1e uitwerking Waterrijk (Kamer 1)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Waterrijk is een woonwijk in Meerhoven. Het vigerende bestemmingsplan Waterrijk voorziet in de bouw van circa 900 tot 1000 woningen. Ten behoeve van de bouw van maximaal 350 woningen is een uitwerkingsplicht (ex. artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening) opgenomen. Het uitwerkingsplan "1e uitwerking Waterrijk (Kamer 1)" regelt een gedeelte van die uitwerkingsplicht. Hiermee geeft dit uitwerkingsplan een directe bouwtitel. Het gaat om 42 woningen in het plandeel Kamer 1.

Het uitwerkingsplan "1e uitwerking Waterrijk (Kamer 1)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels waaraan onderhavige toelichting is gevoegd. Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het uitwerkingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt ten noordoosten van de woonwijk Waterrijk in Meerhoven. Hieronder is een luchtfoto opgenomen met de begrenzingen van het plangebied.

Luchtfoto plangebied (rood omlijnd).

1.3 Bestemmingsplan Waterrijk

Ten behoeve van de woningbouwplannen en de aanleg van de woonwijk met een spilcentrum is het bestemmingsplan 'Waterrijk' opgesteld (vastgesteld door de gemeenteraad d.d.19 november 2013). Voor onderhavig plangebied is een uitwerkingsplicht opgenomen. De uitwerkingsplicht brengt voor het college van burgemeester en wethouders de verplichting met zich mee om de bestemming 'Woongebied' nader uit te werken. Het gaat hierbij concreet om het toestaan van woonbebouwing in bouwblokken met een maximale goothoogte en nokhoogte. Hieronder is een afbeelding opgenomen van een uitsnede van het geldende (moeder)plan met daarin het plangebied rood omlijnd.

Uitsnede verbeelding moederplan (plangebied rood omlijd).

Het plangebied '1e uitwerking Waterrijk (Kamer 1)' is gelegen in de bestemming 'Woongebied - Uit te werken'. Aan deze bestemming zijn uitwerkingsregels gekoppeld. Deze geven het kader aan waarbinnen de bestemming dient te worden uitgewerkt. Daarnaast ligt de gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' over onderhavig plangebied.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van het stedenbouwkundig plan. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten die ten behoeve van dit uitwerkingsplan nader zijn uitgewerkt. De juridische vormgeving van het uitwerkingsplan is neergelegd in hoofdstuk 4. Over de financiële aspecten wordt ingegaan in hoofdstuk 5. Hoofdstuk 6 gaat ten slotte in op de gevolgde en te volgen procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Stedenbouwkundig plan

2.1 Stedenbouwkundige structuur

De hoven in Waterrijk zijn gelegen langs de centrale ontsluitingsweg (Waterlinie) en het park Meerland (Waterfront) en zijn daarmee sterk en prominent verankert in de hoofdstructuur van de wijk. De woningen in de hoven zijn gelegen aan gemeenschappelijke binnenpleinen.

Dit uitwerkingsplan ziet op Hof 1 en is gesitueerd aan het einde van het Waterfront op de grens tussen Waterrijk en het Park Meerland. Het hof heeft een karakteristieke driehoekige vorm en grenst aan de noord en westzijde aan het park Meerland, aan de oostzijde aan de vijver en aan de zuidzijde aan een bossingel. In Hof 1 worden 42 grondgebonden woningen gerealiseerd. De woningen zijn met de voorzijden en de entrees gericht op de collectieve pleinruimte in het hof en met de tuinen en privéruimtes naar de omgeving. Door zoveel mogelijk de tuinzijde aan de buitenkant van de woningen te plaatsen kan er optimaal genoten worden van de natuurlijke elementen in de omgeving. Dit wordt nog enigszins versterkt doordat het hof iets hoger is gelegen dan het omliggende landschap, waardoor vanuit de woningen een beter zicht ontstaat op de omgeving.

Afbeelding mogelijke inrichting Hof 1.

De bebouwing van Hof 1 wordt gekenmerkt door een sterk gedefinieerde vorm, maat en architectonische eenheid. Het hof heeft een helder eenduidig uniform karakter. Hiermee vormen de hoven in Waterrijk een duidelijk contrast met de landschappelijke kamers, waar het accent ligt op kleinschaligheid en individualiteit. De overgangen tussen Hof 1 en de omgeving zijn integraal onderdeel van het plan en worden mee ontworpen en aangelegd.

Het binnenplein in Hof 1 wordt ingericht als openbare ruimte met een grote en gevarieerde gebruiks-, belevings- en verblijfswaarde. In Hof 1 is ruimte voor groen en spelen en voor parkeren voor bewoners en bezoekers. Hof 1 biedt bewoners een verblijfs- en ontmoetingsruimte waarin veilig gespeeld kan worden en waar gezamenlijk evenementen georganiseerd kunnen worden. Als overgang tussen de woningen en het binnenplein is medegebruik van een gedeelte van de openbare ruimte mogelijk. Bewoners kunnen hier potten met beplanting plaatsen en een bankje. Bij de inrichting van Hof 1 is gezocht naar een evenwichtige balans tussen parkeren, verharding en groen.

In Hof 1 worden groene eilanden aangebracht van verschillende maten die het gebruik op een natuurlijke manier reguleren. Ook worden enkele bestaande bomen opgenomen in de groene eilanden. Een bijzonderheid van Hof 1 is dat gebruik gemaakt wordt van hoogteverschillen van in totaal ruim 1.5 meter. Het hoogteverschil wordt opgelost met trappen en hellingbanen. Het parkeren vindt plaats aan de randen bij de woningen maar grotendeels ook aan de buitenzijde van Hof 1 langs het Waterfront en deels gecamoufleerd in de bossingel aan de zuidzijde van het Hof 1. Door deze inrichting worden de hoven de intieme binnenplaatsen van het plan, het zijn de ruimtes waar het sociale leven van de omringende woningen kan afspelen.

Hof 1 is niet afgesloten maar vormt verbindingen met de omgeving, het park Meerland en de landschappelijke kamer aan de zuidzijde van Hof 1. De hoofdontsluiting van Hof 1 vindt plaats vanaf het Waterfront. Uitsluitend voor calamiteiten is Hof 1 ook vanuit de zuidzijde te bereiken.

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

3.1 Inleiding

De planologische en milieuhygiënische aanvaardbaarheid van de realisatie van de woningen binnen dit plangebied is aangetoond bij het bestemmingsplan ‘Waterrijk', waarvan dit uitwerkingsplan onderdeel uitmaakt. De in het kader van het moederplan uitgevoerde onderzoeken zijn om die reden niet opnieuw beschreven. Alleen de aanvullingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen. Het gaat hier om een bodemonderzoek, quickscan flora- en fauna, verkeer en parkeren, luchtkwaliteit en de beschrijving van de maatregelen (algemeen) die moeten worden uitgevoerd ten behoeve van de waterhuishouding.

3.2 Bodem

Door BK Bodem is op 23 februari 2015 een verkennend bodem onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage opgenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat de gronden geschikt zijn voor de beoogde woningbouw. Hoewel niet noodzakelijk voor de uitvoerbaarheid van dit uitwerkingsplan wordt geadviseerd om de naar olie geurende grond te verwijderen onder milieukundige begeleiding. In verband met fluctuaties in het grondwater wordt tevens geadviseerd de grond weg te nemen tot 0,5 meter onder het freatisch grondwaterniveau. Dit advies wordt opgevolgd. Bij het bouw- en woonrijp maken van de gronden wordt deze grond verwijderd.

Gelet op het bovenstaande vormt het aspect bodem dan ook geen belemmeringen voor dit uitwerkingsplan.

3.3 Flora en Fauna

In het moederplan is reeds een quickscan Flora en fauna uitgevoerd waaruit is gebleken dat er geen beschermde soorten (uit tabel 2 en 3) in onderhavig plangebied zijn aangetroffen. Omdat voor onderhavige ontwikkeling een aantal bomen gekapt en uitgedund worden, is door Cobra ecoadviseurs BV zekerheidshalve een quickscan Natuur uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage.

Uit het onderzoek blijkt dat algemene soorten uit tabel 1 van de Flora- en Faunawet aanwezig (kunnen) zijn. Het gaat om vaatplanten (brede wespenorchis, grasklokje), grondgebonden zoogdieren (egel, mol, veldmuis) en amfibieën (bruine kikker, gewone pad). Voor wat betreft de streng beschermde soorten (tabel 2 en 3) kan de gewone dwergvleermuis voorkomen in onderhavig plangebied. Potentiele verblijfplaatsen voor vleermuizen zijn niet aangetroffen. De aanwezige boomgroepen vormen daarnaast geen essentieel foerageergebied voor vleermuizen. Verder worden de boomgroepen door vogels gebruikt om te foerageren, zich voort te planten of als tijdelijke rustplaats. Jaarrond beschermde nesten of nestplaatsen zijn niet aangetroffen.

Voor de algemene soorten uit tabel 1 geldt een algehele vrijstelling; wel geldt de algemene zorgplicht. Voor de vleermuizen (tabel 3) is geen ontheffing nodig omdat met het verwijderen van bomen geen sprake is van aantasting van een essentieel foerageergebied voor vleermuizen. Voor de vogels geldt dat geen ontheffing kan worden verkregen voor het verstoren of verwijderen van bewoonde nesten. Indien bewoonde nesten aanwezig zijn, moet gewacht worden met rooien en uitdunnen van de bomen totdat geen bewoonde nesten meer aanwezig zijn.

Geadviseerd wordt voorafgaand aan het rooien en uitdunnen van bomen het plangebeid te controleren op de aanwezigheid van dieren. eventueel aangetroffen paden, kikkers of egels moeten dan voorzichtig verplaatst worden naar bijvoorbeeld groenvakken elders in de omgeving. Verder wordt geadviseerd buiten het broedseizoen (tussen 1 december en 1 maart) de bomen te rooien en uit te dunnen. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal met deze adviezen rekening worden gehouden. Het aspect flora en fauna levert dan ook geen belemmering op voor dit uitwerkingsplan.

3.4 Verkeer en parkeren

Onderhavig plangebied wordt ontsloten via het Waterfront. Alleen voor calamiteiten kan het plangebied ook ontsloten worden via de zuidzijde van het plan. Eén ontsluitingweg voor het gebied is voldoende voor het aantal woningen dat gerealiseerd wordt. Verder biedt het plangebied voldoende ruimte om het benodigd aantal parkeerplaatsen te kunnen realiseren.  

3.5 Luchtkwaliteit

Regelgeving algemeen

De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en is gewijzigd op 12 maart 2009 (Stb., nr. 158). De wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld.

De Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

De Nederlandse overheid heeft de EU verzocht om verlenging van de termijn (derogatie) waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Op 7 april 2009 heeft de Europese Commissie hiermee ingestemd. Deze derogatieperiode is inmiddels verstreken zodat sinds 1 januari 2015 voldaan moet worden aan de Europese grenswaarden: voor NO2 een jaargemiddelde van 40 microgram/m3, en voor fijn stof (PM10) een jaargemiddelde van 40 microgram/m3 en een daggemiddelde van 50 microgram/m3, die jaarlijks maximaal 35 keer mag worden overschreden.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

• er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
• een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking trad nadat de EU derogatie heeft verleend

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Planbeschrijving en toetsing

Conform de uit te werken bestemming in het moederplan Waterrijk kunnen nog maximaal 350 woningen worden gerealiseerd. Dit uitwerkingsplan voorziet in het realiseren van 42 woningen. Het moederplan Waterrijk voorziet in minder dan 3000 nieuwe woningen (in de situatie met 2 ontsluitingswegen). Gesteld kan dus worden dat de realisatie van het dit uitwerkingsplan niet zal leiden tot overschrijding van de luchtkwaliteitseisen. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

3.6 Waterhuishouding en maatregelen

3.6.1 Huidige situatie

Momenteel is het terrein van het plangebied onverhard. De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen de 1,9 en 3,0 m-mv. Het gebied ligt in een boringsvrije zone. Grondwerkzaamheden dienen daarom te worden afgestemd met de provincie Noord Brabant. Ter plaatse van Hof 1 ligt een noodoverlaat die een extra verbinding vormt tussen de centrale vijvers van Waterrijk en het watersysteem Meerhoven. Tijdens extreme neerslag dient deze noodoverlaat als extra afvoer.

Checklist Watersysteem
Hoofdwatergang cq open water	Ja, Hof 1 grenst aan de centrale vijver van Waterrijk
zijwatergang	Ja, Hof 1 ligt aan een watergang die dienst doet als noodafvoer
Keurgebied binnen plangebied?	Nee
Binnen 25-100 jaarszone?	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Ja
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Landelijke afvoernorm binnen plangebied	0,33 l/s/ha; over dit plangebied zijn echter andere afspraken gemaakt
Verdachte/verontreinigde locaties?	Ja
Infiltratie praktisch mogelijk?	Nee
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Ja

3.6.2 Toekomstige situatie

Het plangebied zal worden opgehoogd naar een straatniveau van 22.30+ NAP in het noorden en een straatniveau van 20.70+ NAP in het zuiden. Om het risico op wateroverlast bij de woningen aan de waterzijde te minimaliseren, dient het bouwpeil aan de waterzijde van deze woningen een minimaal niveau van 19.80m+ NAP te hanteren. Ook aan de staatzijde kan bij extreme neerslag wateroverlast optreden. Om dan het risico op water in de woning te minimaliseren wordt geadviseerd een bouwpeil te kiezen dat boven het aangrenzende straatniveau zit. De definitieve peilen dienen bij de omgevingsvergunning bekend te zijn en zullen worden getoetst.

Daarnaast zal het plangebied grotendeels verhard worden uitgevoerd met openbaar groen binnen in het Hof. Ter compensatie van deze verhardingstoename zijn er reeds waterhuishoudkundige maatregelen getroffen om hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren. Dit is gerealiseerd in de vorm van oppervlaktewater binnen het totale plangebied Waterrijk. Een deel van de noodoverlaat van Waterrijk bevindt zich binnen het plangebied van Hof 1 en dient verlegd te worden om een veilig functionerend watersysteem te waarborgen. In bijlage 3, behorende bij de toelichting, is de situering van de noodoverlaat en het aan Hof 1 grenzende oppervlaktewater aangegeven.

Het hemelwater, afkomstig van de verharding, wordt via het regenwaterstelsel afgevoerd naar de bovengrondse bergende voorziening. Het vuilwater van de ontwikkeling loost op het bestaande vuilwaterriool in Waterrijk.

Oppervlakten	Huidig m2	Toekomstig m2
Daken	0	1525
Terrein verharding	0	6950
Onverhard terrein	11875	3400
Totaal	11875	11875

Overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen

3.6.3 Gevolgen voor/door de waterhuishouding

Door realisatie van deze ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met ca. 8.475 m2 toe. Voor deze toename zijn reeds compenserende hemelwater vertragende voorzieningen gerealiseerd, waarvan Hof 1 onderdeel uitmaakt.

3.6.4 Vertraging

De 8.475m2 verhard oppervlak van het plangebied zal het hemelwater afvoeren naar het watersysteem Waterrijk.

3.6.5 Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

3.6.6 Afspraken

Om de wateropgave te compenseren zijn de volgende afspraken gemaakt:

• om het risico op wateroverlast bij de woningen aan de waterzijde te minimaliseren, is er afgesproken dat het bouwpeil aan de waterzijde van deze woningen een minimaal niveau van 19.80m+ NAP krijgt;
• het hemelwater afkomstig van de verharding zal via het regenwaterstelsel worden afgevoerd naar de bestaande bovengrondse bergende voorziening in Waterrijk;
• de aansluitingen van het vuilwaterriool op het gemeentelijk stelsel vindt in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven plaats;
• de noodoverlaat wordt omgelegd buiten het plangebied van Hof 1.

In februari 2015 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat zowel de terrein- als gebouwverharding wordt aangesloten op de bestaande bovengrondse bergende voorziening van het watersysteem Waterrijk, welke onderdeel uitmaakt van het Waterhuishoudingsplan Waterrijk. Het vuilwater van de ontwikkeling loost op het bestaande vuilwaterriool in Waterrijk. De uitgewerkte versie van het ontwerp dient bij de omgevingsvergunning aanvraag nog ter goedkeuring te worden overlegd. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologische geen ingrijpende effecten op de omgeving. Op 24 februari 2015 heeft Waterschap de Dommel daarom ingestemd met de voorgestelde maatregelen en is het wateradvies afgedaan.

Hoofdstuk 4 Juridische vormgeving

4.1 Algemeen

Dit uitwerkingsplan is een uitwerking van het bestemmingsplan 'Waterrijk'. Op grond van artikel 3.6 onder 3 Wro maken de regels van dit uitwerkingsplan deel uit van het bestemmingsplan. Derhalve gelden naast de regels die in deze uitwerking zijn opgenomen, de regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Waterrijk. In dit uitwerkingsplan is de bestemming 'Woongebied - Uit te werken' uit het moederplan (gedeeltelijk) uitgewerkt. Hiertoe is in het uitwerkingsplan de bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer-Verblijfsgebied' opgenomen. Daarnaast zijn de regels van het moederplan onverminderd van toepassing. Om digitaal een goede koppeling te maken met de regels en de verbeelding is de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied en de gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' in deze uitwerking letterlijk overgenomen. De methodiek van het uitwerkingsplan "1e uitwerking Waterrijk (Kamer 1)" is gebaseerd op de SVBP2012.

4.2 Toetsing aan uitwerkingsregels

Hieronder zijn de bouwregels, zoals die volgen uit het moederplan, weergegeven.Vervolgens is kort aangegeven hoe hieraan invulling is gegeven in dit uitwerkingsplan.

Woongebied - Uit te werken

Hoofdgebouwen

• als hoofdgebouw mogen uitsluitend woningen worden gebouwd, met bijbehorende parkeervoorzieningen (al dan niet ondergronds);
• de bouwhoogte is (grotendeels) maximaal 13 meter, voor een smalle strook aan de zuidwestzijde geldt een bouwhoogte van maximaal 4 meter;

Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

• de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en de bijgebouwen bij een hoofdgebouw mag per bouwperceel niet meer bedragen dan 65% van de oppervlakte van het bouwperceel;
• de goothoogte van een aan- en uitbouw en een bijgebouw mag niet meer dan 3,5m bedragen met dien verstande dat de goothoogte nooit meer mag bedragen dan de goothoogte van het bijbehorende hoofdgebouw; indien het dak is/wordt uitgevoerd in de vorm van een kap mag de bouwhoogte maximaal 4 m bedragen;
• de vloeroppervlakte ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep niet meer dan 50 m2 mag bedragen;

Verblijfsgebied

• bij de uitwerking wordt bepaald welke gronden in ieder geval dienen te worden gereserveerd voor de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied;
• op deze gronden mogen voorzieningen voor de verkeersgeleiding en verlichting alsmede andere in de verkeersbestemming passende functies alsmede nutsvoorzieningen worden gebouwd
• voldoen aan de opgenomen parkeernormen;

Groen

• bij de uitwerking wordt bepaald welke gronden in ieder geval dienen te worden gereserveerd voor groen;
• op deze gronden mogen voorzieningen voor de verkeersgeleiding en -verlichting alsmede andere in de verkeersbestemming passende functies alsmede nutsvoorzieningen worden gebouwd. Verkooppunten voor motorbrandstoffen zijn niet toegestaan.

Geluidwerende voorzieningen

• er worden regels gesteld ten aanzien van de situering van geluidswerende voorzieningen;
• er worden regels gesteld ten aanzien van de maatvoering van geluidwerende voorzieningen.

Deze bestemming is in dit uitwerkingsplan uitgewerkt in de bestemmingen 'Wonen' en 'Verkeer-Veblijfsgebied'. Op de verbeelding zijn bouwvlakken en maatvoering opgenomen. Hieruit blijkt dat de geprojecteerde woningen niet hoger dan 11 meter mogen zijn. Voor wat betreft de smalle strook in het moederplan waar een maximale hoogte van 4 meter geldt, is in dit uitwerkingsplan in de regels gewaarborgd. Ter plaatse van deze hoogte beperking ligt grotendeels de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' en voor een klein gedeelte de bestemming 'Wonen' waar tevens de aanduiding 'bijgebouwen' is opgenomen. In de regels is bepaald dat de aan- en uitbouwen en bijgebouwen niet hoger dan 4 meter mogen zijn. De regels ten aanzien van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn verwerkt in dit uitwerkingsplan. Omdat bij een gedeelte van de woningen de aansluitende tuinen gedeeltelijk lager liggen dan de woningen, is in de regels opgenomen dat voor het meten van de goot- en/of bouwhoogte uitgegaan moet worden van het maaiveld. Dit is afwijkend van de bepalingen die in het moederplan hiervoor zijn opgenomen (artikel 2 'Wijze van meten'); hier wordt namelijk uitgegaan van het peil. Zo wordt voorkomen dat aan- en uitbouwen en bijgebouwen een hogere hoogte kunnen hebben dan de maximaal opgenomen hoogte voor deze bouwwerken.

Voor de in dit uitwerkingsplan opgenomen bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is de bestemming uit het moederplan overgenomen. Hierdoor wordt aangesloten bij de uitwerkingsregels. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen mogelijk. Hier is niet gekozen om een bestemming Groen op te nemen zodat maximale flexibiliteit kan worden toegepast bij de inrichting van het openbare gebied. In het inrichtingsplan voor de openbare ruimte wordt ruim aandacht besteed aan de groene elementen.

Verder vormt het aspect geluid geen belemmering in dit uitwerkingsplan waardoor geluidwerende voorzieningen niet nodig zijn.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten

Het opstellen van een exploitatieplan is in de Wet ruimtelijke ordening niet gekoppeld aan een uitwerkingsplan, maar aan het uit te werken plan (moederplan). Artikel 6.12 Wro is dan ook niet van toepassing op een uitwerkingsplan.

De gronden zijn in eigendom van de Gemeente Eindhoven en de kosten zullen voor dit plan verhaald worden middels een verkoopovereenkomst. Op deze manier zijn de kosten 'anderszins verzekerd' en was het niet noodzakelijk om een exploitatieplan op te stellen voor het moederplan Waterrijk.

Hoofdstuk 6 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het plan wordt in het kader van het vooroverleg niet voorgelegd aan andere gemeenten, de provincie en het rijk omdat de belangen van deze overheden niet direct in het geding zijn. Met het waterschap heeft in februari 2015 vooroverleg plaatsgevonden. Dit is verwerkt in paragraaf 3.6.

6.2 Inspraak en samenspraak

Voorafgaand aan het nieuwe Plan van Aanpak 2012 ( door de raad vastgesteld in augustus 2012 ) zijn in de loop van 2012 uitvoerige informatiebijeenkomsten met de buurtbewoners georganiseerd. De gemeente kreeg alleen maar positieve reacties op het nieuwe plan van aanpak waarvan dit plan voor Hof 1 een uitvloeisel is. De buurt is met name te spreken over het feit dat de bouwvolumes worden verlaagd en dat de focus gelegd wordt op eengezins, grondgebonden rijenwoningen (waar voorheen werd gedacht aan gestapelde bouw).

6.3 Zienswijzen

Het ontwerp uitwerkingsplan heeft met met ingang van donderdag 28 mei 2015 tot en met woensdag 8 juli 2015 op de gebruikelijke wijze ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn is iedereen in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een zienswijze ten aanzien van het ontwerp uitwerkingsplan kenbaar te maken. Kennisgeving van de ter inzage legging en de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen is in de edities van de Staatscourant en het weekblad Groot Eindhoven van 27 mei 2015 gepubliceerd. Ook is kennis gegeven van de mogelijkheid om de digitale versie van het ontwerp uitwerkingsplan via de gemeentelijke website www.eindhoven.nl/bestemmingsplannen en de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl te raadplegen. Naar aanleiding van de tervisielegging is één zienswijze ontvangen. De zienswijze is echter buiten de termijn ingediend en niet is gebleken van een verschoonbare termijnoverschrijding.