2.2 Beoogde situatie
Opgave
Het bedrijf Pure Water Systems heeft behoefte aan meer kantoorruimte. Het bestemmingsplan biedt daartoe alleen ruimte aan de achterzijde van het huidige gebouw dan wel een extra bouwlaag.
Algemeen
De constructie van het bestaande gebouw biedt onvoldoende draagkracht voor een extra bouwlaag. Sloop van de bestaande bedrijfsbebouwing en vervanging door nieuwe drielaagse bedrijfsbebouwing verstoort de bedrijfsvoering, is bedrijfseconomisch niet rendabel en is tevens vanuit milieuduurzaamheidsoogpunt niet uitvoerbaar. Uitbreiding horizontaal is daarom noodzakelijk. Als gevolg van de voorgenomen uitbreiding is geen ontwikkeling van nieuw bedrijfsperceel nodig. Het bestaande bedrijfsperceel wordt intensiever benut. Het bebouwingspercentage van het huidige bedrijfsperceel neemt toe. Er is hierdoor sprake van duurzaam ruimtegebruik.
Alternatieven
Voorafgaand aan het bestemmingsplan is door de initiatiefnemer onderzocht welke mogelijkheden beschikbaar waren om uitbreiding te realiseren. Dit heeft geresulteerd in de volgende ontwikkelingsrichtingen.
Uitbreiding aan de westzijde
Bevindingen
- De ruimte voor de beoogde uitbreiding is in principe beschikbaar, het bestemmingsplan voorziet in een bouwvlak.
- Organisatorisch ligt deze zijde gunstig nabij de ingang en het huidig kantoorgedeelte.
- Verplaatsing van het laad- en losdock, dat ook aan deze zijde ligt, is noodzakelijk.
- De parkeerruimte voor auto's zal elders op het terrein moeten worden gevonden.
Afweging
Verplaatsing van het laad- en losdock is om bedrijftechnische redenen niet wenselijk. Uitbreiding is westelijke richting is niet mogelijk.
Uitbreiding aan de noordkant
Bevindingen
- Het bestemmingsplan voorziet aan deze zijde niet in een bouwvlak.
- Het profiel van de Korte Hei met een rooilijn van 10 meter aan weerszijden van de weg, geeft deze straat een duidelijk eigen kwaliteit.
- Toevoeging van een kantoor, en daarmee het opschuiven van de rooilijn over de volle lengte van het gebouw met minimaal 5 meter, schaadt het ruimtelijk beeld en de kwaliteit van de Korte Hei. Uitbreiding en grootschalige verschuiving van de rooilijn richting noorden is niet wenselijk omdat dit niet ten goede komt aan de openheid (doorzicht) van het kruispunt van de wegen Korte Hei met de Kerkeheidestraat.
Afweging
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is uitbreiding in noordelijke richting ongewenst.
Uitbreiding aan de oostzijde
Bevindingen
- Het bestemmingsplan voorziet aan deze zijde niet in een bouwvlak.
- De rooilijn (grens bouwvlak) ligt aan de westzijde van de Kerkeheidestraat op 20 meter, aan de oostzijde op 10 meter. De rooilijn sluit aan op de wisselende rooilijn van de bebouwing aan de Kerkeheidestraat bedrijfswoningen.
- Voor de hoek Kerkeheidestraat-Korte Hei kan het brede profiel plaatselijk worden versmald. De hoek van het bedrijfsperceel wordt hiermee verbijzonderd. De functie (bedrijfsperceel tussen bedrijfswoningen) en de ligging (hoeklocatie) rechtvaardigen de ruimtelijke keuze het profiel te versmallen.
- Bovendien sluit de vooruitgeschoven rooilijn aan op de grens van het bouwvlak aan de noordzijde van het perceel gelegen perceel (de andere hoek Korte Hei-Kerkeheidestraat). De rooilijn is daar bepaald op 10 meter.
- De aanwezige laanbeplanting aan de Kerkeheidestraat kan worden gehandhaafd.
- Voor aangrenzende percelen is geen sprake van een verslechtering van de bezonningssituatie.
Afweging
Verschuiving van de rooilijn is uit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar:
- aangesloten wordt bij de ten noorden van het perceel aanwezige rooilijn;
- functioneel wijkt het perceel af (uitsluitend bedrijf, geen bedrijfswoning).
Uitbreiding aan de zuidzijde
Uitbreiding aan de zuidzijde is niet mogelijk. Gronden ten zuiden van het bedrijf zijn niet in eigendom.
Bouwplan
Het bedrijf heeft er voor gekozen een uitbreiding aan de voorzijde op de hoek Kerkeheidestraat-Korte Hei te realiseren, parallel aan de Kerkeheidestraat.
- De oostelijke grens van het bouwvlak wordt met circa 10 meter richting de Kerkeheidestraat verschoven.
- Incidenteel vindt een overschrijding van de rooilijn aan de Korte Hei plaats. De hoek wordt met de voorgenomen positie, functie en vormgeving van het gebouw verbijzonderd.
- De maximale bouwhoogte bedraagt niet meer dan 15 meter en past hiermee binnen de ruimtelijke randvoorwaarden.