige Pauluskerklocatie worden geconcludeerd dat de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB vanwege de geluidgezoneerde wegen niet wordt overschreden. Aan de zijde van de Avennelaan bedraagt de geluidbelasting 50 dB op de rand van het bouwvlak ter plaatse, aan de zijde van de Dr. Eijnattenlaan 49 dB. Omdat de Avennelaan en Dr. Eijnattenlaan niet onder de werking van de Wet geluidhinder vallen, is een hogere grenswaarde procedure niet aan de orde. Bij overschrijding van de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB dient wel een maatregeloverweging te worden verricht. Maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied stuiten op overwegende bezwaren van financiële en stedenbouwkundige aard.

Voor de woningen en/of geluidsgevoelige objecten dient het akoestisch klimaat in de woning (het zogenaamde binnenniveau) van maximaal 33 dB te worden gegarandeerd. Op basis van de te realiseren binnenniveaus en de geluidsbelasting van 56 dB (exclusief aftrek artikel 110g Wet geluidhinder) ten gevolge van de Avennelaan dient een karakteristieke geluidwering van de gevel te worden gerealiseerd van minimaal 23 dB (56 – 33 = 23). Gezien de standaard karakteristieke geluidwering van minimaal 20 dB uit het Bouwbesluit voor nieuwbouw is een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels noodzakelijk. Bij de patiowoningen is een geluidluwe (achter)gevel aanwezig. Bij de uitwerking van het bouwplan voor het woonzorgcentrum dient bij de situering van de (zorg)woningen rekening te worden gehouden een geluidluwe gevel.

4.4.2 Industrielawaai

Ten noordoosten van Someren ligt het geluidgezoneerde bedrijventerrein Sluis XI/Half Elfje. De geluidzone van het bedrijventerrein ligt niet over het plangebied van voorliggend bestemmingsplan en levert dus geen beperkingen op voor het gebruik van het plangebied.

4.5 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. In artikel 5.16 is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan, mogen uitoefenen wanneer sprake is van één van de volgende gevallen:

• a. Er is geen sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden.
• b. De concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft ten minste gelijk.
• c. Het plan draagt ‘niet in betekenende mate (NIBM)’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht.
• d. De ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De uitvoeringsregels voor NIBM staan in de Algemene Maatregel van Bestuur ‘Niet in betekenende mate bijdragen' en de ministeriële regeling NIBM. De regeling NIBM geeft een algemeen criterium voor het begrip ‘niet in betekende mate bijdragen. Er geldt een getalsmatige grens en er zijn categorieën benoemd waarvoor een nadere toetsing achterwege kan blijven.

Ten aanzien van een woningbouwlocatie is in ieder geval sprake van NIBM bij projecten:

• < 1.500 woningen, bij minimaal één ontsluitingsweg;
• < 3.000 woningen, bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Voorliggende bestemmingsplan biedt bouwmogelijkheden voor maximaal 30 (zorg)woningen en draagt dus ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen leveren derhalve geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

4.6 Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet Natuurbescherming in werking getreden. De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van natuurgebieden die uniek zijn voor Nederland en Europa, de bescherming van planten en dieren en van bossen en andere houtopstanden. Goed natuurbeleid zorgt voor het behouden, ontwikkelen en verbinden van de natuur maar ook dat economisch ontwikkelen mogelijk is. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

Door Econsultancy is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De rapportage van deze quickscan is als bijlage 3 opgenomen.

De quickscan flora en fauna heeft tot doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn, die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve invloed kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op Natura 2000-gebieden, houtopstanden die middels de Wet natuurbescherming zijn beschermd, of op gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland.

Soortenbescherming

Broedvogels

Er zijn broedvogels waarvan de nesten ook beschermd zijn op het moment dat ze niet voor de voortplanting in gebruik zijn. Binnen de bebouwde kom kunnen dit zijn: huismus, gierzwaluw en slechtvalk. Van deze soorten kan de slechtvalk en huismus op voorhand worden uitgesloten. De slechtvalk broedt enkel op hoge stenige bebouwing, zoals kantoorgebouwen, torens en fabrieksschoorstenen, die hier ontbreken. De huismus broedt onder dakpannen, voornamelijk van hellende daken, die hier beiden ook ontbreken.

De gierzwaluw is net als de huismus een kolonie broedende, gebouwbewonende soort, maar heeft een iets andere voorkeur voor nestlocaties. De Pauluskerk vormt voor deze soort een potentieel geschikte nestlocatie door de aanwezigheid van openingen ter plaatse van de overhangende ombouw van het dak, en openingen achter de aanwezige regenpijpen. Aanvullend onderzoek dient te worden uitgevoerd om zekerheid te verschaffen over de functie van de Pauluskerk ten aanzien van de gierzwaluw. De opdracht voor dit aanvullend onderzoek is inmiddels verleend.

Uit de quickscan blijkt verder dat de beplanting op de voormalige Pauluskerklocatie onderdak kan bieden aan broedvogelsoorten zoals merel, roodborst en winterkoning. De nesten van deze soorten zijn alleen beschermd op het moment dat ze als zodanig in gebruik zijn.

De broedvogels waarvan het nest in uitzonderlijke gevallen eveneens jaarrond is beschermd, zijn voornamelijk holenbroeders, zoals spechten, ringmussen en mezen, of makers van grote nesten, zoals ekster en zwarte kraai. De bomen op de onderzoekslocatie, en in de directe nabijheid, zijn gecontroleerd op de aanwezigheid van grote nesten van soorten als ekster en zwarte kraai. Deze zijn niet aangetroffen. Daarnaast zijn er ook geen holtes aangetroffen die een holenbroeder kan gebruiken als nestlocatie.

Vleermuizen

De bebouwing op de onderzoekslocatie is geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen, vanwege de aanwezigheid van geschikte openingen in de vorm van stootvoegen die mogelijk toegang verlenen tot de spouwmuren. Daarnaast zijn er geschikte spleten aanwezig onder de dakrand waar vleermuizen gebruik van kunnen maken. Het gehele complex is daardoor geschikt als verblijfplaats voor gebouwbewonende vleermuizen zoals gewone dwergvleermuis en laatvlieger. Deze soorten kunnen de bebouwing in principe gebruiken als zomerverblijf, kraamverblijf, paarverblijf en winterverblijfplaats. Bij de sloop van de bebouwing kan daarom sprake zijn van vernietiging ten aanzien van een vaste rust- en verblijfplaats van desbetreffende soorten. Aanvullend onderzoek dient te worden uitgevoerd om zekerheid te verschaffen over de functie van de Pauluskerk ten aanzien van deze soorten. De opdracht voor dit aanvullend onderzoek is inmiddels verleend.

De bomen die op de onderzoekslocatie aanwezig zijn, zijn tijdens het veldbezoek onderzocht op holtes, spleten en/of loshangend schors, die kunnen dienen als potentiële vaste rust- en verblijfplaats voor boombewonende vleermuizen. Deze zijn niet aangetroffen en daarmee zijn boombewonende vleermuizen uit te sluiten.

Vleermuizen maken veelal gebruik van lijnvormige (donkere) landschapselementen als houtsingels, beken en lanen om zich te verplaatsen tussen verblijfplaatsen en foerageergebieden. Door de herinrichting van de onderzoekslocatie worden geen vliegroutes verstoord, vooropgesteld dat de lichtintensiteit aan de westzijde gehandhaafd blijft zoals deze in de huidige situatie is. Het gaat hier om de bomenrij (laan) die langs de onderzoekslocatie in noord-zuid richting loopt. Ter hoogte van het plangebied gaat het vooral om de bomenrij ten westen van de Dr. Eijnattenlaan.

Streng beschermde zoogdieren

De onderzoekslocatie vormt geschikt habitat voor de eekhoorn. De hoge bomen op de onderzoekslocatie konden door het ontbreken van bladerdek goed worden onderzocht op de aanwezigheid van nesten. Er zijn geen nesten van eekhoorns aangetroffen, zodat de aanwezigheid van een vaste rust- of verblijfplaats van eekhoorn kan worden uitgesloten.

Algemene grondgebonden zoogdieren en amfibieën

Voor grondgebonden zoogdieren en amfibieën geldt een zorgplicht ten aanzien van algemene soorten.

Het doden of verwonden kan plaatsvinden indien schuil- of voortplantingslocaties worden beschadigd. Dit kan door het verwijderen van takkenhopen, bladeren en andere materialen die door langdurige opslag of aanwezigheid schuilplaatsen bieden. Het verwijderen van de materialen dient daarom buiten de gevoelige periode van voortplanting of winterrust (geldt alleen voor amfibieën) plaats te vinden. Aanwezige dieren moeten de gelegenheid krijgen om veilig weg te komen.

Gebiedsbescherming

De onderzoekslocatie is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied, Strabrechtse heide & Beuven, bevindt zich op circa 3,4 kilometer afstand ten westen van de onderzoekslocatie.

De onderzoekslocatie maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. De onderzoekslocatie ligt echter wel in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 1,2 kilometer ten oosten van de onderzoekslocatie. Het betreft de Zuid-Willemsvaart.

Externe effecten als gevolg van de voorgenomen plannen zijn, gezien de afstand (± 3,4 km) tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden in combinatie met de aard van de plannen niet te verwachten. Om dezelfde redenen zullen ook de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland derhalve niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming en het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

De Wet Natuurbescherming vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van de voormalige Pauluskerklocatie tot woongebied. Er dient nog wel nader onderzoek plaats te vinden naar de veronderstelde aanwezigheid van vleermuizen en gierzwaluwen. De opdracht voor deze aanvullende onderzoeken is inmiddels verleend.

In het plangebied, de toekomstige bebouwing en met name in het direct aanliggende Slievenpark, zijn voldoende mogelijkheden voor eventuele mitigerende maatregelen. Hierdoor is het bestemmingsplan op voorhand uitvoerbaar.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten is verbonden voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport.

Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (over weg, spoor en water) en buisleidingen. Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobron en personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen.

Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicobron.

4.8 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied liggen geen leidingen waarvoor een planologische bescherming (regeling in het bestemmingsplan) nodig is.

4.9 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

Beleid en regelgeving

De nationale m.e.r.-regelgeving is een uitvloeisel van een tweetal Europese richtlijnen: de m.e.r.-richtlijn en de smb-richtlijn (Strategische milieubeoordeling). De implementatie van deze Europese richtlijnen is aan te treffen in:

• paragraaf 2.2, hoofdstuk 7 en paragraaf 14.2 van de Wet milieubeheer;
• het Besluit milieueffectrapportage (hierna: Besluit m.e.r.).
  

Deze wetgeving tezamen bepaalt of voor een project of plan een Milieueffectrapport (m.e.r.) moet worden opgesteld. Daarbij is het allereerst van belang te kijken of in de betreffende ontwikkeling een activiteit is opgenomen als genoemd in de bijlage van het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. zijn twee onderdelen (C en D) opgenomen. Het onderscheid tussen deze twee bijlagen is dat er voor categorieën uit bijlage C direct sprake is van een m.e.r.-plicht, wanneer de activiteiten de genoemde drempelwaarden overstijgen. Bij projecten met een programma boven de drempelwaarden in bijlage D moet eerst worden beoordeeld of er een m.e.r. noodzakelijk is. Dat geldt ook voor projecten die vallen onder een categorie in bijlage D, met een programma onder de drempelwaarde, al is de omvang en opbouw van een dergelijke beoordeling bij die laatste gevallen vormvrij. Voor projecten die vallen onder bijlage D is dus pas na het uitvoeren van een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling duidelijk of er een MER moet worden opgesteld.

Beoordeling

De nieuwbouw van 30 woningen, kan worden gekwalificeerd als 'de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen', zoals bedoeld in onderdeel D.11.2 van bijlage van het Besluit m.e.r. Bij die activiteit zijn drie relevante indicatieve drempelwaarden opgenomen, namelijk:

• een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer.
  

Het project valt ruimschoots onder de gestelde drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet nagaan of er zodanige belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn te verwachten dat er een m.e.r.-beoordeling of m.e.r. noodzakelijk is. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteit en de ligging van het plangebied binnen de bebouwde kom van Someren worden er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu verwacht. Een nadere m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. De milieuaspecten zijn in dit hoofdstuk voldoende afgewogen.

Conclusie

Vanwege die beperkte omvang van het project, acht de gemeente de afweging van de afzonderlijke milieuaspecten (zoals weergegeven in dit hoofdstuk) voldoende en wordt het opstellen van een m.e.r. niet noodzakelijk geacht.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan ‘Voormalige Pauluskerklocatie’ bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming weergegeven, met daarbij behorende gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen en bouwvlakken. In de regels zijn aan de bestemmingen en aanduidingen bouw- en gebruiksregels gekoppeld.

Het bestemmingsplan is opgesteld conform het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal.

Voor de inhoud van de regels is aansluiting gezocht bij de regels van het geldende bestemmingsplan ‘Someren-Dorp’. Met de opzet van de regels is aangesloten bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). In de planregels zijn regels opgenomen met betrekking tot het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing. De planregels zijn verdeeld in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels met daarin de begripsbepalingen en de wijze van meten.
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. In dit hoofdstuk is de op de verbeelding opgenomen bestemming geregeld.
• Hoofdstuk 3: Algemene regels, waaronder de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene aanduidingsregels en algemene afwijkingsregels.
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

5.2 De bestemmingen

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor.

Groen

Binnen de bestemming ‘Groen’ is ruimte voor groenvoorzieningen, bermen en beplantingen, waterhuishoudkundige voorzieningen, voorzieningen voor langzaam verkeer, inritten en nutsvoorzieningen. Verder zijn ook voorzieningen voor riolering en bijbehorende randvoorzieningen toegestaan.

Binnen deze bestemming mogen alleen kleine gebouwen ten dienste van de inrichting van het onbebouwde gebied en nutsgebouwtjes worden gebouwd. In de regels zijn hiervoor nadere bouwregels opgenomen.

Verkeer - Verblijfsgebied

Binnen de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’ is ruimte voor woonstraten en parkeervoorzieningen. Daarnaast zijn voorzieningen voor riolering en bijbehorende randvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterlopen, infiltratievoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van de constructie en verkeerstechnische uitrusting van wegen, de inrichting van het onbebouwde gebied en nutsgebouwtjes en een bijgebouw met berging ten dienste van de bestemming 'Wonen' worden gebouwd. In de regels zijn hiervoor nadere bouwregels opgenomen.

Wonen

De gronden met de bestemming ‘Wonen’ zijn bestemd voor woondoeleinden. Daarnaast zijn aan-huis-verbonden beroepen als ondergeschikte functie bij woondoeleinden, parkeervoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.
Er zijn maximaal 30 (zorg)woningen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' zijn tevens een woonzorgcentrum en zorgwoningen toegestaan.

Op de verbeelding zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen de hoofdgebouwen moeten worden gerealiseerd. Tevens zijn de maximale goot- en bouwhoogte en de toegestane woningtypologie aangegeven. De bouwregels geven nadere bepalingen voor het bouwen van aanbouwen en bijgebouwen en voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en overkappingen. In de regels zijn, naast bouwregels, ook specifieke gebruiksregels opgenomen. Aan-huis-verbonden beroepen zijn enkel toegestaan in het hoofdgebouw (inclusief aanbouwen) of in aangebouwde bijgebouwen tot een maximum van 40% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van het begane grondoppervlak van het hoofdgebouw (exclusief aanbouwen), tot een maximum van 60 m².

Waarde – Archeologie 3

Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden van de gronden. De vrijstellingsdrempel is een bodemingreep met een oppervlakte van 250 m² en een verstoringsdiepte van 0,4 m.

Voor gebouwen en werken dieper dan 40 cm en groter dan 250 m² is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen.

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

6.1 Financieel

Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht bij vaststelling van een bestemmingsplan of projectbesluit waarin bouwplannen zijn opgenomen, als aangewezen in artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1. Bro, een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten, die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Omdat in voorliggend geval de gemeente eigenaar is van de gronden, kan de vaststelling van een exploitatieplan achterwege blijven. De kosten die met voorliggend bestemmingsplan gemoeid zijn, zijn volledig voor rekening van de gemeente Someren. In haar begroting is met deze kosten rekening gehouden. Het bestemmingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijk

Met dit bestemmingsplan zijn geen nationale belangen in het geding. Een eerste concept van het ontwerpbestemmingsplan is voorbesproken met de provincie Noord-Brabant. Ook is hiervoor het daarvoor het elektronische formullier van de provincie ingevuld (zie bijlage 4). Hieruit kan worden geconcludeerd dat met de voorgenomen ontwikkeling geen provinciale belangen worden geschaad, waardoor verder vooroverleg in het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening niet nodig is.

De resultaten van de watertoets zijn opgenomen in paragraaf 4.3.2.

Op 1 februari 2018 is een eerste concept van het ontwerpbestemmingsplan gepresenteerd aan direct omwonenden en belanghebbenden. De plannen zijn positief ontvangen. Vanwege opmerkingen die zijn gemaakt over het aantal parkeerplaatsen, is toegezegd dat op voorhand het aantal parkeerplaatsen zal worden aangelegd dat benodigd is voor een situatie waarbij de gestapelde woningen als reguliere woningen worden gebruikt. In een overleg met de klankbordgroep is verzocht om de groenstrook aan de Dr. Eijnattenlaan op te nemen binnen het plangebied en te voorzien van een groenbesteming.

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Voormalige Pauluskerklocatie’ heeft ingevolge artikel 3.8 en verder van de Wet ruimtelijke ordening vanaf vrijdag 6 april 2018 zes weken ter inzage gelegen. Gedurende de periode van tervisielegging bestond voor een ieder de mogelijkheid om zienswijzen omtrent het ontwerpbestemmingsplan naar voren te brengen. Er is één zienswijze ingediend door de provincie.

De provincie geeft aan dat het aantal woningen dat met dit plan mogelijk wordt gemaakt past binnen de in regionaal verband gemaakte afspraken, maar dat de juridisch-planologische borging van dit aantal ontbreekt. Om het plan in overeenstemming te brengen met de Verordening ruimte zal het maximum aantal van 30 wooneenheden moeten worden geborgd op de verbeelding en/of in regels.

In artikel 5 Wonen is toegevoegd dat het aantal (zorg)woningen niet meer mag bedragen dan 30.

Er zijn verder enkele ambtshalve wijzigingen aangebracht, zijnde:

Op de verbeelding is de grens tussen de bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' gewijzigd, een en ander zoals weergegeven op onderstaande uitsnedes van de verbeelding (links: ontwerpbestemmingsplan, rechts: vastgestelde bestemmingsplan).

In artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied is:

in lid 4.1 Bestemmingsomschrijving na 'alsmede voor' toegevoegd:

bergruimte ten dienste van de bestemming 'Wonen';

in lid 4.2 het woord 'uitsluitend' verwijderd en de volgende bouwregel toegevoegd:

4.2.2 Bijgebouw met bergruimte ten dienste van de bestemming 'Wonen'

Voor het bouwen van een bijgebouw met bergruimte ten dienste van de bestemming 'Wonen' gelden de volgende bepalingen:

• a. Er mag één bijgebouw worden opgericht.
• b. De lijn evenwijdig aan en op een afstand van 3,5 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw op de aangrenzende bestemming 'Wonen', mag in de richting van de weg niet worden overschreden.
• c. De oppervlakte mag niet meer bedragen dan 100 m².
• d. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3 meter.

In artikel 5 Wonen is:

in lid 5.1 lid c vervangen door

ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' tevens een woonzorgcentrum en zorgwoningen;

in lid 5.2 de bouwregel voor bijgebouwen bij gestapelde woningen verwijderd.

De toelichting is aangepast op bovenstaande wijzigingen. Daarnaast zijn een paar ondergeschikte tekstuele aanpassingen aangebracht en is een paragraaf over de (vormvrije) m.e.r.-beoordeling opgenomen.