Paleiskwartier-Willemspoort-Station

4.2 Paleiskwartier-Zuid

4.2.1 Inleiding

Op 9 september 2008 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het ruimtelijk plan en het beeldkwaliteitsplan van Paleiskwartier-Zuid vast: 'Paleiskwartier-Zuid, scharnierpunt tussen Binnenstad en West'. Het ruimtelijk plan is onderlegger van de uit te werken bestemming 'Gemengd - Uit te werken' en de bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2 en is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. In dit hoofdstuk komen de onderdelen van de stedenbouwkundige opzet aan bod die direct hebben geleid tot de keuze van bestemmingen en tot de bouw- en gebruiksregels in de bestemming Gemengd-1 en Gemengd-2 en de uitwerkingsregels in de bestemming 'Gemengd - Uit te werken', in het bijzonder het programma, de parkeernomen en de bouwhoogtes.

4.2.2 Ruimtelijke basisstructuur

Het ruimtelijk plan 'Paleiskwartier-Zuid' legt de hoofdlijnen van de gebiedsontwikkeling vast. Omwille van voldoende flexibiliteit en vanwege de hoge dynamiek in het gebied is er voldoende ruimte voor uitwerkingen die kunnen inspelen op nieuwe, toekomstige ontwikkelingen. Op basis van functionele en ruimtelijke uitgangspunten is de ruimtelijk basiskaart opgesteld.

afbeelding 3: ruimtelijke basisstructuur

De voornaamste openbare ruimte - het vijvergebied - krijgt een ruimtelijke afbakening met bebouwing. Hierdoor ontstaan bouwblokken aan de rand van het gebied. In het binnengebied staan het gebouw met de sheddaken en de toren aan de vijver als bijzondere blokken in de ruimte. Het binnengebied is beperkt toegankelijk voor expeditieverkeer en hulpdiensten en vooral ingericht voor langzaam verkeer. De route van de Ponte Palazzo loopt dwars door het hele gebied vanaf de Vlijmenseweg via de Hofvijver, over het spoor naar de Vughterstraat. De andere langzaamverkeersroutes zijn een doorzetting van bestaande routes van het noordelijk deel van het Paleiskwartier en lopen naar de Ponte Palazzo toe. In Paleiskwartier-Zuid zijn in de bebouwing hoogteaccenten voorzien: daar waar de Ponte Palazzo het plangebied binnenkomt, bij de route naar het Westerpark en bij de Vlijmenseweg. Ook de Jheronimustoren bij de vijver en het landmark op de hoek van de Vlijmenseweg en de Onderwijsboulevard zijn belangrijke stedelijke accenten.

4.2.3 Programma

Het Paleiskwartier is een stedelijk gebied met gemengde functies. Op sommige plaatsen zijn specifieke functies gewenst, vanwege geluidhinder, uit het oogpunt van de sociale veiligheid of ten aanzien van bezonning. Dit bestemmingsplan legt in de eerste plaats de uitsluiting van woningen als geluidgevoelige functie langs het spoor vast. In de tweede plaats legt dit bestemmingsplan ook het maximum vast in de bandbreedte van onderstaand totaalprogramma. Centraal staat de mogelijkheid tot flexibele toedeling van het programma aan de verschillende bestemmingsvlakken. Hiermee heeft het plan voldoende flexibiliteit om aan een toekomstig veranderende marktvraag te kunnen voldoen.

Functie	m2 bvo
Wonen	circa 80.000 - 130.000
Centrumfuncties	circa 10.000 - 30.000
Bioscoop	circa 5.000
Hotel	circa 8.000
Kantoren	circa 25.000 - 50.000
Sheddakengebouw	circa 2.160

Aan de Magistratenlaan komen conform de invulling in het ruimtelijk plan, in het verlengde van de reeds gerealiseerd kantoor- en woongebouwen, voornamelijk kantoren. Ten oosten van de Onderwijsboulevard zijn hoofdzakelijk woningen voorzien met op de begane grond ruimte voor centrumfuncties: publiekgerichte voorzieningen, horeca, detailhandel, vrijetijds- en culturele voorzieningen. Rondom de Hofvijver is eveneens ruimte voor diverse functies. Zo zijn op de plaatsen waar de bezonning gunstig is, recreatieve of culturele voorzieningen met een terrasfunctie gepland. Langs de Ponte Palazzo komen, in verband met de sociale veiligheid, woningen. Hier zijn op niveau, aan de Ponte Palazzo, eveneens centrumfuncties gepland. In het gebouw met de sheddaken zijn recreatieve of horecafuncties voorzien en ten oosten van dit gebouw een bioscoop en een hotel, gecombineerd met woningen (op de verdiepingen) en kantoren. In het landmark op de hoek van de Vlijmenseweg en de Onderwijsboulevard zijn op de begane grond voorzieningen gepland. Dit kunnen zorgvoorzieningen zijn of een café aan het plein. In het stedenbouwkundig accent direct ten zuiden van de Ponte Palazzo zijn kantoren voorzien. Bovenal geldt echter dat het toegestane programma in beginsel, gelet op de voorgestane flexibiliteit, in elk bestemmingsvlak kan landen.

afbeelding 4: functionele structuur

4.2.4 Bouwhoogtes

Langs de Magistratenlaan en de Onderwijsboulevard komen de hoogtes overeen met de bestaande bebouwing. Omdat stedelijkheid gewenst is, zijn in het ruimtelijk plan ook minimale bouwhoogtes aangegeven. Dit bestemmingsplan beperkt zich omwille van de voorgestane flexibiliteit tot de maximale bouwhoogtes. Voor de hoogtebepaling van de hoogbouwaccenten is een hiërarchische ordening toegepast. Op de hoekpunten van de wijk en aan de doorgaande routes in de wijk zijn accenten geplaatst van elf lagen. Het punt, waar de Ponte Palazzo het gebied en hiermee ook het stadsdeel binnenkomt, krijgt een groter accent. Hier is een toren van veertien lagen voorzien. De bijzondere plekken in het gehele Paleiskwartier worden met een hoogbouwaccent van circa 75 meter gemarkeerd. De Hofvijver is een bijzondere plek die accentuering verdient. Hier wordt een toren van 23 lagen gerealiseerd: de Jheronimustoren. Een accent op niveau van het stedelijk netwerk, een landmark van circa 29 lagen, is voorzien op de hoek van de Onderwijsboulevard met de Vlijmenseweg. Het bestaande gebouw met de sheddaken heeft een hoogte van ongeveer tien meter.

afbeelding 5: bouwhoogtes

4.2.5 Verkeer en parkeren

De ontsluiting van het gebied loopt voornamelijk langs de randen ervan. Hier lopen de gebiedsontsluitingswegen - de Magistratenlaan die tevens een belangrijke doorstroomas voor de stad is en de Vlijmenseweg - en de Onderwijsboulevard als erftoegangsweg. Deze wegen ontsluiten het gebied voor auto’s en maken de verschillende parkeervoorzieningen bereikbaar. Het binnengebied rondom de vijver is alleen toegankelijk voor langzaam verkeer alsmede voor hulpdiensten, verhuiswagens et cetera. In het Paleiskwartier krijgen fietsers en voetgangers voldoende ruimte en voorzieningen, onder meer met de Ponte Palazzo die een hoogwaardige verbinding vormt voor langzaam verkeer tussen het stadsdeel West, Willemspoort, het Paleiskwartier en de binnenstad.

afbeelding 6: hoofdverkeersstructuur

Bij de ontwikkeling van Paleiskwartier-Zuid zijn de parkeernormen conform de Nota Parkeernormen van toepassing (zie paragraaf 3.3.4.3), met inbegrip van de aanwezigheidspercentage aan de hand waarvan kan worden bepaald in welke mate sprake kan zijn van dubbelgebruik van parkeerplaatsen, door parkeerders met verschillende motieven. De Nota Parkeernomen gaat ten aanzien van kantoren bij een station of een OV-knooppunt uit van maatwerk. Voor het Paleiskwartier is vanwege de ligging nabij een openbaarvervoersknooppunt en de functionele verwevenheid met de binnenstad gekozen voor een parkeernorm van één parkeerplaats per 70 m2 bvo, vergelijkbaar met de oude startnorm voor B-locaties uit het voormalige ABC-locatiebeleid. Uitgangspunt bij deze regeling is dat parkerende werkers van de kantoorfuncties in het openbaar gebied geen overlast veroorzaken. Ten aanzien van winkels wordt in Paleiskwartier-Zuid aangesloten bij de parkeernomen voor een stadsdeelcentrum: 2,9 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo voor bezoekers en één parkeerplaats per 100 m2 bvo voor werkers.

Op dit moment is in het Paleiskwartier, onder de vijver, een parkeergarage met een capaciteit van 1070 parkeerplaatsen beschikbaar voor bezoekers van het hele Paleiskwartier. Ook voor de realisatie van Paleiskwartier-Zuid zijn hier voor bezoekers nog voldoende openbare parkeerplaatsen beschikbaar. De gemeente gaat in het ruimtelijk plan uit van één openbare parkeergarage voor bezoekers van alle functies in het hele Paleiskwartier en daarnaast één parkeergarage van circa 300 parkeerplaatsen die alleen op piekmomenten voor openbaar gebruik beschikbaar is voor bezoekers in Paleiskwartier-Zuid. Werkers en bewoners gebruiken eigen parkeergarages onder hun eigen kantoren en woongebouwen. De gemeente monitort op dit moment het bezoekersparkeren. Als gaandeweg de ontwikkelingen conform het ruimtelijk plan een daadwerkelijke behoefte aan extra bezoekersparkeerplaatsen blijkt, dan zoekt de gemeente voor de oplossing van dit tekort naar mogelijkheden van dubbelgebruik. Zo is voorstelbaar dat een parkeergarage onder een kantoorgebouw 's avonds door bezoekers van het gebied wordt gebruikt. De straten zijn, op enkele invalide parkeerplaatsen na, vrij van parkeerplaatsen. Het is wel mogelijk kort te parkeren om te laden en lossen.