Bedrijventerreinen Empel 3e fase

8.2 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

Artikel 1: Begrippen

In artikel 1 is een aantal begrippen nader uitgelegd. Door het opnemen van definities wordt inzicht gegeven in de betekenis van de gebruikte termen. Het doel is het scheppen van duidelijkheid en eenduidigheid. De begrippen zijn in alfabetische volgorde opgenomen.

Artikel 2: Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Ook hier is het doel het wegnemen van onduidelijkheden. De termen zijn in alfabetische volgorde opgenomen.

Bestemmingsregels

Artikel 3: Bedrijventerrein-1

Deze bestemming heeft betrekking op de gronden van het bedrijventerrein Empel-Zuid. De gronden die het dichtst bij de (geprojecteerde) woningen van Empel zijn gelegen, zijn deels bestemd voor bedrijven in de categorie 2 en deels voor de categorieen 2 tot en met 3.1, zoals die zijn genoemd in de bij de regels behorende staat van bedrijfsactiviteiten. De minimale afstand tussen de te realiseren bedrijfspercelen en de woonomgeving is hierdoor 30 meter waar maximaal categorie 2 is toegestaan en 50 meter voor 3.1-bedrijven, waardoor de woon- en leefomgeving is beschermd. De overige gronden zijn bestemd voor bedrijven in de categorieën 2 tot en met 3.2 uit de bedrijvenlijst met een minimale aan te houden afstand tot een rustige woonwijk van 100 meter. Aan deze afstand wordt ook voldaan.

Kantooractiviteiten zijn alleen toegestaan indien deze ondergeschikt zijn aan de hiervoor genoemde bedrijven. Productiegebonden detailhandel is toegestaan voor zover ondergeschikt aan de toegestane bedrijven.

Binnen de bestemming zijn tevens nutsvoorzieningen toegestaan. Er mag maximaal 1 gebouw per bestemmingsvlak ten behoeve van deze voorzieningen worden gebouwd met een maximum oppervlakte van 35 m2 en een maximum hoogte van 3 meter. Dit maakt de bouw van een glasvezelstation binnen deze bestemming mogelijk. Overige gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen kunnen worden gebouwd binnen de ruimte die het Besluit omgevingsrecht daarvoor biedt (maximaal 15 m2 en 3 meter hoog).

De gronden zijn tevens bedoeld voor bij de bestemming behorende verkeers-, groen- en parkeervoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Ten aanzien van parkeren is in de regels bepaald, dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein moeten worden gerealiseerd, waarbij voor bedrijven (inclusief bedrijfsverzamelgebouwen) en onderschikte kantooractiviteiten parkeernormen van respectievelijk 1,6 pp per 100 m2 bedrijfsvloeroppervlak (bvo) en 2 pp per 100 m2 bvo van toepassing zijn. In afwijking hiervan geldt voor opslagruimte een parkeernorm van 0,7 pp per 100 m2 bvo en voor laboratoria 1 pp per 100 m2 bvo. In de specifieke gebruiksregels is bepaald, dat het gebruik van gronden en/of bouwwerken strijdig met de genoemde parkeernormen als een gebruik strijdig met de bestemming worden beschouwd. Dit betekent, dat wanneer het gebruik van het bedrijfspand verandert, doordat bijvoorbeeld een nieuw bedrijf een bestaand pand betrekt, ook aan de parkeernormen moet worden voldaan en het parkeren op eigen terrein moet worden opgelost. Onder in de regels genoemde voorwaarden kan het college van burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken van de parkeernormen. Een omgevingsvergunning voor het afwijken van de parkeernormen kan worden verleend, mits de noodzakelijke parkeervoorzieningen op eigen terrein in onvoldoende mate kunnen worden gerealiseerd en op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en de situering van de parkeerplaatsen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

In het kader van zuinig ruimtegebruik is bepaald dat de oppervlakte van een bouwperceel niet minder dan
1.000 m2 mag bedragen.

Ten aanzien van het bouwen geldt, dat gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het bebouwingspercentage bedraagt minimaal 60 procent. Er gelden een minimale en maximale bouwhoogte van respectievelijk 7 en 9 meter. Het perceel aan de Burgemeester Godschalxstraat / Diepteweg staat vanwege de ligging een hoogteaccent toe. Hier is de minimale hoogte 9 meter en de maximale bouwhoogte 12 meter. Voor het terrein geldt, dat de naar de weg gerichte gevel van bedrijfsgebouwen voor ten minste 50 procent van de breedte van het bouwperceel in de naar de weg gekeerde bouwgrens moet worden gebouwd.

Binnen de bestemming mogen geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen en/of geen bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen worden gevestigd. Ook gebruik van gronden en bouwwerken door zelfstandige kantoren en detailhandel is in strijd met de bestemming. Het college van burgemeester en wethouders kan onder voorwaarden afwijken en een omgevingsvergunning verlenen voor de vestiging van bepaalde vormen van detailhandel. Ook kunnen met een omgevingsvergunning onder voorwaarden bedrijven worden toegestaan die niet in de staat van bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, mits deze naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijven die in de staat van bedrijfsactiviteiten zijn genoemd.

Artikel 4: Bedrijventerrein-2

Deze bestemming heeft betrekking op de gronden van het bedrijventerrein Rosmalense Plas. De gronden zijn bestemd voor bedrijven in de categorieën 2 tot en met 3.2, zoals die zijn genoemd in de bij deze bestemming behorende staat van bedrijfsactiviteiten. Kantooractiviteiten zijn alleen toegestaan indien deze ondergeschikt zijn aan de hiervoor genoemde bedrijven. Voor een deel van de gronden, te weten de gronden langs de A2 en langs de Rosmalense Plas zijn een beperkt aantal categorie 1-bedrijven toegestaan, zoals in de staat van bedrijven vermeld. Dit betreffen geen sollitaire kantoren in de zakelijke dienstverlening. Deze gronden zijn aangeduid met de aanduiding "bedrijven van categorie 1". Productiegebonden detailhandel is toegestaan voor zover ondergeschikt aan de toegestane bedrijven. De gronden zijn tevens bedoeld voor de bij de bestemming behorende verkeers-, groen- en parkeervoorzieningen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

Ten aanzien van parkeren is in de bestemmingsomschrijving bepaald, dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein moeten worden gerealiseerd, waarbij voor bedrijven en ondergeschikte kantooractiviteiten parkeernormen van respectievelijk 1,5 pp per 100 m2 bvo en 2 pp per 100 m2 bvo van toepassing zijn. Voor de gronden langs de A2 en de Plaszone (met uitzondering van het meest noordelijke bouwperceel) geldt een parkeernorm van 1 pp per 30 m2 bvo. Bij de categorie 1-bedrijven dient parkeren ondergronds, halfverdiept of in het gebouw plaats te vinden in de vorm van een gebouwde parkeergarage. Bij de percelen in de A2-zone wordt dat via het uitgifteprotocol geregeld. De percelen langs de Rosmalense Plas hebben de aanduiding parkeergarage, waarbij geldt dat deze parkeervoorzieningen minimaal halfverdiept moeten worden gerealiseerd.

Onder in de regels genoemde voorwaarden kan het college van burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken van de parkeernormen. Er kan een omgevingsvergunning worden verleend, indien de situering van de parkeervoorzieningen het stedenbouwkundig beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid, de landschappelijke inpassing en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantasten. Vanuit landschappelijke inpassing houdt dit in, dat het maaiveld kan worden opgetild en de parkeervoorzieningen, daardoor in een landschappelijk "verborgen" situatie worden aangelegd.

In het kader van zuinig ruimtegebruik is bepaald, dat de oppervlakte van een bouwperceel niet minder dan 1.000 m2 mag bedragen, met uitzondering van de bouwpercelen in de Plaszone.

Ten aanzien van het bouwen geldt dat gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Het minimale bebouwingspercentage varieert van 40 procent tot 80 procent. Er gelden minimale en maximale bouwhoogtes. Deze zijn in de bouwvlakken aangeduid.

De bouwpercelen die direct aan de A2 zijn gelegen hebben een aanduiding "specifieke bouwaanduiding - bebouwingsrichting". Voor deze gronden geldt dat de bebouwing haaks op voorste perceelsgrens moet worden gebouwd. Hierdoor staat de bebouwing in een hoek van 45 graden op de A2 hetgeen voor een hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit van het terrein vereist is (zie ook paragraaf 5.2). Daarnaast moet ten minste één hoek van het bouwvolume worden opgericht in de zuidwestelijk en zuidoostelijk georiënteerde bouwgrens.

Binnen de bestemming mogen geen geluidszoneringsplichtige inrichtingen en/of geen bedrijven die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen worden gevestigd. Ook gebruik van gronden en bouwwerken door zelfstandige kantoren en detailhandel is in strijd met de bestemming. Het college van burgemeester en wethouders kan onder voorwaarden met een omgevingsvergunning afwijken van de regels en de vestiging van bepaalde vormen van detailhandel toestaan. Ook kunnen via een omgevingsvergunning onder voorwaarden bedrijven worden toegestaan die niet in de staat van bedrijfsactiviteiten zijn genoemd, mits deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bedrijven die wel in de staat van bedrijfsactiviteiten zijn genoemd.

Artikel 5: Groen: De gronden met de bestemming Groen zijn bestemd voor groenvoorzieningen, water(berging), park, plantsoen, fiets- en voetpaden en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals in- en uitritten voor de bedrijfspercelen en (fiets)bruggen. Binnen de bestemming mogen alleen gebouwen ten dienste van de bestemming worden gebouwd. De totale oppervlakte aan gebouwen in deze bestemming mag 100 m2 bedragen. De oppervlakte van een gebouw mag maximaal 50 m2 bedragen. Tevens mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Parkeervoorzieningen zijn niet toegestaan.

Artikel 6: Verkeer: De voor verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen met ten hoogste 2x1 doorgaande rijstrook, straten en paden en wegverkeer en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals een brug. Binnen de bestemming mogen gebouwen ten dienste van de bestemming worden gebouwd. De totale oppervlakte aan gebouwen in deze bestemming mag 100 m2 bedragen. De oppervlakte van een gebouw mag maximaal 50 m2 bedragen. Tevens mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd.

Artikel 7: Water: De voor water aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterberging, groenvoorzieningen en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals steigers, voetpaden e.d. Ter plaatse van de aanduiding brug is een brug toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding "ecologische verbindingszone" zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden.

Op de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd. Er is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden vereist voor het uitvoeren van verschillende werken/werkzaamheden, zoals het afgraven of ophogen van gronden, op gronden met de aanduiding "ecologische verbindingszone". Voor werken ten behoeve van behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden is een dergelijke vergunning niet nodig.

Artikel 8: Leiding - Hoogspanningsverbinding: Deze bestemming is een zogenaamde dubbelbestemming. De gronden met deze bestemming zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een bovengrondse hoofdtransportleiding, met een strook van 25 meter ter weerszijde van de hoogspanningsleiding. Binnen deze dubbelbestemming mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals hoogspanningsmasten, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Het college van burgemeester en wethouders kan hiervan onder voorwaarden van afwijken. Voorafgaand dient advies te worden gevraagd aan de leidingbeheer/directeur van het energiebedrijf. Het is bovendien verboden zonder vergunning bepaalde werken/werkzaamheden, zoals het aanbrengen van hoogopgaande beplanting of bomen, uit te voeren. Voorafgaand aan het besluit omtrent een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden moet advies worden gevraagd aan de leidingbeheer/directeur van het energiebedrijf.

Algemene regels

Artikel 9: Anti-dubbeltelregel: met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende vergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen mag worden meegenomen.

Artikel 10: Algemene aanduidingsregels: In dit artikel is bepaald, dat op de gronden met de aanduiding 'vrijwaringszone - weg', ongeacht het bepaalde in de betreffende bestemming, geen bebouwing mag worden opgericht anders dan met de rijkswegen A2 en A59 verband houdende bouwwerken. Burgemeester en wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde voor het bouwen van bouwwerken, mits door de bouw van dit bouwwerk de verkeersbelangen niet onevenredig worden geschaad. Daartoe dient de betrokken wegbeheerder vooraf een verklaring van geen bezwaar af te geven.

Artikel 11: Algemene afwijkingssregel: In dit artikel is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders onder voorwaarden met een omgevingsvergunning kunnen afwijken van hetgeen in de planregels is bepaald. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt.

Overgangs- en slotregels

Artikel 12: Overgangsrecht: In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan en mits niet strijdig met het voorheen geldende bestemmingsplan met de daaronder begrepen overgangsbepaling. Voor gebruik van gronden en opstallen is eveneens bepaald dat het strijdig gebruik mag worden gecontinueerd. Hierop zijn echter twee uitzonderingen gemaakt. Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden gecontinueerd. Zo wordt in dit artikel bepaald dat de bestaande bouwwerken en vergunde rechten tot het oprichten van een bouwwerk worden gerespecteerd, ook al wijken deze van de overige bepalingen af. Deze bouwwerken mogen gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is dus niet toegestaan om een bouwwerk af te breken en geheel opnieuw op te bouwen. Evenmin is het geoorloofd om een bouwwerk geleidelijk aan geheel te vernieuwen. In geval een bouwwerk door een calamiteit geheel verloren is gegaan, mag wel tot gehele nieuwbouw worden overgegaan, mits de omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een termijn van twee jaren na de calamiteit is aangevraagd. De onder het overgangsrecht geplaatste bouwwerken mogen via een omgevingsvergunning voor het bouwen, eenmalig nog met maximaal 10% worden uitgebreid. Het voorgaande is niet van toepassing op bouwwerken die zijn gebouwd in strijd met het geldend bestemmingsplan (met inbegrip van de hierin opgenomen overgangsbepaling).

Artikel 13: Slotregel: deze bepaling bevat de citeertitel van de regels.