Wijzigingsplan Hulzebraak 3 fase 5 en 6

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het bestemmingsplan 'Hulzebraak 3 fase 5 en 6' is voor zowel fase 5b en 6 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de bouwvlakken, woningtypologie, goot- en bouwhoogte op de verbeelding alsmede de gevelbreedte en de bouwdiepte aan te passen als gevolg van gewijzigde inzichten en ontwikkelingen op de woningbouwmarkt waarbij het aantal woningen toeneemt. Tevens kan daarbij de bestemming 'Tuin' gewijzigd worden in de bestemming 'Wonen' en omgekeerd.

De gemeente Schijndel is voornemens met gebruikmaking van de betreffende wijzigingsbevoegdheden ter plaatse van fase 5b en 6 de inrichting te wijzigen om daarmee te kunnen voldoen aan de huidige concrete vraag aan aaneengebouwde woningen. Daarnaast blijven twee-aaneen gebouwde woningen en worden (geschakelde) vrijstaande woningen toegestaan om zodoende de nodige flexibiliteit te kunnen blijven bieden om daarmee in te kunnen blijven spelen op de ontwikkelingen van de woningbouwmarkt. In het kader van onderhavig wijzigingsplan wordt ter verantwoording van de gestelde voorwaarden in de wijzigingsbevoegdheid derhalve uitgegaan van de maximale variant, zijnde 39 woningen voor fase 5 en 42 woningen voor fase 6. De 10 woningen van fase 5a maken geen onderdeel uit van onderhavig wijzigingsplan. Deze woningen zijn in het vigerende bestemmingsplan reeds planologisch-juridisch geregeld. Fase 5b voorziet nog in 29 woningen.

1.2 Ligging van het plangebied

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op fase 5b en 6 van het plan ‘Hulzebraak 3’ en wordt begrensd door de Dierenriem, Pegasus, Steenbok, Boogschutter, Schorpioen en Sterrenlaan. Op onderstaande afbeelding is de ligging van fase 5 en 6 weergegeven binnen ‘Hulzebraak 3’ en ten opzichte van de kern van Schijndel.

Afbeelding ligging plangebied fase 5 (gele contour) en fase 6 (groene contour) ten opzichte van plan Hulzebraak 3 (rode contour)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Hulzebraak 3 fase 5 en 6' dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 17 december 2015.

Afbeelding vigerend bestemmingsplan 'Hulzebraak 3 fase 5 en 6'

Voor de gronden binnen fase 5b en 6 gelden de bestemmingen 'Tuin' en 'Wonen'. Binnen de bestemming ‘Wonen’ is de woonfunctie al dan niet in combinatie met een praktijk- en kantoorruimte ten behoeve van een beroep aan huis toegestaan. Op de verbeelding is binnen deze bestemming met bouwvlakken aangegeven waar gebouwd mag worden en met een nadere aanduiding is bepaald welk woningtype is toegestaan. Ook de goot- en bouwhoogte (respectievelijk 6 en 10 meter) zijn op de verbeelding vastgelegd. Daarnaast is in de regels onder andere vastgelegd wat de minimale breedte van een woning moet zijn. De bestemming 'Tuin' is bestemd voor tuindoeleinden behorende bij de woonfunctie.

Daarnaast biedt dit bestemmingsplan voor beide fases een flexibilteitsbepaling in de vorm van een algemene wijzigingsbevoegdheid om de bestemming 'Wonen' te wijzigingen. Deze wijzigingsbevoegdheid biedt de nodige flexibiliteit om de situering van de bouwvlakken, het woningtypologie alsmede de goot-/bouwhoogte en gevelbreedte aan te passen waarbij het aantal woningen (eventueel) toeneemt. Het uitgangspunt is een flexibele indeling en uitgifte van kavels. Door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid wordt het mogelijk om ter plaatse zowel kleine grondgebonden goedkopere rijenwoningen als grote vrijstaande woningen te realiseren en alles daar tussenin. Dit zorgt voor meer mogelijkheden voor een grotere diversiteit in woningtypen binnen Hulzebraak 3 en de rest van Schijndel.

In relatie tot deze wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om tevens de bestemming 'Tuin' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' en omgekeerd. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn noodzakelijk om invulling te kunnen geven aan de hiervoor beschreven flexibiliteitsbepaling c.q. wijzigingsbevoegdheid.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 nader ingegaan op het concrete planvoornemen voor zowel fase 5b als 6. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 dit planvoornemen getoetst aan de gestelde voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheden op basis waarvan onderhavig wijzigingsplan is opgesteld. In hoofdstuk 4 komt de uitvoerbaarheid van het plan aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 de (te) doorlopen procedure beschreven.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het planvoornemen beschreven. Hierbij wordt expliciet aandacht besteed aan de verkaveling, de situering van de woningen, bouwvolumes en kapvorm.

2.2 Het planvoornemen

Het planvoornemen is, uitgaande van de maximale variant, om ter plaatse van fase 5b 29 aaneengebouwde woningen en ter plaatse van fase 6 42 aaneenbouwde woningen te realiseren in plaats van de eerder beoogde 7 twee-aaneen gebouwde en 10 geschakelde vrijstaande woningen met garage voor fase 5b en 26 twee-aaneen gebouwde woningen met garage voor fase 6.

Fase 5b

De (aaneengebouwde) woningen worden, net als in de eerdere planopzet, gesitueerd aan en geörienteerd op de Boogschutter, Schorpioen en Pegasus conform de beoogde voorgevelrooilijn. Vanuit de Pegasus is een insteek voorzien voor de ontsluiting van het binnenterrein met de noodzakelijke parkeervoorzieningen (28 parkeerplaatsen) om daarmee in de extra parkeerbehoefte te voorzien. Vanuit dit binnen terrein wordt een voetpad gemaakt aan de achterzijde van de woningen aan de Schorpioen, richting de Boogschutter.

Indicatieve afbeelding nieuw inrichtingsplan fase 5b uitgaande van een maximale invulling

De te realiseren woningen bestaan uit 2 bouwlagen met kap waarbij de nokrichting parallel loopt aan de aangrenzende ontsluitingsweg. De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 7 meter en 11 meter. In de achtertuin wordt bij iedere woning een berging gerealiseerd. De hoekwoningen van de aaneengebouwde woningen aan de Pegasus en de Boogschutter hebben een zijtuin met een parkeerplaats op eigen terrein met de mogelijkheid om hier een garage te realiseren.

De ontsluitings- c.q. infrastructuur rondom fase 5 blijft ongewijzigd.

Fase 6

De (aaneengebouwde) woningen worden, net als in de eerder planopzet, gesitueerd aan en geörienteerd op de Schorpioen en de Dierenriem. De voorgevelrooilijn schuift daarbij iets op naar de straatzijde zodat er een tuin overblijft van minimaal 3 meter. Vanuit de Schorpioen is een insteek voorzien voor de ontsluiting van het binnenterrein met de noodzakelijk parkeervoorzieningen (42 parkeerplaatsen) om daarmee in de extra parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Vanuit dit binnenterrein wordt een voetpad gemaakt tussen de woningen richting de Dierenriem, ter hoogte van de Tweelingen.

Indicatieve afbeelding nieuw inrichtingsplan fase 6 uitgaande van een maximale invulling

De te realiseren woningen bestaan uit 2 bouwlagen met kap waarbij de nokrichting parallel loopt aan de aangrenzende ontsluitingsweg. De eindwoningen worden voorzien van een zogenaamde dwarskap De goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 7 meter en 11 meter. In de achtertuin wordt bij iedere woning een berging gerealiseerd.

De ontsluitings- c.q. infrastructuur rondom fase 6 blijft ongewijzigd.

Hoofdstuk 3 Wijzigingsbevoegdheid

3.1 Inleiding

Om het planvoornemen mogelijk te maken, moet gebruik worden gemaakt van de algemene wijzigingsbevoegdheden (artikel 7) uit het vigerende bestemmingsplan 'Hulzebraak 3 fase 5 en 6'. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn daarbij onlosmakkelijk met elkaar verbonden gezien de onderlinge relatie.

In de volgende paragrafen worden de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheden behandeld. Cursief is weergegeven op welke wijze aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.

3.2 Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

3.2.1 Algemene wijzigingsbevoegdheden

In artikel 7 algemene wijzigingsbevoegdheden van het vigerende bestemmingsplan zijn de volgende wijzigingsbevoegdheden opgenomen.

7.1 Wijzigingsbevoegdheid bouwvlakken, woningtypologie, goot- en bouwhoogte, gevelbreedte en bouwdiepte.

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' het plan wijzigen teneinde de bouwvlakken, woningtypologie, goot- en bouwhoogte op de verbeelding alsmede de gevelbreedte en de bouwdiepte aan te passen als gevolg van gewijzigde inzichten en ontwikkelingen op de woningbouwmarkt waarbij het aantal woningen toeneemt, mits:

• a. de toename van het aantal woningen past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en de behoefte wordt aangetoond overeenkomstig de ladder van duurzame verstedelijking, met dien verstande dat het maximum aantal woning voor fase 5 40 woningen en voor fase 6 42 woningen mag bedragen;
• b. in voldoende parkeervoorzieningen wordt voorzien overeenkomst het bepaalde in artikel 8.1;
• c. de goot- en bouwhoogte niet meer bedraagt dan respectievelijk 7 en 11 meter;
• d. de noodzakelijke waterhuishoudkundige voorzieningen worden getroffen;
• e. uit onderzoek blijkt dat het woon- en leefklimaat in voldoende mate wordt gewaarborgd;
• f. de aanpassingen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn in relatie tot het bestaande beeldkwaliteitsplan.

7.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemming 'Tuin'.

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' het plan wijzigen teneinde de bestemming 'Tuin' te wijzigen in de bestemming 'Wonen', indien dit noodzakelijk is om invulling te kunnen geven aan de wijzigingsbevoegdheid in artikel 7.1.

7.3 Wijzigingsbevoegdheid bestemming 'Wonen'.

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' het plan wijzigen teneinde de bestemming 'Wonen' te wijzigen in de bestemming 'Tuin', indien dit noodzakelijk is om invulling te kunnen geven aan de wijzigingsbevoegdheid in artikel 7.1.

De wijzigingsbevoegdheden onder 7.2 en 7.3 zijn met name bedoeld om invulling te kunnen geven aan de eerste wijzigingsbevoegdheid onder 7.1. In dat kader zullen de voorwaarden zoals gesteld bij de wijzigingsbevoegdheid onder 7.1 nader onderbouwd c.q. verantwoord worden.

3.2.2 Onderbouwing c.q. verantwoorden voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

De volgende voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid worden nader onderbouwd c.q. verantwoord.

Woningbouw

Fase 5 en 6

In het vigerende bestemmingsplan 'Hulzebraak 3 fase 5 en 6' is reeds aangegeven dat de toename van het het aantal woningen past binnen het woningbouwprogramma mits dit het totale aantal van 82 woningen (40 woningen/fase 5 en 42 woningen/fase 6) niet overschrijdt.

Het oorspronkelijk inrichtingsplan voor fase 5b voorzag in 7 twee-aaneen gebouwde woningen en 10 geschakelde vrijstaande woingen, in totaal 17 woningen. Fase 5a voorzag in 4 vrijstaande woningen, waarmee het totaal 21 woningen bedraagt voor fase 5. Het nieuwe inrichtingsplan voorziet voor fase 5b in maximaal 29 woningen. Met het aantal van 10 aaneengebouwde woningen in fase 5a komt het totale aantal woningen voor fase 5 op 39 woningen. Dit is een toename van 18 woningen ten opzichte van de oorspronkelijke situatie.

Het oorspronkelijk inrichtingsplan voor fase 6 voorzag in 26 twee-aaneen gebouwde woning. Het nieuwe inrichtingsplan voorziet in maximaal 42 aaneengebouwde woningen. Dit is een maximale toename van 16 woningen ten opzicht van de vigerende situatie.

In totaal neemt het aantal woningen in fase 5 en 6 met 34 woningen toe ten opzichte van het oorspronkelijke plan.

Gezien de toename van meer dan 10 woningen moet dit aangemerkt worden als een stedelijke ontwikkeling waarbij de behoefte dient te worden aangetoond in het kader van de ladder van duurzame verstedelijking.

Binnen de regio Noord-Oost Brabant zijn kwantitatieve woningbouwafspraken gemaakt op basis van de demografische en woningbehoefteprognose van de provincie Noord-Brabant. Voor de gemeente Schijndel geldt vanaf december 2015 de afspraak van maximaal 815 woningen voor de periode 2025. Uit het uitvoeringsprogramma Wonen 2015-2016 blijkt dat er de komende 10 jaar in totaal 654 woningen in het programma staan. Daarmee is er nog een 'tekort' van 161 woningen en is er voldoende ruimte om aan nieuwe gewenste plannen mee te werken dan wel locaties die voor na 2026 in de planning staan (categorie F) naar voren te halen, indien nodig.

De woningen in fase 5a en b (fase 5a: 10 rijtjeswoningen en fase 5b: 29 rijtjeswoningen ) en fase 6 (42 woningen) zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma Wonen 2015-2016 en maken daarin onderdeel uit van de 654 woningen die aangemerkt zijn als hard plan vanuit financiëel en stedenbouwkundig belang.

De realisatie van de maximale variant met 39 woningen in fase 5 (10 woningen fase 5a en 29 woningen fase 5b) en met 42 woningen in fase 6 is met name bedoeld om de doorstroming van de woningbouwmarkt binnen de gemeente Schijndel op gang te brengen. Momenteel blijven mensen met een 'te hoog' inkomen (te lang) wonen in bestaande goedkope huurwoningen, waardoor voor eventuele starters op de woningmarkt geen geschikte woningen beschikbaar zijn. Met de realisatie van deze extra woningen in fase 5 en 6 wordt het mogelijk om de huidige bewoners van de goedkope huurwoningen door te schuiven naar deze woningen, waardoor de goedkopere huurwoningen beschikbaar komen voor de specifieke doelgroep starters. Door deze verschuiving wordt bereikt dat aan aan de onderkant van de woningmarkt beweging komt en geschikte woningen beschikbaar komen voor de betreffende doelgroep waarvoor deze ook bedoeld is. Met de realisatie van respectievelijk 39 woningen in fase 5 (toename 18 woningen) en 42 woningen (toename 16 woningen) wordt dan ook voorzien in een concrete behoefte (zowel kwantitatief als kwalitatief) binnen de gemeente Schijndel.

De woningen maken onderdeel uit van de woningbouwlocatie Hulzebraak. Deze woningbouwlocatie maakt onderdeel uit van de stedenbouwkundige kom van de kern Schijndel en is ruimtelijk gezien aan te merken als stedelijk gebied. De woningen worden derhalve gerealiseerd binnen het stedelijk gebied.

De behoefte is in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee in voldoende mate aangetoond.

Parkeren

Fase 5 en 6

Door de toename van het aantal woningen in fase 5 en 6 zijn er ook meer parkeerplaatsen benodigd. De parkeernorm waarmee gerekend wordt is 2 en daarmee komt het aantal benodigde parkeerplaatsen voor fase 5 en 6 uit op 167 parkeerplaatsen. Een deel van die parkeerplaatsen wordt op eigen terrein gerealiseerd, terwijl een ander deel in de openbare ruimte wordt aangelegd. Hiermee wordt het aantal benodigde parkeerplaatsen net niet gehaald. In fase 4 is echter een overschot aan parkeerplaatsen waardoor de totale parkeerbehoefte voor fase 5 en 6 wordt gewaarborgd.

Goot- en bouwhoogte

Fase 5 en 6

In de regels is in relatie tot de aanduiding maximum goothoogte en maximum bouwhoogte op de verbeelding de toegestane maximum goot- en bouwhoogte vastgelegd op respectievelijk 7 en 11 meter voor zowel fase 5b als 6. Daarmee is gewaarborgd dat de hoogte niet meer bedraagt als zodanig aangegeven en wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Waterhuishouding

Fase 5b

Ten opzichte van het oorspronkelijk plan neemt het verhard oppervlak toe als gevolg van de intensievere bebouwing (aaneengebouwde woningen in plaats van twee-aaneen gebouwde woningen) en de aanleg van het binnenterrein ten behoeve van de parkeervoorzieningen. Het verhard oppervlak binnen fase 6 neemt daarmee met 1.331 m2 (296 m2 (6 x 10 x 29 won) - ((6 x 10) + (3 x 6) x 14 won en (7 x 10) + (3 x 6) x 4 won) + 1.035 m2) toe. Uitgaande van een T=10 bui (60 mm) dient binnen het plangebied als gevolg van de toename van het verhard oppervlak voorzien te worden in een bergingscapaciteit voor de opvang van het hemelwater van 80 m3. Voor een T=100 bui (78 mm) moet voorzien worden in een bergingscapaciteit van 104 m3.

Door het waterschap en de gemeente is aangegeven dat indien het parkeerterrein wordt uitgevoerd in een halfverharding (grastegels) dan hoeft het oppervlak (1.035 m2) van het parkeerterrein maar voor de helft (50%) meegenomen te worden in de berekening van de benodigde capaciteit. De benodigde capaciteit bedraagt dan respectievelijk 49 m3 (T=10: 296 + 1331/2 x 0,06) en 64 m3 (T=100: 296 + 1035/2 x 0,078).

Fase 6

Ten opzichte van het oorspronkelijk plan neemt het verhard oppervlak toe als gevolg van de intensievere bebouwing (aaneengebouwde woningen in plaats van twee-aaneen gebouwde woningen) en de aanleg van het binnenterrein ten behoeve van de parkeervoorzieningen. Het verhard oppervlak binnen fase 6 neemt daarmee met 2.164 m2 (492 m2 (6 x 10 x 42 won) - ((6 x 10) + (3 x 6) x 26 won) + 1.672 m2) toe. Uitgaande van een T=10 bui ( 60 mm) dient binnen het plangebied als gevolg van de toename van het verhard oppervlak voorzien te worden in een bergingscapaciteit voor de opvang van het hemelwater van 130 m3. Voor een T=100 bui (78 mm) moet voorzien worden in een bergingscapaciteit van 169 m3.

Door het waterschap en de gemeente is aangegeven dat indien het parkeerterrein wordt uitgevoerd in een halfverharding (grastegels), dan hoeft het oppervlak (1.672 m2) maar voor de helft (50%) meegenomen te worden in de berekening van de benodigde capaciteit. De benodigde capaciteit bedraagt dan respectievelijk 80 m3 (T=10: 492 + 1672/2 x 0,06) en 104 m3 (T=100: 492 + 1672/2 x 0,078).

Totaal fase 6 en 5b

De benodige capaciteit bij volledige verharding parkeerterreinen bedraagt 210 m3 (T=10) en 273 m3 (T=100) voor respectievelijk fase 5b en 6. Bij half verharding parkeerterreinen bedraagt de benodigde capaciteit 129 m3  (T=10) en 168 m3 (T=100) voor respectievelijk fase 5b en 6.

Oplossingrichtingen

In de benodige bergingscapaciteit in zowel fase 5b en 6 kan voorzien worden door verschillende infiltratiesystemen. Door de aanleg van fundering onder het wegoppervlak kan er in de bergingscapaciteit voor fase 5b en fase 6 worden voorzien. De binnenterreinen van beide fasen worden hiervoor aangewend. Daarnaast worden de parkeerterreinen in half verharding aangelegd waardoor de noodzakelijke waterhuishoudkundige voorzieningen in voldoende mate zijn gewaarborgd.

Woon- en leefklimaat

Bodem

De gronden voor fase 5b en 6 liggen momenteel braak. In de tussenliggende periode hebben zich geen (bedrijfsmatige) activiteiten voorgedaan die mogelijk tot verontreiniging van de bodem hebben kunnen leiden.

Om dit te bevestigen is in oktober 2014 nog een verkennend bodemonderzoek (Lankelma Geotechniek Zuid b.v., d.d. 7 oktober 2014) uitgevoerd. Uit dit bodemonderzoek is gebleken dat er vanuit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen zijn ten aanzien van de geplande ontwikkelingen in fase 5b en 6. Tevens is bij een inspectie van het terrein geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

Geluid

De te realiseren woningen in fase 5b worden in de oorspronkelijke voorgevelrooilijn gesitueerd. Hiermee blijft de afstand tot de infrastructuur ongewijzigd en daarmee ook de akoestische situatie.

De te realiseren 42 woningen in fase 6 worden ongeveer 3 meter dichter op de weg gesitueerd als de eerder beoogde woningen, overeenkomstig de vigerende bouwvlakken. Er treedt daarmee een beperkte wijziging op met betrekking tot de afstand van de aangrenzende wegen. De akoestisch situatie wijzigt hiermee.

In het kader van het bestemmingsplan Hulzebraak 3 is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit akoestisch onderzoek kan nog als actueel worden beschouwd aangezien er geen relevante wijzigingen in de verkeersintensiteiten hebben plaats gevonden en de snelheid is aangepast. Uit dit akoestische onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ter hoogte van het planvoornemen (zowel fase 5b als 6) niet wordt overschreden.

Voor fase 6 geldt dat de afstand ten opzichte van de weg met ongeveer 3 meter wordt verkleind, van 6 meter naar 3 meter. Aan de hand van een eenvoudige rekenformule is het verschil te berekenen, waarbij de toename van het geluid te bepalen is vanaf de bron in relatie tot de afstand van de bron. Op basis hiervan is de toename van de gevelbelasting 6 dB als gevolg van de verkleining van de afstand tot de weg.

Uit akoestisch onderzoek voor woningen aan de Steenbok blijkt dat de hoogste gevelbelasting op deze woningen 38 dB bedraagt. Deze situatie is vergelijkbaar qua situering ten opzichte van de weg met de woningen in fase 6 aan de Schorpioen en de Dierenriem. Door de verkleining van de afstand van 6 meter naar 3 meter neemt de gevelbelasting zoals hiervoor aangegeven met 6 dB toe De nieuwe gevelbelasting komt daarmee op 44 dB. Dit houdt in dat voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB en daarmee het woon- en leefklimaat in voldoende mate gewaarborgd wordt.

Luchtkwaliteit

Als gevolg van dit wijzigingsplan neemt het aantal woningen ter plaatse van fase 5 en 6 toe. Echter de totale ontwikkeling van het woongebied Hulzebraak 3 blijft onder de 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg. De totale woningbouwontwikkeling is dan ook aan te merken als Niet in Betekenende Mate.

De huidige luchtkwaliteit nabij het plangebied (fase 5 en 6) kan globaal afgeleid worden uit beschikbare informatie aan de hand van:

• het aantal dagen met een daggemiddelde concentratie fijnstof (PM10) boven 50 ìg/m3;
• de grenswaarde voor jaargemiddelde fijnstofconcentratie van 40 ìg/m3;
• de jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide (40 ìg NO2/m3).

Uit de gegevens van het Compendium voor de leefomgeving blijkt dat in 2013 in Schijndel het volgende geldt:

• het aantal dagen dat overschrijding van het daggemiddelde concentratie fijnstof plaatsvindt, ligt onder de 25. De norm van 35 dagen of meer wordt niet overschreden;
• het jaargemiddelde fijnstofconcentratie minder dan 25 ìg/m3. Deze blijft daarmee onder de norm van 40 ìg/m3;
• de jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide ligt tussen de 10-30 ìg NO2/m3. Deze blijft beneden de norm van 40.

De normen voor luchtkwaliteit worden in de huidige situatie niet overschreden.

Externe veiligheid

Voor het aspect externe veiligheid, in verband met de aanwezigheid van een tankstation met LPG, is in het kader van het voorheen geldende bestemmingsplan 'Hulzebraak 3' nader onderzoek uitgevoerd. Echter het invloedsgebied van dit tankstation is niet van invloed op het plangebied van fase 5 en 6. Derhalve hoeft het groepsrisico verder ook niet nader verantwoord te worden.

Bedrijven en milieuzonering

In de directe omgeving van het plangebied liggen verschillende bedrijven. het betreft de volgende bedrijven

Bedrijf	SBI-code 2008	Omschrijving	Richt- afstand	Afstand tot woongebied Hulzebraak	Afstand tot dichtstbijzijnde woonbestemming
Pim van Heertum Europalaan 44-46	451 473	Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven Benzinestation met lpg < 1000 m3/jr	30 m 50 m	85 m 90 m	110 m 115 m
J.M. Autosounds Europalaan 81	453	Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven	30m	20 m	45 m
Huybers Motoren Europalaan 91	451	Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven	30m	20 m	50m
Aluminiumproducts Schijndel Rooiseweg 3	251 nr.1	Vervaardigen en reparatie van producten van metaal, gesloten gebouw	100 m	80 m	110 m
Automobielbedrijf Van den Heuvel Parallelweg 1	451	Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven	30 m	60 m	85 m

Echter deze bedrijven liggen op een grotere afstand van de (nieuwe) woonwijk Hulzebraak 3 dan de richtlijnen op basis van de basiszoneringslijst, die de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering aangeeft. Gelet op het type en de omvang van deze bedrijven is het aannemelijk dat de werkelijke hinder van deze bedrijven overeenkomt met de richtlijnen. Vastgesteld kan dus worden, dat deze bedrijven niet beperkt worden door de nieuwe woningbouw en de toename van het aantal woningen.

Conclusie

Gezien het bovenstaande ten aanzien van bodem, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid alsmede bedrijven en milieuzonering kan geconcludeerd worden dat het woon- en leefklimaat van de woningen in voldoende mate gewaarborgd wordt.

Ruimtelijke kwaliteit

Fase 5b

Fase 5b maakt onderdeel uit van deelgebied 2a: centrale wonen. Uitgangspunt is rustig en geborgen wonen. Het dorpse gevoel moet in dit deel sterk tot uitdrukking komen doordat het gebied enigszins in de luwte ligt vanwege het feit dat het doorgaande verkeer voor Hulzebraak 1 en 2 afgebogen is en dit deelgebied niet zal belasten. Bij invulling van de woningbouwmogelijkheden wordt hierbij aangesloten.

De uitwerking van de concrete bouwplannen voor de woningen dient stedenbouwkundig aanvaardbaar te zijn in relatie tot het bestaande beeldkwaliteitsplan. Er dient bij de uitwerking van de concrete bouwplannen aangesloten te worden bij de hoofdlijnen van dit beeldkwaliteitsplan. Deze bouwplannen worden voor beoordeling voorgelegd aan het supervisieteam en de welstand.

Fase 6

Fase 6 is gelegen binnen deelgebied 2b: de schakel. Dit deelgebied heeft een bijzondere positie vanwege het feit dat ze gelegen is op de overgang naar Hulzebraak 2. De bebouwing binnen dit gebied moet een verbijzondering vormen op het reguliere woningen in deelgebied 2a. Dit komt tot uitdrukking in de toegepaste vormgeving architectuur. Daarbij wordt de afstand tot de overige bebouwing groter dan gemiddeld. Hierdoor is het mogelijk om een extra groen profiel mogelijk te maken. Dit brengt extra woonkwaliteit met zich mee.

De uitwerking van de concrete bouwplannen voor de woningen dient stedenbouwkundig aanvaardbaar te zijn in relatie tot het bestaande beeldkwaliteitsplan. Er dient bij de uitwerking van de concrete bouwplannen aangesloten te worden bij de hoofdlijnen van dit beeldkwaliteitsplan. Deze bouwplannen worden voor beoordeling voorgelegd aan het supervisieteam en de welstand.

3.3 Conclusie

Op basis van de nadere onderbouwing c.q. verantwoording van de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid kan geconcludeerd worden dat voldaan kan worden aan de gestelde voorwaarden. Door toepassing te geven aan de wijzigingsbevoegdheden voor fase 5 en 6 kan het planvoornemen dan ook mogelijk gemaakt worden.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Inleiding

Naast het toetsen van het planvoornemen aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid, dient ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hierbij wordt gekeken naar de economische en financiële uitvoerbaarheid.

4.2 Ruimtelijke aspecten, milieuaspecten en waterparagraaf

De in het geding zijnde ruimtelijke aspecten, milieuaspecten en wateraspecten zijn beschreven in hoofdstuk 3, bij de uitwerking van en toetsing aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid voor het wijzigen van de bouwvlakken, woningtypologie, goot- en bouwhoogte op de verbeelding alsmede de gevelbreedte en de bouwdiepte aan te passen als gevolg van gewijzigde inzichten en ontwikkelingen op de woningbouwmarkt waarbij het aantal woningen toeneemt. Geen van de beschreven aspecten vormt een belemmering voor de uitvoering van het planvoornemen.

4.3 Financiële uitvoerbaarheid

Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 rust op de gemeente op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet de verplichting tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren waarmee niet gecontracteerd is. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5. van het Bro) zoals grondverwervingskosten, plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. moeten dan verhaald worden door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan, wijzigingsplan of projectbesluit moet worden vastgesteld.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van één of meer woningen, bouw van één of meer hoofdgebouwen, bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2).

In het kader van het bestemmingsplan Hulzebraak 3 is reeds de financiële uitvoerbaarheid aangetoond. Er is een grondexploitatie opgesteld, welke jaarlijks wordt geactualiseerd. Een exploitatieplan voor fase 5 en 6 is niet noodzakelijk. De gronden zijn in eigendom van de gemeente zelf. Er is voor de gewijzigde invulling van fase 5 en 6 opnieuw een koop-realisatieovereenkomst gesloten met de ontwikkelende en realiserende partij waardoor de kosten voor rekening van deze partij komen. Voor de gemeente Schijndel zijn geen (extra) kosten aan de gewijzigde verkavelingsopzet van fase 5 en 6 voor de realisatie van het aangepaste inrichtingsplan verbonden.

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het project voldoende is gegarandeerd.

Hoofdstuk 5 Procedure

5.1 Te volgen procedure

5.1.1 Overleg

In het kader van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient vooroverleg plaats te vinden met de overheidsinstanties waarvan de belangen in het geding zijn bij de ontwikkeling.

5.1.2 Procedure

Bij het wijzigen van een vigerend bestemmingsplan ingevolge de in de regels van dat plan opgenomen wijzigingsbevoegdheden ex artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, waarvan in onderhavig geval sprake is, worden de procedureregels van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening in acht genomen.

In dat kader doorloopt het wijzigingsplan als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk plan de volgende procedure, te weten:

• a. Voorbereiding:
  • 1. Vooroverleg met instanties
  • 2. Watertoets
• b. Ontwerp:
  • 1. 1e ter inzage legging (ontwerpwijzigingsplan)
• c. Vaststelling:
  • 1. Vaststelling door burgemeester en wethouders
  • 2. 2e ter inzage legging (vastgesteld wijzigingsplan)
• d. Beroep:
  • 1. Onherroepelijk wijzigingsplan
  • 2. Reactieve aanwijzing
  • 3. Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzage legging van het ontwerpwijzigingsplan (fase b) zienswijzen worden ingesteld. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uit-eindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

5.2 Vaststelling

Het ontwerp wijzigingsplan heeft van 3 juni 2016, gedurende zes weken, tot en met 14 juli 2016 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn er wel zienswijzen tegen het wijzigingsplan ingediend. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van het wijzigingsplan. Een ambtshalve wijziging heeft wel geleid tot aanpassing van het wijzigingsplan. Het wijzigingsplan is derhalve gewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 23 augustus 2016.