Buitengebied, Noordstraat 110 Wilbertoord

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding

Aan de Noordstraat 110 in het buitengebied van Wilbertoord ligt een voormalig agrarisch bedrijfsperceel. De initiatiefnemer is voornemens de locatie te wijzigen naar een woonfunctie. Daartoe is in het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied Mill en Sint Hubert' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die aan de basis staat van dit plan. Via voorliggend document wordt gemotiveerd waarom medewerking wordt verleend aan een wijziging van het bestemmingsplan van Agrarisch naar Wonen voor het perceeldeel waar bijbehorende bouwwerken gewenst zijn en waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Ligging plangebied & geldende bestemming

Op onderstaande afbeelding is een luchtfoto van de omgeving van het plangebied te zien en een uitsnede van het geldende bestemmingsplan.

Luchtfoto van het plangebied (Bron: PDOK)

De Noordstraat is gelegen ten zuiden van de kern Wilbertoord. De Noordstraat is een doorgaande weg naar Wanroij met aan weerszijden hier en daar clusters met bebouwing. Daartussen zijn er doorzichten naar het overwegend open landschap. Op het perceel aan de Noordstraat 110 zijn momenteel een bedrijfswoning en voormalige agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig. Het gezamenlijk oppervlak van de bedrijfsgebouwen bedraagt circa 1.060 m². De locatie is te bereiken via twee inritten, aan beide kanten van de woning ligt een inrit.

Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Buitengebied Mill en Sint Hubert, Herziening 2018', vastgesteld door de gemeente op 8 februari 2018. Dit bestemmingsplan is een herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied Mill en Sint Hubert' uit 2013.

Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch' met een agrarisch bouwvlak.

Toekomstige situatie

In de toekomstige situatie verdwijnt het agrarisch bouwvlak van het plangebied en wordt de locatie deels gewijzigd naar de bestemming 'Wonen'. De bestaande woning blijft behouden en wordt een burgerwoning. Er komen geen nieuwe woningen bij. Een deel van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen wordt gesloopt (560 m²), de overgebleven gebouwen (circa 500 m²) gaan dienst doen als bijgebouwen bij de woning.

De initiatiefnemer heeft de wens om op de locatie hobbymatig enkele paarden te houden. De aanwezige weide achter het agrarisch bouwvlak en de schuren lenen zich hier bij uitstek voor. Het meest noordelijk bijgebouw wordt in gebruik genomen voor het stallen van paarden.

De erftransformatie gaat samen met een kwaliteitsverbetering en verduurzaming. De bestaande woning wordt opgeknapt en voorzien van zonnepanelen en delen van de locatie worden landschappelijk ingepast. Daarvoor is een schetsontwerp opgesteld, waar navolgende afbeelding een uitsnede van toont. Aan de oostzijde van het perceel komt een bomenrij om zo, net als elders, het cluster met bebouwing duidelijker te begrenzen. De twee bestaande solitaire bomen aan de noord- en zuidkant van de bestaande woning blijven behouden. Aan de westkant wordt een boomgaard toegevoegd met daarnaast nog een bomenrij als groene scheiding met de Noordstraat 114. Aan de noordzijde van het perceel blijft de daar aanwezige karakteristieke openheid behouden. Tevens wordt er verharding verwijderd, waaronder de tweede inrit aan de oostkant van de woning. De inrit tussen de woning en het westelijk gelegen bijgebouw blijft intact.

Uitsnede van het schetsontwerp van de toekomstige situatie (bron: Buro SRO)

Planopzet

De toets of met de toepassing van de wijzigingsbevoegdheid sprake is van een goede ruimtelijke ordening, heeft in hoofdlijnen plaats gevonden bij vaststelling van het geldende bestemmingsplan. In dat bestemmingsplan zijn de nog resterende criteria benoemd waar nog aan getoetst moet worden bij een wijzigingsplan. Voorliggend document kent daarom een andere, beperktere opzet dan gebruikelijk bij bestemmingsplannen. De juridische regeling, bestaande uit de regels in combinatie met de verbeelding, sluit aan bij de gebruikelijke regeling binnen de gemeente. Aangesloten is bij de bestemmingssystematiek van het bestemmingsplan "Buitengebied Mill en Sint Hubert, Herziening 2018". Voorts voldoet voorliggend plan aan de eisen vanuit de Rsro2012.

Hoofdstuk 2 Beleid

Bij voorliggend initiatief, is alleen sprake van een functiewijziging naar wonen en worden er fysieke ingrepen genomen die ten goede komen aan de ruimtelijke kwaliteit.

Vanwege de afname van de ruimtelijke impact van de locatie (het agrarische bedrijf stopt en er worden geen nieuwe functies toegestaan), is gekozen voor een vereenvoudigde opzet van de beleidsparagraaf. Vanuit het provinciaal beleid is kwaliteitsverbetering van het landschap van belang, dat is uitgewerkt in het gemeentelijk beleid. Een verdere toetsing aan de beleidskaders van de provincie en het rijk is niet noodzakelijk, omdat dit plan kleinschalig is en een beperkt ruimtelijk effect heeft.

Investeringsregeling ruimtelijke kwaliteit (2012) en het afsprakenkader uitwerking en toepassing kwaliteitsverbetering van het landschap (2015)

De gemeenteraad van Mill en St Hubert heeft in september 2012 de beleidsregel 'investeringsregeling ruimtelijke kwaliteit' (IRK) en in december 2015 het bijgestelde afsprakenkader vastgesteld. De beleidsstukken vormen het kader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen met betrekking tot het toevoegen van ruimtelijke kwaliteit en/of leefbaarheid van de kernen en het buitengebied. Uitgangspunt bij het afsprakenkader is dat bij niet planmatige ontwikkelingen de tegenprestatie gerelateerd is aan de impact. Hiervoor zijn drie categorieën ingesteld:

cat. 1 geen impact: geen tegenprestatie

cat. 2 beperkte impact: landschappelijke inpassing

cat. 3 grote impact: berekende kwaliteitsberekening van het landschap.

Welke ontwikkeling in welke categorie valt is in de bijlage van het afsprakenkader uitgewerkt.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het verwijderen van het agrarisch bouwvlak en de functiewijziging van agrarisch naar wonen. Daarmee is het plan een categorie 2 ontwikkeling, waar een landschappelijke inpassing voor opgesteld dient te worden. Voor het plan is een schetsontwerp opgesteld dat voorziet in het toevoegen van landschaps- en beplantingselementen. In hoofdstuk 1 wordt dit ontwerp nader toegelicht. In de regels van dit plan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die voorziet in de uitvoering van de maatregelen.

Het plan is uitvoerbaar binnen de beleidskaders van de gemeente Mill & St Hubert met betrekking tot de kwaliteitsberekening.

Wijzigingsregeling artikel 3.7.8 'Wijzigen naar Wonen'.

Om de bestemming 'Agrarisch' te wijzigen naar 'Wonen' wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 3.7.8 van het geldende bestemmingsplan.

3.7.8. Wijzigen naar Wonen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen' voor zover het de voormalige agrarische bedrijfswoning betreft, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. Wijziging is uitsluitend toegestaan ter plaatse van het bouwvlak.
• b. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is niet langer mogelijk.
• c. Het bouwvlak wordt verwijderd en het bestemmingsvlak ‘Wonen’ bestaat uit de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken, tuinen, erven en verhardingen en de wijziging vindt gelijktijdig plaats met wijziging van de overige gronden, waarbij deze worden bestemd overeenkomstig de aangrenzende bestemmingen. Het bestemmingsvlak 'Wonen' bedraagt maximaal 5.000 m².
• d. De voormalige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij geldt dat 60% van de te slopen voormalige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken tot maximaal 500 m².
• e. De woning mag geen onevenredige beperking opleveren voor de bedrijfsvoering/bedrijfsontwikkeling van omliggende (agrarische) bedrijven.
• f. De woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat.
• g. Bij wijziging naar de bestemming ‘Wonen’ mag een aanduiding voor een bestaande nevenfunctie en/of verbrede landbouw worden opgenomen, als ondergeschikte nevenfunctie bij de woonfunctie, waarbij de volgende voorwaarden gelden:
  • 1. De woonfunctie op het perceel dient als hoofdfunctie aanwezig en herkenbaar te blijven.
  • 2. Nevenfuncties zijn enkel toegestaan binnen het bouwvlak.
  • 3. De volgende nevenfuncties zijn toegestaan:
    • productiegebonden detailhandel en detailhandel in streekproducten, waarbij de verkoopvloeroppervlakte niet meer mag bedragen dan 50 m²;
    • dagrecreatieve voorzieningen;
    • verblijfsrecreatie in de vorm van kleinschalig kamperen, waarbij de totale omvang niet meer mag bedragen dan 25 kampeermiddelen uitsluitend in of aansluitend aan het bouwvlak, alsmede maximaal 75 m² aan algemene voorzieningen binnen het bouwvlak;
    • een zorgboerderij, kinderboerderij, educatieve en sociale voorzieningen;
    • statische opslag, waarvan de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 400 m²;
    • bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 zoals opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten (bijlage 1);
    • verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van recreatieve nachtverblijven;
    • verblijfsrecreatieve voorzieningen in de vorm van groepaccommodatie.
  • 4. Ondergeschikte horeca is toegestaan bij dagrecreatie, verblijfsrecreatie en zorgboerderij, kinderboerderij, educatieve en sociale voorzieningen waarbij de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 50 m².
  • 5. De omvang van de nevenfunctie dient zodanig te zijn dat sprake is en blijft van een ondergeschikte nevenfunctie bij de woonfunctie.
  • 6. De nevenfunctie mag uitsluitend uitgeoefend worden in bestaande bebouwing.
  • 7. Buitenopslag ten behoeve van nevenfunctie is niet toegestaan.
  • 8. De in het gebied aanwezige waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.
  • 9. De nevenfunctie mag geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben.
  • 10. De nevenfunctie mag geen onevenredige beperking opleveren voor de bedrijfsvoering/bedrijfsontwikkeling van omliggende (agrarische) bedrijven.
  • 11. Er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing.
  • 12. Er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.
  • 13. Reclame-uitingen in de vorm van vlaggenmasten en/of reclameborden ten behoeve van de nevenfunctie zijn buiten het bouwvlak toegestaan, waarbij de volgende voorwaarden gelden:
    • De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 8 m.
    • De breedte mag niet meer bedragen dan 2 m.
    • De reclame-uitingen zijn stedenbouwkundig en landschappelijk aanvaardbaar.
• h. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’/ 'overige zone - zoekgebied ecologische verbindingszone' en/of in een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen’/ 'overige zone -zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen' mag niet worden belemmerd of worden aangetast.
• i. Er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een erfbeplantingsplan.

Hieronder wordt toegelicht hoe aan de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

• a. Wijziging is uitsluitend toegestaan ter plaatse van het bouwvlak.

Het plangebied betreft het bestaande agrarische bouwvlak. Aan de straatzijde ligt er tussen het agrarisch bouwvlak en de weg een smalle strook met de bestemming agrarisch zonder bouwvlak (hetzelfde kadastrale perceel). In deze smalle strook liggen alleen gronden t.b.v. het voormalig agrarisch bedrijf (de ontsluiting van het perceel en een deel van de tuin van de woning). In geest met de wijzigingsbevoegdheid worden deze gronden meegenomen, omdat er anders een juridisch onwenselijke situatie ontstaat (woonperceel alleen toegankelijk via een andere bestemming). Stedenbouwkundig sluit die beoogde begrenzing ook aan op woonbestemmingen in de omgeving.

• b. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is niet langer mogelijk.

Dit is het geval. Het voormalige agrarische bedrijf is inmiddels niet meer actief. Voorliggend plan verwijdert het bestaande agrarisch bouwvlak van de locatie. Agrarische bedrijfsvoering binnen het plangebied is in de toekomstige situatie niet meer mogelijk.

• c. Het bouwvlak wordt verwijderd en het bestemmingsvlak ‘Wonen’ bestaat uit de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken, tuinen, erven en verhardingen en de wijziging vindt gelijktijdig plaats met wijziging van de overige gronden, waarbij deze worden bestemd overeenkomstig de aangrenzende bestemmingen. Het bestemmingsvlak 'Wonen' bedraagt maximaal 5.000 m².

Zoals reeds gemotiveerd onder b wordt het bestaande agrarisch bouwvlak van het plangebied verwijderd.

De voorste delen van het plangebied krijgen de bestemming 'Wonen', zodat het toekomstige hoofdgebouw en de bijgebouwen binnen deze bestemming liggen. Het totale oppervlak van het toekomstig bestemmingsvlak 'Wonen' bedraagt 4.840 m². In het wijzigingsplan zijn de gronden die niet in de nieuwe woonbestemming vallen, maar wel in het eerder geldende bouwvlak, bestemd als agrarisch zonder bouwvlak zodat door vaststelling van het nieuwe plan het eerdere bouwvlak ook juridisch geheel komt te vervallen.

• d. De voormalige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij geldt dat 60% van de te slopen voormalige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken tot maximaal 500 m².

In de bestaande situatie bedraagt het totale oppervlak van de bedrijfsbebouwing circa 1060 m². Voorliggende regeling staat toe dat maximaal 636 m² mag worden toegevoegd (60% van 1060 m²). Ten behoeve van dit plan blijft er maximaal 500 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing staan. Het te behouden oppervlak bedrijfsbebouwing (500 m² ) ligt daarmee lager dan wat maximaal is toegestaan en zal daarom als maximum worden opgenomen in het wijzigingsplan.

• e. De woning mag geen onevenredige beperking opleveren voor de bedrijfsvoering/bedrijfsontwikkeling van omliggende (agrarische) bedrijven.

De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. Er worden geen extra woningen toegevoegd. De omliggende agrarische bedrijven dienen nu al rekening te houden met de bestaande woning. Omdat de woning niet op een andere plek binnen het plangebied wordt herbouwd, verandert de afstand tot op omliggende bedrijven niet. De omliggende bedrijven worden daarmee niet belemmerd door de ontwikkeling.

• f. De woning dient aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat.

In hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid wordt nader toegelicht dat er bij de bestaande woning sprake is van een goed woon- en leefklimaat op basis van de haalbaarheidsaspecten.

• g. Bij wijziging naar de bestemming ‘Wonen’ mag een aanduiding voor een bestaande nevenfunctie en/of verbrede landbouw worden opgenomen, als ondergeschikte nevenfunctie bij de woonfunctie, waarbij de voorwaarden van punt 1 t/m 13 onder g gelden.

Bij voorliggend plan is er geen sprake van voortzetten van bestaande nevenfuncties en/of verbreding van landbouwactiviteiten.

• h. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’/ 'overige zone - zoekgebied ecologische verbindingszone' en/of in een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen’/ 'overige zone -zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen' mag niet worden belemmerd of worden aangetast.

Ter plaatse van het plangebied zijn de aanduidingen 'zoekgebied ecologische verbindingszone'/ 'overige zone - zoekgebied ecologische verbindingszone' en/of 'zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen' / 'overige zone - zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen' niet opgenomen.

• i. Er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een erfbeplantingsplan.

In het kader van dit plan is een schetsontwerp opgesteld. Op het schetsontwerp zijn ook landschaps- en beplantingselementen opgenomen die de ontwikkeling landschappelijk inpassen en voorzien van een kwaliteitsverbetering. Het schetsontwerp is toegevoegd als bijlage 1 van de regels en er is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen voor het realiseren en in stand houden van de landschappelijke inpassing. Het plan voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Onderstaande een toets waaruit volgt dat het plan hieraan voldoet:

• Geluid (weglawaai). Het plan staat geen nieuwe geluidgevoelige functie toe. Op het perceel staat een woning die op de huidige plaats blijft staan. De afstand tot de weg of andere geluidsbronnen verandert niet. Met betrekking tot geluid is het plan uitvoerbaar.
• Luchtkwaliteit. De agrarische bedrijfsactiviteiten verdwijnen van de locatie en er worden geen extra woningen toegevoegd. Daarmee heeft dit plan een positief effect op de luchtkwaliteit.

• Externe veiligheid. De situatie in het plangebied blijft onveranderd met betrekking tot externe veiligheid. Er blijft sprake van een kwetsbaar object. Er zijn in de omgeving geen risicobronnen die een belemmering vormen voor de ontwikkeling.
• Bodem. Vanwege de functiewijziging is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport is toegevoegd als bijlage 1. De belangrijkste conclusie is dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem uitvoering van voorliggend plan niet in de weg staat. De toekomstige bodemkwaliteit is in lijn met de beoogde woonfunctie.

• Bedrijf en milieuzonering: Er wordt geen nieuwe milieugevoelige functie toegevoegd, de woning is reeds aanwezig en wordt niet elders herbouwd. Het verdwijnen van de agrarische bedrijfsactiviteiten heeft een positief effect op omliggende gevoelige functies. Er zal sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat in de woning en er worden geen bedrijven belemmerd in de bedrijfsvoering.

• Water. Bestaande verharding en gebouwen (560 m²) worden vervangen door groen. Er wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd. Het verhard oppervlak neemt daardoor af, wat ten goede komt aan het waterbergend vermogen van het plangebied. Via het vastleggen van het inrichtingsplan als voorwaardelijke verplichting in de regels, is gewaarborgd dat er voldoende onverhard terrein is om aan de gemeentelijke norm (60 mm) te kunnen voldoen. Het plan heeft een positief effect op het aspect water.
• Cultuurhistorie en archeologie. De te slopen bedrijfsbebouwing heeft geen cultuurhistorische waardevolle betekenis. Er vinden daarbij geen (bodem)ingrepen plaats die eventueel aanwezige cultuurhistorische of archeologische waarden kunnen aantasten. Het plan heeft geen negatief effect vanuit cultuurhistorie en archeologie.

• Verkeer en parkeren. Er is reeds een woning aanwezig. De verkeersbewegingen behorende bij het agrarische bedrijf komen te vervallen. Het plan zorgt daarmee voor een afname van de verkeersbewegingen van en naar het plangebied. De locatie blijft ontsloten via de bestaande inrit tussen de woning en het westelijk gelegen bijgebouw. Parkeren is reeds mogelijk rondom de bestaande woning. Hiermee wordt voldaan aan de geldende parkeernorm.
• Ecologie. In het kader van de geplande sloopwerkzaamheden is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd. Onderzocht is of er negatieve effecten optreden voor (beschermde) soorten. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage 2. Mits enkele algemene maatregelen worden getroffen ten aanzien van de Algemene zorgplicht en algemene broedvogels, leidt het initiatief niet tot overtreding van de Wet natuurbescherming. Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect ecologie.
• Economische uitvoerbaarheid. De plankosten en eventuele planschade zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid zeker gesteld.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

Voorliggend plan sluit aan op de regels van het plan 'Buitengebied Mill en Sint Hubert, Herziening 2018'. Dit plan kent verder geen noemenswaardige bijzonderheden. Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 5 Procedure

Inspraak

Voor dit plan is geen inspraak gehouden. Het plan is van zeer beperkte omvang en reeds bekend bij de omwonenden.

 

Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan afgezien worden van dit overleg. Voorliggend plan is als zodanig te beschouwen waardoor overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro achterwege kan blijven.

Formele procedure

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Mochten er zienswijzen ingediend worden dan wordt daar in een aparte nota zienswijzen verslag van gedaan. Daarna volgt vaststelling van het plan. Na bekendmaking ligt het plan voor 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State.

Het ontwerpwijzigingsplan heeft vanaf 18 december 2019 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze perioden zijn er geen zienswijzen ingediend.