Sint Josephstraat 39-53, Dongen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Sint Josephstraat 39-53, Dongen" van de gemeente Dongen.

1.1 Aanleiding en doel

Op de locatie aan de Sint Josephstraat 39-53 - percelen H1827, H1864, H1865 en H1866 - is het JAL terrein gevestigd. Het plangebied, met hierop de JAL fabriek uit 1924, betreft een terrein met opstallen dat dienst heeft gedaan als schoenenfabriek. Op het terrein bevindt zich nu nog bedrijfsbebouwing waaronder een gebouw met rijksmonumentale status (monument nummer 517182). Na de bedrijfsbeëindiging in 1984 is het gewenst dat het reeds in vervallen staat verkerende terrein wordt herontwikkeld. Het projectgebied grenst tevens aan De Bergen, een klein natuurgebied dat zich bevindt in de kern van Dongen. Het gebied is slechts 4,8 ha groot, maar het unieke ervan is dat het hierbij om een stuifzandrelict gaat dat vroeger onderdeel uitmaakte van een veel groter geheel.

De aanwezigheid van een (Rijks)monumentaal bebouwingscomplex enerzijds en een kleinschalig natuurgebied anderzijds markeren de bijzonderheid van het projectgebied en vormen gezamenlijk de kapstok voor de gebiedstransformatie.

De initiatiefnemer is voornemens het plangebied te herontwikkelen, waarbij het rijksmonument (midden op het terrein) en het beeldbepalende gebouw (achter het fabrikanten woonhuis) behouden blijven in de vorm van woningen. Daarnaast is de initiatiefnemer ook voornemens een aantal grondgebonden woningen te realiseren rondom deze panden. Hiermee wil de initiatiefnemer zowel de omgeving als de gemeente maximaal tegemoet komen, waarbij het monumentale karakter van de JAL-fabrieksterrein behouden blijft.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Zuid en West Dongen'', omdat binnen de bestemmingen 'Bedrijf en Tuin' geen woningen mogen worden gerealiseerd en omdat de 40 woningen buiten het bouwblok van de bestemming 'Wonen' vallen. Binnen de bestemming 'Bedrijf is een wijzigingsbevoegdheid aanwezig voor wijziging naar de bestemming 'Wonen', maar omdat ook woningen buiten de bedrijfsbestemming (in de bestemming 'Tuin') zijn geprojecteerd kan hiervan geen gebruik worden gemaakt. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

Voorliggend bestemmingsplan bevat de toelichting en regels voor de herontwikkelingsopgave aan de Sint Josephstraat 39-53 te Dongen.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Dongen, sectie H, nummers 1827 (gedeeltelijk), 1864, 1865 en 1866. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 18.248 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Zuid en West Dongen", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 30 september 2010. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Bedrijf', 'Tuin' en 'Wonen'.

Ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' geldt de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie B1'. Binnen deze aanduiding zijn bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten ''functiemenging'' toegestaan. Verder zijn binnen deze bestemming bijbehorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie toegestaan. Tevens is binnen deze bestemming een bouwvlak aanwezig en gelden er meerdere maatvoeringsaanduidingen met betrekking tot de maximale goothoogten en maximale bouwhoogte van de aanwezige gebouw(en).

Ter plaatse van de bestemming 'Tuin' zijn tuinen met bijbehorende voorzieningen, zoals wandelpaden, toegestaan. Tevens is ter plaatse van deze bestemming de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' aanwezig. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van landschapswaarden.

Ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zijn onder meer woningen met aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Verder is binnen deze bestemming een bouwvlak aanwezig en gelden er twee maatvoeringsaanduidingen 'maximum goothoogte: 4 m' en 'maximaal aantal wooneenheden: 1', die beperkingen opleggen aan de bouwmogelijkheden.

Conclusie

Voorliggend initiatief waarbij het rijksmonument en het beeldbepalende pand worden herontwikkeld tot circa 24 woningen en de realisatie van circa 18 grondgebonden woningen is niet mogelijk binnen de bestemming 'Tuin' en 'Bedrijf'. Daarnaast vallen de 40 woningen buiten het aanwezige bouwblok van de bestemming 'Wonen'. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

DIRECTE OMGEVING

2.1 Geschiedenis

Vanuit een werk/woonhuis aan de Sint Josephstraat werd in 1881 gestart met een schoenenfabriek (JAL Schoenenfabriek) waar zeelaarzen, vetlederen werkschoenen en pantoffels werden vervaardigd. Tussen 1881 en 1920 is deze schoenenfabriek naar achteren verlegd op een smal perceel, waarna vanaf 1920 enkele aangrenzende percelen werden gekocht. Op deze gronden is in 1924 een 'moderne' nieuwe fabriek gebouwd. In 1931 vond een uitbreiding plaats door de overname van een bestaande schoenfabriek.

De leder- en schoenindustrie was lange tijd een belangrijke economische sector in de Langstraat. Het gebouw heeft cultuurhistorisch belang als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van de schoenfabriek, van handwerkbedrijf in de thuiswoning naar een gemechaniseerd productieproces met arbeidsverdeling in een fabriekspand.

Vanwege grote concurrentie uit het buitenland werd het bedrijf na ruim 100 jaar gedwongen in 1984 haar deuren te sluiten.

2.2 Bebouwing en functies

De JAL fabriek bevindt zich aan de rand van het landschap 'De Bergen' in Dongen. Het ligt te midden van woonfuncties tussen het centrum van Dongen en het buitengebied. De bijzondere fabrieksfunctie heeft altijd verscholen gelegen in de tweede lijn achter de lintbebouwing van de Sint Josephstraat. In de loop van de tijd zijn er wel meerdere gebouwde ontwikkelingen geweest op het JAL terrein die geen recht deden aan het historische ensemble van de fabriek.

Behalve uitbreidingen aan de fabriek werden aan de Sint Josephstraat diverse fabrieksvilla's en personeelswoningen gebouwd. De schoenfabriek is inmiddels al meer dan 30 jaar niet meer als zodanig in gebruik. Nadat het bedrijf stopte is een deel van de fabriekshallen uit andere bouwperiodes afgebroken en werd het ontdaan van de jongere indelingen en daarna gebruikt als opslag. Het pand is niet meer onderhouden en inmiddels neemt de schade door vocht, inwatering en vandalisme toe. De bouwkundige staat van de fabriek is door de leegstand slecht, zie afbeelding.

'''OUDE' JAL (LINKS)   EN RIJKSMONUMENT (RECHTS)

Het terrein is momenteel geheel omheind waardoor er geen relatie is tussen het gebied en de Sint Josephstraat.

2.3 Ontsluiting

Onderhavig plangebied kent in de huidige situatie twee ontsluitingswegen, beide uitkomend op de Sint Josephstraat. De Sint Josephstraat heeft een verzamelfunctie voor de wijk en vormt hierin in oostelijke richting - via de Vennen en de Eindsestraat - een ontsluiting op de N260. De Sint Josephstraat sluit aan beiden zijden aan op de gebiedsontsluitingswegen Jan Mertenslaan en de rotonde Vennen. In 2017 is een werkdaggemiddelde van 1520 motorvoertuigen per etmaal waargenomen. Dit aantal is acceptabel op dit type weg met deze functie.

BESTAANDE INRITTEN

2.4 Groen en water

Onderhavig plangebied is gelegen aan de rand van het natuurgebied 'De Bergen'. De Bergen is de naam van een klein natuurgebied dat zich bevindt in de kern van Dongen. Het is eigendom van de gemeente Dongen. Het gebied is slechts 4,8 ha groot, maar het unieke ervan is dat het hierbij om een stuifzandrelict gaat dat vroeger onderdeel uitmaakte van een veel groter geheel. Door de ingesloten ligging is het stuifzand niet meer actief en heeft het terrein meer de allure van een wandelpark. Het stuifzand moet door beheersmaatregelen open worden gehouden. De stuifzandrug maakt deel uit van de dekzandrug waarop Dongen ontstaan is en waarop ook de Kerkstraat is gelegen.

Het gebied ten zuiden van het plangebied is momenteel slechts bereikbaar via een smal pad ten westen van het plangebied.

Binnen het plangebied is geen stuifzand aanwezig en is de groene opstand zwaar verwaarloosd en verwilderd. Dit komt door de relatief lange leegstand (vanaf 1984) van het terrein.

Onderhavig plangebied kent geen oppervlaktewater.

Hoofdstuk 3 Plan

In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Onderstaande afbeelding geeft de beoogde toestand van het plangebied weer.

3.1 Stedenbouwkundige visie

In de loop van de decennia zijn meerdere, laagwaardige opstallen aangebouwd of bijgebouwd in het projectgebied. Tevens bevindt zich een manshoog hekwerk op de kadastrale perceelsgrens die geen historische begrenzing markeert.

Met de gebiedsvisie zullen het Rijksmonument en de oorspronkelijke voormalige schoenenfabriek (oude JAL) achter het Rijksmonument op nr. 41 aan de Sint Josephstraat weer zichtbaar in het landschap worden geplaatst. De later gebouwde opstallen worden gesloopt, het hekwerk wordt verwijderd en het natuurpark (wandelpark) De Bergen wordt voelbaar tot aan de rand van het monument. Beide te behouden gebouwen worden omgevormd tot woningen waarbij de belangrijkste, monumentale stijlelementen behouden blijven.

Toegevoegde woningbouw zal ‘te gast zijn’ in het landschap. Een groot deel van de bomen en van het aanwezige reliëf blijven behouden. Het landschap wordt openbaar toegankelijk waardoor meerdere wandelingen vanaf de Sint Josephstraat naar natuurgebied De Bergen mogelijk worden. De toegevoegde woningbouw zal bestaan uit grondgebonden woningen. Zowel de schaal van de woningen als het private grondgebruik blijven ondergeschikt aan de monumentaliteit van de bestaande bebouwing en aan het openbare karakter van het landschap. Autoverkeer wordt zo dicht als mogelijk nabij de Sint Josephstraat gehouden, waardoor er richting het natuurgebied van De Bergen zo min mogelijk autoverkeer zal zijn. Daarmee ontstaat er een natuurlijke overgang van een cultuur-rijk landschap en landgebruik naar een meer natuurlijk landschap.

De essentie van onderhavig planvoornemen is samen te vatten in een drietal thema's:

• 1. versterken van de cultuurhistorische kernwaarden van de JAL fabriek en van het recreatiegebied De Bergen.
• 2. stimuleren ontmoeting van jong en oud;
• 3. ontmoeting versterken tussen de Dongense cultuur en natuur.

PLANVOORNEMEN

3.2 Bebouwing en functies

Onderhavig initiatief betreft een totaal woningbouwprogramma van 40 woningen dat wordt opgesplitst in drie opgaven, bestaande uit:

• A. 18 grondgebonden woningen ;
• B. 12 appartementen en 6 studio's in het Rijksmonument, en;
• C. 4 grondgebonden woningen in het beeldbepalende pand.

Door de verschillende doelgroepen voor woningbouw op het terrein en in het monument kan een interessante gemengde woonbuurt ontstaan. De herbestemming van het plangebied is daarom bij voorbaat geschikt voor een combinatie ontwikkeling van landschappelijke versterking en woningbouw, waarbij de recreant 'te gast' is. Een gedifferentieerd woonprogramma maakt het hiernaast mogelijk om diverse doelgroepen en generaties binnen het plangebied te laten wonen in combinatie met een ruimtelijke opzet waar ontmoeten en spelen de ruimte krijgen.

De initiatiefnemer heeft de ambitie om het Rijksmonument, de 'nieuwe JAL', een nieuw podium te geven, waarbij het functioneert als een bufferzone tussen bestaande en nieuwe bebouwing. Tevens wordt een organische parkstructuur doorgezet naar de Sint Josephstraat en de nieuwbouw wordt onderdeel van het park waarbij de woningen te gast zijn in het landschap.

3.2.1 Grondgebonden nieuwbouw

Het woonmilieu van de grondgebonden woningen (A) is te typeren als compact wonen in het groen voor (jonge) gezinnen. De twee-onder-een kapwoningen worden, in een halve maan rondom het Rijksmonument, gerealiseerd aan de westkant van het plangebied.

De nieuwe woonbuurt met grondgebonden woningen wordt ontsloten via een centrale woonstraat die uitkomt op de parkeerzone achter de woningen van de Sint Josephstraat. Door de woningen met de voorzijden naar één woonstraat te richten, wordt de hoeveelheid infrastructuur, verkeersbewegingen en verlichting in het parklandschap tot een minimum beperkt. De overgang van de achtertuinen naar het omliggende landschap wordt zorgvuldig en collectief vormgegeven. Daarbij wordt ook gebruik gemaakt van de aanwezige en nieuw te creëren hoogteverschillen. De entree tot de achtertuinen vindt plaats via de centrale woonstraat. Hierdoor vindt geen verrommeling plaats aan de achterzijde van de woningen en kan een natuurlijke en duurzame overgang naar het landschap worden gemaakt.

Aan het eerste deel van de woonstraat liggen de woningen nagenoeg in het grid van het parkeerterrein en het Rijksmonument. Naarmate de woonstraat verder het plangebied indringt, wordt de inpassing van de woningen losser en ontstaan er doorzichten en langzaam verkeersroutes naar het omliggende landschap en naar het Rijksmonument. Hierdoor wordt een zachte overgang naar het landschap van De Bergen gecreëerd wat het contrast met de monumentaliteit van de JAL fabriek ten goede komt.

Overgangen tussen openbaar en privé eigendom zijn binnen het plan zacht. De tuinen kennen geen harde maar glooiende grenzen die gevormd worden door natuurlijke verhogingen. De hoogteverschillen worden gebruikt als afbakening van de gronden. Ingezet wordt op het behoud van zoveel mogelijk bomen.

Aan de woonstraat worden de woningen voorzien van een vlonder die als voortuin/terras gebruikt kan worden. Tussen de woonstraat en de vlonders bevindt zich veelal een berm/greppel als natuurlijke overgang en inpassing in het landschap. De greppels worden ook gebruikt voor de afvoer en infiltratie van regenwater in het plangebied.

De woningen krijgen een maximale bouwhoogte van 11 m. Hiermee wordt binnen het plan gestreefd naar een eenheid. Verder wordt iedere woning voorzien van een ruime oprit waarop plaats is voor twee auto's. Daarnaast krijgen de woningen de beschikking over individuele voor- en achtertuinen.

In het uiterste zuiden van deze straat wordt een pleintje gecreëerd. Tussen de straat en de voortuinen worden de gronden verlaagd om waterberging binnen het gebied zichtbaar te maken en parkeren vóór de woningen te voorkomen. Ten oosten van de woningen en ten zuiden van het rijksmonument wordt een natuurlijke speeltuin aangelegd die de overgang naar het natuurgebied vormt. Omwonenden kunnen door de nieuwe locatie naar het gebied lopen om te recreëren.

3.2.2 Rijksmonument

Het Rijksmonument bevindt zich op een rechthoekig plein dat omgeven wordt door het landschap van De Bergen. Het Rijksmonument (B) biedt ruimte aan 12 (ongelijkvloerse) appartementen en 6 studio's. Door de enorme vrije hoogte van zo'n 5 meter en de hoge borstweringen vraagt het benutten van de ruimte en realiseren van een goede buitenruimte om creatieve oplossingen. Het bestaande pand heeft een totale bouwhoogte van 11,5 meter. Op de tweede verdieping wordt gedeeltelijk een nieuwe dakopbouw toegevoegd waardoor het pand gedeeltelijk een bouwhoogte krijgt van 15 meter.

Omdat het pand een monumentale status heeft, wordt er gestreefd naar het zoveel mogelijk behouden en zichtbaar maken van authentieke onderdelen. Nabij de bestaande bebouwing wordt een bijgebouw bij de appartementen gerealiseerd die als berging/fietsenstalling dient.

GEVELBEELDEN

3.2.3 Beeldbepalend pand

De 'oude JAL' (C) blijft behouden en biedt ruimte aan 4 middeldure woningen. Deze woningen zullen deels ontsloten worden aan de straatzijde. Dit gedeelte van het plangebied (noordoosthoek) ligt het dichtst bij de Sint Josephstraat en wordt daarmee gerealiseerd aan de hoofdontsluitingsweg van het plan.

3.3 Verkeer en parkeren

3.3.1 Ontsluiting

Het projectgebied wordt vanaf twee toegangen vanaf de Sint Josephstraat ontsloten. Autoverkeer zal via de meest westelijke doorsteek het projectgebied bereiken en via de oostelijke het terrein weer verlaten naar de Sint Josephstraat, waarmee een eenrichtingverkeerssituatie ontstaat, wat moet leiden tot een overzichtelijke verkeersspreiding. Langzaam verkeer heeft vanaf beide aansluitingen entree tot het projectgebied. Direct achter de bestaande woningen aan de Sint Josephstraat wordt een belangrijk deel van de benodigde parkeeropgave ingepast, aangevuld met landschappelijk ingepast parkeren nabij het monument.

Binnen het plangebied wordt een woonstraat aangelegd en wordt de huidige bestrating rondom het Rijksmonument vervangen, zie onderstaande afbeelding. Rondom het Rijksmonument is geen autoverkeer toegestaan (met uitzondering van calamiteitenverkeer en incidenteel transport). De Sint Josephstraat heeft op dit moment een acceptabele verkeersintensiteit.

ONTSLUITING

3.3.2 Verkeer

De realisatie van woningen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "CROW publicatie 317 (kencijfers parkeren en verkeersgeneratie)'' bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Dongen wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Dongen tot de rest van de bebouwde kom behoort.

Huidige situatie

Het plangebied is niet meer in gebruik sinds 1984. Hierdoor kent het plangebied op dit moment geen verkeersaantrekkende werking. Desondanks is er planologisch wel bedrijvigheid mogelijk met bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie worden binnen het plangebied 40 wooneenheden gerealiseerd. Deze woningen vallen, om de verkeersgeneratie te bepalen; onder de onderdelen 'koop, etage, duur', 'koop, etage, midden', en 'koop, twee-onder-een kap'. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet.

Onderdeel	Verkeersgeneratie	Aantal	Totaal
Koop, etage, duur	6,7 - 7,5 per woning	12 woningen	80,4 - 90,0
Koop, etage, midden	5,2 - 6,0 per woning	6 woningen	31,2 - 36,0
Koop, tussen/hoek	6,7 - 7,5 per woning	4 woningen	26,8 - 30,0
Koop, twee-onder-een-kap	7,4 - 8,2 per woning	18 woningen	133,2 - 147,6
Totaal			271,6 - 303,6

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor 304 verkeersbewegingen per etmaal.

Conclusie

De verkeersaantrekkende werking van dit initiatief bedraagt, in een worst-case scenario, 304 verkeersbewegingen per etmaal. Met deze ontwikkeling komt de verkeersintensiteit afgerond uit op ca. 1850 motorvoertuigen per etmaal. Dit aantal is acceptabel op dit type weg met deze functie. Er worden verkeerskundig geen problemen verwacht. Met de aanleg van extra verharding wordt grotendeels rekening gehouden met de bestaande bomen.

3.3.3 Parkeren

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving.

De grondgebonden woningen hebben allen parkeerplaatsen op eigen terrein. Er zijn geen parkeerplaatsen te vinden aan de woonstraat. Hierdoor wordt het ‘wonen te gast in het bos’ extra benadrukt en is er ook geen sprake van onnodige rijbewegingen van parkeerplaats zoekende automobilisten in de woonstraat. De openbare parkeerplaatsen worden zo uitgevoerd dat het een positieve bijdrage levert aan de waterhuishouding en de biodiversiteit/hitteregulatie in het plangebied.

De gemeente Dongen heeft hiertoe het ontwerpbestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren Dongen'' opgesteld. Daarin wordt de CROW-publicatie 381, “Toekomstbestendig parkeren: van parkeerkencijfers naar parkeernormen” aangehaald. Dit document wordt gebruikt bij het opstellen van de parkeerbalans. Uitgangspunt is de parkeernorm in de kolom 'Rest bebouwde kom inclusief 's-Gravenmoer'. In de onderstaande tabel is de berekening van het maximale aantal parkeerplaatsen uiteengezet.

Onderdeel	Verkeersgeneratie	Aantal	Totaal
Rijksmonument
Koop, etage, duur	2,4 per woning	12 appartementen	28,8
Koop, etage, midden	2,2 per woning	6 studio's	13,2
Oude JAL
Koop, tussen/hoek	2,3 per woning	4 woningen	9,2
Park
Koop, twee-onder-een-kap	2,5 per woning	18 woningen	45,0
Totaal			96

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie maximaal moet voorzien in 96 parkeerplaatsen. Onderhavig plan voorziet in 96 parkeerplaatsen verdeeld over drie sectoren:

• parkeerplaatsen op eigen terrein 'Oude' JAL terrein: 12
• parkeerplaatsen op eigen terrein: 36
• parkeerplaatsen openbare ruimte: 48

PARKEERPLAATSEN

Conclusie

Onderhavig planvoornemen voldoet aan de maximale gemeentelijke parkeernorm.

3.4 Groen en water

Onderhavig planvoornemen leidt tot de individuele aanleg van tuinen behorende bij de grondgebonden woningen. Daarnaast is de initiatiefnemer voornemens om het gehele plangebied te voorzien van groene aspecten, in de vorm van bospaden, de aanleg van bos, wadi's en de aanplant van bomen en heesters; zie afbeelding.

In het plan worden zo veel mogelijk bomen behouden. In onderstaande afbeeldingen is te zien waar bomen worden gerooid en weer nieuwe bomen worden aangeplant.

Nieuwe beplanting (bomen, heesters en een kruidlaag) wordt vooral gerealiseerd in de groenzones aan de woonstraat, tussen de woningen en tussen de woningen en het Rijksmonument. Nieuwe beplanting bestaat zoveel mogelijk uit inheems plantmateriaal waarbij de nadruk wordt gelegd op seizoensbeleving en biodiversiteit.

GROENPLAN

NIEUW AAN TE PLANTEN BOMEN IN GROEN TE KAPPEN BOMEN IN ROOD

Daarnaast wordt het terrein in de huidige situatie omrand door hekwerk, dat zorgt voor een harde scheiding tussen de natuur en cultuur in Dongen. De initiatiefnemer is voornemens dit hekwerk te verwijderen om zo de scheiding weg te nemen. De voetpaden door het plangebied verbinden de omgeving met de natuur.

3.5 Duurzame en gezonde leefomgeving

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

3.5.1 Energietransitie

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld.

Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie:

• de 18 nieuwbouwwoningen worden 'aardgasvrij' gebouwd (verplicht);
• er wordt gebruikt gemaakt van duurzame energie;
• parkeervoorzieningen elektrische auto's/deelauto;
• de 18 nieuwbouwwoningen worden voorzien van zonnepanelen.

3.5.2 Klimaatbestendigheid

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling.

Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in:

• water in openbare ruimte (waterbergende, ecologische, landschappelijke, recreatieve functie);
• waterberging op eigen terrein;
• zo min mogelijk verharding / halfverharding;
• aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;
• zoveel mogelijk bestaande bomen behouden en nieuw groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

De woningbouwontwikkeling staat in voorliggend bestemmingsplan in totaal 40 woningen toe. Het planvoornemen valt hierdoor onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling' (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro). Zodoende moet de behoefte van deze ontwikkeling nader worden onderbouwd.

Verantwoording

De toevoeging van bovengenoemde extra woningen speelt in op de ontwikkelingen binnen de woningmarkt en de woonwensen van de burgers. Met dit bestemmingsplan worden andere type woningen, zoals meer gestapelde woningen en twee-onder-een-kap woningen mogelijk gemaakt, waardoor meer flexibiliteit ontstaat.

De toevoeging van deze extra woningen sluit daarnaast aan bij de toenemende vraag naar woningen in de regio. Voor de gemeente Dongen ligt een actuele vraag naar 807 woningen voor de periode 2019 tot en met 2029. Met de toevoeging van 40 extra wooneenheden en de vergroting van de diversiteit van de woningen voldoet het bestemmingsplan aan de actuele gemeentelijke woonvisie en het woningbouwprogramma (zie paragraaf 4.3.2 en 4.3.3).

Met deze ontwikkeling wordt ook tegemoet gekomen aan de actielijnen en richtinggevende principes zoals genoemd in het beleidsstuk 'Brabantse Agenda Wonen', waarvan eerst inbreiden en indien niet anders mogelijk dan pas uitbreiden een belangrijk principe is. Het gehele planvoornemen vindt plaats binnen het bestaand stedelijke gebied van Dongen, en betreft de herontwikkeling van een bedrijfslocatie.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Brabant;
• Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen.

De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd:

• 1. werken aan de Brabantse energietransitie;
• 2. werken aan een klimaatproof Brabant;
• 3. werken aan een slimme netwerkstad;
• 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Analyse
Onderhavig plan betreft een woningbouwontwikkeling van 40 wooneenheden, bestaande uit grondgebonden woningen en appartementen in de vorm van inbreiding. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

ad 1.	De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woningen binnen het plangebied zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de woningen. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening.
ad 2.	Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de woningen en de inrichting van de woonpercelen kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt.
ad 3.	Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Binnen de kern Dongen is sprake van een vraag naar diversiteit in woningaanbod. De concrete vraag naar woningen binnen de kern Dongen kan hiermee worden ingevuld.
ad 4.	Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de woningen wordt een bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2022 in werking zal treden.

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid):

• afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;
• afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;
• afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

4.2.2.1 De toedeling van functies

Het plangebied is onderdeel van het stedelijke gebied. In beginsel zijn daar conform artikel 3.42 IOV woningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt aan de voorwaarden getoetst.

''Artikel 3.42 - duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
  Onderhavig planvoornemen past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4.
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.
  Onderhavig planvoornemen zorgt voor een woningbouwontwikkeling op een geschikte locatie binnen de kern Dongen. Deze ontwikkeling moet minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen voldoen. Daarnaast wordt deze woonlocatie gerealiseerd als stedelijke inbreiding, waardoor binnen het concentratiegebied van de gemeente Dongen de stedelijke opgaven worden verwezenlijkt.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
  Onderhavig planvoornemen voldoet aan alle uitvoeringsaspecten. Deze worden nader toegelicht in hoofdstuk 5.
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
  Onderhavig planvoornemen voorziet in de transformatie van een verouderde (monumentale) schoenfabriek naar een hoogwaardige woonlocatie en in de realisatie van 18 nieuwe grondgebonden twee-onder-een kapwoningen. Hiermee draagt dit planvoornemen bij aan de transformatie van verouderde stedelijke gebieden.
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
  Onderhavig planvoornemen biedt met de transformatie van een verouderde schoenenfabriek naar een hoogwaardige woonlocatie mogelijkheden voor duurzaam gebruik van de bebouwing. Dit wordt verder uitgewerkt in het bouwplan behorende bij dit planvoornemen.
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
  Onderhavig planvoornemen voldoet aan de in hoofdstuk 5 benoemde eisen voor de opvang en afvoer van hemelwater. Hiermee wordt voldaan aan dit sublid.
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
  Onderhavig planvoornemen zorgt niet voor een verandering/aanpassing met betrekking tot duurzame mobiliteit. Dit sublid is niet van toepassing.
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.
  Onderhavig planvoornemen zorgt met de realisatie van een nieuw hoogwaardige woonlocatie voor een continuïteit van dit gedeelte van Dongen als woon- en verblijfslocatie. Hierbij wordt een verouderde situatie ingeruild, waardoor in dit gedeelte van Dongen verloedering wordt tegengegaan.

4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken

Ter plaatse van het plangebied geldt het gebiedskenmerk 'Stalderingsgebied'. Het artikel 3.52 IOV stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Onderhavig plan omvat geen veehouderijen. Er hoeft derhalve geen nadere toetsing plaats te vinden.

4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en meerwaardecreatie.

Er is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik, omdat de thans verouderde schoenenfabriek en omgeving wordt getransformeerd tot nieuwe woningbouwlocatie binnen het concentratiegebied van Dongen. Hiermee ontstaat een logische invulling van dit leegstaande gedeelte achter de Sint Josephstraat.

De situering van de woningen sluit aan bij de verkavelingsstructuur binnen het plangebied. Bestaande hoogteverschillen - ontstaan door het natuurgebied 'De Bergen' - worden meegenomen in dit plan en gebruikt als logische afbakening van publiek en private gronden.

Het planvoornemen leidt tot de toevoeging van 40 wooneenheden binnen de kern Dongen, waarbij de woningen aansluiten bij de doelstellingen geformuleerd in de woonvisie (paragraaf 4.3.2). Er is daarmee tevens een waardecreatie in het algemeen belang.

4.2.2.4 Conclusie

Het plan past binnen het beleid van de Interim Omgevingsverordening.

4.2.3 Brabantse Agenda Wonen

In 2017 heeft de Provincie Noord-Brabant de 'Brabantse Agenda Wonen' uitgebracht. Inzet is om de regio specifieke kwaliteiten van Brabant te behouden en te versterken. Met als uitgangspunt de motie 'Versnellen en verduurzamen woningbouwproductie' van Provinciale Staten en vanuit de urgentie het wonen en het woningbouwprogramma, nu het nog kan, nu er een flinke bouwopgave ligt, in te zetten voor deze bredere, met omgevingskwaliteit samenhangende doelen, is de Brabantse Agenda Wonen opgesteld. De Brabantse Agenda Wonen geeft vier actielijnen en zes richtinggevende principes.

Actielijnen:

• 1. Accent op duurzame verstedelijking.
• 2. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad.
• 3. Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen.
• 4. Versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

Richtinggevende principes:

• 1. Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) binnenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transformeren – en op het herbestemmen van leegstaand en leeg komend kantoor-, winkel- en ander vastgoed, met als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik gaat.
• 2. We geven ruim baan voor ' goede woningbouwplannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw genomen kan worden.
• 3. We leggen in Brabant meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag.
• 4. We ontwikkelen in Brabant vraaggerichte woningbouwplannen, die aansluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe flexibele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad.
• 5. Om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen zorgen we voor realisme en flexibiliteit in de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en –programmering.
• 6. We versterken in Brabant de samenwerking op de regionale woningmarkt, met de gemeenten als eerste aan zet. We vernieuwen de regionale woningbouwafspraken, met een groter accent op de kwalitatieve samenstelling van het planaanbod en de inzet van het woningbouwprogramma voor bredere, vaak ruimtelijk-kwalitatieve doelen en met specifiek aandacht voor de regionale afweging van de meer grootschalige gebiedsontwikkelingen en uitbreidingslocaties.

Analyse

Onderhavig plan bestaat uit de transformatie van twee bestaande panden (waarvan één rijksmonument) van een voormalige schoenenfabriek tot appartementen en woningen en de bouw van twee-onder-een kapwoningen in de kern Dongen als vorm van inbreiding. Dit sluit direct aan bij de richtinggevende principes 1, 2 en 3.

Conclusie

Het plan voldoet aan de 'Brabantse Agenda Wonen'.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie Dongen 2020

Door de gemeenteraad van Dongen is op 3 december 2009 de Structuurvisie Dongen 2020 vastgesteld. De structuurvisie bevat het generieke ruimtelijke beleid. De structuurvisie is opgedeeld in twee delen. In deel A wordt de structuurvisie op hoofdlijnen uiteengezet. Dit deel geeft weer wat het algemene ruimtelijke beleid is met de verschillende projecten die de gemeente wil uitvoeren of wil faciliteren. Deel B bevat een toelichting van de structuurvisie.

Ten aanzien van het functionele beleid geldt dat de gemeente Dongen ervoor wil zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit een positieve invloed heeft op het sociale klimaat. Door de leefbaarheid in de gemeente te behouden blijft Dongen een plek waar het goed wonen, leven en werken is waarbij maatschappelijke participatie voor een ieder zo veel mogelijk bereikbaar is.

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE

Analyse

In de structuurvisie uit 2009 worden verschillende structuren onderscheiden. Het plangebied ligt op de ruimtelijke structurenkaart van de gemeente Dongen op een 'potentiële ontwikkeling woningbouwlocaties'. De gemeente Dongen wil inspelen op de veranderende woningvraag. Zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal. Door inbreiding en herstructurering worden bestaande woongebieden in de toekomst intensiever ingevuld. De potentiële ontwikkeling woningbouwlocaties binnen bestaand stedelijk gebied komen als eerste in aanmerking om te worden getransformeerd. Daarnaast zorgt onderhavig plan voor een ruimtelijke kwaliteitswinst door de herontwikkeling van de voormalige JAL-schoenenfabriek en de bouw van 18 twee-onder-een kapwoningen.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen de 'Structuurvisie Dongen 2020'.

4.3.2 Dongense woonvisie 2017-2027

Op 9 februari 2017 heeft de gemeente Dongen de 'Dongense Woonvisie 2017-2027' vastgesteld. Verwacht wordt dat de bevolking in 2030 is afgenomen. Door de stijging van eenpersoonshuishoudens is de verwachting dat het aantal huishoudens stijgt. Daarmee neemt ook de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningen toe. Om aan de kwantitatieve vraag te voldoen omvat het 'Dongense Woningbouwprogramma 2019-2029' 807 woningen, zie paragraaf 4.3.3. Dit is meer dan de gemaakte regionale afspraken doordat er rekening is gehouden met planuitval. Deze woningbouw gaat voornamelijk plaatsvinden in de kern Dongen. Daarnaast heeft 's Gravenmoer 110 woningen toegewezen gekregen. Voor Klein-Dongense Vaart geldt dat er beperkt draagvlak is voor het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad. De gemeente vindt dat dergelijke kleine kernen woningbouw wel op deze locaties moet toelaten als de mogelijkheden zich aandienen.

Op de woningmarkt is sprake van mismatches doordat er in bepaalde segmenten te weinig aanbod van woningen is. Om te voldoen aan deze kwalitatieve vraag naar woningen zal de gemeente Dongen zich voornamelijk richten op de bouw van huur- en koopwoningen in het lagere segment. De gewenste verhoudingen in deze segmenten zijn voor de gemeente 35% goedkoop, 35% middelhuur en 30% duur. Ook kleinere woningen zijn noodzakelijk om het stijgende aandeel eenpersoonshuishoudens en senioren te kunnen voorzien van een woning.

Analyse

De bevolkingsprognose voor de kern Dongen gaat uit van een stijging van het aantal huishoudens. Hierdoor wordt verwacht dat de vraag en aanbod naar woningen niet overeen komen. Onderhavig plan bestaat uit de transformatie van een voormalige schoenenfabriek tot een appartementengebouw en woningen en de bouw van twee-onder-een kapwoningen in de kern Dongen als vorm van inbreiding. Door het bouwen van verschillende woningtypen wordt tegemoet gekomen aan de flexibele vraag naar woningen.

Hierbij richten de appartementen door hun omvang zich voornamelijk op eenpersoonshuishoudens en senioren. Dit is een groep die in de kern Dongen steeds groter wordt. De bouw van deze kwalitatieve woningen zorgt ervoor dat eenpersoonshuishoudens en senioren in Dongen kunnen blijven wonen. Dit versterkt de binding die de inwoners hebben met Dongen.

De twee-onder-een kapwoningen en de hoek- en tussenwoningen zijn daarentegen juist geschikt voor starters en jonge gezinnen. Hierdoor ontstaat er een planvoornemen dat een divers karakter kent.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen de 'Dongense woonvisie 2017-2027'.

4.3.3 Woningbouwprogramma 2019-2029

Door de gemeente is op 1 juli 2019 het 'Woningbouwprogramma 2019-2029 vastgesteld. De gemeente stelt dat er in deze periode ten minste 807 woningen gebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen voldoen. Deze plancapaciteit is opgebouwd uit de harde en zachte plancapaciteit.

Analyse

Onderhavig planvoornemen wordt binnen het 'Woningbouwprogramma 2019-2029' genoemd als potentiële woningbouwcapaciteit (zachte plancapaciteit) voor de periode 2020 tot en met 2022. Dit zijn gebieden die nu nog niet voor woningbouw bestemd zijn en waarvoor nog geen besluiten zijn genomen. Echter stelt de gemeente dat deze locatie volgens haar inzichten in de toekomst wellicht voor woningbouw in aanmerking komen.

Conclusie

Onderhavig planvoornemen past binnen het 'Woningbouwprogramma 2019-2029'.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. waterhuishouding.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Verhoeven Milieutechniek BV uit Zaltbommel een verkennend en eindsituatie bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "Diverse (bodem)onderzoeken herontwikkeling JAL-locatie, St. Josephstraat 39 e.o. te Dongen'' (14 juli 2017, B17.6702). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 1.

Verhoeven Milieutechniek BV concludeert dat:

• zintuiglijk, met uitzondering van sporen puin in de bovengrond bij boring B122, geen bijzonderheden zijn waargenomen. Over het algemeen zijn in de boven- en ondergrond licht verhoogde gehalten voor de onderzochte parameters aangetoond ten opzichte van de betreffende achtergrondwaarden. Met uitzondering van het verhoogde gehalte voor PAK in de sporen puinhoudende bovengrond ter plaatse van boring B122, zijn verder geen verhoogde gehalten aangetroffen. Desalniettemin zijn in het kader van de Wbb vervolgstappen noodzakelijk.
• ter plaatse van het overige erf zintuiglijk diverse bijmengingen met bodemvreemd materiaal zijn aangetroffen. Ter plaatse van boringen B109,130 en 132 zijn sterk sintelhoudende, sterk grindhoudende lagen met sporen van slakken aangetroffen. De aangetroffen sterk sintelhoudende, sterk grindhoudende lagen met sporen slakken hebben niet tot een bodemverontreiniging geleid.
• het asfalt, getest middels een PAK-marker test, geen PAK bevat in gehalten boven de ondergrens van 250 mg/kg.
• in de contactlaag (0,0-0,1 m-mv) van de afwateringzone ter plaatse van het kippenhok met asbesthoudend dak zonder goede afwatering zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest is aangetoond. In de overige asbestmengmonsters van de zintuiglijk verdachte lagen zijn eveneens geen gehalten voor asbest aangetroffen die een nader onderzoek verplichten.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn op basis van voorliggend onderzoek bezwaren voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie. Er dient een nader onderzoek naar PAK en Tri (trichlooretheen) te worden uitgevoerd conform de NTA 5755:2010. Daarnaast wordt door Verhoeven Milieutechniek BV geadviseerd om, na verwijdering van de momenteel aanwezige begroeiing, nog aanvullend een maaiveld inspectie uit te voeren om een definitieve uitspraak te kunnen doen over de contactzone.

Naar aanleiding van bovengenoemd bodemonderzoek heeft Verhoeven Milieutechniek BV uit Zaltbommel een aanvullend onderzoek naar PAK en Tri uitgevoerd, rapport: ''Diverse aanvullende onderzoeken, Herontwikkeling JAL-locatie, St. Josephstraat 39 e.o. te Dongen.'' (8 februari 2018, B18.7241). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 2.

Verhoeven Milieutechniek BV concludeert dat:

• zowel in de grond als in het grondwater van de aanvullende boringen en peilbuis geen sterk verhoogde gehalten voor Tri of overige VOCl zijn aangetoond. Enkel ter plaatse van de vermoedelijke kern (PB110) is een licht verhoogd gehalte voor Tri aangetoond. Op basis van onderhavig onderzoek wordt gesteld dat er geen sprake is van een ernstige grondverontreiniging met Tri, aangezien er vanuit kan worden gegaan dat minder dan 25 m³ grond sterk verontreinigd is met Tri.
• in de bovengrond van de aanvullende boringen geen sterk verhoogde gehalten voor PAK zijn aangetoond. Op basis van voorgaand en onderhavig onderzoek wordt gesteld dat er geen sprake is van een ernstige grondverontreiniging met PAK, aangezien maximaal licht verhoogde gehalten zijn aangetoond.
• voor het onderzoek naar asbest is de hypothese gesteld van een verdachte locatie. Op basis van de onderzoeksresultaten kan de gestelde hypothese worden verworpen. Zowel zintuiglijk als analytisch is geen noemenswaardige verontreiniging met asbest aangetoond.

Op basis van de onderzoeksresultaten van voorliggende en voorgaande onderzoeken zijn de bodemverontreinigingen met PAK en/of Tri in voldoende mate in beeld gebracht. Aangezien de grondverontreiniging met Tri en PAK niet (meer) sterk verhoogd zijn aangetroffen kan worden gesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Wel dient rekening gehouden met een zorgplichtgeval voor wat betreft de aangetroffen plaatselijke grondverontreiniging met Tri.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan volgens Verhoeven Milieutechniek BV geen belemmeringen tegen de voorgenomen onroerend goed transactie en herontwikkeling voor het beoogde gebruik voor wonen. Rekening houdend met onderstaande aanbevelingen.

Geadviseerd wordt voor de voorgenomen herontwikkeling de plaatselijk grondverontreiniging met Tri te saneren. Hiervoor dient een Plan van Aanpak te worden opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag (gemeente Dongen).

Voor wat betreft het overig terrein zijn geen vervolgstappen noodzakelijk in het kader van de Wbb (Wet bodembescherming).

Wel wordt geadviseerd om bij herontwikkeling de aanwezige bodemvreemde lagen rondom de monumentale fabriekshal (St. Josephstraat 39) af te voeren naar een erkend verwerker.

Naar aanleiding van bovengenoemd bodemonderzoek heeft Verhoeven Milieutechniek BV uit Zaltbommel een aanvullend inpandig onderzoek uitgevoerd, rapport: ''Diverse aanvullende inpandige onderzoeken, St. Josephstraat 39 en achter 41, 'Jal-locatie' te Dongen.'' (25 april 2019, B19.7373). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 3.

Verhoeven Milieutechniek BV concludeert dat:

• middels het uitgevoerde nader bodemonderzoek de vermoedelijke bodemverontreiniging met minerale olie onder de bebouwing van St. Josephstraat 39 (B21) in voldoende mate is onderzocht. Zowel in de grond als in het grondwater van de boringen en peilbuis zijn geen verhoogde gehalten voor minerale olie aangetoond. De matige verontreiniging met minerale olie uit voorgaand onderzoek is niet bevestigd.
• middels de uitgevoerde bodemonderzoeken de bodemkwaliteit onder de bestaande gebouwen, rijksmonument met huisnummer 39 en het voormalig kantoorgebouw achter huisnummer 41, in voldoende mate is onderzocht. Het aangetoonde verhoogde gehalte betreft een overschrijding van de streefwaarde. Aangezien de meetwaarde de index van 0,5 niet overschrijdt, zijn geen vervolgstappen in het kader van de Wbb noodzakelijk.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan ons inziens geen belemmeringen tegen de functie

wonen ter plaatse van het rijksmonument met huisnummer 39 en het voormalig kantoorgebouw achter huisnummer 41.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan, wanneer de plaatselijke grondverontreiniging met Tri gesaneerd wordt.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

5.1.2.2 Analyse

Omgevingstype

Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een gemengd gebied. In de omgeving is sprake van matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals horeca, detailhandelsvoorzieningen en maatschappelijke functies.

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw. Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Hieronder staat een overzicht van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.

bedrijf							SBI-code	categorie	richtafstand	werkelijke afstand
Sint Josephstraat 50: winkelfunctie	47	1	0 m	12 m
Sint Josephstraat 52: eetcafé							561	1	0 m	15 m
Sint Josephstraat 62: basisschool							852	2	10 m	25 m
Sint Josephstraat 63: cafetaria							561	1	0 m	30 m

Er liggen geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven. Het plan vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

5.1.3.2 Analyse

5.1.3.2.1 Risicovolle activiteiten

Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes).

Op de Risicokaart is te zien dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.

RISICOKAART PLANGEBIED

5.1.3.2.2 Explosieven

Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten. De gemeente Dongen heeft aangegeven dat er mogelijk sprake is van conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog binnen het plangebied. Deze kunnen gevaar opleveren als daar bij activiteiten in de bodem op wordt gestuit.

Om een pragmatische wijze een indicatie te kunnen geven van het al dan niet verdacht zijn van het onderzoeksgebied heeft I&A Survey BV uit Amsterdam een onderzoek uitgevoerd, rapport: ''Quickscan Explosieven'' (9 mei 2017, GPR6532). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 4.

I&A Survey BV concludeert dat:

• op basis van de bronnen kan worden gesteld dat er troepenverplaatsingen in de nabijheid van het onderzoeksgebied hebben plaatsgevonden. Na de bevrijding van Dongen op 30 oktober 1944 zijn diverse V1-bommen in Dongen terecht gekomen. Geen van deze feiten zijn echter op basis van de quickscan direct te relateren aan het onderzoeksgebied.
• er geen feiten zijn gevonden die de aanwezigheid van explosieven doet vermoeden binnen het onderzoeksgebied.

I&A Survey BV verondersteld dat er geen noodzaak is een historisch vooronderzoek uit te voeren.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

Het initiatief omvat nieuwe geurgevoelige objecten, maar ligt niet in de omgeving van veehouderijen. Het uitvoeren van een geuronderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid

5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe geluidgevoelige objecten.

Verkeerslawaai
Het initiatief omvat nieuwe geluidgevoelige objecten, maar ligt buiten de Ke-zones waarbinnen geen geluidgevoelige objecten mogen worden opgericht. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk.

Industrielawaai
Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een gezoneerd industrieterrein. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

5.1.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.2 Analyse

Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen.

Onderhavig plan omvat 40 woningen en betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.

Goed woon- en leefklimaat

In de Wet milieubeheer zijn voor een groot aantal stoffen grenswaarden opgenomen, maar uit onderzoek blijkt dat langs wegen alleen overschrijdingen van de grenswaarden voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) kunnen optreden. Voor de overige stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wm treden naar verwachting nergens langs het Nederlandse wegennet overschrijdingen van deze grenswaarden op. Voor de beoordeling van de luchtkwaliteit zijn daarom alleen de volgende criteria van toepassing:

• 40 µg/m3 jaargemiddelde concentratie NO2;
• 40 µg/m3 jaargemiddelde concentratie PM10;
• 25 µg/m3 jaargemiddelde concentratie PM2,5;
• 35 overschrijdingsdagen per jaar van de gemiddelde concentratie PM10.

Het plan ligt niet in de nabijheid van zware industrie, (een concentratie van meerdere) intensieve veehouderijen of drukke vaarwegen. Voor de beoordeling van de luchtkwaliteit wordt alleen gekeken naar luchtverontreiniging van verkeer op wegen in de omgeving.

In het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) is door diverse bronbeheerders zoals gemeenten, provincies en Rijkswaterstaat de Monitoringstool ingevoerd. Uit de resultaten van de Monitoringstool blijkt dat op deze locatie in de jaren 2017, 2020 en 2030 aan bovengenoemde grenswaarden (jaargemiddelde en overschrijdingsdagen) voor PM10 en NO2 wordt voldaan. Uit de monitoringstool volgt dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.7 Volksgezondheid

5.1.7.1 Inleiding

Het aspect volksgezondheid heeft de laatste jaren meer aandacht gekregen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Aangetoond moet worden dat een ruimtelijke ontwikkeling geen negatief effect heeft op de volksgezondheid.

Een beoordeling van de effecten op de volksgezondheid doet zich met name voor de ontwikkeling van of in de buurt van veehouderijen, boom- en fruitteelt en hoogspanningsverbindingen. In deze paragraaf wordt het plan aan deze aspecten getoetst.

5.1.7.2 Veehouderijen

Bij het beoordelen van de effecten van veehouderijen op de volksgezondheid wordt onderscheid gemaakt in endotoxinen en geitenhouderijen.

Endotoxinen
Endotoxinen zijn bouwstenen van bepaalde bacteriën die een toxisch effect op de mens kunnen hebben en tot gezondheidsklachten kunnen leiden. Endotoxinen komen vaak voor in fijnstof van intensieve veehouderijen. De Gezondheidsraad hanteert een advieswaarde van 30 endotoxine-eenheden per kubieke meter (EU/m³) voor de maximale blootstelling aan endotoxinen in de buitenlucht over een langere periode.
Omdat thans nog een toetsingskader wordt voorbereid, wordt voor de beoordeling de "Notitie Handelingsperspectieven Veehouderij en Volksgezondheid: Endotoxine toetsingkader 1.0" gehanteerd. Daarin zijn afstandsgrafieken opgenomen voor de relevante diersoorten vleeskuikens, legkippen en vleesvarkens gerelateerd aan de fijnstofemissie. In algemene zin kan worden gesteld dat het effect van endotoxinen tot maximaal 600 meter van veehouderijen plaatsvindt.

Analyse
Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 600 meter rondom het plangebied zijn geen (intensieve) veehouderijen actief. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect endotoxinen plaats te vinden. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van endotoxinen.

Geitenhouderijen
Uit onderzoek is gebleken dat omwonenden in een straal van 2 km rondom geitenhouderijen een verhoogde kans hebben op longontsteking. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van geitenhouderijen moet beoordeeld worden of er een effect is op de volksgezondheid.

Analyse
Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 2 km rondom het plangebied zijn echter geen geitenhouderijen met meer dan 100 geiten actief. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect geitenhouderijen plaats te vinden. Er is sprake van een goed woon- en leefklimaat ten aanzien van geitenhouderijen.

5.1.7.3 Boom- en fruitteelt

Bij boom- en fruitteelt worden vaak gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Deze middelen kunnen een gevaar opleveren voor de volksgezondheid. Als gevolg van de wind kunnen gewasbeschermingsmiddelen verwaaien. Dit wordt drift genoemd. Om te voorkomen dat derden als gevolg van drift in aanraking komen met gewasbeschermingsmiddelen wordt een spuitzone van 50 meter gehanteerd.

Analyse
Het plan leidt tot het toevoegen van woningen of andere functies waar personen gedurende langere tijd verblijven. Desalniettemin wordt opgemerkt dat de gronden rondom het plangebied thans niet in gebruik zijn voor boom- en fruitteelt en bovendien ook niet zijn aangewezen als boomteeltontwikkelingsgebied. Geconcludeerd wordt dat er geen rekening gehouden hoeft te worden met spuitzones als gevolg van boom- en fruitteelt.

5.1.7.4 Hoogspanningsverbindingen

De magnetische velden in de buurt van hoogspanningsverbindingen kunnen invloed hebben op de gezondheid. Het beleid van de Rijksoverheid is erop gericht om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rondom bovengrondse hoogspanningsverbindingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla.

Analyse
Het plan leidt tot het toevoegen van woningen of andere functies waar kinderen gedurende langere tijd verblijven. Desalniettemin wordt opgemerkt dat er sprake is van een zeer grote afstand tot hoogspanningsverbindingen, namelijk ruim 1.350 meter, en dat het schadelijke magneetveld zich tot maximaal enkele honderden meters van de hoogspanningsverbinding uitstrekt. Er is geen nader onderzoek nodig. Er is geen sprake van invloed op de gezondheid van de nieuwe bewoners door hoogspanningsverbindingen.

5.1.7.5 Conclusie

Het aspect volksgezondheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.8 Milieueffectrapportage

5.1.8.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, of waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is.

5.1.8.2 Analyse

De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren niet tot de in bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage genoemde ontwikkelingen. Er is derhalve geen nadere m.e.r.-beoordeling nodig.

Gelet op de resultaten van de hiervoor reeds uitgevoerde milieuanalyse, kan zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

5.1.8.3 Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

Het plangebied ligt gedeeltelijk in een zone met een landschappelijke waarden.

Voorafgaand aan de ontwikkelingen dient in kaart gebracht te worden of zich binnen het onderzoeksgebied behoudenswaardige archeologische resten (zouden kunnen) bevinden, die tegen de achtergrond van de bodemingrepen gevaar lopen.

Archeologisch bureau- en inventariserend onderzoek noordelijk deel plangebied

Bureau voor Archeologie uit Utrecht heeft een bureau- en inventariserend onderzoek uitgevoerd, rapport: ''St Josephstraat, Dongen, gemeente Dongen: een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende fase'' (5 juli 2017, 2214-6687). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 5.

Op basis van dit onderzoek concludeert Bureau voor Archeologie dat:

• uit milieukundig onderzoek blijkt dat het archeologisch niveau in het noordelijke plandeel waarschijnlijk door egalisatie, bouw- en sloopwerkzaamheden in de 20e eeuw is verstoord.
• het booronderzoek bevestigd dat de bovenste 45 tot 120 cm van het bodemprofiel is omgewerkt.

Bureau voor Archeologie beveelt aan om bodemingrepen in de zone langs de Sint Josephstraat dieper dan 50 centimeter te vermijden. Aanbevolen wordt de rest van het noordelijke plandeel vrij te geven voor de beoogde ontwikkeling. Het zuidelijke deel is niet onderzocht.

Archeologisch vooronderzoek zuidelijke deel plangebied

Naar aanleiding van bovengenoemd onderzoek heeft Vestigia uit Amersfoort een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd, rapport: ''Archeologisch vooronderzoek in het kader van de voorgenomen herontwikkeling van het JAL-terrein aan de St. Josephstraat 39 te Dongen, gemeente Dongen'' (19 december 2019, V18-3998). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 6.

Op basis van dit onderzoek concludeert Vestigia dat:

• bij het inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen een dunne bouwvoor is aangetroffen met een scherpe overgang naar het onderliggende ongestoorde dekzand. In het dekzand zijn geen sporen van bodemvorming en geen roest aangetroffen. Op basis daarvan is geconcludeerd dat de oorspronkelijke bodem in het (sub)recente verleden tot ten minste 50 centimeter beneden het oorspronkelijke maaiveld moet zijn vergraven. Eventuele archeologische waarden zullen hierbij verloren zijn gegaan.

Op basis van de resultaten van onderhavig onderzoek kan de archeologische verwachting voor het onderzochte gebied worden bijgesteld naar ‘laag’ voor alle archeologische periodes. Vestigia adviseert dan ook geen vervolgstappen in het kader van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ). Het is aan het bevoegd gezag, de gemeente Dongen, om een besluit te nemen ten aanzien van het beëindigen van het onderzoeksproces.

Ondanks een zorgvuldig onderzoek kan nooit volledig worden uitgesloten dat er tijdens werkzaamheden archeologische sporen of resten worden aangetroffen. Conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet dient hiervan melding te worden gemaakt bij de Minister.

Advies Monumentenhuis Brabant

Monumentenhuis Brabant adviseert het plangebied voor de huidige ontwikkeling vrij te geven, maar in het zuidwestelijke gedeelte van het plangebied (het gedeelte waar in 2019 aanvullend onderzoek is gedaan) een dubbelbestemming archeologie te behouden voor lagen dieper dan 1,50 m onder het maaiveld. Indien er in de toekomst dan toch ingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 1,50 m onder het maaiveld worden gedaan, kan dan nog onderzocht worden of er onder het eventuele stuifzand nog archeologische resten aanwezig zijn.

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan. De gronden tussen de percelen aan de Sint Josephstraat hebben mogelijk nog wel een archeologische waarden en hebben in dit bestemmingsplan een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' gekregen.

Voor alle gronden achter de bebouwing aan de Sint Josephstraat is de archeologische verwachtingswaarde bijgesteld naar laag voor de bovenste 1,50 m. Voor de gronden in de bovenste laag tot 1,50 meter is geen archeologisch onderzoek verplicht. Wanneer er werkzaamheden dieper dan 1,50 worden verricht met een oppervlakte van meer dan 100 m2 dient nog wel een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Deze verplichting is opgenomen in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2'.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

Binnen het plangebied zijn cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het rijksmonument en beeldbepalend pand binnen het plangebied zijn reeds in beeld en bij de planvorming wordt hiermee rekening gehouden.

De cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen, bijgevoegd als bijlage 7 van de toelichting, gaat in op de industrialisatie van de kern Dongen. Hierin wordt verondersteld dat:

''Tijdens de industrialisatie transformeerde de leernijverheid in Dongen zich tot leerindustrie. Mede als gevolg van de goedkope arbeidskrachten groeide Dongen uit tot een centrum van leer- en schoenenindustrie in Brabant. In 1895 waren 119 leerlooierijen actief in het dorp. In 1885 tweehonderd schoenmakerijen. In het eerste kwart van de twintigste eeuw groeide een aantal van deze kleine bedrijfjes uit tot grote industriële complexen.''

Op basis van de waardestelling worden door de initiatiefnemer diverse ontwerpkeuzes gemaakt om de beleefbaarheid van de fabriek te waarborgen.

Binnen onderhavig planvoornemen heeft de initiatiefnemer daarnaast rekening gehouden met de beeldbepalende waarden van het gebouw.

• Dakopbouw krijgt een gesloten karakter richting de oostzijde in verband met de privacy van de buren.
• De dakopbouw komt terug te liggen ten opzichte van de bestaande dakopstand, zodat het duidelijk is waar het monumentale volume stopt en waar het nieuwe volume begint.
• De dakopbouw wordt contrasterend ten opzichte van het monument ontworpen, zonder dat daarbij de samenhang in verhouding, kleurgebruik en materiaal verloren gaat.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Natuurwaarden

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

5.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Brabant.

Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om stikstofdepositie. Conform de Wet natuurbescherming mag de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden namelijk niet toenemen. Er geldt dan ook een grenswaarde van 0,00 mol/hectare/jaar.
Om de effecten van onderhavig plan op de omliggende Natura 2000-gebieden te bepalen is een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd door Lycens (rapport 'Stikstofdepositieberekening in relatie tot Natura 2000 Locatie JAL terrein Dongen', kenmerk: 2020-0077-01, 14 februari 2020). Het onderzoeksrapport is als bijlage 8 bijgevoegd.

Soortenbescherming
Bij ontwikkeling van het initiatief kunnen door de sloop van de bebouwing of kappen van bomen/rooien van beplanting verblijfplaatsen, foerageergebieden, vliegroutes van vogels en vleermuizen verstoord worden.

Quickscan flora en fauna

De beoordeling van het plan ten aanzien van de soortenbescherming is uitgevoerd door Ecologisch adviesbureau De Brabantse Wal uit Bergen op Zoom: rapport 'Quickscan flora en fauna ten behoeve van herontwikkeling terrein voormalige schoenenfabriek aan de Sint Josephstraat 39-53 te Dongen ' (mei 2017, 17.05.03). Het onderzoeksrapport is als bijlage 9 bijgevoegd.

Op basis van dit onderzoek concludeert Ecologisch adviesbureau De Brabantse Wal dat:

• zowel in gebouw 5 als gebouw 7 broedende vogels zijn aangetroffen. In gebouw 5 gaat het om de Kauw en de niet wettelijk beschermde verwilderde postduif, en in gebouw 7 om de Kauw en de Pimpelmees.
• rond het terrein foeragerende Gewone dwergvleermuizen zijn aangetroffen en er was tevens sprake van een overtrekkende Rosse vleermuis. Alhoewel dit niet geconstateerd is, is niet uit te sluiten dat de Gewone dwergvleermuis een verblijfplaats heeft in de liftschacht van gebouw 6 en dat de Rosse vleermuis huist in de in minder goede staat verkerende Paardenkastanje en/of Hollandse linde oostelijk van gebouw 5.
• Op het terrein zijn geen beschermde plantensoorten aangetroffen.

Een deel van de effecten is te voorkomen door sloop- en snoei- c,q. kapwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Verder is het van belang om bij de uitvoering zorgvuldig te handelen en eventueel aangetroffen dieren de gelegenheid te bieden weg te vluchten. Voor de verwilderde postduiven is het wellicht nodig ze op een moment dat ze niet broeden of geen niet-vliegvlugge jongen verzorgen te verstoren en/of te verjagen.

Voor de vos is het gewenst de twee meest westelijk gelegen holen met afschermende beplantingen in een nieuwe situatie te vrijwaren van mogelijke verstoringen.

Door zorgvuldig te werken en de voorgestelde mitigerende maatregelen uit te voeren wordt ook invulling gegeven aan de algemene zorgplicht die er op grond van de wet natuurbescherming is. Voor het vaststellen van mogelijk gebruik van opstallen of bomen door Gewone dwergvleermuis en Rosse vleermuis is aanvullend onderzoek nodig.

Beoordelend vleermuizenonderzoek

Naar aanleiding van bovengenoemd onderzoek heeft Cobra adviseurs uit Cuijk een Beoordelend vleermuizenonderzoek uitgevoerd, rapport: ''Beoordeling gebouw en boom op verblijfplaatsen van vleermuizen op locatie J.A.L.-terrein in Dongen'' (18 februari 2019, 302108 v1.0). Het onderzoeksrapport is als bijlage 10 bijgevoegd.

Op basis van dit onderzoek concludeert Cobra adviseurs dat:

• er geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn in de liftschacht.
• verblijfplaatsen van vleermuizen ook geen belemmeringen vormen voor het kappen of snoeien van de paardenkastanje. Er zijn namelijk geen verblijfplaatsen van vleermuizen in deze boom aanwezig.
• er naar alle waarschijnlijkheid ten minste één zomer- en/of paarverblijfplaats van vleermuizen aanwezig is in gebouw 2. Het is goed mogelijk dat er meer van dit type verblijfplaatsen aanwezig zijn. Om vast te stellen om welke soorten en aantallen vleermuizen het gaat, moet nader onderzoek worden uitgevoerd.
• voor het bewoonde duivennest op de zolder van gebouw 2 geadviseerd wordt om de zolder tot ongeveer half februari 2019 niet te betreden, om verstoring te voorkomen.
• het mogelijk is dat er winter-, kraam-, zomer- en/of paarverblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn in de spouwmuren van gebouw 4. Om vast te stellen om welke soorten en aantallen vleermuizen het gaat, moet nader onderzoek worden uitgevoerd.
• het mogelijk is dat er zomer- en/of paarverblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn achter scheuren, kieren en openingen in van gebouw 1 (met uitzondering van de liftschacht). Om vast te stellen om welke soort en aantallen vleermuizen het gaat, moet nader onderzoek worden uitgevoerd.
• er geen verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn in de linde op het voorterrein.
• op het achterterrein verblijfplaatsen aanwezig zijn van konijnen in de vorm van holen. Konijnen zijn op nationaal niveau beschermd, maar in Noord-Brabant geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen voor deze soort een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming. Zorgvuldig handelen is echter vereist. Daarom adviseren wij om de konijnenholen in kaart te brengen en de holen te ontzien tussen januari en juni (zie onderstaande 'Inspectie mogelijke verblijfplaatsen beschermde soorten').

Tot slot wordt opgemerkt dat de zorgplicht als genoemd in artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming te allen tijde van toepassing is.

Inspectie mogelijke verblijfplaatsen beschermde soorten

Naar aanleiding van het beoordelend vleermuisonderzoek heeft Cobra adviseurs uit Cuijk een inspectie naar mogelijke verblijfplaatsen beschermde soorten uitgevoerd, rapport: ''Inspectie mogelijke verblijfplaatsen beschermde soorten op J.A.L.-terrein in Dongen'' (18 maart 2020, 302943 v1.0). Het onderzoeksrapport is als bijlage 11 bijgevoegd.

Op basis van dit onderzoek concludeert Cobra adviseurs dat:

• er geen verblijfplaatsen van postduiven, konijnen, huismussen en kerkuilen aanwezig zijn op het J.A.L.-terrein. Ten aanzien van deze soorten zijn in het kader van de Wnb dan ook geen vervolgstappen nodig.
• er bewoonde nesten van kauw en pimpelmees (en mogelijk andere kleine zangvogels met uitzondering van huismussen) aanwezig zijn in openingen en kieren van gebouw 2. Nesten van pimpelmees zijn in sommige gevallen jaarrond beschermd. Maar in dit geval niet, omdat in de directe omgeving voldoende alternatieve nestlocaties voorhanden zijn. Nesten van kauw zijn ook niet jaarrond beschermd.
• er kans is op een bewoond eekhoornnest in een van de bomen aan de zuidoostrand van het terrein. Zolang deze boom en de bomen die onderdeel uitmaken van dezelfde bomenrij behouden blijven, zijn er geen vervolgstappen nodig in het kader van de Wnb.

Cobra adviseurs adviseert om na het broedseizoen alle kieren en openingen in gebouwen af te dichten, zodat deze ongeschikt worden voor vogels als verblijfplaats.

Aanvullend vleermuisonderzoek

Naar aanleiding van het beoordelend vleermuisonderzoek heeft Cobra adviseurs uit Cuijk een Aanvullend vleermuizenonderzoek uitgevoerd, rapport: ''Vleermuisonderzoek J.A.L.-terrein Dongen'' (5 februari 2020, 302337). Het onderzoeksrapport is als bijlage 12 bijgevoegd.

Op basis van dit onderzoek concludeert Cobra adviseurs dat:

• Voor ruige dwergvleermuis en laatvlieger zijn geen vervolgstappen nodig in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk zijn. Er is namelijk geen sprake van verblijfplaatsen en er wordt geen essentieel foerageergebied of vliegroute aangetast van deze soorten.
• Tijdens het onderzoek met de batdetector zomer- en paarverblijfplaatsen van zes gewone dwergvleermuizen zijn vastgesteld in één van de onderzochte gebouwen. Zomer- en paarverblijfplaatsen van gewone dwergvleermuis kunnen ook als winterverblijfplaats worden gebruikt. Alle vleermuizen zijn strikt beschermd onder de Wnb.
  Het renoveren of slopen van het gebouw met verblijfplaatsen leidt tot overtreding van artikel 3.5 lid 4 Wnb, omdat met een dergelijke handeling verblijfplaatsen worden aangetast.
  Om het gebouw met verblijfplaatsen te mogen renoveren of slopen, is een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig. Deze ontheffing moet worden aangevraagd bij het bevoegd gezag, in dit geval Provincie Noord-Brabant. Bij de ontheffingsaanvraag dient ook een activiteitenplan te worden aangeleverd.

Het opstellen van het activiteitenplan waarin onder andere de mitigerende maatregelen zullen worden omschreven is reeds in gang gezet en ook zal de ontheffingsaanvraag worden voorbereid.

Bescherming van houtopstanden
Het plan omvat niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.

Inpasbaarheidsonderzoek bomen

Door Cobra adviseurs uit Cuijk een is een inpasbaarheidsonderzoek naar de bestaande bomen uitgevoerd, rapport: 'Inpasbaarheidsonderzoek 111 bomen J.A.L-. terrein Dongen'' (14 maart 2019, 302108 v1.0). Het onderzoeksrapport is als bijlage 13 bijgevoegd.

Hierna is de samenvatting van de rapportage en het advies opgenomen.

Kwaliteit en toekomstverwachting

Er zijn 92 bomen met een normale conditie en negentien bomen met een verminderde of sterk verminderde conditie. De gemiddelde kwaliteit van de bomen is goed, maar er is sprake van achterstallig onderhoud. In veel bomen zijn bijvoorbeeld afgestorven takken aanwezig. De toekomstverwachting van 107 bomen is meer dan vijftien jaar en van twee bomen minder dan vijftien jaar. Bij twee bomen kan de toekomstverwachting pas worden bepaald na het uitvoeren van nader onderzoek.

Groeiplaats en beworteling

Vanwege de overwegend schrale groeiplaatsomstandigheden wortelen de bomen vooral in de bovenste 30 cm van het profiel. Hierdoor hebben de bomen overwegend een oppervlakkig en breed wortelgestel ontwikkeld met veel fijne beworteling. Gemiddeld hebben de bomen tot circa 40 cm stamdiameter een kluitgrootte van circa vijftien keer de stamdiameter. De bomen vanaf circa 40 cm stamdiameter hebben een kluitgrootte van circa tien keer de stamdiameter. Voor sommige bomen, bijvoorbeeld de bomen in verharding, hebben de kluiten een afwijkend, compacter formaat.

Inpasbaarheid

Op basis van de actuele toekomstverwachting en de kwaliteit van de groeiplaats hebben wij de inpasbaarheid bepaald. Bijna alle bomen zijn vanwege de goede kwaliteit en toekomstverwachting inpasbaar en het behouden waard. Bij twee bomen is eerst nader onderzoek nodig om te bepalen of het nog zinvol is de bomen in te passen. Twee bomen met een beperkte toekomstverwachting adviseren wij niet in te passen.

Advies

Allereerst moet een keuze gemaakt worden over welke bomen behouden kunnen blijven of verwijderd moeten worden. Bomen kunnen behouden blijven als het ontwerp rekening houdt met de kluitdiameter en de kroonprojectie. En er binnen de kluitdiameter geen afgraving en grote ophoging plaatsvindt. Bomen waarbinnen afgraving en grote ophoging onvermijdbaar is, adviseren wij niet in te passen. Daarnaast hebben wij aanbevelingen opgenomen over:

• uit te voeren boomveiligheidsmaatregelen;
• uit te voeren nader onderzoek als verplanten wordt overwogen;
• op te nemen uitgangspunten voor het ontwerp en handvatten voor boombescherming;
• een op te stellen bomeneffectanalyse zodra het voorlopig ontwerp gereed is.

Met voorgaand inpasbaarheidsonderzoek is zoveel mogelijk rekening gehouden bij de situering van de woningen en tuinen. Hiermee kunnen zo veel mogelijk bomen behouden blijven.

5.2.3.3 Conclusie

Na verkrijging van de ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming vormt het aspect natuurwaarden geen planologische belemmering meer voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

5.3.1 Inleiding

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Brabantse Delta.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.3.2 Beleid

In deze paragraaf is het relevante vigerende beleid opgenomen.

5.3.2.1 Nationaal niveau

• Het Nationaal Waterplan
  Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016-2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

5.3.2.2 Provinciaal niveau

• Het Provinciaal Waterplan Noord-Brabant 2016-2021
  Dit plan bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2016-2021. Naast beleidskader is het Provinciaal Waterplan ook toetsingskader voor de taakuitoefening van lagere overheden op het gebied van water. Bovendien dient het plan als structuurvisie voor het aspect water op grond van de Wet ruimtelijke ordening.

5.3.2.3 Waterschap Brabantse Delta

Onderhavig plangebied ligt binnen het beheergebied van het Waterschap Brabantse Delta. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in:

• Het Waterbeheerplan 2010-2015 van het Waterschap
  
• Brabant Keur
  Voor de beheergebieden van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en De Dommel geldt dezelfde keur: Brabant Keur. De keur bevat regels ter bescherming van de waterwerken die nodig zijn voor een goed waterbeheer (kwantiteit) en voor de bescherming van het gebied tegen hoog water.
  Bij veel projecten is sprake van een toename van het verharde oppervlak. Hieromtrent is in de Algemene regels bij de keur het volgende opgenomen:
  • 1. Bij een toename van het verharde oppervlak van minder dan 2000 m² stelt het waterschap geen nadere eisen aan de verwerking van het hemelwater. Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid.
  • 2. Bij een toename van het verharde oppervlak van meer dan 2000 m² maar minder dan 10.000 m² moeten compenserende maatregelen ten aanzien van de verwerking van het hemelwater worden getroffen conform de rekenregel:

    benodigde compensatie (in m³) = toename verhard oppervlak (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m)

  • 3. Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een watervergunning nodig.
    

• Beleidsregel "Hydrologische uitgangspunten, bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen".
  In de Beleidsregel worden de kaders en normen voor de watertoets gegeven. De uitgangspunten ten aanzien van het hemelwaterbeleid worden beschreven. Met behulp van de afvoernormen kan de benodigde waterberging en/of retentievoorziening worden berekend. De voorkeursvolgorde voor de te treffen compenserende maatregel betreft:

• 1. infiltreren;
• 2. retentie aanleggen binnen plangebied;
• 3. retentie aanleggen buiten plangebied;
• 4. berging zoeken in bestaand plangebied.

Voor onderhavig plan is gekozen voor een combinatie van infiltratie en berging zoeken in het bestaand plangebied door middel van de aanleg van wadi's (zie berekening bergingscapaciteit in paragraaf).

Verder zijn de volgende randvoorwaarden opgenomen:

• 1. Hemelwatersysteem.
• 2. Kwantiteit.
• 3. Kwaliteit.
• 4. Drooglegging.

5.3.3 Watersysteem

5.3.3.1 Bodem

Er heeft geen specifiek onderzoek plaatsgevonden naar de infiltratiecapaciteit van de bodem. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek (zie paragraaf 5.1.1) blijkt dat ter plaatse sprake is van een matige fijne zandbodem. De waterdoorlatendheid is goed.

5.3.3.2 Oppervlaktewater

Binnen het plangebied en in de directe omgeving is geen oppervlaktewater aanwezig.

5.3.3.3 Grondwater

De gemeten hoogste grondwaterstand (GHG) binnen het plangebied lag tijdens het bodemonderzoek op 3,00 m-mv.

5.3.3.4 Waterschapsbelangen

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin waterschapsbelangen een rol spelen, zoals waterkering, waterberging of waterwinning.

5.3.4 Hemelwater

De beoordeling van het plan ten aanzien van de waterhuishouding is uitgevoerd door Akertech: rapport 'Watertoets ontwikkeling JAL Dongen' (18 mei 2020, 2020018). Het onderzoeksrapport is als bijlage 14 bijgevoegd.

Op basis van dit onderzoek concludeert Akertech het volgende:

Algemeen

Uit het Stedenbouwkundig ontwerp blijken diverse compenseren maatregelen mogelijk om invulling te geven aan de wateropgave, zoals:

• Groen dak;
• Wadi’s (voorzijde woningen);
• Greppels (achterzijde woningen);
• Infiltratiekratten.

Compenserende maatregelen

Met de toepassing van die compenserende maatregelen kan een waterberging worden bereikt van circa 1.161 m3. Dit voldoet ruimschoots aan de wateropgave van 595 m3. Echter, er dient een keuze te worden genomen in de oplossingsrichtingen. Tevens dient van de oplossingsrichtingen een watersysteem te worden uitgedacht. De voorkeur van Akertech gaat uit naar toepassing van:

• Wadi’s voor regenwater afkomstig van particulier en openbaar terrein met een noodoverloop naar het IT-riool;
• Infiltratiekratten voor regenwater afkomstig van particulier terrein met een noodoverloop naar de greppels gelegen aan de achterzijde van de woningen;
• IT-riool als noodoverloop van de wadi’s, als extra buffer en (beperkte) afvoer voor pieksituaties naar het bestaande regenwaterriool in de Sint Josephstraat (bij voorkeur als ringleiding en aangesloten op 2 locaties op het bestaande riool; ter hoogte van huisnummer 41 en 55);
• Toepassen waterbergende fundering onder rijbaan / parkeerplaatsen;
• Toepassen van water-passerende bestrating van rijbanen.

Met deze watertoets wordt onderbouwd dat er meerdere oplossingsrichtingen waarmee de waterberging binnen het plangebied kan worden gerealiseerd.

5.3.5 Afvalwater

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal via de nieuw te realiseren binnenweg op de bestaande riolering in de Sint Josephstraat op geloosd worden.

5.3.6 Waterkwaliteit

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

5.3.7 Conclusie

Het aspect volksgezondheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

Hoofdstuk 6 Financïele haalbaarheid

In dit hoofdstuk wordt de haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond. Een bestemmingsplan moet zowel in financieel als in maatschappelijk opzicht haalbaar zijn. Er wordt daarom een korte financiële toelichting gegeven en daarnaast worden de doorlopen procedures weergegeven.

6.1 Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal, is het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' en is het opstellen van een exploitatieplan echter niet vereist.

6.2 Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Groen (artikel 3)

Groenvoorzieningen zijn binnen vrijwel alle bestemmingen mogelijk. Vooral de gronden die in het gemeentelijke Groenstructuurplan (oktober 1997) zijn aangemerkt als structureel groen, zijn bestemd als groen. De bestemming Groen is een globale bestemming waarbinnen onder andere ook voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en voet- en fietspaden zijn toegestaan.

De bestemming Groen hoeft niet te betekenen dat er sprake is van natuur- of landschapswaarden. Daar waar dat wel het geval is, is tevens de dubbelbestemming Waarde – Landschap van toepassing

Verkeer- Verblijfsgebied (artikel 4)

Binnen deze bestemming vallen alle gronden met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen.Hiertoe behoren wegen, straten en paden met voornamelijk de verblijfsfunctie, groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen.Ook waterhuishoudkundige voorzieningen, onder andere ten behoeve van waterberging, zijn binnen deze bestemming toegestaan. Op deze gronden mag uitsluitend bebouwing worden opgericht in de vorm van nutsvoorzieningen, straatmeubilair, gedenktekens en speeltoestellen.

Wonen (artikel 5)

De bestemming maakt het mogelijk twee gebouwen met 18 appartementen en 4 grondgebonden woningen en 18 grondgebonden woningen te realiseren. Binnen de woonbestemming zijn naast wonen ook beroep-aan-huis en kleine bedrijfsmatige activiteiten toegestaan, mits wordt voldaan aan de in het artikel opgenomen specifieke gebruiksregels. Ook de aanduiding ‘erf’ behoort toe aan de woonbestemming. In de bouwregels komt terug hoe groot de aan-, uit-en bijgebouwen binnen deze aanduidingen maximaal mogen zijn. Tevens zijn op de bestemde gronden parkeervoorzieningen, tuinen, achterpaden en ontsluitingen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan. In de bouwregels zijn, in combinatie met de verbeelding, bijgebouwen toegestaan, evenals bouwwerken, geen gebouwen zijnde en ondergrondse bouwwerken.

Waarde - Archeologie – 1 (artikel 6)

De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig wanneer de grond over een gebied van meer dan 100 m2 en dieper dan 50 cm wordt verstoord. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Waarde - Archeologie – 2 (artikel 7)

De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig wanneer de grond over een gebied van meer dan 100 m2 en dieper dan 150 cm wordt verstoord.

Waarde-Landschap (artikel 8)

De voor 'Waarde-Landschap' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en) - mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van landschapswaarden. Op deze gronden mag uitsluitend worden gebouwd, indien aanwezige landschapswaarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 9)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 10 )
Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 11)

In dit artikel zijn algemene gebruiksregels als geldend voor het gehele plangebied opgenomen.

Algemene afwijkingsregels (artikel 12)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplan bepalingen (de bouwregels) is een algemene afwijkingsregel opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (artikel 13 )
In lid 13.1 is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken af te wijken van de bestemmingsgrenzen. Deze bepaling gaat verder dan die van artikel 29, vandaar dat hier altijd een wijziging voor nodig is van burgemeester en wethouders. Overigens geldt ook hier dat deze bepalingen als algemene regel gelden voor alle bestemmingen.

Overige regels (artikel 14 )
Dit artikel bevat één bepaling, namelijk "Werking wettelijke regeling (artikel 14.3)" In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en / of functie uit die andere regeling van toepassing verklaard). Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel "Wettelijke regelingen" op te nemen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 15)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 16)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Omgevingsdialoog
• 2. Inspraak voorontwerpbestemmingsplan
• 3. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
• 4. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 5. Vaststelling door gemeenteraad
• 6. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

8.1 Omgevingsdialoog

Op 2 juli 2019 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden in café-zaal 'De Gouden Leeuw' in Dongen. Hier waren 36 aanwezigen, waarvan 29 omwonenden. Het verslag van deze informatiebijeenkomst is bijgevoegd in bijlage 15 van de toelichting.

Deze informatieavond heeft geleid tot aanpassingen van het plan.

8.2 Inspraak voorontwerpbestemmingsplan

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken vanaf 19 juni tot en met 23 juli 2020 ter inzage gelegen. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen inspraakreacties is opgenomen als bijlage 16. De ingekomen inspraakreacties hebben niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

8.3 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de betrokken instanties. Door Provincie Noord-Brabant en Waterschap Brabantse Delta is gereageerd op de plannen. De provincie geeft aan dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen. Het Waterschap vraagt een tekstuele aanpassing door te voeren inzake het genoemde beleid. Verder geven zij een positief wateradvies, aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan.

Het verslag van het vooroverleg is in de inspraaknota (bijlage 16) opgenomen.

8.4 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbesluit, het ontwerpbestemmingsplan en alle bijbehorende stukken hebben vanaf vrijdag 2 oktober tot en met donderdag 12 november 2020 ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. Er zijn 6 zienswijzen ingediend. Het verslag van de terinzagelegging en de beantwoording van de ingekomen zienswijzen is opgenomen als bijlage 17. De ingekomen zienswijzen hebben geleid tot beperkte aanpassing van het bestemmingsplan.

8.5 Vaststelling

Het bestemmingsplan is op 28 januari 2021 gewijzigd vastgesteld.