Langeweg 7, Haaren

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Langeweg 7, Haaren" van de gemeente Haaren.

1.1.1 Aanleiding

Op de locatie Langeweg 7 te Haaren staat een grotendeels leegstaand pand. Tot voor kort was er een bedrijf voor horecabenodigdheden gevestigd. In het gebouw zit een vuurwerkkluis, die al jaren wordt gebruikt voor de verkoop van consumentenvuurwerk. De eigenaar wil de bestaande vuurwerkkluis in principe behouden, zodat de vuurwerkverkoop ook in de toekomst mogelijk blijft.

De eigenaar heeft - na lang zoeken - een mogelijke nieuwe huurder gevonden voor een deel van het pand. De fitnessstudio Sportscare, die nu aan het Gildepad 12A is gevestigd, wil het voorste deel van het leegstaande pand gaan betrekken. Sportscare is een kleine praktijk voor begeleid sporten, massage en gewichtsconsultatie.

Het achterste deel van het pand blijft een vuurwerkverkooppunt. Door de vestiging van de fitnessstudio moet de ingang voor het vuurwerkverkooppunt verplaatst worden van de Langeweg naar het Gildepad. De oprit voor de nieuwe ingang heeft echter de bestemming Wonen. Om de ingang te kunnen verplaatsen moet deze bestemming worden herzien in de bestemming Detailhandel.

Op basis van het bestemmingsplan Kom Haaren is de vestiging van de fitnessstudio en het verplaatsen van de ingang niet mogelijk. De gemeente Haaren wil in principe medewerking verlenen aan het initiatief, en de vestiging van de fitnessstudio en het verplaatsen van de ingang van het vuurwerkverkooppunt planologisch mogelijk maken.

Om eventuele overlast naar de omgeving te minimaliseren wordt in het achterste deel van het pand alleen vuurwerkverkoop toegestaan. Alle andere vormen van detailhandel worden uitgesloten. De gebruiksmogelijkheden voor het achterste deel van het pand worden dus ingeperkt ten opzichte van de huidige situatie.

1.1.2 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een actueel bestemmingsplan op basis van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan biedt ruimte voor de verwachte ontwikkelingen in de komende tien jaar.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

topografische situatie 

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

kadastrale situatie

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Haaren, sectie E, nummers 2940 (gedeeltelijk), 4012 en 4737.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 740 m². De gronden zijn eigendom van A.C. van Hooft.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Kom Haaren":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 18 april 2013.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

De volgende bestemmingen zijn relevant voor onderhavig plan.

• Detailhandel
• Wonen

Toetsing van het plan aan het vigerende bestemmingsplan
Het voorterrein aan de Langeweg en het pand zelf vallen binnen de bestemming 'Detailhandel'. Er is een bouwvlak opgenomen. Ter plaatse is detailhandel toegestaan met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en paden, parkeervoorzieningen, tuinen en erven.

Onder detailhandel wordt in het vigerende bestemmingsplan verstaan: "het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit".

Een fitnessstudio valt niet binnen deze omschrijving en is dan ook niet toegestaan op basis van het vigerende bestemmingsplan.

Het deel van het plangebied aan het Gildepad ligt binnen de bestemming 'Wonen'. Deze gronden zijn thans in gebruik als oprit en entree voor de zijgang van het pand en niet (meer) als tuin bij de woning. De bestemming van deze gronden zal derhalve omgezet worden naar de bestemming 'Detailhandel'.

Conclusie
Het project kan niet rechtstreeks worden gerealiseerd op basis van het bestemmingsplan Kom Haaren. Om deze reden wordt een procedure voor de herziening van het bestemmingsplan doorlopen.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de omgeving weer.

plangebied en omgeving

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern van Haaren aan het oude bebouwingslint Kerkstraat-Langeweg, dat een individueel, dorps karakter heeft. Dit lint kenmerkt zich tevens door een functiemenging van wonen en bedrijvigheid, detailhandel en horeca. Ten noorden van het plangebied zijn aan de Kerkstraat en de Driehoeven onder andere een supermarkt, een drogisterij en een bank gevestigd. Ten zuiden van het plangebied, met name aan het Gildepad, zijn een aantal bedrijven met een beperkte milieu-uitstraling gevestigd, waaronder een installatiebedrijf, een schildersbedrijf en een garagebedrijf. Sportscare is nu gevestigd aan het Gildepad 12A.

Alle direct aan het plangebied grenzende panden, met uitzondering van cafetaria-eetcafé "Bij Lucas" aan de Langeweg 9, zijn woningen. Aan de westzijde van het plangebied ligt een grasveld, waar in de toekomst woningbouw is voorzien, zoals blijkt uit het vigerende bestemmingsplan, zie paragraaf 1.3.

De hoofdingang van het gebouw bevindt zich aan de Langeweg. Het pand is teruggelegen van de weg, waardoor een soort voorterrein is ontstaan. Hier liggen zeven parkeerplaatsen en staat een fietsenrek. Het gebouw heeft een L-vorm en heeft tevens een in-/uitgang aan het Gildepad. De oprit aan het Gildepad is voorzien van een afsluitbare poort. Het gebouw is circa 3 à 3,5 meter hoog en heeft een plat dak.

Hoofdstuk 3 Plan

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan.

In bijlage 1 is een plattegrond met de voorgenomen indeling van het pand opgenomen.

3.1 Functies

Op basis van het vigerende bestemmingsplan is binnen het plangebied detailhandel toegestaan. Het initiatief betreft enerzijds het uitbreiden van de huidige gebruiksmogelijkheden (fitness) en anderzijds het beperken van de gebruiksmogelijkheden (alleen vuurwerk). De bouwmogelijkheden veranderen niet.

3.1.1 Fitness

De fitnessstudio Sportscare zal het voorste deel van het pand - gezien vanaf de Langeweg - betrekken. De oppervlakte van de fitnessstudio bedraagt circa 315 m². De ingang van de fitnessstudio bevindt zich aan de Langeweg. Sportscare is een kleine praktijk voor begeleid sporten, massage en gewichtsconsultatie.

3.1.2 Vuurwerk

Het achterste deel van het pand wordt al jarenlang gebruikt als verkooppunt voor consumentenvuurwerk. Hier bevinden zich de vuurwerkkluizen. Dit deel van het pand wordt opnieuw ingericht. De nieuwe inrichting is op dit moment nog niet exact bekend. Zodra het plan voor de nieuwe inrichting bekend is, zal deze worden voorgelegd aan de gemeente en de brandweer. Dit deel van het pand zal alleen als verkooppunt voor vuurwerk worden gebruikt. Alle andere vormen van detailhandel zijn hier uitgesloten. Het verkopen van vuurwerk mag in Nederland slechts 3 dagen per jaar. Dit betekent dat dit deel van het pand slechts 3 dagen per jaar geopend is voor bezoekers/consumenten.

De huidige ingang van het vuurwerkverkooppunt wordt verplaatst naar het Gildepad. De gronden voor de ingang aan het Gildepad hebben nu de bestemming 'Wonen'. Om het gebruik van de ingang als entree voor het vuurwerkverkooppunt planologisch mogelijk te maken, wordt de bestemming 'Wonen' gewijzigd in de bestemming 'Detailhandel'.

3.2 Verkeer en parkeren

Verkeersaantrekkende werking
De verkeersaantrekkende werking is berekend met behulp van de ASVV 2004 (CROW). Hierin zijn kengetallen voor een gedetailleerde berekening van de verkeersgeneratie opgenomen.

Het plangebied ligt binnen een 'matig stedelijk' gebied en in de 'schil centrum'. In de ASVV is de categorie 'fitnessschool/sportschool (tot circa 750 m² bvo)' opgenomen. De verkeersgeneratie hiervoor bedraagt 28,1 bewegingen per 100 m² bvo. In het plan is sprake van 315 m² bvo, wat resulteert in (28,1 x 3,15) = 89 voertuigbewegingen per etmaal.
Ter vergelijking bedraagt de verkeersgeneratie van detailhandel (categorie 'buurtsupermarkt' volgens de ASVV) 95,5 bewegingen per 100 m² bvo. Dit resulteert dus in (95,5 x 3,15) = 301 voertuigbewegingen per etmaal.

Een fitnessstudio leidt dus tot minder voertuigbewegingen dan detailhandel. Het plan resulteert derhalve - planologisch gezien - in een afname van de verkeersdruk op de omliggende wegen.

Parkeren
De parkeerbalans is opgesteld aan de hand van de kencijfers van de ASVV 2004.

In de huidige situatie heeft het hele pand de bestemming Detailhandel. De bruto vloeroppervlakte (bvo) van het pand bedraagt 465 m2. Als parkeernorm voor de bestemming Detailhandel zijn de kencijfers voor een buurtsupermarkt (schil centrum, niet stedelijk) gebruikt: 3,3 pp per 100 m2 bvo. Het aantal benodigde parkeerplaatsen (pp) in de huidige situatie bedraagt dus 465 x 3,3 / 100 = 15,3 pp.

In de nieuwe situatie mag het achterste deel van het pand (oppervlakte 150 m2) alleen voor vuurwerk worden gebruikt. Vuurwerkverkoop is in Nederland slechts drie dagen per jaar toegestaan. Gezien het incidentele karakter is dat vanuit planologisch oogpunt niet relevant en valt dus buiten het bereik van het bestemmingsplan. (In het kader van de omgevingsvergunning zullen hier overigens wel eisen aan worden gesteld, zie hieronder.) Deze functie wordt daarom niet in de parkeerbalans opgenomen. Voor het voorste deel van het pand (oppervlakte 315 m2), waar de fitnessstudio komt, is als parkeernorm het kencijfer voor een fitnessstudio (schil centrum, niet stedelijk) gebruikt: van 3,4 pp per 100 m2 bvo. Het aantal benodigde parkeerplaatsen in de nieuwe situatie bedraagt derhalve 315 x 3,4 = 10,7 pp.

Planologisch gezien neemt het aantal benodigde parkeerplaatsen dus af met 10,7 - 15,3 = 4,6 (afgerond 5 parkeerplaatsen) als gevolg van voorliggende bestemmingsherziening. Uit vaste jurisprudentie blijkt dat voor de toepassing van de parkeerbepalingen in het bestemmingsplan en de bouwverordening alleen rekening hoeft te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte. Een bestaand tekort mag buiten beschouwing worden gelaten. Voor voorliggend plan hoeven dus geen extra parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.

Op het voorterrein zijn zeven parkeerplaatsen aanwezig. Aan de Langeweg liggen nabij het plangebied nog vier langsparkeerplaatsen. Sportscare is een kleinschalige fitnessstudio die een individuele en persoonlijke benadering hanteert. Daarom wordt aangenomen dat deze parkeerplaatsen in voldoende mate voorzien in de parkeerbehoefte.

Het Gildepad is een smalle straat met eenrichtingsverkeer zonder parkeermogelijkheden. Voor de nieuwe ingang van het vuurwerkverkooppunt kunnen geen parkeerplaatsen gerealiseerd worden omdat het Gildepad zo smal is dat auto's er niet in kunnen draaien. Bezoekers voor de vuurwerkverkoop moeten op de parkeerplaatsen voor de fitnessstudio aan de Langeweg parkeren.

Vuurwerk mag slechts drie dagen per jaar worden verkocht. Gedurende deze drie dagen zal de parkeerdruk dus hoger zijn. In het Gildepad kan en mag niet geparkeerd worden. Op het eigen parkeerterrein aan de Langeweg zijn in principe voldoende parkeerplaatsen aanwezig. Maar de kans bestaat dat mensen zich niet aan de verkeersregels houden en toch in het Gildepad gaan parkeren. De initiatiefnemer zal daarom in overleg met de gemeente en de buurt extra maatregelen nemen (zoals het parkeren vermelden op website en eventuele flyers) om te voorkomen dat mensen toch in het Gildepad parkeren. Een bestemmingsplan biedt onvoldoende mogelijkheden om deze eventuele parkeeroverlast te voorkomen. Daarom zullen in de vergunning voor de vuurwerkverkoop aanvullende eisen worden gesteld ten aanzien van het parkeren.

Het laden en lossen van het vuurwerk vindt slechts één of enkele malen per jaar plaats. Deze activiteiten zijn zo incidenteel en kortdurend dat ze niet tot onevenredige overlast voor de omgeving zorgen.

3.3 Groen en water

Binnen het plangebied bevindt zich geen groen en oppervlaktewater. Het plan betreft enkel een wijziging in het gebruik van het pand. De terreininrichting zal niet veranderen ten opzichte van de huidige situatie.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het rijk voor minder nationale belangen en eenvoudige regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Voorliggend initiatief raakt geen van deze nationale belangen.

Conclusie
Het plan is niet in strijd met c.q. past binnen het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet in een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op het plan.

4.1.3 Overig nationaal beleid

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
• Verordening ruimte Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze twee documenten getoetst.

4.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking getreden. De structuurvisie bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant.

Analyse
Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. De kernen in het landelijk gebied moeten conform het provinciale beleid voorzien in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte voor wonen, werken en voorzieningen. Hierbij moet zoveel mogelijk gezocht worden naar ruimte binnen het bestaand ruimtebeslag van de kernen.

Onderhavig plan betreft de vestiging van een fitnessstudio binnen een reeds bestaand pand in de kern Haaren.

Conclusie
Onderhavig plan past in het beleid van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

4.2.2 Verordening ruimte

Op 1 juni 2012 is de Verordening ruimte 2012 in werking getreden. Deze Verordening stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

Het plan ligt binnen het stedelijk gebied van Haaren. Voor het plan zijn specifiek de artikelen 3.2 en 3.8 van toepassing.

"Artikel 3.2 - Stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied

Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied.

Artikel 3.8 - Regels voor bestaande en nieuw te vestigen bedrijven in kernen in landelijk gebied of hun zoekgebied

• 1. Bestemmingsplannen die zijn gelegen in een kern in landelijk gebied of zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, behorend bij een kern in landelijk gebied, sluiten uit dat bedrijven gelegen zijn op een bestemmingsvlak met een omvang van meer dan 5.000 m².
• 2. n.v.t.
• 3. n.v.t.
• 4. n.v.t."
  

Analyse

ad art. 3.2	Onderhavig plan betreft een stedelijke ontwikkeling en ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.
ad art. 3.8	Het bestemmingsvlak waarin de fitnessstudio is geprojecteerd heeft een oppervlakte van 740 m². Dit is ruim minder dan de maximaal toegestane 5.000 m². Aan de voorwaarde wordt voldaan.

Conclusie
Het plan past binnen het beleid van de provinciale Verordening ruimte.

4.2.3 Overig provinciaal beleid

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie

Door de gemeente Haaren is op 4 mei 2004 de StructuurvisiePlus vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van het duurzaam ruimtelijk structuurbeeld. De ligging van het plangebied is aangegeven.

uitsnede plankaart structuurvisie

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'centrumvoorzieningen'. Binnen deze zones zijn detailhandelsvoorzieningen en publieke voorzieningen voorzien. De voorgenomen ontwikkeling, het vestigen van een fitnessstudio, past dus binnen de StructuurvisiePlus.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past binnen de StructuurvisiePlus van de gemeente Haaren.

4.3.2 Overig gemeentelijk beleid

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

4.4 Conclusies beleidskader

Concreet houdt het beleidskader het volgende in voor de ontwikkeling van het plangebied:

• 1. Het plan is in overeenstemming met de nationale en provinciale beleidskaders.
• 2. De ontwikkeling past binnen de StructuurvisiePlus van de gemeente Haaren.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. waterhuishouding.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Het plan betreft de uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van een bestaand pand waarop een bestemming Detailhandel rust. Gezien dit gebruik is er geen aanleiding om te veronderstellen dat er bodemvervuiling aanwezig is. De fitnessstudio komt in het bestaande pand. Ook vinden er geen bouwactiviteiten plaats, die leiden tot het roeren van de grond. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is derhalve niet nodig.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) c.q. of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht.

5.1.2.2 Analyse

Omgevingtype
Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een rustige woonwijk. In de omgeving is slechts van beperkte functiemenging sprake en er is weinig verstorend verkeer.

Invloed plan op de omgeving
Onderstaande afbeelding geeft de richtafstanden van de fitnessstudio en het vuurwerkverkooppunt weer.

richtafstanden

Voor detailhandel in vuurwerk tot 10 ton verpakt (SBI-2008 code: 4778) geldt een richtafstand van 30 meter voor gevaar, 10 meter voor geur en 10 meter voor geluid. (Op bovenstaande afbeelding is alleen de richtafstand van 10 meter rondom het vuurwerkpunt opgenomen).

Binnen de richtafstand voor geluid - gemeten vanaf de bestemmingsgrens tot aan de gevel van het gevoelige object - liggen enkele woningen. Twee bestaande woningen aan het Gildepad 2 en 4. En enkele nog niet gerealiseerde woningen ten oosten van het plangebied. Een nadere analyse is dus vereist.

Het geluid van deze inrichting bestaat uit de verkeersaantrekkende werking (optrekken en afremmen van auto's) en het slaan van portieren. Het parkeren vindt - net zoals in de huidige situatie - plaats aan de Langeweg. Het geluid van optrekkende en afremmende auto's en het slaan van portieren leidt dus niet tot geluidsoverlast ter plaatse van de genoemde woningen. Overigens zijn er geen geluidsbronnen in of op de inrichting zoals versterkte muziek of installaties op het dak, die voor eventuele geluidsoverlast kunnen zorgen. Daar komt bij dat de verkoop van vuurwerk slechts 3 dagen per jaar plaatsvindt. Het aspect geluid vormt dus geen belemmering voor de ontwikkeling.

Eventuele geurveroorzakende activiteiten vinden in de huidige situatie inpandig plaats. In de nieuwe situatie zullen eventuele geurveroorzakende activiteiten ook inpandig plaats (moeten) vinden. Voorliggend bestemmingsplan leidt niet tot aanpassingsmogelijkheden van het gebouw. De situatie ten aanzien van het aspect geur verandert dus niet. Het aspect geur vormt geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Het aspect gevaar is nader uitgewerkt in paragraaf 5.1.3. Hieruit blijkt dat het plan voldoet aan de wet- en regelgeving en dat de brandweer het plan heeft goedgekeurd. Het aspect gevaar vormt dus geen belemmering voor de ontwikkeling.

Een fitnessruimte (SBI-1993 code: 926-F) heeft een richtafstand van 30 meter als gevolg van geluid. Binnen deze afstand vanaf de aanduiding 'fitnesscentrum' in dit bestemmingsplan liggen vier geluidgevoelige objecten (woningen). Om aan te tonen wat de effecten op deze woningen zijn, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk.

Ingenieursbureau Cauberg-Huygen heeft een akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 4. In de fitnessstudio wordt bij sommige lessen achtergrondmuziek gespeeld. Uit het onderzoek volgt dat bij een geluidniveau van 70 dB(A) in de dagperiode en 65 dB(A) in de avondperiode aan de eisen van het Activiteitenbesluit wordt voldaan. Daarnaast volgt uit het onderzoek dat hogere geluidniveaus mogelijk zijn - indien de exploitant dat zou willen, mits door middel van bouwkundige voorzieningen de geluidisolatie van het pand verbeterd wordt. Hiermee is aangetoond dat ter plaatse van de omliggende woningen sprake is een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van het aspect geluid.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Een fitnessstudio is geen milieugevoelig object. Een toetsing van de invloed van omliggende inrichtingen op het plan is derhalve niet noodzakelijk.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

 

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, waardoor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit zouden kunnen komen te overlijden. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat geen nieuwe kwetsbare objecten binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar worden gerealiseerd en moet een eventuele toename van het groepsrisico verantwoord worden.

5.1.3.2 Analyse

De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Uit de Risicokaart volgt dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd.

Binnen het plangebied zijn twee vuurwerkkluizen voor consumentenvuurwerk tot 10.000 kg aanwezig. Op grond van het Vuurwerkbesluit (artikel 4.2) moet een afstand van 8 meter tussen de vuurwerkkluis en een (geprojecteerd) kwetsbaar object worden aangehouden in geval van opslag van consumentenvuurwerk tot 10.000 kg. Deze veiligheidsafstand is op de in bijlage 2 opgenomen tekening weergegeven. Hieruit volgt dat de fitnessstudio op voldoende afstand van de vuurwerkkluizen ligt. Het initiatief voldoet dus aan artikel 4.2 van het Vuurwerkbesluit.

Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan is een concept tekening van de vuurwerkkluizen aan de gemeente en de brandweer voorgelegd, zie bijlage 3. De brandweer heeft deze tekening beoordeeld en aangegeven dat deze voldoet aan de veiligheidsafstanden en de eisen ten aanzien van het vrijwaringsgebied. Hiermee is voor het bestemmingsplan voldoende aangetoond dat de aanwezigheid van de vuurwerkkluizen geen belemmering vormen voor de vestiging van de fitnessstudio.

De brandweer heeft aangegeven het plan met de initiatiefnemer te willen bespreken alvorens de vergunningaanvraag wordt ingediend. Zij zien nog mogelijkheden om het ontwerp verder te optimaliseren, waaronder het vergroten van de opslagcapaciteit van de kluizen en het verkleinen van het risico op calamiteiten. De initiatiefnemer zal het plan voorleggen aan de brandweer voordat de vergunningaanvraag wordt ingediend.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

Er zijn in de omgeving van het plangebied geen veehouderijen aanwezig. Daarnaast omvat het plan geen nieuwe geurgevoelige objecten. Een nadere toetsing aan het aspect geurhinder veehouderijen is niet aan de orde.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid

5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op de (gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Verkeerslawaai

De fitnessstudio is geen geluidgevoelig object volgens de Wgh. De Wgh is daarom niet van toepassing voor het aspect verkeerslawaai.

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet binnen de geluidszone van industrielawaai en er wordt geen grote 'lawaaimaker' gevestigd. De Wgh is daarom niet van toepassing voor het aspect industrielawaai.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

5.1.6.1 Inleiding

Het aspect luchtkwaliteit heeft betrekking op ruimtelijke ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de luchtverontreiniging en op ruimtelijke ontwikkelingen die gevoelig zijn voor een slechte luchtkwaliteit.

Om mensen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging op de gezondheid te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. In de praktijk blijken vooral de normen voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) een rol te spelen.

Daarnaast is het in het kader van een goede ruimtelijke ordening van belang aan te tonen dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.2 Analyse

Het plan betreft de uitbreiding van de detailhandelsfunctie met een fitnessstudio. Uit paragraaf 3.2 volgt dat de verkeersaantrekkende werking van een fitnessstudio lager is dan van detailhandel. De effecten van een initiatief op de luchtkwaliteit zijn afhankelijk van de verkeersaantrekkende werking. Aangezien deze afneemt, kan gesteld worden dat het plan 'niet-in-betekenende-mate' bijdraagt aan de concentratie van genoemde stoffen in de lucht.

Aan de hand van de NSL-monitoringstool (www.rijksoverheid.nl) kan worden beoordeeld of ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit de monitoringstool volgt dat de waarden van de stoffen NO2 en PM10 zowel nu als in de toekomst ruim onder de grenswaarden liggen en derhalve sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.7 Milieueffectrapportage

5.1.7.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.

5.1.7.2 Analyse

Een fitnessstudio is niet opgenomen in de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Het initiatief is dus niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

5.1.7.3 Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

Het initiatief betreft slechts een wijziging in het gebruik. Het bestaande pand blijft behouden en er wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd. De bodem wordt niet geroerd als gevolg van het plan. Eventueel aanwezige archeologische waarden worden niet verstoord.

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het plan tast geen waardevolle elementen aan.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Flora en fauna

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing. Middels de Natuurbeschermingswet 1998 worden waardevolle natuurgebieden beschermd. De Flora- en faunawet bevat een soortenbescherming.

5.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur.

De Natuurbeschermingswet 1998 kent tevens een zogenaamde 'externe werking', wat betekent dat ook projecten buiten Natura 2000-gebieden vergunningplichtig kunnen zijn wanneer zij een negatief effect hebben op deze gebieden.
Gezien de aard en de beperkte omvang van het plan, en de afstand (> 1.450 meter) tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Kampina & Oisterwijkse Vennen) is het niet aannemelijk dat het plan negatieve effecten heeft op natuurgebieden.

Soortenbescherming
Het plan betreft een wijziging in het gebruik van een bestaand pand. Daarnaast ligt het plangebied in een stedelijke, bebouwde omgeving. Er kan derhalve geconcludeerd worden dat er geen natuurwaarden in het geding zijn.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan.

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel.

Het plan behelst twee wijzigingen:

• in het bestaand pand wordt naast het huidige gebruik (detailhandel) tevens fitness toegestaan. Het plan leidt slechts tot enkele inpandige aanpassingen;
• de woonbestemming van de oprit aan het Gildepad wordt veranderd in detailhandel. De oprit is nu geheel verhard. In de nieuwe situatie blijft de oprit in de huidige staat behouden.

Het verhard oppervlak blijft dus gelijk. Volgens de eisen van het waterschap en de gemeente is in dat geval geen extra waterberging vereist. De behandeling van hemel- en afvalwater zal in de geplande situatie niet wijzigen.

Het aspect water vormt geen belemmering voor het voorgenomen initiatief en voldoet aan de eisen van de gemeente en het waterschap.

Hoofdstuk 6 Financiële aspecten

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren niet tot de in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Het vaststellen van een exploitatieplan is derhalve niet verplicht.

6.3 Planschade

De gemeente en de initiatiefnemer hebben een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten. Eventuele planschadekosten komen voor rekening van de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De standaardopbouw van de bestemmingsregels conform de SVBP2012 betreft:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk
• Wijzigingsbevoegdheid

Per bestemming kunnen onderdelen, voor zover niet relevant, ontbreken.

In voorliggend bestemmingsplan is de volgende bestemming opgenomen:

Detailhandel (artikel 3)
In deze bestemming is detailhandel toegestaan, alsmede een fitnessstudio, ter plaatse van de aanduiding 'fitnesscentrum'. Daarnaast zijn regels gesteld ten aanzien van hoogten van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 4)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 5)
Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen.

Algemene gebruiksregels (artikel 6)
In dit artikel is het strijdige gebruik opgenomen. Voorts zijn regels opgenomen ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 7)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 8)

De ligging van bestemmings- en bouwvlakken kunnen door het bevoegd gezag gewijzigd worden met inachtname van het bepaalde in dit artikel.

Overige regels (artikel 9)
In dit artikel is de aanvullende werking van de bouwverordening, zoals bedoeld in artikel 9 lid 2 van de Woningwet, uitgesloten, behoudens een aantal nader genoemde onderwerpen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 10)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 11)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de volgende procedurestappen:

• 1. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 2. Vaststelling door gemeenteraad
• 3. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

Het waterschap De Dommel heeft een vooroverlegreactie ingediend, zie bijlage 5. Het waterschap stemt in met het plan, maar verzoekt om het begrip 'waterhuishoudkundige voorzieningen' op te nemen als begrip en toe te voegen in de bestemming Detailhandel. De voorgestelde aanpassingen van het waterschap zijn doorgevoerd in het vastgestelde bestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 8 augustus 2013 voor een duur van 6 weken terinzage gelegen. Gedurende deze periode zijn twee zienswijzen ingebracht: een mondelinge zienswijzen door drie omwonenden gezamenlijk en een schriftelijke zienswijze. Naar aanleiding van deze zienswijzen is het bestemmingsplan op enkele onderdelen aangepast.

De zienswijzen en de vooroverlegreactie zijn beantwoord in een separate nota, die als bijlage 6 is opgenomen.