Klaverwei II

4.2 Ruimtelijke uitgangspunten

Ontwikkeling Klaverwei II

Het voorliggend projectbesluit beoogt de afronding van de kernrand aan de zuid-westzijde van de kern Wijbosch. Als onderdeel van deze ontwikkeling word de woonbuurt Klaverwei afgerond door de realisatie van 70 nieuwbouwwoningen. Hierbij zal de ruimtelijke opzet van de nieuwe buurt aansluiten bij de karakteristieken van de omgeving. De onderstaande verdeling van de bebouwingstypologie vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling binnen het projectgebied:

• ca. 35 % goedkoop (rijwoningen);
• ca. 40 % middelduur (patio- en twee-aaneengebouwde woningen);
• ca. 25 % duur (twee-aaneengebouwde en vrijstaande woningen).

De woonbebouwing binnen de nieuwe woonbuurt Klaverwei II bestaat uit een mix van rijwoningen, vrijstaande huizen, twee-onder-één-kap- en patiowoningen. Deze woningen worden gevarieerd uitgevoerd met langs- en dwarskappen. De nieuwe buurt zal zowel qua maat en schaal als verkavelingsopzet aansluiten bij de naast gelegen buurt Klaverwei I.

De buurtstraatjes zullen zoveel mogelijk vrij worden gehouden van geparkeerde auto's. Parkeren vindt plaats op het eigen terrein bij de woning of in een omsloten parkeerhof. Voor het overige deel van de parkeerbehoefte (waaronder die voor bezoekers) zal worden voorzien door langsparkeervakken aan de weg. Tenslotte voorziet het plan in verschillende groen elementen, welke zich zowel aan de randen als centraal binnen het projectgebied bevinden.

De onderstaande afbeelding (figuur 11) geeft in hoofdlijnen de structuur van het voorliggend plan weer.

Figuur 11, structuurbeeld Klaverwei II.

In figuur 11 zijn de centrale wegen weergegeven als een oranje kruis, waarbij centraal binnen de wijk een groen pleintje is gesitueerd. De belangrijke zichtlijnen vanuit de buurt zijn weergegeven door de blauwe pijlen waarmee een sterke visuele relatie met de omgeving, welke in belangrijke mate wordt gevormd door het buitengebied, wordt bewerkstelligd.

Stedelijk gebied -Buitengebied

Binnen het voorliggend plan wordt planologisch onderscheid gemaakt tussen stedelijk gebied en buitengebied. Deze scheiding loop aan de noord- en oostzijde van het projectgebied waarbij de Broekkant en de Veghelsedijk de scheidingslijn vormen. Deze schiedingslijn is in figuur 12 weergegeven met een paarse lijn. Hierdoor maken de nieuwbouwwoningen aan de Broekkant onderdeel uit van dit bebouwingslint Broekkant-Veghelsedijk zoals beschreven in de Gebiedsvisie van de gemeente Schijndel. Het bebouwingslint vormt hier het overgangsgebied tussen stedelijk- en landelijkgebied. De nieuwe woningen vormen hier een aanvulling op het bestaande bebouwingslint Broekkant-Veghelsedijk waarmee het bestaande lint in ruimtelijk opzicht wordt versterkt. Hiermee ontstaat een herkenbare en passende overgang naar het buitengebied. Deze overgangszone (bebouwingslint) is in de onderstaande afbeelding (figuur 12) aangegeven als oranje zone,

Door de instandhouding van een groene buffer, ten noorden van de nieuwe buurt Klaverwei II wordt tegemoet gekomen aan de eis, zoals geformuleerd in de Gebiedsvisie van de gemeente Schijndel, welke stelt dat hier een groene scheiding gehandhaafd dient te blijven tussen het bebouwingslint Broekkant-Veghelsedijk en het stedelijk gebied. Deze groene zone wordt binnen het voorliggend plan planologisch en juridisch vastgelegd waarmee een duurzame scheiding tussen het bebouwingslint Broekkant – Veghelsedijk en de kern Wijbosch wordt gewaarborgd. Daarnaast zal deze groenzone aangewend worden als retentiegebied voor de tijdelijke berging van regenwater uit het voorliggend projectgebied. Deze groenzone is in figuur 12 schematisch weergegeven met een groene pijl.

Figuur 12, structuurbeeld overgangsgebied stedelijk gebied - buitengebied

Om de scheiding tussen het stedelijk gebied en het buitengebied in het plan weer te geven is gebruik gemaakt van de bestemmingen 'Wonen-1' en 'Wonen-2'. Gronden binnen de bestemming Wonen-2 (W-2) maken onderdeel uit van het buitengebied. De gronden binnen de bestemming 'Wonen-1' maken onderdeel uit van het stedelijk gebied. De bebouwing binnen de bestemming 'Wonen-2' dient dan ook qua gebruik en verschijningsvorm zo veel mogelijk aan te sluiten bij het buitengebied. Om deze reden is ten aanzien van de planregels grotendeels aangesloten bij de voorschriften uit het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied herziening 2008'. Hoewel de bebouwing ter plaatse van het perceel aan de Broekkant 9 onderdeel uitmaakt van het bebouwingslint Broekkant-Veghelsedijk worden deze gronden wel aangemerkt als stedelijk gebied (Wonen-1) aangezien de Broekkant de planologische scheiding vormt tussen het stedelijk gebied en het buitengebied.

Particuliere ontwikkelingen

Naast de ontwikkeling van deze nieuwe woonbuurt zijn 4 bestaande woningen (boerderijen) opgenomen binnen het het voorliggend plangebied. Voor deze woningen wordt woningsplitsing binnen de bebouwing van de bestaande woning, onder voorwaarden, toegestaan. Met deze woningsplitsing wordt het behoud en de versterking van het waardevolle karakter van de woning beoogd. De voorwaarden zijn in de regels bij het voorliggend projedtbesluit opgenomen en stellen dat woningsplitsing uitsluitend is toegestaan tot een maximum van 2 zelfstandige woonruimten waarbij:

• a. de woningen met inbegrip van inpandige bergruimten, na splitsing een inhoud hebben van tenminste 400m³ per woning;
• b. het bouwplan dient voorzien te zijn van een positief advies van de Monumentencommissie;
• c. bij elke woning mogen één of meer vrijstaande bijgebouwen tot een maximaal bebouwde oppervlakte van 80m² worden gehandhaafd. De overige bebouwing dient te worden gesloopt;
• d. er dient sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing.

Daarnaast worden 2 nieuwe woningen gerealiseerd aan de noordzijde van het projectgebied.

De particuliere ontwikkelingen vinden plaats aan de randen van het projectgebied en kunnen als volgt worden samengevat:

• 1. woningsplitsing van de bestaande woning aan de Mgr. Van de Venstraat 92, tot max. 2 woningen;
• 2. woningsplitsing van de bestaande woning aan de Mgr. Van de Venstraat 100, tot max. 2 woningen
• 3. woningsplitsing van de voormalige bedrijfswoning aan de Broekkant 9 tot max. 2 woningen;
• 4. woningsplitsing van een voormalige bedrijfswoning aan de Broekkant 6 tot max. 2 woningen;
• 5. nieuwbouw van 1 vrijstaande woning aan de Broekkant 6 in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling.
• 6. nieuwbouw van 1 vrijstaande woning aan de Broekkant 9.

Nadere beschrijving ontwikkeling Broekkant 6

Het perceel aan de Broekkant 6 is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als 'Intensieve veehouderij'. Door toepassing van de 'Ruimte-voor-ruimte regeling' is de oude hindercirkel gesaneerd, waarbij de milieurechten en de milieuvergunning zijn ingeleverd. Bovendien zullen de agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt. De bestemming van het perceel zal binnen het voorliggend plan worden gewijzigd in 'Wonen', waarbij de mogelijkheid wordt geboden de bestaande boerderij(woning) te splitsen. Ten westen van deze boerderij zal conform de Ruimte-voor-ruimte regeling een nieuwe woning worden opgericht.

Ter plaatse van Broekkant 6 zal een bestaand bijgebouw gehandhaafd blijven. Dit bijgebouw wordt in de huidige situatie reeds gebruikt als hobbyruimte ten behoeve van de woonfunctie. Het betreft hier een gebouw van ca.110 m². Hiermee wordt afgeweken van de huidige standaard ten aanzien van het toestaan van 100 m² aan bijgebouwen voor woningen in het buitengebied.Gezien de ontwikkelingen op deze locatie (woningsplitsing en de realisatie van een RvR-woning) waarbij een aanvulling op het bestaande bebouwingslint wordt gerealiseerd, is er vanuit stedenbouwkundig oogpunt voor gekozen voor een eenduidig beeld ten aanzien van de bebouwing. Om deze reden wordt voor deze specifieke locatie een eenduidige bijgebouwenregeling opgenomen waarbij maximaal 120 m² aan bijgebouwen wordt toegestaan. Hiermee wordt de gemeentelijke bebouwingsregeling in het kader van artikel 3.23 Wro niet overschreden aangezien deze maximaal 150 m² aan bijgebouwen toestaat. Omdat hier nadrukkelijk sprake is van maatwerk, in nauw overleg met de betreffende particulier, zal hier geen precedentwerking vanuit gaan.Ter plaatse van de Broekkant 6 is reeds een parkeerplaats voor de stalling van drie vrachtwagens aanwezig. Deze parkeervoorziening blijft binnen het voorliggende plan gehandhaafd. Ter plaatse van de woning wordt binnen het voorliggend projectbesluit, als aan huis gebonden bedrijf, de administratieve bedrijfsvoering (aan huis) van een (vee)handelsbedrijf mogelijk gemaakt evenals andere aan huis gebonden beroepen of bedrijven. Overige bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan.

Nadere omschrijving Broekkant 9

Ter plaatse van het perceel aan de Broekkant 9 zal de agrarische bedrijfsvoering worden beëindigd, waarbij de agrarische bedrijfsgebouwen worden gesloopt. Deze gronden maken op basis van de Verordening Ruimte (1e fase) onderdeel uit van het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Aldus maakt deze locatie binnen het voorliggend plan onderdeel uit van het nieuwe stedelijk gebied onder de bestemming 'Wonen-1' (W-1). Door de functiewijziging ter plaatse zal de hier geldende hindercirkel worden gesaneerd. Hiertoe is in een overeenkomst (d.d. 23-12-2009) tussen de eigenaar van het perceel aan de Broekkant 9 en de ontwikkelaar van de nieuwe woonbuurt Klaverwei II vastgelegd dat de eigenaar van het betreffende perceel de bedrijfsactiviteiten zal beëindigen en alle milieurechten zal inleveren nadat het voorliggend besluit onherroepelijk geworden is. Hiermee zal de hindercirkel vanuit de Wet milieuhinder bij het onherroepelijk worden van het voorliggend besluit komen te vervallen.

Ten westen van de huidige boerderij zal door de betreffende particulier een vrijstaande woning opgericht worden welke een aanvulling vormt op de lintbebouwing aan de Broekkant. Daarnaast biedt het projectbesluit ter plaatse van de bestaande boerderij, de mogelijkheid tot woningsplitsing waarmee het behoud van de gebiedseigen bebouwing (boerderijen) wordt nagestreefd.