Balbian Versterlaan 4

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Balbian Versterlaan 4" van de gemeente Oisterwijk.

1.1 Aanleiding en doel

Op de locatie aan de Balbian Vesterlaan 4 te Oisterwijk is een kantoorpand gelegen. De initiatiefnemer is voornemens om het pand te verbouwen. De begane grond blijft ingericht als een kantoor. Gepland is om de kantoorfunctie op de eerste verdieping te beëindigen en één appartement te realiseren. Daarnaast is het voornemen om de tweede verdieping deels te vergroten en te betrekken bij de woning.

Het initiatief kan niet rechtstreeks worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan "Centrum Oisterwijk" (vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 16 februari 2017), omdat ter plaatse van de bestemming 'Gemengd - 9' het toevoegen van een nieuwe woning niet is toegestaan. Het vigerende bestemmingsplan bevat echter een wijzigingsbevoegdheid op grond waarvan de ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt. Artikel 25.5.1 biedt namelijk de mogelijkheid om de regels van het vigerende bestemmingsplan te wijzigen, zodat het toevoegen van een nieuwe woning is toegestaan. Van deze wijzigingsbevoegdheid wordt met dit wijzigingsplan gebruik gemaakt.

Voorliggende toelichting bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE KAART MET LIGGING PLANGEBIED

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Oisterwijk, sectie F, nummer 3269

De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 920 m². De gronden zijn in particulier eigendom.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Centrum Oisterwijk', vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 16 februari 2017. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Gemengd - 9'. De gronden zijn onder meer aangewezen voor dienstverlening, kantoor, wonen in een woning en activiteiten met betrekking tot cultuur en ontspanning. In de specifieke gebruiksregels, in artikel 25.3.2, is echter bepaald dat het toevoegen van een nieuwe woning niet is toegestaan.

Tevens bevat het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Beschermd dorpszicht'. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' verplicht archeologisch onderzoek bij bodemingrepen van een bepaalde omvang. Dit staat nader beschreven in hoofdstuk 5. De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpszicht' legt op dat bij het bouwen op deze gronden, het beschermd dorpszicht niet mag worden aangetast.

Het plangebied bevat een bouwvlak en een maatvoeringsaanduiding met 'maximum bouwhoogte en maximum goothoogte'. Ter plaatse van deze aanduidingen moet voldaan worden aan een maximum bouwhoogte van 12 meter en een maximum goothoogte van 7 meter.

Wijzigingsbevoegdheid

Artikel 25.5.1 van het vigerende bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor het onder voorwaarden toevoegen van het aantal woningen op de gronden met de bestemming 'Gemengd - 9'. Dit artikel is hierna overgenomen.

25.5.1 Toename aantal woningen

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen voor het toevoegen van een nieuwe woning als bedoeld in lid 1.60, waarbij de wijziging wordt getoetst aan de volgende voorwaarden en hieraan wordt voldaan:

• a. nieuwe woningen passen in het bestaande bebouwingspatroon en mogen de aanwezige samenhang niet verstoren; hieronder wordt in ieder geval verstaan:
  • 1. de hoogte van de bebouwing sluit aan op de hoogte van de bestaande bebouwing op aangrenzende percelen;
  • 2. het woningtype dient overeen te komen met woningen die in de directe omgeving aanwezig zijn;
• b. van het bepaalde onder a mag worden afgeweken indien:
  • 1. deze afwijking het ruimtelijk beeld niet overmatig en negatief beïnvloedt;
  • 2. sprake is van markering van een ruimtelijke situatie, zoals een hoeksituatie;
  • 3. een afwisseling in de eenzijdige opbouw van de buurt, wat betreft het woningtype, wordt bereikt;
  • 4. voor zover een wijzigingsplan in stedenbouwkundig opzicht mogelijk is waarin de hoogte en het woningtype van nieuwe woningen aansluiten op de omgeving als bedoeld onder a, en er geen andere noodzaak voor afwijking hiervan is dan een financieel-economische omstandigheid, kan van dit sublid geen gebruik worden gemaakt.
• c. de wijziging wordt voorts getoetst aan de volgende voorwaarden en moet hieraan voldoen:
  • 1. een voldoende stedenbouwkundige inpassing (zie onder a en b);
  • 2. voldoende ontsluitingsmogelijkheden;
  • 3. voldoende parkeermogelijkheden;
  • 4. past in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
  • 5. het beleid inzake water;
  • 6. geen onevenredige gevolgen voor archeologische waarden;
  • 7. bodemkwaliteit is geschikt voor de functie;
  • 8. vereisten van de Wet geluidhinder;
  • 9. geen onevenredige nadelige gevolgen voor bedrijven in de omgeving en/of geen onevenredig grote milieuhinder van bedrijven op de locatie;
  • 10. vereisten inzake externe veiligheid.
• d. het maximale aantal toe te voegen nieuwe woningen als bedoeld in lid 1.60 bedraagt 2 woningen per perceel; op de verbeelding van het wijzigingsplan wordt de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwe woningen' opgenomen; in de regels bij het wijzigingsplan wordt de volgende bepalingen opgenomen 'Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwe woning' mag één nieuwe woning worden toegevoegd als bedoeld in lid 1.60' of 'Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwe woningen' mogen twee nieuwe woningen worden toegevoegd als bedoeld in lid 1.60.

Toetsing aan wijzigingsbevoegdheid

Voor wat betreft het bepaalde onder a. geldt dat de extra woning onderdeel wordt van een bestaand pand dat op de tweede verdieping wordt uitgebreid. Het gebouw past binnen de bouwregels van het bestemmingsplan en is daarom passend binnen het bestaand beleid. In de omgeving staan meerdere gebouwen met een tweede verdieping. Het gebouw past daarom binnen de omgeving. Verder zijn in de omgeving meerdere woningen gelegen op de verdieping(en) waardoor geconcludeerd kan worden dat het woningtype overeenkomt met
de bestaande woningen op omliggende percelen. Er wordt kortom aan deze voorwaarde voldaan. Het bepaalde onder b is daarmee niet van toepassing.

Voor wat betreft het bepaalde onder c wordt verwezen naar hoofdstuk 4 en 5 van deze toelichting, waarin is onderbouwd dat wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden.

In relatie tot het bepaalde onder d is in de regels de bepaling opgenomen dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwe woning' één nieuwe woning mag worden toegevoegd als bedoeld in lid 1.60 van het bestemmingsplan 'Centrum Oisterwijk'.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling voldoet aan de gestelde voorwaarden uit artikel 25.5.1.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeeldingen geven de bestaande toestand van het plangebied en de directe omgeving weer.

PLANGEBIED EN DIRECTE OMGEVING

ZICHT OP DE VOORZIJDE VAN HET KANTOORPAND

2.1 Bebouwing en functies

Oisterwijk is een dorp in de provincie Noord-Brabant en tevens de hoofdkern van de gemeente Oisterwijk. De kern is aan de noordkant begrensd door de N65 van Tilburg richting Vught en is in het zuiden begrensd door bosgebied, waaronder de Oisterwijkse Bossen en Vennen.

Het plangebied ligt aan de Balbian Versterlaan, aan de rand van het historische centrum van de kern Oisterwijk. De directe omgeving van het plangebied heeft van oorsprong een stedelijk karakter. Het omliggend gebied kenmerkt zich vanuit functioneel perspectief als een diverse omgeving, waarbij detailhandel, horeca, kantoren en woningen aanwezig zijn.

 

Het plangebied aan de Balbian Versterlaan 4 is een voormalig postkantoor en is in zijn huidige staat in gebruik als kantoorpand. Het perceel is deels bebouwd en beschikt over zowel een eigen buitenruimte als ook over een bijgebouw. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een parkeerplaats, behorende bij de Balbian Versterlaan 6. Aan de Oostzijde van de ontwikkellocatie bevindt zich een kantoorpand. Ten zuiden van de Balbian Versterlaan 4 is een groenstructuur gelegen en aan de westzijde van het plangebied bevindt zich een eveneens een kantoor.

2.2 Ontsluiting

Het plangebied wordt in zijn huidige staat ontsloten op de Balbian Versterlaan. De Balbian Versterlaan is een verbindingsweg van en naar het centrum van de kern Oisterwijk.

2.3 Groen en water

Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een grootschalige groenstructuur die is ingericht als park, waar oppervlaktewater aanwezig is. Het plangebied zelf is geheel verhard en omvat geen oppervlaktewater.

Hoofdstuk 3 Plan

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Onderstaande afbeeldingen geven de beoogde stituatie van het plangebied weer.

SITUATIETEKENING MET TOEKOMSTIGE INDELING PERCEEL

SITUATIETEKENING MET PARKEERVOORZIENIINGEN

3.1 Bebouwing en functies

Het voorgenomen initiatief voorziet in de transformatie van een deel van het kantoorpand aan de Balbian Versterlaan 4. De kantoorfunctie op de begane grond blijft behouden. De eerste verdieping en de in de vorm van een kap toe te voegen tweede verdieping van het pand, worden getransformeerd naar één woning, waarbij een deel van de tweede verdieping als dakterras behorende bij het appartement in gebruik wordt genomen. Middels het voorliggende wijzigingsplan wordt de toegestane goothoogte verhoogd van 7 meter naar 8 meter.

De buitenruimte rondom het gebouw krijgt een parkeerfunctie, ten dienste van het kantoor op de begane grond. Naast het uitbouwen van de tweede verdieping, worden de gevels van het gehele pand, inclusief de gevels van het bestaande bijgebouw aangepast. Het bestaande bijgebouw wordt van een extra bouwlaag in de vorm van een kap voorzien. Op de begane grond biedt het bijgebouw plaats aan enkele auto's.

Onderstaande afbeelding geeft de verschillende gevelaanzichten van de beoogde ontwikkeling aan de Balbian Versterlaan 4 weer.

NIEUWE GEVELAANZICHTEN

3.2 Bezonningsstudie

3.2.1 Bezonningsstudie Architectenbureau Drijvers Oisterwijk

Door Architectenbureau Drijvers Oisterwijk is een bezonningsstudie uitgevoerd naar de mogelijke effecten van het project op het naastgelegen bijgebouw op het perceel Lind 40. Deze bezonningsstudie is als Bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd.

Vooropgesteld wordt dat er geen wettelijke regels zijn voor bezonning. Gemeenten kunnen gebruik maken van TNO-normen (opgesteld in 1962) voor bezonning. Deze TNO-normen kunnen volgens de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een handreiking vormen om te beoordelen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening, dat wil zeggen of geen onaanvaardbare verslechtering van het woon- en leefklimaat voor omwonenden optreedt. Aan de TNO-normen komt op zichzelf echter geen doorslaggevende betekenis toe. Voor de volledigheid worden de TNO-normen hieronder beschreven.

TNO heeft twee normen opgesteld:

• De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari - 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Bij het behalen van deze norm wordt aangenomen dat sprake is van voldoende bezonning in de woonkamer.
• De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari - 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam. Bij het behalen van deze norm wordt aangenomen dat sprake is van goede bezonning in de woonkamer.

De beschreven TNO-normen zijn toegesneden op bezonning in woonkamers. Het in de bezonningsstudie betrokken bijgebouw op het perceel Lind 40 bevat geen woonkamer.

De bezonningsstudie laat de bezonning in relatie tot het naastgelegen bijgebouw zien op 21 maart, 21 juni, 23 september en 21 december. Per datum zijn de bestaande situatie en de nieuwe situatie berekend op verschillende tijdstippen gedurende de dag.

Uit de studie blijkt dat alleen op 21 maart en op 23 september om 09:00 uur sprake is van een geringe hoeveelheid verlies aan zonlicht. Op de overige tijdstippen van die dagen, alsmede op 21 juni en 21 december, blijft de situatie onveranderd ten opzichte van de bestaande situatie. Ten overvloede wordt opgemerkt dat op alle dagen wordt voldaan aan zowel de lichte als de strenge TNO-norm indien deze van toepassing zouden zijn.

Geconcludeerd moet worden dat er door het project geen onaanvaardbare verslechtering van het woon- en leefklimaat voor omwonenden wegens verlies aan zonlicht optreedt.

3.2.2 Bezonningsstudie Bezonningsingenieur.nl

Aanvullend op bovengenoemde bezonningsstudie is een aanvullende bezonningsstudie uitgevoerd. Deze bezonningsstudie is als Bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd. Het onderzoek is uitgevoerd met als doel de veranderende bezonningssituatie van het bijgebouw achterin de tuin ter plaatse van het adres De Lind 40 te beoordelen en vast te stellen.

Visuele uitwerking

Pui achterzijde

• Er is sprake een zuidelijke oriëntatie waardoor er relatief veel bezonning mogelijk is.
• In de bestaande situatie is er grofweg vanaf de ochtend (ca. 08:00 a 09:30) de hele dag bezonning mogelijk. Uiteraard hangt dit voor een deel af van de peildatum en neemt de bezonningsduur richting de langste dag 21 juni toe. In de geplande situatie is vooral op peildata 21 maart en 21 april (en dus 21 september en 22 augustus) enige invloed te zien aan het begin van de dag. Dit komt neer op 1,5 a 2 uur afname van direct zonlicht op delen van de pui.
• Op de andere peildata (5 van de 9) is de afname op de pui beperkter of is er geen afname.
• Op enkele plekken is er ook een kleine toename doordat er geen invloed meer is ten gevolge van het bestaande bouwvolume.

Kwantitatieve uitwerking

Lichte TNO bezonningsnorm 

• De bezonningsnorm is getoetst op de toetsingsdatum 19 feb en op de peildata 21 maart en 21 april omdat dan de duur van afname dan het grootst is.
• De Lichte TNO bezonningsnorm voldoet met 3:05 uur bezonning op het meetpunt op 19 februari ruimschoots in beide situaties. Op het meetpunt treden er dus geen verschillen op. Buiten het bereik van het meetpunt is er echter wel een beperkte afname op de pui.
• Op peildata 21 maart en 21 april is ook sprake van een bezonningsduur van ruim boven de twee uur in de geplande situatie. De afname % op het meetpunt zijn met respectievelijk -11% en -5% beperkt te noemen.

Stralingsberekening zonnepanelen

• Met straling wordt zowel direct als indirect (bijvoorbeeld in een bewolkte situatie) licht bedoeld. Op basis van een rekengrid bestaande uit meetpunten wordt op jaarbasis het aantal KWH/m² doorgerekend. Hierbij zijn in dit geval de klimaatgegevens van Gilze-Rijen gebruikt.
• Uit de berekening blijkt dat de straling op de panelen met 2,2% afneemt. Dit is beperkt te noemen.

Conclusie

Er is sprake van enige invloed ten gevolge van het nieuwbouwplan maar over het geheel genomen kan gesteld worden dat deze negatieve invloed beperkt is. De lichte TNO norm blijft voldoen, op 5 van de 9 peildata is de invloed beperkt of nul, op de andere 4 is er geen sprake van substantiële afnames en de verwachte afname van straling is met - 2,2 % ook beperkt te noemen.

3.3 Verkeer en parkeren

3.3.1 Ontsluiting

Het voorliggende initiatief wordt door middel van de bestaande ontsluiting, ontsloten op de Balbian Versterlaan. Aangezien de beoogde ontwikkeling niet leidt tot het toevoegen van een extra ontsluiting en bijgevolg de bestaande ontsluiting behouden blijft, worden verkeerskundig gezien geen problemen verwacht.

3.3.2 Parkeren

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het initiatief en voorkomt overlast voor de omgeving. Het gemeentelijke parkeerbeleid is vastgelegd in de 'Nota Parkeernormen 2016', vastgesteld op 24 augustus 2016. Het gemeentelijke parkeerbeleid is als uitgangspunt gebruikt bij het samenstellen van de parkeerbalans. De planlocatie behoort volgens de 'Nota Parkeernormen 2016' tot het centrum.

Voor de beoogde transformatie van een deel van het kantoorpand naar één appartement, is het van belang om voor deze nieuwe situatie de parkeerbehoefte in beeld te brengen. Het uitgangspunt hierbij is dat de parkeerplaatsen in principe op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. In de tabel hieronder is de berekening van de parkeerbehoefte van de toekomstige situatie uiteengezet.

Onderdeel	Parkeerkencijfers	Aantal	Totaal
Kantoor (zonder baliefunctie)	1,6 per 100m² BVO	326,1m² BVO	5,2
Duur koopappartement	1,6	1 woning	1,6
Totaal			6,8

In overeenstemming met de 'Nota Parkeernormen 2016' van de gemeente Oisterwijk moeten er voor de beoogde ontwikkeling minstens 7 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Deze worden gerealiseerd op eigen terrein.

Onderstaande situatietekening geeft inzicht in het aantal parkeerplaatsen dat op eigen terrein wordt gerealiseerd. Er wordt daarmee ruimschoots voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

Ter verduidelijking: de 6 aan de noordzijde ingetekende parkeerplaatsen (aangeduid als privé), zijn voor de nieuw toe te voegen woning op de eerste en tweede verdieping. Het betreft 4 parkeerplaatsen in de garage en 2 langsparkeerplaatsen aan de noordzijde van het pand.

Voor de kantoorruimte is voorzien in 6 parkeerplaatsen aan de zuidzijde van het pand. Daarnaast zijn 4 extra parkeerplaatsen ingetekend die zowel voor het kantoor als de woning gebruikt kunnen worden.

SITUATIETEKENING AANTAL PARKEERPLAATSEN OP EIGEN TERREIN

3.3.3 Verkeer

De realisatie van het planvoornemen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "ASVV 2012'' (CROW) bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Oisterwijk wordt aangeduid als weinig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Oisterwijk zich in het centrum bevindt.

Het pand aan de Balbian Versterlaan 4 betreft een voormalig postkantoor (kantoor met baliefunctie). In de huidige situatie is het gehele pand voorzien van een kantoorfunctie. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking in de huidige situatie uiteengezet.

Onderdeel	Verkeersgeneratie	Aantal	Totaal
Kantoor (met baliefunctie)	10,5 - 12,2 per 100m² BVO	734,4m² BVO	77,1 - 89,6
Totaal				77,1 - 89,6

Bovenstaande toont aan dat de huidige situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor circa 90 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

In de nieuwe situatie blijft de kantoorfunctie op de begane grond behouden, waarbij vooralsnog een kantoor zonder baliefunctie is voorzien. Tevens wordt binnen het plangebied één appartement gerealiseerd, verdeeld over de eerste en de tweede verdieping. Hierbij blijft de reeds bestaande contour van het kantoorpand bestaan en wordt slechts de tweede verdieping uitgebreid. Om de verkeersgeneratie te bepalen valt het kantoor op de begane grond onder het onderdeel: kantoor (zonder baliefunctie). Het appartement behoort tot het onderdeel: koop, appartement, duur. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking in de toekomstige situatie uiteengezet.

Onderdeel	Verkeersgeneratie	Aantal	Totaal
Koop, appartement, duur	6,8 - 7,6	1 woning	6,8 - 7,6
Kantoor (zonder baliefunctie)	5,5 - 7,2 per 100m² BVO	326,1 m² BVO	17,9 - 23,8
Totaal			24,7 - 31,4

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie zorgt voor maximaal circa 32 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit betekent kortom dat als gevolg van de ontwikkeling sprake is van een forse afname van het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Ook indien zou worden uitgegaan van een kantoorfunctie met baliefuncties, geldt dat sprake is van een afname van het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal. Zoals in de navolgende tabel is te zien, is bij een kantoor met baliefuctie in combinatie met de beoogde woning sprake van een maximale verkeersaantrekkende werking van circa 47 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit is nog altijd ongeveer een halvering ten opzichte van de bestaande situatie waarbij sprake is van maximaal circa 90 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Onderdeel	Verkeersgeneratie	Aantal	Totaal
Koop, appartement, duur	6,8 - 7,6	1 woning	6,8 - 7,6
Kantoor (met baliefunctie)	10,5 - 12,2 per 100m² BVO	326,1 m² BVO	34,2 - 39,8
Totaal			41 - 47,4

De Balbian Versterlaan heeft in de huidige situatie reeds een relatief lage verkeersintensiteit. De directe omgeving is voorzien van enkele snelheidsremmende maatregelen en is ingericht als 30-km zone. Hierbij is veelal sprake van het manoeuvreren als gevolg van het

parkeren van auto’s in plaats van het feit dat de Balbian Versterlaan gezien moet worden als een weg ten behoeve van het doorstromen van verkeer. Doordat in de nieuwe beoogde situatie een gedeeltelijke functieverandering van kantoor naar wonen zal plaatsvinden, is er in de nieuwe situatie geen sprake van een hogere verkeerintensiteit dan in de huidige situatie. Sterker nog, de verkeersaantrekkende werking van een woning is lager dan die van een kantoorfunctie gelet op de oppervlakte die wordt gewijzigd van kantoor naar wonen, op basis waarvan kan worden gesteld dat sprake zal zijn van een afname van het aantal motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Conclusie

De verkeersafwikkeling van het planvoornemen kan zonder problemen plaatsvinden via de Balbian Versterlaan en de omliggende wegen.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsook doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten voor de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR. De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd door middel van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland.

Conclusie

Voor het beoogde initiatief zijn geen van de nationale belangen aan de orde.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Conclusie
Voor het beoogde initiatief zijn geen van de in het Barro opgenomen nationale belangen aan de orde.

4.1.3 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van één extra woning. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

• 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
• 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
• 3. werken aan een slimme netwerkstad;
• 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse

Het voorgenomen plan betreft de realisatie van één appartement, verdeeld over de eerste en de tweede verdieping. Hierbij blijft de reeds bestaande contour van het kantoorpand behouden en wordt slechts de tweede verdieping uitgebreid. Tevens blijft de kantoorfunctie op de begane grond bestaan. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

ad 1.	De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woning binnen het plangebied zal minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan.
ad 2.	Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Het plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de woning en de inrichting van het perceel kan voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag nader uitgewerkt.
ad 3.	Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. De extra woning wordt gerealiseerd binnen het bestaand stedelijke gebied van de gemeente Oisterwijk. Hierdoor is een uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied niet aan de orde.
ad 4.	Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de woning wordt een bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor dit wijzigingsplan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

4.2.2.1 De toedeling van functies

Het plangebied is onderdeel van het stedelijke gebied. In beginsel zijn daar conform artikel 3.42 IOV woningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt aan de voorwaarden getoetst.

Artikel 3.42 - duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
  Het planvoornemen heeft een geringe omvang, waardoor het niet is opgenomen binnen de regionale afspraken.
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.
  Het planvoornemen zorgt voor een woningbouwontwikkeling op een geschikte locatie binnen de kern Oisterwijk. Deze ontwikkeling moet minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen voldoen. Daarnaast is slechts sprake van een beperkte uitbreiding van de tweede verdieping van reeds bestaande bebouwing, waardoor binnen het stedelijke gebied van de gemeente Oisterwijk de stedelijke opgaven worden verwezenlijkt.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
  Het planvoornemen is stedenbouwkundig ingepast (zie hoofdstuk 3). Daarnaast voldoet het plan aan alle uitvoeringsaspecten. Deze worden nader toegelicht in hoofdstuk 5.
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
  Het voorgenomen plan voorziet in de gedeeltelijke transformatie van kantoorpand naar één appartement. Door de afgenomen vraag naar kantoorpanden en de behoefte aan woningen, wordt het kantoorpand deels omgevormd tot woning. Hiermee draagt dit planvoornemen bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik.
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
  Deze invulling wordt verder uitgewerkt in het kader van de omgevingsvergunningaanvraag.
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
  Dit is niet van toepassing voor het beoogde initiatief. De planlocatie bevindt zich binnen het bestaand stedelijk gebied en de hoeveelheid verhard oppervlak neemt niet toe.
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
  Het beoogde initiatief zorgt niet voor een verandering/aanpassing met betrekking tot duurzame mobiliteit. Dit sublid is niet van toepassing.
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.
  Het planvoornemen draagt met de realisatie van één extra woning bij aan de continuïteit van Oisterwijk als woon-/verblijfslocatie. Daarnaast wordt de gemeentelijke economie gestimuleerd doordat de bewoners van deze locatie normaliter uitgaven binnen de gemeentegrens doen.

4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken

Ter plaatse van het plangebied geldt het gebiedskenmerk 'Stalderingsgebied'. Artikel 3.52 IOV stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Het voorliggende plan omvat geen veehouderijen. Er hoeft daarom geen nadere toetsing plaats te vinden.

4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en meerwaardecreatie.

Er is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik, omdat er één nieuwe woning wordt gerealiseerd binnen het bestaand stedelijke gebied van Oisterwijk. Er ontstaat deels een functieverandering van de bestaande bouwstructuur, die deels wordt getransformeerd naar één appartement.

De situering van de woning sluit aan bij de verkavelingsstructuur in directe omgeving. Met het behoud van de bestaande bebouwing blijft een logische bebouwingsstructuur aan de Balbian Versterlaan bestaan.

Het planvoornemen leidt tot de toevoeging van één extra woning binnen de kern Oisterwijk, waarbij de woning aansluit bij de doelstellingen geformuleerd in de woonvisie (paragraaf 4.3.1). Daarnaast wordt middels dit wijzigingsplan een kantoorbestemming deels ingeruild voor een woonbestemming binnen de kern van Oisterwijk. Er is daarmee tevens een waardecreatie in het algemeen belang.

4.2.2.4 Conclusie

Het plan past binnen het beleid van de Interim Omgevingsverordening.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Omgevingsvisie gemeente Oisterwijk

De Omgevingsvisie van de Gemeente Oisterwijk (vastgesteld op 22 december 2016) is een integrale visie waarin de beleidskaders voor de fysieke leefomgeving staan omschreven. De Omgevingsvisie biedt onder meer een richtinggevend kader voor het toekomstig ruimtelijk ordeningsbeleid van de gemeente en dient als toetsingskader voor individuele verzoeken en initiatieven die niet passen binnen de vigerende bestemmingsplannen.

De Balbian Versterlaan 4 is in de Omgevingsvisie opgenomen als gebied behorende tot het centrum. Uit de gemeentelijke visie komt naar voren dat Oisterwijk een hoogwaardig woonklimaat kent. Hierdoor zijn de huizenprijzen relatief hoog. Er is bijgevolg behoefte naar verschillende typen woningen. Nieuwe woningen kunnen niet uitsluitend gerealiseerd worden door middel van nieuwbouw. Herstructurering en transformatie van het bestaande programma in het stedelijk gebied wordt als uitgangspunt genomen om de woningvoorraad aan te vullen.

Conclusie

Het initiatief beoogt één woning te realiseren, waarbij het bestaand programma middels transformatie in het stedelijk gebied wordt benut. Het initiatief past binnen de beleidsuitgangspunten uit de Omgevingsvisie van de gemeente Oisterwijk.

4.3.2 Woonvisie 'Herijkte woonvisie 2011-2021'

Op 19 juli 2016 is de 'Hereikte woonvisie 2011-2021' van de gemeente Oisterwijk vastgesteld. Deze woonvisie geeft het beleid weer op gebied van wonen in de periode tussen 2011 en 2021. Door de actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in de woonvisie in 2016 hereikt. De centrale uitgangspunten zijn echter nog steeds actueel en bieden de basis voor het woonbeleid in de gemeente.

Het is onder meer van belang dat er zorg wordt gedragen voor groot en gedifferentieerd aanbod van woningen. Hierbij dient op de eerste plaats aangesloten te worden bij de vraag van de Oisterwijkse woonconsument en vervolgens bij de vraag van woonconsumenten elders uit de regio.

Daarnaast zet de gemeente in op een evenwichtige samenstelling van de bevolking dat gepaard gaat met een afgestemd woningaanbod, waarbij ruimte is voor verschillende doelgroepen en waarbij de identiteit van de verschillende kernen binnen de gemeente behouden blijft. De gemeente richt zich hiermee op duurzame investeringen in kwaliteit.

Bovendien moet woningbouw bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Belangrijke manieren waarop dit gebeurt zijn de herontwikkeling van binnenstedelijke locaties en behoud en herstel van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Ook is het verduurzaming van de bestaande woningvoorraad vanuit duurzaamheid en economisch perspectief een belangrijke doelstelling van het woonbeleid. De uitvoering van het woonbeleid wordt gewaarborgd door een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de partners in het woonbeleid.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling sluit aan bij diverse thema's binnen het woonbeleid, waaronder het inspelen op een gedifferentieerd aanbod van woningen en het herontwikkelen c.q. transformeren van een bestaande binnenstedelijke locatie. Het voorgenomen plan is in lijn met de 'Hereikte woonvisie 2011-2021' van de gemeente Oisterwijk.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie. Ondanks dat ten behoeven van de nieuwe situatie de functie wijzigt, zal de bestemming ongewijzigd blijven. Het nieuwe initiatief zal worden gerealiseerd in een bestaand pand. Bijgevolg zullen er geen activiteiten in, en in contact met de bodem plaatsvinden.

Conclusie

Het aspect 'bodemkwaliteit' vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

Goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van hinder en gevaar. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) kan goede ruimtelijke ordening gerealiseerd worden. Het is aan de ene kant zaak om te voorkomen dat er hinder en gevaar voor gevoelige bestemmingen ontstaat en aan de andere kant dient aan bedrijven voldoende zekerheid te worden geboden dat zij niet in hun activiteiten worden beperkt door nieuwe gevoelige functies. Aangezien er in het voorgenomen plan een gevoelig object wordt toegevoegd, is het van belang dat het aspect 'Bedrijven en milieuzonering' aandacht krijgt.

In de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009) zijn richtafstanden opgenomen voor diverse bedrijfstypen. In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht. Daarnaast is in deze VNG handreiking opgenomen in welke gebieden functiemenging juist wel gewenst is, zoals bijvoorbeeld in stadscentra. Voor dergelijke gebieden is in de handreiking de systematiek van functiemenging opgenomen.

Omgevingstype

Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een gebied met functiemenging en bevindt zich in het centrum van Oisterwijk. In de omgeving is sprake van matige tot sterke functiemenging. Daarnaast heeft het plangebied de bestemming 'Gemengd - 9', waardoor verschillende functies in combinatie met wonen mogelijk worden gemaakt. Om na te gaan in hoeverre er sprake is van nadelige consequenties voor bedrijven in de omgeving door de komst van de woning en/of er sprake is van grote milieuhinder voor de beoogde nieuwe woning, wordt de systematiek van functiemenging gehanteerd. Er worden binnen deze systematiek drie categorieën aangehouden: A, B en C.

Categorie A betreft functies of bedrijfactiviteiten die toelaatbaar zijn aanpandig aan de woning. Categorie B betreft bedrijven met een zodanige milieubelasting, dat zij uitgeoefend kunnen worden indien ze bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige objecten plaatsvinden. Categorie C betreft functies, die net zoals categorie B kunnen worden uitgevoerd in een gemengd gebied. Echter moeten deze categorie C functies aan de hoofdinfrastructuur gelegen zijn.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn de locaties in de directe omgeving van het plangebied, net zoals het plangebied zelf, voorzien van de bestemming 'Gemengd - 9'. Deze bestemming maakt een menging van verschillende functies mogelijk. Functies en bedrijven die op basis van de bestemming 'Gemengd - 9' mogelijk zijn, zijn in te delen onder de categorieën A en B. Het voorgenomen initiatief voorziet in het gebruik van de eerste en tweede verdieping van het bestaande pand die bouwkundig is afgescheiden van aanpandige gebouwen en voldoet bijgevolg aan de eisen die gesteld zijn in de handreiking "Bedrijven en milieuzonering". Het kantoorpand dat in de nieuwe situatie slechts op de begane grond zal plaatsvinden, behoort tot de categorie A en maakt het bijgevolg mogelijk dat het kantoorpand aanpandig aan de woning is gesitueerd.

Deze motivering toont aan dat de voorgenomen ontwikkeling geen nadelige gevolgen zal hebben voor de belangen van de functies en bedrijven in het omliggend gebeid en dat er geen milieuhinder voor de beoogde nieuwe woning wordt verwacht. Andersom beredeneerd, worden omliggende inrichtingen niet in hun functioneren belemmerd als gevolg van de realisatie van de woning.

Conclusie

Het aspect 'Bedrijven en milieuzonering' vormt geen belemmering voor het plan.

5.1.3 Externe veiligheid

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

De wet-en regelgeving omtrent externe veiligheid is vastgesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) de Structuurvisie buisleidingen en het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Het beleid richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbare objecten zijn onder andere woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen en kinderdagverblijven. Onder meer kantoren, winkels, horeca en parkeerterreinen worden als beperkt kwetsbare objecten aangewezen.

De beoogde ontwikkeling omvat nieuwe kwetsbare objecten. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Om de externe veiligheid ten behoeve van een nieuwe ontwikkeling te beoordelen wordt een onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR).

Plaatsgebonden risico

Het PR is de kans dat een persoon, die (onafgebroken en onbeschermd) op een bepaalde plaats aanwezig is, overlijdt door een calamiteit op het terrein van een inrichting of bij een transportmodaliteit. Het PR wordt op de kaart van het gebied weergeven middels zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

De voorgenomen ontwikkeling is niet gelegen binnen een risicocontour. Het plaatsgebonden risico leidt daarmee tot geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Groepsrisico

Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang (10 personene of meer) overlijdt als gevolg van een calamiteit op het terrein van een inrichting of bij een transportmodaliteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit wil zeggen dat elke wijziging inzake planologische keuzes, zowel moet worden onderbouwd als ook verantwoord moet worden door het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag geeft hierbij aan of het groepsrisico in de betreffende situatie verantwoord wordt beschouwd.

Verantwoordingsplicht groepsrisico
Met het invullen van de verantwoordingsplicht wordt antwoord gegeven op de vraag in hoeverre eventuele externe veiligheidsrisico's in het plangebied worden geaccepteerd en welke maatregelen getroffen zijn om het risico zoveel mogelijk te beperken. Het invullen van de verantwoordingsplicht is een taak van het bevoegd gezag (hier de Omgevingsdienst Midden- en West Brabant), waardoor het externe veiligheidsaspect wordt meegewogen bij het maken van ruimtelijke keuzes. Deze verantwoording is kwalitatief en bevat verschillende onderdelen die aan bod kunnen of moeten komen. In onderstaand overzicht (volgend uit de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico) zijn de onderdelen van de verantwoording nader uitgewerkt en toegelicht.

Bron	Wanneer en opzet verantwoording groepsrisico
Inrichtingen (Bevi)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen.
Buisleidingen (Bevb)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. Er kan echter worden volstaan met een beperkte verantwoording wanneer: 1) het groepsrisico lager is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, of 2) de toename minder is dan 10% en de oriënterende waarde niet wordt overschreden, of 3) personen zich buiten de 100% letaliteitgrens bevinden. Bij een beperkte verantwoording hoeven alleen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beschouwd te worden.
Transportroutes (Bevt)	Altijd wanneer er binnen een invloedsgebied een ruimtelijk besluit wordt genomen. Er kan echter worden volstaan met een beperkte verantwoording wanneer: 1) het groepsrisico lager is dan 0,1 keer de oriëntatiewaarde, of 2) de toename minder is dan 10% en de oriënterende waarde niet wordt overschreden, of 3) personen zich buiten de 200 meter-zone bevinden. Bij een beperkte verantwoording hoeven alleen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid beschouwd te worden.

Door het uitwerken van de verantwoordingsplicht neemt het bevoegd gezag de verantwoordelijkheid voor het 'restrisico' dat overblijft nadat benodigde de veiligheidsverhogende maatregelen genomen zijn.

ZONE INDELING STANDAARD VERANTWOORDING GROEPSRISICO

De Veiligheidsregio heeft een standaardadvies opgesteld. Dit standaardadvies kan op basis van het bij dit advies horende stroomschema gebruikt worden voor de verantwoording van het groepsrisico voor ruimtelijke ontwikkelingen. De locatie ligt binnen het invloedsgebied van een risicobron (Spoorlijn Tilburg- Boxtel). Zowel de standaard verantwoording van de Omgevingsdienst Midden- en West Brabant als ook het standaardadvies van de Veiligheidsregio zijn toepasbaar. Het standaardadvies en het stroomschema zijn als bijlage aan deze toelichting toegevoegd. De basis voor het stroomschema is de locatie. Op bovenstaande kaart bevindt het plangebied zich in de 'grijze zone', Dit toont aan dat een standaardverantwoording van de Omgevingsdienst Midden- en West Brabant moet worden toegepast. De standaardverantwoording en het stroomschema zijn als Bijlage 3 aan deze toelichting toegevoegd.

Standaardadvies Veiligheidsregio

De Veiligheidsregio heeft een standaardadvies 2019 opgesteld voor ruimtelijke ontwikkelingen in het invloedsgebied van een Bevi inrichting en/of de infrastructuur. De beoogde ontwikkeling initiatief past binnen de kaders van het Standaardadvies;

"Ontwikkelingen buiten de 200 m van een categoriale Bevi inrichting, spoorlijn, autoweg, waterweg of buisleiding".

Het standaardadvies van de Veiligheidsregio is als Bijlage 4 aan deze toelichting toegevoegd.

Conclusie

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen planologische belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van één nieuwe woning.

5.1.4 Geluid

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling een geluidsgevoelig object bevat, is aandacht nodig voor dit aspect.

Verkeerslawaai

In de Wgh worden aan allebei de zijden van de weg zones aangeduid, waarbinnen een zekere maximale waarde niet mag worden overschreden als gevolg van het verkeerslawaai van de desbetreffende weg ter hoogte van de gevels van woningen of andere geluidsgevoelige objecten.

De straat van het beoogde initiatief, de Balbian Versterlaan, is een 30 kilometer-zone. Op basis van de Wet geluidhinder, zijn initiatieven in de 30 kilometerzones vrijgesteld van onderzoeksplicht. Het plangebied ligt niet binnen de onderzoekszones van wegen. Er is op grond van de Wgh geen akoestisch onderzoek nodig.

Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening aannemelijk worden gemaakt dat er sprake is van een goed woon-, en leefklimaat. Hiertoe dient te worden opgemerkt dat ter hoogte van het plangebied het aantal motorvoertuigbewegingen laag is. Daarnaast is het centrumgebied in de directe omgeving voorzien van enkele snelheidsremmende maatregelen en ingericht als 30-km zone. Hierbij is veelal sprake van het manoeuvreren als gevolg van het

parkeren van auto’s in plaats van het feit dat de Balbian Versterlaan gezien moet worden als een weg ten behoeve van het doorstromen van verkeer. Bij andere bestaande woningen op de verdieping in de directe omgeving is geen onevenredige hinder als gevolg van wegverkeerslawaai bekend. Er kan dan ook geconcludeerd worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Spoorweglawaai

Daarnaast bevindt zich aan de noordkant van het plangebied, achter de bestaande bebouwing, de spoorweg Tilburg-Eindhoven en de Spoorweg. Op basis van de geluidskaart van het Ministerie van Infrastructuur en Ruimte is de geluidbelasting ter plaatse van de planlocatie gelegen beneden de 55 dB voor Lden (gemiddelde geluidbelasting gedurende een etmaal) en beneden de 50 dB Lnight (gemiddele geluidbelasting gedurende de nacht). De geluidbelasting als gevolg van spoorwegverkeer op de gevel van de nieuwe woning voldoet aan de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai die is vastgesteld op 55 dB.

GELUIDSBELASTING SPOORWEGEN PER ETMAAL

GELUIDBELASTING SPOORWEGEN 'S NACHTS

Conclusie

Er is geen akoestisch onderzoek nodig. Het aspect 'geluid' vormt geen belemmering voor het plan.

5.1.5 Luchtkwaliteit

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen.

De beoogde ontwikkeling omvat één woning en betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.

Goed woon- en leefklimaat

Het plan ligt niet in de nabijheid van zware industrie, (een concentratie van meerdere) intensieve veehouderijen of drukke vaarwegen. Voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat wordt alleen gekeken naar luchtverontreiniging van verkeer op wegen in de omgeving.

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn voor een groot aantal stoffen grenswaarden opgenomen, maar uit onderzoek blijkt dat langs wegen alleen overschrijdingen van de grenswaarden voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) kunnen optreden. Voor de overige stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wm, treden naar verwachting nergens langs het Nederlandse wegennet overschrijdingen van deze grenswaarden op.

De monitoringstool die in het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) is opgesteld, toetst in hoeverre het initiatief voorziet van een goed woon- en leefklimaat.

Ter plaatse van de dichtsbij gelegen meetpunten wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarden (stikstofdioxode: 40 µg/m³, fijn stof: 40 µg/m³, zeer fijn stof 25 µg/m³). Voor stikstofdioxide is de achtergrondwaarde gelegen tussen 0 en 35 µg/m³. Voor fijn stof is de waarde gelegen tussen 25 en 35 µg/m³ en voor zeer fijn stof (PM 2,5) is de waarde gelegen lager 20 µg/m³. Daarnaast is het aantal overschrijdingsdagen lager dan 35 dagen per jaar en voldoet bijgevolg aan de normen.

Uit de resultaten van de Monitoringstool blijkt dat aan alle grenswaarden wordt voldaan. Er is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

Conclusie

Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor het plan.

5.1.6 Milieueffectrapportage

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, of waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is.

De in voorliggend wijzigingsplan opgenomen ontwikkelingen kunnen worden geschaard onder de in lijst D opgenomen activiteit ' lijst D actviteit de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van een winkelcentra of parkeerterrein’.

Op basis van jurisprudentie (onder meer ECLI:NL:RVS:2018:348, ECLI:NL:RVS:2019:1897 en ECLI:NL:RVS:2020:100) kan echter worden geconcludeerd dat in het voorliggende geval geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage. Uit jurisprudentie valt op te maken dat wanneer de bebouwde oppervlakte niet toeneemt, er geen sprake is van een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’. Het uitvoeren van een nadere m.e.r.-beoordeling is daarom niet noodzakelijk.

Desalnietteming kan, gelet op de resultaten van de hiervoor reeds uitgevoerde milieuanalyse, zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

De gemeenteraad van Oisterwijk heeft op 8 november 2018 nieuw archeologiebeleid vastgesteld waarbij het beleidsplan uit 2009 en de verwachtings- en beleidskaart zijn geactualiseerd. In het beleidsplan van de gemeente Oisterwijk staat omschreven op welke manier de gemeente de Wet op de archeologische monumentenzorg kan nakomen. Daarnaast is in het beleidsplan omschreven hoe de gemeente in uiteenlopende omstandigheden om wil gaan met historische bodemschatten.

Voor de hele gemeente Oisterwijk is een verwachtingskaart opgesteld. Deze kaart maakt het archeologisch erfgoed van de gemeente inzichtelijk. Op de verwachtingskaart is aangegeven wat de archeologische verwachtingen zijn op basis van een laag, middelhoog en hoog verwachtingsvol gebied. De verwachtingskaart is vertaald in een beleidskaart waaraan matrixnormen zijn gekoppeld. Op de beleidskaart en in de matrixnormen is opgenomen hoe archeologie wordt gehanteerd in de betreffende verwachtingsvolle gebieden.

Naast de verwachtings- en beleidskaart is ook archeologiebeleid opgesteld. In het beleid is onder andere vastgelegd wanneer archeologisch onderzoek al dan niet verplicht. Daarnaast is in het beleid opgenomen aan welke eisen dat onderzoek moet voldoen. In de actuele bestemmingsplannen heeft de gemeente haar beleid uiteindelijk vastgelegd.

De voorgenomen ontwikkeling vindt overwegend plaats binnen de bestaande bebouwingscontouren. Er wordt een carport van circa 40 m² gesloopt (carport) en er wordt circa 50 m² bijgebouwd (o.a. traphuis). Een toename van circa 10 m² kortom. De ondergrenzen voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek worden hierbij niet overschreden.

Conclusie
Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Het pand ligt binnen het beschermd stadsgezicht van Oisterwijk. In een aantal vergaderingen met de gemeentelijke monumentencommissie zijn de bouwplannen besproken. Op basis daarvan is door de gemeentelijke monumentencommissie op 2 juni 2020 een positief advies over de bouwplannen uitgebracht. Er is geen sprake van een negatief effect op de waarden van het beschermd stadsgezicht.

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het plan tast geen waardevolle elementen aan.

Conclusie

Het aspect 'cultuurhistorie' vormt geen belemmering voor het plan.

5.2.3 Natuurwaarden

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

5.2.3.1 Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan enerzijds om verstorende effecten zoals geluid, licht en trillingen op natuurgebieden behorende tot het Natuurnetwerk Nederland en anderzijds om stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Provincies hebben ervoor gekozen om deze gebieden te beschermen via het provinciale beleid. Ook de provincie Noord-Brabant heeft de gebieden in haar verordening toegewezen aan het Natuur Netwerk Brabant (NNB).

Verstorende effecten
Gezien de aard en omvang van het plan en de afstand tot het NNB kan worden geconcludeerd dat het plan geen verstorende effecten heeft op gebieden behorende tot het NNB .

Stikstofdepositie
Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000-gebied. Indien er sprake zou zijn van een effect, betreft dit een extern effect als gevolg van storingsfactoren als toename van geluid, licht of depositie van stikstof. Mede gezien de afstand tot het plangebied en de beperkte omvang van de ontwikkeling, zijn externe effecten als gevolg van licht en geluid uitgesloten. Bijlage 5 bevat het stikstofdepositie-onderzoek waarin zowel de bouwfase als de gebruiksfase zijn beoordeeld. Daaruit volgt dat het plan ook in relatie tot de depositie van stikstof geen significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden heeft.

5.2.3.2 Soortenbescherming

In de Wet natuurbescherming is soortenbescherming geregeld ten aanzien van alle beschermde in Nederland in het wild voorkomende dier- en plantensoorten. Voor alle soorten, dus ook voor de soorten die niet onder de aangewezen bescherming vallen, of die zijn vrijgesteld van de ontheffingsplicht, geldt de zogenaamde ‘algemene zorgplicht’ (art. 1.11 Wnb). Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan aanwezige soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. De zorgplicht geldt altijd en voor alle planten en dieren, of ze beschermd zijn of niet, en in het geval dat ze beschermd zijn ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend.

De beoogde transformatie van het pand heeft naar verwachting geen effect op het voorkomen van beschermde plant- en diersoorten, aangezien het slechts een om een funciewijziging van bestaande bebouwing gaat en daarnaast slechts in beperkte mate op de tweede verdieping in een uitbreiding wordt voorzien. De kans op aanwezigheid en/of verstoring van verblijfplaatsen van beschermde soorten is te verwaarlozen. De stootvoegen van het gebouw zijn voorzien van roosters/bijenbekjes, waardoor deze geen toegang bieden voor bijvoorbeeld vleermuizen. Verder is sprake van een plat dak met een beperkte overstek, geheel afgewerkt met trespapanelen, waardoor geen toegangsopeningen aanwezig zijn voor bijvoorbeeld vleermuizen. Voor broedvogels biedt het pand gelet op de bovengenoemde kenmerken evenmin geschikte verblijf- c.q. broedplaatsen.

Conclusie
Het aspect 'natuurwaarden' vormt geen belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. Middels deze waterparagraaf wordt duidelijk gemaakt hoe in het bestaande pand met water wordt omgegaan om bewoning toe te staan. Aangezien er geen sprake is van een toename van de hoeveelheid verhard oppervlak, treden er geen wijzigingen op ten opzichte van de huidige situatie.

5.3.1 Beleid

De verschillende overheidslagen hebben hun waterbeleid vastgelegd in diverse beleidsdocumenten. De algemene strekking met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen betreft:

• het scheiden van het schone hemelwater en het vuile afvalwater;
• het verwerken van het hemelwater op het eigen terrein, of middels een gezamenlijke voorziening heeft de voorkeur boven afvoer via het oppervlaktewater.

Het Nationaal Waterplan
Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het Provinciaal Waterplan Noord-Brabant 2016-2021
Dit plan bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2016-2021. Naast beleidskader is het Provinciaal Waterplan ook toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water. Bovendien dient het plan als structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan

In het V-GRP (2015 - 2020) is het gemeentelijk beleid betreft afvalwater, hemelwater en grondwater opgenomen. In het beleid is opgenomen dat de gemeente verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de openbare ruimte en het woon- en leefmilieu. De voorzieningen voor stedelijk afvalwater, regen en grondwater dragen daaraan bij. Ze waarborgen de maatschappelijke belangen. Dit gebeurt op de volgende wijze:

• bescherming van de volksgezondheid door de verwijdering van stedelijk afvalwater uit de directe leefomgeving;
• droge voeten en voldoende water door de inzameling en verwerking van hemelwater (en mogelijk grondwater) verwijdert de gemeente water uit de bebouwde omgeving of voegt de gemeente water toe aan de omgeving;
• schoon water en een schone bodem door de aanleg van voorzieningen voorkomt de gemeente dat ongezuiverd stedelijk afvalwater of verontreinigd regenwater op of in de bodem.

Waterschap De Dommel: Het Waterbeheerplan 2016-2021

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap De Dommel. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in het 'Waterbeheerplan 2016-2021' het waterbeheerplan 'Waardevol Water' is een strategisch document. Hierin wordt aangegeven wat de doelen zijn voor de periode 2016-2021 en hoe het waterschap dit wil bereiken. Het plan is afgestemd op het Stroomgebiedsbeheerplan Maas, het Nationaal Waterplan en het Provinciaal Waterplan. Dit waterbeheerplan beschrijft de doelen en inspanningen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021.

5.3.2 Watersysteem

Het gebied is aangesloten op een gemengd rioleringsstelsel. Aangezien het beoogde initiatief slechts bestaat uit een gedeeltelijke functiewijziging van een bestaand pand, waar in beperkte mate op de tweede verdieping uitbreiding plaatsvindt, is het verkrijgen van inzicht in de grondwaterstanden niet relevant.

Huidige en toekomstige situatie van de planlocatie

Het perceel is in zijn geheel bebouwd en verhard en dit zal met de functiewijziging niet veranderen. De wijze waarop er wordt omgegaan met het aspect water zal daarom niet wijzigen. Ook het verkrijgen van inzicht in de opbouw van de bodem en andere aspecten van de bodem met betrekking tot waterhuishouding is hierdoor niet relevant.

5.3.3 Hemelwater

Bij iedere nieuwe ontwikkeling dient ten behoeve van het afkoppelen van hemelwater dat terecht komt op de bebouwing en verharding, te worden voorzien in hemelwaterbergende voorzieningen op eigen terrein. Uitgangspunt hierbij is dat een bui van 60mm regen in 1 uur op eigen terrein opgevangen of verwerkt kan worden. Er mag geen afvloeiing naar riolering of andere percelen plaatsvinden. Bij hevigere buien mag het meerdere wel geloosd worden op bij voorkeur een sloot of gemeentelijke infiltratievoorziening middels een overstortconstructie.

In het voorliggende geval wordt voorzien in infiltratiekratten onder de parkeerplaatsen. Het voorliggende wijzigingsplan biedt een kader voor de toekomstige omgevingsvergunningaanvraag. De exacte detaillering van de infiltratievoorzieningen wordt dan ook nader uitgewerkt in het kader van de toekomstige omgevingsvergunningaanvraag.

5.3.4 Afvalwater

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Balbian Versterlaan geloosd worden.

Het afvalwater in de huidige situatie wordt aangeboden op het gemengd rioolstelsel van de gemeente Oisterwijk en afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Met de boogde bewoning van een deel van het pand blijft dit ongewijzigd.

5.3.5 Waterkwaliteit

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. Het voorliggende wijzigingsplan maakt de toevoeging van één woning mogelijk. Hiermee is sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Oisterwijk hebben op grond van artikel 6.24 lid 3 Wet ruimtelijke ordening bekend gemaakt dat zij op 18 augustus 2021 een overeenkomst over grondexploitatie zijn aangegaan met de ontwikkelaar van Balbian Versterlaan 4 in Oisterwijk. De overeenkomst heeft betrekking op het perceel kadastraal bekend gemeente Oisterwijk, sectie F, nummer 3269. Het exploitatiegebied is gelegen in de kern Oisterwijk. Het plan omvat de realisatie van één appartement.

De ontwikkelaar betaalt aan de gemeente een overeengekomen bijdrage in de exploitatie van het totale exploitatiegebied. Deze exploitatiebijdrage is opgebouwd conform artikel 5 van de regeling plankosten Exploitatieplan. Op grond hiervan is het kostenverhaal anderszins verzekerd.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Planschade

De gemeente en de grondeigenaar hebben een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten, waarin het aspect planschade juridisch is verzekerd. De gemeente en de ontwikkelaar zijn overeengekomen dat eventuele tegemoetkomingen in planschade als bedoeld in artikel 6.1 Wro als gevolg van de te voeren planologische procedure geheel voor rekening van ontwikkelaar komen.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

Dit wijzigingsplan maakt na vaststelling in zijn geheel onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Centrum Oisterwijk' (het 'bestemmingsplan'). Dit betekent dat alle algemene bepalingen en bestemmingen die op het bestemmingsplan van toepassing zijn (zoals bijvoorbeeld de begripsbepalingen en de wijze van meten) ook van toepassing zijn voor dit wijzigingsplan. Dit is geregeld in Artikel 1 van de regels van dit wijzigingsplan. Na het wijzigen van de verbeelding past de nieuwe ontwikkeling zowel wat betreft functie als bouwplan binnen de regels van het geldende bestemmingsplan.

In de regels van het bestemmingsplan is voor diverse bestemmingen het aantal woningen vastgelegd. Voor de ter plaatse geldende bestemming 'Gemengd - 9' is dit geregeld in artikel 25, lid 25.3.2. sub b. Daarin is bepaald dat er geen nieuwe woningen zijn toegestaan. Nu er een nieuwe woning planologisch mogelijk moet worden gemaakt, wordt dit met gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid in lid 25.5.1. planologisch geregeld. Op de verbeelding is door middel van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwe woning' de nieuwe woning bestemd. In artikel 2 van de regels van dit wijzigingsplan is hieraan gekoppeld dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - nieuwe woning' één nieuwe woning mag worden toegevoegd als bedoeld in lid 1.60 van het bestemmingsplan 'Centrum Oisterwijk'.

Naast de bovengenoemde aanpassing is een specifieke regeling opgenomen voor de aanpassing van het bestaande bijgebouw. Het bestaande bijgebouw wordt namelijk van een extra bouwlaag in de vorm van een kap voorzien, hetgeen niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan. Aangezien dit voornemen zowel vanuit stedenbouwkundig oogpunt als door de gemeentelijke monumentencommissie reeds is goedgekeurd, wordt middels de regels van dit wijzigingsplan aan artikel 25 'Gemengd - 9', lid 2 onder e toegevoegd dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - bijgebouw' de maximum goot- en bouwhoogte van een bijgebouw 4 meter respectievelijk 8 meter bedraagt.

Het uitgangspunt is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en bouwregels. In dit wijzigingsplan zijn de bestaande bestemming 'Gemengd - 9', de aanduiding 'bouwvlak', de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' en 'Waarde - Archeologie-1' gehandhaafd. Het bouwvlak betreft het gebied waarbinnen (hoofd) gebouwen opgericht mogen worden. Met een maatvoeringsvlak zijn de bestaande goot- en bouwhoogten conform de regeling in het bestemmingsvlak overgenomen.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro;
• 2. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan;
• 3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders;
• 4. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan.