2e uitwerking De Bergen (Kazerne en Loods)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 8 januari 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie 'De Bergen, Quartier Vivant' met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. In de visie zijn de ambities en beleidsdoelstellingen voor de Bergen geformuleerd. Het uitvoeringsprogramma is een uitwerking van de ontwikkelingsvisie in een sociaal-maatschappelijk programma en een fysiek-ruimtelijk programma. De visie is een door de betrokken partijen gedragen kader voor behoud en ontwikkeling van geheel De Bergen. Het uitgangspunt daarbij is de Bergen in zijn bestaande kwaliteiten te koesteren en versterken.

De ontwikkelingsvisie en het uitvoeringsprogramma zijn aanleiding geweest om voor het gebied De Bergen een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Op 15 juni 2010 heeft de gemeenteraad van de gemeente Eindhoven het bestemmingsplan 'De Bergen' vastgesteld. In dit bestemmingsplan is voor ontwikkelingslocatie het Klein Paradijs een uit te werken bestemming opgenomen. In de uit te werken bestemming zijn uitwerkingsregels opgenomen die als kader voor de ontwikkeling fungeren.

Inmiddels is door Moon/en/co een projectplan ontwikkeld: Creative suites in Kazerne & Loods. Initiatiefnemer Moon/en/co is bekend vanwege de pop-up restaurants Eat Drink Design tijdens de Dutch Design Week. Op basis van de ontwikkelingsvisie hebben zij bij de gemeente aangegeven geïnteresseerd te zijn in het Klein Paradijs als permanente locatie voor hun initiatief, een internationaal podium voor de creatieve industrie. Hierbij beogen zij commerciële functies als een high-end restaurant en guesthouses te combineren met tentoonstellingsruimtes. Voor het behoud van het erfgoed hebben zij een aparte stichting opgericht, Stichting ter behoud van Klein Paradijs. Om het plan tot realisatie te kunnen brengen is een uitgewerkt juridisch planologisch kader noodzakelijk. Omdat voor het terrein een uit te werken bestemming is opgenomen, is voorliggend uitwerkingsplan '2e uitwerking De Bergen (Kazerne & Loods)' opgesteld. De basis voor dit plan wordt gevormd door de uitwerkingsregels, zoals opgenomen in bestemmingsplan 'De Bergen'. De toetsing van het project aan deze regels vindt plaats in voorliggende toelichting.

Dit uitwerkingsplan '2e uitwerking De Bergen (Kazerne & Loods)' bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels waaraan deze toelichting is toegevoegd. Naast de digitale versie is er tevens een versie op papier van het uitwerkingsplan beschikbaar.

1.2 Het plangebied

Het plangebied van het voorliggende uitwerkingsplan staat ook bekend als het Klein Paradijs, een complex dat bestaat uit een voormalige marechausseekazerne en loods gemeentereiniging. Het gebied grenst voornamelijk aan de Paradijslaan en deels aan de Grote Berg in het centrum van Eindhoven. De projectlocatie is grotendeels bebouwd en kent een klein binnenterrein. De directe omgeving van het plangebied dient te worden beschouwd als stedelijk. Daarnaast staan op het terrein een aantal gemeentelijke monumentale en cultuurhistorisch waardevolle panden.

Afbeelding plangebied

1.3 Vigerend plan

Voor de ontwikkelingen op het Klein Paradijs is in het bestemmingsplan De Bergen (vastgesteld door de raad op 15 juni 2010) ter plaatse een uitwerkingsplicht opgenomen. De projectlocatie is volledig bestemd als 'Cultuur en ontspanning – Uit te werken' en voor een heel klein deel bestemd als 'Verkeer – Verblijfsgebied'. Naast deze enkelbestemmingen komen er ook dubbelbestemmingen voor ten behoeve van 'Archeologie' en 'Cultuurhistorie'.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'De Bergen' met plangebied (blauw omlijnd)

1.4 Leeswijzer

Het uitwerkingsplan '2e uitwerking De Bergen (Kazerne & Loods) bestaat uit een verbeelding met de daarbij behorende regels waaraan een toelichting is toegevoegd. Naast de digitale versie is er een versie op papier van het uitwerkingsplan beschikbaar.

De toelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het project en de randvoorwaarden. Hoofdstuk 4 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en het beleidskader voor de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan. Hoofdstuk 5 bevat de milieuparagraaf en hoofdstuk 6 de waterparagraaf. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is neergelegd in hoofdstuk 7. De financiële uitvoerbaarheid is beschreven in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde en te volgen procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Historisch perspectief

Het gebied De Bergen, westelijk gelegen van de binnenstad van Eindhoven, werd in het verleden in hoofdzaak gekarakteriseerd door een tweetal wegen: de Grote Berg en de Kleine Berg, die vanaf de poorten van Eindhoven samenkwamen in de Hoogstraat en voerden naar Gestel en de Kempen. Ook de Heilige Geeststraat en de Bergstraat behoren tot de historische wegenstructuur. Tot omstreeks 1870 bleef het gebied een overwegend agrarisch karakter behouden. Na het gereedkomen van de spoorlijn in Eindhoven in 1867 ging de toenemende industrialisatie ook niet aan dit gebied voorbij. In deze periode werd een begin gemaakt met de aanleg van wegen voor de bouw van woningen. Met de groei van Eindhoven en de verdere industrialisatie ontwikkelden de Grote Berg, Kleine Berg en Willemstraat zich tot echte radiaalwegen naar het stadscentrum. Langs deze wegen kwamen de gebruikelijke bedrijfsmatige activiteiten tot stand. Daarnaast ontstond er een ontwikkeling, die het gebied in verband met de ligging in de directe nabijheid van het stadscentrum geleidelijk aan meer betrok bij de verzakelijking van de binnenstad. De oorspronkelijke wijkstructuur van de Bergen is nagenoeg nog geheel aanwezig.

Het noordelijk deel van de Bergen vanaf de Grote Berg is als ensemble van structuur en bebouwing cultuurhistorisch waardevol. In het gebied in het zuidelijk deel van De Bergen bevinden zich cultuurhistorische elementen, waarvan de voormalige marechausseekazerne er één is. Het betreffende pand is van belang als vroeg 19e eeuws bouwtype en cultuurhistorisch vanwege deze overheidsfunctie die vroeger in de stad aanwezig was. De bijgebouwen zijn een onderdeel van het marechausseecomplex Grote Berg 9/2-2A. In het cultuurhistorisch basisonderzoek (uitgevoerd door Res Nova (2009) in het kader van bestemmingsplan 'De Bergen') wordt het omschreven als Elementaire Einzelgänger. Dat zijn blikvangers die door hun functie niet alleen een bijzondere uitstraling hebben tussen de 'gewone' bebouwing, maar meestal ook een cruciale rol hebben gespeeld in de ontwikkeling van de ruimtelijke structuur en cultuurhistorie van het gebied. De gebouwen betreffen het voormalige koetshuis, paardenstallen en dienstruimten voor de marechaussee. Het complex herinnert aan één van de centrumfuncties in de vroegere gemeente Eindhoven, omdat de marechaussee verantwoordelijk was voor de openbare veiligheid van het omliggende gebied. De vormgeving van het complex refereert aan de laat 19e eeuwse classicistische militaire architectuur in baksteenbouw.

2.2 Stedenbouwkundige structuur

De Bergen is de westelijke centrumrandzone van Eindhoven. Het is een grotendeels intact laagbouwmilieu met een hoge dichtheid, dat direct grenst aan de binnenstad van Eindhoven. Een binnenstad die in de 20ste eeuw ingrijpend is getransformeerd en in stedelijkheid en voorzieningenaanbod is meegegroeid met de stad. Een proces dat op de dag van vandaag voortduurt en de laatste jaren alleen maar lijkt te versnellen met de ontwikkeling van onder meer Piazza Center en Rond de Admirant.

De Bergen heeft vooral een organisch transformatieproces gekend binnen het laagbouwmilieu. Pandsgewijze ontwikkelingen, herontwikkeling/reconstructie van authentieke gebouwen en bescheiden invullingen van braakliggende terreinen voegen zich als vanzelfsprekend in het gevarieerde karakter van de buurt. Maar het vervangen van authentieke bebouwing door blokken van 5 lagen heeft geleid tot verschraling van het beeld en verlies van samenhang, met name op de Grote Berg en in het zuidelijk deel van de Bergen. Ook lijkt er een kentering gaande richting schaalvergroting en eigenzinnig bouwen, getuige het meest recente project aan de Zwembadweg. In de Centrumvisie wordt als uitgangspunt gesteld, dat de Bergen in zijn bestaande kwaliteiten moet worden gekoesterd en versterkt, omdat het aan de binnenstad een steeds meer gewaardeerde eigen sfeer toevoegt. Het unieke van de Bergen zit in een samenspel van meerdere factoren:

• a. het grotendeels intacte laagbouwmilieu, direct gelegen naast een van de meest getransformeerde binnensteden van Nederland;
• b. het stedelijk karakter, door de hoge bebouwingsdichtheid en het ontbreken van voortuinen;
• c. de functiemix van wonen, detailhandel, horeca, maatschappelijke functies en kantoren;
• d. de vele monumenten en authentieke gebouwen;
• e. de perceelsgewijze opbouw, die zorgt voor een zeer gevarieerd beeld;
• f. de rode baksteenarchitectuur, met daarin een grote variatie in stijl, gevelbeeld, metselwerkversiering, kapvorm en bouwjaar;
• g. de gebogen straten, die binnenin het gebied vrij smal zijn;
• h. de menselijke maat.

De Grote Berg wordt als een scheiding ervaren tussen De Bergen Noord en De Bergen Zuid. Dit komt voort uit de barrièrewerking van de Grote Berg als gebiedsontsluitingsweg met veel busverkeer. Ook is de Grote Berg een overgang tussen het kleinschalige, gemixte karakter van de Bergen Noord en het grootschaliger en meer zakelijke karakter van de Bergen Zuid. Het voortbestaan van het bijzondere karakter van de Bergen is niet vanzelfsprekend. Er is altijd de druk van vernieuwing, zeker in een centrumgebied.

Om het karakter van de Bergen te kunnen koesteren en versterken, is daarom een aantal spelregels nodig die in ruimtelijke zin richting geven aan zowel kleine bouwplannen als grotere ontwikkelingslocaties. De spelregels die gelden voor dit plangebied zijn in bestemmingsplan 'De Bergen' vastgelegd in de vorm van uitwerkingsregels onder 'Cultuur en ontspanning – Uit te werken'.

2.3 Het project

Eind 2007 hebben initiatiefnemers aan gemeente Eindhoven gevraagd om een inspirerende locatie voor huisvesting van het concept Creative Suites. De gemeente stelde toen een voormalige marechausseekazerne en loods gemeentereiniging voor; cultuurhistorisch erfgoed in het centrum van Eindhoven dat al 30 jaar min of meer staat te verloederen. Dit was de start van het project en een nieuwe culturele/maatschappelijke betekenis voor het Klein Paradijs.

2.3.1 Omvang project

Veel van de aanwezige panden binnen het plangebied zijn een gemeentelijk monument. De cultuur- en bouwhistorische kwaliteit van de gebouwen wordt dan ook als uitgangspunt genomen voor de stapsgewijze transformatie. De grootste veranderingen zullen bestaan uit interne verbouwingen. Aan de buitenzijde zullen slechts kleine ingrepen plaatsvinden om het gebouw functioneel beter te maken. Bijvoorbeeld het realiseren van een entreesluis en een verwijzing naar de paljas, de vroegere overkapping met de mestbak. Dergelijke ingrepen worden zorgvuldig uitgevoerd zodat deze passen bij de bestaande cultuurhistorisch waardevolle elementen en zonder onherstelbare sporen weer verwijderd kunnen worden.

Gevelaanzichten van de te transformeren bebouwing binnen het project

Bij het ontwerpproces wordt een bouwplan gemaakt dat uitgaat van de kwaliteit van de monumenten. Van hier uit krijgen de noodzakelijke aanpassingen voor de nieuwe functie een plek die dienstbaar is aan, en passend bij, de bestaande cultuurhistorische kwaliteiten.

Loods

De voormalige loods gemeentereiniging wordt als eerste aangepakt. Daaraan hoeft relatief weinig te gebeuren. Interne verbouwingen zoals het aanbrengen van isolatie, duurzame installaties, het vernieuwen van de betonnen vloer, de toiletgroep en de oude daklichten, het plaatsen van een pui achter nieuwe transparante rolluiken en het plaatsen van een bar en keuken. Als de loods klaar is worden de ruimtes ingevuld voor verschillende doeleinden. Bij functionele noodzaak kan er in de toekomst een directe verbinding komen tussen de loods en de kazerne. Middels een dakdoorgang op de loods wordt deze door middel van een sluis verbonden met het Koetshuis. Bij deze mogelijke ontwikkeling wordt rekening gehouden met de cultuurhistorische kwaliteiten van beide gebouwen.

Kazerne

De kazerne wordt na de loods stapsgewijs gebruiksklaar gemaakt. Wel zullen in een vroeg stadium de staldeuren van het koetshuis aangepakt worden zodat een grote etalage ontstaat. Om gasten/publiek te ontvangen en voor de beveiliging van de geëxposeerde werken is een toegangssluis wenselijk.

Binnenplaats

De karakteristieke binnenplaats op het terrein zal een groen karakter blijven behouden. Daarnaast wordt de binnenplaats getransformeerd naar een ontmoetingsplek en vormt het een belangrijke schakel binnen het project.

2.3.2 Gebruiksfunctie

Het cultureel/maatschappelijk programma 'Creative Suites' in Kazerne & Loods vormt de ruggengraat van de herbestemming en zal bestaan uit commerciële en niet-commerciële functies. Het moet een internationaal podium worden voor de creatieve industrie, live, digitaal en in de media, met prikkelende en inspirerende exposities, cross-over projecten. En er zullen activiteiten plaatsvinden die ontmoeting en verbinding tussen verschillende leefwerelden aanjagen.

Kazerne & Loods biedt straks ruimte aan het inhoudelijk programma Creative Suites: ruimte om elkaar te ontmoeten, ruimte om te exposeren, te inspireren, om samen te werken en samen te denken. Maar Kazerne & Loods biedt ook ruimte om een duurzaam verdienmodel te exploiteren: ruimte om te eten, te drinken, te overnachten, te vergaderen, te presenteren, leren, feesten en te rouwen. Het is de intentie om stapsgewijs een of meerdere restaurants, boardrooms (waaronder een zaal die ook als theater in te zetten is), guesthouses en een creatieve sociëteit te realiseren. Overal in het complex is expositie en alles is te koop. Denk aan design, kunst, boeken, etc.

Samengevat rust het concept op vier pijlers:

• 1. Podium voor de creatieve industrie: via exposities, projecten en ontmoetingen wordt de maatschappelijke toegevoegde waarde van de creatieve industrie onder de aandacht gebracht;
• 2. Andere beleving door andere context: cultuur gecombineerd met horeca, voor een andere en intensere beleving;
• 3. Ondernemende aanpak: combinatie van maatschappelijke en commerciële doelen.
• 4. De inspirerende omgeving: historisch en cultureel erfgoed krijgt een nieuwe, maatschappelijk relevante functie.

Verdeling van de voorzieningen op de begane grond binnen het complex

Belangrijk is dat deze toekomstige functies nu al volledig passen binnen de geldende bestemming 'Cultuur en Ontspanning-Uit te werken'.

2.3.3 Ontsluiting en parkeren

Het plangebied is nagenoeg volledig bebouwd met monumentale en cultuurhistorisch waardevolle gebouwen die behouden blijven. Om die reden kunnen er op eigen terrein geen parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Bezoekers kunnen - net als bij vergelijkbare voorzieningen in het centrum - gebruik maken van openbare parkeervoorzieningen in de nabije omgeving.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1 Inleiding

In het kader van het vigerend bestemmingsplan 'De Bergen' is al een uitvoerige afweging van het vigerend beleid gemaakt, waaruit de uitwerkingsbevoegdheid voor het plangebied is voortgekomen. Gezien de recente vaststelling van dit bestemmingsplan, 15 juni 2010, is er geen sprake van in de tussentijd aangepast of nieuw opgesteld beleid dat nieuwe kaders biedt voor voorliggend uitwerkingsplan. Er wordt voor de beleidsmatige afweging daarom verwezen naar het bestemmingsplan 'De Bergen'. Hierna worden de specifieke uitgangspunten voor de ontwikkeling van dit project besproken.

3.2 Gemeentelijk beleid

Op 8 januari 2008 heeft de raad de Ontwikkelingsvisie 'De Bergen, Quartier Vivant' met bijbehorend Uitvoeringsprogramma vastgesteld. Het uitgangspunt voor De Bergen is koesteren en versterken van de bestaande kwaliteiten. De Bergen is een cultuurhistorisch waardevol gebied gekenmerkt door kleinschaligheid en een mix van wonen, zakelijke en ambachtelijke dienstverlening en horeca. Aanpassingen zijn alleen toelaatbaar als de nieuwe ontwikkelingen de bestaande structuur niet aantasten en zo mogelijk verbeteren.

Voor de ontwikkeling op 't Klein Paradijs is in het Uitvoeringsprogramma De Bergen de volgende ambitie uitgesproken:

Het Klein Paradijs is een prachtig gebouw en een fantastische plek, die in potentie uitermate geschikt is voor een publieke functie. Gestreefd moet worden naar een zo openbaar mogelijke invulling. Te denken valt aan een combinatie van restauratieve horeca, terrassen, galerie, podium en kleinschalige detailhandel. Gekozen kan worden voor verschillende invullingsmogelijkheden, variërend van cultureel gesubsidieerd gebruik tot een volledig commerciële publieke invulling met afspraken over cultureel medegebruik.

Globaal gezegd moet de ontwikkeling bijdragen tot een versterking van de bijzondere ruimtelijke kwaliteit en tevens een functionele en culturele kwaliteitsslag betekenen.

Specifiek wordt benadrukt dat de bijzondere kwaliteiten van 't Klein Paradijs, te weten de historische monumentale kazerne, de verrassende groene binnenplaats en de strategische situering vlakbij de binnenstad, benut en versterkt moeten worden.

Vanuit deze ambities zijn in het bestemmingsplan 'De Bergen' de volgende uitwerkingsregels opgenomen die samen het kader bieden voor de ontwikkeling van het gebied:

• a. er dient bij de ontwikkeling te worden uitgegaan van een verhouding van 60% commerciële functies enerzijds en 40 % niet-commerciële functies;
• b. de ontwikkeling dient gericht zijn op kleinschalige detailhandel;
• c. voorafgaand aan de uitwerking van deze bestemming dient een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek te worden uitgevoerd ;
• d. bij de ontwikkeling van het gebied dienen de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken te worden gerespecteerd; de monumentale gebouwen dienen te worden behouden en ingepast binnen de ontwikkeling;
• e. gebouwen dienen gericht te zijn op een publieksgerichte functie, al dan niet gecombineerd met een woonfunctie; geen grootschalige detailhandelsontwikkeling; relatief kleinschalige verkaveling;
• f. cultuurhistorisch waarden in de directe nabijheid van het te ontwikkelen gebied dienen te worden gerespecteerd;
• g. bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bouwactiviteiten (uitgezonderd interne verbouwing/gevelwijzigingen) en of grondwerkzaamheden dient eerst een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd; archeologische waarden dienen te worden beschermd c.q. veiliggesteld;
• h. het binnenterrein dient een groene inrichting te krijgen;
• i. de parkeerbehoefte op basis van de geldende parkeernormen dient in principe middels een ondergrondse parkeervoorziening te worden opgevangen;
• j. voor de afvalinzameling wordt als uitgangspunt genomen voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling;
• k. bij de ontwikkeling van deze locatie dient samenspraak conform de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008 plaats te vinden.

Het uitwerkingsplan '2e uitwerking De Bergen (Kazerne & Loods)' is afgestemd op bovenstaande regels en past zodoende in de gemeentelijke visie. De toetsing aan de regels vindt plaats in paragraaf 6.3.

3.3 Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.3.1 Archeologie

Voor het aspect archeologie blijven de regels van het moederplan, bestemmingsplan De Bergen, volledig gelden. Volledigheidshalve is daarom hier de relevante passage uit de toelichting van dat bestemmingsplan opgenomen.

“Het beleid van de gemeente Eindhoven is om uit te gaan van de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart. Op deze gemeentelijke kaart, die door de raad is vastgesteld in maart 2008, staat binnen het plangebied De Bergen één archeologisch gebied aangegeven. Dit is het gebied rond de Grote en de Kleine Berg. Dit gebied valt onder de categorie 2, gebied met archeologische waarde.

Het gebied op de gemeentelijk kaart komt grotendeels overeen met het gebied dat met een hoge archeologische waarde op de AMK van het rijk staat. Alleen een groot deel van het gebied ten noorden van de Heilige Geeststraat is niet meegenomen op de gemeentelijke kaart. In dat gebied is een proefopgraving geweest in de 90-er jaren en het gebied is daarna bebouwd. Volgens de gemeentelijke kaart is dit deel geen archeologisch waardevol of verwachtingsgebied meer.

Het 'gebied met archeologische waarde' wordt opgenomen op de verbeelding met 'waarde-archeologie'. Door middel van een bouwverbod en aanlegvergunningvereisten in de voorschriften, worden de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden beschermd en veiliggesteld”.

3.3.2 Cultuurhistorische waarden

In het bestemmingsplan 'De Bergen' is uitgebreid ingegaan op de cultuurhistorische waarde van het gebied De Bergen. Door Res Nova is daarvoor ook een cultuurhistorisch basisonderzoek verricht. Aan het gehele gebied is op basis van dit onderzoek een erfgoedcontour toegekend.

De bestaande gebouwen in het plangebied zijn cultuurhistorisch erfgoed van gemeente Eindhoven. Bij het plan is rekening gehouden met de cultuurhistorische waarde van dit terrein en deze gebouwen. Voorafgaand aan de start van het gefaseerde bouwproces, wordt, voor zover noodzakelijk, een cultuur- en bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd. De noodzakelijke aanpassingen voor de nieuwe functie krijgen op deze wijze een plek die dienstbaar is aan en passend bij de cultuurhistorische kwaliteiten.

Om te voorkomen dat bij toekomstige ontwikkelingen in het plangebied de cultuurhistorische waarde alsnog wordt aangetast, is in het bestemmingsplan ' De Bergen' voor het gehele gebied de dubbelbestemming 'Waarde – Cultuurhistorie' opgenomen. Hiermee is vastgelegd dat slechts mag worden gebouwd in overeenstemming met de ruimtelijke karakteristiek en de cultuurhistorische waarden zoals die zijn omschreven in het cultuurhistorisch basisonderzoek. Om te beoordelen of bij het bouwen aan deze uitgangspunten wordt voldaan kunnen burgemeester en wethouders bepalen dat een bouwhistorisch en/of cultuurhistorisch projectonderzoek wordt verricht.

3.4 Verkeer en parkeren

Het plangebied is nagenoeg volledig bebouwd met monumentale en cultuurhistorisch waardevolle gebouwen die behouden zullen blijven. Het realiseren van parkeergelegenheid op eigen terrein is fysiek niet mogelijk en niet vereist. Het complex ligt namelijk in een stedelijke omgeving in het centrum van Eindhoven. De bezoekers, voor zover ze met de auto komen, zullen parkeerplaatsen dienen te vinden in de in de omgeving ruimschoots aanwezige parkeervoorzieningen, onder meer in parkeergarages.In de Bergen is parkeren namelijk nagenoeg niet mogelijk in verband met het vergunninghouderregime. Eén van die parkeervoorzieningen is de nieuwe drielaagse parkeergarage aan de overzijde aan de Wal 2. Deze is momenteel in aanbouw.
In de nabije omgeving is voldoende parkeergelegenheid aanwezig waardoor het aspect parkeren voldoet aan de beleidsuitgangspunten van de gemeente Eindhoven. 

3.5 Detailhandel

In zijn vergadering van 19 december 2006 heeft de raad de detailhandelsnota gemeente Eindhoven, 'Tenminste houdbaar tot januari 2010' vastgesteld. Na vaststelling is dit beleidsplan conform het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht bekendgemaakt. Voor de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen op detailhandelsgebied (ontheffingen) vormt het detailhandelsbeleid het toetsingskader.

Het gebied De Bergen is in feite een direct op het centrumwinkelgebied aansluitend gemengd gebied. Hier dient het onderscheidend vermogen van de Eindhovense binnenstad te worden uitgebouwd door een specialistische, kleinschalig, nieuw en avontuurlijk aanbod. Ook hier kan de Eindhovense binnenstad recreatieve meerwaarde vergroten door retail, horeca en overige functies. Met deze ontwikkelingen wordt een positieve bijdrage geleverd qua sfeer, inrichting en levendigheid van de binnenstad. De Bergen kenmerkt zich door een sterke menging van functies. In de bedrijvigheid biedt De Bergen een breed pallet op het publiek gerichte functies van detailhandel, horeca en zakelijke en ambachtelijke dienstverlening. Deze mix aan functies is ook aanwezig in het onderhavige project. Het initiatief is daarmee passend binnen het gemeentelijk detailhandelsbeleid.

3.6 Horeca

De gemeenteraad heeft op 19 april 2004 het 'Horecabeleidsplan' vastgesteld. Het algemene beleid is voor wat betreft de woonwijken gericht op handhaving en beperkte uitbreiding van de bestaande horeca.

Door middel van een categorisering (middels een "lijst van horeca-activiteiten") wordt onderscheid tussen de verschillende vormen van horeca gemaakt. In principe is in het gebied De Bergen slechts horeca toegestaan behorende tot de categorie 1 als vermeld in de genoemde lijst; er zal uitsluitend horeca uit een hogere categorie worden toegestaan als daar ten tijde van het van kracht worden van het plan De Bergen reeds sprake van was. De in genoemde lijst vermelde vormen van horeca zijn terug te vinden in de horecatypering zoals vermeld in het Horecabeleidsplan.

In de lijst van horeca-activiteiten worden 6 horecafuncties onderscheiden. Voor de projectlocatie was in het bestemmingsplan 'De Bergen' al de mogelijkheid opgenomen voor horecabedrijven in de categorieën 1 en 5. In dit uitwerkingsplan is die mogelijkheid overgenomen waardoor horeca behorende tot de categorie 1 en 5 rechtstreeks is toegestaan.

3.7 Kabels, leidingen en straalpaden

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig noch komen er straalpaden voor.

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1 Geluid

Conform de Wet geluidhinder (Wgh) dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen een geluidzone wegverkeerslawaai, vliegtuiglawaai en/of spoorweglawaai. Met het uitwerkingsplan '2e uitwerking De Bergen (Kazerne & Loods)' worden geen nieuwe geluidgevoelige functies gerealiseerd. Bovendien waren alle functies ook al rechtstreeks toegestaan binnen het geldende bestemmingsplan 'De Bergen'. Een akoestisch onderzoek is in dit geval dan ook niet noodzakelijk.
In de accommodatie worden horecafaciliteiten aangebracht. De afstand tot de dichtsbijzinde woonfunctie is zodanig dat wat deze functie betreft niet gevreesd te worden voor een aantasting van het woon- en leefklimaat.
Daarenboven is het Barim (Besluit algemene regels voor inrichtingen mileubeheer) van toepassing. Dit besluit ziet er op toe dat de installaties die noodzakelijk zijn voor het kunnen fuctioneren van de horecafunctie niet zullen leiden tot hinder en/of overlast naar de dichtstbijzijnde woonfunctie.

4.2 Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor ontwikkelingsplannen wanneer de activiteiten 'niet-in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. In het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Het initiatief betreft het verbouwen van een pand voor een cultuur- en ontspanningsfunctie, (niet-)commerciële detailhandel en dienstverlening en een beperkte horecafunctie. Overigens gaat het om dezelfde functies die in bestemmingsplan 'De Bergen' ook al rechtstreeks waren toegestaan. Voor plannen waarin sprake is van wijzigingen en uitbreidingen met een mix van functies zijn door het Rijk (nog) geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van het bestemmingsplan op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is. Zie bestemmingsplan 'De Bergen' waar dit van toepassing is verklaard op niet-woningbouwlocaties.

Conform de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan voorziet in de bouw van niet meer dan 1.500 woningen. Uitgaande van een kengetal van 5 verkeersbewegingen per woning, zijn derhalve 7.500 personenwagen-bewegingen toelaatbaar. Bij het initiatief van dit project mag worden uitgegaan van slechts een lichte stijging van personenwagenbewegingen ten opzichte van de huidige situatie. Het aspect luchtkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor het initiatief.

4.3 Externe veiligheid

Het externe veiligheid beleid is gericht op het beheersen van risico´s en de effecten van calamiteiten en het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen “plaatsgebonden risico” (de ten minste in acht te nemen grenswaarde die niet mag worden overschreden ten aanzien van "kwetsbare objecten", alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde ten aanzien van "beperkt kwetsbare objecten") en het “groepsgebonden risico” (een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken).

De gemeenteraad van Eindhoven heeft de Visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' op 19 mei 2009 vastgesteld. Met deze visie wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoord veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt o.a. aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid. Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

Het plangebied ligt niet in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen, transportroutes en/of leidingen. De ontwikkeling van het plangebied ondervindt met betrekking tot het aspect externe veiligheid geen belemmeringen

4.4 Bodem

Ten behoeve van de herontwikkeling van de projectlocatie is het noodzakelijk om, middels een steekproef, de actuele bodemkwaliteit ter plaatse vast te stellen. Door Tritium Advies BV is derhalve in juni 2013 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage toegevoegd.

De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het gebruik van de locatie en vormen derhalve geen belemmering voor de geplande herbestemming. Wel dient bij eventueel grondverzet op de locatie, beneden het heersende grondwaterniveau, rekening gehouden te worden met de restverontreiniging op het aangrenzende perceel. Het onttrekken van grondwater, bijvoorbeeld voor een bronbemaling, is om die reden niet zonder meer toegestaan. Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is.

4.5 Natuur

Het plangebied ligt in het centrum van Eindhoven. De locatie is grotendeels bebouwd en nagenoeg helemaal van verharding voorzien. Het pand is tot op heden altijd in gebruik geweest.

Door de aard en locatie van dit plan is de verwachting dat er geen beschermde plant- en diersoorten aanwezig zullen zijn. Gelet op het voorgaande is nader flora en fauna-onderzoek derhalve niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Dit bestemmingsplan heeft een conserverend karakter. Mogelijke ontwikkelingen binnen de planperiode spelen zich daarom hoofdzakelijk binnen bestaande (water)structuren af. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

5.2 Beleid

5.2.1 Provinciaal Waterplan 2010 - 2015

Het Provinciaal Waterplan 'Waar water werkt en leeft' beschrijft het provinciale waterbeleid voor de periode 2010 tot 2015 en bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2010-2015. Daarnaast vormt het een structuurvisie voor het aspect water op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het plan vormt zowel een beleidskader, toetsingskader en beheerplan voor grondwateronttrekkingen. Het ontwerp Waterplan is tegelijk opgesteld met de ontwerp water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

Het Provinciaal Waterplan heeft beleidskaders als randvoorwaarden, die richting geven aan het waterbeleid. Water dient vele belangen. Om hiermee in dit plan evenwichtig te kunnen omgaan, hanteert de provincie Noord Brabant de principes van de people-planet-profit-benadering. In Noord-Brabant zijn deze uitgangspunten vertaald in de Telos-driehoek. Vanuit de sociaal-maatschappelijke invalshoek (people) krijgen veiligheid tegen overstroming, bescherming tegen wateroverlast, een betrouwbare drinkwatervoorziening en goede recreatievoorzieningen aandacht. Vanuit de economische invalshoek (profit) heeft dit plan aandacht voor onder meer een goede watervoorziening voor industrie en landbouw en voor het transport over water. De derde invalshoek (planet) gaat uit van het water als voorwaarde voor een gezonde leefomgeving voor mens en natuur. Belangrijke thema's in dat kader zijn de verbetering van de waterkwaliteit, de verdrogingsbestrijding en de meer natuurlijke inrichting van de watersystemen.

Aandacht blijft nodig voor verbetering van de waterkwaliteit, onder meer door vermindering van stikstof afkomstig uit diffuse bronnen en voor verdrogingsbestrijding. Ook de inrichting van beken en kreken en de aanleg van Ecologische verbindingszones langs waterlopen vragen om een impuls. Voor de verbetering van de waterkwaliteit wordt primair uitgegaan van de aanpak van de bronnen. Als dit niet mogelijk is, wordt ingestoken op procesgerichte maatregelen waarbij verontreinigende stoffen zoveel mogelijk worden verwijderd vóór ze zich via de watersystemen verder verspreiden. Als ook dat niet lukt, worden stoffen uit het watersysteem verwijderd door effectgerichte maatregelen (end-of-pipe). Op het vlak van omgaan met waterkwantiteit spelen de huidige inzichten over klimaatontwikkeling een belangrijke rol.

5.2.2 Waterbeheerplan 2010 - 2015 Waterschap de Dommel

Waterschap De Dommel heeft in december 2009 het Waterbeheerplan 2010-2015 "Krachtig Water" vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap zijn opgenomen. Het waterschap geeft in dit plan binnen haar kerntaken prioriteit aan het voorkomen van wateroverlast én het herstellen van het watersysteem van Natura 2000-gebieden. Andere thema's van het waterbeheersplan zijn:

• aanleg van gestuurde waterbergingsgebieden;
• afstemming inrichting en het beheer van watergangen op het halen van de ecologische doelen uit de Europese Kaderrichtlijn Water en de functies 'waternatuur' en 'verweven' uit het Provinciaal Waterplan;
• samenwerking met gemeenten in de waterketen;
• aanpak vervuilde waterbodems in samenhang met beekherstel;
• ruimte bieden aan recreatiemogelijkheden, landschap en cultuurhistorie.
  

5.2.3 Keur oppervlaktewateren

De 'Keur Waterschap De Dommel 2009' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of melding verplicht is voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen keurbeschermingsgebieden, attentiegebieden en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning- en ontheffing verlening.

5.2.4 Hydrologisch neutraal bouwen

De beleidsterm "hydrologisch neutraal bouwen", uitgewerkt in de beleidsnotitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk 2009' geeft invulling aan het "niet afwentelen" principe, zoals door de commissie waterbeheer 21e eeuw (WB21) is gegeven. Beter is het te spreken van hydrologisch neutraal ontwikkelen, omdat ook andere ontwikkelingen dan bouwprojecten dienen te worden getoetst. In principe heeft elke ruimtelijke ontwikkeling invloed op de hydrologie. De beleidsterm "hydrologisch neutraal" heeft dan ook vooral betrekking op het zo veel mogelijk (binnen de ontwikkeling) neutraliseren van de negatieve hydrologische gevolgen van (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen in ruimte en tijd. De ontwikkeling mag geen hydrologische achteruitgang aan de randen van het plangebied ten opzichte van de referentiesituatie tot gevolg hebben:

• Er is geen (onvertraagde) toename van de waterafvoer op de rand van het plangebied
• Er mogen geen veranderingen van oppervlaktewaterstanden optreden op de grens van het plangebied en daarbuiten (tenzij veranderingen gewenst zijn).
• Er mag geen overlast optreden door extreme neerslag gebeurtenissen.

De voorkeursvolgorde bij het nemen van maatregelen tegen wateroverlast gaan uit van het principe water vasthouden cq hergebruiken, water bergen en als laatste pas water afvoeren.

5.2.5 Gemeentelijk rioleringsplan (2011 - 2014)

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

5.2.6 Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3 Beschrijving watersysteem plangebied

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 2450 m2 . Op het terrein bevindt zich momenteel circa 2055 m2 aan bebouwing. Het resterende deel van het plangebied is geheel verhard, met uitzondering van een perk waar een boom groeit (< 50 m 2).

De betreffende locatie ligt noch binnen een grondwaterbeschermingsgebied (Provinciale milieuverordening (PMV), 2004) noch binnen een beschermd waterhuishoudkundig gebied (Verordening Waterhuishouding Noord-Brabant, 2005).

De maaiveldhoogte op de planlocatie bedraagt circa 18 m+NAP (www.ahn.nl). De bebouwing en verharding in het plangebied zijn aangesloten op het gemengde gemeentelijk rioolstelsel in de Paradijslaan. Het betreffende rioolstelsel heeft een b.o.b.-hoogte die varieert van 15,3 m+NAP tot 15,7 m+NAP.

Circa 500 m ten oosten van het plangebied bevindt zich een grondwatermonitoringspunt, hier bedraagt de maaiveldhoogte circa 15,8 m+NAP. Ter plaatse van het monitoringspunt bedraagt de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) circa 0,7 m-mv (15,1 m+NAP) en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) circa 1,1 m-mv (14,7 m+NAP). Voor het plangebied wordt uitgegaan van dezelfde GHG en GLG, dit betekent dat de GHG in het plangebied meer dan 2,0 mmv ligt. In het plangebied treedt geen grondwateroverlast op.

5.4 Toekomstige situatie van het watersysteem

De toekomstige bebouwing heeft een oppervlakte van circa 2.100 m2. Het overige deel van de ontwikkelingslocatie (circa 350 m2) blijft geheel verhard. Afval- en hemelwater zal tot aan de perceelsgrens gescheiden worden aangeleverd. Vervolgens watert dit gescheiden rioolstelsel af via het gemengde gemeentelijk riool. Het verhard oppervlak blijft gelijk en neemt niet toe. Ook wordt bijvoorbeeld onderzocht of het mogelijk is om waterdoorlatende tegels toe te passen. Waterschap De Dommel stelt dat compensatie voor de toename aan verharding niet vereist is wanneer de toename kleiner is dan 250 m2. Het aspect water vormt daarmee geen belemmering voor de doorgang van dit project.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "2e uitwerking De Bergen (Kazerne en Loods)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2012. Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

6.2 Juridische regeling

Het uitwerkingsplan '2 e uitwerking De Bergen (Kazerne & Loods)' maakt, na inwerkingtreding, onderdeel uit van het bestemmingsplan De Bergen. De regels van het bestemmingsplan De Bergen zijn dan ook van toepassing op dit uitwerkingsplan, naast de regels die zijn opgenomen in het voorliggende uitwerkingsplan.

De regels vallen in drie hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen, hoofdstuk 3 bevat algemene regels en hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregels.

Artikel 1 Relatie met moederplan

Dit artikel beschrijft de relatie met het bestemmingsplan 'De Bergen' (moederplan).

Artikel 2 Aanvullende begripsbepalingen

In artikel 2 zijn de begrippen opgenomen die voor het uitwerkingsplan van belang zijn, maar nog niet in het bestemmingsplan 'De Bergen' zijn opgenomen.

Artikel 3 Cultuur en Ontspanning

De bestemming Cultuur en Ontspanning voorziet in een veelheid aan functies, die onderling uitwisselbaar zijn. De functiemix voor het plangebied is conform het bestemmingsplan 'De Bergen' vastgelegd. Ten aanzien van de horecafunctie geldt dat er alleen horecabedrijven gevestigd mogen worden die behoren tot categorie 1 en/of 5 van de Lijst van horeca-activiteiten. In de bouwregels is een specifieke bouwaanduiding opgenomen waarmee een bouwwerk gerealiseerd kan worden dat refereert aan de voorheen aanwezige slangentoren, zie onderstaande foto.

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelregel.

Artikel 5 Overgangsrecht

In artikel 6 is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen opgenomen.

Artikel 6 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan vermeld.

6.3 Toetsing aan uitwerkingsregels

De uitwerking in dit uitwerkingsplan wordt hier getoetst aan uitwerkingsregels uit het bestemmingsplan 'De Bergen'.

• a. Er dient bij de ontwikkeling te worden uitgegaan van een verhouding van 60% commerciële functies enerzijds en 40 % niet-commerciële functies.

De ontwikkeling bevat een mix van commerciële, niet-commerciële en culturele functies. Door het unieke concept zullen deze functies door elkaar lopen waardoor een exacte scheiding niet aan te brengen is. Er zal in ieder geval voldaan worden aan de genoemde percentages. Overigens gaat het om allemaal functies die al rechtstreeks toegestaan waren binnen het bestemmingsplan 'De Bergen'.

• b. De ontwikkeling dient gericht zijn op kleinschalige detailhandel.

De detailhandel in het project is kleinschalig en gericht op de functies genoemd onder a. De nadruk ligt op de verkoop van design en kunst, dus producten die in relatie staan met cultuur en creativiteit.

• c. Voorafgaand aan de uitwerking van deze bestemming dient een cultuur-/bouwhistorisch projectonderzoek te worden uitgevoerd.

Voorafgaand aan de start van het bouwproces voor de herbestemming wordt, voor zover noodzakelijk, een cultuur- en bouwhistorisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek vormt dan een basis om een bouwplan te maken dat uitgaat van de kwaliteit van de monumenten.

• d. Bij de ontwikkeling van het gebied dienen de aanwezige cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken te worden gerespecteerd; de monumentale gebouwen dienen te worden behouden en ingepast binnen de ontwikkeling.

De monumentale gebouwen en cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken blijven behouden en worden daar waar mogelijk versterkt.

• e. Gebouwen dienen gericht te zijn op een publieksgerichte functie, al dan niet gecombineerd met een woonfunctie; geen grootschalige detailhandelsontwikkeling; relatief kleinschalige verkaveling.

De ontwikkeling bevat diverse culturele voorzieningen, horeca en kleinschalige detailhandel. Dit zijn publieksgerichte functies. Van grootschalige detailhandelsontwikkeling is geen sprake. Voor wat betreft kleinschalige verkaveling blijft de bestaande bebouwing gehandhaafd zoals dat cultuurhistorisch ook wenselijk is.

• f. Cultuurhistorische waarden in de directe nabijheid van het te ontwikkelen gebied dienen te worden gerespecteerd.

Er vinden geen activiteiten plaats die de cultuurhistorische waarden in de directe nabijheid onevenredig aantasten.

• g. Bij ontwikkelingen die gepaard gaan met bouwactiviteiten (uitgezonderd interne verbouwing/gevelwijzigingen) en of grondwerkzaamheden dient eerst een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd; archeologische waarden dienen te worden beschermd c.q. veiliggesteld.

In het plan vinden nauwelijks bouwactiviteiten plaats, het gaat grotendeels om interne verbouwingen. Mocht het noodzakelijk zijn, dan kunnen de bouwwerkzaamheden plaats vinden onder begeleiding van de gemeentelijk archeoloog.

In zijn algemeenheid geldt ten aanzien van archeologie een meldingsplicht voor archeologische toevalsvondsten. Mochten tijdens werkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen dan dienen deze (op grond van de meldingsplicht art. 53 Monumentenwet 1988) direct gemeld te worden aan de Afdeling Archeologie van de gemeente Eindhoven. Vervolgens zal bepaald worden of en zo ja welke aanvullende maatregelen getroffen worden.

• h. Het binnenterrein dient een groene inrichting te krijgen.

Het binnenterrein kent momenteel een groene uitstraling. Deze zal behouden of versterkt worden, bijvoorbeeld door planten of kleine bomen (in bakken) te plaatsen op het binnenterrein.

• i. De parkeerbehoefte op basis van de geldende parkeernormen dient in principe middels een ondergrondse parkeervoorziening te worden opgevangen.

Fysiek technisch gezien is het realiseren van een ondergrondse parkeergarage niet mogelijk (en wenselijk) door het behouden van de bestaande monumentale en cultuurhistorisch waardevolle panden. Er zal gebruik worden gemaakt van de verschillende parkeervoorzieningen in de nabije omgeving die bedoeld zijn voor dergelijke voorzieningen in een binnenstedelijk gebied.

• j. Voor de afvalinzameling wordt als uitgangspunt genomen voorzieningen voor ondergrondse afvalinzameling.

In De Bergen is de bedoelde ondergrondse afvalinzameling inmiddels in gebruik genomen. In dit plan is voor de afvalinzameling een eigen containerruimte opgenomen, dit blijkt namelijk de meest praktische oplossing. Deze vorm van afvalinzameling vormt vanwege de afgesloten ruimte geen overlast richting de directe omgeving.

• k. Bij de ontwikkeling van deze locatie dient samenspraak conform de Verordening Samenspraak en Inspraak gemeente Eindhoven 2008 plaats te vinden.

Voordat het uitwerkingsplan als ontwerp ter inzage gelegd zal worden, zal de omgeving geïnformeerd worden. Dit informeren zal in overleg met de gemeente plaatsvinden op een wijze waarmee voldaan wordt aan de Verordening Samenspraak en Inspraak.

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1 Algemeen

De gemeente heeft in maart 2009 het toezicht- en handhavingsprogramma 2009 vastgesteld.

In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening , bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

• Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
• Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen ( zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
• Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
• Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
• In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
• In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
• We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

• Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan.
• Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing.
• Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties) .

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijv. Woningwet en de SVBP2008). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

7.2 Handhaving voorliggend plan

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog vigerende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voorzover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afzien indien de het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening.

Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie - eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

8.1 Uitvoerbaarheid

De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. Het uitwerkingsplan is hiermee financieel uitvoerbaar.

8.2 Kostenverhaal

In voorliggend geval zijn alle gronden in eigendom van de gemeente, er is hierdoor geen reden voor het opstellen van een exploitatieplan. De kosten worden gedekt door een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer.

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het plan wordt in het kader van het vooroverleg niet voorgelegd aan andere gemeenten, de provincie en het rijk omdat de belangen van deze overheden niet direct in het geding zijn.

9.2 Burgerparticipatie

Om betrokkenen in een vroeg stadium te informeren over het uitwerkingsplan 2e uitwerking De Bergen (Kazerne & Loods) is voorafgaand aan de planprocedure in het kader van de samenspraak voor bewoners en andere belanghebbenden een inloopavond belegd op 10 september 2013 in het Klein Paradijs aan de Paradijslaan vanaf 17.00 u tot 19.00 u. Middels een wijkinfo zijn 350 adressen uitgenodigd. Gedurende deze avond zijn bezoekers in de gelegenheid om kennis te nemen van het concept van de plannen tot herbestemming van het Klein Paradijs en om daarover opmerkingen te maken en/of vragen te stellen.
Circa 20 mensen hebben gebruik gemaakt van de uitnodiging.
Later is er nog een e-mail aan de initiatiefnemers verzonden met vragen door een buurtbewoner die de bijeenkomst vergeten was. Deze buurtbewoner is een week later uitgenodigd om alsnog persoonlijk van de plannen kennis te nemen.
Zij heeft met instemming gereageerd op de beoogde ontwikkeling en haar vragen, onder meer over de horecafunctie en het parkeren, zijn naar tevredenheid beantwoord.
Onderstaand het verslag van de inloopavond.

Programma/invulling in grote lijnen

De voormalige kazerne en oude loods op de hoek van de Grote Berg en de Paradijslaan in Eindhoven transformeren de komende jaren in een podium voor de creatieve industrie: Creative Suites in Kazerne & Loods.Samengevat rust het concept op vier pijlers:

• Podium voor de creatieve industrie: via exposities, projecten en ontmoetingen wordt de maatschappelijke toegevoegde waarde van de creatieve industrie onder de aandacht gebracht;
• Andere beleving door andere context: cultuur gecombineerd met horeca, voor een andere en intensere beleving;
• Ondernemende aanpak: erop gericht om zelf het budget voor het inhoudelijk programma te genereren;
• De inspirerende omgeving: historisch en cultureel erfgoed krijgt een nieuwe, maatschappelijk relevante functie.

Het merendeel van de aanwezigen reageerde enthousiast op de ontwikkeling, vooral in relatie tot het historisch perspectief. "Fijn dat dit gebouw behouden wordt en vooral weer in gebruik wordt genomen".
Aanwezigen zijn met name geïnteresseerd wat er nu eigenlijk gaat komen en hoe de initiatiefnemers dit hebben/gaan organiseren.

Hoe gaan de initiatiefnemers dit organiseren?

De stichting schrijft fondsen aan en zoekt medemogelijkmakers; enthousiaste mecenassen die het erfgoed willen behouden en/of het cultureel maatschappelijk programma mede een warm hart toedragen. Dat kan met een bijdrage in euro's, producten en diensten. Van de benodigde middelen is inmiddels ongeveer de helft toegezegd.

Wat wordt er verbouwd en hoe.

Het erfgoed wordt stapsgewijs aangepakt. Als eerste de oude loods en de voormalige theaterzaal. Aan de voorzijde wordt de loods niet veranderd. De gevel wordt gereinigd en de roldeuren worden vervangen door open hekwerken. De feitelijke ingang wordt iets naar binnen gelegd zodat er een portaal ontstaat. De pui binnen zal voornamelijk uit glas gaan bestaan.De voormalige marechausseekazerne zal vooral aan de buitenzijde voor in de oude staat worden hersteld. Het spreekt voor zich dat er intern allerlei verbouwingendienen plaats te vinden om het programma mogelijk te maken. Daarbij wordt geluisterd naar de bestaande structuur. Het programma voegt zich naar het erfgoed. Niet andersom. Het gaat dus met name om functionele aanpassingen, zoals isolatie.

Wat is het effect van deze ontwikkeling op de omgeving als het gaat om geluid/verkeersaantrekking en parkeren en met name wat is het verwachtte effect van de horeca op de omgeving?

Voor wat betreft de horecafunctie is het Barim (Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer) van toepassing. Dit besluit ziet er op toe dat de installaties die noodzakelijk zijn voor het functioneren van de horeca niet leiden tot hinder en/of overlast naar de dichtstbijzijnde woonfunctie.
Het parkeren kan niet op eigen terrein worden opgelost. Op termijn, na de oplevering van het de nieuwe huisvesting van Woonbedrijf op de hoek Grote Berg Keizersgracht is het de intentie een aantal parkeerplaatsen te huren in de drielaagse ondergrondse parkeergarage.
De bezoekers van deze accommodatie, voor zover ze met de auto komen, zullen parkeerplaatsen dienen te vinden in de in de omgeving ruimschoots aanwezige parkeervoorzieningen, onder meer in parkeergarages. In de Bergen is parkeren nagenoeg niet mogelijk in verband met het vergunninghouderregime.Om die reden zullen de parkeernormen buiten toepassing blijven.

Waar staat het initiatief nu:

Er is een uitwerkingsplan gemaakt voor dit gebied dat naar verwachting in oktober van dit jaar formeel in procedure wordt gebracht. Het gebouw/gebied zal door eigenaar gemeente Eindhoven via een erfpachtovereenkomst aan de Stichting ter behoud van Klein Paradijs ter beschikking worden gesteld. De stichting zal een marktconforme erfpachtcanon gaan betalen.De gemeente Eindhoven heeft voor de overgangsfase nu een bruikleenovereenkomst gesloten met de initiatiefnemers.Hierna zal het gebouw gefaseerd in gebruik worden genomen en worden verbouwd.
Formele stappen worden altijd gepubliceerd via Eindhoven Eigen en op de gemeentelijke website.

Communicatie rondom dit initiatief:
Verdere samenspraak bijeenkomsten zijn niet gepland. Uiteraard zullen de initiatiefnemers (mede-Bergenbewoners) middels allerlei kanalen blijven communiceren over voortgang en stand van zaken en vragen hierover beantwoorden. Op verzoek lichten initiatiefnemers met alle plezier persoonlijk de plannen aan hun buurtgenoten toe.

9.3 Zienswijzen

Het ontwerp uitwerkingsplan '2e uitwerking De Bergen (Kazerne & Loods)' ligt gedurende zes weken voor iedereen ter inzage conform artikel 3.9 Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht.