Wilhelminastraat 75a Dongen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

Op het perceel Wilhelminastraat 75a in Dongen stond geruime tijd verouderde bedrijfsbebouwing leeg. Initiatiefnemer heeft de gronden en het pand gekocht en wenst de mogelijkheid te hebben om op het perceel een woning te realiseren.

De voorgenomen ontwikkeling past niet in het geldende bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen - Partiële Herziening 2015', vastgesteld op 21 mei 2015 door de gemeenteraad van Dongen.

Doel van het voorliggend bestemmingsplan is om de ontwikkeling binnen het plangebied planologisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het zuiden van de dorpskern Dongen, aan de Wilhelminastraat. Ten zuiden van het perceel staan woningen gesitueerd. Ten noorden en oosten liggen bedrijven. De omgeving van het plangebied valt te typeren als een gemengd gebied, vanwege de aanwezigheid van verschillende functies.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland, 2016)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen', vastgesteld op 30 september 2010 door de gemeenteraad van Dongen. Op 21 mei 2015 is de herziening 'Zuid en West Dongen - Partiële herziening 2015' vastgesteld. Het plangebied maakt onderdeel uit van deze herziening.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen - Partiële herziening 2015' (bron: ruimtelijke plannen)

De gronden hebben de bestemming 'Bedrijf' en zijn voorzien van een bouwvlak. Voor het bouwvlak geldt een maximum goothoogte van 5 meter. Tevens geldt de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - B1'. Dit houdt in dat een bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' zijn toegestaan.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande en de beoogde situatie. In hoofdstuk 3 wordt het relevante beleidskader besproken. Hierbij komen achtereenvolgens het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid aan bod. In hoofdstuk 4 worden de diverse milieu aspecten behandeld. In hoofdstuk 5 komen de juridische aspecten aan de orde en in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

In de bestaande situatie is het plangebied bebouwd. De bebouwing bestaat uit een bedrijfsgebouw (110 m²), bestaande uit een kantoorruimte (50 m²) met aansluitend een bedrijfsruimte (60 m²). Naast het bedrijfsgebouw bestaat de bebouwing uit een overdekte opslag en een verhard buitenterrein ten behoeve van verkeersruimte en parkeren.

Aan de zuidzijde van het gebouw ligt een afrit. Deze wordt gebruikt door de drankenhandel (Wilhelminastraat 79 A). Deze gronden zijn in eigendom van Wilhelminastraat 75a, maar hier geldt een recht van overpad (3 meter breed) waardoor de drankenhandel deze gronden mag gebruiken.

Aan de achterzijde van het pand Wilhelminastraat 75a staat een aantal garageboxen. Ook hier geldt een recht van overpad van 3 meter breed, zodat de huurders/eigenaren van de garageboxen de boxen kunnen bereiken.

Figuur 2.1 Zijaanzicht vanaf de Wilhelminastraat (bron: Google Streetview, 2016)

Figuur 2.2 Zijaanzicht vanaf de Wilhelminastraat (bron: Google Streetview, 2016)

2.2 Beoogde situatie

In de beoogde situatie zal het perceel geschikt gemaakt worden om te wonen. Hiervoor wordt de huidige bebouwing mogelijk gesloopt. Het plangebied kan dan bouwrijp worden gemaakt en worden voorzien van een woonbestemming. Op deze wijze biedt de bestemming ontwikkelingsmogelijkheden. Ten tijde van het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is nog niet duidelijk of initiatiefnemer of een andere partij gebruik maakt van deze mogelijkheden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Het relevante beleidskader voor de beoogde ontwikkeling is weergegeven in onderstaande tabellen. In de tweede kolom van de tabel zijn de relevante beoordelingsaspecten uit de beleidsdocumenten weergegeven en in de derde kolom is de afweging hiervan weergegeven.

3.2 Beleid

Overheid en kader	Beoordelingsaspect	Afweging
Rijksoverheid
Structuurvisie, Infrastructuur en Ruimte (2012)	De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijk beleid van het Rijk. De SVIR is in maart 2012 in werking getreden. In de SVIR worden de dertien onderwerpen aangegeven die het Rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht.	In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid opgenomen voor de omgeving van het plangebied.
Besluit ruimtelijke ordening (2012)	Voor succesvol ruimtelijk beleid is het van belang dat in iedere regio vraag en aanbod van stedelijke functies goed op elkaar zijn afgestemd. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking dient een beschrijving van de behoefte aan de beoogde ontwikkeling te worden gegeven. Tevens dient, wanneer dit niet het geval is, gemotiveerd te worden waarom de beoogde ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied dient plaats te vinden.	Het bouwrijp maken van gronden en het planologisch mogelijk maken van 1 woning is, op basis van beschikbare jurisprudentie, geen stedelijke ontwikkeling. Derhalve hoeft de ontwikkeling niet getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.
Provinciaal beleid
Structuurvisie (partiële herziening 2014)	In het stedelijk concentratiegebied wordt de verstedelijkingsbehoefte opgevangen.	De beoogde ontwikkeling past binnen de regionale woningbouwplanning.
	Binnen de stedelijke structuur zijn ambities geformuleerd: 1. Concentratie van verstedelijking; 2. Inspelen op demografische ontwikkelingen; 3. Zorgvuldig ruimtegebruik; 4. Meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit; 5. Betere verknoping van stedelijke ontwikkelingen aan de infrastructuur; 6. Versterking van de economische clusters.	De beoogde ontwikkeling betreft de mogelijke sloop van een leegstaand bedrijfsgebouw en het planologisch mogelijk maken van het realiseren van een woning die kan worden afgestemd op de hedendaagse woon- en kwaliteitseisen en op de actuele markt- c.q. woningbehoefte. Daarmee is sprake van zorgvuldig gebruik van de ruimte binnen de kern Dongen. Sanering van leegstaande (verouderde) bedrijfsbebouwing, voorzien van ontwikkelingsmogelijkheden tot herinrichting van de locatie, die aansluit op de naastgelegen woonomgeving en ook van een kwalitatieve waarborging van de woon- en leefkwaliteit van het betreffende omliggende gebied.
	Woningbouw dient regionaal afgestemd te worden.	De gemeente Dongen beschikt over een goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2014-2023 voorziet in de bouw van in totaal 1.006 woningen.
Verordening ruimte Noord- Brabant (2014)	Bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling zijn uitsluitend gelegen in bestaand stedelijk gebied of in kernen in et landelijk gebied.	De planlocatie ligt binnen het bestaand stedelijk gebied.
	Beoogde nieuwbouw moet aansluiten op de afspraken genoemd in de regionale woningbouwplanning.	De beoogde ontwikkeling past binnen het woningbouwprogramma.
Regionaal beleid
Regionale Agenda Wonen Midden-Brabant 2017	De regio Hart van Brabant beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2016 - 2025 voorziet in de realisatie van 970 woningen.	De beoogde ontwikkeling past binnen de regionale woningbouwplanning.
Gemeentelijk beleid
Toekomstvisie 2025	Met betrekking tot wonen moet het aanbod goed aansluiten bij de specifieke vraag binnen de gemeente Dongen en afgestemd zijn op het regionale bouwprogramma van het Hart van Brabant.	De beoogde ontwikkeling past binnen de regionale woningbouwplanning.

3.3 Conclusie

In paragraaf 3.2 is het voorgenomen initiatief getoetst aan de relevante beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Dongen. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling past binnen het geldende beleid.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

Als onderdeel van het bestemmingsplan is het verplicht om inzicht te bieden in de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. In dit hoofdstuk is een verantwoording voor deze aspecten opgenomen.

4.2 Cultuurhistorie en Archeologie

Beleid en normstelling

Cultuurhistorie

De "Cultuurhistorische waardenkaart" (vastgesteld 26 september 2006, aangevuld 1 februari 2011) van de provincie Noord Brabant vormt het toetsingskader voor het inhoudelijke cultuurhistorische beleid. Op de cultuurhistorische waardenkaart (CHW) zijn meerdere aanduidingen opgenomen (historische bouwkunst, historische stedenbouw, historische geografie (lijnen en vlakken), historische groenstructuren, historische zichtrelaties, archeologische monumenten en indicatieve archeologische waarden).

Archeologie

Met de ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) en de parlementaire goedkeuring daarvan (1998) heeft de Nederlandse overheid zich verplicht er op toe te zien dat met archeologische vindplaatsen rekening wordt gehouden bij ruimtelijke ordening, milieueffectrapportage, bouwactiviteiten en andere ingrepen in een gebied.

Om ervoor te zorgen dat het archeologisch erfgoed wordt beschermd en er bij ruimtelijke afwegingen rekening wordt gehouden met archeologische waarden, zijn de volgende instrumenten beschikbaar.

• de Archeologische Monumenten Kaart (AMK),
• de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW),
• het Nationaal Archeologisch Informatiesysteem (ARCHIS).

Op de AMK staat informatie van bekende en vastgestelde archeologische waarden, waaronder archeologische monumenten. Het betreft onder andere historische stads- en dorpskernen en clusters oude bebouwing. Deze zijn aangeduid als gebieden van hoge archeologische waarden. Binnen deze contouren kunnen in de bodem resten van vroegmoderne en waarschijnlijk ook van laatmiddeleeuwse (vanaf circa 1300 AD) bewoning aangetroffen worden. Ook sporen van oudere bewoning kunnen aanwezig zijn.

De IKAW gaat uit van een verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten. In ARCHIS zijn alle bekende archeologische waarden opgenomen waaronder gegevens over bekende vindplaatsen. Deze instrumenten vormen de ruggengraat van het inhoudelijk archeologisch beleid met behulp waarvan het beleid getoetst en ontwikkeld kan worden.

Erfgoedverordening van de gemeente Dongen 2010

Deze verordening is op 30 september 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn uitzonderingen mogelijk, zoals voor een verstoring in een gebied:

• met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m²;
• met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m² (hiermee wordt aangesloten op de oppervlaktemaat uit de Monumentenwet 1988);
• waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg.

Het verbod geldt evenmin indien een rapport is overgelegd waaruit blijkt dat aanwezige archeologische waarden in voldoende mate kunnen worden veiliggesteld of dat deze niet onevenredig worden geschaad dan wel dat in het geheel geen archeologische waarden aanwezig zijn.

Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Dongen 2011

De archeologische beleidskaart is vastgesteld door de gemeenteraad op 10 februari 2011 en moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening. In figuur 4.1 is een fragment van deze kaart opgenomen. De lichtoranje gebieden zijn gebieden met een middelhoge verwachtingswaarde en de gebieden met een donkeroranje/rode kleur zijn gebieden met een hoge verwachtingswaarde. Voor deze gebieden is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten. Archeologisch onderzoek is nodig bij gebieden groter dan 100 m² en bij een diepte van meer dan 50 cm.

Figuur 4.1 Uitsnede Archeologische Beleidsadvieskaart gemeente Dongen (bron: Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018)) 

Toetsing/beoordeling

Cultuurhistorie

Voor het plangebied zijn geen aanduidingen uit de CHW van belang. Het plangebied behelst geen cultuurhistorische waarden waardoor er geen toetsing plaats hoeft te vinden aan het aspect Cultuurhistorie.

Archeologie

In het plangebied komen geen (beschermde) archeologische monumenten voor. Op de CHW, IKAW en de archeologische beleidsadvieskaart heeft plangebied een hoge verwachtingswaarde. Dit betekent dat voor dat gebied in geval van bouwplannen of van andere werkzaamheden die de ondergrond kunnen verstoren archeologisch onderzoek noodzakelijk is indien de ontwikkeling of verstoring betrekking heeft op een oppervlakte van 100 m² of meer en op een diepte van meer dan 0,5 meter.

Conclusie

Bij bodemingrepen in dit gebied die dieper gaan dan 0,5 meter en een oppervlakte beslaan van 100 m2 of meer is archeologisch onderzoek nodig. Dit is in voorliggend bestemmingsplan vastgelegd middels een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1.

4.3 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

In het kader van de bestemmingswijziging en voorgenomen realisatie van een woning is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen in bijlage 1.

Het verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) heeft tot doel te bepalen of er milieuhygiënische belemmeringen zijn voor zowel de nieuwbouw als de bestemmingswijziging.

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden die aanleiding geven een asbestverontreiniging te verwachten. Uit het onderzoek volgt dat de bovengrond licht verontreinigd is met PAK, waar in de ondergrond geen verontreinigingen zijn geconstateerd. Tevens zijn in het grondwater geen verontreinigingen geconstateerd.

De verontreiniging van de bovengrond met PAK is licht. Gelet op de aard en mate van verontreiniging bestaat er geen reden voor nader onderzoek. Daarnaast vormt de milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering voor de bestemmingswijziging en de voorgenomen realisatie van de woning.

Conclusie

De milieuhygiënische bodemkwaliteit is voldoende voor de beoogde functie en er is geen sprake van een saneringsnoodzaak. De bodemkwaliteit vormt daarmee geen belemmering voor het bestemmingsplan en de voorgenomen herontwikkeling.

4.4 Ecologie

Toetsing

Om de sloop van de panden op het perceel aan de Wilhelminastraat 75a mogelijk te maken, zal deze ontwikkeling moeten worden getoetst aan de wettelijke regelingen en het beleid van Rijk, provincie en gemeente. Deze toetsing is gedaan in de vorm van een quickscan Ecologie, welke is opgenomen als bijlage 2. Hierin wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Hierin wordt beschreven dat het plangebied geen deel uitmaakt van een beschermd natuurgebied, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Gezien de afstand kunnen tevens effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende soorten en typen uit Natura 2000-gebieden.

Soortenbescherming

In het plangebied is vrijwel geen opgaande begroeiing aanwezig. De huidige bebouwing wordt niet geschikt geacht als nestlocatie van de huismus, als broedplaats voor de gierzwaluw of verblijfplaats van vleermuizen. Door afwezigheid van opgaande vegetatie kan ook de functie als foerageergebied worden uitgesloten.

Het plangebied biedt geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende, licht beschermde soorten als huisspitsmuis. Strikter beschermde grondgebonden zoogdiersoorten kunnen op basis van het huidige biotoop (geheel verhard en geen openingen in de bebouwing) worden uitgesloten.

Op basis van verspreidingsgegevens en/of het ontbreken aan geschikte biotopen in of in de omgeving van het plangebied, kunnen overige beschermde soorten waaronder amfibieën, vaatplanten, reptielen en ongewervelden worden uitgesloten.

Conclusie

Er is geen ontheffing nodig voor de in bijlage 2 benoemde soorten van de lijst 'overige' beschermde soorten. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht.

Bij aanvang en tijdens werkzaamheden dient er rekening te worden gehouden met broedende vogels. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren of wanneer er geen broedgeval aanwezig is.

Gezien de bovenstaande conclusies staat de Wet natuurbescherming, met inachtneming van voorgestelde maatregelen, de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.5 Waterparagraaf

Toetsingskader

Ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling dient een watertoets met het waterschap overlegd te worden. Bij de watertoets gaat het om allerlei waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

De gemeente Dongen hanteert een eigen modelwaterparagraaf, gebaseerd op de wet- en regelgeving gesteld door het Waterschap Brabantse Delta. In deze waterparagraaf zijn de hiervoor genoemde aspecten benoemd. Deze paragraaf is terug te vinden in bijlage 3. De reactie van het waterschap wordt vervolgens verwerkt in de paragraaf en opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied wordt 1 woning gebouwd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

Toetsing luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2016 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Tramstraat. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is er ter plaatste van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, gezien de plaatselijke luchtkwaliteit. Op het gebied van luchtkwaliteit is er geen belemmering het plan te realiseren.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

De omgeving van het plangebied is een gemengd gebied: een gebied waar naast woningen nog andere functies aanwezig zijn, zoals (lichte) bedrijvigheid, horeca en een sportcentrum. Als gevolg van de herontwikkeling verdwijnt milieubelastende bedrijvigheid in het plangebied en komt hier een milieugevoelige functie, namelijk een woning, voor in de plaats.

 

Voor de milieuzonering en bestemmingsregeling van bedrijfslocaties binnen het plangebied Zuid en West Dongen hanteert de gemeente een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Gezien de aard van het plangebied en de omgeving is gekozen voor het toepassen van Staat van bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (hierna: SvB functiemenging). De SvB functiemenging wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven en andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2007) werd voor de SvB functiemenging een viertal categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid gehanteerd. In de huidige editie van de VNG-publicatie (editie 2009) zijn de categorieën B1 en B2 samengevoegd tot de categorie B.

In de omgeving bevinden zich bedrijven in categorie B1 en B2, een horecavoorziening in de vorm van een cafetaria, een sportcentrum, detailhandel in de vorm van een drankenhandel en sportvelden. Achtereenvolgens wordt toegelicht hoe deze activiteiten zich verhouden tot de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied tot een woonomgeving.

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich bedrijven in categorie B1. Voor de bedrijvigheid in categorie B1 geldt dat deze activiteiten zodanig weinig milieubelastend zijn dat deze direct naast woningen zijn toegestaan. De woningbouwontwikkeling vormt daarmee geen belemmering voor de bestaande bedrijfsactiviteiten en vice versa. In zuidelijke richting en gelegen aan de Kanaaldijk Noord is eveneens bedrijvigheid in categorie B2 toegestaan. Deze activiteiten dienen in panden plaats te vinden die bouwkundig afgescheiden zijn van woningen, het moet dus gaan om van elkaar gescheiden panden. De dichtstbijzijnde percelen met een dergelijke bestemming bevinden zich op een afstand van minimaal 60 meter tot het plangebied. Deze activiteiten en de voorgenomen herontwikkeling tot wonen verhouden zich dan ook goed tot elkaar.

De nabijgelegen horecazaak betreft een cafetaria. Deze lichte horeca veroorzaakt slechts beperkte hinder voor omwonenden. Gezien de afstand van meer dan 100 meter tot het plangebied is de herontwikkeling goed inpasbaar ten opzichte van deze horecafunctie.

Het sportcentrum aan de Prinses Margrietstraat is een functie die qua milieubelasting vergelijkbaar is met bedrijvigheid in categorie B2. Gezien de afstand van meer dan 70 meter tot het plangebied, vormt deze bestaande functie geen belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling en vice versa.

De detailhandel in de vorm van een drankenhandel komt overeen met bedrijvigheid in categorie B1. De drankenhandel bevindt zich op 25 meter tot het plangebied. Aangezien de activiteiten bouwkundig van elkaar gescheiden zijn, treden er geen wederzijdse belemmeringen op na realisatie van de woning.

Tot slot bevindt zich In de nabijheid van het plangebied een sportveldencomplex met verlichting. In het vigerende bestemmingsplan is geen specifieke milieucategorie toegekend aan deze functie. Een afstand van 50 meter is doorgaans echter de norm. Aangezien het dichtstbijzijnde sportveld zich op een minimale afstand van meer dan 100 meter tot het plangebied bevindt, vormen de sportvelden geen belemmering voor de te realiseren woning.

Conclusie

Gezien de aard van de omliggende bedrijvigheid en de afstand tot het plangebied, is er vanuit het oogpunt van milieuzonering en functiescheiding sprake van een goede ruimtelijke ordening. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Voor de ontwikkeling dient aannemelijk te worden gemaakt of de bereikbaarheid voor alle vervoersmodaliteiten goed is en of er sprake is van een goede verkeersafwikkeling. Ook wordt de parkeerbehoefte van de ontwikkeling berekend. De parkeerbehoefte is bepaald op basis van het rapport 'Actualisatie Verkeersbeleidsplan' (2013) van de gemeente Dongen.

Onderzoek

Verkeersontsluiting

Het perceel wordt in noordelijke richting ontsloten op de Tramstraat, van waaruit via de Sint Josephstraat en de Jan Mertenslaan de Minister Goselinglaan en Monseigneur Nolenslaan worden bereikt. Via deze gebiedontsluitingswegen wordt de kern Dongen ontsloten op het hoger gelegen netwerk. In zuidelijke richting van de Wilhelminastraat wordt via de Kanaaldijk Noord de bebouwde kom ontsloten op de N632. Fietsers maken op de Wilhelminastraat gebruik van de fietssuggestiestroken, voor voetgangers zijn aan beide zijde van de Wilhelminastraat trottoirs gelegen. De ontsluiting van de woning is daarmee goed te noemen.

Verkeersafwikkeling

Op het perceel wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt en wordt bestaande bedrijfsbebouwing gesaneerd. De verkeersgeneratie voor de nieuwe woning zal in theorie wegvallen tegen de voormalige verkeersaantrekking. Hierdoor is in theorie geen sprake van een verkeerstoename. De verkeersgeneratie van één woning is daarnaast dermate beperkt dat het opgaat in het heersende verkeersbeeld van de Wilhelminastraat.

Parkeerbehoefte

De parkeerbehoefte wordt bepaald aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen. De parkeernorm voor één vrijstaande woning bedraagt minimaal 1,8 tot maximaal 2,6 parkeerplaatsen, waarbij de maximale norm dient worden aangehouden. De norm van 2,6 bedraagt afgerond 3 parkeerplaatsen, welke op eigen terrein worden voorzien.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed. De verkeersgeneratie van de woning zal opgaan in het heersende verkeersbeeld van de Wilhelminastraat. De parkeerbehoefte zal op eigen terrein worden voorzien. Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.9 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wgh geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege een weg aan bepaalde wettelijke normen dient te voldoen. Woningen zijn geluidgevoelige functies waarvoor, indien gelegen binnen de geluidzone van gezoneerde wegen, akoestisch onderzoek noodzakelijk volgens de Wgh. Voor de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidzone van een weg, gelden bepaalde voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. De woningbouwlocaties liggen binnen de bebouwde kom van Dongen. In het akoestisch onderzoek is daarom uitgegaan van een ligging in binnenstedelijk gebied. De voorkeursgrenswaarde voor de gezoneerde wegen betreft maximaal 48 dB. De maximale ontheffingswaarde bedraagt 63 dB.

Onderzoek

De nieuwe woning is een geluidgevoelige functie en gelegen in de geluidzone van de Wilhelminastraat en de Kanaaldijk Noord. Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd conform de Standaard Rekenmethode II uit het Reken- en meet-voorschrift geluid 2012 (RMG 2012). De onderzoeksrapportage is opgenomen in bijlage 4.

In het akoestisch onderzoek is een maximale geluidbelasting berekend van 35 dB ten gevolge van het verkeer op de Kanaaldijk Noord, de voorkeursgrenswaarde wordt niet overschreden. Ten gevolge van het verkeer op de Wilhelminastraat is een maximale geluidbelasting berekend van 59 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, de maximale ontheffingswaarde niet.

Uit het maatregelenonderzoek blijkt dat zowel bronmaatregelen als overdrachtsmaatregelen niet doelmatig zijn in het behalen van de voorkeursgrenswaarde dan wel stuiten op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, financiële of praktische aard. Voor de woning dient een hogere waarde te worden verleend door overschrijding van de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het verkeer op de Wilhelminastraat.

Conclusie

De woning is gelegen in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en voldoet tevens aan het gemeentelijk hogere waarden beleid doordat het dient ter vervanging van bestaande bebouwing. Met de inrichting van de woning moet daarnaast rekening worden gehouden met het aanvullend beleid. Zoveel mogelijk verblijfsruimten, maar in ieder geval één slaapkamer, dient aan de geluidluwe zijde te liggen. De geluidluwe zijde is in deze situatie de achterzijde van de woning.

De woning kan worden gerealiseerd onder de voorwaarden van het hogere waardenbeleid. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Dongen dient een hogere waarde te verlenen voor de woning conform tabel 4.1.

Tabel 4.1 Ontheffingswaarde wegverkeerslawaai

Adres	Ontheffingswaarde	Bron
Wilhelminastraat 75a	59 dB	Wilhelminastraat

De hogere waarde wordt in het kadaster vastgelegd.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

Risicovolle inrichtingen

Binnen het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen. Buiten het plangebied is op bedrijventerrein Tichelrijt het transportbedrijf Chr. Vermeer gevestigd. Daarnaast bevinden zich buiten het plangebied een gasdrukregel- en meetstation van Enexis en de inrichting Poredo, waar kunststof in primaire vorm wordt vervaardigd.

Het plangebied valt buiten de PR-contour van het transportbedrijf. Het bedrijf is een risicovolle inrichting, gezien de opslag van gevaarlijke stoffen. De PR-contour ligt op 150 meter gemeten van de inrichtingsgrens. Het plangebied ligt eveneens buiten het invloedsgebied voor het groepsrisico. Deze inrichting vormt daarmee geen risico voor de voorgenomen ontwikkeling.

Voor het gasdrukregel- en meetstation geldt op basis van het Barim een generiek PR-contour en die

bedraagt 15 meter. Het plangebied ligt niet binnen deze contour, aangezien het plangebied zich op een afstand van circa 450 meter tot de inrichting bevindt.

Binnen de inrichting Poredo wordt kunststof in primaire vorm vervaardigd en hiermee hangt het gevaar op stofexplosie door opslag van polystyreen in tanks mee samen. De effectafstanden in het maatgevende scenario waarbij iemand overlijdt dan wel gewond raakt bij een explosie ligt op respectievelijk 100 en 250 meter. Het plangebied bevindt zich op een afstand groter dan deze effectafstanden, namelijk meer dan 500 meter. Deze inrichting vormt daarmee geen risico voor de voorgenomen ontwikkeling.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan bevinden zich geen infrastructuur die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Ten zuiden en op een afstand van circa 200 meter tot het plangebied bevindt zich een tweetal gasleidingen in beheer bij Gasunie. Het betreft de aardgastransportleiding - een 8-inch leiding - die langs de Kanaaldijk Noord en de sportvelden loopt (nummer Z-522-01). Door deze leiding wordt methaan getransporteerd. Voor deze regionale leidingen is een belemmeringsstrook van 4 meter aan weerszijden van de hartlijn van de leiding opgenomen. Deze PR-contour valt binnen deze strook. Het invloedsgebied van de leiding is 95 meter. Het plangebied ligt buiten dit invloedsgebied.

Conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen risicobronnen met een externe veiligheidsrisico waarvoor nadere toetsing plaats dient te vinden. Op het gebied van externe veiligheid is er geen belemmering om het plan te realiseren.

Hoofdstuk 5 Beschrijving juridische regeling

5.1 Wettelijke eisen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle nieuwe ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe verplichte standaarden. Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar.

Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn.

Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen.

5.2 Opzet van de bestemmingsregeling

Ten aanzien van de opzet van de bestemmingsregeling is het volgende van belang.

Opzet verbeelding

Belangrijke eis is dat het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot de digitale verplichting verdient het de voorkeur zoveel mogelijk onderdelen van de regeling op de verbeelding zichtbaar te maken en de regels zo transparant mogelijk te houden.

Op de verbeelding is met een bouwvlak aangegeven waar het hoofdgebouw mag plaatsvinden. Met behulp van de maatvoeringsaanduidingen zijn de maximum goot- en bouwhoogten aangegeven.

Opzet regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde:

• in Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald;
• in Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels geven ten slotte overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan.

Op grond van de wettelijke standaarden moet bij de opstelling van een bestemmingsplan (Hoofdstuk 2 van de regels) de volgende vaste volgorde gebruikt worden:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen;
• afwijken van de bouwregels;
• specifieke gebruiksregels
• afwijken van de gebruiksregels;
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden;
• wijzigingsbevoegdheid.

Een bestemmingsregel behoeft niet al deze elementen te bevatten. Dit is afhankelijk van de aard van de bestemming. Alle bestemmingen bevatten wel een bestemmingsomschrijving en bouwregels.

5.3 Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

Wonen (Artikel 3)

De gronden waar de woning wordt gesitueerd, is bestemd voor wonen en hierbij behorende tuin en erf. Beroepsmatige en/of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan, mits dit het woonperceel in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is. Dat betekent onder andere dat de omvang beperkt moet blijven.

Binnen de bestemming 'Wonen' is door middel van een bouwvlak aangegeven waarbinnen hoofdgebouwen en overkappingen zijn toegestaan.

Per bouwvlak is het maximum aantal woningen geregeld met een maatvoeringsaanduiding. De maximale goot- en bouwhoogte is eveneens met een maatvoeringsaanduiding geregeld.

Waarde - Archeologie 1 (Artikel 4)

De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming, die middels een arcering op de plankaart is weergegeven. De bestemming valt samen met de bestemming 'Wonen'. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid, beschreven in paragraaf 4.2 van de toelichting leidend.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning.

Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk.

In het artikel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het verwijderen van de bestemming als (door middel van archeologisch onderzoek) is aangetoond dat geen archeologische waarden aanwezig zijn.

5.4 Toelichting op de algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, regels.

Anti-dubbeltelregel (Artikel 5)

Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening vast voorgeschreven. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld in geval (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. Om hiervan een voorbeeld te geven: binnen de bestemming Wonen mag een bepaald percentage van het erf worden bebouwd. Indien het absolute oppervlak (uitgedrukt in m²) niet is bereikt, kan door het bijkopen van een stuk erf van het aangrenzend perceel extra bebouwing tot dit maximum worden gerealiseerd. De anti-dubbeltelbepaling voorkomt dat het overgedragen erf nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deelerf kan worden betrokken.

Algemene bouwregels (Artikel 6)

Overschrijding bouwgrenzen (Artikel 6.1)

Dit is een regeling voor beperkte en ondergeschikte overschrijding van de grenzen van bouwvlakken. Deze bouwvlakken zijn op de kaart aangeduid met een dikke lijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 7)

Voor ondergeschikte afwijkingen van de bestemmingsplanregels (de bouwregels) zijn algemene afwijkingsregels opgenomen. Burgemeester en wethouders zijn hierbij bevoegd om 10% af te wijken van de afmetingen zoals deze in de bouwregels van de bestemmingsregels zijn opgenomen.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 8)

In lid 8.1 is een algemene flexibiliteitsbepaling opgenomen om voor bepaalde onderdelen van bestemmingen of gebouwen dan wel bouwwerken a te wijken van de bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein.

Het criterium 'van belang voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken' kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als bij nader inzien:

• een bruggetje dat anders moe worden geconstrueerd of een stukje moet opschuiven;
• een fietspad iets anders moet aansluiten op een kruising.

Het gaat in de meeste gevallen om de praktische uitvoering van het plan, waarbij geen belangen van derden worden geschaad.

Het criterium 'in verband met de werkelijke toestand van het terrein' is vooral aan de orde in situaties waarbij een terrein of gebied een geheel nieuwe inrichting krijgt en waarbij in het veld maar weinig aanknopingspunten zijn. Bij het uitzetten van het gebied blijkt dat de afmetingen niet exact gelijk zijn aan de coördinaten op tekening/in het digitale bestand en dat de situering van de nieuwe openbare wegen en de uitgeefbare percelen iets moet worden aangepast. Gezien de nauwkeurigheid van tegenwoordig, gaat het daarbij om centimeters in plaats van meters.

Overige regels (Artikel 9)

Dit artikel bevat één bepaling, namelijk 'Werking wettelijke regeling (artikel 9.1). In een (toenemend) aantal gevallen wordt in de regels van bestemmingsplannen verwezen naar een (andere) wettelijke regeling of wordt een procedure, begrip en/of functie uit de andere regeling van toepassing verklaard. Ook in de begripsbepalingen komen die verwijzingen voor. Op grond van jurisprudentie mag een bestemmingsplan slechts volgens de vereiste procedure van de Wro worden gewijzigd. Het impliciet wijzigen van een bestemmingsplan door wijzigingen in wetgeving in de bepalingen waarnaar wordt verwezen is niet toegestaan. Het is dan ook nodig dat verwijzingen naar toepasbare wettelijke regelingen worden gefixeerd, namelijk naar de tekst ervan zoals die op het moment van vaststelling van het plan gold. Uit praktische overwegingen is er voor gekozen in dit hoofdstuk van de regels een artikel 'Wettelijke regelingen' op te neen, waarin is bepaald dat alle wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Hierdoor behoeft niet meer telkens te worden verwezen naar publicaties in het staatsblad.

5.5 Toelichting op de overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (Artikel 10)

Op grond van artikel 7.10 Wro is het verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. In Artikel 9 van de regels is het overgangsrecht ten aanzien van het gebruik en het bouwen in strijd met het plan geregeld. In lid 10.1 is de artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor bouwwerken opgenomen.

In lid 10.2 is de in artikel 3.2.2 Bro voorgeschreven bepaling omtrent het overgangsrecht voor gebruik opgenomen. Van de mogelijkheid die artikel 3.2.3 Bro biedt om hieraan een persoonsgebonden overgangsrecht te koppelen, is geen gebruik gemaakt.

Slotregel (Artikel 11)

In de slotregel worden de regels aangehaald onder de naam 'Regels van het bestemmingsplan Wilhelminastraat 75a Dongen'.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Hierin is geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren. Het kostenverhaal dient verplicht door de gemeente opgesteld te worden. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Deze ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overlegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal is voorzien.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 1 november 2018 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Het plan is op 7 februari 2019 door de gemeenteraad van Dongen vastgesteld.