Tramkade

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2008 heeft de gemeente het terrein en de gebouwen van de voormalige mengvoederfabriek De Heus in de kop van 't Zand aangekocht. Tot mei 2014 vonden hier nog bedrijfsactiviteiten plaats. Inmiddels zijn deze activiteiten gestaakt en is het terrein vrij van gebruik aan de gemeente opgeleverd.

Het doel was om hier een stedelijke herontwikkeling te realiseren. Mede door de economische crisis ligt een traditionele gebiedsontwikkeling op dit moment (nog) niet voor de hand. Naar aanleiding daarvan heeft zich ook een aantal partijen vanuit de stad bij de gemeente gemeld, die zich sterk willen maken voor de programmatische invulling van de gebouwen en het terrein. Het doel is om hier een creatieve en culturele hotspot te laten ontstaan. Niet gedacht vanuit een eindplan, maar vanuit een organische ontwikkeling.

Op 3 juni 2014 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over een plan van aanpak met betrekking tot het terrein van de voormalige mengvoederfabriek. Er is besloten:

• 1. Het bestaande terrein en de bestaande gebouwen van De Heus tijdelijk aan te wenden als een culturele en creatieve hotspot;
• 2. Voor wat betreft de wijze waarop dit te realiseren, uit te gaan van een pilot waarbij geëxperimenteerd wordt met een organische ontwikkeling (zonder eindplan) van de culturele krachten van de stad waarbij de programmatische invulling gecoördineerd wordt door een drietal 'consortia' uit de stad die zich hiervoor gemeld hebben en het technisch beheer in handen wordt gesteld bij de BIM (de Bossche Investerings Maatschappij);
• 3. Groen licht te geven aan het oprichten van een nieuwe organisatievorm voor De Heus bestaande uit de drie consortia en gedurende een periode van 3 jaar jaarlijks € 200.000,- ter beschikking te stellen uit de middelen flankerend beleid JB500' als opstartbijdrage ten behoeve van deze nog op te richten organisatievorm.

Het nu voorliggende bestemmingsplan biedt de ruimte om het terrein en de gebouwen de komende 10 jaar als culterele en creatieve hotspot aan te wenden.

1.2 Begrenzing plangebied

Het bestemmingsplan heeft betrekking op het terrein van de voormalige mengvoederfabriek De Heus. Dit terrein ligt in de kop van 't Zand en wordt globaal begrensd door het spoor, het gebied Orthenpoort ten noorden van de Dieze, de Diezebrug, de Buitendijkstraat en het terrein van de Verkadefabriek.

Globale begrenzing plangebied

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

2.1 Ontwikkeling van 't Zand

In 1874 werd eindelijk de vestingstatus opgeheven waardoor de knellende banden van de vesting konden worden verlaten. Tussen 1885 en 1893 werd de eerste uitbreiding buiten de vesting vormgegeven. Een deel van de zogenaamde “voorwerken” waren gelegen in de zuid hoek van de Kop van 't Zand. Het tracé van de spoorlijn werd in 1896 in westelijke richting verschoven zodat een terrein van circa 30 ha mogelijk werd. De gemeente architect Van Kerkhoff tekende het plan. Ingeklemd door de gekanaliseerde Dommel en de Spoorlijn ontstond een lineaire Noord-Zuid gerichte planopzet. De Koningsweg – Koninginnelaan werd de centrale as en kreeg een boulevardkarakter met een bomenrij afgezet. Er was ruimte voor een aantal verbijzonderingen zoals het Emmaplein, de Draak en het Julianaplein.

Het plan beoogde een aantal problemen in de Binnenstad op te heffen. Licht, lucht en groen kregen een prominente plaats binnen het plan. Het terrein moest vanwege de lage en drassige ligging worden opgehoogd met circa 4 meter zand dat werd gewonnen uit de IJzeren man bij Vught.

Daarmee was ook naam gegeven aan de nieuwe wijk. De programmatische indeling was eenvoudig: er kwam een deel villa's, een stationsweg met representatieve bebouwing en het Zuiden en Noorden werden deels bestemd als werkgebied en (min of meer gescheiden) woongebieden voor de bovenlaag, arbeiders en soldaten. De opkomst van de woningwet in 1901 en de aandacht van vakbonden is hier debet aan geweest. Vermengd met de woningbouw was er ruimte voor fabrieken: een Melkfabriek in het zuid westen (de schoorsteenpijp is nog te zien), en een groenteveiling, textielfabrieken en sigarenfabrieken in het noorden. De Kop van 't Zand werd een homogeen bedrijventerrein waar de Verkadefabriek haar tweede complex betrok.

De spoorlijn (Utrecht-Boxtel) wordt aangelegd in 1868 en het station (aanvankelijk een houten gebouw tegenover het Meierijplein, later in gebruik genomen als tramstation.) wordt in 1896 gebouwd, ontworpen door Eduard Cuypers.

Enkele belangrijke ingrepen zijn de verhoging van de Diezebrug voor een grotere doorvaarthoogte van de scheepvaart en de verlegging van het spoorwegtracé in 1896 naar het westen waardoor een plangebied ontstaat van ongeveer 30 hectare. De Spoorlijn wordt op een dijk aangelegd in verband met vaak optredende wateroverlast.

Men ging er vanuit dat de 30 hectare genoeg zouden zijn voor de komende vijftig jaar, vijftien jaar na de start bleek het gehele gebied al uitgegeven te zijn.
De overheid heeft zich bij de ontwikkeling terughoudend opgesteld. Speculatie werd als gunstig beschouwd voor het plan. De omvang van de percelen kon door de kopers zelf worden bepaald. De omgeving van het station leidde tot de hoogste prijzen, de uiteinden werden het goedkoopst.

De wijk was tegen de verwachting in binnen vijftien jaar volgebouwd. Dit tempo zal hebben bijgedragen in de eenheid van architectuur (vooral bepaald door architect Dony) die in de wijk is te vinden. Toch zijn ook experimenten niet geschuwd. Zo zijn in de omgeving van het Emmaplein voorbeelden van Amsterdamse school architectuur te zien.

De hoofdstructuur van het plan is eenvoudig en effectief: lange lijnen (die Noord-Zuid zijn gericht: de spoorlijn, de Dommel en de centrale as van de Koninginnelaan) en korte dwarsstraten met een ruim profiel vormen het raster waarbinnen in hoofdzaak gesloten bouwblokken worden gebouwd.
De centrale lange lijn krijgt een boulevardkarakter hetgeen wordt versterkt door een aantal verbijzonderingen: het Julianaplein, het Emmaplein en het Stationsplein /de Draak. Het Emmaplein wordt gedomineerd door de Leonarduskerk (gebouwd rond 1900), en het Stationsplein door het station.

De openbare ruimte is georganiseerd rondom een hiërarchisch principe van maat en inrichtingskwaliteit.
De Stationsweg, Koningsweg, Oranje Nassaulaan en Koninginnelaan hebben een breedte van 30 - 40 meter en kennen (in aanleg) royale parkachtige groenstroken. De Van der Does de Willeboissingel en Havensingel zijn voorzien van eenvoudige groenstroken en laanbeplanting. De Maijweg en Boschveldweg zijn alleen voorzien van bomen en zijn qua maat smaller. De Sintstraten en Lombok zijn smaller en hebben geen groenvoorzieningen.

De Kop van 't Zand vormde de noordelijke rand van de stad. Pas in 1941 werd de Diezebrug opgeleverd. In de jaren daarna werd het verkeer in plaats van over de Markt en de Orthense weg over de Koninginnelaan en Diezebrug naar het Noorden geleid. Het karakter van de Koningsweg, Koninginnelaan etc. is daardoor aanzienlijk verschraald. De aanleg van de traverse benadrukt de verkeersfunctie en draagt bij aan de scheidende werking in de wijk.

De zuidzijde van de wijk heeft in de oorlog veel schade opgelopen. Onderstaand een foto van de oorspronkelijke situatie : de wijk Lombok.

2.2 Beschrijving van het terrein

De voormalige Meelfabriek uit 1909 is gebouwd voor de heer H. Bruyelle, waarschijnlijk naar ontwerp van de architect F.C. de Beer, in traditioneel-ambachtelijke stijl. Het gebouw staat op de oostelijke punt van het bedrijfsterrein, dat is gelegen buiten het negentiende-eeuwse centrum van 's-Hertogenbosch en langs de Dieze, in de noordelijke uithoek van de wijk Het Zand, waar zich veel bedrijvigheid heeft gevestigd. Sinds 1948 heeft het fabrieksgebouw onderdeel uit gemaakt van het mengvoederbedrijf Koudijs, dat in de loop der tijd sterk is uitgebreid, waarbij de insteekhaven langs de Dieze is gedempt.

De meelfabriek is op U-vormig grondplan gebouwd, met in de oksel het trappenhuis, uitlopend in de watertoren, die boven het gebouw uitsteekt. In later tijd is ook de binnenplaats bebouwd, waarmee het gebouw een vierkant grondplan heeft gekregen. In de loop van de tijd is de fabriek uitgebreid in westelijke richting. De spoorhaven werd gedempt.

Bouwperioden gebouwdelen: Bron JAM rapportage 2014

De ligging en context van het terrein anno nu
Het terrein van de Heus vormt niet meer de noordelijke begrenzing van de stad, maar is daar een onderdeel van geworden. Aan de noordzijde wordt het gebied nu begrensd door een gemengd gebied waarin een onder andere een bouwmarkt, moskee en kantoorfuncties zijn gevestigd. Aan de Noordzijde van de Vogelstraat zijn gebouwen met een grotere schaal gesitueerd (Brandweer, Politie).

De voormalige sigarenfabriek Willem II is verkleurd. Op 19 september 2014 werd de vernieuwde Willem II Fabriek geopend. Het is een verzamelgebouw voor muziek en beeldende, digitale, grafische en audiovisuele kunsten, producties en vormgeving.

De vroegere koekjesfabriek van Verkade is hergebruikt als cultureel centrum voor dans, muziek, toneel en film. Ook de Factory, een voormalige scheepschroevenfabriek heeft een andere functie gekregen. Dit gebouw is momenteel in gebruik als skatecentrum.

Met deze ontwikkelingen heeft dit gebied een transitie gekregen in de richting van cultuur en jongeren.

De verbinding met het westelijk stadsdeel en de Brabanthallen is sterk verbeterd met de nieuwe spoorbruggen. Door te kiezen voor een grote overspanning is de relatie ruimer en visueel aantrekkelijker geworden. Ook sociaal gezien is de verbinding veiliger geworden. De Veemarktweg is inmiddels heringericht.

2.3 Overzicht aanwezige bebouwing

Hieronder wordt aangegeven welke bebouwing nu nog in het gebied aanwezig is en welke oppervlakte deze gebouwen hebben.

Aanwezige bebouwing (In de kolom no. zijn de nrs. opgenomen die corresponderen met de nummering door JAM)

De capaciteit van de gebouwen
Op het terrein ( oppervlakte inclusief oever ca. 20.0000 m2) staan verschillende gebouwen: silo's, hijskraan, opslagloodsen en fabrieksdelen.

Het globale bruikbare vloeroppervlak van deze bestaande gebouwen bedraagt c.a. 10.000 m2. Niet alle ruimtes van de voormalige fabrieksbebouwing lenen zich voor hergebruik. Sommige ruimtes zijn namelijk ongeschikt doordat deze in gebruik waren als machine-ruimte met een beperkte hoogte. Daarnaast worden twee bouwdelen gesloopt (onderdeel h en k). De tabel hieronder geeft de bruikbare oppervlakte van de onderscheiden gebouwen aan.

Oppervlakten van delen van het complex (N.B. de oppervlakten zijn gebruiksoppervlakten).

2.4 Cultuurhistorische waarde

Het terrein van de voormalige mengvoederfabriek bestaat uit een veelheid van gebouwen en functies uit verschillende bouwperioden. Het oudste gebouw, de voormalige meelfabriek is gebouwd in opdracht van de heer H. Bruyelle. De fabriek, bestaande uit een molengebouw met ketelhuis is rond 1910 gebouwd naar een ontwerp van architect F.C. de Beer, staat aangemerkt als een van Rijkswege beschermd monument. Het object is beschreven in de redengevende beschrijving bekend onder monumentnummer 522444. Het rijksmonument alsmede de overige bouwdelen zijn tevens beschreven in een door bureau DOOK erfgoedwerk opgesteld 'Bouwhistorisch waardestellend onderzoek Koudijs - de Heus • 's-Hertogenbosch' uit 2014.

In deze rapportage wordt de ontstaansgeschiedenis van het bedrijf beschreven en worden de bouw- en cultuurhistorische waarden van de verschillende bouwdelen uiteengezet en vertaald in waarderingsplattegronden.
In de bouw- en cultuurhistorische beschrijving wordt onderscheid gemaakt tussen het molengebouw met toren en ketelhuis enerzijds en de overige gebouwen op het terrein.
De meelfabriek, gebouwd op een U-vormig grondplan, is een illustratief en zeldzaam voorbeeld van in die tijd gebouwde meelfabrieken, met de voor dit type kenmerkende ligging, omvang en vormgeving.
Het molengebouw met kenmerkende watertoren en ketelhuis bezit bouwhistorische waarden die tot uiting komen in de toepassing van voor die tijd gebruikelijke materialen en constructies zoals gietijzeren kolommen, gewalste ijzeren onderslagbalken en houten binten. Verder zijn er vroege toepassingen van gewapend beton aanwezig. Een groot deel van deze elementen zijn in het molengebouw nog in originele staat bewaard gebleven. Het molengebouw met ketelhuis kent verder een interessante gebruikshistorie die zich in en rond het gebouw goed laat aflezen met naast de utilitaire functie ook herinneringen aan de oorlogsperiode.

De overige gebouwen en bouwdelen op het terrein, ontworpen in latere fases en door andere architecten, bezitten minder samenhang en hebben qua schaal, materialisatie en vorm een geringe bouw- en cultuurhistorische waarde.

Het molengebouw met ketelhuis is een van Rijkswege beschermd monument en heeft vanzelfsprekend een hoge monumentwaarde. Handelingen (wijzigen, veranderen, herbestemmen) die gevolgen hebben voor het pand, dienen ingevolge de Monumentenwet middels een omgevingsvergunning te worden geformaliseerd. Uitgangspunt is hierbij dat de monumentale waarden van het molengebouw inclusief het ketelhuis, gehandhaafd blijven. Vooroverleg met de afdeling Erfgoed van de gemeente 's-Hertogenbosch is hierbij noodzakelijk.

Begrenzing rijksmonument

Alle wijzigingen zullen tevens beoordeeld worden door de monumenten- en welstandscommissie en bij sloop, ingrijpende wijzigingen, functiewijziging of een reconstructie heeft de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed ook een adviserende taak.

De archeologische aspecten en consequenties bij het maken van verstoringen en graafwerkzaamheden worden genoemd en beschreven in paragraaf 5.8 Archeologie.

2.5 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 't Zand. Dat plan is door de raad vastgesteld in 2004.

Uitsnede bestemmingsplan 't Zand

In dit bestemmingsplan is de kop van het 't Zand in vier kwartieren ingedeeld. Aan het deel waar de voormalige veevoederfabriek van Koudijs/de Heus was gevestigd, is in dat plan de bestemming 'Bedrijven' toegekend,. Dit vanwege de aanwezigheid van de veevoederfabriek. De drie overige kwartieren hebben een bestemming 'Centrum ondersteunende doeleinden' gekregen, waarin een mix van verschillende functies is toegestaan, zoals maatschappelijke en recreatieve voorzieningen, kleinschalige bedrijvigheid en horeca (begrensd qua m2).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid:

• 1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
• 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• 4. efficiënt gebruik van de ondergrond;
• 5. een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
• 7. het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• 9. ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
• 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
• 13. zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Het laatstgenoemde nationaal belang houdt in dat bij stedelijke ontwikkelingen de ladder van duurzame verstedelijking (zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) dient te worden gemotiveerd. In paragraaf 3.2.2 wordt daar nader op ingegaan.

Het bestemmingsplan Tramkade maakt hergebruik van het terrein en de bestaande gebouwen van de voormalige mengvoederfabriek mogelijk. Dit plan raakt geen nationale belangen.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Hierin geeft de provincie Noord-Brabant de hoofdlijnen aan van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch, mobiliteits-, sociaal, cultureel, milieu- en natuurbeleid. Met deze structuurvisie geeft de provincie ook (mede) gestalte aan nationale ruimtelijke belangen en doelen.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen, zoals de concentratie van verstedelijking. De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt, is uitgewerkt in vier manieren van sturen:

• a. regionaal samenwerken;
• b. ontwikkelen, zowel gebiedsgericht als thematisch, zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen;
• c. beschermen van provinciale belangen, zoals zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, door middel van de Verordening ruimte;
• d. stimuleren, door middel van subsidies en door het beschikbaar stellen van kennis en informatie.

In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Op de Structurenkaart is het plangebied aangeduid als 'hoogstedelijke zone'. Deze plekken zijn geschikt voor de ontwikkeling van (bovenregionale) stedelijke functies. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk het bestaande terrein en gebouwen te hergebuiken voor een verscheidenheid van stedelijke functies.

3.2.2 Verordening Ruimte 2014

De Verordening Ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 14 maart 2014 de Verordening ruimte Noord-Brabant 2014 vastgesteld.

Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

• ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkelingen;
• natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
• agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
• overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Op de kaart 'Stedelijke ontwikkeling' van de verordening is het plangebied aangewezen als 'stedelijk concentratiegebied'.
Het deel van de Dieze in het plangebied heeft op de kaart 'Natuur en landschap' de aanduidingen 'ecologische verbindingszone', 'ecologische hoofdstructuur' en 'behoud en herstel watersystemen' gekregen.

De Verordening bepaalt dat een bestemmingsplan ter plaatse van:

• de ecologische hoofdstructuur strekt tot het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden.
• de aanduiding 'ecologische verbindingszone' strekt tot verwezenlijking, het behoud en het beheer van een ecologische verbindingszone.
• de aanduiding 'behoud en herstel watersystemen' strekt mede tot de verwezenlijking en het behoud, beheer en herstel van watersystemen.

Het bestemmingsplan Tramkade laat geen nieuwe gebouwen toe. Het zorgt ervoor dat het bestaande terrein en de bestaande gebouwen hergebruikt kunnen worden voor een verscheidenhed van stedelijke functies. De Dieze krijgt in het bestemingsplan de bestemming 'water'. In de bestemmingsomschrijving worden deze gronden mede bestemd voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van ecologische waarden en watersystemen.

Aan de oever blijft het, net als in de situatie dat hier de voomalige mengvoederfabroek was gevestigd, mogelijk schepen aan te meren. Deze schepen mogen worden gebruikt voor dezelfde functies als die op het terrein zelf worden toegestaan.

Ladder voor duurzame verstedelijking
Op basis van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit rumtelijke ordening en de Verordening Ruimte 2014 van de provincie, dient bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening te worden gehouden met de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

In 's-Hertogenbosch bestaat een behoefte aan een locatie voor expermenten en de ontwikkeling van nieuwe concepten op o.a. het gebied van cultuur, onderwijs en horeca en voor innoverende kleinschalige bedrijvigheid. Door hiervoor één plek te bieden, kunnen nieuwe ondernemers elkaar inspireren en versterken, waardoor een culturele en creatieve hotspot kan ontstaan. Er zijn veel (jonge) beginnende ondernemers die inmiddels hun interesse kenbaar hebben gemaakt bij de Stichting Tramkade (die het gebruik en programmatisch beheer van het terrein en de gebouwen krijgt).
De locatie waar deze functies mogelijk worden gemaakt, betreft een vrijgekomen bedrijfslocatie (mengvoederfabriek) binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie ligt nabij de binnenstad. Het bestaande terrein en de bestaande gebouwen worden (voor zover dit verantwoord mogelijk is) hergebruikt voor de nieuw toegelaten functies.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat aan de Ladder van duurzame verstedelijking wordt voldaan.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie 's-Hertogenbosch

In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn, 10 jaar met een doorkijk naar 15 à 20 jaar. De structuurvisie bestaat uit het Ruimtelijk Casco, een visie geformuleerd op het plangebied. Een ruimtelijke analyse van de stad en het gemeentelijk beleid vormen de input voor deze visie. De visie formuleert de ontwikkelingskoers, beschrijft een wensbeeld van de stad voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het ‘ruimtelijk motto’ van compacte, complete en contrastrijke stad als het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de stad blijft gehanteerd, in de overtuiging dat dit de juiste basis biedt voor een duurzame ruimtelijk hoofdstructuur.

De Ruimtelijke Structuurvisie vermeldt over de Kop van 't Zand de volgende wensbeelden:

• "Het noordelijk deel van ’t Zand, de Kop van Het Zand, is het gebied waar Dommel en Aa samenvloeien in de Dieze. Dit gebied ontwikkelt zich succesvol tot een cultureel concentratiegebied. Dit komt door de aanwezigheid van het W2-complex (voormalige Willem II sigarenfabriek) en het kunstencentrum ‘Verkadefabriek’. Restauratie en hergebruik van het waardevolle oudste deel van de vrijkomende veevoederfabriek wordt nagestreefd voor culturele broedplaatsfuncties, atelierwoningen en/of kleinschalig werken. De recreatieve functies kunnen met name worden gesitueerd langs de kade (Buitendijk). De Kop van ’t Zand kan hierdoor een levendig waterfront krijgen. Deze plannen kunnen worden gecombineerd met stedelijk wonen, recreatie en extra parkeervoorzieningen. Dit gebied wordt een belangrijke schakel tussen de oude binnenstad en het Veemarktkwartier met de Brabanthallen en De Gruyterfabriek. Het is dan ook aangewezen als herontwikkelingslocatie (‘cultuurwijk’). De nieuwe spoorbruggen en de nieuwe brug van de Parallelweg, hebben een groot positief ruimtelijk effect op de stad. De nieuwe bruggen maken de onderdoorgang van het spoor en de weg aantrekkelijker en sociaal veiliger. De overzijde van de Diezeoever krijgt als ruimtelijk contrast een meer groen karakter. Deze oever gaat een ecologische verbinding van Dommel en Aa via de Ertveldplas met de Diezemonding vormen."
• "’s-Hertogenbosch wil een voorhoedefunctie vervullen als cultuurstad van Zuid-Nederland. Het culturele profiel -met een gewaardeerd contrast tussen oud en nieuw- wordt versterkt door te blijven investeren in een eigentijdse en historische cultuur van de stad. Culturele activiteiten zijn vaak een motor achter gebiedsontwikkeling en stedelijke vernieuwing. De ontwikkeling van een cultureel concentratiegebied in de Kop van ’t Zand kan door het vertrek van de grote veevoederfabriek verder worden voortgezet in samenhang met de culturele functies in het Kruithuis en de Citadel."
• "Het uitgaansleven is verspreid over de binnenstad met concentraties rond de Parade, de Uilenburg en Kop van het Zand."

Het bestemmingsplan Tramkade maakt hergebruik van het terrein en de bestaande gebouwen van de voormalige mengvoederfabriek als creatieve en culturele hotspot mogelijk. Hoewel op de lange termijn hier ook de woonfunctie wordt nagestreefd, maakt dit bestemmingsplan deze functie nog niet mogelijk.

3.3.2 Nota Detailhandel

Op 11 oktober 2011 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Nota detailhandel 's-Hertogenbosch 2011 vastgesteld. In deze nota blijven de uitgangspunten van het detailhandelsbeleid, dat door de gemeenteraad op 14 februari 2006 werd vastgesteld, dezelfde. Dit beleid is restrictief ten aanzien van perifere, grootschalige detailhandelsvestigingen om overaanbod te voorkomen en om het goed functioneren van de binnenstad te waarborgen, maar het is ook restrictief in het verlenen van medewerking aan (grootschalige) uitbreiding van winkelcentra ter bescherming van de fijnmazige winkelstructuur.

De uitgangspunten van het detailhandelsbeleid zijn de volgende:

• a. binnenstad: het primaat voor vestiging van grootschalige non-foodwinkelformules met niet-volumineuze artikelen (megastores) ligt bij de binnenstad.
• b. periferie: streven naar clustering in winkelgebieden. Solitaire winkelvestiging en verspreide bewinkeling doen daaraan afbreuk.
• c. winkelcentra in wijken: de fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur voor de dagelijkse boodschappen moet in stand blijven; megasupermarkten verstoren die structuur. Deze indeling volgt de lijnen van het drieslagmodel, gebaseerd op koopgedrag en koopmotief van de consument: recreatief winkelen (binnenstad), doelgericht winkelen (periferie), boodschappen doen (woonwijken).

Het bestemmingsplan Tramkade laat, om het goed functioneren van de binnenstad op winkelgebied niet aan te tasten, uitsluitend detailhandel toe indien dit ondergeschikt is aan de hoofdfuncties (maximaal 30% van gebruiksoppervlakte). Dat betekent dat per functie/gebruiker de detailhandel ondergeschikt is en maximaal 75m2 mag bedragen.

3.3.3 Besluit gemeenteraad 3 juni 2014

Op 3 juni 2014 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over een plan van aanpak met betrekking tot het terrein van de voormalige mengvoederfabriek. Er is besloten:

• 1. Het bestaande terrein en de bestaande gebouwen van De Heus tijdelijk aan te wenden als een culturele en creatieve hotspot;
• 2. Voor wat betreft de wijze waarop dit te realiseren uit te gaan van een pilot waarbij geëxperimenteerd wordt met een organische ontwikkeling (zonder eindplan) van de culturele krachten van de stad waarbij de programmatische invulling gecoördineerd wordt door een drietal 'consortia' uit de stad die zich hiervoor gemeld hebben en het technisch beheer in handen wordt gesteld bij de BIM (de Bossche Investerings Maatschappij);
• 3. Groen licht te geven aan het oprichten van een nieuwe organisatievorm voor De Heus bestaande uit de drie consortia en gedurende een periode van 3 jaar jaarlijks € 200.000,- ter beschikking te stellen uit de middelen flankerend beleid JB500' als opstartbijdrage ten behoeve van deze nog op te richten organisatievorm.

Met dit raadsbesluit was beoogd, dat de drie consortia zich verenigen en voor een periode van 10 jaar het gebruik en programmatisch beheer van het terrein en de gebouwen krijgen. Deze drie consortia zijn: De Conceptenbouwers, Pleisterplaats De Vrijheid en de Verkadefabriek (in samenwerking met regisseur Johan Simons). Deze laatste partij is inmiddels afgehaakt, aangezien het belangrijkste onderdeel dat de Verkadefabriek hier wilde realiseren, de Academie Hollandia van Johan Simons, zich heeft teruggetrokken. De Conceptenbouwers en Pleisterplaats De Vrijheid hebben zich inmiddels voor dit project verenigd in een Stichting, genaamd De Tramkade. Deze naam refereert aan de tram die in het verleden door het gebied richting Helmond reed.
De invulling van het terrein met functies zal fasegewijs plaatsvinden, zodat steeds per fase nadere afspraken worden gemaakt met de initiatiefnemers. Insteek is dat het programmatisch beheer 'zelfvoorzienend' is en de uiteindelijke gebruikers zorgen voor een sluitende business case.

In het raadsbesluit van 2014 werd uitgegaan van het opstellen van een flexibel bestemmingsplan voor het gebied op basis van een ruimtelijk en functioneel kader. Dit kader is inmiddels opgesteld en heeft in het kader van inspraak ter visie gelegen. Het ruimtelijk en functioneel kader vormt de basis voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Zoals eerder al aangegeven, beoogt dit bestemmingsplan de komende tien jaar de ruimte te bieden om op het terrein en in de gebouwen van de voormalige mengvoederfabriek De Heus een waaier aan activiteiten, overwegend met een cultuurondernemend (gericht op nieuw en jong ondernemerschap) karakter, te ontplooien.

Luchtfoto plangebied

Het programatische beheer van het terein en de gebouwen wordt de komende 10 jaar in handen gegeven van de Stichting Tramkade. De stichting “Tramkade” is verantwoordelijk voor de programmering van het gebied: zij faciliteert en coördineert de verschillende projecten en evenementen op het terrein en gaat daarbij uit van het fenomeen placemaking (vorm/ruimte, inhoud en communicatie komen samen).

'Placemaking is een belangrijk onderdeel van de stad op ooghoogte en de beleving op straat. Placemaking gaat over het zien, activeren, en managen van ‘ontmoetingsplekken’ in openbare ruimte zoals pleinen, markten, ‘delen van wijken’ en openbare gebouwen. Centraal bij placemaking staat de ‘community’ de mensen die dagelijks samen acteren in de openbare ruimte; de bewoners, de ondernemers, de bezoekers van het gebied. Elk gebied kent ‘aanstekelijke dwazen’ die de weg wijzen. Het belangrijkste wat de overheid kan doen is ze uitnodigen en ruimte voor ze creëren” (bron: Stipo manifest publieke ontwikkelaars).

Placemaking voor Tramkade wordt gedaan door het voorleven (zelf doen) en organiseren en ontwikkelen van 7 startprojecten.

De gedachte achter de gekozen opzet is ruimte te laten voor creativiteit en de kracht van de stad. Het bestemmingsplan moet daarom ook voldoende flexibiliteit en ruimte bieden.
In de volgende paragrafen zullen we ingaan op het ruimtelijk en functioneel kader wat voor het gebied Tramkade is opgesteld en wat zijn veratling zal krijgen in het bestemmingsplan.

4.1 Ruimtelijk kader

4.1.1 Bebouwing

De komende tien jaar zal het terrein Tramkade voor uiteenlopende activiteiten gebruikt worden. Flexibiliteit en tijdelijkheid zijn de trefwoorden die hierbij centraal staan. Dat betekent dat er sprake zal moeten zijn van “reversibiliteit”. Er zal op het terrein in dit kader geen permanente nieuwbouw worden toegelaten.

In principe worden geen gebouwen gesloopt. In verband met eisen van de Brandweer en voor een goede oriëntatie en een goede “doorwaadbaarheid” van het gebied zullen enkele ondergeschikte onderdelen van het complex worden verwijderd zodat een heldere structuur ontstaat bestaande uit drie gebouwdelen. Het middelste deel (E en F) gaat hierdoor als een spil in het gebied werken. Het gebouw heeft entrees aan beide zijden en kan dus als middelaar functioneren.

Er is voor gekozen om in het bestemmingsplan uitbreiding van bebouwing niet mogelijk te maken. In beginsel is het ook niet de bedoeling dat er permanente gebouwen bijgebouwd worden. Tijdelijke bebouwing is niet uitgesloten, maar wordt, indien deze bebouwing gewenst is, geregeld via afwjkingen van dit bestemmingsplan op basis van het Besluit omgevingsrecht.

De ligging van het gebied is bijzonder: het ligt op de noordelijke punt van het gebied t 'Zand, aan het water van de Dieze. Het gebied kent verschillende kwaliteiten: de ligging langs het water is er één van. De combinatie met Verkadefabriek kan programmatisch en ruimtelijk tot een versterking leiden. Dat laatste zou kunnen worden vormgegeven door de beide gebieden incidenteel met elkaar te verbinden. Zo kunnen evenementen in de openlucht een verbindende schakel zijn tussen Verkade en Tramkade. De koppeling zou niet permanent hoeven te zijn, het terrein van Verkade is uiteraard primair voor de eigen parkeerbehoefte nodig. Toch kan een multifunctionele en flexibele inrichting voor beide partijen een plus vormen.
Indien er geen activiteiten zijn, kan het onbebouwde deel van terrein een parkeerfunctie krijgen, voor auto's dan wel voor fietsen. Met name aan de westzijde van het terrein is ruimte voor het realiseren van ca. 150 parkeerplaatsen.

4.1.2 Openbare ruimte

Ontsluiting plangebied
Het publiek kan in principe van twee kanten het terrein benaderen. Via het Brugplein, Boschdijkstraat vormt de Tramkade de belangrijkste entree van het gebied. Een tweede entree wordt gevormd door de Veemarktweg. Hier kan het gebied vanuit de westzijde worden benaderd (ter hoogte van de huidige entree van het eerste Verkadeparkeerterrein). Met de herinrichting van de Veemarktweg zal een toegang voor langzaam verkeer (voetgangers) mogelijk worden gemaakt, zodat de oever van het Tramkadegebied logisch met de omgeving wordt verbonden. Deze verbindingsroute is ook nodig voor hulpdiensten in geval van calamiteiten en heeft daarvoor voldoende maat.

Op weg naar een stabiele en intensief gebruikte en bezochte situatie wordt ernaar gestreefd om het gebied een publiek en openbaar karakter te geven. Dat zou dan kunnen leiden tot het verwijderen van omliggende hekken. Dat vereist dan wel een goede afsluitbaarheid van de individuele gebouwen.

Een belangrijke voorwaarde voor het gebied is de “obstakelvrijheid”. De veiligheid voor de bezoeker moet op dit punt worden gewaarborgd.

Verder kunnen langs de oever en aan de randen van het centrale terrein op creatieve wijze aantrekkelijke zitplekken worden gemaakt. Op de kaartafbeelding ( zie paragraaf 4.1.4 Schets ruimtelijk kader) is met een groene arcering het centrale gebied aangegeven. De omgeving is hier zeer steenachtig. Via een geleidelijke weg kan dit gebied met groene elementen worden verzacht, zodat een aantrekkelijk verblijfsgebied ontstaat.

Groen
De harde ruwe industriële omgeving vraagt om groene accenten. Deze moeten zorgvuldig worden gekozen om een multifunctioneel gebruik van het gebied niet te frustreren. De randen van het gebied en het centrale gebied vormen hier de logische locaties.

4.1.3 Zichtlijnen

Voor de oriëntatie en heldere leesbaarheid van het gebied maar ook voor het functioneren van het gebied, zowel vanuit het niveau van stad (-sdeel) als op het terrein zelf, zijn zichtlijnen van groot belang. Het uitgangspunt is, dat de zichtlijnen die zijn aangegeven in het ruimtelijk kader niet worden verstoord door bebouwing of anderszins. Deze lijnen kunnen daarnaast ook een rol vervullen als vluchtwegen. De toren (vroeger in gebruik als watertoren) van het monument (gebouw C) is voor de Bosschenaren een beeld dat collectief herkend wordt vanuit verschillende richtingen. Vanuit verschillende posities (vanuit de oostelijke richting langs de Zuid Willemsvaart, de Aa en de Dommel) is het torentje prominent zichtbaar (zichtlijn 1).

Het terrein bestaat uit een aantal gebouwen/onderdelen die in de loop van de tijd op de één of andere manier met elkaar zijn vergroeid. Voor het overzicht en de oriëntatie van bezoekers is het gewenst dat er een aantal heldere structuurlijnen worden aangebracht. Deze zichtlijnen verdelen het gebied in te behappen onderdelen. Een tweede belangrijke zichtlijn is die van de Tramkade in noordelijke richting tussen het hoofdkantoor (gebouw E/F) en de hallen B1, B2. De lijn komt uit op de overzijde van de Dieze en geeft een blik op de moskee. Door een deel van wig die beide gebouwen verbindt, te verwijderen (ook in verband met de brandveiligheid) kan de zichtlijn worden versterkt. Op de afbeelding 'Ruimtelijk kader' (zie paragraaf 4.1.4 Schets ruimtelijk kader) zijn deze wigdelen verwijderd.

Een derde zichtlijn wordt gevormd vanuit de Tramkade op het monument (gebouw C) en op de grote wand van gebouw J. Beide wanden, zowel die van het monument als die van de fabriek zijn bekleed met een geprofileerde stalen plaatmateriaal. Voorgesteld wordt om deze wanden bijzondere aandacht te geven.

Vanuit de noordelijke richting is het terrein zichtbaar vanuit de treinen die over de nieuwe spoorbruggen de stad binnen komen (zichtlijn 4). Vanuit dit standpunt is het silocomplex een blikvanger.

Zoals gezegd ligt het terrein langs de Dieze. De oever / kade van het gebied zal een belangrijke plaats innemen bij de te verwachte activiteiten. Aan de westzijde van het gebied wordt de lijn langs het water nu afgesloten. Door een bescheiden ingreep kan op deze plaats een zichtlijn (5) en wandelroute worden verlengd langs het water in de richting van de Brabanthallen. Dit kan worden gerealiseerd bij de herinrichting van de Veemarktweg.

4.1.4 Schets ruimtelijk kader

De ruimtelijke aspecten zoals in de vorige paragrafen beschreven zijn schetsmatig vastgelegd in onderstaande tekening.

4.2 Functioneel kader

Het is de bedoeling dat op de locatie Tramkade een mix van culturele, creatieve en commerciële functies ontstaat. Dit bestemmingsplan zal de mogelijkheden hiervoor moeten bieden.
Om te kunnen bepalen welke functies in het gebied wenselijk en ruimtelijk aanvaardbaar zijn, is in eerste instantie gekeken naar het doel wat de Stichting 'Tramkade' met het terrein voor ogen heeft.

4.2.1 Stichting Tramkade

De Stichting Tramkade heeft tot doel op het terrein een verzameling innovatieve projecten en evenementen de realiseren en verschillende samenwerkingsverbanden aan te gaan. De projecten en evenementen zijn autonome entiteiten die zich individueel en onafhankelijk van elkaar verhouden tot het geheel. Zo ontstaat een veelzijdig gebied waar ruimte is voor creatief ondernemerschap. De stichting hanteert daarbij als insteek dat projecten en evenementen:

• 1. streven naar sociale, culturele en/of economische innovatie;
• 2. structureel samen werken met andere projecten en evenementen;
• 3. fysiek gevestigd zijn op het terrein;
• 4. zorgen voor publiek toegankelijke, levendige activiteiten;
• 5. onderdeel zijn van de lokale, Bossche economie;
• 6. een sluitende, zelfstandige business case vormen;
• 7. onafhankelijk, rechtstreeks en interactief met de stad communiceren.

De stichting heeft primair een faciliterende en coördinerende taak. De Stichting Tramkade:

• faciliteert de verschillende projecten en evenementen;
• coördineert de programmering van verschillende projecten en evenementen, zonder zich met de inhoud te bemoeien;
• coördineert de communicatie over het gebied als geheel (branding Tramkade);
• draagt zorg voor inrichting en beheer van de algemene (buiten)ruimtes;
• organiseert algemene activiteiten ter versterking van het algemeen beeld en doel van Tramkade (openingsfeest, presentaties, debatten, etc.)
• opereert namens de projecten en evenementen als gebruiker richting eigenaar (gemeente), beheerder (BIM), adviseurs (o.a. JAM) en gemeentelijke diensten;
• gaat mede namens de eigenaar met elk individueel project of evenement een gebruiksovereenkomst aan;
• is het eerste aanspreekpunt voor nieuwe projecten en evenementen, pers, omwonenden, belanghebbenden, etc..

4.2.2 Toegestane functies

In het bestemmingsplan, dat het wettelijk kader vormt voor het gebruik van het terrein, wordt de hierboven beschreven doelstelling van de Stichting vertaald in regels. Gelet op de wens om hier uit te gaan van een organische ontwikkeling (zonder eindplan) zal het bestemmingsplan zo globaal mogelijk van opzet zijn. De toe te laten functies zullen zo ruim mogelijk omschreven worden, zodat een grote flexibiliteit ontstaat qua invulling van het terrein. Uiteraard wordt daarbij wel rekening gehouden met de ruimtelijke impact op de omgeving en met vastgesteld beleid.

De op het terrein toe te laten functies betreffen:

• kunst en cultuur;
• sociale en maatschappelijke voorzieningen;
• recreatieve- en sportvoorzieningen;
• kleinschalige bedrijvigheid;
• zakelijke dienstverlening;
• horeca (onder voorwaarden);
• detailhandel (onder voorwaarden).

In het nu geldende bestemmingsplan hebben de terreinen rondom het plangebied de bestemming 'Centrum ondersteunende doeleinden' gekregen. Binnen deze bestemming is reeds een mix van verschillende functies toegestaan. Bij dit bestemmingsplan dat voor de 'Tramkade” wordt opgesteld, wordt rekening gehouden met deze geldende bestemming voor de omliggende percelen.

De functie wonen wordt op het terrein Tramkade niet toegestaan. Deze functie laat zich op het terrein zelf qua milieunormen niet goed combineren met de overige toegestane activiteiten, waardoor een goed woonklimaat niet te realiseren is. Omgekeerd kan de functie wonen beperkend werken op de voorgenomen activiteiten. Daarnaast zorgen geluidsbronnen van buiten het terrein (spoor, weg en bedrijvigheid) voor een geluidsbelasting binnen het plangebied.

De mogelijkheden voor de onderdelen horeca en detailhandel zullen niet onbeperkt zijn, om te voorkomen dat de bestaande horeca- en detailhandelsstructuur in de stad wordt aangetast. Voor deze functies zullen enkele grenzen worden gesteld. Daarnaast worden ook aan onderwijs (voor zover het een leslokaal, theorielokaal of theorievaklokaal betreft) enkele beperkingen gesteld vanwege het milieu-aspect.

Horeca (restaurants/cafés)
Om het gebied het gewenste bruisend en levendige karakter te geven en bezoekers te trekken, is het noodzakelijk dat op het terrein een mix van creatieve, culturele en commerciële functies ontstaat. Daarbij is een zekere hoeveelheid eet- en drinkgelegenheden wenselijk c.q. noodzakelijk. Deze horecafuncties zullen ondergeschikt moeten zijn aan de mix van culturele, maatschappelijk en creatieve functies.

Er wordt ruimte geboden voor een zekere differentiatie in omvang en type/ sfeer. Een cafeetje van 50 of 100 m² kan volstaan als er het etiket kleinschalig/intiem op wordt geplakt. Een grand café of brasserie zal meer ruimte nodig hebben. Dit resulteert in de volgende randvoorwaarden:

Op het totale terrein mogen in totaal maximaal 5 horecagelegenheden (categorie 2 en categorie 3: restaurants en cafés) met in totaal een maximum oppervlakte van 1.000m2 bvo. Een horecagelegenheid mag geen grotere oppervlakte hebben dan 500m2 bvo. Elke horecagelegenheid mag beschikken over een terras, voor zover dat niet leidt tot beperkingen van het overige gewenste gebruik van terrein. Een terras maakt geen onderdeel uit van de toegestane aantal m2 bvo.

Horeca (hotels)
In het plangebied mogen maximaal 30 hotelkamers worden geëxploiteerd. Voor de hand liggende locaties daarvoor zijn: het monumentale (Molen) gebouw en de hijskraan aan het water.

Detailhandel
Detailhandel zal in het Tramkadeconcept een onderdeel vormen dat ondergeschikt is aan de hoofdfuncties (maximaal 30% van vloeroppervlakte). Dat betekent dat per functie/gebruiker de detailhandel ondergeschikt is en maximaal 75m2 mag bedragen.

Onderwijs
Het blijkt dat de geluidsbelasting aan de westzijde van het terrein vanwege met name het spoor, maar ook vanwege de Veemarktweg / Boschdijkstraat en het spoorwegemplacement erg hoog is. Om die reden is ervoor gekozen om de onderwijsfunctie, voor zover het gaat om les- en theorielokalen, niet mogelijk te maken in de hallen. In de overige gebouwen blijft deze functie in beginsel wel mogelijk. Overigens geldt deze beperking niet voor praktijkonderwijs, aangezien deze functie niet als geluidsgevoelig wordt aangemerkt.

Waterprogramma
Aangezien het terrein Tramkade is gelegen aan de Dieze, is het voorstelbaar dat er programmaonderdelen worden gerealiseerd op of aan het water. Denkbaar is een pannenkoekenboot (horeca), een badboot (Recreatie) of een pendelboot tussen de oevers van de Dieze (bv. in verband met parkeren). Het programma op of aan het water moet wel passen binnen de toe te laten functies, zoals hierboven beschreven.

4.2.3 Evenementen

Naast de diversiteit in functies voor het dagelijks gebruik op het terrein van De Tramkade, is het wenselijk dat er binnen het plangebied de mogelijkheid ontstaat om diverse evenementen te organiseren. Dit betreffen activiteiten voor informerende, educatieve, vermaak, culturele en/of levensbeschouwelijke doeleinden. Om dit mogelijk te maken zal in het bestemmingsplan een regeling worden opgenomen, zodat ter plekke evenementen gehouden kunnen worden. Deze regeling zal worden afgestemd op de regeling van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV).

De APV kent in beginsel een vergunningplicht voor evenementen. Voor kleine evenementen geldt deze vergunningplicht niet, aangezien die geen belasting vormen voor de leefomgeving. Deze kleine evenementen zijn als zodanig aangewezen in het 'Besluit aanwijzing vergunningsvrije evenementen gemeente 's-Hertogenbosch 2012'.

In dit bestemmingsplan zullen evenementen op het terrein Tramkade worden toegelaten. Onder een evenement zal worden verstaan elke voor publiek toegankelijke verrichting van vermaak die op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening als vergunningplichtig wordt aangemerkt.
Festiviteiten die binnen een inrichting worden georganiseerd en een besloten karakter hebben (zoals bv. bedrijfsfeestjes), worden daaronder niet begrepen. Het besloten karakter van een festiviteit kan onder meer tot uiting komen in het niet-commercieel zijn, in het niet heffen van entreegeld, in het persoonlijk uitnodigen van bezoekers, in het feit dat geen reclame wordt gemaakt en in het feit dat consumpties gratis worden verstrekt.
Dit betekent dat besloten festiviteiten die binnen een inrichting worden georganiseerd niet worden aangemerkt als evenement in het kader van het bestemmingsplan.

Bij het toestaan van evenementen wordt rekening gehouden met het woon- en leefklimaat in de directe omgeving van het plangebied. Evenementen mogen geen onevenredige hinder veroorzaken. Om die reden worden er aan het organiseren van evenementen grenzen gesteld die voorkomen dat het woonklimaat in ernstige mate wordt aangetast. Dit betreffende onderstaande voorwaarden. Daarnaast kunnen per evenement in de evenementenvergunning, afhankelijk van de aard en omvang van het evenement, nog specifieke voorwaarden worden opgenomen bijvoorbeeld in het kader van openbare orde en veiligheid en/of ter voorkoming van overlast.

Evenementen zijn toegestaan met dien verstande dat:

• 1. Voor evenementen waarbij het aantal bezoekers, dat gelijktijdig aanwezig is, meer bedraagt dan 500 gelden de volgende voorwaarden:
  • maximaal 12 evenementen per jaar;
  • maximaal 50 evenementendagen per jaar (incl. opbouwen en afbreken);
  • maximaal 2 evenementen per maand;
  • maximaal 2.500 bezoekers, die gelijktijdig aanwezig zijn.
• 2. Er mogen maximaal 5 geluidsevenementen (een evenement, waarbij versterkt geluid/muziek bepalend is voor de aard van het evenement) plaatsvinden.
• 3. Een geluidsevenement mag maximaal 2 dagen duren (excl. opbouwen en afbreken).
• 4. Bij geluidsevenementen mag het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op de gevel van een geluidsgevoelige bestemming niet meer bedragen dan 60 dB(A) en 75 dB(C) (norm voor lage tonen). De eindtijd van muziekactiviteiten is op vrijdag en zaterdag (en weekdagen waarop een nationale feestdag volgt): uiterlijk 24.00 uur. Voor overige dagen is de eindtijd uiterlijk 23.00 uur.
• 5. Voor niet-geluidsevenementen mag het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op de gevel van een geluidsgevoelige bestemming niet meer bedragen dan 50 dB(A) etmaalwaarde.

In het kader van de ruimtelijke impact van het organiseren van evenementen op het terrein van De Tramkade is een geluidsberekening gemaakt. Daarbij is in beeld gebracht of geluidsevenementen op deze locatie, gelet op de omliggende woningen, aanvaardbaar zijn en het bestaande woonklimaat niet onevenredig aantasten. Bij de berekening is uitgegaan van een geluidsevenement met een bronvermogen van 120 dB(A). Dit komt overeen met een popfestival. Uit de geluidsberekening blijkt dat bij een podiumopstelling die met de rug naar de woningen aan de Boschdijkstraat wordt opgesteld, de gevelbelasting op omliggende geluidgevoelige objecten (woningen) ruim onder de 60 dB(A) blijft. Bij een gemiddelde gevelisolatie van 20-25 dB(A) zal het binnenniveau in de woningen rond de 35 à 40 dB(A) uitkomen. Bij een dusdanig binnenniveau is een normaal gesprek goed mogelijk. In de regeling is opgenomen dat een geluidsevenement maximaal vijf maal per jaar plaats mag vinden op het terrein van De Tramkade.

Het maximaal geluidsniveau is weliswaar een belangrijk hindercriterium, maar eventuele overlast wordt echter niet bepaald door het geluidsniveau alleen. Twee andere belangrijke aspecten zijn het aantal en de duur van evenementen. Een beperkt aantal evenementen per jaar zal minder hinder opleveren dan wanneer dit ieder weekend zou plaatsvinden. Hetzelfde geldt voor de duur of eindtijd van een evenement. Een evenement dat rond middernacht stopt, wordt anders ervaren dan een evenement dat tot diep in de nacht doorgaat.
Uit de geluidsberekening blijkt dat voldaan kan worden aan de gehanteerde geluidsnormering. Het is derhalve mogelijk om ter plekke evenementen te houden zonder dat dit leidt tot onevenredige geluidsoverlast voor de omliggende woningen. Zeker nu ook grenzen worden gesteld aan het aantal geluidsevenementen (maximaal 5), en aan de eindtijd van een evenement.
Daarnaast worden in het kader van het voorkomen van onevenredige overlast voor de omgevingen beperkingen opgenomen voor het aantal evenementen met meer dan 500 bezoekers.
Ook de ligging van het plangebied speelt in de afweging om (geluids)evenementen toe te staan een rol. Het plangebied ligt op de eerste plaats nabij het stadscentrum, waardoor de locatie zich mede door de goede bereikbaarheid leent voor het houden van evenementen. Daarbij grenst de locatie niet direct aan een woongebied. Het gebied bevindt zich in de Kop van 't Zand, tussen een mix van niet-woonfuncties en grenst aan het spoor en aan de Dieze. De dichtstbijzijnde woningen liggen op circa 100 meter van het plangebied.

Via bovenstaande regeling zullen de evenementen dan ook niet leiden tot onaanvaardbare situaties.

Welicht ten overvloede wordt hier nog opgemekrt dat voor evenementen, naast de toets aan de regeling die hiervoor in het bestemingsplan is opgenomen (t.b.v. de ruimtelijke aanvaardbaardheid), ook een vergunning op grond van de A.P.V. in het kader van de openbare orde en veiligheid nodig is.

4.3 Parkeren

Bij de herontwikkeling van de Tramkade is het van belang dat de parkeerbehoefte die de herontwikkeling genereert, niet zorgt voor onaanvaardbare overlast. Voor deze locatie wordt een specifieke werkwijze gehanteerd uitgaande van de volgende uitgangspunten:

Uitgangspunten

• Er wordt aangesloten bij de gemeentelijke ambitie vanuit het Bereikbaarheidsprogramma Koersnota om het gebruik van de fiets en het openbaar vervoer te stimuleren. Daarbij wordt gestreefd naar in totaal 30% fietsgebruik en 10% ov-gebruik in 2015. Ten opzichte van 2005 wordt in 2015 gestreefd naar 10-15% minder autoverplaatsingen van, naar en in de gemeente 's-Hertogenbosch.
• De parkeernormen, zoals opgenomen in de gemeentelijke Nota Parkeernormen van 2003 wordt bij de herontwikkeling van Tramkade niet toegepast. Deze werkwijze is voor dit gebied niet goed hanteerbaar vanwege het nog onzekere programma en het karakter van het gebied. Het is nog onzeker welke functies precies worden gerealiseerd. Voor de nu bekende geplande functies zijn in de Nota Parkeernormen vaak geen specifieke parkeernormen opgenomen. Daarom wordt bij deze locatie de werkwijze en normering vanuit de Nota Parkeernormen niet toegepast. Hieronder wordt de werkwijze en normering, zoals bij dit project zal worden toepast, nader uitgewerkt. Deze werkwijze is gebaseerd op de aanpak in vergelijkbare gebieden in andere gemeenten en op landelijke richtlijnen (CROW).
• Bij dit project zal een eventuele parkeeroverlast naar de directe omgeving normaal gesproken beperkt zijn. De omliggende woongebieden ('t Zand, Veemarktkwartier en de Muntel) en de binnenstad zijn gereguleerde parkeergebieden, waar mensen uitsluitend met vergunning of betaald kunnen parkeren. Daarnaast wordt het gebied Tramkade fysiek begrensd door de spoorlijn, de Dieze en de Diezebrug.
• Op de locatie kan v.w.b. de parkeerbehoefte onderscheid worden gemaakt tussen het reguliere gebruik van het terrein (de permanent aanwezige functies) en evenementen. Voor het reguliere gebruik wordt een werkwijze en normering gehanteerd, zoals hieronder is aangegeven.
• Bij evenementen, met name die veel publiek trekken, zal steeds per evenement bekeken dienen te worden welke parkeerbehoefte ontstaat en waar parkeervoorzieningen worden gerealiseerd. Dit zal worden geregeld via de te verlenen evenementenvergunning op grond van de APV. Bij evenementen zal veelal gezocht moeten worden naar parkeeroplossingen buiten de locatie (bv. bestaande (parkeer)terreinen die flexibel ingezet kunnen worden op de bepaalde pieken of transferia) of naar creatieve parkeeroplossingen.

Bereikbaarheidsplan
Voor het garanderen van de bereikbaarheid zal de Stichting Tramkade een Bereikbaarheidsplan opstellen. Voor iedere ontwikkeling/fasering geldt dat men zich maximaal moet inzetten om het autogebruik te minimaliseren o.a. door het stimuleren van:

• 1. Lopen. Denk aan goede looproutes van station, bushaltes, parkeerlocaties, woonwijken richting terrein Tramkade.
• 2. Fietsen. Denk aan voldoende, veilige en kwalitatief goede stallingen, communicatie etc. Wat betreft de te realiseren fietsenstallingen geldt;
  • a. Voor het bepalen van het aantal dient uitgegaan te worden van de normering zoals hieronder is opgenomen.
  • b. De locaties van de fietsenstallingen dienen gekoppeld te zijn aan de aanrij-routes voor fietsers en de entrees van de verschillende functies.
• 3. Gebruik van bus/trein. Combitickets, ov-informatie, buspendel station etc.
• 4. Alternatieve vormen van transport en innovaties zoals bv. transport via water, deelauto's en deelfietsen, Het Nieuwe Werken etc.

Normering
Zoals hierboven al aangegeven zal voor herontwikkeling een parkeernormering op maat worden gehanteerd. Daarbij gelden de volgende uitgangspunten:

• a. Voor de parkeernormering zijn de volgens het bestemmingsplan toegelaten functies onderverdeeld naar een drietal hoofddoelen: bezoek, werk en onderwijs. Woonfuncties worden op het terrein niet toegestaan. Onder 'bezoek' vallen de functies kunst en cultuur, sociale en maatschappelijke dienstverlening, recreatieve en sportvoorzieningen en horeca. Het hoofddoel 'werken' omvat onder andere kleinschalige bedrijvigheid, werkplaatsen (waaronder werk-leerplekken) en zakelijke dienstverlening. Tot slot is er nog 'onderwijs' waaronder scholen en workshops worden gerekend. Voor wat betreft scholen moet veelal gedacht worden aan beroepsonderwijs (ROC's).
• b. De parkeernormering gaat per hoofddoel uit van minimale en maximale parkeernormen. Deze zijn gebaseerd op de landelijke richtlijnen vanuit het CROW. Daarbij is, gelet op de ligging van het plangebied, uitgegaan van de karakterisering 'centrum' en 'sterk stedelijk'. Er wordt rekening gehouden met de volgende doelen:
  • optimale bereikbaarheid en leefbaarheid (van omliggende woonwijken): dus niet te weinig parkeerplaatsen.
  • aandacht voor duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, ambities ten aanzien van vervoerwijzekeuze en financiën: dus niet te veel parkeerplaatsen.

Indien de Stichting zich maximaal inzet om het autogebruik te minimaliseren (zie onder kopje bereikbaarheidsplan) mag men uitgaan van de minimale parkeernormen. Zo niet, dan toetst de gemeente of er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd met de maximale parkeernorm als bovengrens.

• c. Voor de drie hoofddoelen gelden de volgende minimale en maximale parkeernormen:

Hoofdoelen	Minimale parkeernorm per 100m2 bvo	Maximale parkeernorm per 100m2 bvo
Bezoek	3,0	5,0
Werk	1,0	2,0
Onderwijs	1,9	5,2

• d. Dubbelgebruik is mogelijk om parkeerplaatsen efficiënt te gebruiken. Hoe meer dubbelgebruik, hoe minder parkeerplaatsen in totaal gerealiseerd hoeven te worden. Belangrijk daarbij is de kans voor een combinatie van werk(onderwijs)- en bezoekfuncties; deze wisselen elkaar namelijk maximaal af. Daarom is ook het uitgangspunt dat de parkeerplaatsen die worden gerealiseerd op het terrein ook voor alle gebruikers te gebruiken zijn.

Om dubbelgebruik bij het bepalen van de parkeerbehoefte te kunnen toepassen zijn aanwezigheidspercentages voor de drie hoofdoelen bepaald. Voor het aantal parkeerplaatsen is de koopavond de maatgevende periode. Bij een dergelijke benadering wordt er van uitgegaan dat het maximum zich voordoet op de koopavond, zaterdag en andere avonden. Op de overige tijdstippen gelden dan de percentages van dit maximum aantal.

Hoofdoelen	ochtend	middag	avond	koopavond	zaterdag
Bezoek	10%	40%	100%	100%	100%
Werk	100%	100%	5%	10%	5%
Onderwijs	100%	100%	50%	50%	5%

• e. De parkeerbehoefte van de ontwikkelingen op het terrein Tramkade dient in beginsel opgevangen te worden op het terrein zelf voor wat betreft de reguliere (doordeweekse) pieken. Deze momenten dienen als basis voor het op te stellen bereikbaarheidsplan.
• f. Voor fietsen wordt de volgende normering gehanteerd

Hoofdoelen	Fietsnorm per 100m2 bvo
Bezoek	5,0
Werk	1,2
Onderwijs	10,0

• g. Pieken in de vorm van evenementen dienen apart in beeld gebracht te worden. Hiervoor kunnen ook aanvullende parkeeroplossingen gevonden worden buiten de locatie zoals in de vorm van bestaande (parkeer)terreinen die flexibel ingezet kunnen worden op de bepaalde pieken of via creatieve parkeeroplossingen. Het voldoen aan de benodigde parkeerbehoefte zal worden geregeld via de te verlenen evenementenvergunning op grond van de APV.
• h. Voor het parkeren ten behoeve van het reguliere gebruik wordt in dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze regelt dat een gebruik slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en in stand worden gehouden. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte wordt de hierboven opgenomen parkeernormering toegepast.

Conclusie t.a.v. parkeren voor reguliere gebruik
Het op te stellen bestemmingsplan bevat veel flexibiliteit, mede waardoor het nu nog niet duidelijk is welke functies zich in het plangebied precies zullen gaan vestigen. Toch is getracht om nu al enig inzicht te verkrijgen over de haalbaarheid van het plan voor wat betreft het parkeren.

Daarvoor is op de eerste plaats in beeld gebracht hoeveel m2 van de bestaande bebouwing ook daadwerkelijk gebruikt kan worden voor de nieuwe functies. Niet alle ruimtes van de voormalige fabrieksbebouwing lenen zich voor hergebruik. Sommige ruimtes zijn namelijk ongeschikt doordat deze in gebruik waren als machine-ruimte met een beperkte hoogte. Daarnaast zullen gedeelten van de bestaande bebouwing worden gesloopt. Er blijkt dat circa 10.650m2 van de bestaande bebouwing kan worden hergebruikt.

Vervolgens is op basis van een voorlopig programma van de Stichting Tramkade een inschatting gemaakt van een verdeling van het gebruik over de hoofddoelen: bezoek, werk en onderwijs. Daaruit blijkt van het totaal te gebruiken ruimte circa 49% zal worden ingevuld voor het hoofddoel 'bezoek', circa 44% voor het hoofddoel 'werk' en circa 7% voor het hoofddoel 'onderwijs'.
Gelet op de te hanteren parkeernormen (en aanwezigheidspercentages) betekent dat een parkeerbehoefte (bij een maximale invulling) van minimaal 169 en maximaal 290 (tijdens de maatgevende periode koopavond).

Ten aanzien van de vraag of in de benodigde parkeerbehoefte kan worden voorzien, wordt het volgende opgemerkt. Het terrein zelf biedt in ieder geval ruimte voor circa 150 parkeerplaatsen, maar mogelijk kunnen hier meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd door een efficiënte inrichting. Hoewel het wenselijk is dat de parkeerbehoefte voor het reguliere gebruik in beginsel op eigen terrein moet worden opgevangen, is het niet uitgesloten dat, indien noodzakelijk, ook parkeerplaatsen voor het reguliere gebruik worden gecreëerd buiten het terrein. Daarnaast zal de Stichting Tramkade zich via een bereikbaarheidsplan in gaan zetten om het autogebruik te minimaliseren. Tot slot zal in dit bestemmingsplan in ieder geval zeker worden gesteld dat er voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd en in stand gehouden. Daartoe wordt in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Op basis van bovenstaande parkeerregeling kan geconcludeerd worden dat het voorkomen van parkeerproblemen voldoende is gewaarborgd.

Hoofdstuk 5 Milieu, flora en fauna, archeologie en veiligheid

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende of hinderlijke situaties moeten voorkomen worden.

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Voor het dagelijks gebruik van de panden en het terrein van De Tramkade staan diverse functies voor ogen. Hier kunnen ook bedrijfsmatige activiteiten plaatsvinden. Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische (en hinder) aspecten wordt de VNG handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' gehanteerd. Milieuzonering dient twee doelen: het vóórkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies en daarnaast het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven zodat zij hun activiteiten prima binnen de geldende en aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

In de VNG-Handreiking is de mate van hinderuitstraling vastgelegd in een zestal milieucategorieën, beginnend bij bedrijvigheid met een zeer lichte (categorie 1) oplopend naar bedrijvigheid met de zwaarst mogelijke milieuhygiënische uitstraling (categorie 6). Iedere categorie correspondeert met een aan te houden hinderafstand tot milieugevoelige functies, variërend van 10 meter voor categorie 1 tot 1500 meter voor bedrijven in categorie 6. Hierbij wordt opgemerkt dat de afstanden ook afhankelijk zijn van het aanwezige type gebied, namelijk een rustig of een drukker gemengd gebied. Bij een gemengd gebied mogen de afstanden met één 'afstandsstap' worden teruggebracht ten opzichte van het type rustig gebied. Bij een gemengd gebied is - door de reeds aanwezige verhoogde milieubelasting voor geluid - toepassing van kleinere richtafstanden te rechtvaardigen, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.
Omdat het plangebied nabij hoofdinfrastructuur ligt, wordt het omgevingstype beschouwd als gemengd gebied. Het plangebied wordt namelijk omsloten door het spoor en de Diezebrug als drukke verkeersader.

Het is de intentie om in het plangebied een culturele, sociale en creatieve hotspot te realiseren. Een 'broedplaats' voor ontwerpers, designers en creatievelingen, alsook een locatie waar mensen samenkomen. Functies en bedrijfstypen die hierbij passen zijn o.a. ateliers, kleinschalige bedrijfjes en werkplaatsen.
Gelet hierop en gelet op het feit dat het hier een gemengd gebied betreft, kan bedrijvigheid t/m categorie 3.1 (die past bij de doelstelling van het gebied) rechtstreeks worden toegelaten. V.w.b. categorie 3.1 valt te denken aan een kleine werkplaats voor het vervaardigen van producten van hout, metaal, glas, natuursteen of aardewerk. In deze gemengde omgeving bedraagt de vereiste afstand van deze categorie bedrijvigheid minimaal 30 meter. De kortste afstand van het plangebied tot aan de eerste woningen is circa 95 meter (woningen Boschdijkstraat, Havendijk).

Daarnaast kunnen eventueel ook bedrijven die vallen binnen categorie 3.2 (vereiste afstand in gemengde omgeving van 50 meter) worden toegestaan, voor zover passend binnen de doelstelling van het gebied. Voor een dergelijk categorie 3.2 bedrijf zal een extra afweging worden gemaakt i.v.m. het voorkomen van hindersituaties.

Gezien het gegeven dat indicatieve hinderafstanden van de direct toegelaten bedrijven (30 meter) fors kleiner is dan de afstand tot aan de woningen (ca. 100 meter), alsook de aanwezigheid van gebouwafscherming tussen de beoogde functies en de woningen, wordt hinder als gevolg van de nieuwe bedrijfsfuncties binnen het plangebied niet verwacht. Aanvullend wordt opgemerkt dat de nieuw bestemde situatie qua hinder een forse verbetering zal zijn ten opzichte van de huidige bestemming die een mengvoederfabriek toelaat. De voormalige mengvoederfabriek valt namelijk in een redelijk zware milieucategorie, namelijk 4.2.

Activiteitenbesluit
De toegelaten bedrijvigheid zal voor wat betreft het milieudeel vallen onder (de regels van) het “Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer” (Activiteitenbesluit). Het Activiteitenbesluit stelt diverse eisen (middels voorschriften) voor de diverse milieu- en hinderaspecten zoals geluid, lucht, geur, bodem, licht, externe veiligheid, afval en afvalwater. Conform de Wet milieubeheer is een bedrijf verplicht zich hieraan te houden. Als vangnet biedt het Activiteitenbesluit hiermee in beginsel een afdoende bescherming voor omliggende gevoelige objecten (zoals woningen) en wordt hinder zo veel als mogelijk voorkomen.

5.2 Geluid

Voor wat betreft het onderdeel geluid gaat het enerzijds om de geluidseffecten van activiteiten op het terrein van De Tramkade richting de (woon)omgeving. Dat kunnen effecten zijn van reguliere activiteiten, waarbij onder het kopje Bedrijven- en milieuzonering al is aangegeven dat hinder voor de omgeving niet is te verwachten, en effecten van evenementen. In paragraaf 4.2.3 Evenementen is reeds aangegeven onder welke voorwaarden (waaronder geluidsbelasting) evenementen aanvaardbaar worden geacht.

Anderzijds heeft het onderdeel geluid ook betrekking op geluid van buiten het plangebied op mogelijke gevoelige functies binnen het plangebied. Zoals eerder al aangegeven worden woningen op het terrein niet toegestaan. Wel zal in het bestemmingsplan de mogelijkheid voor het realiseren van onderwijslokalen worden opgenomen. Onderwijslokalen (voor zover het een leslokaal, theorielokaal of theorievaklokaal betreft) zijn een geluidgevoelige bestemming volgens de Wet geluidhinder (Wgh) ('andere geluidgevoelige gebouwen'). Daarom zijn de geluidbelastingen door spoor-, en wegverkeer in beeld gebracht. Ook is bekeken of de mogelijkheid van een geluidgevoelige bestemming op het terrein belemmeringen oplevert voor omliggende bedrijven.

Spoorweglawaai
Het terrein van de Tramkade ligt in de zone van het spoor. Daarom moet volgens de Wgh onderzocht worden wat de geluidbelastingen zijn. Voor de bestemming onderwijs geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB en een maximaal te ontheffen waarde van 68 dB. De geluidbelastingen zijn op 18 ontvangerpunten in beeld gebracht en bedragen ten hoogste 64 dB. Dit is hoger dan de voorkeursgrenswaarde en lager dan de maximaal te ontheffen waarde. Het is mogelijk om voor het geluid door spoorwegverkeer een ontheffing hogere waarde te verlenen. Daarbij wordt opgemerkt dat op het moment dat een hogere waarde wordt verleend, er aandacht moet zijn voor een acceptabel binnenniveau.

Wegverkeerslawaai
De locatie van de Tramkade ligt in de zone van de volgende wegen:

• Veemarktweg en Boschdijkstraat
• Diezebrug
• Brugstraat en Brugplein
• Vogelstraat
• (doorgetrokken) Parallelweg

Voor het geluid door wegverkeer op een onderwijsfunctie geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een maximaal te ontheffen waarde van 63 dB. Bij de berekening van deze waarden mag volgens artikel 110g Wgh een aftrek worden toegepast van 5 dB (wegen met een snelheid lager dan 70 km/uur). De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden door geluid van de Veemarktweg en Boschdijkstraat (ten hoogste 55 dB) en de Diezebrug (ten hoogste 49 dB). De berekende geluidbelastingen liggen lager dan de maximaal te ontheffen waarde. Het is mogelijk om voor het geluid door wegverkeer een ontheffing hogere waarde te verlenen. Daarbij wordt opgemerkt dat op het moment dat een hogere waarde wordt verleend, er aandacht moet zijn voor een acceptabel binnenniveau.

Industrielawaai
In de directe omgeving van het terrein van de Tramkade liggen diverse bedrijven. Deze bedrijven vallen onder milieuregelgeving en voor hen gelden geluidnormen. Bij het mogelijk maken van een geluidgevoelige bestemming dient bekeken te worden of dit mogelijke belemmeringen vormt in de bedrijfsvoering van deze bedrijven.

De Verkadefabriek aan de Boschdijkstraat 45 ligt direct naast het terrein van de Tramkade. De Verkadefabiek valt onder het Activiteitenbesluit en er zijn standaard geluidvoorschriften van toepassing. Momenteel liggen er alleen toetspunten ten zuiden/zuidoosten van het pand op een afstand vanaf 14 meter. Door het mogelijk maken van geluidgevoelige bestemmingen op het terrein van de Tramkade komen er ook toetspunten ten noorden te liggen op een afstand vanaf 35 meter. Het is in eerste instantie niet te verwachten dat dat voor de activiteiten binnen in het gebouw tot beperkingen zal leiden. Aandachtspunt hierbij is dat bij gebruik van de onderwijslokalen in de avondperiode het parkeren en/of bevoorraden op het terrein van de Verkadefabriek mogelijk tot overschrijdingen van de geluidnormen voor de maximale geluidniveaus (piekgeluiden) kan leiden.

Het spoorwegemplacement ligt ter hoogte van het terrein van de Tramkade, direct naast de doorgaande sporen. Hier wordt o.a. gerangeerd met treinen en vinden onderhouds- en reinigingswerkzaamheden plaats. Het emplacement heeft een omgevingsvergunning met geluidnormen welke voorkomen uit een op maat gemaakt rekenmodel. In de huidige situatie is de geluidbelasting in deze oostelijke richting niet berekend of vastgelegd in voorschriften, omdat zowel de voormalige mengvoederfabriek De Heus als de Verkadefabriek geen geluidgevoelige bestemmingen zijn. In de vergunning van het emplacement zijn nu toetspunten opgenomen op woningen, o.a. aan de Boschveldweg. Bij het mogelijk maken van geluidgevoelige bestemmingen op het terrein van de Tramkade komen er toetspunten bij op korte afstand van het emplacement. Om inzicht te krijgen in de geluidbelastingen door het emplacement op dit terrein is het geluidmodel opgevraagd bij Prorail. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting op de hallen gelegen aan de westzijde van het terrein in de nachtperiode hoger is dan de daarvoor geldende richtwaarde.

De overige bedrijven in de directe omgeving, zoals de Gamma aan de overzijde van het water, liggen op grotere afstand danwel hebben een beperkte geluiduitstraling. Het is niet te verwachten dat geluidgevoelige bestemmingen op het terrein van de Tramkade relevant zijn voor deze bedrijven.

Als laatste wordt opgemerkt dat wanneer het terrein van de Tramkade in de toekomst gebruikt gaat worden door meerdere inrichtingen, de onderwijslokalen een toetspunt zijn voor bedrijvigheid voor zover deze niet tot dezelfde inrichting behoren.

Conclusie
Het blijkt dat de geluidsbelasting aan de westzijde van het terrein vanwege met name het spoor, maar ook vanwege de Veemarktweg / Boschdijkstraat en het spoorwegemplacement erg hoog is, tot maximaal 64 dB. Om daar voor de onderwijsfunctie, voor zover het gaat om les- en theorielokalen, een acceptabel binnenniveau te kunnen halen, is de huidige gevelwering van de daar aanwezige hallen onvoldoende of vergt een dusdanige investering dat deze functie op deze plek niet realistisch is. Om die reden is ervoor gekozen om de onderwijsfunctie, voor zover het gaat om les- en theorielokalen, niet mogelijk te maken in deze hallen.
In de overige gebouwen blijft deze functie in beginsel wel mogelijk. Overigens geldt deze beperking niet voor praktijkonderwijs, aangezien deze functie niet als geluidsgevoelig wordt aangemerkt.
Voor de mogelijkheid tot het vestigen van de onderwijsfunctie wordt, gelijktijdig met het bestemmingsplan, een hogere waardeprocedure gevoerd.

5.3 Luchtkwaliteit

Kleinere projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze door vrijwel geen of een beperkte toename aan verkeer niet betekenisvol bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit is geregeld in het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)”. De grens waarbij een plan als gevolg van extra verkeer niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt ligt op 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van zwevende deeltjes (PM10) of stikstofdioxide (= 40 µg/m3). Dit betekent dat de grens voor NIBM ligt op 1,2 µg/m3, hetgeen vergelijkbaar is met circa 1.000 vervoersbewegingen (van auto's) per etmaal. Het verschil in aantal vervoersbewegingen als gevolg van het toe te laten functies en de huidige bedrijfsbestemming zal beduidend minder zijn dan 1.000 vervoersbewegingen per etmaal. Naar verwachting zal de lucht zelfs per saldo in kwaliteit toenemen door het wegvallen van met name vrachtwagenbewegingen van het mengvoederbedrijf dat voorheen op deze locatie aanwezig was. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het plan niet in betekenende mate zal bijdragen aan de luchtkwaliteit. Het plan hoeft daarom wettelijk niet verder te worden getoetst aan de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Ten aanzien van luchtkwaliteit zijn er voor dit plan geen belemmeringen. Door het vertrek van de mengvoederfabriek zal de luchtkwaliteit ter plekke zelfs verbeteren.

5.4 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag, de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten worden toegestaan. In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen bedrijven die activiteiten, handelingen of opslagen hebben met gevaarlijke stoffen. Wél bevindt zich in de nabijheid – op circa 90 meter ten westen van het plangebied – het spoor met daarover transport van gevaarlijke stoffen.

Een ruimtelijk plan moet worden getoetst aan de grenswaarde (wettelijke norm) voor het Plaatsgebonden risico (PR) en de oriëntatiewaarde van het Groepsrisico (GR). Het PR beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Deze kans mag niet groter zijn dan 1 op 1.000.000 per jaar (grenswaarde). Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 personen gelijktijdig komt te overlijden per kilometer transportroute ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De oriëntatiewaarde, die gezien moet worden als een richtlijn waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken, ligt op 1. Dit betekent een kans van 1 op 10.000 per jaar dat een groep van 10 of meer personen in één keer het dodelijk slachtoffer wordt van een ongeval op die transportroute.

Het spoor heeft momenteel geen PR-contour die buiten het spoor treedt, zodat aan de grenswaarde voor het PR wordt voldaan. Gezien de afstand tot het plangebied zal ook in de toekomst aan deze wettelijke grenswaarde kunnen worden blijven voldaan. Ook is het plan niet in strijd met het vastgestelde 'Uitvoeringskader externe veiligheid'. Dit uitvoeringskader stelt dat binnen een zone van 30 meter langs het spoor geen kwetsbare objecten zijn toegelaten.

Met betrekking tot de oriëntatiewaarde voor het GR kan het volgende worden opgemerkt. Uit het in het kader van het Tracébesluit 'Sporen in Den Bosch' in 2010 uitgevoerde onderzoek blijkt dat er in dit gebied een overschrijding zou zijn van het GR van 17 maal de oriënterende waarde, uitgaande van realisering van de gehele Spoorzone. Intussen is er een landelijke aanpak van de veiligheid op het spoor, het zogenaamde “Basisnet”. In dit Basisnet (dat in een wet is vastgelegd die per 1 april 2015 in werking is getreden) hebben de overheid en het bedrijfsleven een systeem ontwikkeld om de risico's te beperken. Enerzijds om gevaarlijke stoffen te kunnen blijven vervoeren tussen de belangrijkste industriële plaatsen binnen Nederland en anderzijds om de risico's voor omwonenden langs de transportroutes binnen de wettelijke grenzen te houden. In het kader van het Basisnet worden (landelijk) op het spoor diverse maatregelen genomen (bv. afnemen aantal wissels en scheiding wagons met brandbaar gassen en wagons met brandbare vloeistoffen), waardoor de kans op botsingen en ontsporingen wordt verlaagd. Dit heeft dus een verlaging van GR tot gevolg. Daar staat tegenover dat in de toekomst in het kader van het PHS (Programma Hoogfrequent Spoorvervoer) het goederenvervoer via 's-Hertogenbosch in aantallen zal toenemen. Dat zou weer een verhoging van GR kunnen betekenen.

Vanwege de gewenste ontwikkeling op ca. 90 meter afstand van het spoor zijn de plannen voorbesproken met de 'Veiligheidsregio'. De Veiligheidsregio heeft geen bezwaren tegen deze ontwikkeling, mits de bereikbaarheid, bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid op orde is. De bereikbaarheid, zowel binnen als buiten het plangebied, is goed te noemen. Wel wordt aandacht gevraagd voor het volgende:

• een vrije (calamiteiten) toegang/route vanaf de Veemarktkade.
• verbetering vlucht- c.q. ontsluitingsroute via de Diezebrug.
• inrichting bluswatervoorziening binnen het plangebied (in overleg met de brandweer).

In de planuitvoering zal rekening worden gehouden met deze adviezen. Daarnaast is in dit bestemmingsplan het aantal bezoekers bij een evenement dat gelijktijdig aanwezig mag zijn, beperkt tot maximaal 2500.

T.a.v. het GR kan geconcludeerd worden dat voor de toekomstige situatie, ondanks de maatregelen aan het spoor via het Basisnet, er geen zekerheid is dat aan de oriëntatiewaarde van 1 zal worden voldaan. De hierboven geadviseerde voorzieningen en maatregelen in het gebied zelf zullen echter de bereikbaarheid, ontvluchting, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid doen vergroten. De externe veiligheidssituatie is hiermee acceptabel te noemen.

Restrisico
Het restrisico is het risico dat overblijft na het treffen van de diverse risicoreducerende maatregelen, zowel binnen het plangebied als op/aan het spoor. De brandweer geeft aan dat ondanks het treffen van de geadviseerde maatregelen een incident met grote aantallen gewonden c.q. doden niet uitgesloten kan worden. Hoewel een restrisico blijft bestaan, wordt gezien de zeer lage kans op de beschreven incidenten, het restrisico als acceptabel en voldoende verantwoord geacht.

5.5 Bodem

Historie
Dit laaggelegen gebied stond voor de 19e eeuw grotendeels onder water en behoorde tot ± 1874 bij de verdedigingswerken en fortificaties van de stad. Vanaf de 16e eeuw tot de 19e eeuw werden hier veel gronddammen en waterlopen vergraven om de verdedigingswerken te verbeteren. Deze gronddammen zijn grotendeels nog aanwezig in de ondergrond. In 1868 werd het eerste station en spoorbanen aangelegd. De gronden werden t.b.v. van dit station en de spoorbanen reeds gedeeltelijk opgehoogd. Omstreeks 1901 verscheen het tramemplacement aan de Spoorweghaven (Tramkade). In 1890 werd gestart met het ophogen van dit gebied. Het hiervoor gebruikte zand werd gewonnen uit de Vughtse hei. Het oude maaiveld omstreeks 1900 varieerde ten gevolge van oude verdedigingswerken sterk. Het aangevoerde zand werd veelal rechtstreeks gestort op het oude maaiveld en in de nog aanwezige waterlopen.

De haven aan de Dieze (De Tramhaven), werd in 1948 gedeeltelijk gedempt en het overige gedeelte werd in de zestiger jaren gedempt. De oude kademuren zijn nog aanwezig in de ondergrond

Bodemkwaliteit
Op basis van de bodemkwaliteitskaart blijkt dat de grond in de zone waarbinnen het plangebied valt, overwegend zeer licht verontreinigd is met zware metalen, PAK, PCB en minerale olie. In het grondwater is over het algemeen sprake van een zeer lichte verontreiniging met zware metalen, vluchtige organische chloriden en aromaten. Plaatselijk komt arseen in een matig verhoogd gehalte voor. Dit laatste is toe te schrijven aan een van nature verhoogd gehalte wat verspreid binnen de gehele gemeente voorkomt.

Bodemonderzoek
Op basis van de (in het verleden) uitgevoerde onderzoeken is een goed beeld verkregen van de bodemkwaliteit binnen het plangebied.

Verspreid over het plangebied is in de bovengrond tot ruim 1 meter beneden maaiveld puin aangetroffen. Veelal betreft het een lichte bijmenging die geen afbreuk doet aan de kwaliteit van de grond. Echter plaatselijk (met name op het oostelijk gedeelte van het terrein) komen sterk puinhoudende lagen voor. Daarnaast komen op een diepte van omstreeks 3 meter puinlagen voor welke daar voorafgaand aan het ophogen van het gebied (in omstreeks 1900) zijn aangebracht.
In het plangebied zijn voornamelijk licht verhoogde gehaltes aan zware metalen, PAK, minerale olie, PCB en OCB aangetoond.
Op het oostelijk gedeelte van het terrein wordt zowel in de boven- als ondergrond een sterk verontreiniging met zware metalen en/of PAK aangetroffen. Gelet op de heterogene opbouw van de bodem is de kwaliteit in het betreffende gedeelte behoorlijk wisselend. Overigens is dezelfde verontreinigde ophooglaag ook bij andere locaties in de directe omgeving aangetoond. In het grondwater is daarentegen geen noemenswaardige verontreiniging aangetroffen.
In oostelijke en noordoostelijke richting zijn nog matig verhoogde gehaltes aan minerale olie aangetoond. Aangenomen mag worden dat de omvang beperkt zal zijn.

Verontreiniging stookolie:
In de beschikking van 11 november 1998 heeft de provincie vastgesteld dat het een ernstig geval van bodemverontreiniging betreft welke vanwege het ontbreken van humane, ecologische en verspreidingsrisico's niet urgent is. Aan de hand van het onderzoek in 2008 kan geconcludeerd worden dat er de voorgaande 10 jaar in het geheel geen verspreiding heeft plaatsgevonden.
Het betreft een verontreiniging met een omvang van circa 300 m3 grond en 525 m3 grondwater.

Asbest:
Bij het parkeerterrein op het westelijke gedeelte van het perceel werd asbest aangetroffen boven de interventiewaarde. Dit was aanleiding om het gehele terrein aanvullend op asbest te onderzoeken. Hierbij werd met uitzondering van een spot ten zuiden van het laadstation geen asbest meer aangetroffen. Thans is het nader onderzoek om de omvang van de verontreiniging bij de parkeerplaats te bepalen afgerond en zal de sanering op korte termijn worden uitgevoerd.
De verontreiniging ter plaatse van het laadstation is inmiddels ingekaderd en zeer beperkt van omvang.

Insteekhaven:
Deze haven is gedempt met circa 50.000 m3. Uit de resultaten blijkt dat de bovenste meter binnen dit gebied licht verontreinigd is met metalen en PAK. Verder is de ondergrond tot op een diepte van circa 6,5 m –mv schoon. Vanaf 6,5, tot 8.0 m-mv is een sliblaag (voormalige waterbodem) aangetroffen welke matig tot sterk verontreinigd is met respectievelijk zink en cadmium. Dit beeld komt overeen met de kwaliteit van de Dieze.

Asfalt:
Op het terrein is asfaltverharding aanwezig. Aan de hand van het onderzoek is gebleken dat dit niet teerhoudend is en derhalve geschikt voor hergebruik (warme toepassing). Onder het asfalt is geen stabilisatielaag aangebracht.

Conclusie bodemgeschiktheid
De bodem binnen het plangebied is geschikt voor het beoogde gebruik. Als uitvloeisel van de koopovereenkomst zal de asbestverontreiniging, gelegen onder het voormalige parkeerterrein op het westelijk gedeelte van het plangebied in overleg met de voormalige eigenaar worden gesaneerd.
De resterende verontreinigingen, welke beperkt van omvang zijn dan wel veelal dieper in de ondergrond zijn gelegen, zijn immobiel en leveren doordat deze afgedekt zijn met bebouwing of verharding geen risico's op voor de volksgezondheid.
Bovendien gaat het plan in beginsel uit van hergebruik van de bestaande gebouwen en zal er geen nieuwbouw plaatsvinden.
Mocht er in het plangebied toch nieuwbouw plaatsvinden dan dient in het kader van de Woningwet en de bouwverordening ten behoeve van de afgifte van een omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) voor het realiseren van verblijfsruimten een bodemtoets plaats te vinden. Beoordeeld zal worden of de onderzoeksgegevens nog representatief zijn. Indien de geldigheidsduur verstreken is zal een nieuw verkennend onderzoek moeten plaatsvinden. Ook is het mogelijk dat op basis van de aanwezige bodemonderzoeken een omgevingsvergunning onder voorwaarden wordt verleend. De voorwaarden kunnen dan betrekking hebben op het verrichten van een actualiserend, aanvullend en/of nader onderzoek en het eventueel verwijderen van aanwezige verontreinigingen ten einde de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik.

Grondverzet en –afvoer zal overeenkomstig het gestelde in het Besluit bodemkwaliteit moeten geschieden.

5.6 Water

Ruimte maken voor water: dat is de kern van het waterbeleid voor de 21e eeuw. Met de ondertekening van de Startovereenkomst Waterbeheer op 14 februari 2001 door Rijk, provincies, gemeenten en waterschappen, werd de watertoets van toepassing verklaard op ruimtelijke plannen. Vanaf 1 november 2003 is deze juridisch verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). De watertoets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces. Hierbij wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Zowel waterkwantiteits- als waterkwaliteitsaspecten zijn daarbij belangrijk. Kansen worden benut en functies zoveel mogelijk gecombineerd.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder ver- en nieuwbouwplannen, hanteert het waterschap een aantal uitgangspunten ten aanzien van het duurzaam omgaan met water. Dit betreffen de volgende uitgangspunten:

• 1. Wateroverlastvrij bestemmen

Bij de locatiekeuze voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met de norm uit het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW). In eerste instantie zal bij de locatiekeuze van een ontwikkeling gezocht moeten worden naar een plek „die hoog en droog genoeg. is. Mocht dit echter niet mogelijk of wenselijk zijn, dan zal in de compenserende of mitigerende sfeer gezocht moeten worden naar maatregelen die het gewenste beschermingsniveau tegen wateroverlast helpen realiseren. Liever nog dan mitigeren of compenseren, wordt bij voorkeur gebouwd op locaties die als gevolg van hun ligging nú al voldoen aan de NBW-norm voor de toekomstige functie.

• 2. Gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater

Het streefbeeld is het afvoeren van het vuile water via de riolering en het binnen het plangebied verwerken van het schone hemelwater. Afhankelijk van de omstandigheden ter plaatse kan een compromis gesloten worden, waarbij de minimale inzet (in bestaand bebouwd gebied) is om het vuile en het schone water gescheiden aan te bieden op het (reeds aanwezige) gemengde rioolstelsel. Het waterschap zal echter niet akkoord gaan met de aanleg van nieuwe gemengde rioolstelsels.

• 3. Doorlopen van de afwegingsstappen: "hergebruik - infiltratie - buffering -afvoer"

In aansluiting op het landelijke beleid (NW4, WB21) hanteert het waterschap het beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht dient te worden hoe omgegaan kan worden met het schone hemelwater. Hierbij worden de afwegingsstappen "hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer" (afgeleid van de trits "vasthouden - bergen - afvoeren") doorlopen. Hergebruik van hemelwater wordt voornamelijk overwogen bij grootschalige voorzieningen als scholen, kantoorgebouwen ed. Voor particuliere woningen wordt dit, ook gezien de landelijke ervaringen met grijswatersystemen, niet gestimuleerd.

Binnen grondwaterbeschermingsgebieden kunnen door de grondwaterbeheerder (provincie) aanvullende kwalitatieve eisen gesteld worden in de Provinciale Milieu Verordening. Ook kan een vergunning nodig zijn van de grondwaterbeheerder.

• 4. Hydrologisch neutraal ontwikkelen

Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen, waarbij de hydrologische situatie minimaal gelijk moet blijven aan de uitgangssituatie. Hierbij mag de natuurlijke GHG (Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand) niet verlaagd worden en mag bijvoorbeeld bij transformatie van landelijk naar bebouwd gebied de oorspronkelijke landelijke afvoer in de normale situatie niet overschreden worden. Het waterpeil sluit aan bij optimale grondwaterstanden en in poldergebieden worden seizoensfluctuaties toegestaan.

• 5. Water als kans

"Water" wordt door stedenbouwkundigen bij inrichtingsvraagstukken vaak benaderd als een probleem ("er moet ook ruimte voor water gecreëerd worden, en m2 zijn duur"). Dat is erg jammer, want "water" kan ook een meerwaarde geven aan het plan, bijvoorbeeld door gebruik te maken van de belevingswaarde van water. Zo is „wonen aan het water. erg gewild, een mooie waterpartij met bijbehorend groen wordt door vele inwoners gewaardeerd etc.

• 6. Meervoudig ruimtegebruik

"Er moet ruimte voor water gecreëerd worden, en m2 zijn duur". Maar door bij de inrichting van een plangebied ruimte voor twee of meer doeleinden te gebruiken, is het "verlies" van m2 als gevolg van

de toegenomen ruimtevraag vanuit water te beperken. Zo is het in bepaalde gevallen mogelijk om het flauwe talud ook te gebruiken als onderhoudsstrook. Flauwe taluds geven veel ruimte voor buffering van water, maar zijn ook te gebruiken voor recreatieve doeleinden (een fietspad dat af en toe niet te gebruiken is).

• 7. Voorkomen van vervuiling

Bij de inrichting, het bouwen en het beheer van gebieden wordt het milieu belast. Vanuit zijn wettelijke taak ten aanzien van het waterkwaliteitsbeheer streeft het waterschap ernaar om nieuwe bronnen van verontreiniging zoveel mogelijk te voorkomen. Deze bronaanpak is ook verwoord in het Emissiebeheersplan. Het waterschap besteedt hier reeds aandacht aan in de fase van de watertoets, zodat dit aspect als randvoorwaarde kan worden meegenomen in het verdere ontwerpproces.

• 8. Waterschapsbelangen

Er zijn 'waterschapsbelangen' met een ruimtelijke component. Dit betreft het volgende:

• ruimteclaims voor waterberging
• ruimteclaims voor de aanleg van natte EVZ.s en beekherstel
• aanwezigheid en ligging watersysteem
• aanwezigheid en ligging waterkeringen
• aanwezigheid en ligging van infrastructuur en ruimteclaims tbv de afvalwaterketen in beheer van het waterschap.

Indien deze belangen een rol spelen, vraagt het waterschap hieraan in het ruimtelijk plan aandacht te besteden.

De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2 (2009). Hierin staat het voornemen in 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem te ontwikkelen voor nu en in de toekomst. In het Waterstructuurplan (2012) is het hemelwaterbeleid vastgelegd en zijn het watersysteem en de uitgangspunten per wijk beschreven. De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd. Verder hanteert het Waterschap met ingang van 1 maart 2015 een nieuwe Keur. Deze waterparagraaf is opgesteld met in achtneming van de nieuwe Keur, aangevuld met het hemelwaterbeleid in het Waterstructuurplan van gemeente 's-Hertogenbosch (2012).

De uitgangspunten bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

• Gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
• Voorkomen van vervuiling van water;
• Voor schoon hemelwater gelden de afwegingsstappen: hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer;
• Hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties.

Concreet betekent dit dat:

• De afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
• De grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
• Grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
• (grond)Waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied;
• Het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied.

Daarnaast kan water als kans worden gezien voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving van water. Deze uitgangspunten dragen bij aan een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem. Aan de hand van deze waterparagraaf wordt toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit ruimtelijk plan.

Huidige en nieuwe situatie
Het plangebied bevindt zich aan de zuid-west zijde van de stad net buiten de binnenstad van 's-Hertogenbosch, ten westen van de Diezebrug liggend aan de Dieze zelf. Het oppervlak van het plangebied is grofweg 18.000m2 en is in de bestaande situatie nagenoeg geheel verhard. In de nieuwe situatie blijft het verhard oppervlak ongewijzigd. De bestemming wijzigt van een industriële bestemming (mengvoederfabriek) naar een bestemming die diverse typen lichtere bedrijvigheid zal toelaten ten behoeve van het realiseren van een culturele hotspot. De planwijziging laat geen andere bouwmogelijkheden toe dan reeds bestemd. Aangezien het hele plangebied verhard is en het totaal aan verhard oppervlak in de nieuwe geplande situatie gelijk blijft, ontstaat geen wateropgave. Het rioolwater blijft aangesloten op het gemengde riool in dit gebied.

5.7 Flora en fauna

In het kader van Flora- en Faunawet heeft bureau Regelink Ecologie & Landschap een onderzoek uitgevoerd naar de in potentie aanwezige, beschermde natuurwaarden in het gebied. Dit onderzoek is uitgevoerd middels een veldbezoek, waarbij de in het plangebied aanwezige ruimtelijke structuren en ecotopen zijn geïnventariseerd en nauwkeurig geïnspecteerd op potenties voor beschermde soorten. Daarnaast is ook een literatuuronderzoek uitgevoerd om een goed beeld te krijgen welke beschermde flora en fauna in de ruime omgeving van het plangebied recentelijk zijn waargenomen.

Op basis van het onderzoek zijn de volgende beschermde soorten waargenomen dan wel mogelijk te verwachten binnen het plangebied:Aan de noordoostzijde van het terrein is een kade aanwezig met begroeiing van kruidachtige planten. Hier is klein glaskruid (Parietaria judaica) aanwezig. Er kunnen mogelijk essentiële functies (o.a. zomerverblijf, winterverblijf, paarverblijf, foerageergebied) aanwezig zijn voor de volgende soorten vleermuizen: gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger, tweekleurige vleermuis, gewone grootoorvleermuis, watervleermuis, meervleermuis, franjestaart en baardvleermuis. Er kunnen mogelijk jaarrond beschermde nesten aanwezig zijn van vogelsoorten die broeden in de muren en onder dakpannen van de gebouwen, zoals huismus en gierzwaluw. In de Dieze kunnen beschermde soorten voorkomen als rivierdonderpad en bittervoorn. Ook kan de Dieze doortrekgebied zijn voor de bever, die zich recent in de omgeving heeft gevestigd.

Op basis van de in potentie aanwezige beschermde soorten en rekening houdende met de diversiteit aan functies en activiteiten die in het plangebied zouden mogen gaan plaatsvinden, geeft het rapport de randvoorwaarden aan waarmee bij de uitvoering rekening dient te worden gehouden, om overtreding van de Flora- en Faunawet te voorkomen.

Er wordt geconcludeerd worden dat er aan de binnenzijde van de gebouwen, met uitzondering van het 'brandweerhuisje' (zie hierna), geen beschermde soorten of functies voor beschermde soorten aanwezig zijn. Activiteiten in de gebouwen of aanpassingen van het interieur van de gebouwen hebben zodoende geen negatieve effecten voor beschermde soorten.
Daarnaast kunnen op de plaatsen binnen het plangebied waar zich mogelijk wel beschermde soorten vinden, werkzaamheden niet zonder meer worden uitgevoerd. In het brandweerhuisje zijn mogelijk overwinterende vleermuizen aanwezig. In dit gebouw kunnen daarom gedurende wintermaanden (half november – eind maart) welllicht geen activiteiten plaatsvinden. De consequenties hiervan worden duidelijk na afloop van het jaarrond onderzoek.

Aan de buitenzijde van gebouwen, waar mogelijk nestplaatsen van huismus en gierzwaluw en verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn, kunnen eventuele werkzaamheden aan de gebouwen niet zonder meer uitgevoerd worden. Dit geldt ook voor de oever van de Dieze, die in potentie de meeste beschermde soorten en beschermde functies voor deze soorten herbergt. In onderstaand overzicht is de mate van beperkingen op dit moment, op basis van de nu uitgevoerde inventarisatie, aangegeven.

Overzicht plangebied en de mate waarin beperkingen gelden ten aanzien van (potentieel) aanwezige beschermde soorten. Groen: geen beperkingen m.u.v. uitstralend kunstlicht; geel: geringe beperkingen; oranje: de meeste beperkingen. In de gebouwen gelden eveneens geen beperkingen

Door nader onderzoek naar beschermde soorten uit te laten voeren is beter en realistischer rekening te houden met eventueel aanwezige beschermde soorten en functies. In dat kader wordt momenteel nader onderzoek uitgevoerd naar o.a. verblijfplaatsen van vleermuizen en naar broedvogels. Tot het moment dat dit nader onderzoek duidelijkheid geeft, dient voor uitvoering van werkzaamheden op plekken waar mogelijk een beschermde soort aanwezig is, een gemeentelijke ecoloog geraadpleegd te worden.

5.8 Archeologie

Landschappelijke informatie
Het plangebied ligt landschappelijk gezien in een dekzandvlakte. Het dekzandlandschap is ontstaan tijdens de laatste fase van de laatste ijstijd toen er nauwelijks begroeiing was om het zand vast te houden. Het losse zand kon door de wind worden meegevoerd en er ontstond een reliëfrijk dekzandlandschap bestaande uit vlaktes, welvingen en ruggen. De ruwweg zuidwest-noordoost georiënteerde dekzandruggen vormden over het algemeen een redelijk aaneengesloten lijn en blokkeerden daarmee de natuurlijke afwatering van het achterland richting de Maas. Ter hoogte van Den Bosch echter was een opening in de dekzandrug zodat het water uit het achterland via tientallen riviertjes en stroompjes toch nog verbinding had met de Maas. Het gebied rondom het centrum van 's-Hertogenbosch werd op deze manier dus al vrij vroeg een natuurlijk en belangrijk knooppunt van waterwegen. Tot de aanleg van de wijk Het Zand aan het einde van de 19e eeuw had het plangebied hoofdzakelijk een landelijk karakter met weilanden, slootjes en smalle weggetjes richting Vlijmen en Cromvoirt. Een groot deel van het plangebied stond bovendien onder water ten behoeve van de verdediging van de stad. Voor de aanleg van de wijk Het Zand is een groot deel van het water gedempt met zand afkomstig uit de plas van de IJzeren Man te Vught.

Bewoningsgeschiedenis
Tijdens diepe ontgravingen en ontzandingen in de omgeving van 's-Hertogenbosch en Rosmalen zijn herhaaldelijk werktuigen aangetroffen die er op wijzen dat in dit gebied al ruim 35.000 jaar geleden mensen en dieren leefden. Met name uit de zandput van De Groote Wielen (Rosmalen) zijn veel van dergelijke oude resten aangetroffen. De kampjes van de jagers-verzamelaars liggen verstopt onder vele meters zand en klei en komen daarom alleen bij diepe bodemingrepen aan het licht. Vanwege de diepe ligging (10 tot 13 meter onder het maaiveld) en de geringe omvang van de kampementen zijn de resten van deze oudste bewoningsfasen vrijwel niet op te sporen met archeologisch onderzoek. Hoewel we dus weten dat er belangrijke informatie over de bewoning in deze periode in de ondergrond aanwezig is, moeten we het tot nog toe vooral doen met losse (toevals)vondsten. Vanaf circa 10.000 jaar geleden krijgen we geleidelijk meer zicht op de bewoning in deze streken. De bewoning speelt zich voornamelijk af op de hoger gelegen gebieden in het landschap zoals de dekzandruggen- en –koppen en de hoge oeverwallen van de rivieren. Hoewel uit het plangebied zelf geen archeologische vindplaatsen bekend zijn, zouden op de dekzandruggen in het westelijke deel wel oude bewoningssporen verwacht kunnen worden. Er bestaat overigens een kans dat eventuele archeologische sporen in het plangebied reeds flink verstoord zijn. In 1629, tijdens het beleg van 's-Hertogenbosch door Frederik Hendrik, was de dekzandrug in het plangebied de locatie van een reeks van schansen en wallen. Vermoedelijk was het gebied door de natuurlijke verhoging in het dekzand al een aantrekkelijke plek voor een aanvalslinie. De aanleg en afbraak van de schansen en linies zal tot het nodige grondverzet hebben geleid waardoor eventuele archeologische niveaus kunnen zijn verstoord.

Aan de oostkant en noordoost kant van het gebied 't Zand , waar ook het plangebied zich bevindt, werden in de 18e eeuw enkele omvangrijke voorwerken aangelegd. Het ontwerp van deze voorwerken werd al aan het einde van de 17e eeuw door Menno van Coehoorn gemaakt maar pas rond 1730 uitgevoerd. De voorwerken bestonden uit halve manen en ravelijnen met daartussen water en aan de buitenkant een enveloppe. De voorwerken moesten de stad beschermen tegen aanvallen vanuit het (noord)westen. De enige toegang tot deze kant van de stad was via een lange smalle brug over de voorwerken naar de Sint-Janspoort. Op het kaartbeeld van 1832 zijn de voorwerken niet zichtbaar terwijl die wel degelijk nog bestonden. Vermoedelijk zijn deze niet op kaart gezet omdat dit gevoelige informatie voor de verdediging van de stad vormde. Door het afschaffen van de vestingwet in 1874 werden de voorwerken overbodig geacht en zijn ze in het kader van de aanleg van de wijk Het Zand vanaf 1884 geslecht. Het is niet aannemelijk dat bij het slechten van de verdedigingswerken de muren volledig zijn afgebroken. In de diepere ondergrond zijn dus nog zeker muurresten te verwachten.

Archeologische verwachting
In 2008 is een archeologische verwachtingskaart opgesteld voor het deel van de gemeente buiten de middeleeuwse stadskern van 's-Hertogenbosch.

Archeologische verwachtingswaarde

Voor deze kaart is gebruik gemaakt van meest gedetailleerde en beschikbare bodemkundige en geo(morfo)logische gegevens zodat de archeologische verwachtingszones zo gedetailleerd mogelijk kunnen worden begrensd. Deze kaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden.

Voor het plangebied zijn in groen de zogenaamde “voorwerken” aangegeven. De huidige gebouwen staan grotendeels op deze uitlopers. De archeologische verwachtingswaarde is hier hoog. De dekzandvlakte heeft een lage verwachting. Een lage verwachting wil niet zeggen dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn maar wel dat de kwantiteit aan vindplaatsen naar verwachting laag is.
De verwachting aan archeologische resten moet altijd worden genuanceerd indien er sprake is van sterke verstoring van de bodem. De ophoging en dichte bebouwing in het plangebied kan een aanzienlijke impact op de bodem hebben gehad. Het huidige maaiveld in Het Zand ligt op circa 6,5 m +NAP. Het toenmalige maaiveld lag rond 3 m +NAP maar ter hoogte van de dekzandrug zal het vermoedelijk wel hoger hebben gelegen. Over het algemeen lijkt er in het plangebied sprake van een ophogingspakket van circa 3,5 m. Ter hoogte van de voormalige voorwerken ten (noord)westen van de stad zal het ophogingspakket minder dik zijn geweest omdat deze werken boven het toenmalige maaiveld uitstaken en naar verwachting niet tot op grote diepte zijn geslecht. In de ondergrond zullen dus nog resten van muurwerk (keermuren en funderingen) verwacht kunnen worden. De voorwerken worden overigens gekenmerkt door een geleidelijke afname van de hoogte richting het westen. De achterliggende werken moesten namelijk over de er voor liggende werken heen kunnen schieten. De hoogte van het Sint-Jansbolwerk heeft vermoedelijk rond 6,5 m +NAP gelegen. Dus richting het westen zal de top van de voorwerken geleidelijk hebben afgelopen tot circa 3,5 tot 4 m +NAP. Gemiddeld zullen de resten dus op circa 2,5 tot 3 m –Mv en dieper te verwachten zijn. Ter hoogte van de dekzandrug in het westelijke deel van het plangebied zal het maaiveld hoger hebben gelegen. Hoe hoog precies is moeilijk vast te stellen dus uitgegaan wordt van circa 4 m +NAP. Eventuele archeologische resten, zoals de resten van Stelling 1629 zullen hier op circa 2 tot 2,5 verwacht kunnen worden.

Algemeen archeologiebeleid gemeente 's-Hertogenbosch
De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is in juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor deze zones moet bij de uitwerking van bestemmingsplannen worden bekeken in hoeverre de archeologische verwachting nader kan worden uitgewerkt. De zones met een lage verwachting zijn ook op de beleidskaart opgenomen. Voor deze gebieden geldt dat er geen archeologisch onderzoek noodzakelijk is met uitzondering van situaties die onder de Milieuwet of de Tracéwet vallen. Archeologische monumenten, historische kernen, belangwekkende archeologische elementen en zones waar resten van verdedigingswerken verwacht kunnen worden, zijn ook op de beleidskaart weergegeven.

Archeologiebeleid bestemmingsplan Tramkade
In de archeologische beleidsnota van de gemeente is aangegeven, dat bij het opstellen van elk bestemmingsplan zal worden bekeken in hoeverre de zones met een hoge en middelhoge verwachting nader kunnen worden uitgewerkt door het uitvoeren van aanvullend archeologisch onderzoek. Ten behoeve van het bestemmingsplan Tramkade is ook bekeken in hoeverre de bestaande verwachting nader is te specificeren. Het plangebied is echter intensief bebouwd en de mogelijkheid om de zones met de hoge archeologische verwachting door middel van bijvoorbeeld aanvullend veldonderzoek nader uit te werken is hierdoor zeer beperkt.

Mocht uit toekomstige archeologische onderzoeken in dit plangebied blijken dat de archeologische verwachting voor (delen van) dit plangebied niet aansluit bij de bestaande verwachting dan zal worden bekeken hoe deze verwachting kan worden bijgesteld zodat een meer realistisch verwachtingsbeeld ontstaat.

De zones met een hoge verwachting voor het aantreffen van voorwerken van de stad zijn op de beleidskaart aangeduid met de categorieën 4A en 4F (zie afbeelding hieronder gebiden binnen blauwe lijn). Omdat het echter binnen deze zone om heel kleine gebiedjes gaat is omwille van de duidelijkheid besloten om voor deze voorwerken de categorieën 4F samen te voegen met 4A. Voor deze zone geldt dat ingrepen groter dan 25 m² en dieper dan 2,0 m beneden het maaiveld vergunningsplichtig zijn. In de regels van dit bestemmingsplan zal dit worden opgenomen.

Beleidskaart 't Zand (in noorden plangebied Tramkade)

Voor de zone met een lage verwachting (categorie 6) geldt dat geen archeologisch onderzoek verplicht is met uitzondering van situaties die onder de Milieuwet of de Tracéwet vallen.

In zijn algemeenheid geldt dat indien tijdens werkzaamheden (ook na uitvoering van archeologisch onderzoek) geïsoleerde, zogenaamde 'losse' archeologische vondsten, worden gedaan men wettelijk verplicht is dergelijke vondsten te melden aan de minister (i.c. de gemeente 's-Hertogenbosch als bevoegde overheid).

5.9 Veiligheid terrein en gebouwen

Veiligheid op het terrein en in de gebouwen is een belangrijk aspect. Het is belangrijk dat de te handhaven gebouwen op het terrein daadwerkelijk gebruikt kunnen worden. Dat betekent dat ze veilig en wind- en waterdicht moeten zijn. In dat kader is aan de architectencombinatie JAMLAB BV opdracht gegeven het complex op dat gebied te inventariseren en voorstellen te doen voor noodzakelijke aanpassingen.

Uit de rapportage van JAMLAB blijkt dat asbest aanwezig is in het Molengebouw en dat het dak van één van de zogenaamde “Kaaijhallen” uit asbestplaten bestaat. Dit asbest zal worden verwijderd. Bij de hal zal het asbestdak mogelijk worden vervangen door staalplaten die afkomen van een bestaand gebouw op het complex. Onder het asfalt, een zone langs de Veemarktweg, is bodemverontreiniging aanwezig. Dit terreingedeelte wordt gesaneerd.

In verband met brandveiligheid is aandacht nodig voor de toegankelijkheid van het terrein, het gebouw, de gewenste aanvalsroutes van de brandweer, de opstelplaats van brandweervoertuigen en de bluswatervoorzieningen. Ook is een onderverdeling in compartimenten noodzakelijk en zal de sprinklerinstallatie aangepast moeten worden (van industriële eisen, naar het andere gebruik).

Het verwijderen van twee zogenaamde spie onderdelen zal leiden tot een betere toegankelijkheid voor brandweer. Dit heeft ook een positief effect op de “doorwaadbaarheid” en de oriëntatie op het complex voor bezoekers.
Het openen van het terrein aan de westzijde van het terrein is eveneens een maatregel waarbij het mes aan twee kanten snijdt: een betere toegankelijkheid voor brandweer, een mogelijkheid voor evacuatie en een logische benadering voor het publiek.

Uit de door JAMLAB uitgevoerde inventarisatie blijkt dat t.b.v. de veiligheid en het wind- en waterdicht maken verschillende maatregelen noodzakelijk zijn. Het gaat dan om sloopwerkzaamheden, sanering van grond en asbest (op het dak van de hallen) en overige maatregelen (zoals bv. aanbrengen brandwerende wanden, vervanging kozijnen/ramen). In verband met de uitvoering van deze noodzakelijke maatregelen, zullen de gebouwen ook fasegewijs aan de Stichting Tramkade in gebruik worden gegeven. Daarmee is een veilig gebruik gewaarborgd.

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels.

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

6.1 Planmethode

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen de grenzen van dit bestemmingsplan. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008). Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels. Bij het opstellen van de regels is rekening gehouden met de consequenties van de Wet algemene bepalingen omgevingrecht (Wabo), die per 1 oktober 2010 in werking is getreden.

De gekozen bestemmingen en aanduidingen en de daarbij behorende regels geven aan welke functies op het het terrein en in de bestaande gebouwen zijn toegestaan en welke bouwregels er gelden.

6.2 Artikelsgewijze toelichting

De regels zijn onderverdeeld in de volgende 4 hoofdstukken:

• hoofdstuk 1: Inleidende regels. In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat in de overige regels verstaan wordt onder bepaalde begrippen en hoe bij toepassing van de voorschriften moet worden gemeten;
• hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. In dit hoofdstuk zijn steeds per bestemming de daarop van toepassing zijnde regels weergegeven.
• hoofdstuk 3: Algemene regels. Dit hoofdstuk geeft algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels en regels voor gebieden waarvoor binnen verschillende bestemmingen op basis van aanduidingen op de verbeelding bijzondere eisen gesteld (moeten) worden.
• hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels. In dit hoofdstuk zijn de overgangs- en slotbepalingen opgenomen

Hieronder worden de verschillende artikelen kort toegelicht.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Artikel 1: Begrippen:
In artikel 1 is een aantal begrippen nader uitgelegd. Door het opnemen van definities wordt inzicht gegeven in de betekenis van de gebruikte termen. Het doel is het scheppen van duidelijkheid en eenduidigheid. De begrippen zijn in alfabetische volgorde opgenomen.

Artikel 2: Wijze van meten:
In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Ook hier is het doel het wegnemen van onduidelijkheden. De termen zijn in alfabetische volgorde opgenomen.

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd:
Het hele terrein van de voormalige mengvoederfabriek en de bestaande gebouwen hebben de betsemming 'gemengd' gekregen. Vanwege het doel om op deze plek een een creatieve en culturele hotspot te laten ontstaan, vanuit een organische ontwikkeling (niet vanuit een eindplan), laat deze bestemming een grote verscheidenheid aan functies toe, zoals o.a. kunst en cultuur, sociale en maatschappelijke voorzieningen, recreatieve- en sportvoorzieningen, kleinschalige bedrijvigheid, zakelijke dienstverlening, horeca (onder voorwaarden) en evenementen (onder voorwaarden).
Vanwege de geluidsbelasting aan de westzijde van het plangebied (als gevolg van spoor, Veemarktweg / Boschdijkstraat en het spoorwegemplacement) zijn geluidgevoelige onderwijsactiviteiten (klas-, les- en theorielokalen) aan die zijde van het terrein niet toegestaan.

Voor wat betreft het bouwen wordt uitgegaan van hergbruik van de bestaande gebouwen. De bestemming maakt de bouw van nieuwe gebouwen niet mogelijk. Bouwwerken geen gebouwen zijnde worden wel in beperkte mate toegestaan.

Artikel 4 Verkeer:
Deze gronden zijn primair bestemd voor wegverkeer, parkeren en bijbehorende voorzieningen. Verder is er binnen deze bestemming ook ruimte voor groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, alsmede nutsvoorzieningen.

Artikel 5 Verkeer - Railverkeer:
Deze bestemming is primair bedoeld voor de binnen het plangebied gelegen spoorlijnen.

Artikel 6 Water:
De voor water aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterberging, waterhuishoudkundige voorzieningen en voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van ecologische waarden en watersystemen.
Verder is er binnen deze bestemming ook ruimte voor o.a. groenvoorzieningen, oeverbeschoeiingen, taluds en bermen.
Aan de oever is de aanduiding 'ligplaats' op de verbeelding opgenomen om het afmeren van schepen (niet zijnde woonschepen) met een functie die past binnen de bestemming Gemengd toe te staan. Ook mogen hier (aanleg)steigers, pontons en vlonders worden gerealiseerd.

Artikel 7 Waarde-archeologie:
In dit artikel is een zogenaamde dubbelbestemming opgenomen voor de bescherming van verwachte archeologische waarden. Ter plekke van een archeologische verwachting is het bouwen en graven dieper dan 2 meter uitslutend toegestaan na het verkrijging van een omgevingsvergunning. IEen dergelijke vergunning zal alleen worden verleend indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel:
Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een bouwplan is meegenomen niet nog eens bij een ander bouwplan mag worden meegenomen.

Artikel 9 Algemene bouwregels:
In de algemene bouwregels is bepaald dat ten aanzien van bouwen ondergeschikte bouwonderdelen (bv. liftschachten, luifels) buiten beschouwing kunnen worden gelaten, mits de overschrijding van bouw-, c.q. bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels:
In de algemene aanduidingsregels is, middels de aanduiding 'geluidzone - industrie', een regeling opgenomen, dat ter plekke een geluidsgevoelig object slechts mag worden gebouwd indien de geluidbelasting vanwege het industrieterrein De Rietvelden - Het Ertveld op de gevels van dit gebouw niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

Artikel 24 Algemene afwijkingsregels:
Met dit artikel wordt ruimte gegeven om in bepaalde mate af te wijken van de planregels. Daarbij gaat het onder meer om flexibiliteit in maatvoering en afstandsnormen, kleine afwijking ten opzichte van bestemmingsgrenzen en bouwvlakken, ruimere bouwhoogten voor bouwwerken geen gebouwen zijnde, en plaatselijke verhogingen van gebouwen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotbepalingen

In dit hoofdstuk (artikel 12 en 13) zijn tot slot het overgangsrecht (voor bouwen en gebruik) en de slotregel (naamgeving) opgenomen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente moet kosten maken voor het veiligstellen van het complex De Heus. Dit is naar voren gekomen uit gesprekken met de brandweer. Het gaat hierbij om kosten voor sloop van gebouwdelen en bijbehorende kosten en terreinaanpassingen. Ook in het geval dat geen sprake zou zijn geweest van de ontwikkeling van een culturele hot-spot op deze locatie, zou het grondbedrijf als eigenaar van de locatie deze maatregelen hebben moeten treffen. Deze kosten komen dan ook voor rekening van het grondbedrijf. Totaal gaat het om een bedrag van ca. € 245.000,- excl. BTW.

Tevens zijn er asbestdelen aangetroffen en is bodemsanering noodzakelijk. Voor een deel komen deze kosten voor rekening van het bedrijf De Heus (hierover zijn ten tijde van de overdracht van het complex afspraken gemaakt met het bedrijf). Het overige deel van deze asbestsaneringskosten wordt nu geraamd op een bedrag van € 480.000,- excl. BTW en kan ten laste worden gebracht van de post bodemsanering. Deze is voorzien binnen het programma milieu respecterende ontwikkelingen van de begroting.

Daarnaast zijn er de kosten voor het gebruiksklaar maken van het complex voor de Stichting Tramkade. Het gaat hierbij m.n. om het veilig maken en wind- en waterdicht maken van het complex. Conform het raadsvoorstel inzake het Plan van Aanpak (registratienr. 3739363) mogen deze kosten maximaal € 1,0 miljoen euro bedragen. Deze zullen eveneens ingebracht worden in het grondbedrijf, met als inzet dit terug te verdienen via de huuropbrengsten. Kosten voor maatregelen die het gebruik “veraangenamen”, zijn niet noodzakelijk. Deze komen daarom, indien gewenst, voor rekening van de gebruikers.

Met de initiatiefnemers wordt de privaatrechtelijke contractvorming nog nader uitgewerkt.

Huurder en verhuurder opteren voor omzetbelasting belaste verhuur. Dit zal niet voor de gehele locatie mogelijk zijn, daar er ook culturele niet ondernemersactiviteiten plaatsvinden. Fiscale optimalisatie zal zoveel mogelijk moeten leiden tot zo laag mogelijke kostenverhogende BTW.

Hoofdstuk 8 Inspraak en vooroverleg

8.1 Inspraak

Voorafgaande aan het het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan is een ruimtelijk en functioneel kader voor het terrein De Tramkade opgesteld en in inspraak gebracht. Het 'Ruimtelijk en functioneel kader Tramkade' heeft met ingang van 1 juni 2015 gedurende 6 weken ter visie gelegen. Tijdens deze termijn zijn geen inspraakreacties ingediend.

8.2 Vooroverleg

Daarnaast is het 'Ruimtelijk en functioneel kader Tramkade' op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de provincie en waterschap Aa en Maas. Hieronder zijn, samengevat, de reacties van de provincie en het waterschap opgenomen met daarbij het gemeentelijk commentaar.

• 1. Provincie

Reactie:
De provincie heeft aangegeven dat de gemeente op het formulier Inventarisatie ruimtelijke aspecten heeft ingevuld dat er geen aanduiding, zoals opgenomen in de Verordening ruimte van toepassing is, terwijl in (een gedeelte) van het plangebied echter wel sprake is van de aanduidingen Ecologische hoofdstructuur, Ecologische verbindingszone en Behoud en herstel watersystemen.

Commentaar:
Bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan zal rekening worden gehouden met deze aanduidingen.

• 2. Waterschap Aa en Maas

Reactie:
Waterschap Aa en Maas heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben over het Ruimtelijk en functioneel kader Tramkade'.

Commentaar:
Opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen.