Toelichting

Wijzigingsplan Buitengebied, Lage Bremberg 5

Identificatie: NL.IMRO.0777.0176WPLBREMBERG5-3001

Vastgesteld: ???? april 2023

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de oostzijde van de gemeente Etten-Leur ligt direct ten noorden van de rijksweg A58 de locatie Lage Bremberg 5. Op deze locatie is een voormalig agrarisch bedrijf gelegen. De eigenaar wil gebruik maken de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van bijbehorende partiële herzieningen voor het omzetten van een agrarische bestemming naar wonen. De eigenaar is geen agrariër en wil het perceel voor eigen gebruik omzetten naar wonen. Via de wijzigingsprocedure wordt de bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning, waarbij de overtollige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt wordt.

Luchtfoto locatie Lage Bremberg 5

Hoofdstuk 2 Wijzigingsregeling

De gronden zijn gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied" (vastgesteld op 30 september 2013, grotendeels onherroepelijk) met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch' met functieaanduiding ‘grondgebonden veehouderij’ en dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’.

In de planregels is in artikel 3.6.12 een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ en ‘Tuin’. In artikel 38.1 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een bestemming om te zetten in 'Groen - Houtsingel'. Zij maken daarbij gebruik van de bevoegdheid zoals omschreven in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening om, binnen bij het plan bepaalde grenzen, het plan te wijzigen. De wijzigingsregeling bevat een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden waaronder de grootte van het toekomstige bouwvlak, de milieusituatie en een sloopregeling. Daarnaast dient als onderdeel van het wijzigingsbesluit verantwoording gegeven te worden over overige ruimtelijke aspecten zoals, de bodemkwaliteit, milieuzonering, archeologie, water, geluid, lucht, verkeersveiligheid, ecologie (flora en fauna) en economische uitvoerbaarheid.

Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied" (2013)

De wijzigingsregeling luidt als volgt:

3.6.12 Wijzigen naar 'Wonen' en 'Tuin'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten.

2. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

3. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische en andere bedrijven mogen niet worden beperkt.

4. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

5. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie, met dien verstande dat:

1. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 1.500 m2, er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing;

2. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 5.000 m2, er tevens dient te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

6. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is niet toegestaan.

2. De oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 200 m2.

3. Indien meer dan 200 m2 aan (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, kan de sloop van deze bebouwing worden ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen als genoemd onder 2 en/of voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw.

4. Indien de sloop wordt ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

1. als op het perceel in de bestaande situatie minder dan 400 m2 aan bestaande, legaal opgerichte, (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, geldt de bestaande oppervlakte van deze gebouwen en overkappingen als maximale oppervlakte die kan worden toegestaan;

2. als op het perceel 400 m2 of meer aan bestaande, legaal opgerichte (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 400 m2;

3. indien bij toepassing van het bepaalde onder II sprake zou zijn van een situatie waarbij in redelijkheid niet kan worden verlangd dat een bestaand gebouw gedeeltelijk wordt gesloopt, of de gedeeltelijke sloop van dat gebouw zou tot een onaanvaardbare ruimtelijke situatie leiden, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 500 m2;

4. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag ofwel behouden blijven ofwel nieuw gebouwd worden.

5. Indien de sloop (tevens) wordt ingezet voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw gelden de volgende regels:

1. voor iedere 100 m2 te slopen bebouwing mag de inhoud van het hoofdgebouw worden vergroot met 50 m3 tot een maximale inhoud van 850 m3;

2. indien (een deel van de) te slopen bebouwing wordt ingezet voor vergroting van het hoofdgebouw, wordt de maximale oppervlakte voor bijgebouwen en overkappingen die kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, teruggebracht met 5 m2 voor iedere 10 m3 waarmee het hoofdgebouw wordt vergroot.

6. Indien de bestaande oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen meer bedraagt dan kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, geldt deze bestaande oppervlakte als maximum.

7. Alle overtollige bebouwing moet worden gesloopt, zodat de totale hoeveelheid bebouwing wordt teruggebracht tot hetgeen op grond van het bepaalde onder 4, 5 en/of 6 is toegelaten.

7. Indien meer dan 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

8. Indien meer dan 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

9. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan, mits de opslag geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft en met dien verstande dat detailhandel en opslag ten behoeve van een bedrijf niet zijn toegestaan.

10. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast.

38.1 Wijzigen naar 'Bos', 'Groen', 'Groen - Houtsingel', 'Natuur' en 'Water'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd dit bestemmingsplan te wijzigen in die zin dat de bestemming van gronden wordt gewijzigd in de bestemming ‘Bos’, ‘Groen‘, ‘Groen - Houtsingel’, ‘Natuur’ en/of ’Water’ ten behoeve van behoud en/of ontwikkeling van bos, ecologische verbindingszones, landschapselementen, landschappelijke inpassing, natuur en/of water, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

2. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden of de realisatie anderszins verzekerd is.

Hoofdstuk 3 Toets aan wijzigingsregeling

3.6.12 Wijzigen naar 'Wonen' en 'Tuin'

Ad a. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten: Het agrarische bedrijf op deze locatie is al beëindigd en het grootste deel van de agrarische bebouwing is grotendeels gesloopt. Agrarisch hergebruik is gezien de nog slechts beperkt aanwezige bebouwing redelijkerwijs niet mogelijk. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad b. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat:

De woonbestemming komt op de plaats van de voormalige agrarische bedrijfswoning. De wijziging van 'Agrarisch' naar 'Wonen' en 'Tuin' levert geen verslechtering van het woon- en leefklimaat op.

Ad c. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische bedrijven mogen niet worden beperkt.

De nieuwe woonbestemming is gelegen op de plaats van de voormalige agrarische bedrijfswoning. Het dichtstbij gelegen agrarische bouwvlak (Lage Bremberg 8) ligt ten oosten op circa 40 meter van de voormalige agrarische bedrijfswoning. Andere agrarische bouwvlakken zijn verder weg gelegen. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van de agrarische bedrijven worden niet beperkt.

Ad d. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

In plaats van dit agrarische bouwvlak worden een bestemmingsvlak 'Wonen' van 4.428 m2 en een bestemmingsvlak 'Tuin' van 3.547 m2 opgenomen. De gronden die geen woon- of tuinbestemming krijgen, worden bestemd als 'Agrarisch' zonder bouwvlak. Aan de voorwaarde wordt voldaan. Zie hiervoor ook de planverbeelding van het wijzigingsplan.

Ad e. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie:

De bestaande woning, het resterende bijgebouw en alle aanwezige verhardingen en inritten komen binnen het bestemmingsvlak 'Wonen'. Dit bestemmingsvlak blijft binnen elders in het buitengebied toegestane maat van 5.000 m2. De gronden die in de toekomst onbebouwd en onverhard blijven, maar wel voor de woonfunctie gebruikt gaan worden krijgen de bestemming 'Tuin'. De landschappelijke inpassing wordt hierbij specifiek bestemd als 'Groen - Houtsingel'. Tenslotte behouden de gronden die agrarisch gebruikt blijven worden, maar waarvan het bouwvlak verdwijnt de bestaande agrarische bestemming. Aan deze voorwaarde wordt hiermee voldaan.

Ad f. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt:

Op het perceel is allereerst geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Verder is momenteel nog een (voormalig agrarische) schuur aanwezig van 426 m2 en een schuur/overkapping van 72 m2, dus in totaal 498 m2 aan bijgebouwen. Dit is meer dan de maximaal toegestane 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen. Zoals opgenomen in lid III van dit artikel kan onder voorwaarden tot 500 m2 aan bijgebouwen toegestaan worden. In voorliggende situatie kan de schuur/overkapping van 72 m2 gesloopt worden. De voormalige agrarische schuur van 426 m2 is echter één geheel en kan niet deels gesloopt worden. Daarmee kan op dit perceel op basis van lid III tot 426 m2 aan bijgebouwen en overkappingen toegelaten worden, zijnde de voormalige agrarische schuur.

De maximale oppervlakte aan bijgebouwen wordt in de planregels en op de planverbeelding van het wijzigingsplan opgenomen. Hiervoor is met de eigenaar/verzoeker een overeenkomst afgesloten waarin de sloop van de overige bijgebouwen is vastgelegd. Daarnaast wordt de sloop als voorwaardelijke verplichting in de planregels behorende bij dit wijzigingsplan opgenomen.

Ad g. Indien meer dan 200 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

Op voorliggend perceel blijft meer dan 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen aanwezig en toegestaan. Op basis van voorliggende regel moet dan ook voorzien worden van een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Dit inpassingsplan wordt middels een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Ook wordt met de eigenaar/verzoeker een overeenkomst afgesloten waarin deze landschappelijke inpassing vastgelegd wordt.

Ad h. Indien meer dan 400 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan:

Aangezien op voorliggend perceel meer dan 400 m2 aan bijgebouwen/overkappingen aanwezig en toegestaan blijven, moet ook aan kwaliteitsverbetering gedaan worden in overeenstemming met het regionale afsprakenkader voor 'Kwaliteitsverbetering van het Landschap'.

Er is in het regionale kader een categorie indeling gemaakt.

Categorie 1 zijn ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed. Voor deze categorie wordt geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap geëist.

Categorie 2 ruimtelijke ontwikkelingen met relatief weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied gebonden zijn. Kwaliteitsverbetering zou moeten bestaan uit een goede landschappelijke inpassing.

Categorie 3 ruimtelijke ontwikkelingen die een beduidende invloed hebben op de omgeving en waarbij vergroting van de geldende bouwmassa/-oppervlakte vergroting van het bestemmingsvlak en of bestemmingswijziging aan de orde is.

Voorliggende ontwikkeling voorziet in een ontwikkeling die valt onder categorie 2. Hierin wordt voldaan met de landschappelijke inpassing zoals aangegeven onder voorgaand punt g.

Volgens deze bepaling moet tevens voorzien worden in een extra kwaliteitsverbetering. Hiervoor sluiten we aan bij de bepalingen in categorie 3, waarin 20% van de waardevermeerdering van de gronden extra geïnvesteerd moet worden. Hiervoor is een berekening gemaakt op basis van het gemeentelijk IRK-model. Vervolgens wordt hierin de onder het vorige punt genoemde landschappelijke inpassing meegewogen.

Op basis van de uitgevoerde berekening over de waardevermeerdering in het plangebied, zoals opgenomen in bijlage 4 bij deze toelichting, blijkt dat voor deze ontwikkeling € 8.031,20 aan extra investering gedaan moet worden.

De landschappelijke inpassing, zoals opgenomen in bijlage 1 van de planregels, kost in aanleg € 3.191,93 en in beheer € 288,00 per jaar, dus in totaal € 3.191,93 + 6* € 288,00 = € 4.919,93.

Daarnaast moet op het perceel overtollige bebouwing gesloopt worden. Dit betreft een bijgebouw van 72 m2. De sloopkosten hiervan kunnen ook in mindering gebracht worden op deze extra investering. Deze sloopkosten bedragen 72* € 25,00 = € 1.800,00.

De resterende extra bijdrage die de initiatiefnemers moeten doen voor kwaliteitsverbetering van het landschap is dus € 1.311,27. Deze bijdrage zal in financiële vorm plaatsvinden en wordt gezekerd in de anterieure overeenkomst die tussen initiatiefnemers en gemeente gesloten wordt.

Ad i. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan:

De verzoeker heeft momenteel (nog) geen plannen voor statische binnenopslag. Dit onderdeel is dan ook niet aan de orde voor deze wijziging.

Ad j. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast:

Op het perceel is geen zone 'zoekgebied ecologische verbindingszone' en/of 'zoekgebied behoud en herstel watersystemen' aanwezig.

38.1 Wijzigen naar 'Bos', 'Groen', 'Groen - Houtsingel', 'Natuur' en 'Water'

Ad a. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

De wijziging van de huidige bestemmingen in het plangebied naar 'Groen - Houtsingel' heeft geen gevolgen voor de omliggende percelen.

Ad b. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden of de realisatie anderszins verzekerd is.

De gronden die omgezet worden naar 'Groen - Houtsingel' zijn al in eigendom van de verzoekers van voorliggende wijziging. Daarmee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk komt de overige verantwoording buiten de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid aan de orde:

Provinciaal beleid:

De provincie Noord-Brabant heeft als geldende toetsingskader (onder meer) de Interim Omgevingsverordening (IOV). In de IOV is deze locatie aangemerkt als 'Landelijk gebied' - 'Gemengd landelijk gebied'.

De regels voor voorliggende ontwikkeling staan in artikel 3.68 en 3.69 van de IOV. Specifiek gaat het hierbij om artikel 3.69 lid d:

d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat:

1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Op het betreffende perceel is en blijft één woning aanwezig. Daarnaast is één overtollig bijgebouw aanwezig op het perceel dat gesloopt gaat worden. Dit is ook gezekerd in de planregels. De op het perceel resterende bebouwing (< 500 m2) gaat geheel gebruikt worden ten behoeve van de woonfunctie. Aan de genoemde voorwaarden wordt dan ook voldaan.

Voorliggend wijzigingsplan voldoet dan ook aan het meest recente provinciale beleid.

Regionale afspraken voor woningbouw:

Er wordt geen woning toegevoegd, er is geen relatie met regionale woningbouwafspraken.

Regionale afspraken mbt kwaliteitsverbetering van het landschap:

Deze wijziging past binnen het regionale afsprakenkader en is een categorie 2 ontwikkeling: ‘ruimtelijke ontwikkelingen met nauwelijks tot geen landschappelijke invloed en waarbij geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap geëist'. Zie ook voorwaarde f. van de wijzigingsbevoegdheid.

Luchtkwaliteit:

Er worden geen woningen toegevoegd. De bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. De regelgeving luchtkwaliteit is niet van toepassing op dit project. De luchtkwaliteit voor wat betreft fijnstof blijft overigens in het gehele gemeentelijke grondgebied onder de wettelijke norm voor luchtkwaliteit.

Geluid:

Het wijzigingsplan maakt geen extra woning mogelijk. De woning is wel gelegen binnen de zone van de rijksweg A58 voor geluid. Vanwege het geluid van deze snelweg is deze woning recent nog voorzien van geluidsisolerende maatregelen door Rijkswaterstaat. De woning wordt middels dit plan niet gewijzigd. De woning blijft dan ook voldoen aan de geldende regelgeving wat betreft geluid vanwege wegverkeerslawaai en moet hieraan ook in de toekomst blijven voldoen.

Bodemkwaliteit:

Voorliggend plan betreft een bestaande woning die omgezet wordt van bedrijfswoning naar burgerwoning. De woning wordt hierbij niet gewijzigd. Het aspect bodemkwaliteit is hiervoor dan ook geen belemmering.

Indien de eigenaar in de toekomst wijzigingen wil doorvoeren, dient dan bij de vergunningverlening aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit voldoet aan de te stellen normen. Er zijn gezien het jarenlange gebruik van de gronden en gebouwen voor land- en tuinbouw geen aanwijzingen dat er sprake is van bodemverontreiniging. Voor voorliggende ruimtelijke procedure is dit aspect geen belemmering.

Archeologie:

Het bouwperceel ligt in een gebied met een lage archeologische waarde (artikel 29 'Waarde - Archeologie 4'). Bij bodemingrepen waarbij het daadwerkelijk te verstoren gebied groter is dan 50.000 m2 en de bodemingreep dieper is dan 0,40 m dient een rapport overlegd te worden waarin de archeologische waarden van de gronden die worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Deze verplichting is niet gebonden aan de wijzigingsbevoegdheid maar is verbonden aan de omgevingsvergunningaanvraag voor het bouwen van de vervangende woning. Overigens zal het te verstoren gebied binnen dit plan veel kleiner zijn dan deze maat, te meer daar het eigenlijk uitsluitend herbestemming of sloop van al bestaande bebouwing betreft.

Mochten er tijdens bouw- of andere werkzaamheden ondanks het vooronderzoek toch archeologische resten gevonden worden, dan moet dat volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet zo spoedig mogelijk gemeld worden bij de Minister van OC&W.

Water:

Voorliggend plan houdt de sloop in van 72 m2 aan bijgebouwen/overkappingen. Per saldo neemt de oppervlakte aan verharding af. Er zullen geen wijzigingen aangebracht worden aan kavelsloten. Het waterschap Brabantse Delta heeft in de vooroverlegfase van het plan een positief wateradvies afgegeven. Dit wateradvies is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Hierin is wel specifiek aandacht gevraagd voor het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Die stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water(bodem)systeem en hierdoor een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Flora en fauna:

Omdat onderdeel van de wijzigingsprocedure de sloop van bijgebouwen is, is een Quickscan Flora en Fauna naar onder andere de aanwezigheid van beschermde vogelbroedplaatsen of verblijfplaatsen van vleermuizen benodigd. De uitgevoerde quickscan is in bijlage 2 bij deze toelichting opgenomen. Hieruit is gebleken dat redelijkerwijs uitgesloten kan worden dat de sloop van de betreffende schuur een negatief effect heeft op al dan niet beschermde flora en fauna soorten. Vervolgonderzoek wordt niet nodig geacht.

Externe veiligheid:

In de omgeving van het perceel Lage Bremberg 5 zijn enkele risico-objecten gelegen. De planlocatie ligt op ongeveer 70 meter van de Rijksweg A58. Daarnaast ligt op ongeveer 280 meter van het plangebied een transport buisleiding en op 375 meter een tankstation met LPG. Aangezien de woning omgezet wordt van ‘bedrijfswoning’ naar ‘burgerwoning’, wijzigt de woning in het kader van het aspect externe veiligheid (Bevi) van ‘beperkt kwetsbaar’ naar ‘kwetsbaar’. Hiervoor is overleg geboerd met de veiligheidsregio. Uit dat overleg is gebleken dat, aangezien het aantal woningen en de soort bewoners niet wijzigt, volstaan kan worden met een standaard verantwoording. Deze standaard verantwoording is opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting.

Voor de volledigheid is dit plan in het vooroverleg voorgelegd aan de veiligheidsregio. Hierop is een positief advies ingekomen, dat opgenomen is in bijlage 5 bij deze toelichting.

Uitsnede risicokaart Atlas Leefomgeving

Economische uitvoerbaarheid:

De initiatiefnemer draagt alle kosten. Ter voldoening aan artikel 6.12 Wro is een anterieure overeenkomst alsmede een overeenkomst tot planschadeverhaal afgesloten. Ook is in deze overeenkomst de landschappelijke inpassing en de bijdrage voor kwaliteitsverbetering van het landschap opgenomen. De economische haalbaarheid is daarmee gegarandeerd.

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat:

Er zijn geen factoren aanwezig die aanwijzingen opleveren voor een verstoord woon- en leefklimaat. Bedrijfsmatige activiteiten zijn op voldoende afstand gelegen. Er is voor de nieuwe woonbestemming op het perceel van Lage Bremberg 5 sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2 Conclusie

Uit het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat, op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, voldaan kan worden aan de voorwaarden van artikel 3.6.12 en 38.1 van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen en deze te wijzigen zoals aangegeven op bijgaande wijzigingsplanverbeelding. Daarnaast is de wijziging ruimtelijk aanvaardbaar en is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.3 Juridische aspecten

In dit wijzigingsplan wordt de agrarische bestemming met bouwvlak van het perceel Lage Bremberg 5 op de planverbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied" gedeeltelijk omgezet in een bestemming 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen-Houtsingel'. De overblijvende gronden houden de bestemming 'Agrarisch', maar dan zonder bouwvlak. Bij de bestemming 'Wonen' wordt bij de gebruiksregels een voorwaardelijke verplichting opgenomen teneinde de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen die vallen onder de sloopregeling, te waarborgen. Ook is middels een voorwaardelijke verplichting de benodigde landschappelijke inpassing vastgelegd. De planregels van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen zijn en blijven van toepassing. In de planregels van dit 'Wijzigingsplan Buitengebied, Lage Bremberg 5' worden de relevante bestemmingsregels van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen dan ook van overeenkomstige toepassing verklaard met een aanvullende artikelen voor de vastlegging van de afspraken van de sloopregeling, een voorwaardelijke verplichting dat het perceel niet voor wonen gebruikt mag worden als niet voldaan is aan de sloopverplichting en de benodigde landschappelijke inpassing.

4.4 Procedure

4.4.1 Vooroverleg

Over het voorontwerp is wettelijk vooroverleg voorgeschreven met de provincie Noord-Brabant en met het Waterschap Brabantse Delta. De provincie heeft echter laten weten dat voor plannen waarbij geen provinciale belangen spelen geen vooroverleg noodzakelijk is. Volgens het voorformulier inventarisatie ruimtelijke aspecten (ingevuld 3 november 2022) is dat in dit geval aan de orde. Aangezien meer dan 400 m2 bijgebouwen behouden blijft op het perceel, is het plan toch aan de provincie voorgelegd voor een vooroverlegreactie. Zij hebben aangegeven dat het voorliggende wijzigingsplan in overeenstemming met de provinciale belangen is.

Het Waterschap heeft bij brief van 17 november 2022 laten weten een positief wateradvies te geven. Tenslotte is het plan ook voorgelegd aan de veiligheidsregio voor een reactie, die op 28 november 2022 een positief advies gegeven heeft.

4.4.2 Zienswijzen

Het voorliggende wijzigingsplan voor de Lage Bremberg 5 is bekend gemaakt in de Etten-Leurse Bode van 15 februari 2023. Gedurende de periode van 16 februari tot en met 29 maart 2023 heeft het ontwerp-wijzigingsplan ter inzage gelegen in het gemeentelijk informatiecentrum en is geplaatst op de gemeentelijke website en ruimtelijke plannen. In de bekendmaking is medegedeeld dat gedurende de termijn van zes weken schriftelijk of mondeling bij burgemeester en wethouders een zienswijze kon worden ingediend.

Gedurende de ter inzage termijn zijn geen zienswijzen ontvangen op het ontwerpwijzigingsplan.

4.4.3 Beroep

Het wijzigingsplan is ongewijzigd vastgesteld. Na vaststelling wordt het vastgestelde wijzigingsplan voor 6 weken ter inzage gelegen voor het indienen van beroep en/of een voorlopige voorziening.