Donkhof II, Haarsteeg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De locatie Donkhof is al langere tijd in beeld als (inbreidings)locatie voor woningbouw. Ter plaatse is beoogd om maximaal één grondgebonden woning te realiseren. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het geldende bestemmingsplan. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen in de kern Haarsteeg binnen de gemeente Heusden. Het plangebied bestaat uit een perceel die zich aan de doodlopende weg Donkhof bevindt. Het perceel is gelegen achter de Haarsteegsestraat 15/15a en aangrenzend aan de Donkhoflocatie. Het plangebied is ongeveer 20 meter breed en ruim 130 meter lang.

Het plan sluit aan op de ontwikkeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Donkhof Haarsteeg', zodat er sprake is van een verantwoorde stedenbouwkundige opzet.

Ligging plangebied in de kern Haarsteeg met ligging plangebied (rood)

1.3 Geldend planologisch regime

Bestemmingsplan Heusden Buitengebied

Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan Heusden Buitengebied, vastgesteld op 18 december 2012 en Reparatieplan Deel A, vastgesteld op 31 maart 2015. Het plangebied heeft een agrarische bestemming. Daarnaast liggen op het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' (noordelijk deel) en 'Waarde - Archeologie 3' (zuidelijk deel).

Geldend bestemmingsplan met ligging perceel (rood) (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

De bouw van de nieuwe woning is strijdig met dit geldende bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie van het plangebied weergegeven. In dit hoofdstuk komt ook de beoogde situatie aan bod. Ook komt de toelaatbaarheid van de ontwikkeling op deze locatie in dit hoofdstuk naar voren. In hoofdstuk 3 is het relevante beleid opgenomen. De uitvoeringsaspecten zoals archeologie, water en geluid komen terug in hoofdstuk 4. De uitleg van de regels is te vinden in hoofdstuk 5. Tenslotte komt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid aan bod.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie en beoogde ontwikkeling

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is omsloten door woningbouw in diverse verschijningsvormen. Aan de noordwestzijde zijn gestapelde woningen aanwezig. Aan de noordoostzijde zijn met name vrijstaande woningen en tweekappers te vinden. Aan de westzijde worden maximaal zestien grondgebonden woningen gerealiseerd.

Het plangebied bestaat uit agrarische grond dat voor een deel in gebruik is als weiland.

Huidige situatie van het plangebied met ligging plangebied (rood)

2.2 Beoogde situatie

2.2.1 Locatiekeuze

Op de percelen aan de Donkhof is een woningbouwontwikkeling voorzien. Voorliggend plan, bestaande uit één vrijstaande woning, sluit aan op de ontwikkeling van maximaal zestien grondgebonden woningen. Deze woning zal gesitueerd zijn aan de noordzijde van het perceel. De oprit van de woning zal direct aansluiten op de doodlopende weg Donkhof.

In de onderstaande afbeelding is een mogelijke situatieschets opgenomen van de woning ten opzichte van de beoogde ontwikkeling in de omgeving. De exacte locatie van de woning en de perceelsindeling staat niet vast. Daarom is in het voorliggende bestemmingsplan rekening gehouden met een flexibele indeling van het plangebied.

Mogelijke situatieschets inrichting maximaal 16 grondgebonden woningen Donkhof (bron: bestemmingsplan Donkhof Haarsteeg) met beoogde ligging vrijstaande woning (zwarte omlijning)

2.2.2 Randvoorwaarden beoogde ontwikkeling

Toelaatbare bouwmassa

De gemeente hanteert in principe als uitgangspunt voor de bouwregeling de standaard modelregels van de gemeente Heusden voor de toelaatbare woning. Deze modelregels zijn tevens van toepassing op de omliggende woonomgeving (bestemmingsplan Haarsteeg en Donkhof Haarsteeg). Per nieuwbouwlocatie wordt gekeken of aanvullende eisen gewenst zijn. De modelregeling gaat uit van een maximale bouwhoogte van 11 m. Aangezien deze mogelijkheid voor omliggende woningen ook is opgenomen en de stedenbouwkundige situatie ter plaatse geen aanleiding geeft dit te verlagen, geldt voor het plangebied ook een maximale bouwhoogte van 11 m.

Parkeren

Er moeten voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd om te voorzien in de parkeerbehoefte. Het parkeren moet binnen het plangebied worden opgelost. Het perceel biedt voldoende ruimte om te voorzien in de benodigde parkeerbehoefte. In de planregels is opgenomen dat voorzien moet worden in voldoende parkeerplaatsen op het moment van aanvraag omgevingsvergunning.

Waterberging

Nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente moeten hydrologisch neutraal gebouwd worden. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. In paragraaf 4.4 wordt ingegaan op de voorwaarde om hydrologisch neutraal te bouwen.

2.2.3 Stedenbouwkundige opzet

Omdat nog niet duidelijk is hoe de woning precies wordt gesitueerd, is de stedenbouwkundige opzet in hoofdlijnen vertaald in het bestemmingsplan. Qua maatvoeringen is aangesloten bij het bestemmingsplan Donkhof Haarsteeg.

Gelet op de omvang en inrichting van het plangebied ligt het voor de hand om aan de noordzijde van het plangebied de ontsluiting te realiseren. De stedenbouwkundige opzet biedt ruimte voor de realisatie van één vrijstaande woning.

2.2.4 Juridisch-planologische vertaling stedenbouwkundig plan

Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke invulling van het plangebied juridisch-planologisch vast. Daarbij is zorgvuldigheid in acht genomen. In de ruimtelijke afwegingen zijn alle voorkomende belangen, zoals bestaande omgevingsfactoren (stedenbouw, milieu) en overige belangen, zoals het bieden van voldoende ontwikkelingsruimte tegen elkaar afgewogen en is aan het gebied een bestemming met bouw- en gebruiksmogelijkheden toegekend.

Door het in acht nemen van deze zorgvuldigheid is in het kader van de rechtszekerheid rekening gehouden met de belangen van omwonenden. Een belangrijk uitgangspunt in de keuze voor de plansystematiek is om voldoende ruimte te bieden de woning te realiseren. Het bestemmingsplan is om deze reden globaal van opzet, waarbij het gehele gebied de bestemming 'Wonen' heeft gekregen. Binnen deze bestemming zijn diverse functies toegestaan, onder meer: maximaal één woning met bijbehorende tuinen en erven, voorzieningen voor verkeer en verblijf, nutsvoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. De ligging van de woning is beperkt tot het noordelijk deel van het perceel door het opnemen van een bouwvlak.

De globale opzet heeft tot doel het plangebied voldoende aantrekkelijk te maken voor ontwikkeling. Te veel en te strakke regelgeving maakt het gebied minder aantrekkelijk voor herontwikkeling. Dit neemt niet weg dat in het plan aan enkele aspecten wel regels zijn gesteld. Deze aspecten zijn van belang om de rechtszekerheid van omwonenden te regelen. Het betreft regels met betrekking tot:

• de goot- en bouwhoogtes van de toe te laten woning;
• regels voor woningbouw, waarbij op hoofdlijnen is bepaald waar de woning aan moet voldoen (geen appartementen);
• de maximale breedte en diepte van hoofdgebouwen bedraagt 15 m;
• een parkeernorm is vastgelegd in de regels;
• de bouw van de woning kan alleen worden gerealiseerd wanneer ook de ontsluiting naar het perceel wordt gerealiseerd. Deze ontsluiting wordt mogelijk gemaakt in het naastgelegen bestemmingsplan Donkhof Haarsteeg.
• burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bebouwing indien dit noodzakelijk is:
  • 1. voor een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit en het stedenbouwkundig beeld;
  • 2. ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
  • 3. ter bevordering van de verkeers- en brandveiligheid en sociale veiligheid;
  • 4. ter voorkoming dat bebouwing de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en inrichtingen, woningen en bouwwerken onevenredig aantast.

2.3 Afweging en toelaatbaarheid

2.3.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Kader

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' (Ministerie I en M) heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. Met ingang van 1 oktober 2012 moet de toelichting van een bestemmingsplan inzicht geven dat voldaan wordt aan:

• 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien. Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan.
• 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties.
• 3. Bereikbaarheid met meerder modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten stedelijk gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

Beoordeling en conclusie

• 1. De gemeente Heusden maakt deel uit van de regio Noordoost-Brabant. In deze regio maken de gemeenten jaarlijks in het "Regionaal Ruimtelijk Overleg" / RRO samen met de provincie Noord-Brabant afspraken over de woningbouwopgave, dit voor een voortschrijdende tienjaars-periode. Basis hiervoor vormt de periodiek door de provincie uitgebrachte bevolkings- en woningbehoefteprognose, waarvan de recentste dateert uit 2014. In de planperiode van 2015 tot en met 2024 bedraagt de bouwopgave voor Heusden 2.286 woningen. Hiermee wordt voorzien in de natuurlijke aanwas van de gemeente, maar ook in de huishoudenverdunning en de verwachte migratie. In de hele regio Noordoost-Brabant gaat het in deze periode om een opgave, een woningbehoefte, van 18.900 woningen. Voor de lange termijn -tot 2030 - bedraagt de opgave een kleine 30.000 woningen. In de planning van de gemeente Heusden zijn in de komende vijf jaar 1.061 (2015-2019) woningen gepland en er zijn 2.201 woningen gepland voor de komende tien jaar (2015-2025). Hiermee blijft de gemeente iets achter op de prognose van de provincie. De in dit plan opgenomen woning is in de woningbouwplanning opgenomen en sluit daarmee aan op de kwantitatieve behoefte. Uit het gemeentelijke volkshuisvestingbeleid, de woonvisie en recente onderzoeken in Langstraatverband, zoals de Woningmarktmonitor, blijkt dat behoefte is aan vrije kavels. Deze ontwikkeling sluit hier op aan. De ontwikkeling sluit aan op de kwalitatieve behoefte.
• 2. De locatie maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van Haarsteeg en is in provinciale en gemeentelijke beleidsdocumenten aangemerkt als bestaand stedelijk gebied. Met uitvoering van dit bestemmingsplan wordt beschikbare grond binnen het bestaand stedelijk gebied benut.
• 3. N.v.t.

Het bestemmingsplan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.3.2 Verkeersaspecten

Verkeersafwikkeling

Ter plaatse wordt maximaal één woning mogelijk gemaakt. Gemiddeld levert dit een extra verkeersbelasting van 8 extra verkeersbewegingen per etmaal. Deze bewegingen zullen zich verplaatsen over de Donkhof en de Haarsteegsestraat. De toename van het aantal verkeersbeweging levert geen problemen op voor de verkeersafwikkeling op genoemde wegen.

Verkeersveiligheid

Gelet op de inrichting van de wegen, de geldende maximale snelheid en de beperkte toename van de verkeersbelasting als gevolg van de ontwikkeling worden geen problemen verwacht voor de verkeersveiligheid van de Donkhof en omliggende wegen. De Donkhof is voldoende gedimensioneerd als ontsluitingsweg voor een beperkt aantal woningen. De aansluiting van de woning en parkeergelegenheden kunnen verkeersveilig gemaakt worden.

Parkeren

Bij de realisatie van woningen moet parkeeroverlast worden geminimaliseerd door voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Binnen het plangebied is voldoende ruimte beschikbaar om in het parkeren te voorzien.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijk groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaand stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid.

Voor het plangebied doet de Structuurvisie Instrastructuur en Ruimte geen concrete afspraken. Aan de ladder voor duurzame verstedelijking in paragraaf 2.3 Afwegen toelaatbaarheid ontwikkeling. Het ruimtelijke beheer en de ruimtelijke invulling van het gebied worden aan gemeente en provincie overgelaten.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro of AmvB Ruimte) is het inhoudelijke beleidskader van het Rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen of vrijwaren van (ruimtelijke) functies, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

De volgende onderwerpen zijn in het Barro opgenomen: rijksvaarwegen, het project Mainportontwikkeling Rotterdam, het kunstfundament, de grote rivieren, de Waddenzee en het wadden gebied, defensie, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en landelijk spoorwegen, de elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang ten behoeve van het vervoer van gevaarlijke stoffen, de Ecologische Hoofdstructuur, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.

Geen van de in de AMvB genoemde onderwerpen heeft betrekking op het onderliggende plangebied. Het Barro staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

De Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is gebaseerd op het bovengenoemde Barro. In titel 2.6 van het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. De onderhavige ontwikkelingslocatie maakt geen deel uit van dergelijke aangewezen terreinen, gebieden, objecten of zones. Het Rarro staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.2 Provinciaal/regionaal

Structuurvisie RO 2010 - partiële herziening 2014

Beleidskader

De provincie geeft in de structuurvisie de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie geeft een ruimtelijke vertaling van de opgaven en doelen uit de Agenda van Brabant. Daarnaast ondersteunt de structuurvisie het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals:

• economie;
• mobiliteit;
• sociale zaken;
• cultuur;
• milieu- en natuur.

Voorafgaand aan de structuurvisie is geconcludeerd dat het vigerende ruimtelijke beleid nog steeds actueel is en daarom ongewijzigd blijft. Voorbeelden daarvan zijn:

• het principe van concentratie van verstedelijking;
• zorgvuldig ruimtegebruik;
• het verantwoord omgaan met de natuurlijke basis, het streven naar robuuste en aaneengeschakelde natuurgebieden;
• het concentratiebeleid voor glastuinbouw en intensieve veehouderijen.

In het provinciaal beleid wordt bij de opgave voor wonen en werken het accent sterker verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied.

De structuurvisie bestaat uit vier delen. Voor dit project zijn deel A en B relevant.

• Deel A. Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. In haar sturing biedt zij gemeenten meer ruimte om afwegingen te maken in een aantal vooraf gestelde kaders. Daarnaast zet de provincie zelf een aantal ontwikkelingen in gang.
• Deel B. In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Toetsing

In het bestemmingsplan 'Donkhof II, Haarsteeg' wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt van één grondgebonden woning. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt in bestaand stedelijk gebied. Het bestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten van de Structuurvisie.

Verordening Ruimte 2014

Beleidskader

De Verordening ruimte is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit de Structuurvisie in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

Algemeen

In de verordening zijn algemene regels opgenomen ter bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Als een bestemmingsplan voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied, moet zorg worden gedragen voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving. Daarbij staat het principe van zorgvuldig ruimtegebruik centraal. Eveneens wordt een belangenafweging gevraagd, waarbij de gevolgen in beeld worden gebracht voor cultuurhistorische, ecologische, landschappelijke en aardkundige waarden, bodemkwaliteit, waterhuishouding, monumenten en overige ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden. Er moet worden aangetoont dat de omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling past in de omgeving en dat het met de ontwikkeling samenhangende personen- en goederenvervoer goed kan worden afgewikkeld.

De beoogde ruimtelijke ontwikkeling moet gepaard gaan met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potientiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap en cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied.

Stedelijke ontwikkeling

Stedelijke ontwikkelingen zijn uitsluitend toegestaan binnen bestaand stedelijk gebied. De voorliggende ontwikkeling waarbij een woning gebouwd wordt ligt binnen de status 'stedelijk concentratiegebied'. Hierdoor is de voorliggende ontwikkeling passend binnen de Verordening Ruimte 2014.

Verordening Ruimte met ligging plangebied (rode arcering) in bestaand stedelijk gebied (paars)

Toetsing

Op basis van de Verordening is de stedelijke ontwikkeling zonder meer mogelijk in bestaand stedelijk gebied. Het voorliggende bestemmingsplan voldoet hieraan. Het betreft woningbouw in bestaand stedelijk gebied. Hierdoor vormt de verordening geen belemmering.

3.3 Gemeentelijk

Structuurvisie gemeente Heusden "Ideeën voor een plek"

In juli 2009 is de Structuurvisie 'Ideeën voor een plek' door de gemeenteraad van Heusden vastgesteld. Het doel van deze visie is het richting geven aan gemeentelijk ambities voor de ruimtelijke ontwikkeling van de aankomende jaren.

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'uitbreiding wonen' (zie onderstaande afbeelding). In de structuurvisie is de taakstelling voor de woningbouwopgave beschreven. De gemeente kent een grote taakstelling, wat goede perspectieven biedt om de woningvoorraad nog beter af te stemmen op de huidige en toekomstige behoeften op het gebied van woonkwaliteit, zorg en welzijn. Daarnaast wil de gemeente duurzame bouw stimuleren, aantasting van het buitengebied voorkomen en het woonklimaat optimaliseren.

Uitsnede structuurvisie met globale ligging plangebied (rode cirkel)

De ontwikkeling Donkhof maakt onderdeel uit van de woningbouwtaakstelling. Door woningbouw te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorkomen dat het buitengebied wordt aangetast. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op de uitgangspunten van de Structuurvisie Heusden.

Woonvisie Heusden 2014-2024

Met het vaststellen van de Woonvisie Heusden 2014-2024 "Dromen waarmaken" is ingespeeld op de actualiteit en wordt een visie gegeven op volkshuisvestelijke ontwikkelingen in de komende beleidsperiode 2014-2018 met een doorkijk van tien jaar. De Woonvisie is op 14 januari 2014 vastgesteld.

De woonvisie heeft als titel 'Dromen waarmaken'. Deze verwoordt de opvatting dat inwoners van Heusden zoveel mogelijk zelf moeten kunnen bepalen hoe ze willen wonen. De gemeente vindt het belangrijk dat de inwoners binnen de gemeente een wooncarrière kunnen doorlopen. Daarbij is bijzondere aandacht voor mensen die vanwege inkomen of gezondheid beperkte kansen op de woningmarkt in Heusden hebben. De gemeente koestert de variëteit aan identiteiten en benut de kans die nieuwbouw biedt om deze variatie te versterken. Dat is ook nodig gezien de demograrische ontwikkelingen in de komende periode. De nieuwbouw biedt de gelegenheid om bij te dragen aan de regionale woonopgaven.

In de woonvisie zijn de volgende speerpunten van beleid genoemd:

• bewoners maken Heusden (zelf initiatief);
• waarborging van de betaalbaarheid;
• inspelen op groeiende vraag naar wonen met zorg;
• nieuwbouw als kans voor variatie en initiatief van bewoners;
• benutten kracht bestaande wijken.

Woningbouwplanning 2014 en verder

De onderligger voor de gemeentelijke woningbouwplanning is de bevolkings- en woningbehoeftenprognose van de provincie Noord-Brabant van 2014. Volgens die prognose blijft Heusden qua inwoneraantal groeien en zal de woningvoorraad in de gemeente Heusden relatief zelfs meer moeten groeien. De beoogde groei van het aantal woningen is vooral om de voorziene eigen bevolkingsgroei op te vangen en het grotere aantal kleine huishoudens, waardoor de woningbezetting daalt. Daarnaast heeft Heusden ook een taak in de regionale woninggroei.

In het voorliggende bestemmingsplan wordt voorzien in de planologische mogelijkheid om de woning op de locatie van Donkhof mogelijk te maken. Deze woning is opgenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning onder de categorie particuliere bouw Haarsteeg.

Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan Heusden

In het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) zijn hoofdpunten uitgewerkt ten aanzien van het oplossen van bestaande problemen en het voorkomen van het ontstaan hiervan. Het plan heeft een beoogde werkingsduur van 10 jaar. De gemeente Heusden is volop in beweging. (Grootschalige) ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen in de regio en de gemeente Heusden in het bijzonder zullen het verkeersbeeld doen veranderen. Dit vraagt om een herijking van het gemeentelijk verkeersbeleid en de vigerende verkeersinstrumenten, zoals de wegencategorisering, fietsnetwerk en openbaar vervoernetwerk. In het vervoersplan staat duurzaamheid centraal.

Voorliggend plangebied ligt aan de Donkhof in Haarsteeg. Concrete actiepunten uit het verkeers- en vervoerplan hebben geen direct verband met het plangebied. De uitgangspunten afkomstig uit het Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan behoeven geen doorvertaling in dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar debodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Onderzoek

Voor het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit de analyse resultaten blijkt de zwak puin- en koolashoudende bovengrond licht verontreinigd te zijn met koper en lood. De zintuiglijke schone boven- en ondergrond zijn niet verontreinigd met de onderzochte stoffen

Het grondwater blijkt licht verontreinigd te zijn met barium, De overige onderzochte parameters zijn niet aangetoond in concentraties boven de streefwaarde, De lichte verontreinigingen met koper en lood in de bovengrond en de lichte verontreiniging met barium in het grondwater zijn in tegenspraak met de hypothese dat de onderzoekslocatie niet-verdacht is

Verontreinigingen met barium in het grondwater worden echter veelvuldig aangetroffen in de regio, zonder dat hiervoor een eenduidige bron aan te wijzen is (verhoogde achtergrondconcentraties). Derhalve wordt hiernaar geen nader onderzoek noodzakelijk geacht.

De aangetroffen gehaltes koper en lood in de grond zijn dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

Conclusie

De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aan zien van het huidige en het voorgenomen gebruik van de locatie en vormen ons inziens derhalve geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging en de afgifte van een omgevingsvergunning voor bouwen.

4.2 Archeologie

De Monumentenwet 1988 verplicht gemeenten om bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden, rekening te houden met de in de bodem aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden. Dit is in lijn met het Europese Verdrag van Malta. In het kader van dit bestemmingsplan is door BAAC een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek met behulp van boringen (verkennende fase) uitgevoerd.

Op basis van het bureauonderzoek is aan het plangebied een hoge verwachting toegekend voor archeologische waarden (vuursteenvindplaatsen, nederzettingen, graven e.d.) uit het laat-paleolithicum tot en met de ijzertijd. Gezien de vermoedelijke veenbedekking geldt voor de Romeinse tijd tot vroege middeleeuwen B/C een lage tot middelhoge verwachting. Voor het noordelijke deel van het plangebied geldt voor de periode vanaf de vroege middeleeuwen C/D een middelhoge verwachting voor archeologische waarden (perifere nederzettingsresten). Voor het zuidelijke deel geldt voor deze periode een lage verwachting voor nederzettingsresten, maar hier worden wel sporen van hopteelt (middeleeuwen en nieuwe tijd) verwacht.

Op grond van het veldonderzoek wordt geconcludeerd dat bij de geplande werkzaamheden, die in het noordelijke deel van het plangebied zullen plaatsvinden, de bodem naar verwachting tot in de draagkrachtige laag zal worden verstoord met een minimum van 80 cm –mv (vorstvrije diepte). Als gevolg hiervan zal het leesbare archeologisch niveau (op een diepte van 35 à 65 cm –mv) sterk worden verstoord. Derhalve wordt geadviseerd bij bodemverstoringen dieper dan 30 cm –mv een vervolgonderzoek uit te voeren om de archeologische verwachting te toetsen en nader aan te vullen. Gezien de naar verwachting (zeer) lage vondstdichtheid vormt een proefsleuvenonderzoek hiervoor de meest geëigende methode. Voorafgaand aan dit onderzoek dient een (door het bevoegd gezag goed te keuren) Programma van Eisen (PvE) te worden opgesteld, waarin de eisen waaraan het onderzoek dient te voldoen, worden vastgelegd. Het aanvullende archeologische onderzoek hoeft pas te worden uitgevoerd ten tijde van aanvraag van de bouwvergunning. In dit bestemmingsplan worden de archeologische waarden beschermd door middel van een dubbelbestemming.

4.3 Flora en fauna

In het kader van het naastgelegen bestemmingsplan 'Donkhof Haarsteeg' is een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd (februari 2015, terreinbezoek 29 januari 2015). Het plangebied grenst aan het gebied waarvoor de inventarisatie is uitgevoerd. Het gebied is in gebruik als weiland. Gezien de aard en ligging van het plangebied, zal de situatie voor flora en fauna vergelijkbaar zijn met het naastgelegen gebied, met dien verstande dat op dit perceel geen opgaande beplanting aanwezig is. De relevante delen van de conclusies van het onderzoeksrapport zijn hieronder weergegeven.

4.3.1 Soortbescherming

Inventarisatie

Uit het raadplegen van de Nationale Database Flora en Fauna via Quickscanhulp.nl (© NDFF - quickscanhulp.nl 03-02-2015 09:31:08) blijkt dat in de omgeving van het plangebied de laatste vijf jaar verschillende beschermde soorten zijn waargenomen. Binnen een straal van één kilometer gaat het om enkel soorten vogels en vleermuizen en verder om waterdrieblad (waterplant), kleine modderkruiper (vis), bittervoorn (vis) en das (grondgebonden zoogdier).

Op basis van het veldbezoek blijkt dat het onderzoeksgebied een beperkte natuurwaarde kent. Naast de inrichting en het gebruik komt dit doordat het gebied grotendeels ligt ingesloten door bebouwing. Desalniettemin wordt in en rond het onderzoeksgebied het voorkomen van beschermde soorten verwacht. Zo waren in de schapenweide enkele molsholpen aanwezig. De delen met een ruige grazige, dan wel onderbegroeiing vegetatie vormen geschikt leefgebied voor algemeen voorkomende soorten zoals bosmuis, egel, huisspitsmuis en veldmuis. Ook wordt hier het voorkomen van gewone pad verwacht. Het gaat om licht beschermde soorten.

Toetsing

Bij het verwijderen van beplanting en begroeiing en het vergraven van de grond ten behoeve van de inrichtingswerkzaamheden kunnen enkele verblijfsplaatsen van algemeen voorkomende zoogdieren worden vernietigd (artikel 11 van de Ffw). Ook kunnen bij de werkzaamheden enkele exemplaren worden gedood (artikel 9 van de Ffw). Het betreft hier algemeen voorkomende soorten die onder het lichte beschermingsniveau vallen. Deze soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen bij ruimtelijke ontwikkelingen onder de vrijstellingsregeling.

De uitbreidingslocatie vormt geen hoogwaardig broedgebied voor vogels. Desalniettemin kunnen zoals eerder beschreven in de bomen en struiken direct rond het plangebied vogels nestelen. Indien inrichtingswerkzaamheden tijdens het broedseizoen worden opgestart kunnen in gebruik zijnde nesten van vogels worden verstoord en vernietigd. Het is verboden nesten van vogels (indien nog in functie) te verstoren of te vernietigen (artikel 11 en 12 van de Ffw). Daarom dient bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening met worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Verstoring van broedgevallen van vogels dient te worden voorkomen. Voor de in het plangebied te verwachten vogelsoorten kan dit plaatsvinden door werkzaamheden buiten de broedperiode uit te voeren. Tevens kunnen voorbereidende maatregelen worden aangetroffen om te voorkomen dat vogels tot broeden kunnen komen binnen en direct rond het plangebied. Voor het broedseizoen wordt geen standaardperiode gehanteerd in het kader van de Ffw. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen ongeveer van 15 maart tot 15 juli duurt. Een soort als houtduif kan echter onder gunstige omstandigheden tot in oktober broeden.

4.3.2 Gebiedsbescherming

Inventarisatie

Het plangebied ligt niet in en grenst niet aan een beschermd gebied in het kader van de Nbw 1998. Het meest nabijgelegen beschermde gebied betreft het Natura 2000-gebied Vlijmers Ven, Moerputten & Bossche Broek, dat gelegen is op ongeveer 2,5 kilometer afstand ten zuiden van het plangebied. Het tussenliggende gebied bestaat grotendeels uit bebouwd gebied. Het beschermde gebied is op 23 mei 2013 definitief aangewezen als Natura 2000-gebied. In het aanwijzingsbesluit zijn de begrenzing en de instandhoudingsdoelen opgenomen. Andere beschermde gebieden in het kader van de Nbw 1998 liggen op een vele malen grotere afstand tot het plangebied.

Het plangebied ligt verder niet op en grenst niet aan gronden die in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid zijn aangewezen als NNN of Groenblauwe mantel.

Toetsing

Beschermde gebieden liggen op een geruime afstand van het plangebied. Het plangebied heeft daarnaast geen belangrijke ecologische relaties met beschermde gebieden.

Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden en de aard van het plan worden negatieve als gevolg van het plan op Natura 2000-gebieden niet verwacht. Het plan heeft in het kader van de Nbw 1998 geen negatieve gevolgen voor de instandhouding van natuurlijke habitats en soorten.

4.3.3 Conclusie

Gezien de terreinomstandigheden en de aard van het plan is een voldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Een vooronderzoek in het kader van de Ffw, een Voortoets in het kader van de Nbw 1998 of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid is niet noodzakelijk. Bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden dient wel rekening te worden gehouden met de mogelijkheid van nestelende vogels. Verstoring van broedgevallen (in gebruik zijnde nesten) van vogels dient te worden voorkomen. Op voorhand kan in redelijkheid worden gesteld dat natuurwet en -regelgeving de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.4 Water

Op grond van het Besluit Ruimtelijke Ordening moet in de toelichting van ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Hierin wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de taken en belangen van het waterschap.

De watertoets voor dit plan heeft plaatsgevonden via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl). Uit de digitale watertoets blijkt dat het ruimtelijk plan onder de korte procedure valt. De verhardingstoename en/of –afkoppeling is maximaal 2.000 m2. Het plangebied valt buiten de ruimtelijk begrensde waterbelangen.

Het Waterschap Aa en Maas verzoekt de initiatiefnemer bij de bouw af te zien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen. Hiermee worden bijvoorbeeld zink en koper in daken, gevels, goten en leidingen bedoeld. Hieraan zal worden voldaan.

De gemeente Heusden hanteert eigen beleid ten aanzien van de afvoer van het hemelwater. De toename van het verhard oppervlak moet op eigen terrein gerealiseerd worden. Voor de berekening van de benodigde compensatie wordt de berekeningsmethode van de (nieuwe) Keur gehanteerd: compensatie (m³) = Toename verhard oppervlak (m²) * Gevoeligheidsfactor * 0,06 (m).

Uitgaande van een woning van maximaal 150 m2, een bijgebouw van maximaal 60 m2 en een semi-verharde erftoegangsweg van maximaal 100 m2 is benodigde compensatie (m³) = 270 m² * 1 * 0,06 = 16,2 m³.

De hier berekende omvang van de compenserende waterberging betreft de omvang op basis van het zwaarste scenario en betreft een 'altijd goed' maatregel. Gemeente Heusden zal op basis van de nieuwe Keur in overleg met het waterschap een nieuwe beleidslijn vaststellen voor compenserende waterberging. Indien gewenst, kan de omvang van de compenserende waterberging op dat moment worden aangepast aan het vastgestelde beleid.

Op het perceel zijn ruimschoots voldoende mogelijkheden om in deze berging te voorzien. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld een infiltratievoorziening onder de toegangsweg.

4.5 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Daartoe moeten risico's voor de bevolking, die verbonden zijn aan gevaar veroorzakende activiteten (bestaand en nieuw), in beeld worden gebracht. Volgens het huidige beleid gebeurt dat door de effecten van bepaalde mogelijke ongevallen te berekenen en uit te drukken in de kans op (aantallen) doden. Op basis van de risicokaart kan geconcludeerd worden dat zich in de nabijheid van het plangebied geen bedrijven met risicovolle activiteiten bevinden. Transport van gevaarlijke stoffen via weg, water, spoor of buisleiding vindt niet plaats in de nabijheid van het plangebied.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering beoogt het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. In de brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' (VNG, 2009) zijn richtafstanden opgenomen tussen hinderlijke functies, in de vorm van gevaar, geluid, geur en stof, en gevoelige functies. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

Het voorliggende initiatief maakt de bouw van een nieuwe vrijstaande woning met bijgebouw mogelijk. Er dient bepaald te worden of de nieuwe woning zich binnen de richtafstanden van bestaande bedrijven bevindt.

Beoordeling

Aan de noordoostzijde grenst het perceel aan een maatschappelijke bestemming. Hier is de zorgorganisatie Reinier van Arkel gevestigd. Deze organisatie biedt psychische en psychiatrische hulpverlening. De zorg die op deze locatie wordt geboden betreft beschermd wonen voor circa 40 personen en een dagactiviteitencentrum. Een van de woongebouwen ligt op vrij korte afstand van het perceel. Gezien de aard van de activiteiten, vorm de aanwezigheid van de maatschappelijke functie geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.7 Geluid

Wet geluidhinder

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van woningen. De Wet geluidhinder beschouwt dergelijke gebouwen als zogenaamd geluidsgevoelige gebouwen. Onderzocht dient derhalve te worden of toetsing aan de Wet geluidhinder dient plaats te vinden.

Zones

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Binnen de bebouwde kom bedraagt de zonebreedte voor tweestrookswegen die aan weerszijden van de weg, gerekend vanuit de wegas, in acht moet worden genomen 200 m. In geval van realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zone dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Voor het plangebied is in dit verband de geluidzone van de Haarsteegsestraat relevant. Op deze weg geldt ter plaatse een maximumsnelheid van 50 km/uur. De weg betreft een tweestrooksweg gelegen binnen de bebouwde kom. De voorgenomen woningbouw ligt binnen de zone van deze weg.

De Priemsteeg kent ter plaatse van het voorgenomen initiatief een maximum snelheid van 30 km/uur. Op grond van de Wet geluidhinder is akoestisch onderzoek niet verplicht. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is deze straat wel meegenomen in onderstaande beoordeling.

Normen wegverkeer

Behoudens situaties waarbij door Gedeputeerde Staten of burgemeester en wethouders een hogere waarde is vastgesteld, geldt voor geluidsgevoelige objecten binnen een zone als hoogst toelaatbare geluidsbelasting van de gevel 48 dB (Wgh 2006). Bij het voorbereiden van een plan dat geheel of gedeeltelijke betrekking heeft op grond behorende bij een zone, dienen burgemeester en wethouders een akoestisch onderzoek in te stellen (artikel 77 van de Wet geluidhinder). Indien de geluidsbelasting de voorkeursgrenswaarde van 48 dB te boven gaat, kunnen, mits gemotiveerd, burgemeester en wethouders een hogere waarde vaststellen tot maximaal 63 dB (art. 83 van de Wgh.).

Beoordeling

In het kader van het bestemmingsplan 'Donkhof Haarsteeg' is akoestisch onderzoek (februari 2015) verricht. Het voorliggende plan is qua afstand ten opzichte van de Haarsteegsestraat nagenoeg gelijk met de ligging van de meest noordelijke woning van de Donkhoflocatie, zodat de resultaten tot dezelfde conclusie zal leiden. Ook wanneer de woning iets verder naar het noorden komt te liggen, zal ruimschoots worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Voor de Priemsteeg geldt dat de beoogde woning op een kortere afstand gerealiseerd wordt dan de woningbouwlocatie Donkhof (70 meter in plaats van 85 meter). Gelet op de resultaten uit het hiervoor genoemde onderzoek voor de Dillenburglocatie is in redelijkheid te verwachten dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet te boven gaat.

Berekend zijn de zij- en voorgevels van het betreffende bouwvlak op een waarneemhoogte van respectievelijk 1,5 en 4,5 m hoogte. De resultaten van deze berekeningen zijn opgenomen in navolgende afbeelding en tabel.

Rekenresultaten (bestemmingsplan 'Donkhof Haarsteeg' met relevante waarneempunten voor het plangebied. Waarneempunten 2 en 3 voor de Haarsteegsestraat en 4 en 5 voor de Priemsteeg

Conclusie

De geprojecteerde woning voldoet aan de Haarsteegsestraat aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor de Priemsteeg, waarvoor geen wettelijke geluidszone geldt, voldoet de woning ook aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Het aspect leidt derhalve niet tot belemmeringen voor realisatie van de woning.

4.8 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepast. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft, op voorstel van de minister van VROM, ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekende mate' wordt beschouwd.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit, heeft VROM in samenwerking met InfoMil de nibm-tool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is voor de totale toename van verkeer als gevolg van voorliggende ontwikkeling de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Conclusie

Door onderhavige ontwikkeling neemt het aantal verkeersbewegingen met cira (1 * 7,5) 8 autoritten per weekdag toe. Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project wordt dan beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

4.9 Kabels en leidingen

Door het plangebied lopen geen bovenlokale leidingen of straalpaden. Derhalve zijn er geen leidingen of beschermingszones waarmee in het plan rekening moet worden gehouden.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels

Het onderhevige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied. In dit hoofdstuk is een toelichting op de systematiek en de inhoud van de verschillende toegekende bestemmingen van het bestemmingsplan gegeven.

5.1 Plansystematiek

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke manier voorliggend plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling bindt burgers en overheid.

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012), bindende afspraken en aanbevelingen met betrekking tot de opbouw en de presentatie van het bestemmingsplan en het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting, inclusief bijlagen;
• de verbeelding;
• de regels.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en ontheffing. De verbeelding geeft de bestemmingen weer met de daarbij horende harde randvoorwaarden. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De regels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

Om duidelijkheid te verschaffen richting burgers en belanghebbenden bij bestemmingsplannen worden de regels en de verbeelding zo toegankelijk mogelijk gemaakt. Daarnaast wordt bij ontwikkelingsplannen zoveel mogelijk aangesloten op de standaardregels van de gemeente. Daarnaast hanteert de gemeente het uitgangspunt om te dereguleren waar mogelijk. Daarom worden er zo weinig mogelijk binnenplanse flexibiliteitsregels, waarmee afgeweken kan worden van het bestemmingsplan, opgenomen.

5.2 Toelichting op de regels

Indeling van de planregels is als volgt:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De bestemmingsregels zijn conform de SVBP2012 als volgt opgebouwd±

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Wijzigingsbevoegdheid

Per bestemming kunnen onderdelen, voor zover niet relevant, ontbreken.

In de bestemmingsomschrijving wordt omschreven voor welke doelen/functies de gronden mogen worden gebruikt. In voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Bestemming Wonen

Daar waar de woning gebouwd gaat worden, is een woonbestemming opgenomen. Binnen het bouwvlak dient het hoofdgebouwen gerealiseerd te worden. Het maximum aantal woningen bedraagt 1. De woning dient grondgebonden te zijn, dit betekend dat de woning op straatniveau rechtstreeks toegankelijk is, waarbij één van de bouwlagen aansluit op het maaiveld. De maximum goot- en bouwhoogte bedragen respectievelijk 7 m en 11 m.

De gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 60 m2. Binnen de bestemming 'Wonen' zijn ook gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen toegestaan. Hierbij geldt een maximum oppervlakte van 20 m2 en een maximum bouwhoogte van 4 m.

Bestemming Tuin

Het achterliggende perceel heeft conform de systematiek van de gemeente Heusden de bestemming Tuin gekregen. Binnen deze bestemming is geen bebouwing toegestaan.

Dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 3

Regelingen ten aanzien van archeologie is opgenomen, overeenkomstig de regeling uit het bestemmingsplan Heusden Buitengebied.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van bestaande maten en ondergeschikte bouwonderdelen.

Algemene gebruiksregels

Onder de algemene gebruiksregels is een verwijzing naar het verbod in de Wro opgenomen om gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Conform de wetgeving is het voorgeschreven artikel voor overgangsrecht opgenomen. Hierin zijn voorwaarden voor de omvang, het onderhoud en de herbouw opgenomen voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing of bestaand gebruik.

Slotregels

Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Dat geldt ook voor mogelijke planschadevergoedingen waaromtrent de initiatiefnemers voornemens zijn een verhaalsovereenkomst met de gemeente te sluiten. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

De gemeente en de grondeigenaren zijn voornemens een (anterieure) overeenkomst te sluiten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal conform artikel 6.12 Wro. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins' verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp bestemmingsplan heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is één zienswijze ontvangen. Dit heeft niet geleid tot wijziging van het bestemmingsplan. De beantwoording van de zienswijze is opgenomen in Bijlage 3.