Landhof, fase 3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De locatie Landhof ligt in de Eindhovense wijk Meerhoven, ten westen van de A2 en grenzend aan Veldhoven. Meerhoven is onderverdeeld in vijf afzonderlijke deelgebieden met een eigen karakter, ontstaan door een specifiek landschappelijk thema. Anno 2013 zijn de eerste buurten Grasrijk en Zandrijk voltooid. Bosrijk en Waterrijk zijn gedeeltelijk gerealiseerd en volop in ontwikkeling. Het centrum van Meerrijk tevens gedeeltelijk gerealiseerd. gangj ak

Bij de uitwerking van Landhof speelt de ligging ten opzichte van de grotere groenstructuren van Meerhoven een belangrijke rol. Aan de westzijde sluit de locatie aan op de groene parkstrook Meerland die de recreatieve en landschappelijke verbinding legt met het groen-blauwe hart van Meerhoven. Aan de oostzijde grenst de locatie aan de Rundgraaf, een droogvallende beek die als historische landschappelijke lijn Grasrijk doorsnijdt. Op de schaal van Meerhoven schakelt Landhof beide landschappelijke structuren aan elkaar.

Landhof wordt een bijzondere wijk in Meerhoven. Het gehele gebied is toegankelijk via statige oprijlanen met veel bomen. Achter de brede hagen zijn ruime kavels zichtbaar waar mensen in teamverband hun eigen woning hebben gebouwd. Iedere kavel heeft een eigen 'Vereniging Van Eigenaren (VVE)' met eigen(zinnige) ideeën over de ideale woonomgeving. Sommige kavels onderscheiden zich door de bijzondere voorzieningen, zoals bijvoorbeeld een kinderdagverblijf of een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Andere kavels onderscheiden zich door bijzondere en duurzame architectuur.

Het bestemmingsplan "Landhof, fase 3" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels waaraan een toelichting is toegevoegd. Naast de versie op papier is er tevens een digitale versie van het bestemmingsplan beschikbaar.

1.2 Het plangebied

Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan is gelegen ten zuiden van Grasrijk en grenst aan de Heerbaan, één van de belangrijke wegen tussen Eindhoven en Veldhoven. Vanuit Landhof is de A2 per auto snel te bereiken. Door zijn bijzondere ligging wordt Landhof ontwikkeld als een afzonderlijke buurt met een eigen karakter, nadrukkelijk anders dan het aangrenzende Grasrijk. De locatie zelf bestaat uit twee delen, van elkaar gescheiden door de Grasdreef, één van de belangrijkste entrees van Meerhoven. Een deelgebied Noord en een deelgebied Zuid. Onderhavig bestemmingsplan 'Landhof, fase 3' is de laaste fase van deelgebied Zuid van Landhof. Fase 1 is al gedeeltelijk gerealiseerd, fase 2 heeft betrekking op de appartementen aan de Kattestraat. Zie afbeelding 1.

Afbeelding 1: Ligging Landhof, fase 1, 2 en 3

De gemeente Eindhoven heeft zich als doel gesteld om 1500 woningen per jaar te realiseren. De focus is gericht op snel realiseren van goede en betaalbare woningen. Daarom is er gezocht naar nieuwe locaties in de stad waar snel gebouwd kan worden. Landhof is één van deze locaties.

De oorspronkelijke plangrenzen van de locatie waren gebaseerd op de plannen om een bedrijventerrein te realiseren. Door de verandering van de bestemming en planontwikkelingen in de omgeving is besloten om de plangrenzen voor Landhof opnieuw te bepalen. Om voldoende ruimte te scheppen voor een goede verkeerskundige en ruimtelijke aanpassing van de kruising Heerbaan/Grasdreef en de busbaan zijn de grenzen van de locatie langs de Grasdreef en de Heerbaan aangepast. De locatie is daardoor kleiner geworden. Het plangebied heeft na aanpassing van de plangrenzen een oppervlakte van 102.220 m2. Het deel ten westen van de Grasdreef is 62.417 m2 en het oostelijk deel 39.803 m2. Het plangebied wordt in 3 fasen ontwikkeld. Onderliggend bestemmingsplan behelst fase 3.

1.3 Voorgaande plannen

Het voorliggende bestemmingsplan "Landhof, fase 3" vervangt deels het uitwerkingsdeel Grasrijk voor het plangebied gelegen in het globale bestemmingsplan "Meerhoven".

Het globale bestemmingsplan Meerhoven is op 10 november 1997, nr.245, vastgesteld door de gemeenteraad en op 16 juni 1998, nr. 188576, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant. Op 20 september 1999, nr. E01.98.0454, is bij uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de raad van State het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.

Op 12 maart 2001, nr. 44, is door de gemeenteraad een wijziging van de voorschriften van bestemmingsplannen in verband met het prostitutiebeleid vastgesteld en bij besluit van 23 oktober 2001 door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant goedgekeurd.

Op 27 november 2001 is het bestemmingsplan 'Meerhoven Gedeeltelijke herziening uitwerkingsplan Grasrijk- Land Forum (art. 11, lis 6, WRO)' vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van Eindhoven. Dit plan is op 12 februari 2002 door de Gedeputeerde State van Noord-Brabant goedgekeurd.

Binnen het uitwerkingsplan Grasrijk heeft het plangebied 'Landhof' de bestemmingen 'Kantoren en bedrijven', 'Parkeerterrein', 'Verkeersdoeleinden', en 'Groenvoorzieningen'.

Bovenstaande bestemmingen laten geen woningbouw toe en dient voor het plangebied van 'Landhof, fase 3' een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit de volgende delen.

Na deze inleiding volgt 'Hoofdstuk 2' met de beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied (inclusief de nog uit te voeren projecten waaromtrent besluitvorming heeft plaatsgevonden). 'Hoofdstuk 3' bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en het beleidskader voor de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan. 'Hoofdstuk 4' geeft inzicht in de milieu aspecten. 'Hoofdstuk 5' bevat de waterparagraaf. In 'Hoofdstuk 6' worden de natuuraspecten omschreven. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is neergelegd in 'Hoofdstuk 7'. In 'Hoofdstuk 8' wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is neergelegd in 'Hoofdstuk 9'. 'Hoofdstuk 10' gaat tenslotte in op de gevolgde procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de resultaten van het gevoerde overleg en de inspraak).

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Historisch perspectief

Stedelijk morfologische gezien vormt Meerhoven enerzijds de afronding van de westelijke stadlob van Eindhoven. Centraal door deze stadslob loopt het radiaal Heerbaan/Noord-Brabantlaan. Het plangebied van Landhof grenst ten noorden aan de Heerbaan.

De belangrijkste functies van het gehele gebied Meerhoven was in het verleden de militaire en agrarische functies. Van de ruim 500 hectare dat het gebied Meerhoven omvat, was ongeveer 271 hectare in militair gebruik; deels door de luchtmacht en deels door de landmacht. Op het militaire terreinen bevonden zich gebouwen, wegen, groenopstanden, voormalige landingsbanen en betonbanen. Verder kwamen in het gebied verspreid gelegen (agrarische) woningen voor alsmede bedrijven, kwekerijen, volkstuinen etc.

Het landschap was gevarieerd, enerzijds bestond het landschap uit oude ontginningen met bebouwingslinten die vanuit historische dorpen uitwaaieren, anderzijds uit een jong ontginningslandschap, ontstaan door het in cultuur brengen van 'woeste gronden'. In een deel van dit jonge ontginningslandschap hadden zich militaire activiteiten gevestigd, waarvan het vliegveld mede een functie vervult voor de burgerlijke luchtvaart. In Meerhoven is veel bos aanwezig, vooral op de voormalige militaire complexen en bij het vliegveld.

2.2 Stedenbouwkundige structuur

2.2.1 Inleiding

Landhof, fase 3 zal gedeeltelijk door een particulier ontwikkeld worden. Het betreft hier het meest noord-westelijke gedeelte. Het andere gedeelte is in eigendom van de gemeente en hier kan ook CPO ontwikkeld worden. De locatie 'Landhof, fase 1' zal volledig in "Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)" worden ontwikkeld.Door fase 3 hierop aan te sluiten kan een logische keuze zijn.

Wanneer een groep particulieren het initiatief neemt om samen een woongebied te realiseren voor eigen gebruik spreken we van "Collectief Particulier Opdrachtgeverschap". Particulieren organiseren zich in een vereniging en verwerven gezamenlijk een kavel op Landhof, waarop naar eigen inzichten een project voor eigen gebruik gerealiseerd wordt. Het CPO stelt een groep van burgers centraal als opdrachtgever voor hun eigen woning en woonomgeving.

Het toekomstige Landhof is een groene wijk. Langs de randen is veel ruimte voor groen, aansluitend op de omliggende groenstructuren van Meerhoven. Door de wijk zelf lopen een aantal royale oprijlanen. De infrastructuur is hier tot het noodzakelijke minimum beperkt zodat er langs de oprijlanen ruimte is voor vier bomenrijen en veel groen. Netwerken van wandelpaden en droogvallende greppels zorgen voor een verdere geleding van het plangebied. Zo ontstaat er een gevarieerd landschappelijk raamwerk dat alle verschillende kavels verbindt tot één geheel.

De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn uitgewerkt in de zogeheten 'Kavelpaspoorten Landhof'. In deze kavelpaspoorten zijn de inrichtingseisen opgenomen per kavel. De kavelpaspoorten zijn opgenomen als bijlagen bij de regels en zullen ook deel uit gaan maken van deze regels. Bij het toetsen van bouwaanvragen moet dus tevens getoetst worden aan de kavelpaspoorten. Het kavelpaspoort voor deze locatie is als bijlage toegevoegd bij de regels van dit plan.

2.2.2 Bouwstenen stedenbouwkundige en landschappelijke structuur

Voor het verkeer worden er twee ontsluitende oprijlanen aangelegd, één in Landhof-west (aansluitend op de Grassteppe) en één in Landhof-Oost (aansluitend op de Graslinnen). Langs de oprijlanen staan monumentale bomenrijen. Deze oprijlanen ontsluiten alle kavels van het plangebied. Op en langs de oprijlanen worden geen parkeerplaatsen gerealiseerd. Alle auto's (van bewoners en bezoekers) moeten op de kavels geparkeerd worden.

Voor de inrichting van de oprijlanen is gekozen voor een rustige vormgeving met natuurlijke materialen om zo veel mogelijk het "oprijlaan gevoel" te kunnen creëren.

Landhof zal volledig worden aangesloten op het wandelpaden netwerk van Meerhoven. De wandelpaden hebben op verschillende plekken verschillende verschijningsvormen. Ruime en rechte wandelpaden met verharding langs de oprijlanen en een meer natuurlijk paden netwerk met half verharding langs de droogvallende greppels.

De parkbeplanting op Landhof sluit aan op de parkstrook van Meerland die Landhof verbindt met het groene hart van Meerhoven. De parkbeplanting zal, in tegenstelling tot de regelmatige beplanting van de oprijlanen, uit meer gevarieerde beplanting gaan bestaan.

De grote beplantingsgroep langs de Heerbaan zal grotendeels gehandhaafd blijven en vormt hiermee de basis voor de compositie van parkbeplanting. Het zwaartepunt van de parkbeplanting ligt langs de Heerbaan en Grasdreef. Zo wordt er een goede landschappelijke buffer gerealiseerd tussen de woningbouw en de grotere verkeerswegen. In het kader van de geluidwering zal waarschijnlijk een geluidwal in de vorm van een grondwal aangelegd moeten worden. Hierbij zullen een aantal bomen verdwijnen (zie voor verdere informatie in paragraaf 4.2). Tussen de parkbeplanting is ruimte voor smalle wandelpaden en avontuurlijke speelplekken.

De kavels worden omsloten door een brede haag met een hoogte van circa 1,2 meter, die de grens van de openbare ruimte met de private kavels markeert. Deze haag is een bijzonder belangrijk beeldbepalend element die de landschappelijke kwaliteit van Landhof versterkt en tegelijkertijd de samenhang tussen de verschillende kavels waarborgt. De haag komt op gemeentelijke grond te staan en zal ook grotendeels worden beheerd door de gemeente (voor de delen die grenzen aan het openbaar gebied).

Ieder kavel krijgt een eigen entree vanaf de oprijlanen. Bij deze plek sluit het private terrein van de door de collectieven in te vullen kavel aan op de openbare ruimte binnen het plangebied.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid.
Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie infrastructuur en Ruimte (2012)

In de definitieve Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) schetst het Rijk ambities van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid voor Nederland in 2040. Het Rijk zet twee zaken helder neer: een kader voor prioritering van investeringen om Nederland in beweging te krijgen en een selectief ruimtelijk beleid dat meer loslaat en overlaat aan provincies en gemeenten.

Het is de uitdaging om Nederland in de wereldeconomie van de toekomst concurrerend te houden. Dat betekent dat onze stedelijke regio's en netwerken versterkt moeten worden door de kwaliteit voor de leefomgeving te verbeteren, hoogwaardige en klimaatbestendige woon- en werkmilieus te realiseren, de bereikbaarheid te verbeteren en de mobiliteit te verduurzamen, maatregelen te treffen ten behoeve van waterveiligheid, zoetwatervoorziening en ruimte te maken voor de noodzakelijke transitie naar duurzame energie.

Het Rijk onderscheidt 13 nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Het Rijk vindt de stedelijke regio's rond de Mainports (Rotterdam en Amsterdam), de Brainport, greenports en de valleys van nationaal belang (nationaal belang 1).
De gebiedsontwikkeling Brainport Avenue is van nationaal belang. In de SVIR wordt Brainport Zuid-Oost Nederland beschouwd als de belangrijkste toptechnologieregio van ons land.Het centrum van deze Brainport is gelegen in Eindhoven met o.a. High-tech systemen, medische technologie en automotive als belangrijkste thema's . Daarnaast zijn Chemelot in Sittard-Geleen als belangrijk chemie-cluster, het medische cluster in Maastricht en de greenport Venlo als cluster van agro-food, tuinbouw en logistiek belangrijk.

In de regio Eindhoven moeten vanwege de groei van het aantal huishoudens in de periode tot 2040 nog circa 40.000 woningen worden bijgebouwd en ook een kleine 30.000 woningen worden vervangen die niet meer voldoen aan de woonwensen. Het vestigingsklimaat voor (buitenlandse) bedrijven en kenniswerkers behoeft versterking met hoogwaardige woonmilieu's, stedelijke voorzieningen, voldoende aanbod van cultuur en sport en grensoverschrijdende verbindingen. Ook de diversiteit aan toegankelijke groengebieden rond de steden en een robuust netwerk voor natuur vormen voor deze regio een belangrijke vestigingsfactor.

3.2.2 Realisatie

Uitgangspunt bij het realiseren van de doelstellingen is een integrale, regionaal-specifieke aanpak, waarmee investeringen en ander rijksinstrumentarium zo effectief en efficiënt mogelijk ingezet kunnen worden. Dat vraagt om een gedegen afweging van alle relevante belangen en goede afstemming en samenwerking tussen regio en Rijk. Over de rijksopgaven zullen op basis van de MIRT-gebiedsagenda's afspraken worden gemaakt.

De SVIR kent een realisatieparagraaf, waarin per nationaal belang de aanpak is uitgewerkt op basis van lopende en voorziene projecten. Het Rijk heeft voor de realisatie van de nationale

belangen de beschikking over de volgende vier instrumenten:

• Kaders (gebiedsgerichte of thematische uitwerkingen van de SVIR, relevante wetgeving);
• Bestuurlijke prestatieafspraken (bijvoorbeeld afspraken met provincies en gemeenten, internationale afspraken met overheden in buurlanden);
• Financieel (bijvoorbeeld Infrastructuurfonds, Deltafonds);
• Kennis (bijvoorbeeld inzetten van het College van Rijksadviseurs bij ruimtelijke ontwikkelingen, verspreiden van “best practices”).

Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit de SVIR heeft het Rijk, op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van aard (beleidsmatig versus procesmatig).

• Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het geldende ruimtelijk rijksbeleid te borgen.
• Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. De ladder van duurzame verstedelijking is inmiddels opgenomen in het Bro. (art. 3.1.6)
  De ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp en aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Bro.

Nationaal belang 13 vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder van duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Bij nieuwe ruimtelijke besluiten (kantoorlocaties, woningbouwlocaties) moet in het bestemmingsplan worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking werkt volgens drie stappen:

• 1. beoordeling door betrokken overheden of beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en gemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen;
• 2. indien er een vraag is aangetoond, beoordeling door betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;
• 3. indien herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

3.2.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Naast de SVIR is er het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een beperkt aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen over rijksvaarwegen, zones buisleidingen en zones van hoogspanningsleidingen. Voor de regio Eindhoven is alleen de zone van de 380 Kv hoogspanningsleiding van toepassing. Dit is de bestaande hoogspanningsleiding gelegen in Eindhoven Noord en (deels) Oost. Artikel 2.8.7 (bestemmingen hoogspanningsverbindingen) van het Barro is hierbij van toepassing.

De begrenzing van de Ecologische hoofdstructuur (EHS) is een provinciaal belang geworden. In het Barro is opgenomen dat de provinciale begrenzing van de EHS direct doorwerkt naar het bestemmingsplan (zie ook verordening ruimte).

3.2.4 De luchtvaartnota (2009)

De visie, verwoord in de Luchtvaartnota, is gericht op het verder ontwikkelen van een concurrerende en duurzame luchtvaart en luchthavens voor een sterke Nederlandse economie. Een optimale internationale bereikbaarheid door de lucht is daarvoor een belangrijke voorwaarde. De ambitie is om de verbindingsplaats in Europa te zijn waar nationale en internationale bedrijven hun mondiale ambities kunnen realiseren. Hoewel de afspraken voor de lange termijn voor de planhorizon van dit plan minder relevant zijn, zijn de geformuleerde uitgangspunten wel van belang voor de gemeente Eindhoven.

Ten aanzien van de luchthaven Eindhoven gelden de volgende uitgangspunten:

• de status van de luchthaven als militaire luchthaven blijft onveranderd;
• voor de ontwikkeling van Schiphol op middellange termijn zal Eindhoven 35.000 vliegtuigbewegingen extra accommoderen. Deze afspraken over het accommoderen van extra vliegtuigbewegingen worden in een Luchthavenbesluit vastgelegd;
• de uitbreiding van het civiele medegebruik mag niet ten koste gaan van de Nederlandse militaire functies op de luchthaven;
• de ontwikkeling dient zo veel mogelijk aan te sluiten bij de groene innovatieve ambitie van de regio en Brainport-doelen.

In 2011 is de Luchtvaartnota geactualiseerd. De belangrijkste conclusie van de actualisatie van de luchtvaartnota en de herijking naar de marktontwikkeling in de luchtvaart is dat er serieus rekening gehouden moet worden dat de grens op Schiphol van 510.000 vliegtuigbewegingen binnen 5 à 10 jaar aan de orde kan zijn. De noodzaak van de ontwikkeling van Eindhoven Airport N.V. is hiermee nogmaals bevestigd.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2014 in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A
Deel A bevat de hoofdlijnen van het belei. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw). Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).De provincie realiseert haar doelen door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren.

Deel B
De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in vier ruimtelijke structuren geordend. Deze vier ruimtelijke structuren worden in deel B beschreven en zijn:

1. de groenblauwe structuur
De groenblauwe structuur bestaat uit bestaande natuur, watersystemen en nieuwe natuur in hiervoor kansrijke gebieden. Het behoud en de ontwikkeling van natuurwaarden is hier belangrijk. Daarnaast biedt de groenblauwe structuur ruimte aan een natuurlijk en robuust watersysteem. Dit is nodig voor een goed waterbeheer en biedt mogelijkheden om in te spelen op de effecten van klimaatverandering.

2. het landelijk gebied
Het landelijk gebied ligt buiten de groenblauwe structuur en de stedelijke structuur. Het landelijk gebied biedt een multifunctionele gebruiksruimte voor land- en tuinbouw, natuur, water, recreatie, toerisme en kleinschalige stedelijke functies. Land- en tuinbouw zijn de grootste ruimtegebruikers. De provincie streeft hier naar een multifunctionele gebruiksruimte, met behoud van agrarische productieruimte in die delen van het landelijk gebied waar de landbouw leidend is voor nieuwe ontwikkelingen.

3. de stedelijke structuur
De stedelijke structuur bestaat uit de steden en dorpen in Noord-Brabant. De provincie kiest hier voor twee perspectieven. Ten eerste stedelijke concentratiegebieden waar de groei van de verstedelijking wordt opgevangen. De provincie wil de verstedelijking op goed ontsloten plekken concentreren en de groene ruimte tussen steden open houden. Ten tweede kernen in het landelijk gebied die zoveel mogelijk worden ontzien van verdere verstedelijking. Alleen de eigen verstedelijkingsbehoefte wordt daar opgevangen.

4. de infrastructuur
Het infrastructuurnetwerk bestaat uit een fijnmazig en samenhangend netwerk van wegen, spoorlijnen, vaarwegen, luchthavens en buisleidingen. De Brabantse infrastructuur maakt deel uit van het internationale netwerk van infrastructuur in Noordwest Europa. De provincie kiest hier voor een goede bereikbaarheid van BrabantStad en de economische clusters van Noord-Brabant. Voor het personenvervoer zijn het hoofdwegennet en het OV-netwerk BrabantStad de dragers. Het goederenvervoer wordt zoveel mogelijk via de te ontwikkelen Goederenruit (spoor en waterwegen) geleid. Zo wordt ruimte gemaakt voor het versterken van de (inter)nationale ontsluiting (weg, water, spoor en lucht) van de Brabantse steden.

Uitwerking structuurvisie

De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de zogenaamde 'gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken zij op regionaal niveau van belang vindt en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen. Zo is voor het gebied ten oosten van Eindhoven de deelstructuurvisie Brainport Oost opgesteld. Deze bevat keuzes voor wonen, werken en bereikbaarheid ten oosten van Eindhoven.

Eindhoven vormt samen met de provincie en met de steden Breda, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet deze steden als het brandpunt van de verstedelijking. Hier wordt geïnvesteerd in de binnensteden (stationsgebieden, kanaal- en snelwegzones) en worden hoogstedelijke functies, zoals bovenregionale voorzieningen, geconcentreerd. Daardoor wordt de centrale positie van de steden versterkt en het draagvlak voor hoogwaardig openbaar vervoer en stedelijke- en culturele voorzieningen op peil gehouden. Dat draagt bij een hoogwaardig leef- en vestigingsklimaat in Noord-Brabant.

3.3.2 Verordening ruimte Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant heeft op 7 februari 2014 de 'Verordening Ruimte 2014' vastgesteld. Hierin staan regels waarmee een gemeente rekening moet houden bij het ontwikkelen van bestemmingsplannen. Door deze regels weten de gemeenten al in een vroeg stadium waar ze aan toe zijn. De provincie stelt algemene regels die voor heel Brabant gelden, maar verdeeld het grondgebied ook in vier structuren waarvoor apart beleid geldt.

Algemene regels
In de verordening zijn algemene regels opgenomen die altijd en voor heel Brabant gelden. Deze regels hebben betrekking op zorgvuldig ruimtegebruik en op het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van Brabant. In het algemeen houdt dit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen belevingswaarde, toekomstwaarde en gebruikswaarde. Het doel van zorgvuldig ruimtegebruik is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Pas als dat niet kan, wordt gezocht naar de beste plek in het buitengebied om nieuwe ruimte te gebruiken. Daarnaast wil de provincie verouderde locaties in stedelijk gebied opnieuw invullen en ongewenste functies in het buitengebied saneren.

Structuren (hoofdkaart)
Verder onderscheidt de verordening de volgende vier structuren:

• stedelijke structuur
• ecologische hoofdstructuur
• groenblauwe mantel
• gemengd landelijk gebied

Deze structuren zijn gekoppeld aan de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en zijn Brabant dekkend. Elk ruimtelijke oppervlak van Brabant valt onder één van deze structuren. Per structuur is uitgewerkt welke functies, en onder welke voorwaarden, ontwikkeld kunnen worden. De vier structuren staan op de hoofdkaart van de verordening.

Themakaarten

Naast de hoofdkaart zijn er vijf themakaarten opgenomen in de verordening ruimte. Voor onderhavig plangebied zijn de themakaarten stedelijke ontwikkeling en water van belang.

Themakaart stedelijke ontwikkeling

Op deze themakaart staan het bestaand stedelijk gebied, zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling, integratie stad-land en de regionale bedrijventerreinen. Het plangebied is aangeduid als 'Bestaand stedelijk gebied'. Het provinciale beleid is er al decennia lang op gericht om stedelijke ontwikkeling in stedelijke concentratiegebieden te bundelen. Het doel daarvan is om voldoende draagvlak voor de steden als economische en culturele motor te creëren en om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan. Op provinciale schaal betekent dit dat het merendeel van de woningbouw, de bedrijventerreinen, voorzieningen en bijbehorende infrastructuur moet plaatsvinden in of aansluitend op de stedelijke concentratiegebieden. Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling.

Themakaart water

Op deze themakaart staan de structuren en aanduidingen die betrekking hebben op water. Het plangebied is aangeduid als 'Boringsvrije zone'. Binnen deze zone geldt de minst strikte vorm van bescherming, namelijk behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. In de Provinciale Milieuverordening zijn regels opgenomen ter bescherming van deze kleilaag. De aanduiding 'Boringsvrije zone' op de verbeelding van dit bestemmingsplan heeft uitsluitend een signalerende functie.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad van Eindhoven vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Het plangebied is gelegen buiten een transformatiegebied.

3.4.1.1 Buiten transformatiegebied

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

Figuur: Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven

Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Wonen'.

Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en –velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

3.5 Volkshuisvesting

In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit'(2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken. Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden, zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto "kiezen voor stedelijke kwaliteit" heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost-Europa.

Met onze regionale en provinciale partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen en de woningbouwafspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven(BOR). Dit komt voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.

3.5.1 Regioneel Woningbouwprogramma 2010- en het Eindhovense Programma Wonen 2010-2015 met een doorkijk naar 2022

Het Eindhovense programma Wonen 2010-2015, met een doorkijk naar 2020 (gemeenteraad 2009) past binnen de kaders van het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 (Regioraad, 2009).

Het regionaal Woningbouwprogramma 2010-2020 bevat de volgende uitgangspunten:

• a. Het regionaal programma Wonen moet aansluiten bij de reële vragen op de woningmarkt;
• b. De taakstelling voor de Peel en de Kempen is maximaal en de taakstelling voor het Stedelijk Gebied is minimaal;
• c. Conform de bestaande BOR-afspraken bouwen de omliggende BOR-gemeenten 10.000 woningen voor Eindhoven in de periode 2010-2030;
• d. Het programma moet bijdragen aan de vermindering van de onevenwichtigheid in de verhouding sociaal/marktsector tussen stad en omliggende gemeenten. De bestaande BOR-afspraken zijn hierbij het uitgangspunt.

Eindhoven moet in de periode 2012-2022 op eigen grondgebied minimaal 4033 woningen aan de bestaande woningvoorraad toevoegen. Daarnaast vindt via de integrale wijkvernieuwing een kwaliteitslag plaats waardoor ca 1000 bestaande woningen worden vervangen door nieuwbouw. Hierdoor komt de totale bruto woningproductie in Eindhoven op minimaal 5033 woningen.

3.5.2 Actuele (regionale) woningbehoefte

In het gecombineerde portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen/Regionaal Ruimtelijk Overleg Zuidoost Brabant van november 2013 zijn, op basis van de geactualiseerde provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose (2012) en de eerder vastgestelde uitgangspunten, de jaarlijkse regionale woningbouwafspraken gemaakt voor de periode 2013 t/m 2022. Voor Eindhoven zijn dit 3219 woningen. Dit betreft de netto toename van de woningvoorraad exclusief vervangende nieuwbouw door sloop.

De provinciale bevolkings- en woningbehoeftenprognose vormt de basis voor het maken van nieuwe regionale woningbouwafspraken, conform de provinciale Verordening Ruimte 2014. In artikel 4.3 wordt aangegeven, dat gemeenten in hun bestemmingsplannen moeten verantwoorden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de regionale afspraken en de bestaande harde plancapaciteit. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten maximaal 100% aan harde plancapaciteit (vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen) hebben voor de 10-jaarsperiode. Vanuit de praktijk blijkt het hierbij realistisch om zo'n 130% aan zachte plancapaciteit te hebben om – als gevolg van wijzigingen / aanpassingen tijdens bestemmingsplanprocedures – uiteindelijk 100% plancapaciteit te kunnen realiseren (in de 10-jaarsperiode).

Uit de provinciale prognose blijkt dat voor Eindhoven nog een duidelijke groei in huishoudens wordt verwacht tot 2030. Het betreft hier m.n. eenpersoonshuis-houdens tot 30 jaar en boven de 55-plusgrens.

In de regionale Agenda Wonen is voor de eerst komende tienjaarsperiode een overzicht gegeven in hoeverre de plancapaciteit kan voorzien in de geprognosti-ceerde woningbouwopgave/woningbouwafspraken.

Het aandeel harde plancapacaciteit voor de tienjaarsperiode in het merendeel van de gemeenten in Zuidoost-Brabant is gemiddeld 63%. Voor Eindhoven is dit percentage 73%. Daarmee lijkt er, in ieder geval kwantitatief, ruimte te bestaan om niet nog alleen harde plancapaciteit toe te voegen, maar dit tevens op een wijze te kunnen doen die tegemoet komt aan de wensen van flexibiliteit in de planning.

3.5.3 Woningbehoefte groenstedelijke locaties

Het programma Wonen 2010-2015 (gemeente Eindhoven) en het meest recente woonbehoefte onderzoek Zuidoost-Brabant 2011(opdrachtgever SRE) constateren een grote vraag naar wonen in groenstedelijke woonmilieus. Dit type woonmilieu kenmerkt zich m.n. door eengezinswoningen met een tuin in een groene en ruime woonomgeving. Een dergelijk woonmilieu in Eindhoven is aantrekkelijk voor alle huishoudtypen tot 55 jaar in alle inkomenscategorieën. Het nastreven van diversiteit in grootte en prijsklasse van m.n. eengezinswoningen zowel huur - als koop verdient aanbeveling.

De locatie Landhof, fase 3 is een groenstedelijke locatie gelegen in de Vinex-wijk Meerhoven en beantwoordt daarmee aan de actuele woonbehoefte.

De oorspronkelijke plangrenzen van de locatie waren destijds gebaseerd op het realiseren van een bedrijvenlocatie. Door een verandering van de bestemming en planontwikkeling in de omgeving is besloten om de plangrenzen van Landhof opnieuw te bepalen. De belangrijkste plangrens correcties hebben plaatsgevonden rondom de kruising van de Heerbaan en Grasdreef. Om voldoende ruimte te scheppen voor een goede verkeerskundige en ruimtelijke inpassing van deze kruising en de busbaan zijn de grenzen van de locatie langs de Grasdreef en Heerbaan aangepast.

Voor de periode 2014-2025 wordt een geleidelijke bouwontwikkeling in Landhof, fase 3 voorzien van ca 25 tot maximaal 40 koopwoningen. De nadruk zal hierbij liggen op grondgebonden woningen, voornamelijk rijtjeswoningen en twee-onder-één-kap woningen.

De uitbouw van groenstedelijke woonmilieus past ook uitstekend in de Brainportambitie van Eindhoven/Zuidoost Brabant. Met het uitbouwen van dit type woonmilieu wordt een basisvoorwaarde ingevuld om (internationale) kenniswerkers aan Eindhoven en de regio te binden. In de gemeentelijke Prioriteitennota behoort de locatie Landhof dan ook tot de bestuurlijk vastgestelde prioriteiten.

Conclusie

Gezien de status van VINEX-locatie, de opgenomen plancapaciteit en de actuele (regionale) woningbehoefte, kan Landhof, fase 3 een uitstekende rol vervullen om in de behoefte aan groenstedelijk wonen, voor de diverse doelgroepen in Eindhoven en de regio voorzien.

3.6 Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6 Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.6.1 Archeologie en cultuurhistorie

In het kader van het bestemmingsplan Meerhoven is een archeologische waardering voor de locatie Meerhoven uitgevoerd.

Tot in het begin van deze eeuw was het landschap van Meerhoven ingrijpend anders dan op dit moment. Het bestond nagenoeg alleen maar uit een heide landschap met daarin een zestal vennen. Alleen in het zuidoosten bevonden zich enkele ontginningen met daartussen een viertal gehuchten (Heistraat, Sliffert, Welschap en Verre Welschap). Hiervan stammen de oudste uit de late middeleeuwen. De nederzetting Welschap wordt reeds in 1303 genoemd als de Welpse Hoeve. Rond deze middeleeuwse gehuchten liggen akkercomplexen, bestaande uit de karakteristieke en donker gekleurde plaggen of esdekken.

3.6.2 Archeologische waarden plangebied

Op de Indicatieve kaart van Archeologische Waarden (IKAW) van de Rijksdienst voor Archeologie Cultuurlandschap en Monumenten, is het plangebied aangeduid als een gebied met een hoge trefkans op archeologische waarden (afbeelding 1).

Afbeelding 1: Indicatieve Kaart van Archeologische waarden

De actuele archeologische waardenkaart van de gemeente Eindhoven (vastgesteld in maart 2008 en te raadplegen in Geogids van de gemeente Eindhoven) kent binnen het plangebied geen bekende of verwachte archeologische waarden meer (afbeelding 2). Het gebied is reeds archeologisch onderzocht tijdens het archeologisch onderzoek in Meerhoven (2000 tot begin 2007). Momenteel vindt nog uitwerking en rapportage van de resultaten van dit archeologische onderzoek plaats. De publicatie van het rapport is gepland medio 2009.

Afbeelding 2: Het plangebied en omgeving met de gemeentelijke archeologische verwachtingsgebieden (rood gerasterd) die op de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart staan. Het plangebied kent geen archeologische verwachting.

Bron Geogids gemeente Eindhoven.

3.6.3 Resultaten archeologisch onderzoek binnen het plangebied

Het gedeelte van het plangebied dat ten noorden van de Grasdreef ligt, is in 2006/ 2007 geheel onderzocht (bijlage 2). Tijdens dit onderzoek is een gedeelte van het beekdal van de Rundgraaf en een gedeelte van de aansluitende dekzandkop onderzocht. De oudste vondsten die hierbij zijn aangetroffen dateren uit de steentijd. Ook is een groot aantal waterkuilen (primitieve waterputten) daterend vanaf de vroege prehistorie tot in de Romeinse tijd aangetroffen. Verder is in dit gebied een boerderij uit de 18e eeuw met bijbehorende waterputten opgegraven.

Het gedeelte van het plangebied dat ten zuiden van de huidige Grasdreef ligt, is eind 2000/ begin 2001 onderworpen aan een zogenaamd proefsleuvenonderzoek. Daarbij zijn enkele archeologische werkputten aangelegd met het doel te onderzoeken of zich archeologische resten in de ondergrond bevonden. Tijdens het onderzoek is gebleken dat dit niet het geval was. Destijds is het advies gegeven dat verder archeologisch onderzoek in dit gedeelte niet nodig was (afbeelding 3).

Afbeelding 3: Werkpunten archeologisch onderzoek 

3.6.4 Conclusie

Het plangebied Landhof is tijdens de opgravingen in Meerhoven, die zijn uitgevoerd in de periode 2000 tot en met januari 2007 reeds archeologisch onderzocht. Het noordelijk deel van het gebied is volledig archeologisch onderzocht en van het zuidelijk deel is na een proefsleuvenonderzoek vastgesteld dat er verder geen archeologische waarden te verwachten zijn. Bij ontwikkelingen in het plangebied behoeft derhalve geen rekening te worden gehouden met archeologische waarden of verwachtingen.

3.7 Verkeer

3.7.1 Ontwikkelingen in de omgeving

Landhof ligt ten zuiden van de wijk Grasrijk en grenst aan de Heerbaan. De Heerbaan is één van de belangrijke wegen tussen Eindhoven en Veldhoven. Vanuit Landhof is de A2 per auto snel te bereiken. De snelbus (Hoogwaardige Openbaar Vervoerslijn -HOV-lijn) zorgt voor een hoogwaardig openbaar vervoer verbinding tussen stadscentrum, station en Eindhoven Airport.

3.7.2 Ontsluiting kavels

Voor de auto worden er twee ontsluitende oprijlanen aangelegd, één in Landhof-west (aansluitend op de Grassteppe) en één in Landhof-oost (aansluitend op de Graslinnen). Deze oprijlanen ontsluiten alle kavels van het plangebied. Deze lanen vormen in feite één laan en is de Landleven genoemd. De maximum snelheid op Landleven is 30 km/uur. De oprijlanen zullen 4,5 meter breed worden en daarbij geschikt voor verkeer in twee richtingen. Ook de fietsers rijden op de rijbaan. Op en langs de oprijlanen zullen geen parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Alle auto's moeten op de kavels parkeren.

De kavels ten noorden van de Kattenstraat sluit aan op op Landleven en kunnen zo onsloten worden en bereikbaar zijn voor het verkeer. De bewonersparkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd op de eigen kavel en de bezoekerparkeerplaatsen zullen in de openbare ruimte worden opgenomen. gen worden gecreëerd op het wandel- en fietspadennetwerk van Landhof en omgeving.

3.7.3 Parkeren

De openbare ruimte in het plangebied is beperkt om zoveel mogelijk ontwikkelruimte te kunnen geven aan de collectieven. Hierdoor kan in de openbare ruimte geen parkeervoorzieningen worden gerealiseerd en dienen alle parkeerplaatsen op eigen terrein te worden ontwikkeld. Om te waarborgen dat er voldoende ruimte gereserveerd wordt voor parkeerplaatsen wordt de volgende parkeernorm gehanteerd. De minimale norm is 1,7 parkeerplaats per woning. Daarvan is 0,4 parkeerplaats per woning bestemd voor bezoekers. Deze parkeerplaatsen op de kavel moeten openbaar toegankelijk zijn vanaf de oprijlaan.

Geparkeerde auto's nemen vaak veel ruimte in en zijn minder aantrekkelijk voor de stedenbouwkundige uitstraling van de wijk. Bij de uitwerking van de bouwplannen zal dan ook gestimuleerd worden om de parkeervoorzieningen goed te integreren en mogelijkheden zoals parkeergarages etc. te onderzoeken om zo de ruimtedruk op de kavels te verkleinen en meer ruimte te creëeren voor goede woningen, mooie (eventueel grotere) tuinen en zo mogelijk de aanleg van collectieve ruimten en voorzieningen.

3.8 Groen

3.8.1 Groenbeleidsplan

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

Groenbeleidsplan Oktober 2001

Onderhavig plangebied is in de kaart 'Groen en recreatievoorzieningen' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als 'Stad, rood beeldbepalend'. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

3.8.2 Groene hagen

In fase 1 van Landhof wordt de grens tussen de openbare ruimte (het groen) en de private kavels gemarkeerd door een brede haag van een meter breed en zo'n 1,20 meter hoog. De haag wordt een belangrijk beeldbepalend element in het gebied die de landschappelijke kwaliteiten van Landhof versterkt en tevens de samenhang tussen de verschillende kavels waarborgt. Dit uitgangspunt zal ook worden toegepast bij de ontwikkeling van fase 2.

Om deze uitstraling te behouden in het gebied is het van belang dat ook rondom de kavel van Landhof, fase 3, een beukenhaag dient te worden aangelegd van minimaal een halve meter breed en met een hoogte van 1,20 meter.

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1 Inleiding

In deze paragraaf wordt de feitelijke milieusituatie van het plangebied beschreven vanuit verschillende invalshoeken. De situatie wordt bezien aan de hand van de volgende milieuthema´s: geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en bodem.

4.2 Geluid

4.2.1 Wegverkeer

De wegen binnen het plangebied zullen worden ingericht als 30 km-weg. Voor deze wegen is geen akoestisch onderzoek noodzakelijk.

Het plangebied van Landhof ligt in de zones van de A2, de Heerbaan en de Grasdreef. Op basis van een stedenbouwkundig plan voor Landhof zijn berekeningen gemaakt naar de hoogte van de optredende geluidbelastingen ten gevolge van deze wegen.

Het plangebied is gelegen in de zone van de Heerbaan. De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op de Heerbaan bedraagt meer dan 48 dB. Ten einde de geluidbelasting te beperken worden de Heerbaan en de Grasdreef voorzien van zeer stil asfalt. Daarnaast zal de geluidbelasting verder worden gereduceerd tot de voorkeursgrenswaarde d.m.v. een groene geluidwal langs de Heerbaan. Deze geluidwal zal een hoogte van 4 meter bedragen.

4.2.2 Akoestisch onderzoek

In het kader van de overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ter hoogte van de Heerbaan is in oktober 2010 een akoestisch onderzoek uitgevoerd door de Milieudienst Regio Eindhoven.

In mei 20145 is er aanvullend is voor het plangebied een onderzoek gedaan (zieBijlage 1)

Conclusies

In hoofdstuk 5 van het akoestisch onderzoek zijn de conclusies uiteen gezet, zie hiervoor Bijlage 1.

4.2.3 Luchtvaartlawaai

Het plangebied ligt buiten de 35 Ke-contour van het nabijgelegen vliegveld.

4.2.4 Industrielawaai

Het plangebied is niet gelegen in de zone van een industrieterrein.

4.2.5 Railverkeerslawaai

Het plangebied is niet gelegen in de zone van een spoorweg.

4.3 Luchtkwaliteit

De invloed van de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte functies op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe activiteiten.

De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet - in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld. Dit houdt in dat activiteiten binnen deze grenzen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Voor de functies in dit bestemmingsplan zijn in de Wet Luchtkwaliteit geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte functies op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties, waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is. Conform voorschrift 3B.2 van bijlage 3b van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan niet voorziet in de bouw van meer dan 1500 woningen. Hierbij wordt over het algemeen uitgegaan wordt van een kengetal van 5 verkeersbewegingen per woning. Dit betekent dat een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit wanneer sprake is van niet meer dan 7500 verkeersbewegingen.

Gezien het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het project zonder nader onderzoek doorgang vinden.

4.4 Externe veiligheid

Het externe veiligheid beleid is gericht op het beheersen van risico's en de effecten van calamiteiten en het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen "plaatsgebonden risico"(de ten minste in acht te nemen grenswaarde die niet mag worden overschreden ten aanzien van "kwetsbare objecten", alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde ten aanzien van "beperkt kwetsbare objecten") en het "groepsgebonden risico" (een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken).

4.4.1 Transport; wegverkeer, railverkeer, waterwegen, buisleidingen, luchtverkeer

4.4.1.1 Wegen

De planlocatie is gelegen binnen het invloedsgebied van de Noord-Brabantlaan. De planlocatie ligt op meer dan 200 meter van de snelweg en daarmee buiten het voor het groepsrisico relevante toetsingsgebied.

Noord-Brabantlaan.

De Noord-Brabantlaan is een transportroute voor gevaarlijke stoffen voor bestemmingsverkeer. Met name het nabijgelegen LPG-tankstation aan de Heistraat 31 te Veldhoven zal vanaf deze weg woorden bevoorraad.

Plaatsgebonden risico

Uit de berekeningen blijkt dat er bij het transport van gevaarlijke stoffen in bulkhoeveelheden door de gemeente Eindhoven géén grens- en/of richtwaarden worden overschreden voor het plaatsgebonden risico. Voor wat betreft het plaatsgebonden risico kan er geen 10-5 per jaar of 10-6 per jaar contour worden ‘getrokken’.

Groepsrisico

Uit de berekeningen blijkt dat er bij het transport van gevaarlijke stoffen in bulkhoeveelheden door de gemeente Eindhoven de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico niet wordt overschreden. Slechts bij een toename van de transportfrequentie met een factor 10 –voor de Jeroen Boschlaan- zal de oriënterende waarde worden bereikt en is er sprake van een knelpunt. Een dergelijke toename is onwaarschijnlijk.

Op basis van de beschreven situatie en het bovenstaande rapport kan daarom worden gesteld dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico ter hoogte van de locatie aan de Noord-Brabantlaan naar verwachting niet zal worden overschreden. De oriëntatie waarde van het groepsrisico is echter niet meer dan een ijkpunt in een totale afweging. Iedere relevante verandering van het groepsrisico– boven én onder de oriëntatie waarde – dient verantwoord te worden (zie verder onder ‘Toetsingskader’).

In onderhavige situatie wordt het vanuit een intrinsieke veiligheidsgedachte zinvol geacht om de nieuw te bouwen woningen op 30 meter afstand van de Noord- Brabantlaan en de Heerbaan te situeren. Dit is namelijk een veilige afstand ten aanzien van een plasbrandscenario (=calamiteit met brandbare vloeistoffen zoals bijv. benzine). Meer concreet dient een afstand in acht genomen te worden van 30 meter van de gevel van een woning tot aan de as van de dichtstbijzijnde rijbaan van de Noord-Brabantlaan en de Heerbaan.

Grasdreef

Het plan ligt nabij de Grasdreef. De locatie ligt dus binnen het invloedsgebied –zoals dat is aangegeven op de risicokaart van Geogids- van de Grasdreef. Het invloedsgebied nabij de Grasdreef wordt vooral bepaald door het bestemmingsverkeer van gevaarlijke stoffen. In 2004 heeft er een inventarisatie plaats gevonden naar de transportstromen van gevaarlijke stoffen binnen de gemeente Eindhoven (Rapport: ‘Project vervoer gevaarlijke stoffen –een inventarisatie naar het vervoer over de weg binnen de gemeente Eindhoven-; Milieudienst Regio Eindhoven juni 2004). Op dat moment bestond het bestemmingsverkeer in de nabijheid van de Grasdreef in principe slechts uit de aanvoer van propaan. Dit voor de opslag van propaantanks ten behoeve van de bouw. Het ging om de (tijdelijke) opslag van propaan in een reservoir om de navolgende locaties: Grashoen, Grasland, Grasleeuwerik, Grassavanne en Zandkasteel.

Op basis van de, op de risicokaart van de provincie Noord-Brabant aangegeven, risicovolle bedrijven in de gemeente Veldhoven en op basis van de risicokaart van de gemeente Eindhoven (Geogids) concludeer ik dat de Grasdreef geen logische rijrichting lijkt voor doorgaand transport van gevaarlijke stoffen elders in de gemeente Veldhoven of in de gemeente Eindhoven. Ook is het geen logische rijrichting ten behoeve van transitoverkeer naar andere omliggende gemeenten. Met andere woorden het is, nadat de bouwwerkzaamheden zijn voltooid, niet aannemelijk dat de Grasdreef nog een transportroute voor gevaarlijke stoffen zal zijn. Gelet hierop zie ik geen aanleiding om voor de Grasdreef nader te toetsen aan het aspect externe veiligheid.

4.4.1.2 Vliegveld

De locatie ligt niet binnen de 10-6 per jaar contour voor het plaatsgebonden risico van het vliegveld. De locatie ligt echter wel binnen de 10-8 per jaar contour voor het plaatsgebonden risico van het vliegveld. Het invloedsgebied voor het vliegveld is nog niet vastgesteld. De 10-8 per jaar contour voor het plaatsgebonden risico is echter een doorgaans redelijk betrouwbare indicatie voor de grens van het invloedsgebied. Daarom kan worden aangenomen dat de locatie eveneens in het, voor het groepsrisico relevante, invloedsgebied (LC01) van het vliegveld ligt. Zoals aangegeven geldt er voor het groepsrisico nog geen toetsingskader.

4.4.1.3 Overige groepsrisicorelevante invloedsgebieden

Voor het overige is de locatie niet gelegen in het, voor het groepsrisico relevante, invloedsgebied van bedrijven, spoor of buisleidingen.

4.4.1.4 Conclusie

Vanuit het oogpunt van externe veiligheid bestaan geen bezwaren tegen bovengenoemd plan indien onderstaande voorwaarden worden meegenomen in het plan.

• a. Het bouwplan dient te voldoen aan de ‘Beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening’1 . Dit dient door BWT én de lokale brandweer te worden getoetst.
• b. Een afstand in acht te nemen van 30 meter van de gevel van een woning tot aan de as van de dichtstbijzijnde rijbaan van de Noord-Brabantlaan en de Heerbaan.
• c. In het kader van de zelfredzaamheid is het verstandig om dusdanige bouwkundige maatregelen aan het gebouw te treffen zodat op een veilige wijze (dus van de Heerbaan en van de Noord-Brabantlaan af) het gebouw verlaten kan worden.
• d. Er dient te worden nagegaan of de dekking van de WAS-palen (sirenemasten) goed is.

Aan de onder c. genoemde conclusie wordt voldaan. Voor de rest van de punten dient rekening te worden gehouden bij het daadwerkelijk inpassen van de kavel en de aanvraag bouwvergunning.

4.5 Bodem

4.5.1 Verkennend bodemonderzoek

De bodem voor kavel 1b is in 2011 door Verhoeven Milieutechniek onderzocht. Daaruit bleek dat er in de grond mogelijk asbest te vinden was (Bijlage 2). Naar aanleiding van deze conclusie is er nader onderzoek gedaan en is de grond gesanneerd.

Voor kavel 2 is in april 2014 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Bijlage 3). Tijdens de uitvoering van het veldwerk heeft visuele inspectie plaatsgevonden van het maaiveld. Op zintuiglijke wijze zijn ter plaatse van de onderzoekslocatie antropogene verontreinigingen aangetroffen (puin). Tijdens de uitvoering van de veldwerkzaamheden zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen op of in de bodem.Er bestaat géén belemmering ten aanzien van de geplande herontwikkeling van het terrein.

Het saneringsrapport van kavel 1b is als Bijlage 4 van deze toelichting toegevoegd.

Uit de analyseresultaten blijkt dat de concentraties aan asbest in alle putbodems en putwanden tot onder de 100 mg/kg d.s. zijn teruggebracht. Geconcludeerd wordt dat hiermee is voldaan aan de saneringsdoelstelling.

Omdat de concentraties aan asbest in de grond teruggebracht zijn tot onder de 100 mg/kg d.s. kan de locatie als asbestvrij beschouwd worden en zijn er vanuit de bodemkwaliteit geen belemmeringen meer om de locatie te herontwikkelen.

Op grond van de gegevens in het voorliggende evaluatierapport wordt geconcludeerd dat de verontreiniging met asbest volledig is verwijderd. Hiermee is voldaan aan de saneringsdoelstelling.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets. Er wordt gewerkt op basis van documenten die zijn vastgelegd met instemming van het Waterschap De Dommel en de Provincie Noord-Brabant (Gemeentelijk rioleringsplan) of zelfs mede worden ondertekend door deze partijen (Waterplan).

5.2 Gemeentelijk beleid

Gemeentelijk rioleringsplan (GRP)

Op 30 november 2010 is het GRP vastgesteld en is geldig tot en met 2014.

Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak waarbij het regenwater gescheiden van afvalwater wordt ingezameld, zoveel mogelijk wordt geborgen en afgevoerd naar het oppervlaktewater.

Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, waterschap De Dommel, provincie Noord-Brabant en waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen.
Het "Visiedocument" geeft het gezamenlijk streefbeeld van de waterpartijen weer. Het deel "Taken en Bevoegdheden" regelt de (verdeling van de) verantwoordelijkheden voor het stedelijk water tussen de vier waterpartijen. Het deel "Maatregelen" geeft de projecten weer die de komende jaren uitgevoerd worden.
Deze projecten zijn ingedeeld naar de vier thema´s (programmalijnen) van het Visiedocument. Het gehele Waterplan is bestuurlijk bekrachtigd met een convenant in januari 2006.
Eén van de belangrijkste doelstellingen uit het Waterplan is het realiseren van een waternetwerk in de stad.

5.3 Beleid waterschap en provincie

Waterschap De Dommel heeft het Waterbeheersplan 2010-2015 "Krachtig water" vastgesteld. Hierin zijn de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap opgenomen. Voorts geeft het Waterschap in de beleidsnota "Samen werken aan stedelijk water"inzicht in hoe het stedelijk waterbeheer verder inhoud zal worden gegeven. In de Inrichtingsvisies geeft het Waterschap voor de stroomgebieden de geplande ontwikkelingen weer. Dit dient voor het Waterschap als toetsingskader voor de plannen die door derden in het stroomgebied worden opgesteld (waterhuishouding en ecosysteem). Tenslotte is de Keur Waterschap de Dommel 2009 van belang. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of melding verplicht is.

De provincie Noord-Brabant onderscheidt drie lagen voor beleidsafwegingen in ruimtelijke planvorming. De onderste laag is het bodem-watersysteem. De provincie Noord-Brabant heeft het provinciaal Waterhuishoudingsplan (partiele herziening 2003-2006) vastgesteld. Van belang zijn met name de thema's:

- water in bebouwd gebied;

- het verbeteren van de waterkwaliteit en

- inrichten van waterlopen.

De provincie is ook burgemeester en wethouders voor het verlenen van vergunningen voor de onttrekking van grondwater. Daarnaast is in het kader va het Nationaal Bestuursakkoord Water een deelstroomvisie voor Oost-Brabant opgesteld die de gebieden aangeeft waar o.a. ruimte voor waterberging gezocht wordt of benodigd is.

5.4 Situering plangebied vanuit de waterhuishouding

Binnen het plangebied “Landhof” wordt een deel van het gebied aan de Grassteppe te Eindhoven worden woningen gebouwd. Door middel van deze waterparagraaf wordt aangegeven of en welke duurzame maatregelen met betrekking tot het watersysteem te realiseren zijn en of de veranderingen gevolgen hebben voor het bestaande watersysteem.

5.5 Beschrijving watersysteem plangebied

Huidige situatie

Momenteel is het terrein van het plangebied onverhard. In het gebied waar de bodem overwegend uit zwakzandig leem bestaat variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen -1,2 en – 2,4 m-mv

Checklist Waterschap
Binnen waterwingebied?		Nee
Binnen beschermingszone?		Ja
Binnen/nabij KRW lichamen?		Nee
Nabij open water?		Ja
Verdachte/verontreinigde locaties?		Nee
Postzegelplan?		Nee
Binnen keurgebied?		Nee
Binnen attentiegebied?		Nee
Infiltratie praktisch mogelijk?		Nee

5.6 Toekomstige situatie van het watersysteem

Het hemelwatersysteem wordt gewijzigd ten opzichte van het uitgewerkte in het Detailplan Watersystemen Grasrijk en Land Forum (1), Meerhoven Gemeente Eindhoven door Tauw, d.d. mei 2000.

De openbare ruimte in het plangebied wordt ontwikkelt door de gemeente Eindhoven. Daarnaast wordt de ontwikkeling van de kavels ingevuld door verschillende bewonersgroepen in de vorm van een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

In het plangebied wordt een centrale berging gecreëerd in de vorm van een sloot. Een gedoseerde afvoer vindt plaats op de Rundgraaf, die uiteindelijk loost op het Beatrixkanaal. Het verhard oppervlak van de openbare ruimte en afkomstig van de verschillende kavels wordt geloosd op de sloot. De woonhoven leveren het hemelwater bovengronds of ondergronds aan, al dan niet voorzien van een eigen bergingsvoorziening.

Het bruto bergend vermogen van de sloot bedraagt 8950 m3, wat overeenkomt met 87,6 mm.

		Oppervlaktes m2
Landhof totaal bruto		102220
Kavels bruto		63250

overzicht situatie verhardingen

Het vuilwater wordt middels een gemeentelijk dwa-riool afgevoerd.Gevolgen voor/ door de waterhuishouding

Gevolgen voor/ door de waterhuishouding

Door de realisatie wordt geen extra verhard oppervlak aangesloten op het gemeentelijk riool. In de centrale buffervoorziening is voldoende ruimte voor de buffering van hemelwater afkomstig van de afvoerende verharde oppervlakken.

Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de ruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkling.

Het plan valt binnen het bestemmingsplan van Landhof en de bergende voorziening zoals in dit plan is opgenomen voldoet voor de woningen. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologische geen negatieve effecten op de omgeving, met inachtneming van de 'Algemene regels toename verharding binnen het plangebied' (zie Bijlage 3)

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "Landhof, fase 3" is te typeren als een flexibel plan met veel mogelijkheden. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de standaard aanbevelingen van de SVBP2008. Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

6.2 Planmethodiek

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Deze wijze van bestemmen is gekozen vanwege de geconstateerde tekortkomingen in de tot nu toe gehanteerde globale planmethodiek.

6.3 Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis ingevolge het voorliggende plan, indien en voor zover deze in de regels daaraan wordt gegeven. Als een aanduiding juridisch gezien geen enkele betekenis heeft, is deze niet opgenomen in de verbeelding. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan wel op een topografische ondergrond gelegd. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2008 en zijn bij de verbeelding opgenomen in een renvooi.

Opgemerkt wordt nog dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen, immers de wijze van raadplegen is ook verschillend. Inhoudelijk zijn uiteraard geen verschillen te vinden.

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende bepalingen, in bestemmingsbepalingen en in aanvullende bepalingen.

De bestaan uit begripsbepalingen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In de "Begrippen" (artikel 1 ) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik.

In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming "Gemengd” (Artikel 3 )

Deze bestemming voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. Het betreft panden / clusters van panden waarbij een diversiteit aan functies gewenst is.

Deze bestemming is in eerste instantie bestemd voor woningen en de bijbehorende voor- en achtererven (al dan niet met ondergeschikte beroeps- of bedrijfsuitoefening aan huis; zie ook hiernavolgende).

De uitgangspunten van de bestemming zijn opgesteld in de zogeheten kavelpaspoorten van het plan. Deze kavelpaspoorten zijn toegevoegd als bijlage in de regels en maken deel uit van het bestemmingsplan en zijn derhalve tevens een toetsingskader bij het beoordelen van bouwaanvragen binnen Landhof.

Het gebied Landhof is verdeelt in een aantal kavels. Binnen deze kavels zijn er gebieden aangegeven waarbinnen gebouwen opgericht kunnen worden. Deze gebieden worden op de verbeelding als bouwvlakken aangeduid. Rondom deze bouwvlakken worden zogeheten 'obstakelvrije zones' opgenomen. Binnen deze obstakelvrije zones mogen geen gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen tot een maximum van 1,2 meter en uitsluitend in de vorm van beplanting mogen worden gerealiseerd. Bomen zijn toegestaan in deze zone behalve daar waar de kavelzijde grenst aan een laan.

Gebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Binnen een bouwvlak geldt een maximaal totale bruto vloeroppervlakte te verdelen over het totaal aantal woningen. Voor het aantal woningen wordt per kavel een minimale eis gesteld via de kavelpaspoorten. De maximale bruto vloeroppervlakte mag niet worden overschreden.

Bouwhoogte

De maximale bouwhoogte is opgenomen in de (digitale) verbeelding, aangezien dit per bouwkavel kan verschillen. Dit betreft de (maximale) hoogte per hoofdgebouw (in casu per woning c.q. woongebouw).

Aan huis-gebonden-beroepen

Het gebruik van ruimten voor aan huis verbonden beroepen is binnen de woonbestemming toegestaan (tot maximaal 50 m2). Met een ontheffing is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 75 m² vloeroppervlak te benutten voor aan huis gebonden beroepen. Tevens is het na ontheffing onder bepaalde voorwaarden mogelijk om maximaal 30 m2 te benutten voor kleinschalige bedrijvigheid. Indien sprake is van beroeps- c.q. bedrijfsuitoefening aan huis dan is deze meegenomen in de bestemming `Gemengd´.

Bestemming "Groen” (Artikel 4)

Het groen dat in de uitwerking van het gemeentelijke Groenbeleidsplan is aangemerkt als “structureel groen op stedelijk niveau” en “structureel groen op wijk- en buurtniveau” is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming `Groen´. Deze bestemming omvat ook kleinere waterpartijen en de nutsvoorziening per kavel in de vorm van het 'Landhofmeubel'.

Bestemming "Verkeer” (Artikel 5)

Deze bestemming is geprojecteerd op hoofdontsluitingsweg van Landhof. Het betreft in dit gebied slechts bestemmingsverkeer.

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende kavels, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Bestemming "Water" (Artikel 6)

Binnen deze bestemming vallen de oppervlaktewateren die een functie hebben in het watersysteem.

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1 Algemeen

De gemeente stelt jaarlijks het toezicht- en handhavingsprogramma vast.

In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2012). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

7.2 Handhaving voorliggend plan

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voorzover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afzien indien de het kostenverhalen op een andere manier is geregeld. De Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat bij een bestemmingsplan een exploitatieplan dient te worden vastgesteld tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is, er geen noodzaak is voor locatie-eisen er geen noodzaak is voor het stellen van eisen aan de te realiseren woningbouwcategorieën.

Het bestemmingsplan “Landhof, fase 3“ is gelegen in de Vinexlocatie Meerhoven.Het plan bestaat gedeeltelijk uit herontwikkeling van een deel van het particulier eigendom en gronduitgifte door de gemeente ten behoeve van het realiseren van grondgebonden woningen en gedeeltelijk uit een ontwikkeling waarbij de gronden in eigendom zijn van de gemeente.

Met de eigenaar is voor het particuliere eigendom een anterieure overeenkomst van kostenverhaal gesloten, waarmee kostenverhaal verzekerd is.

De door de gemeente uit te geven grond is opgenomen in de vastgestelde grondexploitatie Meerhoven.

Aangezien het verhaal van de kosten anderszins verzekerd is, namelijk middels een anterieure overeenkomst voor het particuliere deel en een vastgestelde grondexploitatie voor het gemeentelijke deel, het bepalen van een tijdsvak of fasering en het stellen van eisen en regels als bedoeld in artikel 6.13 tweede lid Wro niet noodzakelijk is c.q. in de gesloten overeenkomsten is geregeld, is er geen exploitatieplan als bedoel in artikel 6.12 Wro opgesteld.

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

Op 15 januari is in het kader van artikel 1.3.1 Bro bekend gemaakt dat het bestemmingsplan “Landhof, fase 3" in voorbereiding is.

9.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het bestuursorgaan dat belast is met het voorbereiden van een bestemmingsplan pleegt daarbij overleg met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening (voorheen wettelijk vooroverleg in het kader van artikel 10 van de Bro 1985).

De provincie Noord-Brabant had geen opmerkingen en vond het bestemmingsplan passend binnen het provinciale ruimtelijke beleid en daarmee samenhangende provinciale belangen.

Op 8 mei 2014 heeft het Waterschap De Dommel ingestemd met het bestemmingsplan in het kader van het watertoetsproces.

9.3 Inspraak & Samenspraak

Het concept bestemmingsplan Landhof, fase 3 heeft van 24 april 2014 tot en met 7 mei voor iedereen ter inzage gelegen in het kader van Samenspraak.

Tevens worden alle betrokken collectieven op de hoogte gebracht van de ter inzagelegging en waar men de plannen kan inzien.

Tijdens het terinzage termijn zijn er geen inspraakreacties ingebracht.

9.4 Ontwerp bestemmingsplan

• 1. De ‘Beleidsregels bereikbaarheid en bluswatervoorziening’ zijn terug te vinden http://www.eindhoven.nl/wonen-ruimte/veiligheid.htm