Bedrijventerreinen Empel 3e fase

10.1 Inspraak

Ingevolge de gemeentelijke Inspraakverordening is voor het voorontwerpbestemmingsplan "Bedrijventerreinen Empel 3e fase” een inspraakprocedure gevoerd. Met ingang van 7 december 2009 heeft het voorontwerp bestemmingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om binnen die periode op het plan te reageren. Daarnaast is op 7 januari 2010 een openbare inspraakavond gehouden. Tijdens deze avond is het plan toegelicht en bestond de mogelijkheid om mondeling op het plan te reageren. Er zijn 2 schriftelijke zienswijzen ontvangen. Er zijn apart van de inspraakavond geen mondelinge zienswijzen ingediend.

Hieronder zijn de ingekomen schriftelijke inspraakreacties en de inspraakreacties die tijdens de inspraakavond naar voren zijn gebracht samengevat weergegeven en voorzien van gemeentelijk commentaar. Onderdelen van de reactie, die niet expliciet zijn genoemd, zijn wel bij de beoordeling zijn betrokken. De inspraakreactie wordt in zijn geheel beoordeeld.

Reactie a, b, c ingekomen inspraakreacties

Commentaar gemeentelijk commentaar

Schriftelijke inspraakreacties:

• 3. Stichting Boom en Bosch, de heer H. Boons (voorzitter), Pieter Brueghelstraat 17 te 's Hertogenbosch

Stichting Boom & Bosch heeft twee reacties ingediend. Er is een mail gestuurd naar de wethouder G. Snijders op 7 januari 2010 en een schriftelijk reactie d.d. 14 januari 2010.

Reactie a

Inspreker is van mening, dat van het bestaande bosje langs de A2, dat volgens inspreker beeldbepalend is, een strook van minimaal 15 meter breed langs de A2, vanaf de Burgemeester Godschalxstraat tot aan knooppunt Empel moet worden gehandhaafd. Dit bosje is volgens inspreker in het verleden aangeplant als landschappelijke inpassing van de snelweg. Een groot deel van de bosjes langs de A2 is al verdwenen door de ombouw van knooppunt Empel.

Het bosje zorgt ervoor, dat het knooppunt Empel vanuit alle invalshoeken wordt ervaren als een groen knooppunt. Handhaven zorgt volgens inspreker voor een landschappelijke inpassing van zowel het bedrijventerrein als het knooppunt Empel in het groen. Ook voor Rijkswaterstaat moet het handhaven een aantrekkelijk alternatief zijn, omdat het al veel moeite kost het verloren gegane groen voor de ombouw van de A2 gecompenseerd te krijgen. Ruimte voor de 15 meter brede strook kan volgens inspreker gevonden worden op de plekken waar ruimte is ontstaan tussen de bestaande beplanting en de A2 door de ombouw van de A2 en het compacter aanleggen van de groenstrook.

Commentaar

Ten aanzien van de landschappelijke inpassing geldt, dat in het kader van de verbreding van de A2 en de ombouw van het knooppunt Empel door het Ministerie van Verkeer en Waterstaat een nieuwe situatie is ontstaan, waar Rijkswaterstaat ter hoogte van het bestemmingsplangebied een geluidscherm van 4 tot 6 meter hoog heeft gerealiseerd aan de noordkant van de A2. Dit scherm loopt ongeveer tot halverwege het knooppunt Empel. Het gaat hierbij om betonnen schermen. Bij de vormgeving van deze schermen is landschappelijke inpassing één van de uitgangspunten geweest. Uitgangspunt voor de vormgeving van de geluidsschermen aan de bewonerszijde is, dat de bewoners het scherm als statisch element ervaren. Men ziet het vanuit de woonkamer, of gaat er in vergelijking met een autosnelweg met een relatieve lage snelheid aan voorbij. Aan deze zijde van het scherm is behoefte aan een kleinschalige maatvoering, goede afwerking en afwisselend beplantingsassortiment.

Dit geluidscherm ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan en wordt in de bestaande situatie nog van de woonbuurt afgeschermd door het aanwezige bosje. De aanleg van het bedrijventerrein leidt ertoe, dat het bosje langs de A2 verdwijnt. Tussen de bedrijfspercelen en de grens van het plangebied aan de rijkswegkant ligt een strook grond van circa 21 meter breed, bestemd voor Water. Binnen deze strook zijn onder meer water en groenvoorzieningen toegestaan. De watergang met talud en bijbehorende onderhoudsstroken is circa 20 meter breed. De inrichting van de strook moet nog nader worden uitgewerkt.

Het aanplanten van bomen is binnen de bestemming mogelijk. We zullen in overleg treden met Rijkswaterstaat en het waterschap bij de nadere inrichting van het gebied tussen het bedrijventerrein en de rijksweg en beoordelen in hoeverre er in die zone bomen kunnen worden gehandhaafd. Uitgangspunt is dat er in eerste instantie ruimte moet zijn voor de aanleg van een watergang met bijbehorende schouwpaden.

Reactie b

De gemeente meet de betekenis van het bosje langs de A2 af aan de voorwaarden voor een status binnen de GHS. Daarin gaat zij voorbij aan de effecten van het bosje voor Empel en met name de aangrenzende woonwijk. De autosnelweg wordt door het bosje aan het zicht onttrokken en heeft ook een geluidsreducerende functie. Dit blijkt uit een publicatie van ir. H. Swaagstra, die inspreker als bijlage bij zijn zienswijze heeft gevoegd. Bovendien heeft het bosje een functie in het afvangen van fijnstof en opname van CO2 en gasvormige stoffen.

Commentaar

De geluidbelasting van het wegverkeer van de rijksweg op Empel is onderzocht in het kader van het Tracébesluit op grond waarvan de rijksweg is verbreed en het knooppunt Empel is aangepast. Ter bescherming van de woonbuurten in Empel is ter hoogte van het geprojecteerde bedrijventerrein een geluidscherm geplaatst. De dimensionering van dit scherm is bepaald op grond van akoestisch onderzoek ten behoeve van het Tracébesluit. Het Tracébesluit houdt met haar berekeningen geen rekening met het al dan niet aanwezig zijn van bos(jes). In die zin kan het bosje geluidtechnisch verdwijnen. We zullen desondanks in overleg treden met Rijkswaterstaat en het waterschap bij de nadere inrichting van het gebied tussen het bedrijventerrein en de rijksweg en beoordelen in hoeverre er in die zone bomen kunnen worden gehandhaafd. Uitgangspunt is dat er in eerste instantie ruimte moet zijn voor de aanleg van een watergang met bijbehorende schouwpaden.

Voor fijnstof en opname van CO2 geldt het volgende. Binnen 10 meter van de rand van de weg dient tijdig (voor fijnstof in 2011 en stikstofdioxide (NO2) in 2015) aan de Europese normen te worden voldaan. Op basis van de huidige inzichten is dat ook het geval. Het ministerie van Verkeer en Waterstaat is bevoegd gezag als het gaat om de luchtkwaliteit langs snelwegen.

Recente onderzoeken hebben geen significante effecten kunnen vaststellen van de inzet van groen op de concentraties fijn stof en stikstofdioxide. Toch is de gemeente 's-Hertogenbosch in 2008 gestart met het stimuleren van groen voor de luchtkwaliteit, omdat groen mogelijk de luchtkwaliteit zou verbeteren. Belangrijke overweging was daarbij, dat het ging om een “no-regret maatregel”; ook zonder positieve effecten op de luchtkwaliteit blijven het zinvolle investeringen.

In tegenstelling tot fijn stof en stikstofdioxide is de uitstoot van CO2 geen lokaal, maar een mondiaal probleem. Opname van CO2 door groen kan ook op een andere locatie, bijvoorbeeld bij compensatie. Compensatie van het bosje vindt plaats in de Ertveldpolder.

Reactie c

Het bosje heeft volgens inspreker een ecologische functie. Er broeden diverse beschermde roofvogels. Ook zijn er vossenholen in het bosgebied aangetroffen.

Commentaar

Het bosje langs de A2 was volgens het vigerende provinciaal beleid ten tijde van het opstellen van het voorontwerp bestemmingsplan onderdeel van de GHS en wordt daardoor in principe tot de EHS gerekend. Het bosje was opgenomen in het streekplan en het Natuurgebiedsplan Westelijke Maasvallei. Het zijn structuurarme bosjes, waar zich algemene natuurwaarden bevinden in de vorm van bos- en struweelvogels, zoogdieren en dagvlinders. De bosjes waren in de provinciale plannen aangeduid als 'overig bos- en natuurgebied', waarmee de beperkte natuur- en landschapswaarden nog eens onderstreept worden. De bosjes liggen ook nog eens geïsoleerd. Een groot deel van de bosjes rondom de A2 is al verdwenen door de ombouw van het knooppunt Empel en de verbreding van de A2. Met de provincie is overeengekomen, dat het bosje zodanig versnipperd en geïsoleerd is geraakt, dat het niet als GHS-waardig meer is te bestempelen. De provincie heeft in haar vooroverlegreactie op het voorontwerp bestemmingsplan dan ook aangegeven, dat door de directie ECL in het kader van de Verordening Ruimte een heroverweging heeft plaatsgevonden van de EHS-status van het betreffende bosje. Aan Gedeputeerde Staten zal worden voorgesteld de EHS-aanduiding van dit bosje af te halen. Dit is inmiddels besloten. Uit onderstaand kaartbeeld van de Verordening ruimte blijkt dat het plangebied geen onderdeel (meer) is van de EHS.

Uit de natuurtoets van een extern adviesbureau en een inventarisatie van een gemeentelijk ecoloog volgt, dat er voor wat betreft ecologie geen belemmeringen zijn voor het bestemmingsplan. Wel wordt geadviseerd om in het voorjaar van 2011 opnieuw te kijken of het nest van de buizerd in gebruik is genomen. Als het nest in mei 2011 wederom niet in gebruik is genomen, is het aannemelijk,dat het nest ook niet meer gebruikt zal worden en is een Flora- en faunawet ontheffing niet nodig.

Naar aanleiding van de opmerking over de aangetroffen vossenholen is de stichting verzocht te specificeren waar deze vossenholen zich bevinden. De gemeentelijke ecoloog had deze bij zijn inventarisatie in juni 2009 namelijk niet aangetroffen. Uit telefonisch contact met de voorzitter van de stichting bleek, dat de vossenholen niet persoonlijk zijn waargenomen, maar dat de inspreker via een derde heeft begrepen, dat deze mogelijk aanwezig zijn.

Op basis van de reactie van de stichting heeft een gemeentelijke ecoloog het plangebied op 6 april 2010 nogmaals bezocht. Tijdens dat bezoek is een bewoonde vossenburcht aangetroffen. Het feit dat de burcht bewoond is, wordt bevestigd door de aanwezigheid van sporen. Rondom de burcht zijn vele vosprenten aangetroffen en daarbij verse prooiresten zoals veren, huid en botten. Ander kenmerk van aanwezigheid van vos is de typische lucht rondom de burcht. De vos zelf is niet waargenomen, echter de vele sporen bevestigen de aanname dat de burcht daadwerkelijk bewoond is. Eventueel door meerdere individuen.

De Vos is een beschermde inheemse diersoort (artikel 4, eerste lid, onder a, Flora- en faunawet (FFwet)). De Vos is vermeld in Bijlage 2 van de Bekendmaking lijsten beschermde inheemse diersoorten (artikel 4, vierde lid FFwet); deze bekendmaking is gepubliceerd in de Staatscourant 2001, 2200.

Volgens artikel 75 van de Flora en faunawet staat de vos op de lijst met beschermende soorten en wel onder tabel 1: algemene soorten. Voor deze soorten geldt de lichtste vorm van bescherming. Daarnaast geldt voor reguliere voorkomende werkzaamheden en voor ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstellingsregeling voor de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet. Dit houdt in dat men geen ontheffing hoeft aan te vragen voor deze werkzaamheden. Wel geldt de algemene zorgplicht, dit houdt in dat alle in het wild levende dieren van onvervangbare waarde zijn en dat men 'voldoende zorg' in acht moet nemen. Men kan dit vertalen naar dat opzettelijk doden of onnodig lijden voorkomen moet worden.

Volgens artikel 65 van Flora en faunawet, aanwijzing landelijke vrijstellingssoorten, is het toegestaan om zonder ontheffing hinder- of schadetoebrengende dieren te weren; Op dit moment zijn aangewezen: vos, Canadese gans, konijn, houtduif, zwarte kraai en kauw. Dit houdt in het treffen van zodanige maatregelen dat zo'n dier wegblijft (voorbeeld: plaatsen van een vossenkerend raster).

Gezien de bovenstaande vrijstellingen en werkzaamheden in kader van ruimtelijke ontwikkelingen hoeft er geen FFwet- ontheffing aangevraagd te worden voor het verjagen, verontrusten of het vernietigen van het leefgebied van de vos. Wel geldt de algemene zorgplicht. Voorafgaand aan de realisatie van dit bestemmingsplan zal een plan van aanpak worden opgesteld om de vos op zorgvuldig wijze en met mitigerende maatregelen te verjagen. Dit kan bijvoorbeeld door het toepassen van gefaseerde kap van het leefgebied of door bouwwerkzaamheden en lichtmasten te plaatsen in directe leefomgeving.

De maatregelen die nodig zijn om de vos te verjagen moet men tijdig inzetten in ieder geval buiten de kraamperiode. Er moet voorkomen worden dat er jongen in de burcht achterblijven en het individuele dier moet de kans krijgen om de burcht zelfstandig te verlaten alvorens deze vernietigd wordt.

Reactie d

Inspreker is van mening, dat de ruimtelijke kwaliteit van het plan wordt verbeterd door het toegepaste groene concept voor het deel Rosmalense Plas ook van toepassing te laten zijn op het noordwestelijke deel van het bedrijventerrein. Volgens inspreker dienen de groenstroken verder te worden doorgetrokken door verbindingen te maken met de groenstructuur langs de Diepteweg.

Commentaar

Zowel het gedeelte Empel-Zuid als Rosmalense Plas hebben gezien hun ligging in het geheel hun eigen stedenbouwkundige karakteristieken. Het gedeelte Empel-Zuid is nadrukkelijk op een efficiënte wijze georiënteerd op de Diepteweg en de gemeenschappelijke groenzone tussen beide gebieden. Het gedeelte Rosmalense Plas daarentegen is afgeleid van de richting die de Groote Wetering volgt. De gemeenschappelijke groene zone tussen beide gebieden is enerzijds bedoeld als een maximale bevestiging van het groene concept van dit plan en anderzijds als een overgangszone tussen twee gebieden met verschillende stedenbouwkundige uitgangspunten.

Het doorzetten van de uitgangspunten van de Rosmalense Plas naar het noordwestelijke gedeelte is om die rede onwenselijk. De huidige meest optimale en efficiënte balans tussen “rood” en “groen” zou daardoor worden verstoord. Daarnaast betekent dit voor het gedeelte Empel-Zuid een te groot verlies van uit te geven grond. De groene verbinding tussen Diepteweg en de Rosmalense Plas verloopt nu indirect via de centrale groenzone en direct tussen de rotonde Diepteweg, via de groenzone aan de Empelseweg, naar de rotonde aan de Rosmalense Plas.

Reactie e

Het plan is achterhaald. We zijn inmiddels 7 jaar verder en inzichten zijn veranderd. Inspreker verwijst daarbij naar het Bomenbeleidsplan, dat volgens inspreker door de raad in januari 2010 zal worden vastgesteld. Revitalisering van bedrijventerreinen zou het toverwoord moeten zijn. Bedrijven verhuizen van verouderde bedrijventerreinen naar een nieuwe locatie, omdat dit simpelweg goedkoper is en men in dit geval direct aan de snelweg zit.

Commentaar

Bomenbeleidsplan
Het bomenbeleidsplan is door de gemeenteraad in januari 2010 vastgesteld. In het bomenbeleidsplan staat hoe de gemeente op een evenwichtige manier omgaat met groen en bomen. Onderscheid wordt gemaakt in monumentale bomen, boomstructuren en sfeerbomen. Deze boomcategorieën worden elk op een eigen manier beschermd. De bomenverordening is de juridische uitwerking van het bomenbeleid. Bij een kapvergunningaanvraag wordt beoordeeld of de belangen voor het verwijderen van de boom opwegen tegen de belangen voor het behouden van de boom.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient op basis van het Bomenbeleidsplan het boombelang integraal te worden mee gewogen. Dit geldt voor zowel kapvergunningplichtige bomen als niet kapvergunningplichtige bomen. Ten aanzien van het bestaande groen wordt als eerste prioriteit gesteld, dat bestaande waardevolle bomen behouden blijven. Als dit niet kan, dient bekeken te worden of de bomen verplantbaar zijn. Als dit niet mogelijk is wordt compensatie gevraagd voor het groen dat verloren gaat. Volgens het Bomenbeleidsplan bevinden zich in het plangebied geen waardevolle bomen. Besluitvorming over het groen in een ruimtelijk plan vindt plaats in de ruimtelijke procedure.

Bestaand groen:
Kijken we naar het plangebied, dan zien we dat het bosje dat in het noordwestelijke terreindeel ligt geheel verdwijnt ten gevolge van dit plan. De waarde van dit bosje is uitgebreid beoordeeld in het kader van de beslissing om hier de EHS status vanaf te halen. Hierbij is geoordeeld dat de natuurwaarden geen aanleiding geven om de EHS status te handhaven. Het bosje is duidelijk onderdeel van de groenvoorziening van de A2 en als zodanig ook aangeplant. Een deel van dit bosje is reeds eerder verwijderd bij de ombouw van de A2. Het resterende deel van het bosje ligt binnen de bestemmingen Bedrijventerrein -1 en Water. Daar waar de bestemming Water geldt is een nieuwe watergang geprojecteerd. Op deze gronden zijn tevens groenvoorzieningen toegestaan.

Nieuw groen:
De groene structuur van het bedrijventerrein is beschreven in hoofdstuk 4 (uitgangspunten) en 5 (planbeschrijving ) van de toelichting. Groen zal hier op een andere wijze terugkomen dan in de huidige situatie. Er is hier gekozen voor een ecologische inrichting met natte natuur en water. In het kader van de Boswet wordt het areaal bos dat hier verdwijnt gecompenseerd met nieuw bos elders in de gemeente.

Het stedenbouwkundig ontwerp van het bedrijventerrein is opgesteld voor het ingaan van het bomenbeleidsplan. Hierdoor is het boombelang in het ontwerpproces niet integraal meegewogen op de manier die het bomenbeleidsplan voorschrijft. Het bosje vormt een groene buffer tussen Empel en de A2. Het verdient met betrekking tot die bufferfunctie de voorkeur om waar mogelijk het bosje te handhaven. Mogelijkheden hiervoor zijn er binnen de bestemmingen Water. De zone grenzend aan de A2 welke de bestemming Water heeft kan binnen deze bestemming ook gebruikt worden voor de aanplant / het behoud van bomen. Het verdient vanuit de bufferfunctie van het bosje de voorkeur om hier een zo breed mogelijke strook bos te handhaven. Hierbij wordt eveneens aangesloten bij het gemeentelijk beleid ten aanzien van luchtkwaliteit. De A2 wordt in dit kader zoveel mogelijk voorzien van groene buffers die zorgen voor inpassing maar ook de luchtkwaliteit verbeteren. Bij de verdere uitwerking van het plan zal hiermee rekening worden gehouden.

Ook kunnen op de uit te geven kavels bomen behouden blijven. Vooral op de kavelgrenzen kan in overleg met de toekomstige huurders / eigenaars een groenstructuur behouden blijven. Dit is echter aan de toekomstige eigenaren van de grond.

Er is bij de planvorming uitgebreid aandacht besteed aan de groene uitwerking van het plan en in het kader van de Boswet wordt het areaal bos gecompenseerd. De stedenbouwkundige ondersteuning/versterking van de Diepteweg middels bedrijfsgebouwen was een van de uitgangspunten van het bestemmingsplan Empel 3e fase. De stedenbouwkundige opzet was destijds geen aanleiding om goedkeuring te onthouden aan de bedrijfsbestemming. Formeel is er dus geen aanleiding om de stedenbouwkundige keuze te heroverwegen. Het voor een gedeelte laten vervallen van bedrijfskavels aan de Diepteweg ten faveure van het handhaven van het bosje achter het geluidsscherm heeft een aantal negatieve consequenties:

• a. de continuïteit van gebouwen, te beginnen bij de Uilenwaard, langs de A2 wordt onderbroken;
• b. als deze zone niet bebouwd wordt, dan wordt het restant van de bedrijfskavels aan de Diepteweg te geïsoleerd en te kleinschalig om beschouwd te worden als een volwaardige stedenbouwkundige wand aan de Diepteweg;
• c. de opbrengsten van het totaalplan zouden fors dalen als deze zone niet zou worden uitgegeven, waardoor elders in het plan de kwaliteitsambities en de investering in landschapsontwikkeling onder druk worden gezet. Dit zou een zeer ongewenste ontwikkeling zijn.

Het pleidooi voor behoud van meer groen nabij Empel-Zuid wordt onderschreven, maar heeft wel tot gevolg dat elders in het plan met een meer publieke functie en uitstraling kwaliteit ingeleverd moet worden, en is om die rede dus niet gewenst. We zullen in overleg met Rijkswaterstaat en het waterschap er naar streven om langs de A2 een bosstrook te behouden.

Revitalisering
In de gemeente 's-Hertogenbosch wordt als gemiddelde hoeveelheid slechts circa 1 ha per jaar uitgegeven aan bedrijventerrein en dat voor een grote gemeente met een centrumfunctie die ook bedrijven uit de regio moet huisvesten. Dat doet de gemeente door goed ruimtegebruik van bestaande panden en door het bouwen van verzamelgebouwen, waar vaak meer dan 10 bedrijven gehuisvest zijn, zodat niet voor iedere activiteit apart grond uitgegeven hoeft te worden. Ter vergelijking: gemeenten als Tilburg, Oss en Waalwijk geven in beginsel meer dan zo'n tien keer zoveel uit.

In het beleid voor de bouw van kantoren heeft de gemeente een restrictief beleid, waarbij nauwkeurig is omschreven waar, wanneer en hoeveel er gebouwd mag worden in een bepaalde kwaliteit.

De gemeente heeft een doelstelling om 2.500 m2 oude kantoren per jaar uit de markt te nemen (zie ook de kantorenvisie 2004). In de Bedrijventerreinenvisie 2004 is aangegeven, dat er ook voor zuivere bedrijfsgebouwen nieuwbouwmogelijkheden zijn, maar wel onder zware voorwaarden. Dat wil zeggen, dat een ondernemer doorgaans minimaal 60% en maximaal 80% van de kavel moet bebouwen met een minimale hoogte van 8, 10 en soms 15 meter hoog.

Er zijn speciale bedrijventerreinen zoals De Groote Vliet waar de gemeente verplicht stelt dat er duurzaam, gestapeld en geschakeld gebouw moet worden met een bebouwing percentage van 75% tot 100%, waarbij dus ook voor een bebouwde parkeervoorziening gezorgd moet worden. Zie het gebouw van Gamma met Health City van 13.600 m2 gebouw op 10.000 m2 kavel.

De gemeente zorgt niet alleen voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen zoals Wolfsdonken naar Paleiskwartier en Boschveld naar wonen, maar ook door de eisen voor nieuwbouw zeer hoog te leggen, waardoor ondernemers vaak naar bestaande panden kijken voor herontwikkeling. Het feit dat de stad zo weinig grond uitgeeft is daarvoor het juiste bewijs.

De Rosmalense Plas is een bedrijventerrein dat gepland is voor de bovenkant van de markt. De ambitie van de gemeente is om één van de laatste locaties aan de snelweg met zichtlocaties zo hoogwaardig mogelijk uit te geven. De rand aan de Rosmalense Plas wordt gevormd door 7 luxe bedrijfsgebouwen die bestemd zijn voor een exclusief segment uit het bedrijfsleven van 's-Hertogenbosch.

In januari 2011 heeft de gemeenteraad het Kantoren- en bedrijventerreinenbeleid 2010-2020 vastgesteld. Bij het vaststellen van dit beleid is rekening gehouden met de gevolgen van de economische crisis en een lagere groei van de beroepsbevolking. Op basis van een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte en de herstructureringsopgave is het programma voor gepland aanbod van kantooruimte en bedrijventerrein voor de middellange termijn vastgesteld. Zowel het terrein Empel-Zuid en Rosmalense Plas zijn in dit programma opgenomen.

Deze zienswijze leidt niet tot aanpassingen aan het bestemmingsplan.

• 4. Kienhuis Hoving Advocaten en Notarissen, namens BUVAPLAN B.V. en de heer K. Wierda

Inspreker dient een reactie in namens BUVAPLAN B.V. en de heer Wierda, eigenaar van circa 2,2 hectare grond, deels gelegen binnen het plangebied.

Reactie a

Inspreker heeft bezwaar tegen de stedenbouwkundige opzet van het bedrijventerrein Rosmalense Plas. Hij maakt daarbij onderscheid in de verkavelingstructuur, de inrichting van het bedrijventerrein ten opzichte van de Rosmalense Plas en de eisen aan de parkeervoorzieningen.

a1. De verkavelingstructuur:

De verkavelingstructuur berust volgens inspreker op onjuiste uitgangspunten. De vier percelen langs de A2, die in een hoek van 45 graden op de A2 zijn gesitueerd voor een optimale zichtlocatie, zijn ten onterechte uitgangspunt geweest voor de verkavelingstructuur. De overige percelen zijn evenwijdig aan die vier percelen geprojecteerd, waardoor ze diagonaal liggen ten opzichte van de A2. Deze structuur is niet goed gerechtvaardigd en is strijdig met het algemene, ook door de Rijksbouwmeester gedicteerde uitgangspunt, dat de oorspronkelijke verkaveling zoveel mogelijk in acht moet worden genomen. Deze ligt niet diagonaal ten opzichte van de A2 en de Empelseweg, maar evenwijdig aan deze wegen. Opvallend is dat de inrichting van de gronden rondom het bedrijventerrein wel aansluit op de oorspronkelijke verkaveling. Hierdoor is er geen sprake van een ruimtelijke eenheid.

a2. De inrichting van het bedrijventerrein t.o.v. de Rosmalense Plas

Langs de Rosmalense Plas worden zeven solitaire gebouwen geprojecteerd met als doel een goede overgang naar de Rosmalense Plas te bereiken en de doorkijk vanaf de plas op het bedrijventerrein en vanaf het bedrijventerrein naar de plas te waarborgen. Volgens inspreker wordt dit met het bestemmingsplan niet bereikt. Het bestemmingsplan leidt niet tot inpassing van de gebouwen in het groen, maar tot een duidelijke scheiding door de strakke oever- en rooilijn. Bovendien belemmeren de gebouwen de gewenste doorkijk, doordat ze precies in het verlengde van de beoogde groenstroken/wegen (zichtlijnen) staan. Inspreker doet met een verkavelingstructuur een voorstel voor een alternatief.

a3. De eisen aan de parkeervoorzieningen

Parkeren op de percelen langs de Rosmalense Plas moet geheel ondergronds plaatsvinden. Door de omvang van de percelen met een bebouwingspecentage van minimaal 80% moet het gebouw geheel op de parkeergarages worden gerealiseerd. Dit is vanwege het grondwaterpeil een zeer kostbare constructie. Als één parkeergarage moet worden gerealiseerd voor twee gebouwen moeten beide gebouwen tegelijk worden gebouwd, omdat anders te grote drukverschillen ontstaan. Het tegelijk kunnen realiseren is niet aannemelijk; dit is afhankelijk van de markt. Ondergrondse parkeergarages kosten volgens inspreker € 25.000 - € 30.000 per parkeerplaats. Dit leidt tot een onacceptabele verhuur-/verkoopprijs. Gezien de toegestane bedrijfsactiviteiten (geen zakelijke dienstverlening) acht inspreker geen draagvlak voor zulke investeringen aanwezig. Dit deel van het bestemmingsplan is derhalve niet uitvoerbaar. Een oplossing is het toestaan van veel goedkopere, niet geheel ondergrondse parkeervoorzieningen (deels bovengronds/ boven grondwaterpeil).

Commentaar

a1: De verkavelingstructuur

De verkavelingstructuur berust op algemeen aanvaardbare stedenbouwkundige principes. De vier percelen aan de A2 zijn geen uitgangspunt geweest voor de verkavelingstructuur, maar een afgeleide van de gekozen stedenbouwkundige structuur, een zogenaamde gridverkaveling. Dit betekent, dat de bebouwing wordt geplaatst binnen de vorm van een raster, een rechthoekig en regelmatig, ook wel orthogonaal, stratenpatroon. De basis van dit patroon is de noordzuid lopende Groote Wetering.

Als gevolg daarvan worden inderdaad de vier A2 kavels op een diagonale wijze ten opzichte van de A2 gesitueerd, maar dat geldt ook voor de kavels die als gevolg van de gridverkaveling diagonaal gesitueerd zijn aan de gemeenschappelijke groenzone tussen Empel-Zuid en Rosmalense Plas. Overigens dient hierbij opgemerkt te worden dat het onder 45 graden plaatsen van gebouwen ten opzichte van een hoofdstructuur, in dit geval de A2, een aanvaardbaar stedenbouwkundig principe is ter versterking van het bedrijfsprofiel op een zichtlocatie. In die zin kan verwezen worden naar het eveneens aan de A2 liggende bedrijventerrein de Brand, waarbij in de regels van het bestemmingsplan voor gebouwen een hoek van 45 graden met de snelweg, is voorgeschreven.

De verkavelingstructuur is niet strijdig met de door de Rijksbouwmeester gedicteerde uitgangspunt, dat de oorspronkelijke verkavelingstructuur uitgangspunt dient te zijn, daar er geen sprake is van een historische verkaveling. De huidige verkaveling en reconstructie van het landschap is ontstaan door de ruilverkaveling van de afgelopen 30-40 jaar, waarbij de kavels, wegen en watergangen zijn aangelegd ter optimalisatie van de landbouw. Daarnaast is de Rosmalense Plas geen oorspronkelijk landschappelijk element, maar is de plas destijds gegraven ten behoeve van ophoogzand voor de realisatie van de Rosmalense wijk 't Ven.

a2: De inrichting van het bedrijventerrein t.o.v. de Rosmalense Plas

Het positioneren van de zeven solitaire gebouwen (één aan de rotonde en drie “duo-gebouwen” aan de Groote Wetering c.q. Rosmalense Plas) is een bewuste stedenbouwkundige en landschappelijke keuze.

De accenten die hiermee gelegd worden zijn medebepalend voor de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan. Immers door hun prominente positie zijn zij in staat om de essentie van dit plan, namelijk de balans en wisselwerking tussen landschap en bebouwing, tot uitdrukking te brengen. Voor het solitaire gebouw aan de noordzijde is het duidelijk: dit gebouw, gelegen aan de Groote Wetering, representeert samen met het gebouw aan de overzijde en de rotonde, de toegang (c.q. de uitgang) van het plan in een landschappelijke setting. Dat laatste is zeker van belang geweest bij de positionering van de drie duo gebouwen. Er is nadrukkelijk gekeken naar de potenties die de Groote Wetering in stedenbouwkundige, landschappelijke en ecologische zin heeft voor de kwaliteit van het totaalplan. De wetering wordt van een utilitaire watergang getransformeerd in een ecologische watersingel met glooiende groene oevers waaraan rechtstreeks, althans aan de westkant, in beperkte mate gebouwd kan worden. Daarnaast worden op dezelfde ecologische wijze de zones tussen de duo-gebouwen ingericht. De conclusie is derhalve, dat door de diverse ruimtelijke ingrepen een hoogwaardige kwaliteit wordt geleverd op het gebied van landschappelijke inpassing van zeer specifieke gebouwen in het groen.

De drie duo-gebouwen hebben daarnaast tot doel om het einde c.q begin van de drie groenstructuren te markeren. Zij vormen tevens een verwijzing naar het gehanteerde gridsysteem en zijn als stedenbouwkundig ensemble “verbonden” met de tegenover liggende hoekbebouwing. Er is een bewuste ruimtelijke keuze gemaakt tussen enerzijds een maximale doorkijk naar de Rosmalense Plas en anderzijds de betrokkenheid van de duo-gebouwen onderling en als markering van de drie hoofd(groen)structuren. Het verder uit elkaar plaatsen van de duo-gebouwen, zoals inspreker voorstelt heeft tot gevolg, dat de samenhang tussen de duo-gebouwen onderling verloren gaat. Juist door het comprimeren van de duo-gebouwen ontstaat een maximale inpassing van gebouwen in het groen en is er daarmee geenszins sprake van een duidelijke scheiding tussen de plas en de bebouwing zoals inspreker stelt.

a3. De eisen aan de parkeervoorzieningen

Ten aanzien van de eis tot ondergronds parkeren in het voorontwerp bestemmingsplan wordt het ontwerpbestemmingsplan voor de bedrijfsgebouwen aan de Rosmalense Plas naar aanleiding van deze zienswijze aangepast. Door een aanpassing aan de bestemmingen blijven de langzaamverkeerroutes tussen de duo-gebouwen gehandhaafd waarbij minimaal halfverdiept parkeren in plaats van volledig ondergronds parkeren verplicht wordt gesteld binnen de bedrijfsbestemming. De zichtlijnen, die de ruimtes tussen de duo-gebouwen bieden, en een belangrijk onderdeel zijn van het stedenbouwkundig ontwerp, blijven hiermee gehandhaafd. Ook het bouwvlak waarbinnen de bedrijfsgebouwen moeten worden gerealiseerd blijven gehandhaafd. De eis tot volledig ondergronds parkeren komt vanwege de oplossing voor het halfverdiept parkeren te vervallen. In dat kader is de totale bouwhoogte van de bedrijfsgebouwen met 1 meter verhoogd.

Reactie b

Inspreker geeft aan dat de gronden van zijn cliënten voor slechts een gedeelte onderdeel zijn van het plangebied. De bouwmogelijkheden voor zijn cliënten zijn daardoor zeer beperkt, waardoor zij onevenredig worden benadeeld. Voor de gronden van de gemeente geldt een gemiddeld bebouwingspercentage van 60%. Inspreker wenst een gelijk percentage voor de gronden van zijn cliënt.

Commentaar

Allereerst dient geconstateerd te worden, dat ook in het door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan Empel 3e fase een groot gedeelte van de “kavel Wierda” onbebouwd zou blijven. De gronden zijn daarin deels bestemd als Water en Groenvoorziening en Verkeer. Deze bestemming is destijds toegekend om de overgang tussen de nieuwe rand van Empel, conform de bastiongedachte, en het aangrenzende open landschap vorm te geven. In die zin is het open gedeelte op de kavel Wierda een voortzetting van de openheid die het sportcomplex van Emplina representeert. Door de onthouding van goedkeuring van het bedrijvengedeelte van het bestemmingsplan Empel 3e fase wordt teruggevallen op de vigerende bestemming, te weten agrarische doeleinden, op grond waarvan geen bebouwing mogelijk is.

Het bebouwingspercentage van 60% uit het onderhavige bestemmingsplan is niet gekoppeld aan eigendommen. Dit percentage is gekoppeld aan het totale stedenbouwkundige plan, inclusief de keuzes die zijn gemaakt voor een landschappelijke inpassing en liggen in het verlengde van de basisfilosofie van de uitbreidingen van de kern Empel. Het gaat bij het toekennen van bebouwingspercentages niet om de huidige percelen, maar om de te bebouwen kavels die ontstaan als gevolg van het stedenbouwkundig plan.

De provincie heeft overigens aangegeven, dat een minimaal bebouwingspercentage van 50% omwille van zuinig ruimtegebruik vereist is. Uiteraard is het aan de gemeente om aan te geven hoe zij dit doel denkt te bereiken. Op grond van bovenstaande valt niet in te zien dat Wierda/Buvaplan onevenredig wordt benadeeld. Door de nieuwe bestemming wordt de grond juist meer waard (de agrarische bestemming zonder bouwmogelijkheden wordt deels veranderd in een bestemming bedrijventerrein met bouwmogelijkheden.

Reactie c

Inspreker is van mening, dat niet een goede ruimtelijke ordening, maar de grondpositie van de gemeente leidraad is geweest voor de begrenzing van het plangebied. Dit is in strijd met artikel 3.1 Wro. Het is bovendien onduidelijk hoe de begrenzing aan de noordwest kant tot stand is gekomen. De grens van het plangebied loopt dwars door het moerasgebied.

Commentaar

Gelet op de systematiek van de Wro komt de raad in beginsel een grote mate van beleidsvrijheid toe bij het bepalen van de begrenzingen van een bestemmingsplan. Deze vrijheid strekt echter niet zo ver dat de raad een begrenzing kan vaststellen die in strijd met een goede ruimtelijke ordening moet worden geoordeeld of anderszins in strijd is met het recht.

De begrenzing van het voorontwerp bestemmingsplan is afgestemd op het vigerende bestemmingsplan Empel 3e fase. Op 18 februari 2004 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch dat plan vastgesteld, inclusief de beoogde bedrijventerreinen Empel-Zuid en Rosmalense Plas. Echter, door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant (hierna: GS) is op 21 september 2004 voor wat betreft de in het bestemmingsplan Empel 3e fase voorziene bedrijventerreinen goedkeuring onthouden. Doel van het onderhavige bestemmingsplan is om de ontwikkeling van de betreffende bedrijventerreinen Empel-Zuid en Rosmalense Plas alsnog mogelijk te maken. De begrenzing van dit plan is afgeleid van het gedeelte van het bestemmingsplan waaraan door GS in 2004 goedkeuring is onthouden. De uitgangspunten van het bestemmingsplan Empel 3e fase worden daarbij gerespecteerd. Ten noorden van het terrein Rosmalense Plas geldt als uitgangspunt, dat aan weerszijden van de Empelseweg een ruime groene zone gevrijwaard wordt van bebouwing. Daar waar de Empelse weg het dorp binnenkomt (ten noorden van bedrijventerrein Empel-Zuid) zijn in het vigerende bestemmingsplan twee groene bolwerken gepland. Deze uitgangspunten en de begrenzing van de delen waar goedkeuring is onthouden hebben geleid tot de planbegrenzing van het onderhavige plan. De eigendomssituatie heeft daarbij geen rol gespeeld. De beoogde groenblauwe buffer tussen de beide bedrijventerreinen kan voor het noordelijke deel van het gebied worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan. Er was derhalve geen aanleiding de aanleg van dat deel van het terrein op te nemen in het plangebied. Dit verklaart de begrenzing aan de noordwestkant. De conclusie is dat de begrenzing van het plangebied niet is gebaseerd op de grondpositie van de gemeente en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Een deel van het stedenbouwkundige ontwerp, i.c. een deel van het groenblauwe middengebied, ligt zoals aangegeven buiten het plangebied. Ter wille van de duidelijkheid van het bestemmingsplan hebben we ondanks het bovenstaande ervoor gekozen het plangebied van het bestemmingsplan aan te passen en af te stemmen op het stedenbouwkundig ontwerp. Hierdoor komt ook het deel van het perceel van de heer Wierda binnen het plangebied te liggen. Deze gronden krijgen de bestemming Water.

Reactie d

Inspreker levert namens zijn cliënten een alternatieve stedenbouwkundige opzet aan, waarbij de gemeentelijke wensen en belangen als uitgangspunt zijn genomen en aan de belangen van zijn cliënten wordt tegemoet gekomen. Deze schets is gebaseerd op de oorspronkelijke verkaveling, vormt een ruimtelijke eenheid met het moerasgebied ten westen van het terrein en geeft volgens inspreker betere mogelijkheden voor de zichtlocaties langs de A2. De inrichting langs de Rosmalense Plas biedt ruimte voor inpassing van de gebouwen in het groen en leidt tot een soepele overgang naar het landschap. Bovendien zijn de zichtlijnen gewaarborgd. Door clustering kunnen de gebruikers samen profiteren van een parkeerbak, die door zijn constructie gefaseerd kan worden gebouwd en aansluit bij vragen uit de markt. De bouwmogelijkheden van insprekers cliënten zijn tot slot meer in overeenstemming met die van de gemeente gebracht. Het moerasgebied blijft even groot.

Commentaar

De alternatieve stedenbouwkundige opzet van Buvaplan is op 7 december 2009 besproken met een ambtelijke vertegenwoordiging. Op dat moment was er sprake van een voorontwerp bestemmingsplan. Het instemmen met de alternatieve stedenbouwkundige opzet zou betekenen, gezien de impact van de verandering, dat een nieuw voorontwerp traject aan de orde zou zijn. Dit zou tot onaanvaardbare vertragingen leiden. Tijdens deze bespreking werd door de gemeente de vraag gesteld of het stedenbouwkundig plan van de gemeente ernstige tekortkomingen bevatte. Hierop werd door Buvaplan ontkennend gereageerd; alleen vanuit het belang van Wierda/Buvaplan zouden er andere stedenbouwkundige keuzes gemaakt kunnen worden. Impliciet wordt hiermee aangegeven, dat de gemeentelijke keuzes niet onterecht zijn. Inhoudelijk worden de volgende opmerkingen geplaatst.

Het gemeentelijk stedenbouwkundig plan is de resultante van zorgvuldig afgewogen belangen en vigerende beleidsuitgangspunten op gemeentelijk en provinciaal niveau. Het zijn niet alleen de ruimtelijke/landschappelijke overwegingen (verdichting, efficiëntie verkaveling en landschappelijke inpassing) die een belangrijke rol spelen in de visuele kwaliteit van het plan. Ook economische aspecten (werkgelegenheid, marktconform aanbod), financiële afwegingen en randvoorwaarden vanuit de provincie zijn in hoge mate bepalend voor het uiteindelijke resultaat. De essentie van het gemeentelijk stedenbouwkundig plan is gelegen in de omstandigheid, dat de vereiste dichtheden en gewenste openheid op een uitgebalanceerde manier hun logische plaats hebben gekregen in het stedenbouwkundig plan.

Het alternatieve plan van Buvaplan beperkt zich tot een visie op een andere structuur. Andere aspecten zijn, als gevolg van die visie, niet of nauwelijks onderbouwd. Daarnaast is het volledig baseren op een historische verkaveling als uitgangspunt voor een stedenbouwkundig plan in dit geval arbitrair, daar er geen sprake is van een historische verkaveling. Volledigheidshalve wordt hierbij verwezen naar het commentaar op de zienswijze van deze inspreker m.b.t. de oorspronkelijke verkavelingstructuur.

Op grond van bovenstaande is de conclusie gerechtvaardigd, dat er in beginsel geen overwegende bezwaren zijn tegen de stedenbouwkundige keuzes, zoals die in het bestemmingsplan staan beschreven en dat het alternatieve plan voor kennisgeving wordt aangenomen.

Deze zienswijze leidt tot aanpassing van het plan, zoals vermeld onder reactie ad a3 en c.

Mondelinge inspraakreacties:

Op 7 januari 2010 is een openbare inspraakavond gehouden over het voorontwerpbestemmingsplan in het Hotel Mercure te Rosmalen. Hierbij waren vier belangstellenden aanwezig. Tijdens deze avond zijn door de aanwezigen verschillende vragen gesteld en opmerkingen gemaakt ten aanzien van het plan. Deze vragen en opmerkingen zijn tijdens deze avond beantwoord. Hiervoor wordt verwezen naar het verslag van de inspraakavond. Er is nog één openstaande vraag. Deze wordt hieronder samengevat en van commentaar voorzien.

Reactie a (ad 1 verslag inspraakavond)

De heer Brouwers spreekt namens de Bestuursraad Empel. De Bestuursraad maakt zich zorgen over de smalle groenstrook achter de geluidmuur bij Empel-Zuid, waar nu een bosje is gelegen. Op de kaart wordt aangewezen om welke strook grond het gaat. Vanavond is toegelicht dat het bedrijventerrein Maasakkers doorgezet wordt over die strook. Op het bedrijventerrein Maasakkers gaat het echter om bedrijven met een woonhuis. De gemeente wil het bedrijventerrein doorzetten, en de strook bebouwen met bedrijven zonder woonhuizen. De Bestuursraad snapt wel dat er gebouwd moet worden. Het is financieel al moeilijk genoeg om het haalbaar te maken. Toch wil de Bestuursraad er op aandringen om te bekijken of er meer groen gehandhaafd kan blijven. Het wordt een vrij forse bebouwing en er is al sprake van acht rijbanen en een groot geluidscherm. Het wordt anders een kaal gezicht, met forse bedrijven, redelijk kort op de bebouwing in Empel. Hij pleit voor het behoud van meer groen nabij Empel-Zuid.

Commentaar

De stedenbouwkundige ondersteuning/versterking van de Diepteweg middels bedrijfsgebouwen was een van de uitgangspunten van het bestemmingsplan Empel 3e fase. De stedenbouwkundige opzet was destijds geen aanleiding om goedkeuring te onthouden aan de bedrijfsbestemming. Formeel is er dus geen aanleiding om de stedenbouwkundige keuze te heroverwegen. Het voor een gedeelte laten vervallen van bedrijfskavels aan de Diepteweg ten faveure van het handhaven van het bosje achter het geluidsscherm heeft een aantal negatieve consequenties:

• a. de continuïteit van gebouwen, te beginnen bij de Uilenwaard, langs de A2 wordt onderbroken;
• b. als deze zone niet bebouwd wordt, dan wordt het restant van de bedrijfskavels aan de Diepteweg te geïsoleerd en te kleinschalig om beschouwd te worden als een volwaardige stedenbouwkundige wand aan de Diepteweg;
• c. de opbrengsten van het totaalplan zouden fors dalen als deze zone niet zou worden uitgegeven, waardoor elders in het plan de kwaliteitsambities en de investering in landschapsontwikkeling onder druk worden gezet. Dit zou een zeer ongewenste ontwikkeling zijn.

Het pleidooi voor behoud van meer groen nabij Empel-Zuid wordt onderschreven, maar heeft wel tot gevolg dat elders in het plan met een meer publieke functie en uitstraling kwaliteit ingeleverd moet worden, en is om die rede dus niet gewenst.

We zullen bij het ontwerp van de inrichting van het terrein waar nu het bosje staat nader beoordelen in hoeverre bomen gehandhaafd kunnen worden langs de A2, zonder dat de opzet van het stedenbouwkundig ontwerp of de oppervlakte uitgeefbare grond worden aangetast.