Planteksten

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Alwel, HuurdersBelangenVereniging Etten-Leur en gemeente hebben in hun (meerjaren)prestatieafspraken vastgelegd dat er versneld minimaal 100 sociale huurwoningen bovenop het reguliere programma moeten worden gerealiseerd voor 2022. De basisschool Het Kompas is in 2018 van de locatie Van Genkstraat 10 verhuisd naar de brede school Sonate in de wijk Grauwe Polder. De vrijkomende locatie aan de Van Genkstraat is door de gemeente aangeboden aan Alwel voor de realisering van maximaal 43 sociale huurwoningen (appartementen) met bijbehorend openbaar gebied bestaande uit groen, een toegangsweg en parkeerplaatsen. Deze herontwikkeling past niet in het geldend bestemmingsplan 'Kom Leur'. Het bestemmingsplan moet hiervoor gewijzigd worden. Dit heeft geleid tot voorliggend bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas'.

1.2 Plangebied

Het plangebied wordt begrensd door de straten Korte Brugstraat, Pater Arnold Damenstraat en Van Genkstraat. Hieronder is de ligging van het plangebied weergegeven.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Kom Leur'. Dit bestemmingsplan is op 11 mei 2009 door de gemeenteraad vastgesteld en op 20 augustus 2009 in werking getreden. Door de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 7 juli 2010 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Nagenoeg het gehele plangebied heeft op grond van dit bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijk', er is een bouwvlak opgenomen wat voor 100% bebouwd mag worden tot een hoogte van maximaal 8 meter. Voor het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'.

Uitsnede bestemmingsplan 'Kom Leur'

Het planvoornemen is op grond van het geldende bestemmingsplan 'Kom Leur' niet toegestaan. Om die reden wordt met voorliggend bestemmingsplan een nieuw juridisch planologisch kader gecreëerd waarmee de voorgenomen ontwikkeling alsnog mogelijk wordt gemaakt.

1.4 Opzet van de toelichting

In deze toelichting worden de uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas' weergegeven. De bestaande situatie en de herontwikkeling worden beschreven in hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de actuele en relevante beleidskaders, doelstellingen en wet- en regelgeving van het rijk, de provincie en de gemeente. Diverse mogelijke randvoorwaarden zoals bijvoorbeeld archeologie, geluidhinder, bodemverontreiniging en water, komen aan bod in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op het juridische deel van het bestemmingsplan, de planregels en planverbeelding. Hoofdstukken 6 en 7 hebben betrekking op de economische uitvoerbaarheid respectievelijk de maat- schappelijke toetsing en het overleg zoals bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. In de fase van vast- stelling van het bestemmingsplan wordt hoofdstuk 8 ingevuld.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen

Voor het formuleren van beleid en het opstellen van het bestemmingsplan is het van belang dat de bestaande situatie goed in beeld wordt gebracht. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk aandacht besteed aan de nieuwe ontwikkeling in het plangebied.

2.1 Bestaande situatie

Op de locatie Van Genkstraat 10 was basisschool 'het Kompas' gevestigd. Deze school maakt nu onderdeel uit van de brede school Sonate. Het voormalig schoolgebouw is inmiddels gesloopt, de voormalige speelplaats en parkeervoorzieningen op het terrein zijn opgeruimd en het terrein ligt braak, in afwachting van de her- ontwikkeling. De 2 waardevolle bomen op het voormalige schoolplein staan er nog en worden in de nieuwe situatie behouden. Het plangebied wordt omringd door woningen, bestaande uit 3 bouwlagen (2 volledige bouwlagen en een kap), enkele ondernemingen aan de Korte Brugstraat en een sporthal.

Luchtfoto plangebied vóór sloop schoolgebouw en verwijderen verharding

2.2 Nieuwe ontwikkeling

De herontwikkeling heeft betrekking op het perceel Van Genkstraat 10. De herontwikkeling voorziet in de bouw van maximaal 43 sociale huurappartementen met inpandige dan wel vrijstaande bergingen, een toegangsweg, parkeerplaatsen en groen. De appartementen krijgen een oppervlakte van ca. 50, 60 en 70 m2. De gebouwen krijgen maximaal 3 bouwlagen (met een bouwhoogte van maximaal 11 meter) en passen daarmee qua hoogte in de bestaande omgeving. Voor bergingen geldt een bouwhoogte van maximaal 4 meter. Van de 43 appartementen worden er minimaal 10 appartementen afgenomen door het ouderinitiatief Woonkompas. Deze appartementen zijn bedoeld voor jongvolwassenen met een vorm van autisme.

De parkeernorm voor de woningen is 1,3 per sociaal huurappartement. Deze parkeernorm is gebaseerd op de parkeerkencijfers van het CROW. Dit zijn landelijke richtlijnen voor het bepalen van een parkeernorm uit- gebracht door het kennisinstituut voor onder andere verkeer en vervoer. Op basis van de adressendichtheid heeft het CROW de stedelijkheid van alle gemeenten in Nederland bepaald. De stedelijkheid van Etten-Leur is 'Sterk Stedelijk'. Het CROW maakt bij de parkeerkencijfers onderscheid in de locaties binnen een gemeente. Gemeenten bepalen zelf de verdere indeling van hun grondgebied. Het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' is aangemerkt als 'Rest bebouwde kom'. De parkeerkencijfers van het CROW kennen een band- breedte.In de gemeente Etten-Leur wordt uitgegaan van het gemiddelde binnen de gestelde bandbreedte. De benodigde parkeergelegenheid moet volledig binnen het plangebied worden aangelegd.

De lindebomen langs de Korte Brugstraat maken onderdeel uit van de gemeentelijke hoofdbomenstructuur en worden gehandhaafd. De 2 platanen op het voormalige schoolplein zijn weliswaar niet opgenomen op de beschermde bomenlijst, maar horen gezien hun omvang, conditie en beeldbepalende karakter wel op deze lijst thuis. Daarom blijven ook deze 2 platanen behouden.

De conditie van de bomen langs de Pater Arnold Damenstraat en Van Genkstraat is wisselend matig tot redelijk, maar deze bomen zijn niet waardevol genoeg om te behouden. Wel blijft de groenstructuur langs de Korte Brugstraat, Pater Arnold Damenstraat en Van Genkstraat behouden. Bomen die vervangen moeten worden vanwege de kwaliteit van de bomen, worden vervangen door bomen van redelijk formaat (ca. 5-6 meter). Het groen rondom de nieuwe appartementen wordt vrij verblijfsgebied. Bij de nieuwe appartementen komen geen speeltoestellen. Het op korte afstand gelegen bestaande speelterreintje in de Van Genkstraat wordt in overleg met de omwonenden opgeknapt. De ontsluiting voor autoverkeer vindt plaats via de Korte Brugstraat, voor fietsverkeer komt er een doorsteek naar de Van Genkstraat.

 
Hierna is een impressiebeeld van de nieuwe ontwikkeling opgenomen.

Impressiebeeld van herontwikeling Kompaslocatie

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beleidsdoelstellingen van rijk, provincie en gemeente die van belang zijn voor het bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas'.

3.1 Rijksbeleid

Wet ruimtelijke ordening

Een van de uitgangspunten van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een centrale rol voor actuele bestemmingsplannen voor het hele grondgebied van een gemeente. In de Wro wordt uitgegaan van actuele bestemmingsplannen.

De rijksoverheid hecht grote waarde aan de digitalisering van bestemmingsplannen.

Wijziging, uitwisseling, vergelijking, monitoring en toetsing van digitale bestemmingsplannen is technisch vele malen eenvoudiger dan van bestemmingsplannen in papieren vorm. Digitaal uitwisselbare bestemmings- plannen ondersteunen de doelstelling van de nieuwe Wro met betrekking tot de actualisering. Het wijzigen van gedigitaliseerde bestemmingsplannen is technisch gemakkelijk hetgeen de actualiteit van bestemmingsplannen bevordert.

Het bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas' is opgesteld conform de Wro. Dit betekent dat de planverbeelding en de planregels zijn opgesteld volgens de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Daarnaast wordt er voldaan aan de verplichting om een digitaal gecodeerd plan aan te leveren conform het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO 2012).

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Ruimte de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ‘Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig’ vastgesteld. De SVIR vormt de nieuwe rijks- structuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto ‘decentraal wat kan, centraal wat moet’, over aan provincies en gemeenten. Eerdere afspraken over verstedelijking zoals binnenstedelijk bouwen laat het Rijk los. Er is enkel nog sprake van een ‘ladder’ voor duurzame verstedelijking die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Daarbij is het uitgangspunt dat toenemende ruimtebehoefte in beginsel wordt opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Op deze manier kan verder ruimtebeslag elders zo veel mogelijk worden voorkomen.

Ladder duurzame verstedelijking

Ten aanzien van de 'ladder' voor duurzame verstedelijking is het volgende overwogen.

Het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' ligt binnen het bestaande stedelijk gebied van Etten-Leur. Op deze locatie worden maximaal 43 sociale huurappartementen gebouwd binnen de liberalisatiegrens met een oppervlakte van ca. 50, 60 en 70 m2. Dit type woningen sluit aan bij aanbevelingen van het in 2019 uitge- voerde Woningmarktonderzoek Etten-Leur 2019' (RIGO Research en Advies 8 oktober 2019; nr. P39380) en is opgenomen in actuele prestatieafspraken met Alwel. Het aantal en de soort woningen passen in de op regionaal niveau gemaakte afspraken.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord‐Brabant (vastgesteld op 14 december 2018) is het provinciaal beleid ten

aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord‐Brabant op hoofdlijnen uiteengezet

voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord‐Brabant van nu is een beeld geschetst van het

welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord‐Brabant van 2050.

Hieruit zijn vier hoofdopgaven te onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie

• Werken aan een klimaatproof Brabant

• Werken aan de slimme netwerkstad

• Werken aan een concurrerende, duurzame economie

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan

projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen,

werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de

onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

In de stedelijke structuur streeft de provincie naar concentratie van verstedelijking, zorgvuldig

ruimtegebruik, meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit, betere verknoping van stedelijke

ontwikkelingen aan de infrastructuur, inspelen op demografische ontwikkelingen en versterking van

economische clusters. Herbestemmen en herstructureren wordt gezien als het nieuwe bouwen: als

gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en

dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings‐ en transformatieopgaven in hun

bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de woningbouwopgave te realiseren.

Brabantse Omgevingsverordening (interim)

Op 25 oktober 2019 hebben Provinciale Staten de Brabantse Omgevingsverordening (interim) vastgesteld. Deze verordening is op 5 november 2019 in werking getreden. Alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving staan voortaan bij elkaar in deze interim verordening. Dit betreft ook de Verordening Ruimte Noord Brabant (geconsolideerde versie januari 2019). Dit is een uitvoeringsinstrument voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De onderwerpen die in de Verordening Ruimte stonden en nu dus in de Omgevingsverordening (interim), komen uit de provinciale structuurvisie. Daarin staat welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening is daarbij een van de manieren om die provinciale belangen veilig te stellen. De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Dat betekent dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen een bijdrage dienen te leveren aan de kernkwaliteiten van Brabant en dat gemeenten bij ruimtelijke afwegingen het principe van zorgvuldig ruimtegebruik moeten toepassen. Hiermee wordt beoogd de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag op het buitengebied af te remmen.Het provinciale beleid is al jaren gericht op het bundelen van de verstedelijking. Dit betekent dat de realisering van woningbouw, bedrijventerreinen, overige stedelijke voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in de stedelijke concentratiegebieden (bestaand stedelijk gebied van de grotere kernen). Nieuw ruimtebeslag buiten deze gebieden kan slechts als inbreiding of herstructurering in bestaand stedelijk gebied niet tot de mogelijkheden behoren. Er wordt aandacht gevraagd voor de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking zoals deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Onder 3.1 is hieraan al aandacht besteed. Daarnaast zijn in relatie tot het principe 'meer aandacht voor de onderste lagen' ook water en archeologie van belang. In hoofdstuk 4 wordt aan deze aspecten aandacht besteed.

Het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' is aangewezen als 'stedelijk gebied, stedelijk concentratie- gebied'. Hierna is een uitsnede van de kaart van de verordening opgenomen. Het 'stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied' is hierop in paars aangegeven. Het past dus in het provinciaal beleid om deze locatie aan te wenden voor woningbouw.

Uitsnede kaart Brabantse omgevingsverordening (interim)

Regionale afspraken woningbouw

De gemeente Etten-Leur heeft met de gemeenten van de subregio Breda en de provincie Noord-Brabant, als uitwerking van de Brabantse agenda wonen 2017 en het regionaal Woonperspectief, afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Op grond van deze afspraken mogen in de periode 2019 tot en met 2029 in de gemeente Etten-Leur 1770 nieuwe woningen netto worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Het bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas' voorziet in de bouw van maximaal 43 sociale huur- appartementen. Dit aantal past binnen de gemaakte afspraken. Het beoogde type woningen sluit aan bij aanbevelingen van het in 2019 uitgevoerde woningmarktonderzoek.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Plus, Etten-Leur in Bloei 2020

Op 23 mei 2005 heeft de gemeenteraad de StructuurvisiePlus vastgesteld. In de visie is voor de woningbouw bepaald dat een deel binnenstedelijk moet worden gerealiseerd, door het benutten van binnenstedelijke bouwlocaties. Een meerlaags grondgebruik moet voor zover stedenbouwkundig verantwoord worden bevorderd.

Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middeldure huur gemeente Etten-Leur

Onderdeel van de nieuwbouw voor de komende jaren is een programma sociale huur, middeldure huur en sociale koop. Op 12 november 2018 heeft de gemeenteraad de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middeldure huur gemeente Etten-Leur vastgesteld. Via de doelgroepenverordening is het mogelijk om in bestemmingsplannen regels op te nemen voor de realisatie van sociale woningbouw en middeldure huur. In de verordening is vastgelegd hoe de huurgrenzen moeten worden bepaald. Ook zijn de instandhoudings- termijnen voor sociale en middeldure huurwoningen (20 jaar) en sociale koopwoningen (10 jaar) geregeld. Voor sociale huur zijn de woningen die Alwel in De Streek en de komende jaren realiseert referentie. Het accent voor de nieuwbouw ligt bij appartementen van 50 tot en met 70 m2.
In de regels van voorliggend bestemmingsplan is voor de sociale huurappartementen aansluiting gezocht bij de verordening.

Beleidsvisie externe veiligheid
Op 15 december 2008 heeft de gemeenteraad de beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. Deze visie bevat voor verschillende gebiedstypen de ambities en keuzes met betrekking tot het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Bij de opstelling van bestemmingsplannen wordt rekening gehouden met deze ambities en uitgangspunten.

Beleidsregel aan huis gebonden beroepen en bedrijven

Bestemmingsplannen kennen al een (ruime) regeling voor aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven. Uit de praktijk blijkt dat er soms onduidelijkheid bestaat over welke beroepen of bedrijven nu rechtstreeks toege- staan zijn. Om discussies te voorkomen, hebben burgemeester en wethouders op 16 maart 2010 de beleids- regel 'aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven' vastgesteld. Deze beleidsregel is op 22 maart 2010 in werking getreden. Deze beleidsregel is integraal als bijlage 1 bij de toelichting opgenomen.

Milieuvisie 2010-2020

De Milieuvisie is op 13 juli 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze visie formuleert onder meer een aantal ambities, doelstellingen en uitgangspunten met betrekking tot milieu en duurzame ontwikkeling. Eén daarvan is de integratie van milieubeleid met ruimtelijk beleid.

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2019-2023

Op 4 februari 2019 heeft de gemeenteraad het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2019-2023 vastgesteld. In dit plan zijn het rioolbeleid en de maatregelen voor de komende planperiode vastgelegd en is tevens de financiële dekking geregeld voor nog te verrichten investeringen. Met dit rioleringsplan voldoet de gemeente aan haar wettelijke verplichting en geeft de gemeente invulling aan haar zorgplichten voor inzameling en transport van stedelijk afvalwater, inzameling en verwerking van hemelwater en de zorgplicht voor grond- water. De gemeente heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in het rioolstelsel en dit is grotendeels technisch op orde. De komende jaren wordt weer een deel van de riolering vervangen. Er wordt op een aantal locaties hemelwater afgekoppeld van het vuil water en er vindt renovatie plaats van gemalen. Daarnaast wordt er in samenwerking met het waterschap Brabantse Delta en andere gemeenten verder gewerkt aan een netwerk voor het meten en monitoren van grondwater. Tot slot is er nog budget gereserveerd voor klimaatadaptatie.

Welstand

Op 24 mei 2010 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota 2010 vastgesteld. Voor het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' zijn de welstandscriteria voor 'op zichzelf staande bebouwing' van toepassing. Deze welstandscriteria zijn ook voor de voorgenomen herontwikkeling met de bouw van appartementen van toepassing.

3.4 Conclusie

Het bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas' is opgesteld conform de landelijke standaarden voor digitaal raadpleegbare bestemmingsplannen. Er kan geconcludeerd worden dat het bestemmingsplan past binnen het landelijk, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Milieu en duurzaamheid

In dit hoofdstuk komen de onderwerpen met betrekking tot de kwaliteit van de leefomgeving aan de orde die van belang zijn voor het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas'.

4.1 Archeologie

In Europees verband is het zogenaamde Verdrag van Malta tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Om dit te laten plaatsvinden wordt naast de in ontwikkeling zijnde regelgeving en beleid een economische factor toegevoegd. De kosten voor het zorgvuldig omgaan met het bodemarchief, dus de kosten voor inventarisatie, (voor)onderzoeken, bodemonderzoek en documentatie, worden door de initiatiefnemer betaald. Archeologie wordt een vast onderdeel van de planvoorbereiding van ingrepen in en om de bodem. Plannen worden getoetst aan het belang van het behoud van het archeologisch erfgoed en de consequenties voor het archeologisch bodemarchief worden nagegaan. Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht geworden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De eigen rol van de overheden is daarmee officieel. Gemeenten moeten rekening houden met archeologie bij nieuwe bestemmingsplannen.

Op 11 oktober 2010 heeft de gemeenteraad een actualisatie van het archeologiebeleid, de archeologische beleidskaart en de erfgoedverordening vastgesteld. De beleidskaart is gebaseerd op de laatste archeologische stand van zaken en de actuele inzichten over dit onderwerp. De beleidskaart is leidend voor lokale projecten.

Op basis van de archeologische beleidskaart heeft het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' de aanduiding 'archeologische verwachting hoog' met de toevoeging 'bebouwde kom'. Er is archeologisch onderzoek nodig bij bodemingrepen dieper dan 40 cm en een oppervlakte van meer dan 1000 m². Met het oog hierop is er een bureauonderzoek met een verkennend booronderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn verwoord in het rapport 'Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek d.m.v. boringen Kompaslocatie te Etten-Leur (Antea Group, Archeologie 2018/126 d.d. 8 oktober 2018)'.

Uit het archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen vervolgonderderzoek nodig is. Er is voor het plangebied vastgesteld dat de voor archeologie relevante bodemlagen zijn verstoord.

De regioarcheoloog heeft geadviseerd om de Archeologische Monumentenzorg af te ronden en het plangebied vrij te geven voor de geplande bouwactiviteiten. De dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' uit het bestemmingsplan 'Kom Leur' komt voor het plangebied hiermee te vervallen.

4.2 Bodem

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij nieuwbouwplannen. Wettelijk is bepaald dat een vergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein dat er schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Indien een bodemonderzoek uitwijst dat er in de bodem wezenlijke verontreinigingen aanwezig zijn, dienen deze gesaneerd te worden voordat het gebied daadwerkelijk in ontwikkeling kan worden genomen. Voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan is het dus van belang om inzicht te hebben in de bodemkwaliteit van het plangebied.

Na de sloop van het schoolgebouw is er een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door het onderzoeks- bureau Moerdijk Bodemsanering B.V. De resultaten zijn verwoord in het rapport van 3 december 2019 (kenmerk 262.51.191.r1). Uit het onderzoek blijkt dat de bodem milieuhygiënisch geschikt is voor woning- bouw. Daarom zijn nader onderzoek en/of nadere maatregelen niet nodig.

4.3 Waterhuishoudkundige aspecten

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer - waaronder grondwater- heeft daarbij twee doelen, zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit. Het beleid en daarmee samen- hangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerplan 2016-2021. Dit plan is tot stand gekomen in overleg met de waterpartners. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema’s gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het waterschap waar nodig toegespitst beleid en beleidsregels op de verschillende thema’s/speerpunten uit het waterbeheersplan. Ook heeft het waterschap een eigen verordening; de Keur en de Legger.

De Keur bevat gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen die gevolgen hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. De Legger geeft aan waar de waterstaatswerken plus bijbehorende beschermingszones liggen, aan welke afmetingen en vorm die moeten voldoen en wie onderhoudsplichtig is. Veelal is voor deze ingrepen een watervergunning van het waterschap benodigd. In sommige gevallen vallen de werkzaamheden onder een Algemene regel. Dan kan er onder voorwaarden sprake zijn van vrijstelling van de vergunningplicht. De Keur en de Algemene regels zijn te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die effect hebben op het watersysteem dient rekening gehouden te worden met de belangen van het waterbeheer. Het waterschap 'Brabantse Delta' voert hiertoe de zogenaamde watertoets uit. De watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit verplicht om in de toelichting van een bestemmingsplan een beschrijving op te nemen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. Het waterschap 'Brabantse Delta' hanteert bij nieuwe ontwikkelingen het principe van waterneutraal bouwen waarbij gestreefd wordt naar het behoud of herstel van de 'natuurlijke' waterhuishoudkundige situatie.

Vanwege dit principe wordt bij uitbreiding van het verhard oppervlak voor de omgang met hemelwater uitgegaan van de voorkeursvolgorde infiltreren, bergen, afvoeren. De technische eisen en uitgangspunten voor het ontwerp van watersystemen zijn opgenomen in de 'Hydrologische uitgangspunten bij Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen, 2015'. Het lozen van hemelwater op oppervlaktewater, door toename van verhard oppervlak, is in beginsel watervergunningplichtig op basis van de Keur. Bij het voldoen aan de criteria van de Algemene regels, wordt vrijstelling verleend van de vergunningplicht. Dit houdt onder andere in dat bij een toename van verhard oppervlak tot maximaal 2000 m² vrijstelling wordt verleend van de vergunningplicht voor het afvoeren van hemelwater naar oppervlaktewater.

Tot voor kort waren in het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' de voormalige basisschool en speelplaats aanwezig. Het plangebied was hoofdzakelijk verhard. In de nieuwe situatie waarin sprake is van woningbouw met bijbehorend openbaar gebied waaronder groen, is er geen sprake van een toename van verharding. Met andere woorden er is geen sprake van toename van openbaar gebied met meer dan 2000 m². Op grond van het beleid van het waterschap behoeven er dan geen extra voorzieningen aangelegd te worden.

In de directe omgeving van de bouwlocatie ligt een gemengd rioleringsstelsel. Met het oog op een eventuele wijziging in het hoofdrioleringsstelsel moet de riolering van de nieuwe woningen in de vorm van een gescheiden stelsel worden aangeleverd. Daarnaast wordt nagegaan of er reële mogelijkheden zijn om het afstromend hemelwater (gedeeltelijk) te infiltreren of te bergen op locatie.

Uit de volgende figuur blijkt dat de oppervlakte verharding na herontwikkeling kleiner zal zijn dan in de oude situatie.

Conform het beleid van het waterschap wordt bij de ontwikkelende partij aandacht gevraagd voor het gebruik van milieuvriendelijke materialen en het achterwege laten van uitlogende materialen zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Dit kan echter niet afgedwongen worden. De toe te passen bouwmaterialen moeten namelijk getoetst worden aan het Bouwbesluit. Dit is een landelijke regeling. De wetgever biedt geen mogelijkheden om vanwege de mogelijke uitloging van materialen, aanvullende eisen te stellen ter bescherming van bijvoorbeeld het milieu. Bij brief van 3 januari 2020 heeft waterschap 'Brabantse Delta' een positief wateradvies uitgebracht.

4.4 Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet. De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden beoordeeld te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten.

 
Natura 2000-gebieden

In deze situatie zijn de dichtstbijzijnde gebieden het Hollands Diep en het Ulvenhoutse bos. Bij woningbouw in het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' is de uitstoot van stikstof op Natura 2000-gebieden van belang.

Het Hollands Diep is een niet voor stikstofdepositie gevoelig gebied. Daarom is het niet nodig om voor dit gebied de effecten van stikstofuitstoot in beeld te brengen. Het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' ligt op een afstand van iets meer dan 10 km tot het Ulvenhoutse bos. De wijze van verwarming en de isolatie van woningen zijn in deze situatie de meest bepalende factoren voor de uitstoot van stikstof. Daarnaast is het verkeer nog van belang.

In het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' worden maximaal 43 woningen gebouwd. Er wordt uitgegaan van goed geïsoleerde woningen. Een gasaansluiting is niet meer aan de orde. Daarom is er bij de verwarming van de woningen geen sprake meer van stikstofuitstoot.

 
Het voormalige schoolgebouw op deze locatie was voorzien van een aardgasgestookte installatie. Dit bracht wel stikstofuitstoot met zich mee. De totale capaciteit van de verwarmingsketels was 495 kwh en het gasverbruik van het Kompas bedroeg gemiddeld ca. 22.000  m3/jaar. Dit komt overeen met 774 GJ (uitgaande van 35,17 MJ/m3 aardgas). Uitgaande van een NOx emissiefactor van 25 g/GJ betekende dit een uitstoot van 19,35 kg  NOx /jaar. Er is dus sprake van een aanzienlijke afname van stikstofuitstoot.

De voormalige school genereerde ongeveer 100 verkeersbewegingen per werkdag. Tijdens de bouwfase zal tijdelijk sprake zijn van bouwverkeer, in de gebruiksfase alleen nog verkeer van de 43 appartementen. Per appartement wordt uitgegaan van gemiddeld 6 verkeersbewegingen per dag. Dit aantal is gebaseerd op landelijke richtlijnen van het CROW. Dit betekent voor de nieuwe situatie een aantal van 258 verkeers- bewegingen per dag. Voor het aantal toekomstige verkeersbewegingen is een Aeriusberekening uitgevoerd. De resultaten zijn verwoord in de rapportage van 21 februari 2020. Hieruit blijkt dat de stikstofuitstoot 0,00 molN/ha/jaar bedraagt.

 
De ontwikkeling van het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas' heeft dus geen negatieve gevolgen voor het Ulvenhoutse bos.

Soortenbescherming

In 2018 heeft Ecodat (ecologisch adviesbureau) een quick scan uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde dier- en plantensoorten in de voormalige school en rondom het schoolgebouw. Omdat niet was uit te sluiten dat er mogelijk negatieve effecten te verwachten waren voor vleermuizen heeft er aanvullend onderzoek plaatsgevonden om te bepalen of het projectgebied daadwerkelijk dienst doet als leefgebied voor vleermuizen (vleermuizenverblijven). De resultaten zijn verwoord in de rapporten van 28 maart 2018 (rapportnummer 2018_130103-01_01) en 16 juli 2019 (rapportnummer 2019_130103-03_01).

 
Er is in het voormalige schoolgebouw een vleermuisverblijfplaats aangetroffen. Het aangetroffen verblijf is gecompenseerd door middel van 4 vleermuiskasten die in de directe omgeving opgehangen zijn. Door Ecodat is een Ecologisch werkprotocol opgesteld (rapport d.d. 9 september 2019, nummer 130103-19-03). Op basis van dit rapport is tijdens de sloop van het schoolgebouw een ecoloog aanwezig geweest voor advies en begeleiding van het sloopbedrijf. In het plangebied zijn ook foeragerende vleermuizen aangetroffen. De bestaande bomen hebben geen mogelijkheden tot het herbergen van vleermuisverblijven. In de directe omgeving van het plangebied zijn voldoende mogelijkheden om te foerageren. In de bomen in het plangebied zitten geen vogels met een jaarrond beschermde status (met name roofvogels en uilen). Kapwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen plaats te vinden. Bij de uitvoering van het plan dient de zorgplicht uit de Wet natuurbescherming in acht te worden genomen.

 
Samengevat kan geconcludeerd worden dat de Wet natuurbescherming geen belemmering is voor de uit- voering van het bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas'.

4.5 Milieuzonering

Vanuit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient er een goede ruimtelijke scheiding te zijn tussen milieugevoelige bestemmingen (bijvoorbeeld woningbouw) en milieubelastende activiteiten. Uitgangspunt daarbij is dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Afstemming van bestaande en nieuwe functies dient te gebeuren door voldoende afstand in acht te houden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering 2009'. Hierin wordt een handreiking gegeven voor een goede ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende bestemmingen. Er worden richtafstanden gegeven voor de aan te houden afstanden tussen dergelijke bestemmingen.

In de directe omgeving van het plangebied is sprake van een matige functiemenging. Hierdoor is sprake van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Van oudsher is in de Korte Brugstraat tegenover de Kompaslocatie bedrijvigheid aanwezig. Zo zijn het dichtst bij het plangebied aan de Korte Brugstraat 94, 98 (beide detail- handel) en 100 (handelsonderneming ten behoeve van de land- en tuinbouw) bedrijven gevestigd. Aan de Korte Brugstraat 98 is een woning aanwezig die uit oogpunt van milieu reeds bepalend is voor de bedrijfsmatige activiteiten op de locatie Korte Brugstraat 100. De naastgelegen sporthal kan, gelet op de aard en de omvang, gelijk worden gesteld met een gymnastieklokaal. Op grond van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering 2009' dient voor genoemde bedrijven en sporthal een afstand van minimaal 10 meter, te rekenen vanaf de erfgrens tot aan de gevel van de te bouwen appartementen, in acht te worden genomen. Deze afstand wordt in alle gevallen aangehouden, zodat aan de richtafstanden uit de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' wordt voldaan. Ter plaatse van de beoogde appartementen is daarom sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de bedrijven worden niet in de bedrijfsuitoefening beperkt.

4.6 Geluidhinder

Wegverkeerslawaai

Op grond van artikel 74 Wet geluidhinder zijn in principe alle wegen gezoneerd. Uitzondering op deze regel zijn wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 kilometer per uur geldt en woonerven. Als een geluidzone van een weg geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, moet bij de voorbereiding van een bestemmings- plan akoestisch onderzoek worden verricht naar de geluidsbelasting op nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen waaronder woningen. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB. Er kan ontheffing verleend worden (hogere waarde vaststellen) tot maximaal 63 dB. Op grond van het Bouwbesluit dient er een binnenwaarde van 33 dB gegarandeerd aanwezig te zijn.

Ten behoeve van de geplande nieuwbouw is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Er is onderzocht wat de geluidbelasting is ten gevolge van de Plantijnlaan (50 km-weg) en de Korte Brugstraat (30 km-weg) op de gevels van de nieuw te bouwen appartementen. De resultaten zijn verwoord in het rapport 'Akoestisch onderzoek Van Genkstraat 10 te Etten-Leur' (Omgevingsdienst Midden- en West-Brabant; zaaknummer 19010304 d.d. 2 oktober 2019).
Uit de berekeningsresultaten vanwege de Plantijnlaan volgt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB bij de nieuw te bouwen appartementen niet wordt overschreden. Er is geen ontheffing nodig.

De Korte Brugstraat is een 30 km-weg. Op grond van de Wet geluidhinder is voor deze weg geen onderzoeks- plicht naar de akoestische gevolgen vanwege wegverkeerslawaai. Gelet op de hoeveelheid verkeer op deze weg is het vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening echter wel gewenst om een onderzoek in te stellen naar de gevolgen vanwege het wegverkeerslawaai vanwege de Korte Brugstraat. Daarom is deze weg ook meegenomen in het eerdergenoemde akoestisch onderzoek. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB met ten hoogste 3 dB wordt overschreden. Dit betreft de geluidbelasting vanwege de Korte Brugstraat op de voorgevel van de aan de Korte Brugstraat te realiseren appartementen. De milieukwaliteit van de geluidbelasting vanwege de Korte Brugstraat is, op de voorgevel van de aan de Korte Brugstraat geprojecteerde appartementen na, als goed te beoordelen. De appartementen hebben allemaal een geluidluwe achtergevel (geluidbelasting < 48 dB). Door de aanwezigheid van geluidluwe gevels bij alle appartementen kan gesteld worden dat een goed leefklimaat is gegarandeerd. De geluidbelastingen vanwege de Korte Brugstraat zijn vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening dan ook aanvaardbaar.
Op grond van het gemeentelijk ontheffingenbeleid hoeft de geluidbelasting van 30 km-wegen met minder dan 1000 motorvoertuigen per etmaal niet te worden beschouwd. Aangezien er in de Pater Arnold Damenstraat en de Van Genkstraat minder dan 1000 voertuigen per etmaal rijden, zijn deze straten akoestisch niet relevant en daarom in het akoestisch onderzoek niet beschouwd.

Samengevat kan geconcludeerd worden dat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd is en dat de akoestische consequenties geen belemmeringen vormen voor de voorgenomen woningbouwontwikkeling.

4.7 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn in hoofdstuk 5 (titel 5.2 luchtkwaliteitseisen) bepalingen opgenomen over luchtkwaliteit. Artikel 5.16 eerste lid van de Wm bepaalt in hoofdlijnen dat het bevoegd gezag er op toeziet dat een voorgenomen ontwikkeling niet leidt tot een overschrijding van luchtkwaliteitgrenswaarden zoals die zijn aangegeven in bijlage 2 van de Wm. Bijlage 2 van de Wm bevat voor diverse luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht grenswaarden en plandrempels. Bestemmingsplannen worden aan deze normen getoetst. Bronnen van luchtverontreiniging zijn enerzijds de achtergrondwaarde en anderzijds industriële bronnen en verkeer.

Artikel 5.15 eerste lid onder c van de Wet milieubeheer geeft aan dat projecten die niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie van luchtverontreinigende stoffen in de buitenlucht niet getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden. Om het de overheden gemakkelijker te maken heeft de minister in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen; NIBM) categorieën van gevallen aangewezen waarvoor vaststaat dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Zo worden woningbouwlocaties met niet meer dan 500 woningen en één ontsluitingsweg nog als NIBM aangemerkt.

De nieuwe ontwikkelingen waarin het bestemmingsplan'Van Genkstraat 10, het Kompas' voorziet, voldoen aan deze criteria. Daarom valt dit bestemmingsplan binnen deze NIBM-regeling en behoeft er niet afzonderlijk getoetst te worden aan de luchtkwaliteitsnormen (grenswaarden).

4.8 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de produktie als op het transport van gevaarlijke stoffen. Centraal staat de vraag hoe groot het risico is dat een individu of een groep individuen hierbij loopt. Bij het bepalen van het risico worden twee soorten risico’s onderscheiden, te weten het Plaatsgebonden Risico (PR) en het Groepsrisico (GR). Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer van gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen.

Volgens de risicokaart van de provincie Noord-Brabant zijn er in de omgeving van het plangebied geen Bevi-inrichtingen gevestigd. Het plangebied ligt niet binnen de contour van het plaatsgebonden risico noch binnen een invloedsgebied van een dergelijk bedrijf. Op de risicokaart staat Korte Brugstraat 100 (handels- onderneming ten behoeve van de land- en tuinbouw) met een rode stip aangegeven. Het bedrijf wordt niet aangemerkt als een Bevi-bedrijf, maar wordt vanwege de opslag van bestrijdingsmiddelen vermeld op de risicokaart. Dit bedrijf kent geen risicocontour. Voor de opslag van de aanwezige gevaarlijke stoffen gelden strenge landelijke eisen.
Het plangebied ligt evenmin in de omgeving van een transportroute van gevaarlijke stoffen.

Uitsnede risicokaart Noord-Brabant

Samengevat kan geconcludeerd worden dat er in het kader van externe veiligheid geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas'.

4.9 Duurzaamheid

De nieuwe appartementen worden niet aangesloten op het gas en moeten voldoen aan het vigerende Bouwbesluit. Wanneer bij indiening van de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen blijkt dat de nieuwe BENG-eisen van toepassing zijn, worden deze uiteraard aangehouden. BENG staat voor 'Bijna Energieneutraal Gebouw'. De BENG-eisen treden naar verwachting per 1-1-2021 in werking in plaats van de Energieprestatiecoëfficiënt (EPC).
Welke concrete energiemaatregelen bij de herontwikkeling van de Kompaslocatie worden toegepast, is op dit moment nog niet bekend.
Per saldo is er een toename van groen binnen het plangebied. Het openbaar gebied rondom de apparte- menten wordt ingericht met groen en ook de bomenstructuur langs de Korte Brugstraat, Pater Arnold Damenstraat en Van Genkstraat blijft behouden.

4.10 Besluit milieueffectrapportage

Het Besluit milieueffectrapportage (Besluit mer) bepaalt voor een groot aantal activiteiten of een milieueffectrapportage of een vormvrije m.e.r-beoordeling moet worden gemaakt. Dit hangt onder meer af van de omvang en aard van de activiteit, de ruimtelijke context, de kwetsbaarheid van het gebied en de cumulatie met de omgeving.

Het bestemmingsplan ‘Van Genkstraat 10, het Kompas’ maakt het mogelijk om op de voormalige locatie van de basisschool 'Het Kompas' maximaal 43 appartementen te bouwen. Er is hier sprake van een activiteit die genoemd is op de D-lijst van het Besluit mer. Op deze lijst is namelijk de aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject genoemd. De omvang van de nieuwe stedelijke ontwikkeling (woningbouw) blijft ruimschoots onder de drempelwaarde van 2000 woningen.

Hoewel de drempelwaarde zeker niet wordt overschreden, moet toch een vormvrije m.e.r-beoordeling worden uitgevoerd. De gemeente is de initiatiefnemer (eigenaar grond) voor deze herontwikkeling. In dit geval hoeft geen aanmeldnotitie te worden opgesteld, maar moeten burgemeester en wethouders wel een beslissing nemen over de vraag of bij de voorbereiding van het ontwerp-bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas' een milieueffectrapport moet worden opgesteld. Een milieueffectrapport kan alleen worden verlangd vanwege belangrijke nadelige gevolgen die de herontwikkeling voor het milieu kan hebben. Bij de beslissing moet hierbij worden gekeken naar de relevante criteria van bijlage III bij de mer-richtlijn. Bij deze criteria gaat het om de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten.
Op 28 januari 2020 hebben burgemeester en wethouders beslist dat er geen nadelige gevolgen zijn voor het milieu zoals bedoeld in bijlage III van de EU-richtlijn. Zij hebben gelijktijdig besloten dat er geen milieueffectrapport gemaakt hoeft te worden.Het besluit is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.

4.11 Conclusie

De nieuwe ontwikkelingen waarin het bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas' voorziet, zijnde de bouw van maximaal 43 woningen, parkeergelegenheid en groen, passen binnen de geldende regelgeving en beleid met betrekking tot milieu en duurzaamheid. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat in het plangebied situaties voorkomen die vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening niet aanvaardbaar zijn.

Hoofdstuk 5 Beschrijving van het plan

5.1 Planvorm

Dit bestemmingsplan bevat het planologisch-juridisch instrumentarium voor de ontwikkeling van de locatie 'Van Genkstraat 10'. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om op deze locatie maximaal 43 sociale huurappartementen te bouwen met de daarbij behorende voorzieningen zoals de toegangsweg, parkeerplaatsen en groen. De planopzet kent een beperkt aantal bestemmingen en een gedetailleerde planverbeelding. Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmings- Plannen 2012.

Het juridisch gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de planverbeelding met planregels. Bij ieder plan hoort een toelichting. Deze heeft als zodanig geen rechtskracht. De planregels zijn opgebouwd uit inleidende regels (hoofdstuk 1), bestemmingsregels (hoofdstuk 2), algemene regels (hoofdstuk 3) en overgangs- en slotregels (hoofdstuk 4).

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Algemeen

Alvorens per artikel een toelichting wordt gegeven, is het van belang om in te gaan op de regeling voor aan-huis-gebonden beroepen.

Aan- huis-gebonden beroepen.

Bij de woonbestemmingen is bepaald dat het gebruik van een deel van de woning voor een aan-huis-gebonden beroep onder voorwaarden niet strijdig is met de woonbestemming. Gezien de technologische en maat- schappelijke ontwikkelingen zal dit gebruik in de toekomst alleen maar toenemen.

In bijlage 1 bij deze toelichting is uiteengezet welke beroepen/bedrijven passend zijn in een woonomgeving. Hiermee worden eventuele onduidelijkheden voorkomen.

Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2).

In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten gemeten moeten worden.

Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

Belangrijke openbare groenelementen in het plangebied zijn bestemd voor 'Groen'. Deze groenvoorzieningen kunnen worden gebruikt voor bijvoorbeeld wandelen. Ook voetpaden en overige openbaar toegankelijke verhardingen vallen onder deze bestemming.

Verkeer - Verblijf (artikel 4)

De openbare ruimte is bestemd voor 'Verkeer - Verblijf'. Deze gronden zijn o.a. bedoeld voor wegen, groen, openbare parkeervoorzieningen en fiets- en voetpaden. Daarnaast is er geregeld dat nutsvoorzieningen, afscheidingen e.d. gebouwd kunnen worden.

Wonen - Gestapeld (artikel 5)

De beoogde appartementen hebben de bestemming 'Wonen-Gestapeld' gekregen. Op de planverbeelding is door middel van een bouwvlak de plaats van de hoofdgebouwen geregeld. Binnen het bouwvlak mogen ook bijgebouwen (bergingen) gebouwd worden. Tevens bevat de planverbeelding een aanduiding over de maximale toegestane bouwhoogte van hoofd- en bijgebouwen en het maximum aantal wooneenheden. De gronden buiten het bouwvlak zijn bedoeld voor tuinen en bijbehorende verhardingen. In de planregels is geborgd dat alle woningen gebruikt moeten worden als sociale huurwoning en er is een minimale instandhoudingstermijn van de woningen opgenomen. Verder zijn er bepalingen opgenomen over het realiseren en in stand houden van voldoende parkeerplaatsen binnen het plangebied.

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 6)

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in het bestemmingsplan op te nemen. Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Doel van deze regels is dat wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels (artikel 7)

In dit artikel zijn regels opgenomen voor ondergronds bouwen.

Algemene gebruiksregels (artikel 8)

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen voor het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken in strijd met de bestemming.

Algemene afwijkingsregels (artikel 9)

In dit artikel is de mogelijkheid opgenomen om in geringe mate af te wijken van de maatvoeringen en bestemmings- en/of bouwgrenzen.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 10)

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in het bestemmingsplan op te nemen. In lid 1 zijn de overgangsregels ten aanzien van het bouwen opgenomen. Bouwwerken, die op het moment dat het plan inwerking is getreden, bestaan of (kunnen) worden gebouwd op grond van een verleende omgevings- vergunning en die afwijken van het bestemmingsplan mogen gedeeltelijk worden veranderd of vernieuwd mits de bestaande afwijkingen naar aard en omvang niet worden vergroot. Is het bouwwerk verloren gegaan door een calamiteit dan mag het bouwwerk volledig worden vernieuwd of veranderd mits de aanvraag om omgevingsvergunning binnen 2 jaar na de calamiteit wordt ingediend.

Lid 2 betreft het overgangsrecht voor het gebruik van gronden en bouwwerken dat afwijkt van het plan op het moment dat dit plan inwerking is getreden. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor niet wordt vergroot.

Het overgangsrecht geldt niet voor bouwwerken die zonder omgevingsvergunning zijn gebouwd in strijd met het toen geldend plan en voor illegaal gebruik van bouwwerken en gronden.

Slotregel (artikel 11)

Deze regel verwijst naar de naam van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente Etten-Leur is eigenaar van het plangebied 'Van Genkstraat 10, het Kompas'. De gemeentelijke kosten verbonden aan de planvorming worden verrekend in de verkoopprijs. Dit geldt ook voor de kosten van bouw- en woonrijp maken van het plangebied en eventuele planschade. De kosten verbonden aan de bouw van de woningen komen voor rekening van de koper van de kavel. Uit onderzoeken blijkt dat er vraag is naar de geplande woningen. Daarom kan geconcludeerd worden dat de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is gegarandeerd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke toetsing en overleg

7.1 Maatschappelijke toetsing

Alwel en gemeente hebben drie bijeenkomsten georganiseerd voor omwonenden, aangrenzende ondernemingen en overige belanghebbenden.
De eerste bijeenkomst geïnitieerd door de gemeente vond plaats op 27 november 2018, waarbij zonder uitgewerkt plan de wensen, aandachtspunten en ideeën voor herontwikkeling van de Kompaslocatie zijn geïnventariseerd.
Op 12 maart 2019 vond de tweede bijeenkomst samen met Alwel plaats. Daarbij zijn enkele uitgewerkte varianten, gebaseerd op de input van de ophaalsessie van 27 november, gepresenteerd.
Op 28 mei 2019 is toegelicht wat er met de opmerkingen en suggesties uit de voorgaande 2 sessies is gedaan en is een voorkeursvariant gepresenteerd. Belangrijkste aanpassing op verzoek van de omgeving is het terugbrengen van de maximale bouwhoogte van 4 naar 3 bouwlagen.
Gesproken kan worden van 3 waardevolle bijeenkomsten. Gelet op de positieve reacties tijdens de laatstgehouden bijeenkomst is besloten dat er geen voorontwerp-bestemmingsplan wordt gemaakt, maar dat de procedure start met het ter inzage leggen van een ontwerp-bestemmingsplan.

Het ontwerp-bestemmingsplan 'Van Genkstraat 10, het Kompas' heeft gedurende de periode 19 maart 2020 tot en met 29 april 2020 ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen bij de gemeente- raad. Er is een zienswijze ingediend.

7.2 Overleg

In het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg ex. artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn de volgende instanties geïnformeerd over de herontwikkeling van het perceel Van Genkstraat 10 voor woningbouw:

• Waterschap Brabantse Delta.

• Provincie Noord-Brabant.

Het waterschap heeft bij brief van 3 januari 2020 een positief wateradvies uitgebracht. Op 8 januari 2020 heeft de provincie medegedeeld geen bezwaren te hebben tegen deze herontwikkeling. De resultaten van het wettelijk vooroverleg zijn als bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd.

7.3 Zienswijzen

De ingediende zienswijze is samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. De zienswijze is beoordeeld op het feit of en zo ja, in hoeverre het ontwerp-bestemmingsplan aanpassing behoeft. Naar de mening van het college van burgemeester en wethouders geeft de zienswijze geen aanleiding tot aanpassing van het ontwerp-bestemmingsplan. Het college heeft de gemeenteraad voorgesteld het bestemmingsplan ongewijzigd vast te stellen.

Hoofdstuk 8 Overzicht van wijzigingen

Er zijn bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen wijzigingen aangebracht ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan.