Bedrijventerreinen Empel 3e fase

4.1 Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten

Zoals reeds beschreven in het (gedeeltelijk door Gedeputeerde Staten goedgekeurde) bestemmingsplan Uitbreiding Empel 3e fase dient het planconcept voor Empel-Zuid zich te richten op het afronden van de schil van woningen en bedrijven rond de bestaande kern. Empel manifesteert zich daarbij als een zelfstandig en herkenbaar “bastion” in het landschap. Het voorziene bedrijventerrein aan de Rosmalense Plas is een zelfstandige ruimtelijke eenheid, die zich met name richt op de nabij gelegen plas en de A2.

Aandacht dient te worden besteed aan zuinig ruimtegebruik. Hierbij zijn bij het vervaardigen van het stedenbouwkundig ontwerp de volgende uitgangspunten gebruikt: het hanteren van een minimale kavelgrootte (> 1.000m²) en een minimaal bebouwingspercentage van 50% van de kavel. Daarnaast moet aandacht worden besteed aan de mogelijkheden die compacte bouwwijzen bieden, zoals het ondergronds en/of half verdiept bouwen ten behoeven van parkeren. De mate waarin en de wijze waarop aan aspecten van zuinig ruimtegebruik vorm en inhoud wordt gegeven, moet aansluiten op de specifieke ruimtelijke karakteristieken en kwaliteiten ter plaatse. Ruimtelijke kwaliteit en karakteristieken spelen tevens een belangrijke rol bij de invulling van de behoefte van verschillende te onderscheiden segmenten van bedrijvigheid.

Programmatisch is er zowel behoefte aan “reguliere bedrijvigheid”, als voor hoogwaardige bedrijvigheid in het imagosegment. Bedrijven die behoren tot het imagosegment hebben met name behoefte aan een locatie met een zeer representatief uiterlijk. In dit segment moet gedacht worden aan kantoorachtige bedrijven, de betere groothandel, research en development (R&D), Hightech en ICT, waarvan het verzorgingsgebied (boven)regionaal is. Dit kan in de vorm van een zichtlocatie aan de snelweg, maar ook door ligging in een parkachtige omgeving. Door zich te groeperen met bedrijven, die een gelijkwaardige uitstraling nastreven, wordt het gezamenlijke imago vergroot, maar kan ook goed worden ingespeeld op de ruimtelijke inpassingsmogelijkheden in de omgeving. In de Integrale Structuurvisie A2/Kanaalzone wordt Empel-Zuid gekarakteriseerd als een terrein, primair geschikt voor lokale bedrijvigheid in tegenstelling tot Rosmalense Plas, dat wordt gekarakteriseerd als hoogwaardige zichtlocatie, primair geschikt voor kantoorachtige bedrijvigheid en bedrijven met een (boven)regionale en nationale oriëntatie. De planuitgangspunten voor Empel-Zuid en Rosmalense Plas verschillen daarom wezenlijk van karakter.

Empel-Zuid
Empel-Zuid met een omvang van circa 8 ha wordt gezien als een opvolger van Empel-Maasakkers, het bedrijventerrein tussen Empel en de A2. Het bedrijventerrein Empel-Zuid is bedoeld voor een breed scala van bedrijvigheid, die voornamelijk de stad en aangrenzende woonwijken als werkgebied heeft en die nu verspreid in de woonwijken zit, maar daar door groei, verkeersaantrekking en dergelijke niet gehandhaafd kan blijven. Kortom, de lokale economie. Gezien de ligging nabij de kern van Empel, moet daarbij uitgegaan worden van bedrijvigheid in de milieucategorieën 2 en 3. Gezien de beoogde doelgroepen wordt in het uitgifteprotocol uitgegaan van een kavelgrootte vanaf circa 1.250 m2 tot 5.000 m2. Voor wat betreft de hoogte, minimaal 7 meter en maximaal 9 meter wordt aangesloten bij de nabije woonomgeving van Empel, met dien verstande, dat er een stedenbouwkundig accent van maximaal 12 meter wordt geïntroduceerd bij de rotonde Burgemeester Godschalxstraat / Diepteweg.

Rosmalense Plas
Op het bedrijventerrein Rosmalense Plas is ruimte voor een middelgroot hoogwaardig bedrijvenpark van circa 12 ha. Het terrein grenst in het zuidwesten aan de A2, een landschappelijk groene buffer in het noorden en de Groote Wetering in het (zuid)oosten. Het gebied heeft een markante ligging; enerzijds als zichtlocatie aan de A2 en anderzijds als groene en rustige locatie aan de plas. Vanwege de bijzondere ligging is het terrein geschikt voor 'imago'-bedrijven, die voor het functioneren sterk autoafhankelijk zijn. De doelgroep bestaat uit middelgrote hoogwaardige productie- en groothandelsbedrijven en kantoorachtige bedrijven (ICT, R&D en ontwerpen van mode en design). De bebouwing voor deze doelgroep heeft een kantoorachtige uitstraling. De kantoorachtige uitstraling vraagt ook om inrichting in de vorm van een parkachtige omgeving. Qua verkaveling en hoogte dient ingespeeld te worden op de specifieke lokale omstandigheden, zoals oriëntatie op de A2, de plasrand (Rosmalense Plas) en het nieuwe knooppunt Empel. Anderzijds moet ook ruimtelijk aansluiting gezocht worden bij de bestaande ontwikkeling op het bedrijventerrein Brabantpoort en bij bedrijvenpark de Brand. Een en ander betekent een redelijk autonome bebouwing aan de A2 en de Rosmalense Plas. Langs de A2 geldt, dat de bebouwing maximaal 4 lagen (17 meter) omvat met een hoogteaccent aan de zuidkant van de A2-zone van maximaal 20 meter. De bebouwing langs de A2 dient vanwege de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit in een hoek van 45 graden op de A2 te worden gerealiseerd. Langs de groene rand grenzend aan het terrein Empel-Zuid geldt een maximale bouwhoogte van 12 meter en aan de Rosmalense Plas bestaat de bebouwing uit maximaal 3 lagen (13 meter, rekening houdend met halfverdiept parkeren) de minimale bouwhoogte is respectievelijk 10 en 11 meter. Op het perceel aan de rotonde bij de Empelseweg is een hoogteaccent van maximaal 16 meter mogelijk. Hier geldt een minimale hoogtemaat van 13 meter.

Het binnengebied van het bedrijventerrein Rosmalense Plas kan vervolgens qua kavelgrootte, hoogte en oriëntatie meer op zichzelf gericht zijn. Hier is met name een flexibele kavelgrootte, een hogere dichtheid en een segment van belang, dat niet zozeer afhankelijk is, of behoefte heeft aan een bijzondere ligging. Hier kunnen de productie en groothandel overwegend in bedrijfshallen met kantoor- en showroomruimte worden gehuisvest. Wel dient dit segment zich qua zwaarte (milieucategorie) en uitstraling te verdragen met de hoogwaardige bedrijven en inrichting aan de randen. De maximale bouwhoogte is hier 12 meter. De minimale bouwhoogte is 7 meter.

Qua milieucategorie komen de op dit bedrijventerrein beoogde hoogwaardige bedrijven voor in de categorieën 1 tot en met 3, waarbij de randen het meest geschikt zijn voor het imagosegment in de bedrijfscategorieën 1 en 2. Categorie 1-bedrijven (kantoorachtigen) zijn alleen toegestaan in de A2 zone en langs de Rosmalense Plas.

Aansluitend aan het vorenstaande wordt binnen het bedrijventerrein Rosmalense Plas gedifferentieerd omgegaan met de wijze, waarop inhoud wordt gegeven aan de vast te leggen eisen qua bebouwingsintensiteit. Het streven moet er op gericht zijn, dat er een zorgvuldige balans, een juiste mix wordt gecreëerd van verschillende typen bedrijven binnen één stedenbouwkundige structuur en ingebed in een landschappelijk aantrekkelijke omgeving. Het juiste bedrijf op de juiste plek dient derhalve uitgangspunt te zijn.

Uitgeefbaar terrein 's-Hertogenbosch

ETIN adviseurs houden jaarlijks in opdracht van het Ministerie VROM en de Provincie Noord-Brabant een enquête bij de gemeente om de uitgifte van kantoren en bedrijventerreinen te inventariseren. Per 1 januari 2009 beschikt 's-Hertogenbosch over een restcapaciteit van circa 27 ha netto, verdeeld over de bedrijventerreinen de Brand, de Groote Vliet, Empel Maasakkers en Treurenburg.